国际食品城项目系统思考课件.ppt

中国（漯河）国际食品城项目系统思考,纯 粹 地 产2011年6月16日,一、项目概况,一、项目概况,发展商：广州市园梦居房地产有限公司漯河分公司项目案名：中国（漯河）国际食品城项目规模：总占地面积：1800余亩，总建筑面积：180万平方米项目位置：河南漯河市新北环与太行山路交汇处 首期开发规模：500亩，建筑面积76万平方米首期业态：交易会展区：52万平方米 仓储物流区：12万平方米 综合服务区：12万平方米首期开发动工：2010年首期竣工时间：2011年一期A栋:交房时间：2011年8月 开业时间：2011年10月,一、项目概况,项目总体：投资39亿元，总占地1800多亩，总建筑面积180万平方米，可容纳国内 外商户在3万家以上，每年可实现营业额在400亿元以上。,项目首期：投资15亿元，占地约500亩，规划建筑面积约76万平方米（其中：交 易会展区52万平方米，仓储物流区12万平方米；综合服务区12万平方 米）。可容纳国内外食品（包括农特产品等）及相关产品上架1.5万家 左右，每年可实现营业额在150亿元以上，利税总额在2亿元以上，可 安排4万人就业。,二、项目优劣势分析,二、项目优劣势分析,优势（Strength）,1、2010年全国食品工业完成现价工业总产值6.31万亿元，年均增长25.2%，保守预计2015年食品 工业总产值将达到16万亿。随着中国“恩格尔系数”的进一步降低，食品行业的发展迎来巨大 潜力和迅猛势头。2、河南是中国的“大厨房”，漯河更是“大厨房”的核心。漯河市聚集众多食品企业，获得“中国食品 名城”称号。食品工业成为漯河走向世界的名片，对外商和商贸型企业有品牌感召力。3、一年一度的食博会，正像一块磁铁吸引着越多越多的采购商和经销商纷至沓来，每年经销商和 采购商人数均呈现大规模的上升趋势，让经销商和采购商实现“无缝对接”。4、作为正在申报“国家级重点项目”的“省级重点项目”，政府政策优惠力度和幅度明显加大，给客商 提供了无可比拟环境优势。5、漯河是国家二类交通枢纽城市，距郑州新郑国际机场不足一小时车程，京广、漯宝（丰）、漯 阜（阳）3条铁路和京港澳高速、南洛高速、107国道及5条省道贯穿全境，构成全省重要的铁 路和高速公路“双十字”交通枢纽。6、国际食品城项目定位清晰准确，商务功能匹配完备，市场前瞻性、先进性及差异性明显，为后 期顺畅商业运作奠定良好基础7、国际食品城商业规划设计较科学合理，工程进展顺利，渐成现楼优势。8、38年经营权一次性出让，为投资客户和自营商户带来长期持久的投资效益。9、整体统一营销运作，确保市场价值快速提升；整体统一招租运营，确保进场商家财务目标达 成，进而扩大国际食品城的辐射范围和产业推动能力。,劣势（Weakness）,1、项目整体规划未全面出台，现只能看到一期76万平米的规划场景，使项目的吸引力 和冲击力大打折扣；（周边相关市政生活配套尚未完善）。2、自2010年开工建设以来，项目整体包装及营销推广体系的建立相对缓慢，工程进度 明显领先于营销推进。3、项目前期宣传战略层面概念性居多，与普通批发交易市场差异未作重点宣传，落实 具体现实层面不足。4、项目距离一期开业期间相对紧迫，体量大，招商及销售任务繁重。5、项目距离郑州市场较近，前期运营与目前市场交集过多，可能会造成主力客户群体 犹豫踯躅。6、项目功能布局相对完备，由于缺乏核心文化理念穿引，略有功能堆砌之嫌，且极易 被复制超越。7、建筑结构不尽合理，柱距（多为8米）相对较小，商场的廊柱过多、过密，一期馆 展区面积不足，缺乏招商主体思路与核心思想。8、出售经营权导致目标客户群体受限，因无法获取银行贷款支持而必须一次或者分次 付清投资款，因此大大提高了投资门槛，直接削弱了当地的投资客户的购买能力。,二、项目优劣势分析,二、项目优劣势分析,综上，可以看出，本案的优势与特色十分明显，同时也不乏挑战与威胁。总体而言，项目本身的品质是优异的，地段选择与开发实际也俱佳。我们将在充分考虑以上项目优劣势的基础上，扬长避短，尽量展现项目的魅力与价值，从而为后期的招商、销售和经营营造良好的底蕴。,三、项目开发理念,淬新魂 战略明确 俯瞰未来！漯河国际食品城的战略定位已经建立，得到了可行性论证，为项目未来发展指引了方向和目标。这不仅仅是广州园梦居集团一次实现财务目标的投资项目，更是广州园梦居集团携手国际知名食品企业致力于从制造业到流通业的产业价值延伸、打造企业核心竞争力的战略性项目，在着眼于现实的同时更面向未来。纳五洲 综合集群 蓝海战略！以消费聚集（展示结合物流）为基点的漯河国际食品交易中心，其商业模式更利于复制，从而实现批发流通的连锁扩张，这是大部分生产聚集型商品市场所难以实现的，包括象义乌小商品城这样的市场巨头；另一方面，目前不少地方由于商业方向性错误而存在大量空壳的商品市场，正在寻找新的出路。我们可以预见，在本项目商业运营成功的前提下，完全可以在中国更多的区域，以借壳运营的模式实现低成本连锁经营，超越传统产业竞争、开创全新的市场的企业战略。从而完善全国战略布局，建立健全自身销售网络，迅速占领全国乃至全球市场，有效的促进中国食品业的快速壮大发展。,三、项目开发理念,三、项目开发理念,新视野 终端把控 书写传奇！以供应链价值集成平台为基础的漯河国际食品城，完全有优势向零售终端延伸。通过项目的资源实现对零售终端的引导乃至控制，实现纵向深度的价值集成，有望在中国新的经济发展时期，成就新的市场巨擘。顺趋势 集约发展 成就霸业！办好一个市场，推动一方产业，发展一带经济。漯河国际食品城标志着漯河市这个中国的食品城市进入一个全新发展时期，优越的地理位置、便捷的交通环境必将为东西南北的食品厂商带来可观的经济效益，政府宽松巨惠的招商引资政策及周边众大价低的劳动力成本将会掀起新一轮的食品行业投资热潮，快速带动区域食品产业滚动发展，进而推动食品产业集群化、规模化。突思围 旅贸结合 唯吾独尊！打造全新概念“国际食品主题乐园”，增加本案景区文化建设，强化提升整体园区环境层次，贴近5A景区标准，媲美零售商业环境舒适度，完成从专业市场经济到工业和主题旅游经济的跨跃，形成强大国际性磁场，成为河南乃至中国重要名片之一。,促进漯河成为国际新都会！,推动城市产生国际规划发展战略！,国际食品品牌展示及营销“亚太总部基地”！,“中国食品名城”到“国际食品名城”的破蛹！,综上，我们得出如下结论：,三、项目开发理念,四、项目定位,四、项目定位项目定位,从事国内外各类食品（包括农特产品等）及相关原辅材料和食品机械为主的专业批发市场，并为其产销商提供商品展示、销售、仓储加工、物流配送、电子商务、金融服务等特大型综合性交易中心、物流中心、数码中心、会展中心及食品文化传播中心。吸引食品行业前（机械、包装）、中（生产、研发）、后（物流、销售网络）各产业形成全新集团集群产业链。,全 国 最 大 的 食 品 及 相 关 产 业 链 交 易 平 台！,汇聚世界食品（包括农特产品等）精品，打造国际交易平台，带动中国食品（包括农特产品等）产业发展，搭建起一年365天永不落幕的食品博览会和全天24小时网上交易会；争创中国食品行业规模最大、五十年不落后的现代化商贸物流中心、产业集聚区。,永 不 落 幕 的 食 品 博 览 会！,四、项目定位项目优势资源定位,四、项目定位项目附加值定位,1、担保融资平台:通过市场管理方向金融机构的融资担保，确保各商户获得资金扶 持，服务企业发展壮大。2、结算中心：利用国际食品城强大无形资产，为交易双方提供资金支付结算平 台，打造食品行业的“最高诚信交易平台”。3、数字化贸易平台 设立市场运营部，利用店面及网络行销系统，建立店面与网络相 结合、传统与现代相结合的数字化贸易平台。4、国际贸易部 帮助国内及国外食品企业建立销售网络，打通内外销售渠道，以 最快的速度获取市场份额。5、未来食品行业数据发布平台，树立本案行业权威形象 利用国际食品城庞大的交易平台，汇总搜集食品行业情报，结合 产品研发中心，发布月、季、年度行业报告，提供行情发展及销售趋 势预测，奠定权威地位。,四、项目定位定位关键词,战略明确,企业升级,强强联合,企业文化,区域升级,顺应民心,功能创新,终端把控,政策扶持,主题升华,价值导向,行业发展,综合集群,蓝海战略,原动力,五、项目目标群定位,五、项目目标群定位,本案将面对什么样的目标群？,鉴于本案的创新性、特殊性；目标群的精准锁定成为了本案的重中之重！,深挖提炼后，我们来分析本案枞横交错的目标群！,四、项目目标群定位招商目标群,本项目招商对象共分三类,本项目销售对象共分三类,四、项目目标群定位销售目标群,四、项目目标群定位各类客户需求,四、项目目标群定位结论,通过对目标群客户进行合理的分析后；我们得出，有效合理配置各层面客户的配比，是专业市场运营成功的必备条件！,A类客户20%+B类客户50%+C类客户30%=产业链+生存法则！,五、项目招商策略,五、项目招商策略招商思考点,通过观察以前的一些专业市场，他们大部分经营的不太好。为什么会造成这种局面呢？我们围绕这个思考点进行深入、细化；得出以下结论：1、很多专业市场的选址定位都在城区环线以外（或边界位置）缺少相关 商业配套的烘托渲染。2、大多数专业市场都是占地很大，但缺少体量支撑（商户），无法有效 的规划改变周边环境（市场氛围、市场专业性）3、大多数专业市场都存在一个通病，就是一旦销售完毕相关运营团队 就逐步撤场或任由其市场自行运营，这样的结果必定是与市场前期规 划背道而驰，也不利于开发企业的长久运营。,五、项目招商策略招商策略,在本案招商策略上我们从“单项招商策略”到“产业集群招商策略”的深化贯通，同时针对“后期运营”上实行有机结合运用，做一个市场简单，卖一个市场更简单；而我们要做的是“孕育一个市场、激活一个版图”；而本案A馆的招商运营在推动项目整体对外的同时，更为项目B、C、D馆开发运作进行“蓄客埋点、运营验证、产品校对”，再超前的规划设计也需要市场去验证校对，方可从容不怠！,融汇提炼,成功的方式！,单项招商策略,蓄客埋点,产业集群招商策略,后期商业运营,运营验证,产品校对,五、项目招商策略项目招商客户群构成要素,仓储、冷库,原材料企业,商贸物流,配套餐饮,加工企业,经销商,本案,五、项目招商策略招商客户群重点,设立中国分部的国际食品巨头（雀巢、顶益、达能等）河南本土食品加工企业（双汇、华英、南街村、莲花、昌达等）河南大型食品经销商参加过漯河食博会的所有企业（特别是展会成交业绩好的企业）长三角、珠三角、成都武汉（符合北方食品口味）食品加工企业和经销商国内外冷链物流仓储企业国内外星级酒店集团小型连锁餐饮店、主题商务餐饮店 而参加食博会的商企和国际食品巨头是重中之重！,五、项目招商策略招商客户群要素剖析,深挖客户潜在需求！,合理释放项目资源！,有效制定长期运营战略！,长远之计方可福荫万代！,五、项目招商策略招商步骤,第一步：美食餐饮企业（建立美食区域，提高项目知名度及商业氛围）与国 际食品巨头（羊群效应）第二步：参加食博会河南当地食品加工企业及经销商招商国内外物流企业招 商（引狼入室，通过国外食品内销刺激当地食品企业尽快进驻项目）酒店、仓库、冷库的招商同时进行客户前期积累。第三步：非河南区域食品加工企业及经销商招商 酒店、仓库、冷库的招商同时进行客户前期积累。第四步：试运营全面展开并同时进行客户分析，淬炼产品功能。第五步：业态、业种梳理调整，为本案B、C、D馆招商进行前期预热渲染。,六、项目营销策略,六、项目营销策略营销定位,营销定论：4P理论(产品，价格，渠道，促销)+4C理论(消费者、成本、便利、沟通)整体营销策略：品牌效应+定位优势+招商渲染+机会把握 核心卖点提升：精湛的定位-食品博览会 产权VS经营权-10%VS 25%最安全的投资-签约8年1.5倍回购 投资收益200%食品行业的快速发展-租金快速递增的保障,六、项目营销策略营销定位阐述,六、项目营销策略营销主题,推广案名：中国国际食品城主题形象：永不落幕的食品交易博览会系列性营销主题：国际食品城，服务中国，辐射全球的国际食品城 国际食品城，浩荡规模，无与争锋的国际食品城 国际食品城，高瞻远瞩，步步领先的国际食品城 国际食品城，回报空前，机会不再的国际食品城,推广动线,7.15,项目形象入市、销售招商物料设计制作到位,招商动线,7.15,招商工作全面开展、确定首期入驻商家优惠政策,销售动线,7.15,案场装修到位、销售招商人员培训上岗,8.8,国际食品高峰论坛、相关媒体邀约,8.8,通知安排意向商家到场参加,8.8,活动当天组织实施,8.9,论坛渲染、组合媒体发布,8.9,意向商家再次渲染、引导、签订,8.9,意向商户接待、统计分析,8.16,商家入驻签约仪式、媒体邀约,8.16,确定入驻商家并扩大招商面,活动实施、现场答疑、意向客户引导、未入驻客户统计分析,8.16,8.25,项目动态信息持续释放宣传,8.25,针对已入驻商家进行业态互补招商,8.25,以租代售客户引导、签订,10.1,项目盛大开业,10.1,资源调整、科学组织商业架构、商业全面运营开始,10.1,以租代售客户引导、签订、未成交客户现场感召,六、项目营销策略营销动线图,七、项目迫在眉睫工作,1、确定政府扶持政策，深挖扶持力度（免税、反税）。2、确定国家食品行业协会对本项目开发运营的态度及支持力度。3、确保政府及传媒等社会资源对项目的长期扶持和关注。3、确定法律文书的签署，避免运营纠纷。4、确定项目工程及装修进度，以保证准确的开业时间5、确保项目建筑、装修、消防验收通过，完善相关营业手续。6、确定项目运营统一规章管理制度及管理物料印刷制作完毕7、确保商户装修面积达到80%以上。8、确保配套设施及供应体系的完善。,不成功的开业须花十倍以上的代价来弥补！,七、项目迫在眉睫的工作开业必备条件,七、项目迫在眉睫的工作纯粹工作内容,1、协同政府、开发商共同制定商家进驻优惠政策；2、确定已售、自持物业的划分比例及客户属性，以保证主力品牌对项目形象 的支持（自营、投资）；3、拓宽项目的影响力渠道，打造项目的权威性平台（广交会、糖酒会、行业 高端论坛）；4、确定河南省以外的招商重点区域，根据项目工程进度，进行有策略的“梯 队招商”，通过主力品牌“磁场效应”，完善对各功能分区的核心掌控；5、对项目进行整体“国际性、权威性”包装定调（视觉、感官、心灵）；6、针对招商营销中心提炼具感召力、渲染力的包装风格及元素要点；7、编制招商运营相关物料（招商手册、折页、商业布局图、企业（项目）VI 系统等）；8、缔造一只招商、销售并举、作风硬朗的高素质复合型团队。,一个伟大项目的诞生！必然有一群拥有必胜决心的人来合作耕耘！,八、纯粹公司感言,八、纯粹公司感言,问题和困难会不断出现，而解决问题的办法总是比问题本身要多得多。这一切有赖于项目的执行团队所付出的努力和汗水。理性和感性的辩论及争执，不会阻止奇迹的诞生。面对一个多彩的项目发展格局，过程与结果同样引人入胜。好的开始是成功的一半，漯河国际食品城正站在奔向未来的起点上蓄势待发，将持续的面临项目开发、运营、管理、壮大等艰巨挑战。,纯粹必全心全意助“圆梦居”创伟业！,我们的合作方式（Cooperation）,一、前期顾问：以市场调查、商业研究与提交结论性报告和设计性作品为主要工作内容，主要报告包括以下五个部分。第一部分：项目商业市场研究 第二部分：项目推进可行性研究及定位 第三部分：项目整体包装及功能布局建议 第四部分：项目招商策略及推广计划 第五部分：项目经营管理建议 收费标准：30万人民币 付款方式：合同签订支付30%初次提交支付40%最终提交支付30%二、商业招商：以合同约定均摊租金水平的60天租期费用作为招商佣金。三、经营权出让：以经营权出让合同实际到账金额的2%作为经营权销售佣金。,Thank you for your time!,谢 谢 您 的 宝 贵 时 间！,5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。11、人生就像是一个马尔可夫链，你的未来取决于你当下正在做的事，而无关于过去做完的事。12、女人，要么有美貌，要么有智慧，如果两者你都不占绝对优势，那你就选择善良。13、时间，抓住了就是黄金，虚度了就是流水。理想，努力了才叫梦想，放弃了那只是妄想。努力，虽然未必会收获，但放弃，就一定一无所获。14、一个人的知识，通过学习可以得到;一个人的成长，就必须通过磨练。若是自己没有尽力，就没有资格批评别人不用心。开口抱怨很容易，但是闭嘴努力的人更加值得尊敬。15、如果没有人为你遮风挡雨，那就学会自己披荆斩棘，面对一切，用倔强的骄傲，活出无人能及的精彩。5、人生每天都要笑，生活的下一秒发生什么，我们谁也不知道。所以，放下心里的纠结，放下脑中的烦恼，放下生活的不愉快，活在当下。人生喜怒哀乐，百般形态，不如在心里全部淡然处之，轻轻一笑，让心更自在，生命更恒久。积极者相信只有推动自己才能推动世界，只要推动自己就能推动世界。6、人性本善，纯如清溪流水凝露莹烁。欲望与情绪如风沙袭扰，把原本如天空旷蔚蓝的心蒙蔽。但我知道，每个人的心灵深处，不管乌云密布还是阴淤苍茫，但依然有一道彩虹，亮丽于心中某处。7、每个人的心里，都藏着一个了不起的自己，只要你不颓废，不消极，一直悄悄酝酿着乐观，培养着豁达，坚持着善良，只要在路上，就没有到达不了的远方！8、不要活在别人眼中，更不要活在别人嘴中。世界不会因为你的抱怨不满而为你改变，你能做到的只有改变你自己！9、欲戴王冠，必承其重。哪有什么好命天赐，不都是一路披荆斩棘才换来的。10、放手如拔牙。牙被拔掉的那一刻，你会觉得解脱。但舌头总会不由自主地往那个空空的牙洞里舔，一天数次。不痛了不代表你能完全无视，留下的那个空缺永远都在，偶尔甚至会异常挂念。适应是需要时间的，但牙总是要拔，因为太痛，所以终归还是要放手，随它去。11、这个世界其实很公平，你想要比别人强，你就必须去做别人不想做的事，你想要过更好的生活，你就必须去承受更多的困难，承受别人不能承受的压力。12、逆境给人宝贵的磨炼机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。13、不同的人生，有不同的幸福。去发现你所拥有幸运，少抱怨上苍的不公，把握属于自己的幸福。你，我，我们大家都可以经历幸福的人生。14、给自己一份坚强，擦干眼泪；给自己一份自信，不卑不亢；给自己一份洒脱，悠然前行。轻轻品，静静藏。为了看阳光，我来到这世上；为了与阳光同行，我笑对忧伤。15、总不能流血就喊痛，怕黑就开灯，想念就联系，疲惫就放空，被孤立就讨好，脆弱就想家，不要被现在而蒙蔽双眼，终究是要长大，最漆黑的那段路终要自己走完。5、从来不跌倒不算光彩，每次跌倒后能再站起来，才是最大的荣耀。6、这个世界到处充满着不公平，我们能做的不仅仅是接受，还要试着做一些反抗。7、一个最困苦、最卑贱、最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。8、有些人，因为陪你走的时间长了，你便淡然了，其实是他们给你撑起了生命的天空；有些人，分开了，就忘了吧，残缺是一种大美。9、照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。10、没人能让我输，除非我不想赢！11、花开不是为了花落，而是为了开的更加灿烂。12、随随便便浪费的时间，再也不能赢回来。13、不管从什么时候开始，重要的是开始以后不要停止；不管在什么时候结束，重要的是结束以后不要后悔。14、当你决定坚持一件事情，全世界都会为你让路。15、只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。,