深圳市城市更新相关政策法规汇编133493928.doc

深圳市城市更新政策法规汇编目录一、深圳市城市更新办法.第02页二、深圳市城市更新办法实施细则.第11页三、龙岗区城市更新拆除重建类项目规划公共设施用地移交补偿工作程序（试行）.第51页四、龙岗区城市更新拆除重建类项目改造实施主体确认工作程序（试行）.第56页五、龙岗区城市更新拆除重建类项目推进若干措施.第60页六、龙岗区老屋村征收清拆整治工作方案七、深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定八、深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法深圳市人民政府令 第211号 深圳市城市更新办法已经市政府四届一四六次常务会议审议通过，现予发布，自2009年12月1日起施行。 代市长王荣 二九年十月二十二日 深圳市城市更新办法 第一章 总 则 第一条 为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条 本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。 本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动： （一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； （二）环境恶劣或者存在重大安全隐患； （三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施； （四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。 第三条 城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。 第四条 城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。 城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。 城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。 第五条 城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。 第六条 市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。 城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应的项目资金。城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。 第七条 市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。 第八条 各区政府（含新区管理机构，下同）组织辖区内城市更新用地的整理，组织辖区内综合整治类更新项目和市政府确定由其实施的拆除重建类更新项目的实施，对功能改变类和其他拆除重建类更新项目的实施进行协调。 市发展改革部门负责拟定城市更新相关的产业指导政策，统筹安排涉及政府投资的城市更新年度资金。市财政部门负责按照计划安排核拨城市更新项目资金。 各相关主管部门依法在各自职能范围内为城市更新活动提供服务并实施管理。 第二章 城市更新规划与计划 第九条 全市城市更新专项规划根据城市总体规划制定，与近期建设规划相衔接，明确全市城市更新的重点区域及其更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。 第十条 法定图则应当对其规划范围内的城市更新作以下规定： （一）城市更新单元的范围； （二）城市更新单元范围内应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模； （三）城市更新单元的规划指引。 第十一条 对于城市建成区中具有本办法第二条所规定情形，需要进行城市更新的区域，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为城市更新单元，制定城市更新单元规划。 一个城市更新单元可以包括一个或者多个城市更新项目。 第十二条 城市更新单元规划应当按照有关技术规范制定，依法进行公示、征求意见。 城市更新单元规划应当包括以下内容： （一）城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局； （二）城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标； （三）城市更新单元内城市设计指引； （四）其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。 城市更新单元规划涉及产业升级的，应当征求相关产业主管部门意见。 第十三条 城市更新单元规划应当根据法定图则所确定的各项控制要求制定，由市规划国土主管部门批准后实施。 未制定法定图则地区应当在现状调查研究的基础上，根据分区规划确定的各项要求拟订城市更新单元规划，报市政府批准后实施。城市更新单元规划的相关内容应当纳入法定图则的制定。 城市更新单元规划对法定图则的强制性内容作出调整的，由市规划国土主管部门报市政府批准后实施。相应的内容应当纳入法定图则并予以公布。 第十四条 城市更新年度计划包括城市更新单元规划的制定计划、已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目、相关资金来源等内容。其中，综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划。 第十五条 各区政府可以组织其相关职能部门对辖区内各类需要进行城市更新的项目进行筛选，提出辖区内的城市更新单元规划的制定计划和已具备实施条件的拆除重建类、综合整治类项目，向市规划国土主管部门申报纳入城市更新年度计划。 市政府各相关主管部门、有关企事业单位，也可以提出城市更新单元规划的制定计划和已具备实施条件的拆除重建类、综合整治类项目，在征求项目所在区政府意见后，向市规划国土主管部门申报纳入城市更新年度计划。 第十六条 未纳入城市更新单元的城市建成区具有本办法第二条所规定情形，具备制定城市更新单元规划相关条件的，各区政府和市政府各相关主管部门可以依据全市城市更新专项规划等相关规划，拟订城市更新单元范围并提出纳入城市更新年度计划的建议，提交市规划国土主管部门。 第十七条 市规划国土主管部门对各区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报进行统筹、协调后，拟订城市更新年度计划，按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案，报市政府审批。 需单独制定综合整治类更新项目年度计划的，市规划国土主管部门可以单独制定并报市政府审批。 城市更新年度计划可以按照上述报批程序进行调整。 第十八条 区政府申报的辖区内城市更新单元规划制定计划纳入城市更新年度计划的，由区政府组织原申报单位拟订城市更新单元规划草案，按照规定程序报批。 市政府各相关主管部门、有关企事业单位申报的城市更新单元规划制定计划纳入城市更新年度计划的，由市规划国土主管部门组织申报单位拟订城市更新单元规划草案，按照规定程序报批。 第三章 综合整治类城市更新 第十九条 综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。 综合整治类更新项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。 第二十条 综合整治类城市更新的相关技术规范由有关主管部门组织拟订，报市政府批准后执行。 第二十一条 综合整治类更新项目由所在区政府制定实施方案并组织实施。 根据法律、法规及有关规定或者相关标准与规范，实施综合整治需报有关部门批准或者备案的，应当进行报批或者备案。 第二十二条 综合整治类更新项目的费用由所在区政府、权利人或者其他相关人共同承担，费用承担比例由各方协商确定。涉及改善基础设施、公共服务设施和市容环境的费用，费用承担比例按照市、区两级财政负担事权划分的有关规定执行。 第四章 功能改变类城市更新 第二十三条 功能改变类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。 功能改变类更新项目可以根据消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施的需要加建附属设施，并应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。 第二十四条 功能改变类更新项目应当符合产业布局规划，优先满足增加公共空间和产业转型升级的需要。 第二十五条 实施功能改变类更新项目的土地使用权人应当按照有关法律法规规定的建筑物改变使用功能的程序，向市规划国土主管部门及相关主管部门申请办理规划许可变更和相关手续。 市规划国土主管部门在受理规划许可变更申请后，应当在深圳特区报、深圳商报就申请事宜进行公示，公示时间不少于7日，公示费用由申请人承担。 建筑物由业主区分所有，部分业主申请将住宅改为经营性用房的，申请人应当依法征得利害关系人的同意，并在申请办理规划许可变更手续时提交书面证明文件。 建筑物由业主区分所有，部分业主申请其他形式的功能改变的，参照前款规定处理。 第二十六条 市规划国土主管部门批准功能改变的，应当与土地使用权人签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同；土地使用权人应当按照相关规定缴纳地价。 功能改变后的土地使用权使用期限按照原用途的使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定。原土地使用期限不足原土地用途法定最高期限的，可以在申请人补缴地价后按照规定予以补足。 第二十七条 功能改变类更新项目应当缴纳的地价按照以下规定确定： （一）改变功能的原有建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价； （二）改变功能的增加建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。 非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。 第五章 拆除重建类城市更新 第二十八条 拆除重建类更新项目应当严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施。 第二十九条 根据城市更新单元规划的规定，城市更新单元内土地使用权期限届满之前，因单独建设基础设施、公共服务设施等公共利益需要或者为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地或者具备其他法定收回条件的，由市规划国土主管部门依法收回土地使用权并予以补偿。 第三十条 除依法应当收回的外，市政府可以根据城市更新的需要组织进行土地使用权收购，城市更新单元内的土地使用权人也可以向市规划国土主管部门申请土地使用权收购。 土地使用权收购的程序、条件、价格按照土地储备和土地收购的有关规定执行。 第三十一条 除鼓励权利人自行改造外，对由政府统一组织实施城市更新的，可以在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；也可以在确定开发建设条件且已制定城市更新单元规划的前提下，由政府在土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中确定由中标人或者竞得人一并实施城市更新，建筑物、构筑物及其他附着物的拆除清理由中标人或者竞得人负责。 第三十二条 拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人相同且为单一权利主体的，可以由权利人依据本办法实施拆除重建。 第三十三条 拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人不同或者存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新，也可以由多个权利主体签订协议并依照中华人民共和国公司法的规定以权利人拥有的房地产作价入股成立公司实施更新，并办理相关规划、用地、建设等手续。 第三十四条 同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。 城中村、旧屋村拆除重建的，应当经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。 本办法所称城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。 第三十五条 权利人拆除重建类更新项目的实施主体在取得城市更新项目规划许可文件后，应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同，土地使用权期限重新计算，并按照本办法规定补缴地价。 第三十六条 拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。 城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可以自由转让。 城中村拆除重建项目补缴地价可以按照市政府有关规定返拨所在区政府，作为城中村基础设施和公共服务设施建设费用。 第三十七条 市政府关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。 第三十八条 拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。 拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。 拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定。 第三十九条 本办法第三十六条至第三十八条规定情形以外的拆除重建类城市更新项目，按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。 非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。 第四十条 实施拆除重建的权利人应当依法解决拆除重建项目范围内的经济关系，自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等，并按照城市更新单元规划和土地使用权出让合同的要求移交基础设施、公共服务设施等用地，政府均不作补偿。 第六章 其他规定 第四十一条 被依法鉴定为危房、需要拆除重建的单栋建筑，依据城市危房管理的有关规定执行，不需要纳入城市更新年度计划，不专门制定城市更新单元规划。 第四十二条 城市更新项目范围内的违法用地、违法建筑应当依照有关法律、法规及广东省、本市有关规定接受处理后，方可作为权属确定的更新对象。 城市更新项目范围内未办理房地产权登记、又不属违法用地或者违法建筑的建筑物、构筑物或者附着物，应当根据本市有关房地产权登记历史遗留问题处理的相关规定完善手续后，方可作为权属确定的更新对象。 第四十三条 城市更新单元范围内的边角地、夹心地、插花地等零星未出让国有土地应当优先用于基础设施和公共服务设施的建设。 未被规划用于基础设施和公共服务设施建设的，可以根据城市更新单元规划一并纳入更新改造，由市规划国土主管部门办理相关手续，出让给其相邻地块的城市更新实施主体。出让的零星土地总面积不超过该项目总用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。 第四十四条 城市更新项目应当遵守保护历史文化遗存的法律、法规，依法保护城市更新范围内的历史文化遗存。 实施城市更新不得破坏城市防洪系统、城市人民防空设施等各类城市安全保障系统，或者使其功能部分、全部丧失。 第四十五条 根据保障性住房建设及产业用房建设的有关要求，可以在拆除重建类项目中配建一定比例的政策性用房，具体办法由相关主管部门另行制定，报市政府批准后实施。 第四十六条 城市更新涉及产业用地的，除应当遵守本办法的规定之外，还应当符合深圳市产业导向目录、城市更新或者相关产业升级政策。 第四十七条 市规划国土主管部门根据城市更新单元规划的规定，在土地使用权出让合同中与更新项目实施主体约定配套建设保障性住房、产业用房、基础设施和公共服务设施的内容。 第四十八条 规模较大的城市更新项目可以分期实施。 城市更新项目分期实施的时序、规模等规划控制指标由城市更新单元规划和规划许可文件规定。 分期实施的城市更新项目应当优先安排基础设施、公共服务设施和用于安置回迁业主的建筑。 第四十九条 实施城市更新过程中，应当通过发展绿色建筑，营造宜居环境，改善能源结构，推广中水和雨水利用，加强建筑废弃物再利用等多种途径，有效推进节能减排工作。 第七章 附 则 第五十条 相关管理部门及其工作人员在城市更新管理中有违法违纪行为的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。 对城市更新实施主体违反城市规划和土地管理等方面法律、法规的行为，应当依法追究法律责任。 第五十一条 本办法自2009年12月1日起施行。本办法施行前本市相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。龙岗区城市更新拆除重建类项目规划公共设施用地移交补偿工作程序（试行）深圳市城市更新办法实施细则（征求意见稿）第一章 总则第二章 城市更新规划与计划第三章 综合整治类城市更新第四章 功能改变类城市更新第五章 拆除重建类城市更新第一节 一般规定第二节 单元规划制定计划的申报与审批第三节 单元规划的编制与审批第四节 项目实施主体确认第五节 项目实施计划及相关审批事项第六节 政府组织实施类项目第七节 其他事项第六章 其他规定第七章 附则 第一章 总则 第一条目的和依据为贯彻落实深圳市城市更新办法（以下简称更新办法），规范本市城市更新活动的实施与管理，根据有关法律、法规、规章的规定，结合本市实际，制定本细则。第二条适用范围本细则适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。第三条指导思想城市更新应当坚持以人为本，保障社会和谐稳定，推进特区一体化和现代化国际化先进城市建设，促进经济发展方式转变，支持战略性新兴产业发展，加强民生工程建设，实现公共服务均等化，推进文化遗产融入城市发展，改善生态环境和人文环境，实现绿色更新、低碳更新、有机更新、可持续更新。第四条市领导小组市查违和城市更新工作领导小组（以下简称“市领导小组”）负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。市领导小组下设市城市更新办公室作为日常工作机构，具体负责组织、协调全市城市更新工作。市城市更新办公室设在市规划国土部门。市领导小组实行例会制度，市城市更新办公室可以根据工作需要提请市领导小组召开工作会议。第五条市规划国土部门职责市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门。市规划国土部门及其派出机构在城市更新工作中承担以下职责：（一）组织拟订全市城市更新政策法规、操作规程和技术规范。（二）组织拟订全市城市更新专项规划。（三）组织拟订全市拆除重建类城市更新计划。（四）组织进行项目拆除重建区域内土地的清理。（五）组织城市更新单元规划的审批或报批，审批综合整治类城市更新项目规划，批准功能改变类城市更新项目。（六）负责城市更新过程中的土地使用权收回、收购和出让。（七）指导、协调和监督各区城市更新工作。（八）市政府交办的其他工作及本细则规定的其他职责。第六条区政府职责区政府（含新区管理机构，下同）负责辖区内城市更新项目的组织实施和全程监管。区政府及其有关职能部门承担以下职责：（一）组织、协调、实施辖区内拆除重建类城市更新项目：1.受理城市更新单元规划制定计划（以下简称“单元规划制定计划”）申报。2.对城市更新单元规划的编制提出意见。3.组织进行项目拆除重建区域内建筑物的清理。4.组织或协调项目拆迁补偿安置方案的制定和实施。5.确认项目实施主体。6.与项目实施主体签订监管协议并进行项目实施监管。（二）组织实施辖区内的综合整治类城市更新项目：1.组织拟定、申报综合整治类项目计划；2.编制综合整治类项目规划，制定实施方案；3.安排项目扶持资金。（三）维护辖区内城市更新活动中的社会秩序，保障社会和谐；（四）本细则规定的其他职责。第二章 城市更新规划与计划 第七条全市城市更新专项规划市规划国土部门依据全市城市总体规划和土地利用总体规划，定期组织编制全市城市更新专项规划，作为指导全市范围内城市更新单元划定、城市更新计划制定和城市更新单元规划编制的重要依据。全市城市更新专项规划根据城市发展现状与形势，提出城市更新的整体目标与策略，从用地规模、用地布局、重点区域、改造强度、配套设施和城市设计等方面对全市的城市更新工作进行总体引导，并确定相应的实施机制。全市城市更新专项规划的期限一般为五年。第八条城市更新的具体管理依据拆除重建类城市更新的具体管理和实施以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为基本依据。综合整治类城市更新依照项目规划和实施方案进行。功能改变类城市更新依照法定图则等现行生效规划进行。第九条城市更新单元的定义城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域，是确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位。第十条法定图则中城市更新单元的划定法定图则在编制过程中应当开展城市更新研究，对片区内特定城市建成区开展城市更新的必要性和可行性进行判定，科学划定城市更新单元。第十一条城市更新单元划定的原则与技术要求城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并满足以下技术要求：（一）城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。（二）城市更新单元应当提供大于3000平方米且不小于拆除重建用地面积15%的独立用地，无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目。城市规划或其他相关规定对建设配比要求高于以上标准的，从其规定。（三）政府社团用地、特殊用地原则上不得单独划定为城市更新单元。政府土地整备区范围内原则上不得划定城市更新单元。（四）城市更新单元原则上不得包含被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护范围内的用地，但是通过城市更新实现用地清退的除外。（五）城市更新单元应当符合基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）等城市控制性区域管制要求。（六）福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围原则上应当以整村范围划定城市更新单元，鼓励其他各区的原农村集体经济组织地域范围以整村范围划定城市更新单元。按照整村范围划定城市更新单元的，不受本条第一项限制。（七）已纳入本市综合整治计划或近五年内已完成各类专项整治的区域原则上不得单独划定为城市更新单元。第十二条单元边界划定原则城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、河流等自然地理实体边界进行划定。第十三条拆迁范围边界划定原则城市更新单元内拆迁范围的边界应当按照以下要求划定：（一）拆迁范围边界涉及道路的：1.规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范围；2.规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围；3.规划道路与现状道路不一致或现状无道路，且规划道路现状为建成区的，原则上以规划次干道及以上级别道路的中心线或规划支路的边界为界，规划道路用地纳入拆迁范围；拆迁范围边界涉及其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。（二）拆迁范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界。（三）已建设完成的用地，拆迁范围原则上应当包含完整的产权边界，产权边界范围内涉及建筑物保留的区域除外。第十四条城市更新单元规划的定义城市更新单元规划是指依据已批准的城市总体规划、城市更新专项规划及其他各类专项规划，在法定图则的基础上，对城市更新单元的更新目标定位、更新方式、土地利用、开发建设指标、配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、拆迁责任以及分期实施等方面作出规定的更新改造方案。第十五条城市更新单元规划的编制原则城市更新单元规划的编制应充分体现城市规划的公共政策属性，在优先保障城市基础设施和公共服务设施等公共利益并先期实施的基础上，充分尊重相关权利人的权益，有效实现各方利益的平衡。鼓励增加城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地，提高绿地率和绿化覆盖率、降低建筑密度，在总量平衡的基础上适当提高开发建设用地的容积率。第十六条城市更新单元规划的内容城市更新单元规划应当包含以下主要内容：（一）更新目标与定位。（二）更新方式。包括各种方式及对应的区域。（三）更新范围。包括更新单元范围、拆迁范围和建设用地范围、土地与建筑物清理的相关成果。（四）土地利用和规划。包括用地布局、地块功能及相容性、开发强度、地下空间开发利用、建筑总量及各类建筑量、覆盖率、绿地率及绿化覆盖率等。（五）专项研究。包括配套设施、道路交通、市政工程、城市设计的专项研究。（六）权利与责任。1.拆迁与配建责任：明确更新单元内项目实施主体必须承担的独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地的拆迁责任及土地移交的相关要求；配建保障性住房及创新型产业用房的相关要求；项目配建的城市基础设施、公共服务设施、保障性住房和创新型产业用房的产权管理要求。2.利益平衡：包括更新单元内各个项目依据各自的用地布局、规划指标及捆绑拆迁建设责任，经协商谈判形成的利益平衡方案。3.实施方案：包括分期实施计划、拆迁和实施进度以及相关配套措施。第十七条城市更新单元内的未建设用地未建设用地原则上不划入城市更新单元。对于依照城市更新单元的划定原则，因规划统筹确需划入城市更新单元的国有未出让用地，可以作为零星用地出让给实施主体的土地总面积不超过该项目总用地面积的10%且不得超过3000平方米；对于超出部分，可以结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或置换，由城市更新单元规划对其规划条件进行统筹研究。对于依照城市更新单元的划定原则，因规划统筹确需划入城市更新单元的已批未建用地，在征得土地使用权人同意后，可结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或置换。第十八条城市更新单元规划与已批法定图则城市更新单元规划在编制过程中，应当研究、细化已批法定图则规定的各类用地性质和开发总量。涉及改变法定图则强制性内容的，应当重新校核城市基础设施和公共服务设施的容量，经论证后按照城市更新单元规划的审批程序报批。城市更新单元规划应当深化、落实法定图则规定的各类城市基础设施和公共服务设施用地，在保证规模和合理服务半径的前提下，允许对其位置和范围在更新单元内进行适当调整，必要时可以在法定图则规定的基础上新增各类城市基础设施和公共服务设施。第十九条计划体系全市城市更新计划包括单元规划制定计划、拆除重建类项目实施计划和综合整治类项目计划等内容。第二十条拆除重建类计划申报单元规划制定计划实行常态申报机制。拆除重建类项目实施计划与近期建设和土地利用规划年度实施计划同步编制，按照年度确定的总用地规模及用地结构纳入近期建设和土地利用规划年度实施计划。第二十一条拆除重建类计划调整市规划国土部门可以根据规划编制情况对单元规划制定计划进行调整，经市政府批准后在10个工作日内在相关政府公众信息网站上就调整事项进行公告。市规划国土部门可以根据项目推进情况，在拆除重建类项目实施计划确定的总用地规模内，对具体项目进行调整并在相关政府公众信息网站上就调整事项进行公告。调整后的实施计划总用地规模超过原规模的，应当报市政府审批。第二十二条综合整治类计划申报未划入城市更新单元或者按照已批准城市更新单元规划，需单独实施综合整治的区域，按照本细则第三章的规定纳入综合整治类项目计划。按照已批准城市更新单元规划，纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的区域，不单独进行计划申报。第二十三条功能改变类项目申报未划入城市更新单元或按照已批准城市更新单元规划，需单独实施功能改变的区域，按照本细则第四章的规定直接申请实施。第三章 综合整治类城市更新 第二十四条职能分工综合整治类城市更新主要由市、区政府统筹推进。市城管部门组织、协调、指导和督促全市综合整治类城市更新工作。市发改部门负责综合整治类项目概算审批和市级建设资金安排。各区政府负责组织实施本辖区内的综合整治类项目。第二十五条综合整治内容综合整治类城市更新的内容主要包括：（一）消除片区安全隐患。（二）改善城市基础设施、公共服务设施和无障碍设施等。（三）改善建筑外观和片区环境，进行建筑节能改造。（四）提升片区城市功能。第二十六条费用承担单独实施的综合整治类项目，如涉及改善城市基础设施、公共服务设施和市容环境，相关费用按照现行财政体制规定由市、区财政共同承担；其余部分的实施费用由区政府与权利主体、业主委员会、原农村集体经济组织等协商，按照一定比例共同承担。纳入拆除重建类项目一并实施综合整治的区域，实施费用由项目实施主体承担。第二十七条计划管理区政府应当结合申报情况，按年度制定本区综合整治类项目和资金安排计划草案。由区发改部门对具体项目的项目建议书进行审批，并将项目审批文件抄送市发改部门备案。已批城市更新单元规划确定的单独实施的综合整治类项目，应当优先纳入计划。第二十八条项目规划与实施方案综合整治类项目的项目建议书经批准后，区政府应当组织实施单位依照项目审批文件及相关技术规范，开展综合整治规划、初步设计和项目总概算的编制等前期工作，形成实施方案。区政府在组织编制实施方案过程中，应当征求市规划国土、产业、住房建设、公安消防、城管、环保等部门的意见。市发改部门根据需要安排前期工作的必要经费。市规划国土部门派出机构对综合整治规划进行审批。第二十九条资金管理综合整治类项目总概算由市发改部门进行审批。建设资金的下达和管理，按照市政府综合整治项目投资管理的有关规定执行。第三十条加建附属设施综合整治类项目原则上不增加建筑面积。加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。第四章 功能改变类城市更新 第三十一条实施条件按照法定图则、城市更新单元规划等现行生效规划，土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下，现有建筑物的使用功能需进行调整的，权利主体可以持房地产权属证书向市规划国土部门派出机构申请实施功能改变类城市更新。具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新：（一）申请实施后的建筑物使用功能不符合城市规划或者土地功能混合使用要求；（二）申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的；（三）申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的；（四）申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的；（五）建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的；（六）申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求的或者造成建筑物剩余部分使用不便的；（七）建筑物由业主区分所有，未经全体业主同意的；（八）其他法律、法规、规章规定不得改变建筑物使用功能的情形。第三十二条申请材料申请人申请实施功能改变类城市更新，应当提交申请书、申请人身份证明、房地产权属证书等材料。建筑物由业主区分所有的，申请人还应当提交全体业主同意申请的证明文件。第三十三条初审与公示市规划国土部门派出机构受理申请后，根据申请改变使用功能的建筑物所在区域的相关规划及其他申请材料进行初审。不符合功能改变条件的，应当书面答复申请人并说明理由；符合功能改变条件的，应当在深圳特区报、深圳商报及相关政府公众信息网站上就相关事宜进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。第三十四条规划与用地手续公示结束后，市规划国土部门派出机构应当对相关意见进行汇总和处理。项目符合功能改变条件的，应当向申请人核发规划许可文件，并通过与申请人通过补签土地使用权出让合同或者签订合同补充协议（或增补协议）的方式完善用地手续。第三十五条相关行政审批申请人办理完成相关规划和用地手续后，可以实施功能改变类城市更新。项目实施涉及规划国土、住房建设、城管、环保、公安消防等其他行政审批事项的，由申请人按照有关规定进行办理。第三十六条房地产变更登记项目实施完成后，相关权利主体可以向市房地产登记部门申请办理房地产变更登记。申请时应当提交申请表、申请人身份证明文件、房地产权属证书、规划许可文件、土地使用权出让合同或者合同补充协议（或增补协议）、地价缴纳证明等有关材料。项目实施经有关部门批准涉及局部改建和加建的，还应当提供改建或加建批准文件、竣工验收文件、消防验收文件、规划验收文件、测绘查丈报告等有关材料。第三十七条实施费用功能改变类项目实施费用全部由申请人自行承担。第三十八条加建附属设施功能改变类项目原则上不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照更新办法第二十七条的规定补缴地价。 加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。第五章 拆除重建类城市更新 第一节 一般规定 第三十九条拆除重建适用范围特定城市建成区具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以申请以拆除重建方式实施城市更新：（一）城市基础