房地产合作开发与项目转让的合同制作以及应注意的法律问题31DOC.doc

房地产合作开发与项目转让的合同制作以及应注意的法律问题由于房地产开发离不开土地和资金，又由于当事人往往难以两者兼有，有土地的通常缺少资金，有资金的又往往没有土地，于是各种形式的房地产合作开发便应运而生。在房地产合作开发过程中由于种种原因引起既存之合作难以为继，为解决各地都存在的“烂尾楼”现象，在市场运作中便又出现了已有合作前提下的新的合作即开发项目转让。项目转让是解决众多合作矛盾和纠纷，使“烂尾楼”起死还生的真正有效方法。因此房地产合作开发和项目转让也便成为专业律师的重要法律实务。我国目前尚无房地产合作开发和项目转让的专门立法，也没有政府推荐使用的合同示范文本，在操作实践中，由于当事人的合同内容过于简单以及不少难以把握的疑难法律问题，不少合作开发和项目转让合同引起标的巨大的纠纷和诉讼；又由于这两类合同的许多环节均需有法律规定的政府批准手续和法定条件，许多合同因未符合这些手续和条件而导致无效。一、有关房地产合作开发及项目转让的一般概念1、房地产：指有条件、有期限的土地使用权和相应土地上的房屋所有权合二为一，并能够作为商品进行流通的不动产。2、房地产合作开发：通常是地产和房产的合作开发，指以提供土地使用权一方与对土地开发进行投资一方对特定地块的建设项目以合资或合作方式进行共同开发的行为。合作开发的土地使用方式应符合国家有关规定。合作开发的实质是土地使用权转让的一种特殊形式。3、房地产合作开发的主要模式：（1）法人型合作开发：合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。土地协议折价入股方式构成合作投资比例；土地评估作价入股方式构成合资投资比例。（2）合伙型合作开发：合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。合作开发涉及一个项目；合作开发涉及几个用地性质规划用途不一的项目；合作各方的回报方式有的以分利方式，有的以分房方式，有的以土地补偿方式。（3）合作开发的其它方式：先合伙后转为法人型的合作开发4、房地产项目转让：已经获得立项批准的房地产开发项目，在项目公司股东或合作开发的收益人互相之间，或向他人转让其股权或合作开发权益的行为。5、房地产项目转让的模式：（1）以项目公司股权并购（兼并或收购）方式转让房地产开发项目；（2）以项目合作各方权益比例的变更转让房地产开发权益：权益在合作各方内部转让；权益转让给合作各方以外第三人。6、均系要式的须经批准的行为：合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）或者项目功能、用途等变更手续，均需获得政府有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照。二、房地产合作开发及项目转让合同的主要条款1、房地产合作开发合同的主要条款：（1）合作开发当事人的名称、姓名、住所；（2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；（3）项目现状；A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；B、项目动拆迁、开发现状。（4）合作方式；A、共同组建项目公司方式需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运 作程序、利润分配等；B、合作建房协议方式；需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。（5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）；（6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式；（7）项目合作建设计划（规模、进度等）；（8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）；（9）违约责任；（10）解决争议的方法；（11）合作当事人约定的其它事项。2、房地产项目转让合同的主要条款（1）转让当事人的名称、姓名、住所；（2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）；（3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；（4）项目现状；A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文；B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）；C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况；（5）项目转让方式；A、以开发项目转让方式；需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等；B、以转让项目公司股权方式；需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。（6）项目转让价格、支付方法和期限；（7）项目标的物转让、交割日期及方式；（8）转让前原有债权债务以及土地或工程的权利限制的处理；（9）双方的权利义务；（10）违约责任；（11）解决争议的方法；（12）转让当事人约定的其它事项。三、制作房地产合作开发和项目转让合同应注意的问题1、制作房地产合作开发合同应注意的问题（1）要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任；（2）约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式，其承担民事责任方式先后不同；要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体；（3）组成项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；（4）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；（5）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；（6）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；（7）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；（8）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报系约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报系分配利润的，应约定利润的计取方式；（9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；（10）合作开发合同由于需办理相关手续，往往效力待定，合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。2、制作房地产项目转让合同应注意的问题（1）房地产开发项目转让必须由所有人转让、受让的当事人以书面形式协商一致；（2）转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；（3）项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；（4）已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；（5）成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；（6）未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；（7）转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承担方式；（8）项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；（9）项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；（10）房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法。合作开发房地产的合同要求2008-03-16（一）合同的形式如果将房地产项目开发分为三个阶段：开发前期阶段、开发建设销售阶段、开发后期阶段，那么针对三个不同的项目开发阶段对应的法律关系的特点也就不同。开发前期阶段实质是：开发商与政府的博弈合同关系的特点是：主体单一、内容简单、法律关系清晰、争议较少开发建设阶段实质是：开发商与施工单位的博弈合同关系的特点是：主体单一、内容较多、法律关系清晰、争议有但可调和开发后期阶段实质是：开发商与购房人的博弈物业公司与业主的博弈合同关系的特点是：主体较多、内容庞杂、法律关系混乱、争议过多难以协调相应的，这三个不同的项目开发阶段对应着不同的合同类型合同类型分述如下：开发前的获地阶段常见的项目开发获地，主要有五种基本方式；相应涉及五种不同形式的国有土地使用权获取合同：1、划拨获地（一般是开发建设经济适用房）与政府的土地主管部门国有土地使用权划拨合同；2、出让获地与政府的土地主管部门国有土地使用权出让合同；出让一般又分三种形式（也即三种合同）：协议出让；招标出让；拍卖出让。3、转让获地与土地使用权人国有土地使用权转让合同；4、合作共建的获地（一方出地、另一方出资金）与合作另方合作开发合同（通常认为是土地使用权转让的特殊形式）；5、公司股权变更的获地与股权受让人股权转让合同（通常认为是土地使用权转让的特殊形式）。获地后的准备阶段：1、拆迁与安置与被拆迁人拆迁与安置合同（产权调换合同/作价补偿合同）；2、通水通电与供水、电单位水电供应合同；3、项目策划与策划专业机构项目策划合同；4、工程勘察、设计与勘察、设计单位工程勘察、设计合同；5、场地整理、平整与施工单位委托拆建、平整施工合同；6、环境评价、地震、人防、防雷、测绘等与相关单位委托服务合同。获地后融资阶段1、与银行或其他金融机构的借款合同；2、借款担保合同或土地使用权抵押合同。项目开发建设销售阶段一般所要涉及的合同开发建设阶段1、项目施工实行招投标的与招投标机构委托招投标合同；2、项目施工实行发承包的与工程施工单位的建设工程施工合同（包括土建施工合同、水电暖安装合同、装饰装修合同、园林绿化合同等）；3、项目施工实行监理的与工程监理单位的工程监理合同；4、建筑材料采购与出卖人建筑材料买卖合同；5、以在建项目融资的与银行或其他金融机构、个人借款合同、借款担保合同或在建项目抵押合同；6、在建项目转让的与受让方在建项目转让合同（包括合作共建合同、合资共建合同（通常认为是在建项目转让的特殊形式）。开发销售阶段7、商品房预售的与买受人商品房买卖（预售）合同；8、商品房现售的与买受人商品房买卖（现房）合同；9、委托中介机构代理销售商品房的与中介机构委托销售合同；10、商品房广告与广告发布机构广告发布合同（电影、电视广告、报纸杂志广告、广播电台广告、户外平面或立体广告、彩叶传单广告等）；11、开发企业应选聘前期物业企业与物管企业前期物管委托合同/与购房人前期物管合同；12、开发企业应制定临时管理规约与购房人签属同意遵守临时管理规约的书面承诺；13、商品房两书制度开发企业向购买人提供商品房质保书、住宅使用说明书；14、项目竣工与施工单位工程质量保修合同；15、商品房出租与承租人房屋租赁合同；16、开发企业代办房产证的与买房人委托办证合同；17、开发企业代收费的（如水、电、暖、气、通讯的开户费或使用费）与收费单位的代理收缴费协议/与购房人的代理收缴费协议。项目开发的后期阶段一般所要涉及的合同1、对已售出但未交付的房屋，开发公司移交物业企业管理的与物业公司房屋移交协议；2、开发建设资料移交物管企业或业主大会的与物管企业或业主大会资料移交协议；3、物业专项维修资金移交业主大会与业主大会资金移交协议；4、其他法定或者约定的服务、义务相关明示、规范的合同。（二）、合作开发房地产合同是约束合作各方的宪法规定法性文件，因此合作开发房地产合同条款中应注意以下几方面的内容：1）应明确合作方式，是成立项目公司进行开发，还是不成立项目公司进行开发，如不成立项目公司，是各方联名开发，还是有一方或数方隐名参与开发。2）成立项目公司合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；3）以土地使用权入股组成项目公司的，土地使用权须作评估；4）以筹建处或其它名义合作开发的，须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织，并明确合作筹建各方的权利义务；5）合作开发一方以土地使用权作为合作投资的，应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续，并明确有关费用的承担方式和责任人；6）一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目，应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照；7）合作开发各方的投资回报的方式，应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务，投资回报约定分房的，应明确房屋分配的具体办法；投资回报约定分配利润的，应约定利润的计算以及分配方式；8）在当事人订立的合作开发合同中，只有合作各方共享利润、共担风险，才能认定为合法有效的合作合同，除此之外，均不视为合法有效的合作行为；9）合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本，增加分担及面积分配方式；10）合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。11）应对项目的工期进行明确的规定。12）应对合作各方在合作中的职责进行明确约定。合作开发房地产如何避免合作纠纷冯正元2008-1-14合作开发房地产如何避免合作纠纷北京德恒律师事务所长沙分所冯正元律师一、合作建房双方如何出资 合作开发双方不论是一方出土地、另一方出资金，还是双方既出资金又出土地，完全由合作双方根据自愿、平等的原则，进行协商，达成一致协议。重要的是作为出资的土地必须是通过出让取得的国有土地。该土地如果还是行政划拨土地，应当由土地使用单位在国土部门办理手续，缴纳土地出让金，将其名下的行政划拨土地使用权转为国有土地使用权。如果该土地是集体土地，应当首先在国土部门办理征地手续，由国土部门将集体土地通过征收转为国有土地，再办理国有土地出让手续，缴纳土地出让金，取得国有土地使用权。二、合作建房双方的主体资格合法 合作开发双方法人的主体资格，根据我国城市房地产管理法等有关法规，如果合作开发是为了建商品房，其目的是为了出售盈利，那么，双方均应当是具有房地产开发资质，取得房地产开发企业执照的企业法人。如果出让土地的一方建房的目的是为了解决本单位的生产或办公用房，不对外出售盈利，则该方相当于自筹自建，就不需要设立一家房地产开发公司。一句话，只有房地产开发公司才能开发商品房，销售商品房，否则，就是主体资格不合法。三、合作双方应共同报建 合作开发强调“合作”二字，双方应当在合作开发合同中约定共同负责立项报建和工程施工，并按照投资比例享受权利、承担义务。双方共同立项、共同报建，在一系列许可证件上共同列名，这既是享受权利，又是承担义务的表现。 如果合作建房双方在立项报建时只以一方的名义，而没有合作他方的名义，这在法律上就意味着是独家开发，而不是合作开发。那么，房屋产权登记发证时，产权证上就是独家名称，没有合作他方的名称。更通俗的说，出资的是双方，拥有产权的却是一方。这等于是另一方应当分配的房产面积变为购买房产，性质完全变了。如果合作双方共同立项报建，共同开发建设，产权发证时，按照双方的合同约定比例的房屋面积、楼层、位置分别发给双方房产权证，这实际上也节省了一笔重复缴纳的税费。因此，合作双方应当是共同立项报建，否则，未参与立项报建的一方的权利很容易受损。四、合作开发税费如何合理分担 合作开发双方应办理土地使用权变更登记手续，双方通过土地转让方式使双方各自名下拥有合同约定比例的国有土地使用权面积。原为集体土地的，应先征用为国有土地。原以划拨方式无偿取得的国有土地，应缴纳土地出让金，在国土部门办理出让手续。由此产生的土地出让金或征地及补偿费用应由投入土地的一方承担。国有土地使用权转让到投入资金一方的转让税费应由转让方和投资方按国家规定分别承担，也可以由合作双方协商承担土地转让的税费。 在合作开发建设中应缴纳的营业税、城建税、固定资产投资方向调节税，按照规定应由建设单位或房地产开发单位（即在项目报建文件中申报的单位）负责承担。总之，合作双方在签订合作开发合同之前，应当对各项投入和各项上缴的税费都应当事先了如指掌，根据权利与义务对等的原则，协商决定合作各方最后分配的比例和具体建筑面积。五、合作开发应共同管理共担风险 按照合作开发的法律性质，由合作双方按比例投入（资金或土地），按比例享有房屋产权。这其中的权利（经营管理权）与义务（责任与风险）当然也应由双方按比例承担。如果一方全权负责经营管理，而另一方不参与经营管理（实际是放弃权利），那么，在建施工过程中如果出现管理漏洞，经营失误、工程事故、或者擅自违法抵押贷款、对外担保债务等等，轻则影响工程进展，出现预算超支，重则造成停工窝工等等。从法律上讲，对外承担债务、承担亏损，应当由合作双方按比例承担，这是无法回避的。因此，在合作开发建设中双方应当共同管理、明确分工，相互监督，在处理重大问题上应共同决定，共同承担责任。六、合作开发的土地或在建工程抵押贷款 在房地产开发中，开发商以土地或在建工程向银行抵押贷款是一种通行的做法，但是自有资金最低不得少于工程投资总额的25。在合作开发中，一方投入 土地转让登记到双方共同名下之后，可以抵押贷款。但是何时贷款？贷款多少？贷款多久？这是双方应当协商决定的。值得注意的是，抵押人应当是合作双方，而不是投入土地的单方。双方应当共同承担归还银行贷款本息的义务，承担逾期还款的责任。 七、双方各自投入的土地、资金应否纳入共同监管 双方在签订合作开发项目合同时，应当约定投入土地和投入资金的具体时间，土地应在项目报建前转让登记到双方名下，按份共有。资金也应在报建前转帐到双方共同管理的专用帐户。如果土地、资金仍由各方独自管理，容易产生单位保护主义，影响合作。如果投入 土地先行到位，而投入资金迟迟不到，会影响工程项目的进展。所以，合作双方投入的土地、资金能够按照合同约定按时到位是合作成功的前提，各方投入的土地资金应当纳入合作各方共同管理，共同决定使用，共同承担风险责任八、合作中一方转让自己的权利义务与第三人再合作怎么办 我国的民法、公司法对共有或合伙、合作、合资企业中一方转让权利义务都有明确的规定，即其他共有人或合伙人、合作方有优先购买权。在合作开发中，如果一方转让部分权利与第三人再合作，就会出现三方合作的局面，彼此之间的法律关系更为复杂，新参加的合作方虽然只是与转让一方签订合同，实际上与原合作的另一方同样产生利害关系。新的合作方的资信状况、诚实信用是否良好？转让双方是否恶意串通？所以，合作开发合同一经双方签订，双方应当全面履行义务，善始善终完成合作项目。如出现一方打算转让部分或全部权利义务时，首先应征得另一方的意见，另一方有优先受让的权利。在未征得另一方的书面认可时，单方面擅自转让权利义务的行为不产生法律效力。九、合作开发的房屋如何分配 甲乙双方在签订合作开发建房合同时，房屋的设计图纸尚未出来。双方在合同中只能约定分配房屋的比例、面积及楼层。只有等到建设工程设计图审定之后，双方才能将各自分配的建筑面积、楼层位置、地下停车场等具体落实，同时按比例承担公共分摊面积。双方商定的房屋分配的具体方案作为补充合同，与合作开发建房合同具有同等法律效力，作为合作各方房屋产权登记的依据。十、合建的商品房预售怎么办 合作开发的商品房在取得预售许可证时，就可以上市公开预售。如果双方分配的建筑面积大致相当的话，最好由合作双方共同组建售楼部对外销售，也可以共同委托营销代理公司销售。一个重要的法律问题是合作双方均应具有房地产开发资质和营业执照，双方均应在预售许可证上列名。预（销）售产生的各种费用，可由双方先行约定按分房面积的比例承担，也可以按各方实际销售的房屋建筑面积负担，具体方案由双方商定。十一、合建房屋如何搞好物业管理 根据物业管理法规的规定，房屋交付使用时，在业主委员会成立首先由开发商组建物业管理部或聘请物业管理公司对合作开发的物业负责管理。合作双方应当通过协商共同组建或共同聘请物业管理公司，由业主（包括开发商）按物业的建筑面积分别承担物业管理费用。上述的物业管理公司可以是合作开发的一方组建的，也可以是双方共同组建的。在业主委员会成立后，如果业主对现有物业管理公司不满意，可以向社会公开招标选聘优秀的物业管理公司。文章原创：北京德恒律师事务所长沙分所 冯正元律师最高人民法院关于合作开发房地产合同纠纷的司法解释三、合作开发房地产合同纠纷第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。第十七条投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。第十八条房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。第十九条在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划。因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。第二十条房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。第二十一条当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。第二十二条合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。第二十三条合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。房地产项目合作开发协议书立本协议当事人：甲方：深圳新宇嘉业房地产开发有限公司乙方：高碑(深圳)投资有限公司丙方：湖北明春泰置业有限公司目 录第一章、总则：第二章、机构的设置和职责分工第三章、费用的分担第四章、会计财务制度第五章、房屋的分配第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式第七章、土地竞买：第八章、工程前期：第九章、工程营造：第十章、房屋销售：第十一章、竣工材料报批：第十二章、工程保修：第十三章 物业管理第十四章 本协议的变更和终止第十五章、违约责任第十六章、合同管理第十七章、其他约定事项第一章、总则1.1 根据武汉市国土资源和房屋管理局等单位发布的X国土资房（预）告字200××号储备国有土地使用权拍卖预告的规定，武汉市国土资源和房屋管理局定于200×年×月×日公开拍卖×宗储备国有土地使用权。经本协议当事人（以下简称本协议当事人）充分协商，本协议当事人决定联合参加武汉市×区××号地块(以下简称×号地块)的竞买，拍买购得X×号地块后，由本协议当事人按本协议的约定联合投资，设立房地产开发项目公司,（以下简称项目公司）负责具体开发业务。1.2 项目公司股东会是本协议项下合作项目（以下简称合作项目）的最高权力机构，由股东会授权董事会领导下的总经理全权负责合作项目的开发、决策和管理。项目公司下设各部门具体负责合作项目实施。1.3 土地竞买、工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、通过媒体推介合作项目、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修、物业管理单位的选择等事项由项目公司统一管理。1.4 本协议当事人通过竞买的方式取得合作项目的土地。1.5 本协议当事人通过竞买方式竞得开发土地，实行土地按份共有。根据经审批的施工图分配房屋。本协议当事人共同委托项目公司销售其分得的房屋。1.6 合作项目公司设立独立的财务帐户，费用的支取按本协议的约定统一拨付。1.7 根据本协议当事人实际分得房屋的确权建筑面积分摊合作项目所发生的相关工程费用和其他税费。第二章、机构的设置和职责分工2.1 为便于合作项目的开发、建设、管理，由本协议当事人派员共同设立武汉市新明高房地产开发公司（或由现湖北明春泰相关房地产公司另设相应项目公司运作，以下简称项目公司），项目公司全权负责合作项目的开发和管理。项目公司下设综合部、工程前期部、工程部、销售部、财务部、工程予决算部等部门。2.2 项目部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。项目公司设总经理1人,副总经理 人。项目公司的职责：全权负责和决定合作项目的一切事宜。项目部的议事规则：项目公司实行工作例会制度，决定合作项目所涉一切事宜。项目公司召开会议时，由专职人员负责记录，参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名。会议记录由专职记录人员负责保管。专职记录人员由本协议当事人协商后确定。项目公司例会由项目公司经理主持，经理因故不能参加的，由副经理主持。合作项目所涉事项由项目公司协商一致确定，达不成一致的，按每方缴纳竞买保证金数额比例予以表决，其重要事项按占竞买保证金数额的三分之二方的意见办理，一般事项按占竞买保证金数额过半数方的意见办理。重要事项和一般事项的划分，届时由各投资方另行确定。经理的职责：组织和协调项目部的日常工作，主持项目公司的例会。副经理的职责：副经理协助总经理的工作。2.3 综合部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。综合部设经理 人。2.4 工程前期部由 人组成, 其中甲方派员人,乙方派员 人,丙方派员 人。工程前期部设经理 人。2.5 工程部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。工程部设经理 人。2.6 销售部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。销售部设经理 人，销售部经理的人选由项目部决定。2.7 财务部由 人组成, 其中甲方派员 人,乙方派员 人,丙方派员 人。财务部设经理 人。2.8 工程予决算部由 人组成, 其中甲方派员人,乙方派员 人,丙方派员 人。工程予决算部设经理 人。第三章、费用的分担3.1 合作项目的配套费用，在分房方案确定前，按竞买保证金（或股权）的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。本项的配套费用是指建设和安装房屋基础外墙以外的所有的建筑物、构筑物、地下管线、绿化、建筑小品、配电室等所发生的全部费用。3.2工程款在分房方案确定前，按竞买保证金（或股权）的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。如本合同当事人是按整楼座取得房屋的，房屋工程价款、税费由各自负担。本项的工程款是指建设和安装房屋基础外墙以内所发生的全部工程款和相关税费。3.3 合作项目公司所发生的竞买保证金、拍卖佣金、出土出让金、行政性事业性收费，在分房方案确定前，按竞买保证金（或股权）的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。3.4 项目公司的人员工资、办公费用、招待费用、办公家具和配备车辆等所发生的费用，在分房方案确定前，按竞买保证金（或股权）的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。3.5 售楼处的建造费用和售楼处经理的工资，在分房方案确定前，按竞买（股权）保证金的比例予以分摊，分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊，房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。3.6 项目公司所设各部门实行费用包干，超资不补，节余作为奖励由各部自行支配。各部下设各部的具体费用数额，届时由项目公司确定。3.7 本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利、保险、工伤费用等，均由派出方负担。3.8 除销售部经理外，其他销售人员的工资、福利、保险以及在销售工程中发生的全部费用均由派出方负担。3.9 本协议项下合作项目公司的贷款利息按比例予以分摊。3.10 项目公司租用的办公场所发生的租赁费用, 在分房方案确定前，按竞买保证金（股权）的比例予以分摊。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按实际测绘的建筑面积的比例进行结算。第四章、会计财务制度4.1 合作项目公司所涉的会计、税务由项公司统一处理。4.2 合作项目所需资金实行统一管理、统一支出的原则。4.3 主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任，本协议当事人有权随时派员审阅、了解费用支出情况。4.4 财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。4.5 通过银行贷款解决合作项目建设资金的，不论以本协议当事人任何一方的名义申请贷款，本协议其他当事人应为此提供有效担保。第五章 房屋的分配施工图通过审批后，由项目公司确定分房方案。协商不成的，由项目部根据本协议当事人缴纳竞买保证金（股权）的比例，将房屋划分为若干份，通过抓阉的方式分配房屋。任何一方拒绝抓阉的，视为拒绝抓阉一方接收本协议其他当事人抓阉分配后剩余的房屋。第六章、合作项目所需资金和其他费用的支付方式6.1 竞买保证金的缴纳日期按7.4项办理。6.2 拍卖机构佣金的缴纳日期按7.5项办理。6.3 土地出让金的缴纳日期按7.8项办理。6.4 竞买土地不成的,其竞买保证金的退还按7.6项办理。6.5 工程前期向有关部门所缴纳的行政性事业性收费,在项目报批前由本协议当事人支付。6.6 合作项目公司各项税收的缴纳按税法和税务机关的规定缴纳。6.7 项目公司及下设部租用的办公场所发生的租赁费用,在房屋租赁合同签订前缴纳。6.8 根据建设工程施工合同的约定,届时由项目公司确定具体的支付工程款日期。6.9 根据建设工程设计合同的约定,届时由项目公司确定具体的支付设计费日期。6.10根据建设工程监理合同的约定,届时由项目公司确定具体的支付监理费日期。6.11 其他费用的支付,届时由项目公司根据合作项目的进度另行确定。6.12 丙方如按本协议所约定价款竞标取得本项目地块，且在概算成本时合作项目有赢余，其中XXX万元/亩，XXX万元/亩则甲、乙双方分别同意给予建造房屋总面积1%、0.5%面积的特别条件利益。第七章、土地竞买7.1 本次拍卖会及本协议当事人共同拟竞买的地块的简介：根据武汉市储备国有土地使用权拍卖公告土资房告字200××号，200×年×月×日，武汉市国土资源和房屋管理局等单位将在武汉市房地产交易中心X楼拍卖厅举行武汉市储备国有土地使用权出让拍卖会。本协议当事人决定参加上述×号拍卖地块的竞买。7.2 1号地块的基本情况和规划设计主要指标1. 地块位置:2. 地块总面积:3 土地用途：4 土地面积:5 容积率：6. 建筑密度：7、 绿地率：8. 规划建筑面积：7.3 本协议当事人一致同意，竞买×号地块的楼面地价的竞买应价不超过人民币 元/平方米。7.4 竞买保证金人民币 元，甲方支付 元，乙方支付 元，丙方支付 元。前述保证金应于武汉市国土资源和房屋管理局规定的截止日期的×日前支付给丙方，由其代本协议其他当事人转交武汉市国土资源和房屋管理局。7.5 拍卖机构的佣金，在拍卖机构规定日期的×日前向出资最多的一方支付，由其代本协议其他当事人缴纳。本协议当事人按竞买保证金的比例分摊拍卖佣金。分房方案确定后，按分得房屋得建筑面积的比例进行分摊。房屋竣工测绘后，按照每方分得房屋的确权面积具实结算。7.6 土地竞买的有关手续，由丙方负责办理。竞买不成的，应在拍卖机构退还保证金到帐后×日内退还本协议当事人。7.7 每方派员一名参加拍卖会，由丙方派员负责举牌。竞买成交的，由负责举牌人签署成交确认书和拍卖笔录。7.8 拍卖成交后,本协议当事人最迟应于武汉市国土资源和房屋管理局规定的截止日期的×日前备齐土地出让金,并通过丙方转交武汉市国土资源和房屋管理局。7.9 国有土地使用权出让合同由丙方代本协议当事人（或由项目公司的法定代表人）签订。7.10 拍卖成交后至国有土地出让合同签订前，任何一方毁约导致其他方将竞得土地再行拍卖的，违约方应支付前次委托方和本协议当事人的佣金，如再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，违约方负责补足差额。7.11 应价超过7.3项约定的，其他本协议当事人有权予以追认，也有权单方终止本协议。选择终止本协议的，负责举牌的一方，应在拍卖结束后三日内退还其支付的保证金。7.12 除竞买不成的，任何一方已支付的竞买保证金和佣金不再退还。7.13 竞买不成的，除4.9项外,本协议的其他条款自动失效。7.14 丙方负责拍卖前的设定拍卖门槛(限定条件)工作,因6.12条中对丙方已做特别分配,故此项工作如发生费有由丙方自行处理。第