天津市写字楼市场调研报告课件.ppt

,天津市写字楼市场调研报告,报告结构,1.1.1 天津城市概况,地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗邻；市中心距海岸50公里，离首都北京120公里中央直辖市之一城市定位：“国际港口城市、北方经济中心和生态城市”天津市城市总体规划(20192020年)城市总面积为11,760平方公里，其中市区面积：178平方公里行政区划包括15个区、3个县；分市区、近郊区、远郊县和滨海区四个区域,背靠北京，面向渤海的优越地理位置城市定位为北方经济中心、国际港口城市、生态城市,充足的经济发展空间强劲的城市发展动力,1.1.2 天津城市人口结构,2009年底常住人口1176万人，户籍人口946.31万人。市区人口为384.57万人整体天津人口呈现小幅增长，但天津本地人口小幅下降，人口增长主要来自于外来人口的迁入天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显，人口重心继续向东南方向移动，滨海新区的人口规模快速扩大，显著快于市内六区，和平区、红桥区两地人口负增长天津市城市总体规划(2019年-2020年)提出，2020年常住人口控制在1350万人，城镇人口1210万人，城镇化水平达到90%。中心城区和滨海新区核心区的城镇人口规模为630万人。天津外籍人口总数4万人，其中2万人是常住人口，以韩国人和日本人为主,就业需求和消费能力增加，推动商务和商业设施的发展商业和商务区格局不断变化,城市化进程加快外来人口不断增多人口分布向城区外围扩展，滨海新区、泰达开发区人口增长加快,1.1.3 天津经济概况,GDP增速-16.5%2009年，天津市生产总值7500.80亿元，比上年增长16.5%。其中，第一产业增加值131.01亿元，第二产业增加值4110.54亿元，第三产业增加值3259.25亿元，分别增长3.4%、18.2%和15.1%。按常住人口计算，全市人均生产总值62403元，折合9136美元，增长11.1%。财政收入-1805亿 财政收入增长较快。全年全市财政收入达到1805亿元，增长21.1%。其中地方一般预算收入821.38亿元，增长21.6%。在实施结构性减税政策的情况下，全年税收收入1208.68亿元，增长6.6%。固定资产投资-5006亿 全社会固定资产投资突破5000亿元，增长47.1%，为近18年来最快增速。,第三产业比重的提升和外资企业在津投资的额度和数量的增加，进一步刺激了天津商务市场的发展,2019年国务院通过了天津市城市总体规划(20192020年)总体规划突出了加快推进滨海新区开发开放这个重点，明确了“一轴两带三区”的市域空间布局，对城市的未来发展提供了依据规划中提出的北方经济中心和生态城市这一新的城市定位进一步提升了城市的国际地位和区域经济中心的地位,1.1.4 天津城市规划与城市定位,天津新的定位给予城市发展一个历史性的机遇。为其经济繁荣奠定了坚实的基础根据规划，发展总部经济得到全面提升，其复合性、多功能的商务聚集功能得以更大发挥,第二个发展阶段：2019-2019年，市场低迷阶段。,2.1.1天津写字楼市场发展阶段,第一个发展阶段：1993-2019年，起始阶段,第三个发展阶段：2019-2019年，迅猛发展阶段。,2.1.1天津写字楼发展阶段,1993-2019 起始阶段天津第一栋写字楼国际大厦1993 年动工并预售，远洋大厦2019 年底开始招租，泰达大厦2019 年下半年招租。2019年前后是天津写字楼的高峰期，期间写字楼投资过热，甲级写字楼集中放量供应，主要产品消化以投资为主。2019-2019 市场低迷阶段2019 年后由于亚洲金融危机、写字楼增量供应过快和以价格战为主的无序化竞争，导致天津甲级写字楼较为萧条，最具有代表性的例子是：国际大厦写字楼租金从30 美元/月.平米跌到12 美元/月.平米。2019-2019三年间天津市仅有8万平方米写字楼落成，新增速度大大回落，市场也以消化现楼为主。直到2019年，每年仅有4万平方米的吸纳量 2019-2019 迅猛发展阶段2019 年以来受益于经济景气、市政领导换届、滨海新区开发、海河改造、资本流入增加的影响，天津写字楼市行逐步回暖。购买主力金融、贸易、服务、物流等新兴产业逐步崛起，大量新兴企业迅速成长，推动写字楼市场已开始进入大力发展阶段。近年来，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的中心定位以及城市经济的总体发展，大量的新批外资企业驻扎，上外地企业的进入、本地新企业的诞生、旧企业的扩大和改善，这些都促使办公场所的需求大量增长，带动写字楼市场的繁荣。,2.1.2 天津写字楼租金走势,受97、98年写字楼市场发展过热影响，供应量过大而需求量趋降，导致天津市写字楼租金在2019-2019年间一直呈下降趋势，直到2019年才有所缓解。目前天津市甲乙级写字楼市场月平均租金分别为81元/平方米和53元/平方米。,2.1.3 天津写字楼供应量/吸纳量/空置率走势,天津市写字楼写字楼吸纳量和供应量在近几年保持平稳态势。从2000年以后，空置率不断下降，并有进一步下降的趋势目前空置率在22%左右。,2.2.1甲级写字楼市场供应及分布情况,市场供应 本市已经投放市场的甲级写字楼只有17座，其中绝大部分都分布在和平、河西两区，和平区共有甲级写字楼5座，河西区共有甲级写字楼9座，从面积上分析，和平区的甲级写字楼存量为11.8万平方米，同样的数据在河西区则达到了27.3万平方米，两区共囊括了14座甲级写字楼，合计占到甲级写字楼市场总存量的82.4%。甲级写字楼分布主要为两个路段 第一：内环线南京路南面(红色区域)第二：外环线的围堤道路段(黑色区域)。其中红色区域拥有甲级写字楼10座，数量上占有天津市甲级写字楼的59%，黑色区域共有甲级写字楼4座，占天津市甲级写字楼总数的24%。,2.2.2形成天津市甲级写字楼的分布集中的原因,第一：经济原因。和平区和河西区经济上一直以来都是天津市的经济中心、商贸中心。第二：历史原因。1993年，天津市第一座甲级写字楼国际大厦出现在了南京路上，直到今天，国际大厦依然是天津市租金最高，出租率高居不下的甲级写字楼，其领航作用，使得其周围的南京路段成为了天津市甲级写字楼最为密集的区域。,以上说明，商务中心对写字楼用户绝对的吸引力，有影响的写字楼能带动周围相同业态的发展。,2.2.3 天津甲级写字楼租金情况,天津甲级写字楼以国际大厦、津汇广场、万顺/平安大厦、信达广场为代表，综合素质较好，租金水平在3.5-6元/平方米/天左右租售价格差异很大，出租率情况十分良好，的信达广场外，其他写字楼的租售率都在70%或70%以上，而且租售率在90%-99%之间占了多数，是总数的56%，甚至万顺国际经济贸易中心的租售率为100%，全市的甲级写字楼平均租售率达到了87.3%在天津市区，甲级写字楼的需求大的区域还是以和平、河西为主。,2.2.4天津甲级写字楼客户分析,和平国际大厦 金融、物流、货运 世贸广场 贸易、电子机械 亚太大厦 贸易、运输、电子科技 河 西 金皇大厦 贸易、装饰、运输 北方金融大厦 金融、贸易、房地产、事务所 泰达大厦 货运、评估、咨询 华盛广场 货代、科贸、金融、工程技术、装饰 文华中心 事务所、贸易、物流、广告装饰 峰汇广场 贸易、金融、市政公司 天信大厦 船务货运、电器化工、IT 南开 今晚大厦 装饰、IT、房地产 河东 天星河畔广场货运、物流、电子、贸易 河北 远洋大厦 货运、贸易、金融,2.3.1乙级写字楼市场供应及市场分布情况,天津市乙级写字楼的分布没有甲级写字楼如此集中，除了友谊路上的友谊大厦和大安大厦，其他乙级写字楼主要分布在内环线和中环线之间。天津市区现有乙级写字楼12座，其分布主要也是在和平区和河西区两个区域，其中又为河西区最多，共有6座乙级写字楼，为天津市区乙级写字楼现实存量的50%，和平区共有4座，和平、河西两区共占有天津市区乙级写字楼现实存量的83%。,2.3.2 天津乙级写字楼租赁情况,和甲级写字楼比较，天津市区乙级写字楼租赁情况更胜一筹。乙级写字楼租售率均在80%以上，平均租售率为92.9%。乙级写字楼还有很大的市场前景。,2.3.3 客户分析乙级写字楼,和 平河川大厦 金融、货运、贸易 君悦大厦 通讯、金融、市政 新华大厦 房产、贸易、医药、装饰 嘉利中心 装饰、广告、事务所 河 西 凯旋门大厦 贸易、运输、IT、事务所 合众大厦 贸易、金融、事务所、房地产 恒华大厦 运输、贸易、通讯 大安大厦 贸易、IT、电讯 友谊大厦 金融、贸易 广银大厦 物流、贸易 河东 三联大厦 贸易、金融、通讯 南开 天津电子科技中心 IT、贸易、金融,2.4 2019年前三季度天津写字楼租售情况,写字楼租赁市场自2019年第四季度经受金融危机影响后，天津写字楼市场曾一度呈现低迷下降的趋势。从2009年下半年起，随着全球经济回暖以及内资需求的扩张，写字楼市场逐步复苏。2019年前三季度的写字楼市场发展有两个明显特点：首先，市场表现活跃，吸纳量持续上升。截至2019年三季度，今年市场吸纳量总计为52,741平方米，因三季度有新项目入市，空置率上升至16.3%，但与2009年第四季度比仍有3.4个百分点的下降，供求状况基本平衡；其次，写字楼平均租金保持在平稳水平。2019年第3季度全市甲级写字楼平均成交租金为每月每平方米101.59元，最优质写字楼平均成交租金为每月每平方米122.86元。写字楼销售市场 由于受宏观政策和经济发展影响较小，成交量和成交价格仍保持稳定，与上一季度持平。环球金融中心低区部分的对外出售一方面可缓解该项目20万体量对未来租赁市场的压力，另一方面也提高了天津市销售型物业的整体水平。,2.5 天津写字楼市场发展趋势,未来1-3年内，天津写字楼市场将进入一个全新跨越式发展阶段，大量大型综合性、高品质的项目将投入市场。典型项目包括南京路沿线的和记黄埔世纪都会、现代城等，小白楼商圈的富丽中心、联合广场等，这些项目的特点是体量大，品质高，属于复合型综合业态项目，也更具有标志性。另外突破传统的南京路、小白楼和友谊路商务区，众多新兴区域也在陆续兴建高品质写字楼，并逐步形成初具规模的新商务区，使写字楼市场呈现多核心发展的平衡态势。同属于老城厢区域的中粮大悦城、保利金融街大都会、富力城三期写字楼等项目也将在未来1-3年内陆续投放市场，该区域势必成为写字楼投资的新热点。与此同时，海河沿线的环球金融中心、合生国际大厦，南站商务区的嘉里中心、中信广场等。在未来10年内，随着天津在华北地区、环渤海经济圈中的核心定位，以及天津城市经济的总体发展城市发展、商业发展趋势，都将吸引大量的新批外资企业驻扎、内资巨头的进入和本地企业的扩大及改善，为写字楼带来了前所未有的机遇。写字楼市场日趋市场化、国际化，新供应的写字楼品质将凸显其高端属性，由此会对市场的售价和租金产生一些影响，但预计在经过一段时间的市场认知和项目竞争后，消费者会更愿意接受高品质的项目，并为之付出更多的租金或者售价。,2.6.1 天津大力发展总部经济,天津以滨海新区为引擎，定位为北方经济中心。2009年天津的国内500强企业总部迅速增长至25家，短短两年里，增幅达25%，总部经济已成为天津现代服务业的一股重要而且潜力巨大的新兴力量。这两年来，天津市紧紧抓住滨海新区开发开放成为国家发展战略的机遇，不断加大支持现代服务业发展力度，特别是对在天津发展的总部经济、金融、物流业等方面的投资方和经济实体给予相关的财税优惠政策，吸引了越来越多的企业在津建立“总部基地”。天津市中心近年加强了城建规划，深挖服务吸引了各地的总部聚集。此外，京津一体化，具有地区优势，加上丰富的土地资源，滨海新区应加快承接北京的产业转移，特别是在高端、核心制造业领域。尤其是京津高铁的建成，拉近了两城的距离。对在天津发展的总部经济、金融、物流业等方面的投资方和经济实体，天津给予相关的财税优惠政策。如：在促进总部经济发展方面的财税优惠政策包括：一是对在天津市新设立的总部或地区总部给予一次性资金补助。其中，注册资本10亿元人民币以上的，补助2000万元；注册资本10亿元以下、5亿元以上的，补助1500万元等等。同时对在天津市新设立的总部或地区总部购建的自用办公用房，按每平方米1000元的标准给予一次性资金补助。以及对在天津市新设立的总部或地区总部，自开业年度起，由同级财政部门前2年全额返还营业税，后3年减半返还营业税。,“总部基地”作为一种新型的办公模式，将成为推动中心城市发展，提高区域竞争力的重要平台。,2.6.2 天津总部基地市场概况,随着天津市政府关于“大力发展总部经济”相关政策的出台，总部基地在天津开始兴起，据不完全统计，天津现已有8个大大小小的总部基地项目。就纯粹“总部基地”概念项目和项目所处区域来讲，天津的总部基地市场至今已形成“3+X”的发展格局：“3”指的是滨海科技园的渤龙湖总部经济区、空港经济区的天保国际商务园、武清开发区的创业总部基地三个大型的总部基地项目；“X”指的是其他中小型总部基地项目，包括EOD总部港、滨海国企大道、中北创业总部基地、矽谷城、华鼎智地等项目。由于政府和开发商对总部基地发展前景一致看好。在2019年10月17日召开的第四届中国总部经济高层论坛上，天津获得了总部经济第七位的好成绩，这更将刺激天津总部基地的建设进一步升温。随着天津总部基地项目的增多，而且这些项目具有一定的同质化倾向，目标客户群体也大同小异，这将导致天津总部基地市场的竞争日趋激烈。,2.6.3 天津总部基地市场特征,天津的总部基地项目大多位于政府统一规划的工业集中发展区内，总部企业在工业集中发展区内的集聚，既可以获得特殊政策支持便于企业的发展壮大，又可以形成规模优势，提升区域整体竞争力。同类型企业聚集在同一区域经营，则该区域的专业化优势将十分明显。天津总部基地的开发模式可归纳为渤龙湖模式、滨海国企大道模式、中北模式、武清模式。无论哪种模式，政府的作用都非常重要，政府对园区招商政策的支持及对项目的参与力度，对项目的成功开发及后期运作起着至关重要的作用。从开发主体来看，天津总部基地的开发单位可分为三种类型：开发商自主开发经营、企业与政府合作共同开发、政府主导一揽子开发。,2.6.4 天津总部基地市场竞争情况,竞争格局 天津总部基地市场基本呈现“3+X”的竞争格局，渤龙湖总部经济区、天保国际商务园、创业总部基地三个大型的凭借规模、政策等优势，处于领先地位，基本代表了天津总部基地市场的发展水平，EOD总部港、滨海国企大道、中北创业总部基地、矽谷城、华鼎智地等中小型总部基地项目，凭借其专业化、特色化等优势，也都占有自己的一席之地。天津总部基地市场竞争手段 由于天津总部基地项目的开发时间较晚，多数项目都参考了国外的总部基地项目及北京ABP等项目的开发运作模式，这就不可避免地导致项目产品呈现一定的同质化倾向。虽然各项目区位不同，招商政策也有差异，但在产品细分、目标客户定位、项目配套建设等方面大同小异，这直接导致了市场竞争的加剧。多数项目都在宣传产品的低密度、生态化、环保等，真正有特色的竞争手段并不见得新鲜。,结合项目情况特点做好项目规划，根据市场竞争情况对项目进行定位，并在园区环境、综合配套、软性服务等方面做足文章，将使项目在激烈的竞争中立于不败之地。,2.6.5 天津总部基地市场项目市场供应状况,市场供应情况天津现有的总部基地项目主要沿京津高速分布，各项目均位于不同的开发区或产业园区内，如西青的的华苑产业园、东部的空港经济区、滨海新区以及城区内部的东丽软件园内。目前已经推出到的项目有EOD总部港、滨海国际企业大道、中北总部基地、华鼎置地、矽谷城等5个项目，供应量为78.8万平方米。潜在供应情况天津潜在的总部基地项目同样分布在各产业园区内，目前可确定的项目出了在售项目的后续工程外，还有有空港经济区的天保商务园、武清开发区的创业总部基地、滨海科技园的渤龙湖总部基地等，总规模约为596.5万平，据了解，目前天津也有部分的产业园在筹划建设总部基地项目,武清开发区,华苑科技园,东丽软件园,泛空港区域,滨海新区,现有供应量不大，但潜在供应量巨大，未来市场竞争激烈。,通过调研，天津的总部基地主要以研发及高科技型、企业内脑型客户为主，这主要是由天津的区位环境、区域经济发展情况及产业结构等因素决定的。目前天津在售总部基地项目的客户主要行业为进驻企业集中在网络、传媒、信息、电子、物流、研发、生物医药、新能源、贸易等行业。根据各总部基地运作方式和项目定位不同，入住企业的需求面积也相差较大。具有政府行为的项目，由于其在招商方面的优势，单体面积也较大，面积集中在4000-6000平方米；而由企业行为运作的项目，单体面积普遍较小，主要集中在1000-2000平方米。,2.6.6 天津总部基地市场现有需求情况,2.6.7天津总部基地市场未来需求情况预测,总部基地项目针对的目标客群以各类企业为主，因此对天津注册企业的情况进行分析企业数量 截止2009年年末，天津市实有企业140923户，分支机构19392户。其中国有及国有控股企业12559户，比上年同期增加165户，增长1.33%；民营企业128364户，比上年同期增加12049户，增长9.54%。企业类型 从内资企业的企业类型看，公司制企业占绝对多数，为113435户，注册资本10209.41亿元。行业分布 新注册企业户数增长幅度最大的是卫生、社会保障和社会福利业，增长124%，其次文化、体育和娱乐业增长74%，其他如房地产、金融、租赁和商务服务、科学研究、技术服务以及信息传输、计算机服务和软件等行业增长均超过20%；新注册企业注册资本（金）增长幅度较大的是信息传输、计算机服务和软件业，建筑业、水利、环境和公共基础设施、文化体育和娱乐等行业以及科学研究和技术服务等行业。,天津企业数量基数较大，且新注册企业增长迅速，公司制企业占绝对多数，新注册企业的类型中，适宜选择总部基地的行业增长迅速，如商务服务，科学研究、计算机、软件业等，具备相当的市场基础。,据此预测，总部基地市场未来需求情况将以科研、计算机、软件业等行业企业为主，此外，各种类型的大型国有企业、跨国企业仍然是总部基地的主要目标客群。,发展趋势,集众多优势于一身，发展前景看好，吸引了越来越多的政府、开发商等开发总部基地类项目，总部基地项目之间、总部基地与写字楼之间的竞争也将日趋激烈。,天津市场呈现的各类总部办公物业面积在80万平方米左右，且呈现继续增加态势。如此巨量的总部办公物业，其消耗时间可能长达510年。总部办公物业的持续放量，容易导致这类物业的明显过剩。,中小型总部基地凭借其专业化、特色化等优势，成为大型总部基地的重要补充，二者共同构成天津总部基地梯度发展的格局。总部基地项目的功能定位将更加明确，将凭借其鲜明的特色在市场中取得竞争优势。,总部基地的概念日益被市场接受，规划建设将会更加合理，更加适应城市、社会及市场环境，在不断自我完善的基础上实现可持续发展。从总部基地产品建筑来看，高效能、绿色环保的办公建筑将越来越多。,2.6.8 天津总部基地发展趋势,竞争日趋激烈,供应持续增加导致市场过剩,功能定位将更加明确,规划设计更加合理,主要竞争区域及项目,3.1 滨海国际企业大道,滨海国际企业大道项目位于天津滨海新区核心区域，由京津塘高速公路、滨海路、海缘路和海缘西路所围合。介于天津开发区东西区之间，京津塘高速公路、津滨高速毗邻而过，向东1公里规划300万人口的大型居住区正在建设，“北方第一大港”天津港、滨海国际机场、津滨轻轨咫尺可达。滨海国际企业大道项目计划分三期完成开发建设，一期开发建筑面积6.6万平方米，二期开发建筑面积7.8万平方米。一期、二期为低密度的企业独栋建筑，主要为科技研发、企业区域总部、商务和配套，楼宇面积在1000平方米到4000平方米。三期开发建筑面积为45.6万平方米，规划建设顶级五星级酒店、商业和国际公寓，为项目的产业综合服务配套区。,中北总部经济产业园,3.1 滨海国际企业大道,3.2 EOD总部港,EOD总部港临空产业区隶属于天津保税区，地处天津市区与滨海新区相连接的连绵带即高新技术产业发展轴。EOD总部港紧邻建设中的航空城，是临空产业区的重要组成部分，项目位于滨海新区与市区的交汇处，南望航空城、北接大毕庄物流区、西连中心城区。EOD总部港总占地663亩，建筑面积约50万平方米，规划建设集总部办公、技术研发、高科技生产、企业配套服务于一体的都市型现代工业产业集群。,EOD总部港,3.2 EOD总部港,3.3 中北总部经济产业园,项目位于天津市西青区中北镇东部，分为企业总部区、研发办公区、商务配套区，提供入住企业24小时配套服务。中北总部经济产业园首期推出办公研发区分为低密度别墅式中部楼和宜商宜住研发办公楼（包括创意soho,loft空间，酒店式公寓）产品。目前主体已经封顶，下半年即可进场装修。为不同规模企业提供四围合双拼、三围合双拼、单体独栋、双拼总部办公楼。均为三至四层、每层送露台的建筑。外立面设计风格现代，全部选用天然大理石，铝板，玻璃幕墙；围合式总部楼设有共享广场及地下停车场，电梯直接入户。,中北总部经济产业园,3.3中北总部经济产业园,3.4 矽谷城,矽谷城是东丽软件园开发有限公司倾力打造的集办公、研发、商务配多功能全方位的大型综合性服务园区。园区东至祁连路，南至满江东道，西至昆仑北路，北至外环线辅路。地理位置优越，交通便利。矽谷港湾包括居住、商务、商业、餐饮、娱乐、会展、软件产业经济等。包括酒店HOTEL、写字楼OFFICE、主题公园PARK、购物SHOPPING MALL、俱乐部CLUB与公寓APPARTMENT等多种业态的建筑群落。,矽谷城,3.4 矽谷城,3.5 华鼎智地,华鼎智地项目位于天津西部华苑产业园内，公司计划用5年时间完成550亩土地约60万平方米的开发建设。以遥感技术应用、绿色能源、生物制药、IT信息产业为主，构筑高端化、高质化、高新化的产业环境，并为之提供生产研发、办公及生活配套所需的各类建筑设施和物业服务。值得一提的是亚洲第一高楼、中国新地标117大厦，2019年末，在天津华苑核心区正式奠基，设计总高度597米，建成之后将超过台北101大厦成为亚洲第一高楼。117大厦将形成磁场效应，拢聚商务力量，吸引国内外众多顶尖企业进驻117大厦，由此而生各类型上下游企业将纷纷落户周边。,华鼎智地,3.5 华鼎智地,3.6 渤龙湖总部经济区,渤龙湖总部经济区项目位于空港西部的滨海科技园内，规划总建筑面积190多万平方米。由总部基地区、生态居住区、商业商务区和公益性公共设施区四大功能区组成。其中渤龙湖总部基地区占地面积约为41.1公顷，建筑面积约为45.6万平方米，将重点发展以生物技术、高端信息制造与绿色能源产业为主导的高新技术企业总部与总部研发机构。渤龙湖总部经济区确定了招商先行的工作方针，即在规划建设的同时全面展开招商工作。项目以与外部“强强联合”为契机创新开发建设模式；以围绕高新技术产业聚集做文章创新招商模式；以提升总部区价值为目标创新招商方式和载体模式。,渤龙湖总部经济区,3.6 渤龙湖总部经济区,3.7 天保国际商务园,该项目是滨海新区“十大战役”西部区域的重点项目，天保国际商务园项目位于空港经济区中心大道两侧，工程总占地面积45万平方米，总建筑面积84万平方米，计划总投资46亿元。西区地块规划总用地面积约24.8万平米,净用地面积20.7万平米,东区地块规划总用地面积约21.3万平米,净用地面积19.0万平米。,天保国际商务园,3.7 天保国际商务园,3.8 武清创业总部基地,项目地处武清开发区软件创意园，预计总投资60亿元。功能定位为主要发展以商务、办公、创意、动漫、研发、IT、服务外包、企业总部等现代服务业。规划建设6个区域，即中心服务区、企业总部区、商务酒店区、服务外包区、综合办公区、专家公寓区。其中：企业总部区占地是总部基地的基本功能区域，包括企业总部办公区、创新科技区、小企业孵化区及商务办公区。目前，占地200亩、建筑面积25万平米；综合办公区占地200亩，将建成集创意产业、商务办公等功能于一体的商务综合组团。,武清创业总部基地,3.8 武清创业总部基地,4.1 市场结论,政策支持 天津的城市定位为北方经济中心，紧紧抓住滨海新区开发开放成为国家发展战略的机遇，不断加大支持现代服务业发展力度，出台了多项政策发展总部经济，吸引了越来越多的企业在津建立“总部基地”。,发展格局 近两年，总部基地在天津开始兴起，目前天津现已有的8个总部基地项目，已形成“3+X”的发展格局。但这些项目具有一定的同质化倾向，目标客户群体也大同小异，这将导致天津总部基地市场的竞争日趋激烈。多数项目都在宣传产品的低密度、生态化、环保等，真正有特色的竞争手段并不见得新鲜。,开发主体 从开发主体来看，天津总部基地的开发单位可分为三种类型：开发商自主开发经营、企业与政府合作共同开发、政府主导一揽子开发。天津总部基地的开发模式可归纳为渤龙湖模式、滨海国企大道模式、中北模式、武清模式。无论哪种模式，政府的作用都非常重要，政府对园区招商政策的支持及对项目的参与力度，对项目的成功开发及后期运作起着至关重要的作用。,4.2 调研项目总结,调研项目多依托不同园区，有的项目是园区自行开发建设，均享受不同的优惠政策，和政府争取优惠政策是项目顺利招商至关重要的因素；,由园区投资建设的项目，由于其在招商、政策等方面具有一定的优势，其单体面积也较大，而由开发企业建设的项目，由于其市场化运作，单体面积也较小。,通过调研，调研项目的容积率普遍较低，而且有很多项目容积率低于1.0，如容积率高于1.5则难以打造真正意义的总部基地。,标准层面积在300-500平方米较为方便使用，楼层数不高于6层；,调研案例的层高方面：首层层高在4.5米之间，其它楼层在3.5-3.7米，柱距8米左右，通过现场了解，便于客户使用和车位布置；,独栋产品一般每栋配置2部电梯，双拼产品根据面积每户配置1-2部电梯，独栋产品每部电梯服务面积在2000-3000平方米左右，中高层的商务办公产品每部服务面积在4000平方米左右；,调研的天津总部基地项目在低碳环保、智能化方面等方面并没有特别的技术，只有个别项目采用了地源热泵LOW-E玻璃等。,在园林绿化方面有两种设计手法，一种是以渤龙湖、天保商务园、创业总部基地为代表的项目，以大面积中央景观为主，总部基地产品围绕景观进行布置，另外一种是以小型景观为主，楼间绿化点缀打造的园林景观。,政策,单体面积,容积率,标准层,层高,户型面积,园林绿化,环保技术,4.3 本项目开发建设启示,通过对天津写字楼乃至总部基地市场的了解，我们认为天津东丽湖总部基地项目在开发建设方面除了在硬件方面对产品进行深入挖掘外，更重要的是在软性及服务方面挖掘产品的核心竞争力,核心竞争力一：化重为轻的运营成本 和相关政府进行争取，使入驻企业享受更多招商引资税收优惠政策，可大幅减轻企业税收负担；入驻企业可以直接享受完善的总部配套、企业员工配套，避免二次投入，大力节省企业运营成本。核心价值二：无忧经营的服务 支持专为企业量身订制“管家式”物管服务，为企业提供从基本需求到投融资、企业管理、战略规划等特色服务，全面降低企业管理投入。核心价值三：精英聚落的马太效应 精英企业云集，呈矩阵式聚合，可充分实现信息互动、优势互补与资源共享，让企业在强强竞合中体验财富升级。核心价值四：厚积薄发的增值潜力 开创天津总部经济之先河，将作为传统费用中心的企业总部变为利润增值中心，为企业带来快速升值的潜力空间。,天津房地产市场十大热点,天津楼市成交再创新高,天津降低申办蓝印户口购房款标准 市区80万,天津拆迁需求拉动楼市,天津土城成交频现“地王”,天津滨海新区规划调整 合并三个区,天津房价进入两万元时代,天津公积金新政,出台限购令,营业税征免新政实施 天津二手房交易量骤然下降,天津重拳规范住房保障管理,天津房地产市场十大热点,THANKS,THE END,谢谢！,供娄浪颓蓝辣袄驹靴锯澜互慌仲写绎衰斡染圾明将呆则孰盆瘸砒腥悉漠堑脊髓灰质炎(讲课2019)脊髓灰质炎(讲课2019),