永新县城乡规划管理实施细则.doc

永新县城乡规划管理实施细则（讨论稿）第一章 总 则第一条:为加强城乡规划管理,保障城乡规划建设的实施,根据中华人民共和国城乡规划法和江西省城乡规划条例，江西省建设项目城市规划行政审批规程、江西省城市规划技术管理导则江西省城市和镇控制性详细规划管理条例、江西省城乡规划公开公示办法（试行）、江西省建设用地规划条件管理办法（试行）、江西省建设工程竣工规划核实管理规定（试行）、江西省城乡规划备案办法（试行）等有关规定，结合本县实际，制定本规划管理实施细则。第二条：任何单位和个人在县城、镇（乡）规划区内进行建设，必须遵守本规划管理实施细则。第三条：县城总体规划区范围为永新县城市总体规划（20122030）划定的规划控制区范围；各乡镇规划区的具体范围由乡镇总体规划划定。第四条：县住建局为城乡规划行政主管部门，负责城乡规划管理工作。乡、镇人民政府成立村镇规划管理站，接受县住建局的规划管理指导，负责本行政区域内的规划管理工作。 第五条：任何单位和个人都有遵守城乡规划的义务，并有权对违反城乡规划的行为进行检举和控告。第二章 城乡规划的制定第六条：永新县城总体规划由永新县人民政府组织编制，经县人大常委会审议修改后报吉安市人民政府批准；其它镇（乡）人民政府组织编制的镇（乡）总体规划，经镇（乡）人民代表大会审议修改后报县人民政府审批。第七条：县城控制性详细规划、各专业专项规划由县住建局组织编制，报县人民政府审批；县人大常委会及吉安市人民政府备案；其它镇（乡）的控制性详细规划由镇（乡）人民政府组织编制，报县人民政府审批。城市中心区、旧城区改造区、近期建设区、城乡结合部和储备土地、拟出让土地以及其他城市建设重要控制区域应当优先编制控制性详细规划，遵循先规划后建设的原则。第三章 建设用地规划管理 第八条：任何单位和个人进行建设需要申请建设用地，必须向县住建局申请办理建设用地规划许可证。（一）划拨土地申请办理建设用地规划许可证的审批程序：1、核发选址意见书：以划拨方式取得国有土地使用权的建设单位使用县城总体规划区内土地进行建设，在进行可行性研究、项目建议书阶段，应有规划管理部门参与意见；设计任务书报请批准时，必须附有规划管理部门核发的建设项目选址意见书。2、申请用地：建设单位提交建设项目的有效批准文件和建设项目选址意见书，填写建设用地规划选址申请表。对有污染的项目，建设单位还必须持有环境影响评价报告和治理污染的实施方案。3、核定用地位置、面积：县规划管理部门依据控制性详细规划核定建设项目的用地位置、面积、允许建设的范围，由用地单位委托有测绘资质单位实测现状地形图（含电子板），测图范围大于拟用地周边30 米；对选扯不当和不能安排用地的，复函予以答复，并说明原因。4、提供规划设计条件：县规划管理部门依据控制性详细规划提出规划设计条件通知书，作为建设方案设计的规划依据； 5、提供建设方案：用地单位按照“规划设计条件通知书”的要求，委托有资质的规划设计单位做出建设、规划设计方案，并提供一式两份报县规划管理部门审核。6、办理用地手续：县规划管理部门将建设、规划设计方案提交规划建设专家委员会进行评审，并报县政府分管领导审定后,核发建设用地规划许可证,用地单位凭建设用地规划许可证向土地管理部门申请用地，办理建设用地手续。（二）、国有土地出让、转让办理建设用地规划许可证的程序：1、规划部门对拟出让土地依据土地所在城市规划区内地块的控制性详细规划提出规划设计条件及附图；2、国土部门将规划设计条件及附图作为国有土地使用权出让、转让合同必须具备的附件，方可进行拍卖、出让。3、提供建设方案：土地受让方按照国有土地使用权出让、转让合同附件的“规划设计条件及附图”的要求，委托有资质的规划设计单位做出建设、规划设计方案一式两份，由县规划管理部门将建设、规划设计方案提交规划建设专家委员会进行评审，报规划建设委员会或县政府分管领导审定。4、土地受让方凭土地管理部门的土地拍卖、招标出让合同及规划建设委员会或政府分管领导审定的规划设计方案办理建设用地规划许可证。（三）、规划设计条件包括：用地面积、用地性质、建筑退界、建筑密度、容积率、绿地率、建筑限高、日照要求、停车泊位、主要出入口、控制点标高、各类规划控制线、必要的公共设施和市政基础设施及建设要求、地下空间开发利用规划要求、环境协调、地下管线走向，城市设计内容以及其它应控制的事项。第九条：规划区内个人申请建设用地：按照永新县人民政府关于印发永新县个人建房管理办法（永府发2012 号）的要求执行；第十条：城市规划确定的公共绿地，防护绿地，文体活动场地，停车场和学校、幼儿园等公共设施用地，任何单位和个人不得任意占用或改变用途。第四章 建筑工程规划管理第十一条：在县城规划区内的一切新、扩、改建的永久、半永久和临时性建（构）筑物及县城道路上架（埋）设管线，必须符合城市规划要求，服从规划管理，由县规划管理部门核发建设工程规划许可证，方可开工建设。 第十二条：建设单位申请办理建设工程规划许可证的审批程序： （一）建筑申请：建设单位提供建设工程规划申请书;建设用地规划许可证; 国有土地使用权证;符合规划审批要求的建筑(市政)设计方案的施工图、施工图图审意见，设计单位的资质证书复印件;消防、人防、文物保护等相关部门的书面意见；其它有关的申报材料。（二）审查、公示：规划管理部门对建设单位提供的材料进行审查，申请材料齐全的，按江西省城乡规划公开公示办法（试行）的要求向社会进行批前公示、公示期限一般为七天；（三）核发建设工程规划许可证副本：经社会公示已通过的建设项目,由设计单位按审查合格的设计方案进行施工图设计,施工图经图审中心审查通过后，提供图审中心审查通过的施工图一套，规划管理部门向建设单位核发建设工程规划许可证副本。（四）放线、验线及竣工验收：已取得建设工程规划许可证副本的建设项目，由建设单位分别提出申请，在工程开工前和竣工后由城市规划管理部门进行规划放线、验线和竣工规划验收。（1）、规划放线：建设项目在开工前，规划管理部门实地放线，城管部门参与，由放线人员、建设单位、施工单位代表分别签字盖章，作好放线记录，交城管部门监督；（2）、规划验线：基础完成时，经验线合格的建设项目，规划管理部门核发建设项目工程开工验线合格通知单，进入下一道施工工序。 （3）、竣工规划验收：建设工程竣工后，建设单位提供建设项目竣工规划验收申请表，建设项目竣工后的现状地形图，城建档案馆出具的建设工程档案初验意见；经规划管理部门按批准的内容组织验收，验收合格后，核发建设项目竣工规划验收合格证，发放建设工程规划许可证正本，同时收回建设工程规划许可证副本。房地产管理部门凭建设工程规划许可证正本办理有关房屋产权发证手续。 第十三条：擅自改变建设项目平面位置，扩大尺寸，缩小间距；擅自改变建筑物使用性质，扩大建筑面积，修改立面、层次、高度、使用功能等，均按违章建筑处理。 第十四条： 竣工测量，建设工程竣工验收符合规划要求，由县规划管理部门测绘至县城的现状图上，向建设单位适当收取测绘费。 第十五条：竣工档案资料管理，档案资料包括单位总平面图，全套竣工图（含设计变更）、决算书、县人民政府批准的用地抄告单、项目立项报告、计划批文、土管批准用地资料、工程质监资料、工程监理资料；消防、环保等有关部门审核意见书及其它相关资料。工程竣工六个月以内，向规划管理部门提交工程竣工档案资料，存入城建档案馆。第五章 旧城改造及临时建筑规划管理第十六条：县城规划区内的旧城区住宅，原则上不允许改建、扩建和新建。由县规划管理部门组织，按照永新县城市总体规划（2012-2030）的要求，制定修建性详细规划后进行调控和引导并按详细规划要求统一建设。旧城区范围为：东南以以禾水河为界，西至湘赣大道，北至义山东路。 第十七条：旧城区居民，如有危房鉴定证明或符合下列情况之一，经县规划管理部门批准后可以简易维修： （一）部分墙体倾斜、裂逢；（二）屋面下沉、渗漏需维修屋面；（三）木板、木柱腐朽；（四）开设门面，局部开门开窗、窗改门或门改窗。 第十八条：居民私房简易维修，原则上只允许在原位置、原面积、原层次、原结构上维修；个别危及居住安全的住房，在不影响城市规划并与邻里无纠纷的经规划部门批准，可以酌情翻修。翻修如有面积增加，面积增加部分作临时建筑处理，核发临时许可证，不登记产权。 第十九条: 县城规划区内申请临时建筑应同时附送总平面布置图、平面图、立面图。临时建筑不得超过两层，经县规划管理部门审核后，核发临时建设工程规划许可证。临时建筑使用期限为两年，到期或使用期内因建设需要，应当自行无偿拆除。第六章 市政公用设施规划管理 第二十条:凡在县城规划区内新建、改建、扩建下列市政公用设施，均应向规划管理部门办理建设工程规划许可证。（一）架空或地下埋设电力、电信、路灯、有线电视、有线广播等线路；以及供水、排水和其它专用管线。（二）城市道路、桥梁、防洪排涝设施、地下隐蔽工程。（三）广场、停车场、垃圾转运设施。第二十一条：市政公用设施规划管理程序：（一）建设单位持建设项目的有关文件向规划管理部门申请，由规划管理部门核划路径红线，提出规划设计要点。（二）建设单位根据路径红线走向和规划设计要点，委托有资质的设计单位设计，如涉及河道、道路、消防、环保及其它主要设施的，建设单位应征得有关部门同意，设计方案由规划部门综合协调并审定。（三）建设单位向规划管理部门报送市政公用设施施工设设计图，经审查同意后核发建设工程规划许可证。市政公用设施工程的放线、验线由规划工作人员执行，未经放线、验线不得施工。（四）市政公用设施建设单位必须在工程竣工后六个月内，向规划管理部门提交工程竣工资料，存入城建档案馆。因工程建设需要临时架（埋）设临时施工便道和管线的，应按上述同样程序办理临时建设工程规划许可证。第二十二条：新建、改建、扩建城市道路、桥梁、街道时，应预留各种管线位置；因建设需要，要拆除原有管线，有关单位应服从规划，自行无偿拆除或迁移原有管线，并办理有关审批手续。第二十三条：沿路设置的管线，由道路红线向道路中心方向依次是：路南或路西，按供水支管、电力电缆、污水管、雨水管顺序；路东或路北，按供水支管、电讯电缆、供水管、煤气管、雨水管顺序。管线的交叉，埋置深度，相互避让按有关规范执行，由规划部门在提出规划设计要点时明确。第七章 规划建设管理技术规定 第二十四条：临街建筑管理：（一）建筑退让：（1）主干道（道路红线宽度在30米以上）临街建筑外轮廓线最突出部分应退后红线3米以上，大型公共建筑主体部分应退后红线6米以上；（2）次干道、支路的一般建筑可以外轮廓线最突出部分骑压道路红线；（3）人流集中的商场、影剧院等公共建筑，应按规定退离红线并设置一定宽度的缓冲地带和停车场；（4）交叉口四周建筑物应退离行车视距三角形，并设有一定宽度的停车场；（二）建筑立面要求：（1）必须保持完好，对有碍安全和市容的要及时维修，保持与周围环境的协调和街景的美观；（2）临街阳台应封闭，不得向外增设晒衣架，临街窗户设置铁栅栏不得突出墙面；（3）临街的雨蓬、阳台不得直接向人行道滴水，各种管线不得临街外露。（4）空调外机尽量避开临街安装；临街确需安装空调，空调必须作隐藏处理，空调滴水统一组织汇入滴水管。（三）临街建筑围墙：按照拆墙透绿的要求，设置通透性的围墙或栅栏。第二十五条：绿化建设要求：城市绿化用地占建设用地面积的比例按下列规定进行规划控制；（一）新建居住区不低于30%，居住小区人均公共绿地面积不低于1.0平方米；（二）工业企业、交通枢纽、仓储、商业中心不低于20%。（三）产生有害气体及污染的工厂不低于30%，并根据国家标准设立防护绿地。（四）学校、医院、休（疗）养院（所）、机关团体、公共文化设施、部队等单位不低于35%。（五）城市主干道达20%以上，其它道路都应根据实际情况进行绿化。旧城改造区，有关指标降低5个百分点执行。第二十六条:建筑间距的控制必须满足日照、通风、卫生、消防及建筑保护的有关规定和要求，同时必须遵守以下规定：（一）在同地坪标高上，南北向布置的长边间距：新区按建筑计算高度的1：1计算；旧城改造区按建筑计算高度的1：0.7计算;特别困难地区不小于建筑计算高度的0.5倍。（二）东西向布置的建筑,南北向短边超过15米(含15米),其南北向间距:新建区按建筑计算高度的1:1计算;旧城区按建筑计算高度的1:0.7计算。（三）相邻建筑物的高度相同，建筑间距各退一半；建筑高度不同的，按高度比例分摊；不在同一地面标高上的建筑物，在不影响防火、交通、绿化等前提下，建筑计算高度可加（减）地面高差。（四）街坊内的巷道，两侧建筑按不同朝向和间距要求，以巷道中心线算起，各退一半。第二十七条：公建、市政公用设施配套：（1）开发建设用地在10000平方米的居住小区，应配备垃圾转运站、公厕、垃圾收集点（垃圾屋）、配电房、文体活动中心、托幼等公用设施；公用设施用地按开发总用地的3%-8%控制；建筑面积按开发总建筑面积的3%-8%控制；公用设施建设用地和建设费用均由开发建设单位负责，其位置和建筑设计、规划要点，由规划部门负责提供，建成验收后连同产权交城管或物业管理部门管理；（2）开发地块内的道路工程、管线、园林、路灯、绿化、及护坡、挡土墙等市政公用设施，均由开发建设单位按照规划部门审定的要求建设好，与其开发的建筑同步进行建设，并经住建局汇同城管或物业管理部门检查验收。第二十八条 容积率的计算，一般情况下，建筑面积计算按照建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）的规定和省城乡规划管理技术规定执行；遇以下特殊情况，按如下规定执行：一、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间等。当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。二、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台，南向或东西向主阳台进深不大于1.8米、北向或东西向次阳台进深不大于1.2米的阳台，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率；超出此规定的部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。高度为两层或两层以上的阳台，进深原则上不得大于2.4米。其中，进深不大于2.4米的按上款计算；进深大于2.4的，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。三、地下空间: 层高2.2米以上，室外地坪为基准，地下室、半地下室的顶板面高出室外地面不超过1.2米时， 地下室的建筑面积不计入容积率，但作为商场或其他营业性公共场所的，其建筑面积应计入容积率（地下室的机房、人防设施、水泵房等公共配套房可不计入地块容积率）；当地上部分大于1.2米时，该层建筑面积计入地块容积率。地下室如建筑室外地坪标高不一致时，以建筑物中点周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。待添加的隐藏文字内容2四、突出外墙的飘窗，按以下方法计算建筑面积： 1、突出外墙的距离原则上不大于1.2米, 宽度不大于该开间的2/3。 2、当飘窗突出外墙的距离不大于0.6米、高度不大于2.2米、窗台高度不小于0.4米时，可不计入容积率； 3、除第2条之外，高度在2.2米及以上者按全面积计入容积率；高度不足2.2米者按1/2面积计入容积率；4、超出第一条规定的按全面积计入容积率。五、当住宅建筑标准层层高大于5.1米 (2.9米2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；其建筑面积计算值在2倍的基础上按层高每增加2.2米即增加1层计算。跃层式住宅、低层式住宅等当起居室（厅）层高在户内通高时以及住宅坡屋顶不计入超高范围。 六、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；其建筑面积计算值在2倍的基础上按层高每增加2.2米即增加1层计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。 七、当普通商业建筑标准层层高大于等于4.5米小于6.1米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积乘1.5倍计算；层高大于或等于6.1米（3.9米2.2米）小于10米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；其建筑面积计算值在2倍的基础上按层高每增加2.2米即增加1层计算。达到2000平方米以上的大型商业用房(如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房)建筑高度可根据功能要求适当提高。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率。八、架空层:建筑底层布置层高2.2米以上架空层（应满足以下条件:以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞）：1）无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用的，其建筑面积可不计入地块容积率，但电梯井、门厅、过道等围合部门应计入容积率；2）作为停车场或其他特定功能的，其建筑面积应计入容积率。第八章罚 则第二十九条：建设单位或者个人在取得用地规划许可证后一年内未办完用地手续，建设用地规划许可证自行失效；取得建设工程规划许可证后一年内未开工，又未办理延期手续的，建设工程规划许可证自行失效；未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县人民政府责令退回，限期拆除或没收其在占用土地上建设的建筑物和构筑物。第三十条：凡已取得建设用地规划许可证使用的土地，擅自转让、出租以及买卖的，其协议和合同无效,并由规划部门注销其建设用地规划许可证。第三十一条:建设单位或个人擅自改变建设用地规划许可证规定内容的,责令其限其改正，并处以用地面积每平方米1520的罚款；拒不改正的由规划部门吊销其建设用地规划许可证。第三十七条：侵占风景区、文物保护区、公共绿地的，责令限期退出，拆除已建的建筑物和其它设施，恢复原貌。第三十二条：未经规划部门批准，在规划需要保留的山岭、荒地、滩涂、水面、道路及其它建设预留地上，进行挖取沙石、土方、堆放废渣、垃圾及围填水面等活动的，责令其停止违法活动、恢复原貌，并处以用地面积每平方米1020元的罚款。第三十三条：违章建筑处理： （一）凡未取得规划部门核发的建设工程规划许可证，擅自施工的违章建筑，严重影响近期规划实施，有下列情形之一的，责令停工，限期拆除或没收实物，并处建设工程造价格10%以下罚款：（1）不符合城市规划要求，严重影响规划正常实施的；（2）不符合退让道路红线要求的；（3）临街或主要地段，基础工程进入红线的；（4）侵占道路、巷道、公共绿地、文物保护区及公共场所的；（5）骑压各种公用管线，未经处理，影响正常使用的；（二）凡未取得规划部门核发的建设工程规划许可证，擅自施工的违章建筑，虽影响城市规划的实施，但不属于改造地段，可暂保留的，处以建筑工程总造价的35%的罚款，并发给建设工程临时许可证，建设需要时，自行无偿拆除；（三）凡未取得规划部门核发的建设工程规划许可证，擅自施工的违章建筑，虽影响城市规划的实施，尚可采取改正措施的建（构）筑物，责令限期改正，并处以按工程总造价的510%罚款后，补办建设工程规划许可证；（四）凡未取得规划部门核发的建设工程规划许可证，擅自施工的违章建筑，不影响城市规划实施的，处以按建筑工程总造价的35%罚款后，补办建设工程规划许可证。（五）已取得建设工程规划许可证，但未按批准的项目内容施工的，按下列规定处罚：（1）擅自改变平面位置、建筑高度、扩大建筑面积（含加层）影响四邻环境的，拆除影响部分，并处以按建设工程总造价的13%罚款；对影响较小尚可保留的建筑，处以工程总造价的1%罚款；（2）擅自改变临街立面设计，破坏街道景观的，处以建筑工程总造价的5%的罚款，并限期按设计重新施工；（3）工程竣工后改变使用性质，责令其改正，视其情节轻重，处以按工程总造价3%的罚款，对周围环境产生影响的，按有关规定处理。（六）未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，严重影响规划无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处建设工程造价百分之十以下的罚款。 第三十四条：规划管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管机关给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第三十五条：当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚通知书之日起十五日内，向作出处罚决定的上一级机关申请复议；对复议不服的，要在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉，当事人也可以在接到处罚通知十五日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。第九章 附 则第三十六条：本规划管理实施细则由永新县住建局负责解释，自发布之日起三十日实行。二一二年二月三日