德瀛华府小区昆明市西山区滇池路十里长街省高院旁林木资产价格评估说明.doc

德瀛华府小区昆明市西山区滇池路十里长街省高院旁林木资产价格评估说明广正评字2014001号广西正意价格评估有限公司云南分公司二一四年七月十五日 关于评估说明使用范围的声明本次评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作使用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。 广西正意价格评估有限公司云南分公司 2014年7月15日 关于进行资产评估有关事项的说明 一、评估对象与评估范围说明（一）评估范围和评估对象本次资产评估对象为昆明市西山区滇池路十里长街省高院旁林木资产(仅林木资源资产不包括土地使用权)，包括德瀛华府小区内的420平方米样地内的乔木滇朴及样地内的金森女贞、毛叶杜鹃、红花檵木、月季、满天星、山茶花、四季桂、铁线蕨、小叶桂、黄连木等园林花草植物。详细情况如下：1、权利状况林地所有权权利人：德瀛华府小区林地使用权权利人：德瀛华府小区森林或林木所有权权利人：德瀛华府小区森林或林木使用权权利人：德瀛华府小区坐落：昆明市西山区滇池路十里长街省高院旁面积：420平方米林种：特种用途林（此次评估以用材林进行评估）林地使用期：-年终止日期：20-年-月-日2、调查状况委托方委托广西正正意价格评估有限公司云南分公司对评估范围内的森林资源资产进行了森林资源调查，并出具了昆明市西山区滇池路十里长街省高院旁林木调查报告。云南省林业调查规划院具有国家林业局颁发的林业调查规划设计证书，证书编号为林资证字甲A012号。经调查，德瀛华府小区内样地调查面积420平方米，为林地和宜林地（草坪部分)。地类全部为有林地，占总面积的100%。本次调查林地总面积420平方米，蓄积3.14m3。其中：有林地140.38平方米、占33.42%，蓄积3.14m3，占总蓄积量的100%；混交林40.3平方米，占有林地的28.71%，灌木林地100.08平方米，占林地面积的23.83%，宜林地（草坪）279.62平方米，占总面积的66.58%。详见表1：林 种 统 计 表 表1 单位：、m统计单位土地总面积 林地使用权森林类别 林 地林地合计有林地灌木林地宜林地辅助生产林地有林地计乔木林小计灌木林小计纯林混交林其中灌木林德灜华府小区特种用途林420140.3840.340.3379.7100.08279.62合计420其它3表 据昆明市西山区滇池路十里长街省高院旁林木调查报告显示：1号小班为景观林（此次为用材林)，共占地422平方米。按各级主管部门和昆明市林地流转的相关规定，这个小班能进行林地流转，故纳入本次评估范围。本次评估以调整后的结果做为评估范围，调整后的林地面积为422平方米亩，总蓄积量为3.14立方米。（二）森林资源概况1、地理位置及宗地界线 拟评估林地位于昆明市西山区滇池路片区德瀛华府小区内。德灜华府小区6栋地处云南省昆明市五华区日新中路杨家地村，地理坐标为东经102°10'至103°40' ，北纬24°23'至26°22 。2、自然概况（1）地貌地势平坦，海拔1907m，中国的西南部，云贵高原中部，南濒滇池，三面环山。 （2）气 候属北纬亚热带，然而境内大多数地区夏无酷暑，冬无严寒，气候宜人，具有典型的温带气候特点，城区温度在029之间，年温差为全国最小，这样的气候特征在全球少有，四季温暖如春，全年温差较小，市区年平均气温在15左右，最热时月平均气温25左右，最冷时月平均气温3左右。（3）水系、水文 盘龙江水系（4）森林土壤据现地调查德灜华府小区6栋的土壤有赤红壤，成土母岩为褐色沙岩植被主要为长绿阔叶树和落叶树，主要树种滇朴、小叶榕、黄连木、桂花、灌木有山茶花、金森女贞、毛叶杜鹃、红花檵木月季、草本有满天星、铁线蕨、三叶草。二、 资产核实情况总体说明（一） 资产核实人员组织、实施时间和过程。制定资源资产核查技术方案在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查小组，制定了详细的现场清查实施计划清查工作结束后，各小组均提交了清查核实及现场勘察作业工作总结。在公司领导的带领下，我公司评估人员一起，按照核查方案要求的核查项目、核查精度等，对委估资产于2014年7月15日至7月15日展开核查工作；核查工作量、核查率、合格率、误差率等均符合规定要求。本次资源资产核查主要经历了三个阶段。核查工作分三个阶段，即：第一阶段：利用林业基本图、地形图、，参照林业资源二类调查编制而成的小班一览表，按委托书核实森林资源资产的产权，对照森林资源规划图随机选定抽取小班，遵循生物性资产的生物学特性与生长规律，小班抽取原则上只抽取单位面积蓄积量大于2.5立方米每亩的小班。第二阶段：利用森林资源调查规划图、小班因子一览表对抽中的核查小班进行全面调查，核对其小班的界线、面积、地类、林种，对树种、小班蓄积、平均胸径、平均高、株数等主要的调查因子进行现地调查。第三阶段：对调查的资料进行整理分析，编制森林资源资产实物量统计表。（二） 影响资产核实的事项及处理方法1、本次评估所涉及的产权依据、森林资源资产清单等与评估相关的所有资料由委托方提供，委托方对所提供资料的真实性、完整性负责。若委托方有意隐匿或提供虚假的资料，委托方应承担由此产生的一切法律后果。再此，提请报告使用者予以关注。2、本次评估，委托方未提供有关购买森林资源资产的申请及批复，也未提供交易双方签订的购买协议。我们不对该经济行为的真实性、合法性负责。在此，提请报告使用者予以关注。3、云南省林业调查规划院对评估范围内的森林资源资产进行了森林资源调查，并出具了昆明市西山区滇池路十里长街省高院旁林木调查报告。云南省林业调查规划院具有国家林业局颁发的林业调查规划设计证书，证书编号为林资证字甲A012号。该调查报告是评估人员对委估资产价值进行测算的重要依据。若该调查结果与实际偏差较大，由此产生的一切后果由云南省林业调查规划院承担。我们不对该调查结果的真实性、完整性、准确性负责。在此，提请报告使用者予以关注。4、据昆明市西山区滇池路十里长街省高院旁林木调查报告显示：本次调查林地总面积420平方米，蓄积3.1416m3。该林地调查结果为130个小班为商品林，共占地420平方米。按各级主管部门和江城县林地流转的相关规定，这30个小班能进行林地流转，故纳入本次评估范围。本次评估以调整后的结果做为评估范围，调整后的林地面积为420平方米，总蓄积量为3.1416立方米。在此，提请报告使用者予以关注。除上述事项，本次评估中，未发现其它影响评估工作的重大事项，也不存在或有资产、诉讼保全的限制、技术性能的局限、涉及商业秘密和国家秘密的事项以及未发现影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项。（三） 核实结论1、调查界线与面积调查范围的林地、森林资源产权明晰，四至界限清楚。调查勾绘求算出的面积与林权证标示面积误差小于5%，因此调查区面积采用林权证登记面积420平方米。2、调查面积按地类统计调查面积420平方米，全为林地。地类全部为有林地、占100%。3、调查各类森林面积、蓄积统计本次调查有林地面积420平方米，总蓄积3.1416m3。林地140.38平方米、占33.42%，蓄积3.1416m3，占总蓄积量的100%；混交林40.3平方米，占有林地的28.71%，灌木林地100.08平方米，占林地面积的23.83%。详见表2各类森林、林木面积蓄积统计表表2 单位：亩、m3、株统计单位林木使用权活立木蓄积量有林地有林地面积合计乔木林小计纯林混交林面积蓄积面积蓄积面积蓄积德灜华府小区其它3.14164204203.14164203.14164、调查面积、蓄积按林种统计小区的有林地、疏林地的林种（亚林种）全部为特种用途林。林 种 统 计 表表3 单位：亩、m3树种林种亚种面积蓄积滇朴特种用途林生态保护林4203.1416小区内的乔木林面积为 420 m² ，林木蓄积 3.1416 m³，按龄组统计：幼龄林面积 0 亩，林木蓄积 0 m³，分别占乔木林面积的0 %，中龄林面积 0 亩，林木蓄积 0 m³，分别占乔木林面积 0 %，近熟林面积 0 亩，林木蓄积 0 m³，分别占乔木林面积 0 %，成熟林面积 0 亩，林木蓄积 0 m³，分别占乔木林面积蓄积的 0 % 0%，。乔木林面积蓄积按龄组统计见表4.统计单位起源乔木林优势树种小计幼林龄中龄林成熟林面积蓄积面积蓄积面积蓄积面积蓄积德灜华府小区人工滇朴滇朴4203.14164203.14165特种用途林 小区内的特种用途林面积 420 m²，林木蓄积 3.1416 m³，亚林种为环境保护林。特种用途林面积统计见表5.统计单位林地使用权起源亚林种优势树种蓄积合计乔木各龄组面积蓄积小计幼龄林中龄林成熟林面积蓄积面积蓄积面积蓄积面积蓄积德灜华府小区其它人工人工生态保护林滇朴3.14164203.14164203.1416 6森林按起源、权属、优势树种蓄积统计小区内的林木全部为人工林，林地权属为集体，林地使用权、林木所有权为其它，按优势树种统计：滇朴面积为420 ，胸径为 28 m³，分别占 % %，森林起源、权属、优势疏种面积胸径统计见表6优势疏种面积胸径统计统计单位林地使用权起源优势树种活立木蓄积量林地面积有林地灌木林地合计乔木林小计其他灌木林计纯林混交林面积蓄积面积蓄积面积蓄积面积蓄积面积面积德灜华府小区其它人工3.14164204203.14164203.1416 据昆明市西山区滇池路十里长街省高院旁林木调查报告显示：1号小班为环境保护林（本次评估作用材林评估），共占地420平方米。按各级主管部门和昆明市林地流转的相关规定，这个小班能进行林地流转，故纳入本次评估范围。调整后的林地面积为420平方米，总蓄积量为3.1416立方米。 调 整 后 小 班 一 览 表 小班号地类优势树种起源年龄龄级龄组郁闭度平均树高(米)平均胸径(cm)林木株数面积（亩）林木蓄积1纯林滇朴人工20中龄林0.2013.6027.850.0423.1416三、 评估技术说明 (一)评估范围本次资产评估对象为昆明市西山区滇池路十里长街省高院旁林木资产(仅林木资源资产不包括土地使用权)，包括德瀛华府小区内的420平方米样地内的乔木滇朴及样地内的金森女贞、毛叶杜鹃、红花檵木、月季、满天星、山茶花、四季桂、铁线蕨、小叶桂、黄连木等园林花草植物。详细情况如下：1、权利状况林地所有权权利人：德瀛华府小区林地使用权权利人：德瀛华府小区森林或林木所有权权利人：德瀛华府小区森林或林木使用权权利人：德瀛华府小区坐落：昆明市西山区滇池路十里长街省高院旁面积：420平方米林种：景观林（此次评估以用材林进行评估）林地使用期：-年终止日期：20-年-月-日2、调查状况委托方委托广西正正意价格评估有限公司云南分公司对评估范围内的森林资源资产进行了森林资源调查，并出具了昆明市西山区滇池路十里长街省高院旁林木调查报告。云南省林业调查规划院具有国家林业局颁发的林业调查规划设计证书，证书编号为林资证字甲A012号。经调查，德瀛华府小区内样地调查面积420平方米，为林地和宜林地（草坪部分)。地类全部为有林地，占总面积的100%。本次调查林地总面积420平方米，蓄积3.14m3。其中：有林地140.38平方米、占33.42%，蓄积3.14m3，占总蓄积量的100%；混交林40.3平方米，占有林地的28.71%，灌木林地100.08平方米，占林地面积的23.83%，宜林地（草坪）279.62平方米，占总面积的66.58%。详见表1：林 种 统 计 表 表1 单位：、m统计单位土地总面积 林地使用权森林类别 林 地林地合计有林地灌木林地宜林地辅助生产林地有林地计乔木林小计灌木林小计纯林混交林其中灌木林德灜华府小区特种用途林420140.3840.340.3379.7100.08279.62合计420其它3表 据昆明市西山区滇池路十里长街省高院旁林木调查报告显示：1号小班为景观林（此次为用材林)，共占地422平方米。按各级主管部门和昆明市林地流转的相关规定，这个小班能进行林地流转，故纳入本次评估范围。本次评估以调整后的结果做为评估范围，调整后的林地面积为422平方米亩，总蓄积量为3.14立方米。（二）森林资源概况1、地理位置及宗地界线 拟评估林地位于昆明市西山区滇池路片区德瀛华府小区内。德灜华府小区6栋地处云南省昆明市五华区日新中路杨家地村，地理坐标为东经102°10'至103°40' ，北纬24°23'至26°22 。2、自然概况（1）地貌地势平坦，海拔1907m，中国的西南部，云贵高原中部，南濒滇池，三面环山。 （2）气 候属北纬亚热带，然而境内大多数地区夏无酷暑，冬无严寒，气候宜人，具有典型的温带气候特点，城区温度在029之间，年温差为全国最小，这样的气候特征在全球少有，四季温暖如春，全年温差较小，市区年平均气温在15左右，最热时月平均气温25左右，最冷时月平均气温3左右。（3）水系、水文 盘龙江水系（4）森林土壤据现地调查德灜华府小区6栋的土壤有赤红壤，成土母岩为褐色沙岩植被主要为长绿阔叶树和落叶树，主要树种滇朴、小叶榕、黄连木、桂花、灌木有山茶花、金森女贞、毛叶杜鹃、红花檵木月季、草本有满天星、铁线蕨、三叶草。(三) 评估依据1、法律依据(1)1991年11月16日国务院第91号令国有资产评估管理办法；(2)原国家国有资产管理局国资办发【1992】36号国有资产评估管理办法施行细则；(3)原国家国有资产管理局国资办发【1996】23资产评估操作规范意见(试行)；(4)财政部财评字【1999】91 号关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知；(5)国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知国办发【2001】102号；(6)财政部、国家林业局2006年12月25日财企2006529号关于印发森林资源资产评估管理暂行规定的通知；(7)1996年12月16日国家国有资产管理局、林业部关于发布森林资源资产评估技术规范(试行) 的通知；(8)中华人民共和国森林法；(9)其他与资产评估有关的法律、法规等。2、准则依据(1)财政部财企200420号资产评估准则基本准则和资产评估职业道德准则基本准则；(2)中注协200318号关于印发注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见的通知；(3)中国资产评估协会2004134号关于印发企业价值评估指导意见（试行）的通知；(4)中国资产评估协会2007189号资产评估准则评估报告、资产评估准则评估程序、资产评估准则业务约定书、资产评估准则工作底稿、资产评估准则机器设备、资产评估准则不动产、资产评估价值类型指导意见等7项资产评估准则；(5)中国资产评估协会2008218号企业国有资产评估报告指南。3、行为依据资产评估业务约定书；4、权属、数量、质量核查及取价依据(1)委托方提供的营业执照、组织机构代码证复印件(2)委托方提供的的国有山林权证复印件；(3) 云南省林业调查规划院出具的泸水县大兴地乡四排拉多村委会党岩塞罗森林资源调查报告； (4)云南省森林调查常用数表；(5)评估人员收集的怒江县市场询价、参数资料记录。(四) 评估方法根据评估的目的和评估对象的具体情况，林木资产评估对不同龄组林分采用不同的方法进行评估。对幼龄林采用重置成本法；对中龄林、近熟林采用收获现值法进行评估；本次评估树种滇朴为中龄林，采用收获现值法诃市场法。据关系正意价格评估有限公司云南分公司出具的昆明市西山区滇池路十里长街省高院旁林木调查报告1、中龄林、近熟林林木资产评估 中龄林、近熟林采用收获现值法，即预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日到主伐前预计要进行各项经营措施成本的折现值，将其剩余部分作为被评估林木的评估值。 1 、Bu评估值； 2、 K林分质量调整系数； 3、Au参照林分U年主伐时的纯收入(指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费和木材经营的合理利润后的部分)； 4、Da,Db参照林分第a、b年的间伐单位纯收入(na,b时，Da,Db0)； 5、p折现率；1、 Ci第i年营林生产成本(含地租)；2、 u林木主伐年龄；3、 n评估基准日林木年龄；4、 注：通过对当地资料收集，了解到当地林木加工能力较弱，间伐取得林木加工利用率很低，间伐收入与间伐费用支出基本持平，故在本次评估计算中不予考虑。3、成熟林林木资产评估成熟林、过熟林林木资产采用市场价倒算法评估，即将被评估森林资源资产皆伐后所得木材的总销售收入，扣除木材经营所消耗的成本（含税、费等）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估值。其计算公式为： E = WCFE评估值W销售总收入；C木材经营成本，具体包括育林基金、采集装成本、运费、检疫费等项目；F木材经营利润； （五）取价方法1、 原木（规格材）的取价源于对当地林业局、林业站、林木市场等多方的调查，属委估资产产地价，故未考虑产地到目标市场的相关运费问题。a、 滇朴 当地价格：按小头直径大小，价格依次在1200元/ m31800元/ m3范围内。本次评估根据委估森林的林木资源具体状况取1500元/m3。 b、金森女贞当地价格：按种植面积大小，价格依次在120元/ m³125元/ 范围内。本次评估根据委估森林的林木资源具体状况取120元/。c、毛叶杜鹃当地价格：按种植面积大小，价格依次在120元/ m³125元/ 范围内。本次评估根据委估森林的林木资源具体状况取120元/。d、红花檵木当地价格：按种植面积大小，价格依次在120元/ m³130元/ 范围内。本次评估根据委估森林的林木资源具体状况取120元/。e、月季当地价格：按株数计算，每株1.5元。F、漫天星当地价格：按种植面积大小，价格依次在50元/ m³120元/ 范围内。本次评估根据委估森林的林木资源具体状况取80元/。g、山茶花当地价格：按株数计算，每株1.5元。h、桂花 当地价格：按株数计算，每株5元。I、小叶榕当地价格：按株数计算，每株2600元。J、黄连木当地价格：按株数计算，每株1800元。考虑本次评估数量较小，且径阶分布范围较小，故对以上价格按小头直径进行了细分,同时考虑了小头直径与胸径的差异。2、出材率由于当地的云南省森林调查常用数表的阔叶树经济材出材率表、阔叶林材种等级表为一九八四年编制的，林业加工、造材技术经过二十多年的发展，已有了较大的改进，现阶段的实际造材水平、林木利用率已有了大的提高，原表已不再适用。故我公司评估人员在确定委估资产出材率时，将以上数据资料为基础，通过当地省级林业调查规划设计院调取该省几次二类调查数据，调取了本地区十多家大型林业企业近三年的造材数据资料后，依据现阶段实际生产力情况，聘请林业技术专家，对原云南省森林调查常用数表、阔叶树经济材出材率表、阔叶林材种等级表中的出材率表进行了调整，使其更加与评估基准日的实际出材情况相一致。考虑本次评估数量较大，且径阶分布范围较广，故对以上出材率按径阶进行了细分。最终确定出材率如下：滇朴：63%（六）收入确认方法评估使用的各树种蓄积、胸径等技术数据是根据本公司核查小组出具的昆明市西山区滇池路十里长街省高院旁林木调查报告确认的。1、收获现值法评估人员通过外业核查和市场调查，建立标准林木生长期对应的单位面积蓄积量、胸径、树高的回归曲线模型，通过对现有单位面积实际量与标准量的比较，再辅以各树种的实际林分质量调整，测算出该林木成熟后主伐期皆伐状态下的未来纯收入，然后折现到评估基准日。总面积：420平方米总蓄积量：3.1416立方米 起源：人工林龄组：中龄林年龄：20年优势树种：滇朴平均树高：13.6米平均胸径：27.8厘米组成树种：滇朴、灌木林及花草。主阀时期：林木主阀期为40年剩余（一）木材经营成本1、采伐费（包括采伐、削枝、断同、检尺费、装车）：120元/立方米；2、道路修护费：5元/立方米；3、短途运输成本：50元/立方米； 4、管理费：销售价的3%；5、销售费用：销售价的2%；6、不可预见费：销售价的0.5%。（二）税费1、增值税：按不含税价的13减可抵税部分征收；2、城建税：增值税的5；3、教育附加税：增值税的3%；7、费用合计：采伐费、道路修护费、短途运输成本、管理费、销售费用、不可预见费及增值税、城建税及教育附加税之和。（三）林木评估价值主阀时期滇朴每立方米纯收入：A1=5000(120+5+50+3.3+（120×15%）+(5000×1%)+(5000×1%)+(5000×1%)+500/(1+13%)×13%+500/(1+13%)×13%×8%=4035.76（元）至主阀期的管护成本合计：=3.3(1+0.06)40-20-1/0.06×(1+0.06)40-20=23.85（元）根据收益法公式：E1=(1.98×4035.76）/ 1.0640-20 58.08=2466.73(元)(四)、三剩木评估价值三剩木材为采伐剩余木、造材剩余木、加工剩余木。1号小班总蓄积量：3.1416立方米，出材量1.98立方米，则三剩木材为：3.1416-1.98=1.1616立方米。依据对昆明市木材市场现场调查得知三剩木到达木材加工厂的市场价格为40元/ m³120元/ m³范围内。扣除相关的运输费用、装车费用及人工费用（50-70元）本次评估三剩木取50元/ m³。则：三剩木评估价值E2=1.1616×50=58.08（元）该样地林木评估价值= E1 +E2 =2466.73+58.08=2524.81（元） （五）金森女贞、毛叶杜鹃、红花檵木、月季、满天星、山茶花、四季桂、铁线蕨、小叶桂、黄连木等园林花草植物价格估算：名称类型详细单位数量单价评估价值（元）金森女贞上等90 cm56.86120.006801.60毛叶杜鹃上等80 cm16.3120.001956.00红花檵木中等90 cm6.8130.00884.00月季下等1 cm棵数11.5.01.50满天星上等5050.002500山茶花上等1.5 cm棵数55.0025.00四季桂中等1.5 cm棵数58.0040.00铁线蕨下等60.7945.00.002735.55小叶榕中等2 cm棵数12600.002600.00黄连木下等2.3 cm棵数11800.001800.00草坪中等平方米229.2130.006876.30合计23719.95（六）滇朴及灌木花草评估结果序号资产名称评估价值备注1滇朴2466.732灌木花草23719.95合计26187.00（取整） (九)评估结果及说明：根据以上采用的计价依据和选择的评估方法以及遵循的评估过程，截止评估基准日2014年7月15日，委估的森林资源资产评估结果为26187.00元（大写：人民币贰万陆仟壹佰捌拾柒元整）。其中：林木滇朴评估价值为2524.81元（大写：人民币贰仟伍佰贰拾肆元捌角壹分），灌木花草评估价值为23719.95元（大写：人民币贰万叁仟柒佰壹拾玖元玖角伍分）。（详见资产评估明细表）