国有土地上房屋征收评估办法释义.doc

国有土地上房屋征收评估办法释义第一条 为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据国有土地上房屋征收与补偿条例，制定本办法。【释义】目的依据。本条是关于立法的目的及依据的规定。中华人民共和国国务院令第590号国有土地上房屋征收与补偿条例已经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，现已公布，自公布之日起施行。这个条例于2010年1月29日和12月15日两次向社会公开征求意见，工作组召开了45次各类座谈会讨论，对各方面意见逐字逐句整理、综合分析、反复研究修改，形成国有土地上房屋征收与补偿条例草案。条例对房地产评估作了如下规定：一是明确对被征收房屋价值的补偿，按照不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的原则进行补偿。对评估中应当考虑的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失补偿等问题，将由房屋征收评估办法进行具体规定。二是明确房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。三是规定房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。对房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的违法行为，规定了严格的法律责任。四是规定对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。2003年12月原建设部根据原拆迁条例制定并发布了城市房屋拆迁估价指导意见，规范城市房屋拆迁估价工作。根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例.，“房屋征收评估办法由住房和城乡建设部制定”。在制定过程中，向社会公开征求意见，我们大部分人都参加了讨论。讨论稿为六章四十八条，讨论修改后形成现在的三十三条。更凝练、清楚地为国有土地上房屋征收评估做了详尽的规定，这是我们房屋征收评估的一件大事。应该认真学习，认真讨论，认真贯彻，广泛宣传，结合房地产估价规范，按照各地的具体情况进行实施。第二条 评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。【释义】适用范围。凡评估被征收房屋价值，产权调换房屋价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格、价值及评估结果复核与鉴定均适应本评估办法。第三条 房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。【释义】客观公正。被征收房屋价格评估活动应当独立、客观、公正。所谓“独立”：就是要求房地产价格评估机构和评估人员与房屋征收当事人无利害关系，在房屋评估活动中不受包括房屋征收部门、被征收人在内的任何单位和个人的影响，凭自己的专业知识、经验和职业道德进行评估。所谓“客观”：就是要求房地产价格评估机构和有关评估人员在评估中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行评估。所谓“公正”就是要求房地产价格评估机构和有关评估人员在评估活动中不偏袒征收当事人中任何一方，坚持原则，客观评估。第二款所说的任何单位和个人，包括各级人民政府、房屋征收部门、房屋征收实施单位及其工作人员以及被征收人。所说的不得干预，包括不得以任何理由、任何方式，要求房地产价格评估机构和有关评估人员高估或低估被征收房屋的价值。与房屋征收当事人有利害关系的，实行回避原则。该回避的不回避，房屋评估、鉴定活动无效，营私舞弊而造成严重后果的应当负法律责任。第四条 房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。【释义】机构选定。房地产价格评估机构应当由被征收人选定。评估机构的选定既要科学，又要合理。为此，山东省住房和城乡建设厅制定了具体办法，即山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法（鲁建发【2011】9号）。“选定办法”指出：（第三条）山东省住房城乡建设行政主管部门负责全省房屋征收补偿房地产价格评估机构选定的监督管理工作。设区的市、县（市）房屋征收部门负责本行政区域内房屋征收补偿房地产价格评估机构选定的监督管理工作；（第四条）国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构的选定，应尊重被征收人意愿，遵循程序正当、公开透明的原则；（第五条）市、县房屋征收部门应当会同房地产价格评估主管部门每年推荐一批社会信誉好、综合能力强、具有三级资质（含）以上的房地产价格评估机构名单供被征收人选择，但不得限制其他符合条件的房地产价格评估机构承揽评估业务；（第六条）房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当将拟征收项目的名称、范围、房地产价格评估机构选定方式等相关事项在征收范围内予以公告，并告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利。被征收人协商选定房地产价格评估机构的期限为15日。房地产价格评估机构可以由被征收房屋所在地街道、居委会组织被征收人协商选择；（第七条）被征收人在公告协商期内协商不成的，房屋征收部门可组织采取逐户征询或者集中投票的方式，按照多数决定的原则选定房地产价格评估机构。逐户征询或者集中投票应当以书面方式进行；（第八条）参与投票的被征收人占被征收人总人数比例过小的，房屋征收部门可以通过抽签、摇号等形式在公布的房地产价格评估机构名单中随机选定房地产价格评估机构；（第九条）采取集中投票、抽签或者摇号等方式确定房地产价格评估机构时，房屋征收部门应当邀请被征收人、街道办事处、社区委员会代表等进行现场监督；（第十条）房地产价格评估机构确定后，房屋征收部门应当将房地产价格评估机构名单在征收范围内公告。同时书面告知被选定的房地产价格评估机构，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。以上规定对选定房地产评估机构的具体做法各地应该结合本地的实际情况执行。第二款对承揽房屋征收评估业务的评估机构提出了严格的要求。凡以不正当手段获取房屋征收评估业务，必然是迎合房屋征收当事人的不当要求，或者是搞虚假宣传，或者是低收费等违背职业道德的底线，这是万万要不得的。房地产估价机构、房地产估价师千万牢记一句话：为区区小利而“失足便成千古恨”。对此，房地产估价规范职业道德一章中明确规定：（9.0.1）估价人员和估价机构不得做任何虚假的估价；（9.0.3）估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时，不应该接受该项估价任务；（9.0.5）估价机构应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，或降低收费标准，进行不正当的竞争。第五条 同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。【释义】业务承揽。房屋征收范围有大有小、有多有少。对于征收的房屋范围较大的，应该选用两家或两家以上的评估机构，一家评估机构便于平衡房屋征收评估价格，两家以上房地产价格评估机构，首先要共同研究制定评估方案，其次要选取一家牵头单位，统一思想、统一认识、统一标准、统一价格。千万别出现，各吹各的号，各唱各的调，既影响房屋征收评估业务质量，又破坏评估机构的形象。两家或两家以上的评估机构对同一处房屋征收评估，要相互沟通，统一认识。对以下十个问题，实践做法要基本一致，统一标准。 1评估对象，按政府征收房屋的范围，以房地权属证书、建设工程规划许可证、施工执照等批准的建筑面积，以及经政府有关部门调查、认证、确认的房屋和地上附着物为主，各自独立据实描述。 2 评估时点，必须一致，统一为“房屋征收决定公告之日”。评估时点，是评估房地产价格的时间点。如政府有关法律、法规、估价标准等的发布、变更、实施日期有可能影响估价对象的价格，就应该根据时点确定。就像我们在用市场法评估房地产的价格时，如果选用的可比实例的成交日期与估价时点不同，就需要把可比实例的成交价格调整到评估时点上，如此，可比实例的成交价格才能作为估价对象的价格。 3 价值内涵，表述要相同，是货币补偿还是产权调换；“货币补偿”是指在房屋征收补偿中，以市场评估价格为标准，对被征收房屋的所有人进行货币形式的补偿。所谓“产权调换”是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。 4 评估依据，中华人民共和国两法一条例一办法一规范即：中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国国务院国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院第590号令）、中华人民共和国住房和城乡建设部国有土地上房屋征收评估办法（建房【2011】77号）及房地产估价规范；另外，山东省住房和城乡建设厅（鲁建发【2011】9号）文件颁布了山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法、山东省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法、山东省国有土地上个人住宅房屋征收优先住房保障办法和山东省人民政府办公厅<于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例>有关问题的通知（鲁政办发【2011】25号）以及将来拟定的山东省国有土地上房屋征收与补偿条例及山东省国有土地上房屋征收评估办法以及设区的市房屋征收部门结合本地实际制定的国有土地上房屋征收补偿评估的具体办法。如青岛正在制定青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例，并依照该办法制定发布了青岛市房屋征收评估管理办法、青岛、市房屋征收评估技术规范。 评估假设，两个或两个以上评估机构之间要对评估的假设条件表述一致。因为假设条件，是对评估业务的一项具体说明，也是规避和保护评估机构的一些必要条件和措施；但是假设条件也不能随意设置。而必须是在法律、法规、政策允许前提下有理、有据地进行；一般要在评估报告中说明未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑可能发生的问题等。 评估原则，说明本次估价遵循的房地产估价原则，按照国家房地产估价规范的要求有四项原则：一是合法原则，二是最高最佳使用原则，三是替代原则，四是估价时点原则。 7 估价技术路线，说明本次估价的思路，从而产生其技术路线。，应该是与估价对象处在同一个供求圈内的房屋征收评估价格，其技术路线应该是一致的。 评估方法，应该相同。对住宅都应该使用市场法，且必须是类似房地产市场价格。非住宅用市场法或收益法，也应该是类似房地产市场价格。既使用收益法评估出的价格，只要对总收益和运营费用把握准确，使用资本化率符合当时当地的要求，得出的价格一定是符合当地房地产市场行情的市场价格。 重要参数的选择，这是一个非常严格的问题，对参数的选取绝对不能随意，要符合当地的实际市场行情。收益法中调查的出租房屋价格要真实、合法、有效，计算税费要适用国家、省、市、当地的规定；成本法中的建筑造价一定要使用当地建设部门每年公布的建筑造价，各种费用标准一定要使用省、市、建委、物价部门公布的标准，在土地评估中，应按国土资源部门的规定。如青岛国土资源和房屋管理局对土地的还原利率规定为6%，在估价过程中不得随意更改，各类土地的修正系数以公布的标准结合实际状况确定。10评估结果的确定方式，对于被征收房地产价格应该认真研究，充分论证，合情、合理、合法地确定。对于用两种估价方法得出价格，进行校核和比较分析，应该用加权平均还是算术平均法要科学、合理、有据、统一运算，既要与周边类似房地产价格对比，又要与近期已实施的房屋征收价格相比较，不得随意取值，必要时可建立数学模型求证。第六条 房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；（四）委托人应提供的评估所需资料；（五）评估过程中双方的权利和义务；（六）评估费用及收取方式；（七）评估报告交付时间、方式； （八）违约责任；（九）解决争议的方法；（十）其他需要载明的事项。【释义】评估委托。房地产评估机构选定或确定之后，应该订立合同。合同的订立是十分重要的，它是合同履行的前提。当事人的权利义务要通过合同的订立予以确认，订立合同时考虑得周到，有利于维护当事人的合法权益，在履行中可以减少纠纷，发生了纠纷也便于及时解决。为此应该了解并做到：一、公示委托，是一项必定程序。公示后，政府部门对公示无异议的评估机构，出具“房屋征收评估委托书”，并签订委托合同。二、合同的概念及特征。1、合同的概念。合同也称作契约。虽然以往理论上分合同和契约，认为前者是当事人双方目的相同，为达成共同事业而订立的协议，后者则是当事人意思相对的协议。但随着语义的流变，在法律上合同与契约被视为同一概念。法律上采用“合同”的原因主要是现代汉语及实际生活中，“合同”一语更为人们习惯。2、合同的特征。合同法规定的合同具有下列特征：其一，合同是平等主体之间的民事法律行为。合同是发生、变更、消灭民事法律关系的法律事实。民事法律关系与其他法律关系最本质的区别在于：合同法律关系的主体间法律地位上是完全平等的。其二，合同是两方以上的当事人意思表示一致的民事法律行为。双方民事法律行为即由两个意思表示的合致而成立的民事法律行为，即合同法上的合同。其三，合同是以设立、变更、终止民事权利义务关系为目的的民事法律行为。任何民事法律行为都以发生一定的法律上的效果为目的。合同也概莫能外。其四，合同是非身份关系的合同。其五，合同是各方当事人自愿发生的民事法律行为。其六，合同双方当事人选择法律适应的自由度较大。合同是平等主体之间自愿设立的债权债务关系这一特征，使合同法规范多为任意性规范。国家只是出于实践合同正义或基于社会公共利益的考虑，才在合同法中规定一些禁止性条款和强制性条款。甚至于在实践中可以视为一份良好的专家意见书。基于上述对合同法的简单了解，结合房屋征收评估的特点，委托方与被委托方应该在相互了解的基础上，本着诚实信用的原则签订合同。三、.合同内容。各地可根据本地区的实际情况，按照中华人民共和国合同法之规定执行。委托人的名称必须是全称，受托评估机构也应该写全称。合同要有编号，项目名称要具体，评估目的要明确，评估对象范围要清楚，评估要求逐一列出，双方共同约定委托事项要清晰，完成日期要具体到日。具体委托合同内容：1.委托人全称、办公地址、法人代表、联系人、电话；受托人全称、办公地址、法人代表、联系人、电话、评估机构情况介绍（实际在选择评估机构时各评估机构已经介绍过，在合同中介绍是向政府表明我们评估机构的业绩、工作表现、机构人才实力、能承担的业务和完成情况）。2.在合同中明确负责本项目的估价师名字、注册证号及其他事项；3.评估目的由委托方提供，估价方必须按本办法第八条的要求表述或者按委托方的委托目的表述。评估对象：按委托方提供资料结合现场勘查的情况范围、房屋状况、土地使用权性质等，务必明确界定被征收范围内的地上建筑物和附着物的实际数量，一一说明。评估时点，按政府发布的征收房屋公告之日。4.委托人提供房屋所有权证、土地使用权证；在建工程的，提供建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证等其他有关资料。5.权利和义务需双方约定，要体现公平的原则，实事求是，尽可能保证权利义务的对等性，且要付诸实施。6.评估费用按国家建设部、国家计委联合发布的关于房地产中介服务收费的通知计价格【1995】971号（1995.7.17）及国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知计价格【1994】2017号（1994.12.12）文件执行，或者双方约定。7.评估报告交付时间双方约定，方式 是书面送达还是提供电子版或者印成公告版面均应在合同中说明。 8.违约责任，双方协商约定，充分考虑在评估过程中的一些不可预见的问题，并明确包括罚则的有关内容。9.解决争议的方 式，由委托方和受托方协商议定，一般要按本办法的有关规定执行，送达-公示-解释-复议-鉴定等，解决评估报告中的技术问题、收费问题，按合同法规定办。10.本项是委托合同的兜底规定，须双方按各自在法律、法规、政策的规定的前提下协商议定。第七条 房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。【释义】业务开展。本条是指评估机构派出的必须是注册房地产估价师，且派出的数量要与房屋征收项目工作量相适应。一、这是对房屋征收评估单位的硬性规定，派出的评估人员，每组必须有两名注册房地产估价师，入户时要佩戴市建设行政主管部门颁发的房屋征收评估证。这里要特别注意，一般不要由非注册估价师入户。尽量由入户评估的估价师做出房屋征收评估报告，现场查勘的估价师要与做评估报告签字的估价师是同一个人。二.“转让”受托的房屋征收评估业务，是绝不允许的，选择好的评估机构承担该义务有困难的，可以提出弃权，但不能转让，尤其是不能由其他机构代替，“变相转让”是指以合作或以该获取业务机构为名，都是违背此款规定的。第八条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。【释义】评估目的评述。这是根据国有土地上房屋征收与补偿条例第二十一条“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”两种补偿方式，供被征收人选择，凡选择货币补偿其评估目的是第一款的表述，凡选择房屋产权调换其评估目的按第二款表述。还有一种是“因旧城区改建征收个人住宅的，政府应在改建地段或者就近地段予以安置”，也就是我们通常讲的，就地安置。两种估价目的，两种表述方法，在房屋征收评估中，要区别对待。所谓“货币补偿”是指在房屋征收补偿中，以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿。所谓“产权调换”是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。需要说明的是，为保证被征收房屋评估结果和产权调换房屋价格的公平，产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日，产权调换房屋价值评估时点也应该是房屋征收决定公告之日。另外，除政府对产权调换房屋价格有特别规定外，一般应当以市场比较法评估的方式确定产权调换房屋的价值。第九条 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。【释义】明确评估对象。本条是国有土地上房屋征收与补偿条例第二十四条规定，是关于加强建设活动的管理，以及在房屋征收前对未经登记的建筑物先行调查、认定和处理的规定。一、市、县级人民政府加强建设活动管理。房屋征收是城市政府以所有者的身份对城市有限的土地资源，特别是对城市建设用地进行的重新分配。条例要求市、县级人民政府及其有关部门依法加强建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法进行处理，以预防和减少房屋征收过程中矛盾纠纷的发生。 二、政府在做出房屋征收决定前，在征收范围内组织有关部门依法对未进行登记的建筑进行调查、认定和处理。在房屋征收活动中，涉及的房屋有两种情况。一是已经依法登记取得房产证的房屋；二是未依法登记取得房产证的房屋。在以前的房屋拆迁中，产生矛盾纠纷多的，是拆迁未依法登记没有取得房产证的房屋。主要矛盾是被拆迁人与拆迁人以及主管部门对未登记房屋的认定方面意见不一。从理论上讲，未依法办理相关手续，未依法登记的房屋不能按合法建筑进行补偿是没有问题的，但实践中确实大量因历史原因，导致未依法办理房屋登记的情况。对于这类问题的处理，需要政府组织各有关部门协调配合。有些城市近几年一直在积极处理历史遗留问题，取得了比较好的经验。所以要求人民政府及其有关部门加强监督，在征收前先行认定处理，既是为了有效防止新问题的产生，也是为了避免在征收时矛盾过分集中，部门分别处理周期过长等问题。（一）对于一般影响规划且依法补办相关手续和缴纳罚款的，可视为合法建筑补偿。根据城乡规划管理法律法规的规定，所谓违法建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证件或者违法建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。一般包括四种情形：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑；（4）擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。对违法建筑的处理，根据城乡规划管理法律法规的规定，分为两种情况：第一种情况，对于严重影响城市规划的，限期拆除或者没收；第二种情况，对于一般影响城市规划，尚可采取改正措施的，责令限期改正并处罚款。对于后一种情况，如果已经按照城乡规划法律法规的规定补办了相关手续并交纳了罚款的，在征收时可以视为合法建筑进行补偿。（二）对于未超过批准期限的临时建筑应当给予适当补偿。根据城乡规划管理法律法规的规定，在城市规划区内进行临时建设，必须在批准的使用期限内拆除。因此，对于超过了批准期限的临时建筑，应当由建设者在期限内拆除，在征收时不予补偿。对于未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑，未到批准使用期限拆除，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失。因此，拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。对未超过批准使用年限的临时建筑的补偿，应按已使用期限的重置价值参考剩余使用年限确定。（三）房屋征收决定前，政府组织有关部门对未经登记的建筑进行调查、认定和处理。各地由于历史原因存在大量手续不全、未经登记的房屋、在征收范围确定后，各市、县级人民政府应当组织有关部门对这一部分房屋进行调查、认定、处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。当事人对有关部门的认定和处理结果不服的，可以依法提起行政复议或者诉讼。未登记的建筑进行调查、认定和处理时，可参考原国家建设部1989年发布的关于处理违章建筑的原则，建筑正规，结构合理，不影响城市规划，四邻无影响的原则。第十条 被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。【释义】评估时点。本条是国有土地上房屋征收与补偿条例第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致， 所以被征收房屋价值评估时点应为政府发布的房屋征收决定之日。（同我们过去的房屋拆迁许可证发布之日是一致的）第十一条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。【释义】房屋价值。本条分为两款，前款规定被征收房屋价值内涵，后款是对前款的进一步的解释。一.本条是被征收房屋价值的定义。明确说明房地产价值，是“被征收房屋及其占用范围内的土地使用权价值”。土地使用权价值有出让土地价值、转让土地价值、划拨土地价值。不论是哪种土地使用权性质，都是要求在正常情况下，双方熟悉交易情况下，以公平方式交易情况下，在估价时点一致情况下，且在自愿交易情况下的价值。二.“无租约限制”是指被征收房屋不受租赁因素影响。房屋租赁，一般要有房屋租赁合同，租赁合同条款的约定不影响被征收房屋的价值，合同双方的决定只是产权人与承租人双向履行的依据，租赁双方遇到房屋被征收，房地产补偿是给产权人的，至于经营性补偿费等，也是以给产权人为主，然后双方结算。所以，对房地产价值的评估不予考虑租赁的影响。房屋抵押、查封等因素在评估中不予考虑，不得扣除被征收房屋相关债权债务、拖欠的建设工程款和其他法定优先受偿款，应该评估被征收房屋具备前款条件的房地产市场价值。第十二条 房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。【释义】实地查勘。本条是对房地产评估机构进行房地产评估工作提出的具体做法。分为三款。第一款实地查勘,第二款被征收人协助查勘，第三款三方签字确认。第一款，要求实地勘察必须是注册房地产估价师。过去，我们对此没有具体规定，足以说明房屋征收评估的严肃性、重要性。在估价实务中，现场查勘是指注册房地产估价师亲自到被征收房地产估价项目的估价对象现场，通过实地观察、询问、核对产权资料，了解估价对象现状和历史状况，搜集查询周边类似房地产市场行情，估价师执行调查核准房屋状况，拍摄有关资料，并做好现场查勘记录，填写“房屋征收评估现场查勘记录表”以备估价计算时应用，并予存档。第二款，被征收房屋的资料，应该由征收人事先提供，实地查勘时，被征收人应该与注册房地产估价师协助配合，以防漏项。估价师必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集、补充估价所需其他资料，以及对估价对象及其周围环境进行拍摄等。 第三款，规定现场评估查勘三方签字见证，实地查勘记录应当由房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师共同签字并盖章确认。无利害关系的第三人见证一般是指与房屋征收部门、注册房地产估价师之间没有利害关系，这是个法律程序，多数是街道或社区组长、群众等作为第三人见证，同时要在评估报告中说明情况。如实反映实地查勘的纪录情况。 如果被征收人长期找不到，或其他原因须证据保全的，应经过人民法院批准，由公证处进行现场公证第十三条 注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。【释义】评估方法。本条分为三款。第一款房屋征收几种评估方法的介绍；第二款所列的几种评估方法，采用那种方法，应该是估价师根据技术路线来决定；第三款对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。1选择适宜的估价方法是房屋征收评估的关键。理清估价思路了解估价对象周边地产市场交易情况，性质、房屋类别，经过认真分析，估价师结合自己的工作经验，以科学的理念进行分析，采取适宜的估价方法。是什么类型的房地产，就采用那种估价方法为主，再采用那种估价方法加以验证。这里提醒大家，山东省城市房屋拆迁评估管理办法，对估价基本路线、技术思路和使用的评估方法都有明确的规定。2住宅房屋评估。山东省城市房屋拆迁评估管理办法第十五条规定：住宅房屋拆迁评估时，其测算的基本技术路线为：（一）确定房屋类别。即根据房屋的性质、用途确定其所属类别为住宅。（二）确立评估基准价格。即确定被拆迁住宅房屋所处区位该类新建普通商品住宅房屋的市场价格。该区位或者该区域有已建成该类普通商品住宅房屋的，应当依据其销售均价，确定该区位的新建普通商品住宅房屋市场销售价格；该区位没有的，可以依据规划部门批准的该项目的施工图及配套设施标准，推算该项目的普通商品住宅房屋的市场销售价格。（三）测算价差。即确定被拆迁住宅房屋与该类新建普通商品住宅房屋的价差。根据被拆迁住宅房屋的结构、成新、楼层、朝向等房地产状况调整因素确定被拆迁住宅房屋与该类新建普通商品住宅房屋的价差。(四）依据评估确定的被拆迁住宅房屋的货币补偿价格，结合其建筑面积计算确定被征收住宅房屋的货币补偿金额。被拆迁房屋的货币补偿价格不得低于设区的市人民政府确定的拆迁房屋的最低货币补偿价格。（五）确定产权调换住宅房屋的价格。依据评估确定的该区位该类新建普通商品住宅房屋的不同楼层的价格，结合被拆迁人选择的调换安置住宅房屋建筑面积计算调换安置住宅房屋的价款。3非住宅房屋评估。山东省城市房屋拆迁评估管理办法第十六条规定： 拆迁非住宅房屋评估时，应当按照下列程序进行：（一）根据房屋的性质、用途等因素，确定非住宅房屋的类别。非住宅房屋包括营业性用房和非营业性用房，营业性用房划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑；非营业性用房划分为工业性建筑（工厂、仓库等）、办公性建筑（行政办公楼）、公共性建筑（图书馆、博物馆等）。（二）非住宅房屋的货币补偿价格，应当按照建设部城市房屋拆迁估价指导意见和国家标准房地产估价规范（CB/T50291-1999）的规定，采用市场比较法或收益法评估确定。不能采用市场比较法或收益法的，也可采用成本法或其他方法评估确定。4本条还列举了住宅、非住宅、在建工程的评估选用的评估方法。 关于选用两种评估方法是房地产估价规范的要求。对各种估价方法的测算结果进行校核是估价三级审核制的规定，对估价结果的分析比较是估价师对房地产权益价值影响因素进行思考、界定、分类、整理、评价，对估价参考应用合理性的分析。如某一住宅房屋征收评估，建成年代80年代，房屋结构砖结构，楼层多层，使用市场法评估价格8500元/平方米，而用成本法评估价格仅3500元/平方米，于是，将成本法的估价结果删掉不用。这只能说明，成本法适用参数是有问题的，一般人可以不用计算用直观就可以推算出，既然市场法评估市场价值达到8500元/平方米，其楼面地价的市场价格不会低于2000元/平方米，显然成本法估价是用的基准地价修正法取得楼面地价，这里既然是市场法评估被征收房屋的市场价格，其在成本法中的楼面地价评估也应该选择市场上已经形成的土地出让价格。所以，对测算评估结果的分析必须对评估技术路线采用的估价参数做认真细致科学的分析，否则评估结果的差异性会很大，导致评估结果有悖于市场上真实成交的房地产价格。因此，要确定合理的评估结果，必须对价值分析做到有理有据，符合房地产市场行情。所谓“随行就市”，在房屋征收评估中必须遵循的惯例。第十四条 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。【释义】评估因素。本条分两款，前款影响房屋价值的因素，后款被征收房屋搬迁时几个实质性的问题，协商不成，通过评估确定。一.影响被征收房屋价值因素是房屋征收评估的关键。1.区位，是影响房地产价格最重要的因素，房地产估价师必须牢牢把握所在城市的区位状况，包括当前环境变动以及未来的规划前景等。2.用途，被征收房屋有住宅和非住宅，非住宅包括营业性用房和非营业性用房。营业性用房又划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆、餐饮、娱乐类建筑；非营业性用房划分为工业性建筑（厂房、仓库等）、办公性建筑（行政办公楼）、公共性建筑（图书馆、博物馆、学校、医院、幼儿园等）。根据不同用途，采用市场法或收益法评估确定，不能采用市场法、收益法评估的，也可采用成本法或其他方法评估确定。房屋用途一定要按产权证或登记时建设用地规划许可证设定的用途，凡改变用途的，可以协商认定。如家连店，或工厂改为营业用房等等。由于历史原因，政府曾鼓励企业以自己的房屋搞多种经营以改变企业的困境，市区工厂改为商业、办公对外出租经营，尽管产权证未予变更用途，是否按实际用途评估补偿，应当由当事人双方调查、认定、协商处理。我们估价人员应遵循房地产估价的最高最佳使用原则。3.建筑结构：（1）钢结构，主要承重物件都是由钢材作为承重材料的建筑物，如体育馆、大剧院、大跨度的工业厂房等；（2）钢筋混凝土结构，其承重构件都是由钢筋混凝土结构构成的，外墙、隔墙等维护结构则是由轻质砖或其他砖体组成。这是我国目前最多的一种结构类型，抗震性能强，耐用年代久。其主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式；（3）砖混结构，主要由砖、石和钢筋混凝土等作为承重材料的建筑物，造价低，数量大，开间和进深尺寸受限制，层高也受限制，现在逐渐被钢筋混凝土结构所替代；（4）砖木结构，主要是用砖石和木材建造，并由砖石和木屋架共同承重的建筑物。如上世纪50-60年代的民用建筑；（5）简易结构等。砖混、砖木结构又可分为一等、二等。4.建筑层数，对估价时一户一评时必须考虑楼层的影响。如一幢五层楼房，3层价格最高，其修正系数应取最高，2、4层价格次之，其修正系数次之，1、5层价格最低，其修正系数就低。依次而推。各地可根据实际情况制定楼层系数修正标准。建筑设计规范对建筑层数标准规定如下：（1）低层建筑，指1-3层的建筑，分为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、