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    城市片区综合开发最新课件.ppt

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    城市片区综合开发最新课件.ppt

    地产法律服务流程,尽职调查,-,法律评估报告法律汇编,1,策划方案,2,配套工作方案,3,全套法律文本(电子版和纸质版),4,多层次培训(可视化),5,主题内容,一,PPP,项目的基本法律框架,从,BT,到,PPP,土地一级开发的三种模式,三,二,土地一级开发,PPP,模式及案例,四,安居工程项目,PPP,模式及案例,五,四,新规对,BTPPP,项目的影响和对策,1,1,PPP,项目的基本法律框架,认识,PPP,PPP,模型图,什么项目适合,PPP,操作流程,PPP,面临的风险,2,2,从,BT,到,PPP,土地一级开发的三种模式,(一)土地一级开发概念,土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业,依法筹措资金,,依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划,对确定的存量国,有土地、拟征收和农转用土地,通过实施(或配合县级人民政府实施),征地、农转用、国有土地上房屋征收和市政道路等基础设施建设,再,按照土地供应计划交付土地的行为。,(二)土地一级开发的运作模式,?,政府运作模式,?,?,?,?,土地储备中心或国有控股,/,参股企业进行,土地一级开发资金来源于政府财政专项拨款,风险由政府承担,,享受土地开发的收益。,政府主导下的市场运作模式,?,政府通过招标方式选择企业实施土地一级开发,?,企业负责筹措资金,获取固定收益,(三)土地一级开发内容,1,、征地补偿、拆迁安置;,2,、土地平整;,3,、市政基础设施和公共配套设施建设;,(四)土地一级开发的过程及流程,计划,编制,阶段,段,1,1,2,前期,策划,阶段,3,意见,征询,和,审批,阶段,4,5,组织,实施,阶段,工程,验收,阶段,模式,1,:土地一级开发的,BT,模式,?,BT,模式即项目投资者成立项目公司,负责项目的融资、建设并承担风险。项,目的所属机构为项目建设提供特许协议权,项目建设完成后由项目所属机构,分期回购的融资模式。,BT,模式是,BOT,模式的演变,多用于政府项目,所以被,形象的称为“政府按揭”。,土地一级开发项目有其典型的特征,?,可以赢利,但无法交给企业来运营;,?,投资回报率很高,但是其抵押贷款量少,时间短;,?,主导者是政府,但是政府却没有能力进行具体的土地一级开发,操作;,?,利润相对于庞大的资金成本和繁琐的工程环节来说很低,。,?,由于土地自身为高值产品,又因为土地储备的实施要求政府为唯一的,供地方,这就保证了土地一级开发项目普遍为赢利的,有可靠的回购,保障,这是吸引投资者的最重要的条件。,模式,1,:土地一级开发,BT,模式运作方式,金融机构,贷,款,回,购,承,诺,BT,合同,投资建设,者,建立管理,政府方,协助管理,项目公司,监,督,勘察设计,单位,监理,监理单位,监理,施工单位,政,府,监,督,机,构,?,19,模式,2,:固定收益模式(按照土地一级开发成本的固定比例计算一级开发,收益),地方政府,授权、招标选定,一级开发主体,返还土地一级开发成,本,+,企业一级开发收益,支付土地出让金,一级开发商,投入资金,土地储备中心,土地,招拍挂出,让土地,进行土地前,期开发整理,验收交付,二级开发商,?,财政部关于制止地方政府违法违规融资行为的通知,?,浙江省关于进一步加强浙江省政府性投资项目融资建设管理指导意见,模式,3,:,招商引资型合作模式,?,【概述】,?,招商引资是指地方政府吸收投资(主要是非本地投资者)的活动。,政府或其项下的土地收购储备中心代表政府作为一级开发主体,吸收非,本地投资者,投资土地一级开发整理。,?,同时承诺给付优质地块。,?,【案例】,?,?,湖南项目,天津项目,模式,4,、政府、公司分成模式,【概述】,投资商按照规划投资,统一进行基础设施建设、自有项目建设和,项目招商工作,并从依法出让的土地中获得一定比例土地收益权的土,地开发行为。,【本质】,土地一级开发完成后,二级市场出让所得收益扣除开发成本的部,分,企业和政府采取分成的模式进行利润分配,分成比例大多采取企,业,70%,政府,30%,,也有,6:4,或者,5:5,的,具体分成比例取决于开发企业,的谈判能力。如建发股份(,600153,)在厦门市的土地一级开发项目的,分成比例就高达,85%,。,模式,3,和,4,:利润分成模式(招商引资模式,),支付土地出让金,地方政府,授权、招标选定,给予优质地块,一级开发主体,(形式的招拍挂),一级开发商,投入资金,土地,进行土地前,期开发整理,土地开发流程,土地整理资金流向,土地出让金流向,企业一级开发收益,=,土地一级开发成本?,%,土地储备中心,招拍挂出,验收交付,让土地,二级开发商,模式,4,:利润分成模式案例,中天城投贵阳市云岩区渔安,安井片区土地一级开发,贵阳市云岩区政府与中天城投在开发合同中约定,土地在二级市场,中的增值部分收益按规定比例(目前为,10%,)上缴贵州省财政及扣除相,应政府基金,剩余部分由云岩区政府与中天城投按照,3:7,的比例进行分配,。,云南城投公司昆明市环湖东路沿线一级开发,环湖东路沿线土地一级开发委托合同规定,公司与昆明市人民政,府对一级开发范围内的土地出让收益实行分成。公司可按土地出让纯收,益的,50%,获得收益。并且,如果公司按以上方式所提取的收益不足全部,土地的一级开发总成本,5%,时,昆明市人民政府将保证向公司另行支付差,价款,以确保公司的收益不低于合同项下的全部土地一级开发总成本的,5%,。,其模式可以说是一种政府分成与政府保底的结合,。,模式,5,:,政府保底收益模式,【概述】,政府机构委托房地产企业进行一级开发,对一级开发收益予以担保。,如:在一级开发委托合同中设定以分成的模式处分土地出让收益,在土,地出让收益无法达到一级开发成本的一定比例的情况下,按照一个固定,的比例向一级开发商补齐一级开发收益;或者就一级开发企业投入的一,级开发成本按一个固定的年收益率比例向一级开发商支付一级开发收益。,?,Page,?,25,模式,6,:,政府保底收益模式,【案例】,漳州发展,-,龙文区土地一级开发,漳州龙文区政府及漳州龙文区城市建设开发中心同意在每季度末由中,心按时足额向漳州发展支付年,12,的收益。,A,地块挂牌出让时,若公,司最终中标摘牌,公司实际投入的土地一级开发资金、年,12,收益及,土地出让净收益的,18,于成交确认日转为地价款;若非由公司中标摘,牌,漳州市龙文区政府应在土地出让收入到达其账户之日起,30,日内将,公司实际投入的土地一级开发资金、年,12,收益及土地出让净收益的,18,支付给公司。,【析】,固定回报加收益分成的方式。,在一定程度上确保公司的年总投资收益率在,12,以上,投资回报相对,较高且风险较小。,模式,7,:一级开发商限价回购部分房屋模式,【概述】,由土地一级开发商与地方政府在一级开发协议中约定,开发商有权以,低于市场价的价格向二级开发商回购部分面积房屋,且该条款在地块出,让条件中予以体现。,【案例】,朝阳区,CBD,白家庄办公及商业用地,2006,年北京白家庄地块出让文件中约定,应一级开发商要求,建成后,的,5000,平方米商业用房和,8000,平方米办公用房,可以由一级开发商以每,平米,12000,元的单价回购。,?,Page,?,27,模式,8,:,政府回购模式,【概述】,政府以一定的毛利率回购一级开发企业投资建设的安置房及基础设施,由此保,障一级开发商的利润率。,【案例】,黑牡丹常州新北区一级开发,常州市新北区财政局常新财经,2008005,号文件(关于对关于火炬置业、高新城,投拟申请提高回购毛利率及支付资金占用费的请示的批复)中明确:“同意自,2008,年,1,月,1,日起将火炬置业安置房回购毛利率由原来的,10%,提高到,15%,,将高新城投,基础设施回购毛利率由原来的,5%,提高到,10%,”。,?,Page,?,28,土地一级开发的,PPP,模式及案例,3,3,?,Page,?,29,片区开发,PPP,模式是指在符合国家规划的前提下,政府和社会资本合作,根据片,区内各个子项目资产状况、营利模式、用地性质,确定具体的合作模式。通过对拟开,发建设的区域进行一体化的改造、建设、经营和维护。,主要包括两部分:,一是狭义的土地一级开发,即指按照土地利用总体规划、城市规划、土地储备计,划等相关规划的要求,由土地一级开发主体对一定区域内纳入土地储备的土地进行拆,迁、土地平整和适当的市政基础设施建设,使该区域范围内土地具备上市供应条件的,行为;,二是涵括基础设施与公共服务设施等项目建设和运营。,?,Page,?,30,模式,9,:,PPP,模式,?,Page,?,31,模式,3,:,PPP,模式,?,Page,?,32,公私协议合作的执行操作程序,1,:项目战略,定位,2,:建立项目,目标体系,3,:构建项目,发展愿景,4,:拟订土地、建筑及,:拟订土地、建筑及,4,基础设施开发计划,基础设施开发计划,5,:完成,:完成,&,&,修改,修改,5,总体规划设计,总体规划设计,6,:拟订项目整体,发展预算案,7,:完成项目,整体经济分析,11,:规划设计报批,8,:完成项目整体,阶段发展计划,12,:协商并签定,PPP,合作协议,9,:分别完成政府,/,社会资本经济分析,13,:报请政府批准,成立,PPP,公司,14,:组建,PPP,组织架构,15,:完成项目,的整体立项审批,16,:资金到位,,开始施工,10,:分别制定政府,/,社会资本的投资、,发展及运营计划,?,33,关于,PPP,项目捆绑开发权的有关规定,基础设施和公用事业特许经营法,第十九条:特许经营协议根据有关法律、行政法规和国家规定,,可以约定特许经营者通过向用户收费等方式取得收益。向用户收费,不足以覆盖特许经营建设、运营成本及合理收益的,可由政府提供,可行性缺口补助,包括政府授予特许经营项目相关的其它开发经营,权益。,?,Page,?,34,关于,PPP,项目捆绑开发权的有关规定,国家发展改革委关于开展政府和,社会资本合作的指导意见,发改投资,20142724,号,(一)完善投资回报机制。,深化价格管理体制改革,对于涉及中央,定价的,PPP,项目,可适当向地方下放价格管理权限。依法依规为准,经营性、非经营性项目配置土地、物业、广告等经营资源,为稳定,投资回报、吸引社会投资创造条件。,?,Page,?,35,关于,PPP,项目捆绑开发权的文件规定,国务院关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见,(国务院办公厅,2014,年,7,月,29,日,),?,(十一)采用市场化方式供应综合开发用地。新建铁路站场地区综合,开发用地采用市场化方式供应,供地公告时间不得少于,60,个工作日。,新建铁路项目未确定投资主体的,可在项目招标时,将土地综合开发,权一并招标,新建铁路项目中标人同时取得土地综合开发权,相应用,地可按开发分期约定一次或分期提供,供地价格按出让时的市场价确,定。新建铁路项目已确定投资主体但未确定土地综合开发权的,综合,开发用地采用招标拍卖挂牌方式供应,并将统一联建的铁路站场、线,路工程及相关规划条件、铁路建设要求作为取得土地的前提条件。土,地由铁路建设投资主体取得的,铁路建设和土地综合开发应统筹推进,;土地由其他市场主体取得的,其他市场主体应与铁路建设投资主体,协商安排铁路建设与土地综合开发相关事宜,确保铁路等各项建设按,规划有序进行,?,Page,?,36,关于,PPP,项目土地使用的问题,国务院办公厅转发财政部、发展改革委、人民银行,关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知,国办发?,2015,?,42,号,(二十)多种方式保障项目用地。实行多样化土地供应,保障项,目建设用地。对符合划拨用地目录的项目,可按划拨方式供地,划拨,土地不得改变土地用途。建成的项目经依法批准可以抵押,土地使用,权性质不变,待合同经营期满后,连同公共设施一并移交政府;实现,抵押权后改变项目性质应该以有偿方式取得土地使用权的,应依法办,理土地有偿使用手续。不符合划拨用地目录的项目,以租赁方式取得,土地使用权的,租金收入参照土地出让收入纳入政府性基金预算管理,。以作价出资或者入股方式取得土地使用权的,应当以市、县人民政,府作为出资人,制定作价出资或者入股方案,经市、县人民政府批准,后实施。,?,Page,?,37,捆绑型,PPP,项目的规范运作,?,土地取得的方式:,1,、租赁方式,2,、捆绑招标,3,、以土地使用权出资入股,24,咸阳渭城产业园区一级开发项目,PPP,模式,?,Page,?,39,3,4,保障性安居工程,PPP,模式及案例,?,Page,?,40,保障性安居工程,保障性安居工程,第一类是保障性住房建设,包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁,住房、限价商品住房;,第二类是棚户区改造,包括城市棚户区、,国有公矿棚户区、林区棚,户区、垦区棚户区和煤矿棚户区;,第三类是农村危房改造和游牧民定居工程。,?,Page,?,41,城中村改造和棚户区改造项目,统一纳入城镇保障性安居工程,?,国务院关于加快棚户区改造工作的意见,(国发,201325,号),棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。,2008,年以来,各地区、,各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署,将棚户区改造纳入城镇,保障性安居工程,大规模推进实施。,二、全面推进各类棚户区改造,?,(一)城市棚户区改造。,在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上,各地区要逐步将,其他棚户区、城中村改造,统一纳入城市棚户区改造范围,稳步、,有序推进。,棚户区改造、城中村改造,属于国家新型城镇化规划范围,?,?,?,?,国家新型城镇化规划(,2014,2020,年),第十五章,第一节,优化城市空间结构和管理格局,改造提升中心城区功能,按照改造更新与保护修复并重的要求,健全旧城改造机制,优化提升旧城功,能。加快城区老工业区搬迁改造,大力推进棚户区改造,稳步实施城中村改,造,有序推进旧住宅小区综合整治、危旧住房和非成套住房改造,全面改善,人居环境。,27,PPP,模式:保障房安居工程项目,关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知,(财金,201476,号),(二)确定示范项目范围。,适宜采用政府和社会资本合作模式的项目,具有价格,调整机制相对灵活、市场化程度相对较高、投资规模相对,较大、需求长期稳定等特点。,各级财政部门要重点关注城市基础设施及公共服务领域,,如城市供水、供气、污水和垃圾处理、保障性安居工程、地,下综合管廊、轨道交通、医疗和养老服务设施等,优先选择,收费定价机制透明、有稳定现金流的项目。,?,Page,?,44,PPP,模式:新型城镇化试点项目,国家发展和改革委员会关于开展政府和社会资本合作的指导意见,(发改投资,20142724,号),三、合理确定政府和社会资本合作的项目范围及模式,(一)项目适用范围。,PPP,模式主要适用于政府负有提供责任又适宜,市场化运作的公共服务、基础设施类项目。燃气、供电、供水、供热,、污水及垃圾处理等市政设施,公路、铁路、机场、城市轨道交通等,交通设施,医疗、旅游、教育培训、健康养老等公共服务项目,以及,水利、资源环境和生态保护等项目均可推行,PPP,模式,。各地的新建市,政工程以及新型城镇化试点项目,应优先考虑采用,PPP,模式建设。,?,Page,?,45,社会参与棚户区改造项目投资的方式,?,国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见,国办发?,2011,?,45,号,要加大政府投资建设力度,综合运用土地供应、资本金注入、投,资补助、财政贴息、税费优惠等政策措施,吸引企业和其他机构参与,公共租赁住房建设和运营,多渠道增加公共租赁住房供应。,(一)政府投资的公共租赁住房项目可以委托企业代建,市县人民政,府逐年回购。,(二)公共租赁住房项目采取划拨、出让等方式供应土地,事先要规,定建设要求、套型结构等,作为土地供应的前置条件。,(三)公共租赁住房项目可以规划建设配套商业服务设施,统一管理,经营,以实现资金平衡。,(四)新建普通商品住房项目,应当规划配建一定比例的公共租赁住,房。,?,Page,?,46,社会参与棚户区改造项目投资的方式,?,国务院关于加快棚户区改造工作的意见,(国发,201325,号),三、加大政策支持力度,?,(一)多渠道筹措资金。,3.,鼓励民间资本参与改造。鼓励和引导民间资本根据保障性安居工程,任务安排,通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参,与棚户区改造。要积极落实民间资本参与棚户区改造的各项支持政策,,消除民间资本参与棚户区改造的政策障碍,加强指导监督。,?,关于保障房,PPP,开发模式的文件规定,关于运用政府和社会资本合作模式,推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知,(,财综,201515,号),(一)社会资本:组建公共租赁住房项目公司,负责承担设计、投资建,设、运营、维护管理任务;,(二)付费机制:承租人按照市场价格支付租金;政府按保障对象支付,能力给予分档补贴及其他政策支持。,(三)政府:负责提供政策支持,定期调整公共租赁住房租金价格,加,强公共租赁住房工程建设及运营维护质量监管。,政府对项目公司承担有限责任,不提供担保或承诺。,(四)运营期限:不少于,15,年。,?,Page,?,48,关于保障房,PPP,开发模式的文件规定,关于运用政府和社会资本合作模式,推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知,(,财综,201515,号),土地政策支持:,(一)租赁;,(二)作价入股,政府不参与公共租赁住房经营期间收益分享,但拥有,对资产的处置收益权(涉及资产处置的,应当事先约定政府与社会资本,收益分享比例)。,(三)可以规划建设一定比例建筑面积的配套商业服务设施用于出租和,经营,以实现资金平衡并有合理盈利,但不得用于销售和转让。,?,Page,?,49,青岛崂山片区安置房项目,PPP,模式,?,Page,?,50,昆明新城政府购买服务,PPP,项目,?,Page,?,51,1,5,新规对,BTPPP,项目的影响和对策,关于制止地方政府违法违规融资行为的通知,(财预,2012463,号,,财政部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、,银监会,2012,年,12,月,24,日),除法律和国务院另有规定外,地方各级政府及所属机关事业单位、,社会团体等不得以委托单位建设并承担逐年回购(,BT,)责任等方式,举借政府性债务。对符合法律或国务院规定可以举借政府性债务的公,共租赁住房、公路等项目,确需采取代建制建设并由财政性资金逐年,回购(,BT,)的,必须根据项目建设规划、偿债能力等,合理确定建,设规模,落实分年资金偿还计划。,?,Page,?,53,?,关于制止地方政府违法违规融资行为的通知,(财预,2012463,号,财政部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、,银监会,2012,年,12,月,24,日):,地方各级政府及所属机关事业单位、社会团,体,不得出具担保,函、承诺函、安慰函等直接或变相担保协议,,不得以机关事业单位,及社会团体的国有资产进行抵押或质押,不,得为融资承诺承担偿债,责任,不得为回购(,BT,)协议提供担保,,不得从事其他违法违规担,保承诺行为。,?,Page,?,54,BT,属于,PPP,的模式之一吗?,?,不属于,PPP,?,原因有三:,一、没有降低政府债务,二、没有降低成本,采用,BT,模式的成本都很高,三、没有提高质量和效率,质量很难保证,回购期过后,质量问题不,断,。,四、回购期短,不符合,PPP,长期合作,风险共担等原则,Page,?,55,?,?,新规对,BT/PPP,项目的影响及对策,影响一:,关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知,(国办发,2006100,号)中,国务院规定,,“,从,2007,年,1,月,1,日起,土地,出让收支全额纳入地方基金预算管理。收入全部缴入地方国库,支出,一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排,实行彻底的,?,收,支两条线,?,。,”,凡涉及财政资金支付的项目,依法均应纳入政府采购服务指导性目录,,并应依法列入预算。,?,Page,?,56,新预算法,第四条,政府的全部收入和支出都应当纳入预算。,?,第五条,预算包括一般公共预算、政府性基金预算、国有,资本经营预算、社会保险基金预算。,第十三条,经人民代表大会批准的预算,非经法定程序,,不得调整。各级政府、各部门、各单位的支出必须以经批,准的预算为依据,未列入预算的不得支出。,?,Page,?,57,【对策】,关于土地一级开发收益分成返还方式,(,1,)土地出让时,分别签属协议,“储备地块出让所得的价款中,属于土地使用权出让金的部分,由,受让人支付给土地管理部门;属于土地前期开发费用的部分,由受让,人支付给土地储备机构,并在扣除土地储备的成本开支和管理费后,,纳入土地储备专项资金。”之规定,一级开发主体的收益应在土地前,期开发费用中列支。,(,2,)财政返还,依据法律规定土地使用权出让金应该全部上缴财政,列入预算,施,行收支两条线管理。政府编制本级预算支出方案,经本级人民代表大,会批准后,本级政府财政部门应当及时向本级各部门批复预算。,?,Page,?,58,?,新规对,BT/PPP,项目的影响及对策,影响二:名为,PPP,实为,BT,的在建,公益性,项目(包括尚未完,成回购的项目),风险加大。,对策:,1,、要求政府将回购款债务按规定纳入地方债务系统;,2,、,通过项目或资源的合法捆绑,降低投资风险;,3,、通过,增加运营管理、变更模式,等方式使,PPP,模式规范化。,(,1,),BTO,建设移交运营,适用范围:道路、隧道,(,2,),BTL,建设移交租赁,适用范围:医院、学校等公,益项目,?,Page,?,59,?,新规对,BT/PPP,项目的影响及对策,影响三:,BT,模式的运用会受到更严格的监管,,BT,项目运作,会更加规范,对策:,1,、债务率风险较高的区域,地方政府负债建设公益性项,目包括采用,BT,模式建设会受到重点监管和限制;,2,、,BT,项目运作会受到更严格的监管,项目的债务风险评,估和融资建设方案应作为前置审批手续。,?,Page,?,60,影响四:投融资平台公司项目的调整,国务院办公厅转发财政部、发展改革委、人民银行,关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知,国办发?,2015,?,42,号,(十三)化解地方政府性债务风险。积极运用转让运营移交(,TOT,)、改建运营移交(,ROT,)等方式,将融资平台公司存量公共,服务项目转型为政府和社会资本合作项目,引入社会资本参与改造和,运营,在征得债权人同意的前提下,将政府性债务转换为非政府性债,务,减轻地方政府的债务压力,腾出资金用于重点民生项目建设。大,力推动融资平台公司与政府脱钩,进行市场化改制,健全完善公司治,理结构,对已经建立现代企业制度、实现市场化运营的,在其承担的,地方政府债务已纳入政府财政预算、得到妥善处置并明确公告今后不,再承担地方政府举债融资职能的前提下,可作为社会资本参与当地政,府和社会资本合作项目,通过与政府签订合同方式,明确责权利关系,。严禁融资平台公司通过保底承诺等方式参与政府和社会资本合作项,目,进行变相融资。,?,Page,?,61,?,新规对,BT/PPP,项目的影响及对策,对策:,1,、符合条件的公益性项目,应尽快,补正,政府对于融资平台,的,授权手续,,并应要求地方政府积极将项目债务纳入地方,债务系统;,2,、对于其他项目,应当重新,评估融资平台的偿债能力,,对,确有偿债风险的依法要求对方提供担保,限期未提供合适,担保的,应采取停建解约等必要的措施,以,及时止损,;,3,、对于违法违规的项目,在停工后项目建设手续不能限期,补办的,应及时采取止损措施。,?,Page,?,62,沟通,!,交流,!,合作,!共赢,!,

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