土地登记代理实务精讲讲义（精品）.doc

土地登记代理实务精讲班第 1 讲讲义一、土地登记代理人考试的目的考试分析 一、土地登记代理人考试的目的 随着社会主义市场经济体制的建立和完善，为全面推进地籍事业社会化和产业化，进一步转变政府职能，规范土 地市场，适应新形势下社会对土地登记的要求，1996 年原国家土地管理局在全国部分城市开展了土地登记代理试点。 试点工作开展后，土地登记代理行业发展迅速，从开始的少数人员和机构在小范围内从事土地登记代理工作，发展到 目前土地登记代理趋向行业化、专业化，并已从沿海经济发达地区发展到全国各地。为提高土地登记代理专业技术人 员的素质，规范土地登，记代理行为，2002 年 12 月中华人民共和国人事部、国土资源部联合发布了土地登记代理人 职业资格制度暂行规定和土地登记代理人职业资格考试实施办法，对从事土地登记代理业务的专业技术人员实 行职业资格制度，并纳入全国专业技术人员资格证书制度统一规划。 二、土地登记代理人考试的主要内容 土地登记代理人考试分为土地登记相关法律知识、土地权利理论与方法、地籍调查、土地登记代理实务四个部分。 其中土地登记相关法律知识主要考核应考人员对我国现行的与土地登记相关的主要法律、法规的掌握程度；土地权利 理论与方法主要考核应考人员对我国土地权利的种类、概念、设置原则、确定土地权利的方法以及土地权利争议处理 等内容的掌握程度；地籍调查主要考核应考人员对地籍调查技术、内容、程序、方法的掌握程度；土地登记代理实务 主要考核应考人员对土地登记的基本概念、各种土地登记的程序和方法、土地登记代理的各项业务等方面的知识、技 巧及运用的掌握程度。 三、土地登记代理人考试方式 土地登记代理人职业资格考试为滚动考试(每两年为一个滚动周期)，参加 4 个科目考试的人员必须在连续两个年 度内通过应试科目。2002 年 12 月 18 日前已受聘担任高级专业技术职务的人员，可免试土地权利理论与方法和地籍调 查 2 个科目，只参加土地登记相关法律知识和土地登记代理实务 2 个科目的考试，但必须在一个考试年度内通过应试 科目，才可取得土地登记代理人职业资格证书。四、土地登记代理人考试大纲分析四、土地登记代理人考试大纲分析 1、土地登记概论 掌握土地登记的概念、意义、作用，土地登记的法律依据、效力、特点，土地登记的基本原则、内容与分类，初 始土地登记、土地权利的设定登记、土地权利的变更登记的区别，土地登记规则的主要内容。熟悉土地权属性质 与来源，土地权利主体、客体，土地登记的基本单元、土地登记机关。了解国内外土地登记的历史沿革与国际通行的 主要土地登记制度。 2、土地登记的程序 掌握土地登记的一般程序与要求，土地登记申请的含义、申请人、申请方式、申请时限、申请书的填写，权属审 核的含义、标准和依据，注册登记的概念、依据和内容，核发证书的概念和发放对象，土地登记人员，土地登记的办 理期限。熟悉土地登记的申请审查和收件，权属审核的内容及审核依据，土地登记簿和土地归户册的构成，土地证书 的种类。 了解土地登记审批表、土地登记卡、土地归户卡、土地证书的填写要求和法律效力。 3、初始土地登记掌握初始土地登记的概念、特点、申请人、申请应提交的证明文件，初始土地登记程序，初始土地登 初始土地登记掌握初始土地登记的概念、特点、申请人、申请应提交的证明文件，初始土地登记程序， 记公告的意义。 记公告的意义。 熟悉土地登记通告、土地登记公告，土地登记公告异议的处理。 了解我国初始土地登记概况，初始土地登记准备工作，初始土地登记中土地权属争议的处理，未确定土地所有权、使 用权土地的处理。 4、土地所有权、使用权和土地他项权利设定登记 土地所有权、 掌握土地所有权、使用权和土地他项权利设定登记的概念、类型，各类设定登记的法律特征、申请人、申请时限 和申请人应提交的证明文件，各类设定登记的土地登记卡的内容。36448007.doc 第 2 页 共 110 页熟悉各类设定登记的权属审核内容及审核依据。 了解各类设定登记的土地归户卡和土地证书填写内容。 5、土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记 土地所有权、 掌握土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记的概念、类型，各类变更登记的法律特征、申请人、申请时限 和申请人应提交的证明文件，各类变更登记的土地登记卡内容。 熟悉各类变更登记的权属审核内容及审核依据。 了解各类变更登记的土地归户卡和土地证书填写内容。 6、名称、地址和土地用途变更登记 名称、 掌握名称、地址和土地用途变更登记的概念、类型、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，名称、地址 和土地用途变更登记的土地登记卡内容。 熟悉名称、地址和土地用途变更登记的权属审核内容及审核依据。 了解名称、地址和土地用途变更登记的意义及土地归户卡、土地证书填写内容。 7、注销和其他土地登记 掌握注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记的概念、类型、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件， 注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记的土地登记卡内容。 熟悉注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记的权属审核内容及审核依据，注销土地登记的法律特征。 了解注销土地登记、更正土地登记等其他土地登记的土地归户卡和土地证书填写内容。 8、土地登记资料公开查询 掌握土地登记资料内容，土地登记资料公开查询的范围、程序和查询方式，查询人查询土地登记资料应提交的证 明文件，对查询人员的要求。 熟悉土地登记资料公开查询法律依据。 了解土地登记资料公开查询的意义。 9、土地登记代理制度 掌握代理的概念与法律特征，土地登记代理的涵义、特点与基本原则；土地登记代理人职业资格的取得与登记， 土地登记代理人的权利和义务，土地登记代理人的基本技能； 土地登记代理机构的设立与注销，地地登记代理机构的权利和义务，土地登记代理人与代理机构的关系。 熟悉土地登记代理活动中的争议与处理，土地登记代理人和土地登记代理机构在代理活动中的禁止行为，土地登 记代理人和代理机构违规代理的法律责任。 了解土地登记代理机构年度检查制度，土地登记代理人员的职业道德。 10、 10、土地登记代理的内容和操作 掌握土地登记代理的主要内容、基本程序，土地登记代理委托书、土地登记代理合同的主要内容；代理土地登记 申请、指界、地籍调查、领取土地证书的操作程序与要求；代理收集、整理土地权属来源证明材料与土地登记有关资 料的操作程序与要求；帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷相关手续的操作程序与要求；代理查询土地登记资料的 操作程序与要求；代理查证土地产权的操作程序与要求；提供土地登记及地籍相关法律咨询的程序与要求。 熟悉土地登记代理合同中委托人与土地登记代理人的权利和义务、不同土地登记代理业务的成果内容、土地登记 代理服务收费。 了解土地登记代理中的纠纷规避办法、土地登记代理成果的审核与归档要求。 五、土地登记代理人考试试卷题型 土地登记代理人职业资格考试的 4 个科目中土地登记相关法律知识、土地权利理论与方法、地籍调查三个科目的 题型为单项选择题、多项选择题。土地登记代理实务的题型为单项选择题、多项选择题、综合分析题。 六、土地登记代理人考试答题技巧 1、单选题不要空项 2、多选题宁缺勿烂 3、综合分析题理论联系实际36448007.doc 第 3 页 共 110 页土地登记概论（一）土地登记概论（ 土地登记概论（一） 一、内容提要：本讲主要讲述了土地登记的概念、意义和作用，以及土地登记的历史沿革和登记制度。 二、重点、难点 重点、 大纲要求：掌握土地登记的概念、意义、作用 大纲要求： 了解国内外土地登记的历史沿革与国际通行的主要土地登记制度 三、土地登记的概念 土地登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。 四、土地登记的意义 1、土地登记是一项法律制度，它的根本目的是对权利的公示。 2、公示是指将物权变动的意思表示公开向社会公众显示。 3、物权是排他性财产权，是对世权和绝对权。 4、物权按其标的物的不同可分为动产物权和不动产物权 5、土地登记的意义是保障广大权利人的土地财产权利，维护土地要素市场的正常秩序 五、土地登记的作用 (一)维护土地的社会主义公有制 城市土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留 地、自留山，也属于集体所有。 (二)维护土地权利人的合法权益 (三)维护正常的土地市场秩序 (四)有效地保护耕地 (五)为土地管理和经济社会发展提供重要的基础信息土地登记代理实务精讲班第 2 讲讲义六、土地登记的历史沿革与登记制度六、土地登记的历史沿革与登记制度 一、土地登记的历史沿革 (一)国外土地登记历史沿革 (一)国外土地登记历史沿革 历史上许多国家对土地登记都很重视。古希腊、古罗马、古埃及等很早就有地籍管理和土地登记方面的记载。 古希腊著名思想家柏拉图，在他著名经济著作法律篇第八卷规定：不管是邻近边界的本国公民还是外国人(即他拥 有毗邻边界的土地)，任何人不得移动土地的边界标志。公元前 450 年，反映早期罗马共和国社会经济关系的罗马最古 老的成文法十二铜表法编定，全文现存 104 条，其中第七表为土地权利法，明确规定在地界诉讼中，必须遵循十 二铜表法的规定。 (二)我国土地登记历史沿革 我国的土地登记有着悠久的历史，它是历代土地管理的基础和封建政府的立国之本。据史料记载，早在公元前 4 000 年公元前 2 000 年的黄帝、大禹时即有平水土，划九州，辨土质，定田等，开创清理地籍订定赋则之先河。并设置 了名曰“太常”的官员负责绘制人文地理图、丈量划分田地。 秦始皇曾大规模清查地籍， “令黔首自实田”。黔首自实田， 是秦代清查土地数量、扩大赋税来源的办法。二、土地登记制度36448007.doc 第 4 页 共 110 页二、土地登记制度 (一)契约登记制度 契约登记制度由法国首创，故又称“法国土地登记制度”，英国、美国及我国的香港地区均采用这种土地登记制度。 其主要特点为： 1采用意思主义立法 土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。 2、采取形式审查主义 土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查，而只进行形式审查，完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以 审查，不过问土地权利是否真实等事项。 3、登记无公信力已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的 归属。 4登记无强制作用土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。 5登记簿的编成采取人的编成主义。 6不颁发权利凭证土地登记机关只在土地登记簿上登记，不向土地权利人颁发权利凭证。 7土地权利以动态登记为主土地登记包括土地权利和土地权利变动事项的登记，仅对土地权利现在状态的登记为静态 登记，对土地权利变动事项的登记为动态登记，后者为登记的主要状态。 (二)权利登记制度 1、采用形式主义立法土地登记是土地权利变动的生效要件，土地权利的取得或变动不经登记不发生效力。 2采取实质审查主义土地登记机关审查土地登记申请人提交的文件。 3登记有公信力土地权利一经登记即具有法律效力，即使登记本身有瑕疵，土地登记簿上记载的土地权利变动事项按 照实体法不成立或无效，对于善意取得土地权利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不负返还义务。 4强制性登记一切土地权利的发生和变更均必须登记。 5登记簿的编成采取物的编成主义土地登记簿以土地为标准，另外按照登记的先后顺序编成。 6不颁发权利凭证登记机关只在登记簿上登记，不向土地权利人颁发土地权利凭证。 7土地权利人以静态登记为主土地均应先登记现在的权利状态，待变动时，再登记变动时的状态。(三)托伦斯登记制度(三)托伦斯登记制度 1、初次登记不强制，但一经登记即进入强制登记状态 2登记有公信力土地权利一经登记，便有不可推翻的效力。 3土地登记机关负有赔偿责任 4采取实质审查主义 登记机关对土地登记进行实质性审查，并可要求经公告后方准予登记。 5颁发权利凭证 6登记簿上的编成采取人的编成主义 7地籍图可辅助说明登记薄的内容。 8负担登记土地上如设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记。 9土地经登记后，如有处分或设定负担以及其他各种法律行为，须依照法定的契约方式，订立契约 (四)我国的土地登记制度 1采用形式主义立法 2采取实质审查主义 土地登记机关对登记义务人提出的土地登记申请，不仅要审查申请所必须具备的形式要件，而且还要对所申请登记的 权利或权利变动事项是否符合国家的有关法律和政策、能否成立进行审查 3登记有公信力 土地权利一经登记即具有法律效力，即使登记在土地登记簿上的土地权利或权利变动事项按照实体法不成立或无效， 对于善意取得土地权利的第三人仍然有法律效力，善意第三人取得的土地权利不可推翻，不负返还义务。 4强制性登记36448007.doc 第 5 页 共 110 页除国家土地所有权外，一切土地权利均须进行初始土地登记；初始土地登记后土地权利的变更均须进行变更土地登记。 5登记的编成采取物的编成主义 6、颁发权利凭证 7、土地登记不仅登记土地权利的静态，而且登记土地权利的动态 8、土地登记不及地上的建筑物和附着物 9土地登记机关 题目：东南亚国家采用的土地登记制度是（）。 A契约登记制度 B.权利登记制度 C托伦斯登记制度 D实体登记制度 答案：（C） 题目：托伦斯登记制度为（）托伦斯所创。 A美国人 B.法国人 C澳大利亚人 D德国人 答案：（C ） 题目：契约登记制度为（）首创。 A美国 B.法国 C澳大利亚 D德国 答案：（B）土地登记代理实务精讲班第 3 讲讲义三、我国土地登记的法律依据、效力一、内容提要：本讲主要讲述了我国土地登记的法律依据及效力、土地登记的特点与基本原则、土地登记的内容与分 类。 二、重点、难点 大纲要求：掌握土地登记的法律依据、效力、特点，土地登记的基本原则、内容与分类，初始土地登记、土地权利的 设定登记、土地权利的变更登记的区别，土地登记规则的主要内容。 熟悉土地权属性质与来源，土地权利主体、客体，土地 登记的基本单元、土地登记机关。 三、我国土地登记的法律依据、效力 (一)实体法律依据 中华人民共和国宪法、中华人民共和国民法通则、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市 房地产管理法等法律。 (二)程序法律依据 中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、土地登记规则。 二、土地登记的效力 所谓土地登记的效力，是指进行土地登记产生的法律后果。 (一)理论探讨 按照民法学思想，土地登记所产生的般效力主要分两种： 一种是采用意思主义的立法，一种是采用形式主义的立法。36448007.doc 第 6 页 共 110 页(二)实践探讨(二)实践探讨 我国的土地登记采用 9q 毒髭式 我国的土地登记采用的是形式主义的立法思想，可以归类于登记的生效要件主义、登记要件主义。 题目： 包括( 题目：我国土地登记的实体法律依据包括 包括 A中华人民共和国宪法 B中华人民共和国民法通则 C中华人民共和国土地管理法 D中华人民共和国城市房地产管理法 E土地登记规则 答案：（ ABCD ） 解析：我国土地登记的实体法律依据包括 包括中华人民共和国宪法、中华人民共和国民法通则、中华人民共和 包括 国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法等法律。 四、 土地登记的特点与基本原则 一、土地登记的特点 (一)统一性 (二)惟一性 (三)连续性 (四)强制性 (五)公开性 (六)公信力 题目：下列属于 题目：下列属于我国土地登记特点的有 ( A统一性 B惟一性 C强制性 D非强制性 E. 保密性 答案：（ABC） )。 )。土地登记代理实务精讲班第 4 讲讲义二、土地登记的基本原则二、土地登记的基本原则 (一)依法的原则 (二)申请的原则 (三)审查的原则 (四)属地管辖的原则 (五)土地登记的内容与分类 土地登记的基本单元是宗地 1、土地登记的内容是指反映在土地登记簿内的土地登记对象质 和量方面的要素，包括土地权属性质和来源、±地权利主体、土 地权利客体以及与这三方面直接相关的其他内容。 (一)土地权属性质与来源 我国的土地权属性质分为：国家土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权以及土地他项权利 等。 2土地权属来源 是指土地所有者或使用者最初取得土地的方式。按照土地权利的不同，土地权属来源可分为国家土36448007.doc 第 7 页 共 110 页地所有权来源、集体土地所有权来源、国有土地使用权来源、集体土地使用权来源等。(二)土地权利主体(二)土地权利主体 土地权利主体是指土地权利人，包括集体土地所有权人、国 有土地使用权人、集体土地使用权人和土地他项权利 人。 (三)土地权利客体 l土地座落 2权属界址 3土地面积 4土地用途(地类) 5、土地使用条件 6、土地等级和价格 2、土地登记分为初始土地登记和变更土地登记 题目： 题目：我国的土地登记采用的是 ( A形式主义 B意思主义 C实际主义 D平等主义 答案：（A） 题目： 土地登记是依据统一的实体法律规范， 遵循统一的登记程 序， 在统一的登记机关进行是土地登记特点中( 题目： 特点。 A统一性 B惟一性 C连续性 D强制性 答案：（A） ) )的立法思想。 指宗地所在地的名称。土地登记代理实务精讲班第 5 讲讲义第一节二、重点、难点 大纲要求：掌握土地登记的一般程序与要求，土地登记申请的含义、申请人、申请方式、申请时限、申请书的填写。 熟悉土地登记的申请审查和收件。 不同类型的土地登记在具体程序上虽然不尽相同，但总体上的基本程序可分为土地登记申请、地籍调查、权属审核、 注册登记、核发证书五个步骤。 第一节 土地登记申请 一、土地登记申请 土地登记申请是土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向土地登记机关申请其土地权利状况或权利变动事项，请 求在土地登记簿上予以注册登记的过程和行为。 二、土地登记申请人及申请方式 土地登记申请人是土地权利人或者土地权利变动的当事人，包括自然人、法人和其他组织三种类型。 其中法人和其他组织均可直接申请，而自然人中，只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记，限制民事行为 能力人和无民事行为能力人均不能直接申请，而必须由其法定代理人代理申请。 限制民事行为能力人和无民事行为能力的法定代理人由其监护人担任。 土地登记申请人不管是自然人、法人还是其他组织，也可以委托代理人代理申请。可以通过签订土地登记委托书土地登记申请一、内容提要：本讲主要讲述了土地登记申请的相关内容。36448007.doc 第 8 页 共 110 页和土地登记委托代理合同来明确双方的权利义务关系。 土地登记代理有三种形式：法定代理、委托代理和指定代理。三、土地登记的申请时限三、土地登记的申请时限 (一)土地他项权利登记的申请时限 土地使用权抵押权、承租权和其他土地他项权利的设定、变更（不含继承）、终止，当事人自发生之日起 15 日内应当 申请土地登记。 (二)设定登记、变更土地登记及其他类型的登记的申请时限 设定登记、变更土地登记及其他类型的登记，当事人自发生之日起 30 日内应当申请变更土地登记。 题目：下列关于土地登记程序的顺序排列正确的是：（ ） A 土地登记申请、权属审核、地籍调查、注册登记、核发证书 B 土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记、核发证书 C 土地登记申请、地籍调查、注册登记、权属审核、核发证书 D 土地登记申请、注册登记、地籍调查、权属审核、核发证书 答案：（B） 四、土地登记申请人应提交的文件资料 (1)土地登记申请书。 (2)申请人身份证明。 (3)土地权属来源证明。 (4)地上附着物权属证明。 五、土地登记申请书及填写说明 (一)土地登记申请书一般包括下列基本事项 1、申请人状况 2申请登记的土地状况 3产权来源及产权证明材料 4宗地范围界线草图及四至说明 5其他事项土地登记代理实务精讲班第 6 讲讲义（二）土地登记申请书填写要求（二）土地登记申请书填写要求 1、土地登记申请书由申请人或其代理人填写。 2、土地登记申请书以宗地为单位填写。 (3)一个土地使用者或所有者使用或拥有两个以上宗地的，按宗地分别填写。 (4)一宗地有多个使用者的，按其共有使用权人在本宗地所占土地份额，由各共有使用人分别填写。 (5）土地他项权利申请书应由土地他项权利拥有人和土地他项权利关系人分别填写。 (三)土地登记申请书填写说明 1XX 者(人、方) 申请人名称，按土地登记的类型填写。 此栏及对应栏目设有两处。单独申请的，填写一处，划掉一处。 双方共同申请的分别填写。 2通讯地址申请人的地址及邮政编码。 3申请登记的类型填写所申请土地登记的具体类型。 国家授权经营国有土地使用权设定登记、集体土地使用权设定登记、土地使用权抵押设定登记、土地使用权出 租设定登记，划拨国有土地使用权变更登记等。 4单位性质行政事业单位填写行政、事业，企业单位填写国有、集体、私营、外资、港澳台、联营、股份制、个体或36448007.doc 第 9 页 共 110 页其他。 5权属性质填写“国有土地使用权”或“集体土地所有权”或“集体土地使用权”。 6主管部门指直接负责本单位业务或行政管理工作的领导部门。 7土地座落 8使用期限 9使用权类型与土地的权属性质相对应。 10终止日期土地使用权使用期限的终止时间。 11国有土地农业用地使用权面积 12农村集体土地所有权面积 13土地用途 14共有使用权面积 15城、镇、村土地使用权面积 16分摊面积 17建筑物类型 18申报建筑物权属 19申报地价 20四至 21申请登记的依据 22他项权利 23附图 24图号、地号 25变更简要说明六、土地登记的申请审查和收件六、土地登记的申请审查和收件 审查的内容主要是： (一)对法人资格的审查 对申请土地登记的法人资格审查的依据是法人资格证明。按照法人组织的不同类型可以分别按企业法人、机关法人、 事业法人和社团法人登记或依法成立的法律规定进行分别审查。 1对企业法人的审查按照中华人民共和国企业法人管 理条例规定，持国家工商行政管理部门核发的企业法人营业执照 2对社会团体法人的审查 全国性的社会团体、地方性的社会团体和跨行政区的社会团体，分别持民政部门颁发的社会团体登记证书。 题目：土地登记申请人是土地权利人或者土地权利变动的当事人，包括：（ A 自然人 B 法人 C 其他组织 D 限制民事行为能力人 E 无民事行为能力人 答案： （ABC） （二）对法定代表人身份证明的审查 法定代表人身份证明，必须是法人组织开具的证明。1)必须有法人组织公章；2)单位名称是全称且与公章名称一致； 3)开具证明时间，应在法定代表人任期之内，不能由已过期的任命书代替。 （三）对户主的资格审查 户主必须是户口簿上登记的合法户主，户主变更与户口簿不一致的或农村无户口簿的土地使用者，应由基层组织开具 证明。 （四）对代理人代理手续的审查 ）36448007.doc 第 10 页 共 110 页代理土地登记申请的，主要审查代理委托书或指定委托书。 （五）对土地权源证件的审查 （六）审查申请登记的宗地是否在本登记区内 （七）对其他问题的审查 七、收件 (一)土地登记收件单的填写与收件整理 1收件编号 (收件单右上方编号) 2土地登记收件单上的序号 3收件单上的页数 4土地登记收件单备注栏 5交件人姓名 6日期 收件人、交件人填写的收交件日期应一致 收件整理是指对收取的文件资料 整理装袋的过程。整理的方法应随收随整。土地登记代理实务精讲班第 7 讲讲义第二节权属审核一、内容提要：本讲主要讲述了权属审核的相关内容、注册登记和核发或更改土地证书的相关内容。 二、重点、难点 大纲要求：掌握；权属审核的含义、标准和依据，注册登记的概念、依据和内容，核发证书的概念和发放对象，土地 登记人员，土地登记的办理期限。 熟悉：权属审核的内容及审核依据，土地登记簿和土地归户册的构成，土地证书的种类。 了解：土地登记审批表、土地登记卡、土地归户卡、土地证书的填写要求和法律效力。 第二节权属审核 一、地籍调查与权属审核衔接 、 (一)接收土地登记申请资料和地籍调查资料 （二）记录土地登记申请和地籍调查内容 二、权属审核的依据与应达标准权属审核的依据有两个方面：法律依据和书证依据。法律依据指国家现行的有关土地 的法律、政策及行政法规。 书证依据指土地登记申请人的身份证明、申请登记宗地的权属来源证明、申请登记宗地的地上物产权证明、地籍调 查成果和土地定级估价成果等。 权属审核应达到的标准总的来说有三条：权属合法、界址清 楚和面积准确。 权属合法主要体现在以下几方面：土地权属来源清楚；土地的权属性质准确；土地的使用合理。界址清楚是指土地权 属范围(宗地)的界址点、界址线、界标的设立准确、合理，指界人认界手续完备，实地与图、表描述一致。 宗地面积准确的前提是界址清楚，测量方法规范，具体要求是：图上量算面积与实地测量 面积致；土地总面积与各 地类面积之和一致；共有宗地各分摊面积之和与共有使用面积一致；批准面积与实际使用的面积致。三、权属审核的内容三、权属审核的内容 权属审核主要从以下几个方面进行： （一）对土地登记申请人的审 核；对宗地自然状况的审核、对宗地权属状况的审核。 (二)对宗地自然状况的审核 对宗地自然状况的审核就是对宗地范围、面积、用途、等级 和价格进行审核。 审核要件为地籍调查成果和土地定级估价成果。36448007.doc 第 11 页 共 110 页宗地面积包括宗地总面积、地类面积、宗地内建筑面积，共用宗地的，还分为共有使用权面积、分摊面积。 （三）对土地权属状况的审核 对土地权属状况的审核主要是审核土地权属来源、土地权属性质和土地使用期限。 土地权属来源审核的要件是土地权属来源证明。 土地权属来源证明分为两类；直接的土地权属来源文件和土地权属参考文件。 土地权属性质的审核主要是对土地权利的必要性、可行性、范围、内容、义务和限制进行审核。 土地使用期限审核。 四、土地登记审批表及填写基本要求 土地登记审批表在内容上至少包括以下几个方面： (1)土地登记申请人的名称和地址。， 还包括单位、企业的单位性质、法人代表姓名及上级主管部门。 (2)土地座落、地号、图号、面积、用途、等级、价格。 (3)土地权属性质、使用权类型、使用期限、终止日期。 (4)建筑物类型、申报建筑物权属、建筑容积率、建筑密 度、建筑限高。 (5)土地登记的依据。 (6)土地行政主管部门初审、审核意见。 (7)人民政府批准意见。 土地登记审核人员由取得土地登记上岗资格证的土地行 政主管部门负责人担任。 题目：权属审核应达到的标准包括：（） A 权属合法 B 界址清楚 C 面积准确 D 土地登记申请人身份合法 E 土地登记人员身份合法 答案：（ABC）第三节第三节 注册登记 一、注册登记的概念和人员注册登记注册登记是指土地登记机关对批准土地登记的土地所有权、使用权或他项权利进行登卡、装簿、造册的工作程序。 (一)对土地登记申请人的审核 不同类型的土地登记，其申请人不同，但一般说来，不管哪一种类型的土地登记，其申请人都没有超出自然人、 法人和其他组织这三种类型。 二、注册登记的依据和内容 土地登记审批表是土地登记机关进行注册登记的重要依据。注册登记的内容主要包括：填写土地登记卡和土 地共有使用权登记卡、填写土地归户卡、组装土地登记簿、填编土地归户册。 三、土地登记卡及其填写要求 （一）土地登记卡组成和内容 它由土地登记卡主卡、土地登记卡续表和共用宗地使用权登记卡三部分组成。 （二）土地登记卡填写要求 1、土地登记卡以宗地为单位填写 2、土地权利人独自拥有或使用一宗土地的 3、两个以上土地权利人共同使用一宗土地的 4宗地进行第一次登记的 5土地登记卡登记的内容发生变更或设定、变更及注销土地他项权利的，在土地登记卡续表上进行登记。36448007.doc 第 12 页 共 110 页土地登记代理实务精讲班第 8 讲讲义(三)土地登记卡填写方法(三)土地登记卡填写方法 1单位按采用的度量单位情况填写。 2地号地籍调查中的地籍编号，即宗地的编号。 3图号宗地所在地籍图的图幅号。 4宗地面积宗地土地面积。 5用途填写宗地的主要用途。 6座落宗地所在地的名称? 7权属性质 8，权利人国有土地使用者、集体土地所有者或集体土地使用者名称。 9单位性质行政事业单位填写行政、事业，企业单位按国家统计局、国家工商行政管理局关于经济类型划分的暂行 规定填写国有、集体、私营、外资、港澳台、联营、股份制、个体或其他。个人住宅填写个人。共用宗地时，土地 登记卡主卡本栏不填。 10通讯地址权利人的通讯地址及邮政编码。 1L 使用权类型使用权类型是指土地使用权取得方式与土地的权属性质相对应。国有土地使用权填写划拨、出让人 股、租赁或授权经营等，集体土地使用权按具体取得方式填写荒地拍卖等。 12终止日期 13土地证号 14调查表号宗地地籍调查表的编号 15审批表号 16归户卡号 17土地等级土地行政主管部门评定的宗地的土地等级。 18标定地价 19申报地价 20建筑容积率宗地上的建筑总面积与宗地面积之比。 21建筑密度宗地上的建筑物占地面积与宗地面积之比。 22建筑限高 23建筑物占地面积 24建筑物类型 25申报建筑物权属 26 土地权属来源证明、文件类型、编号、日期 27序号 28日期发证机关准予注册登记、颁发证书的时间。 29登记的其他内容及变更登记事项 (1)登记的其他内容填写。 土地分类面积宗地含多种土地用途，且各种土地用途能计算出面积的，填写土地分类面积。 集体土地所有者名称土地权属性质为集体土地使用权的，填集体土地所有者名称。 土地权属来源证明文件。 土地他项权利土地所有权、使用权登记时已设定土地他项权利的，填写他项权利来源证明文件的类型、编号、日期， 他项权利种类、权利人、内容、范围、设定日期、权利顺序、存续期限。 土地登记卡附页页数。 (2)变更登记事项填写。 30经办人、审核人 31 使用权面积土地使用者在一宗地内拥有土地使用权的土地面积，共用宗地的为独用面积与共用分摊面积之和。非共 用宗地的为宗地面积。32独用面积土地权利人在共用宗地内独自使用的土地面积。36448007.doc 第 13 页 共 110 页33共用面积共用宗地各土地权利人共同使用的土地面积。 34其中共同分摊面积 四、土地归产卡及填写要求 土地归户卡以土地权利人即土地所有者和使用者为单位，按宗地填写。 五、土地登记簿和土地归户册的构成 （一）土地登记簿的构成 土地登记簿由土地登记卡组装而成。 （二）土地归户册的构成 土地归户册由土地归户卡组装而成。第四节核发或更改土地证书第四节核发或更改土地证书 一、 土地证书的种类和使用 目前我国的土地证书主要有四种国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权利 证明书。 二、土地证书填写方法 1国用()第号 集有()第号 集用()第号 他项()第号 处填写行政区简称；处填写核发该证的年份；处填写本年度核发同类证书的顺序号。 2人民政府(章)年月日 3登记机关(章)年月日 4证书监制机关 5日期准予注册登记核发证书日期。 6记事 7附图宗地图。 8义务人土地他项权利义务人是指设定土地他项权利宗地的土地使用者。 9他项权利种类范围土地他项权利的类型、内容及权利范围。 10设定日期批准土地他项权利登记的时间。 11权利顺序指该土地他项权利在本宗地同类土地他项权利的登记顺序。 12存续期限土地他项权利的期限及终止时间。 13备注填写土地登记卡上登录的需向持证人说明的事项。 14变更记事填写他项权利的设定、变更以及主要地类变更的内容、时间及依据。 15与土地登记卡对应的栏目按土地登记卡填写方法填写 三、核发或者更改土地证书 (一)核发证书和发放对象 核发证书是土地行政主管部门根据注册登记结果，代表人民政府向土地权利人发放土地证的过程。 (二)证书核发程序 核发证书的程序是：通知一验证一发证。 1通知土地行政主管部门在发证前向领证人发送领证通知。 2验证 3发证 (三)关于更改土地证书 凡是土地证书中用途、终止日期栏目内容发生变更以及设立、变更、注销土地他项权利的，注册登记后更改土地证书， 在土地证书的记事栏进行记录，但记录不能超过三次。 四、土地登记的办理期限36448007.doc 第 14 页 共 110 页(1)土地登记机关应当在受理土地使用权、所有权设定登记，土地使用权、所有权变更登记，名称、地址和土地用途变 更登记申请之日起 30 日内，核发证书 (2)土地登记机关应当在受理土地他项权利设定登记、土地他项权利变更登记和注销登记的申请之日 15 日内，核发或 更换土地他项权利证明书。 (3)土地登记机关作出不予受理土地登记申请或者暂缓登记决定的，应当自接到申请之日起 15 日内将作出决定的理由 书面通知当事人。 题目：对宗地自然状况的审核就是对宗地的（）进行审核。 A 范围 B 面积 C 用途 D 等级 E 价格 答案：（ABCD）土地登记代理实务精讲班第 9 讲讲义一、初始土地登记的概念初始土地登记 一、内容提要：本讲主要讲述了初始土地登记概述、初始土地登记准备工作、初始土地登记申请和初始土地登记的权 属审核的相关内容。 二、重点、难点 大纲要求： 掌握初始土地登记的概念、特点、申请人、申请应提交的证明文件，初始土地登记程序，初始土地登记公告的意义。 熟悉土地登记通告、土地登记公告，土地登记公告异议的处理。 了解我国初始土地登记概况，初始土地登记准备工作，初始土地登记中土地权属争议的处理，未确定土地所有权、使 用权土地的处理。 一、初始土地登记的概念 按照土地登记规则第二条的规定，初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域 的土地进行的普遍登记。 需要进行初始土地登记的主要有两种情况：1)从未进行过土地登记的地区；2)原有登记需要全面更新的，如土地整理 或国家法律、政策发生重大变化等需要对原已登记过的区域进行全面的重新登记。 二、初始土地登记的特点 1阶段性初始土地登记有期限，持续一段时间后即告结束。 2全域性初始土地登记作业区是一个行政辖区，它通常是一个县或市。 3集中性初始土地登记是在一定范围和时间内有计划集体统一进行的。 题目：初始土地登记的特殊性表现在：（） A 增加了准备工作 B 增加了土地登记申请 C 增加了通告 D 增加了权属审核 E 增加了公告 答案：（ACE ） 相对于土地登记的一般程序，初始土地登记的程序有其特殊性： 1)增加了准备工作。2)增加了通告。3)增加了公告。 三、我国初始土地登记概况 (一)城镇国有土地使用权初始登记 1987 年 9 月，为了适