对房产税征收政策的探讨(可编辑).doc

郑州大学西亚斯国际学院本科毕业论文（设计） 题 目 对房产税征收政策的探讨 指导教师 赵武 职称 讲师 学生姓名 李艺萌 学号 20101811114 专 业 _工商管理_班级_FH（1）班 _院 （系） 国际教育学院 完成时间 _对房产税征收政策的探讨摘 要随着我国改革开放的全面深入推进，我国房地产市场改革也进入了全新的发展阶段，使我国的房地产业十分繁荣，越来越成为国民经济的支柱性产业。但在我国房地产业快速发展的同时，我国的房产税改革还没有跟上房地产业快速发展的脚步，保有环节征税太低、征税范围过窄、计税依据不合理等问题已经制约了我国房地产业的健康发展，必须进一步优化房产税征收政策。本文以房产税征收政策为研究对象，首先对房产税的相关理论及国内外研究情况进行了简要阐述，然后对我国现行房产税征收政进行了分析，接着对国内外房产税征收政策进行了比较分析和经验借鉴，最后从完善征收对象、调整税率制度、实行区别计税、完善配套制度五个方面提出对策建议，希望对完善我国房产税征收政策有所帮助。关键词：房产税；征收政策；存在问题；建议IDISCUSSION ON THE REAL ESTATE TAX POLICYABSTRACT Along with our country comprehensive and thorough going efforts to promote reform and opening up, China's real estate market reform has entered the new stage of development, make our country real estate industry is very prosperous, more and more become the pillar industry of national economy. But in our country real estate industry rapid development at the same time, China's real estate tax reform has not keep up with the pace of the real estate industry developing fast, keep link low tax, tax scope too narrow, such problems as the unreasonable tax basis has restricted the healthy development of real estate industry in our country, must further optimization of the property tax levy policy. Policy as the research object, based on the property tax levy of property tax related theory and research situation at home and abroad were briefly reviewed, and then analyses the current real estate tax collection administration, and then compares the property tax levy policy at home and abroad analysis and experience for reference, the final from perfecting the system of collection of objects, adjust the tax rate, the difference between tax, perfecting the supporting system of five aspects put forward countermeasures and Suggestions, hope it will be helpful to perfect our real estate tax policy.KEY WORDS real estate tax, tax policy, problems, suggestions目 录中文摘要I英文摘要II1 绪论11.1 房产税的定义11.2 我国现行房产税的概念及起源11.3 国内外研究状况11.4 研究意义21.5 研究方法22 我国现行房产税征收政策的概况及存在的问题22.1 我国房地产行业现状22.2 我国现行房产税征收政策概况32.2.1 纳税主体32.2.2 征收对象32.2.3 征税范围32.2.4 计税依据及税率32.2.5 房产税免征32.3 我国现行房产税征收政策存在的问题42.3.1 保有环节征税较少42.3.2 税基设计不够合理42.3.3 地方政府权限有限42.3.4 配套制度存在缺失42.3.5 违法行为打击不力53 国内外房产税征收政策的比较分析及经验启示53.1 与美国房产税征收政策的比较53.2 与日本房产税征收政策的比较53.3 国外成功经验对我国的启示64 对我国房产税征收政策的意见与建议64.1 完善对于征收对象，征收范围的选择64.2 调整税率制度与计税依据74.3 完善对于不同人群区别计税政策74.4 完善相关配套制度75 结束语8致谢9参考文献101 绪论1.1 房产税的定义房产税又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。1.2 我国现行房产税的概念及起源我国现行房产税属于财产税中的个别财产税，是主要针对城镇经营性房屋等不动产，按照房屋的计税余额或者租金收入为计税依据（对地自用的按房产计税余值征收，对于出租的房屋按租金收入征收），要求其承租人或者房产所有人每年按照相应税率缴纳税款。1我国房产税主要从1949年新中国成立后，中央政府政务院于1951年颁布城市房地产税暂行条例，这是我国建国后正式开始征收房产税，将城市房屋一并征收房产税和地产税，因此也称为城市房地产税。1978年改革开放以后，为了发挥税收的作用，1984年恢复了对国内企业单位征收的城市房产税，同时将房屋和土地分别计征税收将，城市房地产税拆分为房产税和城镇土地使用税。1986年我国颁布了中华人民共和国房产税暂行条例，标志着房产税进入了在全国范围内幵征的时代。1.3 国内外研究状况国外对房产税的研究最早出现在威廉.配第（1662）所著的赋税论一书中，提出政府可以对土地征税对财政收入进行筹集，此后对房产税的研究日益增多，主要集中在房产税的收入分配作用、对资源配置的作用、税负归宿以及改革问题的研究。Wallis J.（2000）认为房产税是对公共支出使用者的收费，对地方公共开支水平和资本的配置都没有任何影响，因而没有区域间收入分配作用。Fred E（2006）通过对“收益论”进行深入的研究，认为房产税应当遵循三个方面的原则，一是收益原则，二是行动原则，三是技术原则，并在研究主要国家和地区房产税的基础上，提出新的物业税征税和评税的方法，特别是对收益法和市场比较法进行了对比研究，并总结出二者的优势和优劣。由于我国税制对财产税保有保节征收的比重较小，因而我国对房产税的研究起步较晚，我国对房产税的研究基本上都是在我学术界倡导开征物业税之后。我国对房产税的研究主要集中在国际经验借鉴、房产税与土地出让金的关系、房产登记与估价、税率设计、税率测算、起征点与免征额等方面。何杨（2013）对发达国家房产税进行了研究和分析，认为发达国家针对不同地区、不同品质房屋进行分级征税，具有一定的借鉴意义。杨继瑞（2011）认为，在税率设计方面，应当将物业本身价值以及房产相关收益作为计税标准，认为物业税的基准税率应当在1%大的。张德勇（2013）房产税征收可以实行“免征额”制度，应当根据各地的不同收入水平、发展水平确定不同的免征额，以达到调节收入的目的。1.4 研究意义党的十八届三中全会通过的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定吹响了我国新一轮市场化改革，房产税改革也将成为改革的重要领域。在新的历史条件下，对房地产税征收政策进行研究，有助于完善房地产税收体系，特别是有助于解决地方政府税源不足的问题，因而具有较强有理论意义。从现实意义来看，通过对我国房产税征收政策进行研究，能够有效的控制房价和投机行为，特别是对于调节收入分配更具有重要意义。1.5 研究方法本文采取“发现问题、分析问题、解决问题”的技术路线，采取文献分析法、归纳整理法、对比分析法等进行研究。通过文献分析法，查阅大量有关房产税方面文献和期刊，着力提升本文的理论性。通过归纳整理法，重点对参考文献进行全面深入的分析、整理和提升，使本文更具理论性。通过对比分析法，重点对美国、日本房产税征收政策进行研究，积极借鉴他们的经验，并要看我国实际提出针对性建议，使本文更具指导性。2 我国现行房产税征收政策的概况及存在的问题2.1 我国房地产行业现状自2010年“国十一条”发布以来，我国房地产行业受调控政策影响，房价曾在一定程度上回落，但2012年6月进入了止跌后，连续9个月环比上涨，2012年2月我国又发布了“国五条”，调控再次升级，改变了我国以房地产为代表的粗放经济增长方式，促进产业和地产的有机结合。22013年我国房地产投资金额高达3.63×107亿元，同比上张了18.6%，目前我国房地产空置住房面积超过2×109平方米，这也体现了我国房地产市场的清泡沫水平，很多人购买房地产不是用来居住，而是进行着以盈利为目的的房地产交易，使得我国房地产出现了没有房产供一般民众购买，同时投机人员手中空置大量住房的现象。2.2 我国现行房产税征收政策概况2.2.1 纳税主体 国务院于1986年颁布的中华人民共和国房产税暂行条例明确提出了五种纳税主体，一是产权属于国家、集体、人所有房屋，前两种由集体单位缴纳；后一种由个人缴纳；二是产权出典，即产权所有人将房屋典当给他人使用，采取“房不计租、钱不计息”的方式，由承典人缴纳；第三种是产权所有人、承典人不在房屋所在地的，可以房产代管人或使用人缴纳；第四种是产权未确定及租典纠纷未解决的，可由房产代管人或使用人缴纳；五是无租使用其他房产的问题，由使用人代为缴纳。2.2.2 征收对象 我国房产税的征收对象主要就是房产，而属于房屋的暖房、水塔、烟囱、围墙、室外游泳池等不属于房产，但室内的游泳池则改于房产。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前不征收房产税，但其已使用、出租、出借的则需要缴纳房产税。2.2.3 征税范围 目前在我国现行的房产税中，其征收范围比较狭窄，目前只针对城市、县城、建制镇、工矿区征收房产税，但农村房屋则不征收房产税。2.2.4 计税依据及税率 目前我国现行的房产税计税依据为“从价计征”和“从租计征”。“从价计征”是指按照房产余值，一次性减除10%30%后的余值乘以税率进行计税；“从租计征”是指按照租金的收入，然后再乘以税率来计征，其税率按照年税率的12%来计算，而用于居住的则可以暂减4%的税率。32.2.5 房产税免征 目前我国现行的房产税，规定了免征和优惠纳税主体，用于行使国家公共职能的国家机关、人民团体、军队自用的房屋免征房产税；个人所有的非营业房屋可够征收房产税，但作为营业房以及出租房则必须缴纳；经财政部批准老年服务机构、非营利性医院等也可以免征房产税。2.3 我国现行房产税征收政策存在的问题2.3.1 保有环节征税较少 尽管我国现行房产税征收政策具有一定的科学性，但从总体上来看在整体高度上还缺乏合理性，特别是在保有环节征税较少，不仅在客观上提高了新建商品房的价格，而且也造成了不公平的税负，这也是我国从2010年“国十一条”以来房价调控始终不见明显成效的最根本原因。4特别是由于房产流通环节的税制设计不够合理，房产税最终都将由购房者承担，这就使居民承担了更多的税负，而且也不利于对房产资源进行优化配置，更增加强了房地产市场投机行为。2.3.2 税基设计不够合理 如前文所述，目前 我国只对经营性用房征收房产税，而对个人自有房产则不征收房产税，这就导致我国房产税征收范围比较狭窄，主要集中在企业以及一些经营房产的个人，由于个人的庞大群体不征收房产税，因而房产税收渠道极其狭窄；而且目前 我国房产税只针对城市、县城等四个范围进行征收，而非农建设用地则不进行征收，但目前我国大量耕地转为非农用地的数量不断增加，不仅导致税收流失，也对我国土地安全造成隐患。特别是目前我国主要以房产原值作为计税依据，根本无法准确反映房产的价值。2.3.3 地方政府权限有限从目前我国房产税征收政策来看，虽然地方政府对房产税的扣除比例可以自行确定，但是从总体上来说，房产税的立法权仍然集中在中央，而且这种格局始终也没有改变，这就导致地方政府在房产税征收方面的权限极其有限。特别是我国的房产税征收政策在房地产的税率设计灵活性显得不足，国家在设定基准利率的同时，对于浮动利率没有进行明确，因而地方政府没有房产税的调整空间，导致地方政府不能根据自身的实际情况进行调整，不仅严重的制约了地方政府征收房产税的积极性，而且也在很大程度上制约了房产税的发展，更造成了房产税征收的不公平。2.3.4 配套制度存在缺失长期以来，我国不动产的登一记制度不完善，不仅给税收征收管理带来了极大的困难，也阻碍了房产税改革，同时为多套房产拥有者提供了逃税空隙。房产税征收的重要环节是对房产进行估值，但是我国房地产估价制度并不健全，只对旧房有专业机构专门进行评估，这种不完善、不统一、不健全的评估机制也给纳税人机会隐瞒房地产价格，造成了国家税收收入的损失。要改革房产税完善房地产保有阶段的税收，必须构建配套的制度和机构，完善外部环境。2.3.5 违法行为打击不力中华人民共和国房产税暂行条例是我国现行房产税的征收依据，但房产税暂行条例的法律地位比较低，特别是对于打击房产税违法行为没有做出科学、明确、具体的规定，这就导致抗税、偷税、漏税的行为屡见不鲜，而由于法律依据不足，因而税务机关在对这些行为进行打击的时候，无法进行更加有效的惩处。比如对于应当缴纳房产税的房屋，由于产权人难以通知到位或者房屋存在产权纠纷，就会使房产税保全措施和强制执行无法进行，在很大程度上造成了征收困难的问题，而当前个人出租房的房产税征收几乎为零。53 国内外房产税征收政策的比较分析及经验启示3.1 与美国房产税征收政策的比较美国作为市场经济发达国家，房产税政策经历了很长的发展阶段，目前已经建立了比较完善的房产税征收政策，在西方发达国家具有较强的代表性，因而也具有较好的借鉴意义。房产税是美国绝大多数州政府的主要税源，每个联邦政府将房地产评估、征收纳入到宪法当中，为房产税征收提供法律依据，50%左右的地方税收来在自房产税，更为重要的是，美国高度重视房地产保有环节房产税的征收，每个州政府都根据自身的实际情况设置不同的税率，基本上都可以在1%3%之间进行浮动，而且都在每年的财政预算中确定，而美国房地产交易税则必须在买卖的时候缴纳2%左右的房产交易税。美国对于财产税的征收，主要采取房产所有者财产登记制度和主动申报制度，不仅降低了征收成本，而且也有利于提升居民的诚信意识。63.2 与日本房产税征收政策的比较日本与我国的情况大致相同，基本上属于“地下人多”的国家，因而日本在房产税政策政府方面更值得我国进行借鉴。日本房产税征收政策最显著的特点就是：保有环节征收税种设置比较科学，包括地价税、城市规划税、特种地价税和固定资产税。从地价税来看，属于土地和土地租赁收入，重点是向房地产所有者进行征收，其税率设置主要是根据房产的年限在5%40%左右，可以从房产所有者应当缴纳的个人所得税上予以扣除；从城市规划税来看，主要是为了短信城市规划所需要的资金而征收的房产税种，税率由地方政府确定，一般不超过0.3%；从特种地价税来看，主要是为了抵制土地投机行为，如果相关组织或者个人拥有房产的时候超过10年，则可以免收特种税；从固定资产税来看，主要针对土地、房屋及其他折旧资产，由房产所有者根据评估价值进行缴纳，其税率一般在1.5%2.0%之间。3.3 国外成功经验对我国的启示通过对美国和日本房产税征收政策的分析，可以看出有很多值得我国借鉴的地方，本文认为主要包括三个方面的借鉴意义。一是应当采取“宽税基、低税率”的原则来征收房产税，应扩大征收范围，更多的应当借鉴美国的“宽税基、少税种”的政策，这应该成为我国未来房产税改革的重要方向，特别是应当在房地产保有环节中，要改变我国现行的税收科目过多、过滥的问题，借鉴美国的做法只将财产税作为重要税种。二是应当将房产税改为地方税种，从美国和日本的情况来看，房产税都属于地方税种，因为我国应当借鉴发达国家的做法，将房产税由中央税种改为地方税种，一方面能够提升地方政策征收房产税的积极性，另一方面也能够扩大地方政策的税收渠道，特别是对于我国新一轮“市场化”改革以及破解地方政府债务危机具有重要意义。三是应当借鉴美国的做法，建立我国房产登记制度和主动申报制度，同时应当建立房产评估机构，确保房产税基的科学性和准确性。4 对我国房产税征收政策的意见与建议4.1 完善对于征收对象，征收范围的选择随着我国经济社会的快速发展，目前我国的房产税征收对象和征收范围已经不适应形势发展的需要，因而必须进一步扩大征收对象和征收范围，特别是应当将以前没有包括在内、新产生的纳税主体以及优惠政策中免税的主体统一纳入到征收范围之内。一是应当将农村非农用生产经营性房产纳入征收范围，这主要是由于我国农业产业化的快速发展，农村经济发展发生和翻天覆地的变化，已经由过去单纯的粮食生产向多种经营发展，因而应当纳入征收范围。7二是应当对事业单位房产征收房产税，这主要是由于目前我国很多事业单位已经进行了改制，特别是随着我国新一轮事业单位改革的全面深入推进，很多事业单位都将转变为经营性单位，因而应当将事业单位房产纳和征收范围之内。三是应该试行征收继承税和赠与税，由于这两块我国一直没有纳入房产税征收范围，而目前很多发达国家都将遗产税和赠与税作为房产税的重要税种，这不仅有利于缩小贫富差距，而且也有利于维护公平正义。4.2 调整税率制度与计税依据在税率制度方面，我国应当建立“差别比例税率”。这主要是随着我国经济社会的快速发展，目前我国社会阶层已经发生了重要变化，不同的阶层的人所能够承担的税负不尽相同，而不同的房产在我国经济活动中也具有不同的收益，比如商场、写字楼等房产收益非常高，但住宅类房产的收益则较低，特别是不同房产所处的位置不同，房产的收益也会有很大的差别。8因而，我国应当借发达国家的做法，从我国的实际情况出发，建立“差别比例税率”制度，对于高尔夫球场、高档别墅等实行“高税率”，对于一般企业用房和普通居民住房则采取“低税率”，更为重要的是，税率的调整权限应当下放给地方政策，能够更好的体现公平和效率。在计税依据方面，应当将以房屋余值和房屋租金作为房产税的计税依据改变为以“房产评估值”作为计税依据，这不仅有利于破解“从租计征”和“从价计征”的缺点，而且能够使房产税更具灵活性和公平性，特别是纳税人的税负能够由“市场价值”决定，能够充分体现“量能纳税”的原则，对于推动我国房产税改革具有十分重要的意义。4.3 完善对于不同人群区别计税政策我国房产税改革已经是大势所趋，但房产税改革之后，房产所有者和使用者是我国房产税的主要纳税主体，而对于居民家庭而言，应当属于新的税种，因而我国新一轮房产税改革将成为很多普遍居民的“税痛”，这就需要从我国实际情况出发，进一步健全和完善对于不同人群区别计税的政策。在这方面，国家在制定房产税改革政策过程中，应当充分考虑家庭的整体情况，针对不同层次、不同收入、不同房产拥有者和使用者的人群制定不同的计税政策。在这方面，应当区分为高收入人群、中等收入人群、低收入人群三个方面的区别计税政策，并通过制度设计对这三个方面的人群进行科学划分和确定，只有这样才能更加体现房产税的“公正正义”。4.4 完善相关配套制度房产税征收政策改革要想更好的落实到位，或者说要想使我国的房产税征收政策更符合我国的实际情况，就必须借鉴发达国家的做法，进一步健全和完善与房产税征收政策相关的配套制度，而在众多的配套制度里面，房产登记制度、评估制度、管理权限三个方面为最重要。一是要进一步健全和完善房产登记制度，要建立统一的房产登记机构，并建立一套具有科学性、规范性、制度性的工作流程，特别是要对登记类型、登记程序等做出明确具体的规定，确保房产登记制度有效落实。二是要进一步健全和完善房产评估制度，在这方面应当在通过建立估价人员注册制度、做人机构注册管理、估价执业管理三个方面的重要制度体系，使我国的房产评估制度真正步入良性发展的轨道。三是要将房产税征收和管理权限下放给各级地方政府，改变当前中央对全国实行的统一税率标准，将房产税由中央和地方两级政府共同征收和管理，而且还要以各级地方政府为主，在这方面应当大力加强中央政府“简政放权”力度，将房产税立法、税率调整、免征优惠、征管程序等逐步下放给各级地方政府，能够更有效的保证房产税的科学性和灵活性，对于推动我国房产税改革十分重要。结束语尽管房产税在我国是一个传统税种，但随着我国房地产市场的快速发展，特别是由于房地产价格始终居于高位，这主要是由于太多的投机行为造成了我国房地产市场“畸形”，尽管中央进行了多次调控，但收效并不好。本文通过对我国现行房产税征收政策的研究，感觉我国房产税征收政策不科学、不合理、不规范是导致我国房地产市场“畸形”的一个重要因素，因而推动我国房产税征收政策新一轮改革已经到了非常关键的时候，因而必须对当前我国房产税征收政策存在的不足和弊端有更加清醒的认识，并借鉴发达国家房产税征收政策方面的经验，以改革创新的精神，尽快健全和完善我国房产税征收政策，不仅有利于规范我国房地产市场，而且对于促进公平正义和维护社会和谐具有重要意义。致 谢这篇论文的顺利完成，是赵老师的细心的帮助与指导的结果。在为这篇论文做准备的时候，无路是在搜集相关资料还是在对一些模糊问题的解答，赵老师和同学都给与了很大的帮助。想想自己从准备到现在完成已经过了好长的时间，在这段时间里总是会因为各种各样的问题而困扰到自己不知道该如何去将一些不清楚的问题更加明朗。为了能够使得这篇论文得以顺利完成，我一方面自己多方面搜索相关的资料一方面寻求同学老师的帮助。在写论文过程中正是他们的帮助，帮我理清写作的思路使得整个框架更轻的清晰。尽管在完成论文的过程中经历了欢喜忧愁也遭受了失望与兴奋，这段时间的心情是无法言表的。我想如果不是赵老师和同学的热心的帮助，这篇论文将很难完成或者说将很难在这段时间内被顺利的完成。我衷心的感谢一直以来帮助我和支持我的老师和同学，谢谢你们在这段时间里一直耐心而又细致的指导。参考文献1 李敬安.中国房产税制度的优化和选择J.首都经贸大学，2004:99-101.2 丁一.国外税收征管的最新趋势J.税务研究，2008（2）:142-144.3 刘辉.关于完善中国房地产税收制度的研究J.广西财经学报，2006（04）:142-144.4 徐策.对我国推进房产税改革的思考J.观察与思考，2010（12）:78-81.5 何杨，刘威.发达国家房产税征管模式的比较与借鉴J.涉外税务，2013（5）:55-57.6 杨继瑞.房产税征管系统完善与现实把握：源自渝沪试点J.财政金融，2011（3）:112-114.7 高强.英国税制M.北京：中国财政经济出版社，2000:76-79.8 李晓乐.当前中国房产税改革的思考J.财经视点，2012（1）:168-170.9 国务院发展研究中心课题组.中国房地产税收政策研究R.2004. 12.10 符启林.房地产法M.北京：法律出版社，2009:74-79.11 陶恒.对我国房产税征管问题的探究J.商情，2012（31）:33-35.12 陈欣.关于我国开征个人房产税问题的研究D.山东大学，2011:12-17.13 中华人民共和国国务院.中华人民共和国房产税暂行条例R.1986. 9.14 徐滇庆.房产税M.北京：机械工业出版社，2013:142-147.15 财政部财政科学研究所课题组.我国房产税税制改革研究J.2002. 616 叶锋.楼市调控视野中的房产税J.半月谈，2007（14）:142.17 张德勇.进一步完善房产税的几个问题J.税务研究，2013（4）:32-34. 18 Wallis J. A history of the Property Tax in AmericaJ. Property Taxation and Local Government Finance，2000:154-156.19 Fred E. The Ultimate Tax Reform：Public Revenue fro Land RentJ. CSI Policy Study，2006:74-77.9