经济法论文如何防范购房交易中的法律风险.doc

如何防范购房交易中的法律风险 如何防范购房交易中的法律风险李爱萍（湖北省社会科学院 政法所，湖北 武汉 430077）2010.法学研究一、如何面对房贷新政下的违约问题房价一直是个特别引人关注的话题， 因为房价飙升引发了工薪阶层的不满情绪， 扩大了容易引发社会不稳定的贫富两极分化。 中国政府 2010 年以来采取一系列积极措施以遏制过快上涨的房地产投机行为， 以促进房地产市场的健康发展。 2010 年 4 月 17 日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知无疑是一剂猛药。 中国银行 2010 年 4月 23 日出台房贷新规：“对于已利用贷款购买住房、又申请贷款购买第二套住房的家庭， 贷款首付比例不低于50%，利率不低于基准利率的 1.1 倍。 ”业内人士指出，该政策惩前毖后影响巨大， 贷款百万 20 年利息增加 40 万元。 有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。 房产中介也称，房产调控措施出台前后历来是二手房买卖违约现象的频发期。 二套房贷首付 50%的政策出来后， 法律纠纷问题层出不穷，主要的问题就是贷款可能无法顺利办出，在买卖合同中面临违约，因此急切地需要解决办法。 其实每当楼市政策面临调整，银行收紧房贷的时候，购房者都会面临这个问题。 对此笔者的建议是：第一，应选择品牌房产中介或专业的房贷机构。 一般品牌房产中介、 专业的房贷机构和贷款银行有着良好的合作关系，能更具体、更准确、更及时地得到各大银行房贷的政策走向，了解各家银行的审批条件、优惠政策以及放贷速度，从而替购房者选择最适合的贷款银行。 而且一旦开始办理手续，相应配备的法律文书也较完备、更新也较及时。 第二、签订购房的补充协议，这是非常重要的事项。 比如经常遇到的迟延放贷问题， 可以在二手房买卖合同的补充协议中加以约定， 此外涉及付款日期的约定不要具体到某日，而可以约定为“银行实际放贷日”，或加上“以银行实际放款日作为准”。 如贷款未获银行批准，则可以约定 “因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的，双方均有权解除合同，互不承担违约责任。 ”当然，以上针对的是尚未签订购房合同的情况。 对于一些已经签订居间合同或者买卖合同的交易带来的棘手问题如何处理？ 笔者认为，可以考虑从以下几个角度着手：第一， 看一下自己的房屋买卖合同关于贷款的部分是如何约定的。 如果明显对自己不利， 应积极和卖方协商，争取达成补充协议。 此外结合自己的资金情况，或要求对方给予一定的宽限期限用现金补足原本准备贷款的部分，或协议解除买卖合同，返还购房款，给予对方适当的补偿。 第二，因房贷无法办出导致的买卖合同纠纷，可参照的法律条文是 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十三条的规定，“商品房买卖合同约定 ， 买受人以担保贷款方式付款 、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的， 对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。 因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 ”如果是二手房买卖的话， 一般补充条款是约定房贷无法办出则以现金补足，最晚期限为房屋交易过户日，因此相关问题还是需要双方尽可能协商解决， 因为买房人本身是很难预见到银行政策变化的。 总之，买卖房产的风险是和房价的起伏相伴随的，在房价处于高位或者低谷的时候，风险也最多，纠纷也最容易发生，买卖双方都应对此有所认识。 二、防范商品房买卖合同无效、撤销、解除的几种情形1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人， 导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。 2.出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的，买受人可根据中华人民共和国合同法第 52条的规定，以违反法律、行政法规的强制性规定为由，向法院申请确认该合同无效， 并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。 3.出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可根据我国合同法的规定，向法院申请确认该合同无效或撤销该合同， 并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。 4.出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房子的事实，买受人可根据我国合同法的规定， 向法院申请确认该合同无效或撤销该合同， 并要求房产公司返还购房款并支付相应利息、赔偿损失。 上述四种情形， 买受人还可同时要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 5.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。 6.因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。 7. 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符， 其面积误差比绝对值超出 3%，买受人有权请求解除合同、返还购房款并支付利息，但合同中另有约定的除外。 8.出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买受人有权请求解除合同，但合同中另有约定的除外。 9.商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第 33 条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。 10.商品房买卖合同约定 ，买受人以担保贷款方式付款， 因出卖人的原因或不可归责于买卖双方的事由而未能订立商品房担保贷款合同， 并导致商品房买卖合同不能继续履行的， 买受人有权请求解除合同并要求赔偿损失或者由出卖人返还购房款及支付利息或返还定金。 从上述分析可以看出，该解释的突出特点是强调对房屋买受人的保护，其中规定的 10 种商品房买卖合同无效、撤销、解除的具体情形，对于有力的维护消费者合法权益及我国人民法院对此类纠纷正确、 及时的审理有着十分重要的意义。 当然，对于商品房买卖合同的无效、解除及撤销，除了直接适用上述规定之外， 还可以适用我国合同法及房地产方面法律、法规的相关规定，而不能局限于解释中的这 10 种具体情形。 三、防范“二手房”交易的法律风险“二手房 ”通常是指再次买卖交易的住房 ，个人购买单位自建住房，经济适用房及竣工的商品房，办理完毕产权证后再次交易上市买卖，这些住房都被称为“二手房”。 当前房地产市场上二手房买卖数量很大， 买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。 二手房买卖除关注价格外，特别应防范其中的法律风险，将买房风险降到最低。 来源于房屋本身的风险及其防范措施1.房屋产权是否明晰。 购买人要购买二手房， 应当审查二手房的权属证明及相关文件。 购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。 没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。 为慎重起见，可由购房人委托律师调查，通过核实两证的真实性，避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗，以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。 2.买卖双方主体资格审查。 签订合同者应具备相应的权利。 如：是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利，非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么？ 若房屋产权情况不清晰，会给买房人带来种种麻烦，因此而影响交易的安全。 除此以外还应从以下几个方面进行审查：（1） 二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。 （2）二手房属于有限责任公司 、股份有限公司的 ，购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。 （3）二手房属于国有或集体资产的 ，购买人应当审查政府主管部门的批准文件。 3.核实房屋所有权人状况。 确定房产证和土地证属实后， 购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。 如果该房屋属个人所有，购房人可只与售房人交易；如该房屋还有共有权人，购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件， 如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的，对售房人的授权委托书应进行核实，必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。 对于已经出租的房屋， 可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明， 或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。 待售房屋存在抵押等他项权记载的， 购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式，以保证付款安全。 4.核实土地使用权的使用年限。 有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年， 其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。 在房地产开发商建设楼盘过程中，部分开发商为降低土地成本，少交土地出让金，其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年。 尽管物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 ”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金， 因而对于土地使用权使用年限不到七十年的， 会极大地影响房屋价值。 对此购房者可与售房人谈判，要求其降低房屋价格。 5.房屋原始的购房合同 、发票及缴费票据及相关文件是否转移。 买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料，是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据，若购房后疏于索要上述资料，可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。 6.房屋随附的基本费用是否结清。 买房人购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。 同时买房人应该调查清楚：预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到买房人的切身利益， 因而在购房合同中要做出明确的约定，切实保护好自身利益。 四、延期交房的违约责任 在商品房买卖过程中，普遍存在延期交房的问题，而此时开发商往往借助于商品房买卖合同中约定违约责任条款来减轻自己的责任， 此时作为购房者如何运用法律武器维护自己的合法权益成为不得不面对的问题。 违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约时，应当向另一方支付的金钱。 中华人民共和国合同法 第 114 条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加； 约定的违约金过分高于造成的损失的， 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 ”根据本条规定，约定的违约金在性质上属于赔偿性措施，违约金数额应与违约损失额相适应。 案情简介：2008 年 2 月 3 日，原告姜某与被告某房地产开发公司签订商品房买卖合同一份，该合同约定：原告购买被告开发的商品房一套，建筑面积 126 平方米；该房屋总价款为 1，354，000 元； 第八条约定： 被告应当在2008 年 12 月 31 日前将具备交付条件并符合本合同约定的商品房交付给原告使用； 第九条约定： 被告逾期交房的， 自本合同规定的交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告向原告支付已付房款 1%的违约金。 2009 年 12月 30 日，原被告双方办理了房屋交接手续，被告按照双方合同的约定支付给原告违约金人民币 13，540 元。 后原告委托律师诉至法院， 律师认为被告支付的违约金不足以弥补原告的损失， 应按照同等地段同类房屋租金的标准加以确定。 最终法院支持了原告的所有诉讼请求，判决被告赔偿原告人民币 55，000 元。