长沙精装修市场研究报告分析.ppt

长沙市精装修市场调研,汇报说明,此次汇报主要阐述长沙精装修市场的发展及长沙在售精装修项目（全装修项目）的现状，包括典型项目精装修报价/成本价（预估）/精装修交楼标准等，重点调查万科、恒大等重点品牌开发商在售带精装修项目。,目录,三.长沙市高端项目精装修市场研究调查,四.长沙市普宅项目精装修市场研究调查,五.长沙市小公寓精装修市场研究调查,二.长沙市精装修市场概述,六.长沙市精装修市场调研小结,一.精装修市场概述,1,精装修市场概述,简装（毛坯）房一统天下90年代初，住宅在交付使用之前普遍经过简单的统一装修，主要装修对象包括墙面、卫生间、厨房等，并配备一些简易设备，如坐便器、水槽、水龙头等，此时的装修房看似面面俱到，但其实际装修标准极低，建材品质较差，人工水平不高。,菜单式装修房崭露头角1997年以来，建设部开始引导装修住宅。伴随房地产市场的发展，少量开发企业尝试提供装修住宅。由于开发企业与消费市场双方皆对全装修住宅缺乏信心，此阶段装修住宅以菜单式选择为主。,买房送装修成为市场热点2001年开始，国家与地方引导、规范装修住宅产业的政策与事件密集出台，装修住宅质量得到保障，消费者对装修住宅的抗性逐步下降，装修房比重有显著提升。在开发企业对装修方式的选择上。从成本角度考虑，菜单式装修方式逐步退出开发企业的视野，开发企业更趋向提供成本相对低廉、操作相对简洁的全装修住宅。同时又从规避风险的角度，引入“买房送装修”的概念，并受到众多开发企业的模仿。,装修、毛坯住宅平分市场经过多年的运作，开发企业对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修队住宅的溢价能力也在逐步加强。再加以政策的引导，以全装修未代表行使的装修住宅数量迅速上升。按上海市2007年计划推出10万套装修住宅的目标，即意味着每2套住宅中便有1套式装修房。,精装修住宅成为市场主流产品以近年装修住宅比重增长幅度、以及国外较先进的房地产市场状况，毛坯房被淘汰的趋势已然显见，装修住宅将成为市场主流产品。,90年代初 1997年 2000年 2005年 2007年,精装房市场发展过程,2,长沙市精装修市场概述,长沙精装房市场经历了起步、缓慢发展、快速发展三个阶段,2007年大量品牌开发商进驻，特别是万科的进入，带来了沿海精装房的居住理念，在不断宣传与提升精装修房源的品质质量前提下，客户对精装修房源从未知转变为了解，目前长沙市场精装修房源已占有了较高的市场。,长沙市精装房市场发展阶段,长沙精装房市场发展阶段,基本装修，主要是对地板，墙壁进行简单装修（如东上一品）。,菜单式装修，开发商会向业主提供一份较为详细的菜单列表，为房屋各个功能空间部分材料设置了若干种可供选择的方案，经购房者自己决定后，由开发商组织装修公司统一装修，免去购房者装修麻烦。,一次性精装修成品房。开发商为购房者提供统一装饰装修，各个功能空间都符合居住要求如西街庭院。,全配置式的成品房，开发商既向购房者提供经过统一装饰装修、设计施工的成品房，而且配置全部家电等日用生活品如标志.麓谷。,从无到有，从试探到过渡，再到目前的市场发展接受，精装房走过了市场的空白期。从客户的完全不认可到逐渐接受，到逐渐成为市场的发展方向，未来无疑将成为市场的一种重要选择。,根据长沙万科启动住宅精装修市场调查和研究，在回收18680份有效问卷中，有68%的客户愿意选择购买精装修房，比不愿意的客户高出近50个百分点。,同时，在新浪网进行的长沙精装修房调查中，明确表示不会买精装房的网友比例也只占到15.9%,精装修项目的优劣势分析,操作分析,由开发商联合装修公司统一完成建、装工程，将装修房作为一个完整商品出售给购房者。在预售合同中，双方就装修效果、装修材料及设备做出约定。其装修工程由开发商向装修公司约定，装修公司直接对开发商负责。通过装修公司只提供一种统一的装修标准，客户可以了解装修的价值，但无选择设计风格、材料品牌的余地。购房者所负担的房价是成品房的房价，装修部分作为房屋的部件计入房价之中。,优势：装修责任明确开发商是全装修房的第一责任人，并且承担保险、赔偿等责任，装修部分的价值明确，无后顾之忧，在销售时无需隐瞒装修价格，利于建立客户的购买信心。模糊总价与送装修不同，全装修房在合同中签订的房价中即包含了装修部分的价格，开发商更加有理由不公开装修部分的价格，从而起到模糊总价的作用，但目前市场上大多开发商都提供装修的价格，当然这个装修报价与实际的装修成本存有较大的差距。,劣势：产品过于单一，拒绝了部分客户全装修房通常仅有一种装修设计，选择余地小，对于一些追求个性化的客户来说销售难,经验总结：加强开发商售后服务能力与装修公司做好协调工作，出现问题第一时间做好售后服务。,起步期典型案例,珠江花城长沙首个全精装修大盘,珠江花城样板房图片展示,珠江精装系列：厨房双排设计、阳台污水池处理，细节处理到位,珠江花城精装修交房标准,珠江花城小结,作为长沙的首个全精装修大盘，珠江花城项目2008年入市，当时在长沙市场上掀起了一股高端居住的理念，长沙“成品房”概念逐步升温，但是当时精装修交房标准质量不高，市场占有率偏低。尽管珠江花城后期出现了大量的装修质量问题，但是作为长沙精装修市场起步发展阶段的代表性项目，开拓了长沙精装修市场的新纪元，各大品牌开发商纷纷进驻。,长沙市在售精装修项目市场分析,2011年，长沙在售精装修楼盘超30个,主要代表性项目有开福万达广场、运达中央广场、绿地公馆、绿地中央广场、中海国际社区等。,长沙精装修楼盘分布,水岸世景,碧桂园威尼斯城,中海国际社区,长沙市精装修项目目前以小户型为主，主要集中在投资价值相对较大的区域,长沙市精装修住宅主要分布在河西市政府周边以及五一广场芙蓉路、韶山路、等河东区域，其他各区域也有零星分布。,精装修项目多以小户型为主，主要为过渡型、投资型客户，大户型精装修为改善型和居家型客户。,万科集团在长沙开发项目均为精装修，这与万科规定的到2010年所开发的70%的项目为精装修项目有着密切的联系。,潜在货量693.07万，其中2011年截止预计供应量约243.44万，2012年预计达到456.34万的供应量。,精装修的增值效应：长沙精装价格一般高于同区域同质毛坯产品的700-1000元/。,目前精装修项目在长沙市场上得到了越来越高的认可，中心城区的楼盘一般是以精装公寓为主，且中心城区的精装公寓产品更是开启了长沙房地产市场上的万元时代，五一广场万达城市广场、壹号公馆等项目的推出，更是开辟了长沙精装住宅的市场新纪元。,毛坯房仍为目前市场主流，精装标准集中在 800-1600 元/，豪 3000 6000/,装修报价,所占销售价格比例,上表可以看出，长沙市精装修项目的装修价格集中在800-1600元/之间，可见整体市场装修的标准偏中低档；在2011年上半年，万达、运达中央广场、绿地公馆、壹号公馆等项目的面市，长沙整个精装修档次达到了豪装标准。对外报价达到了3000-6000元/,上表可以看出，装修报价在销售价格中所占的比重主要集中在0.15-0.25之间，因为长沙整体房价不高，装修价格所占总房价比例相对超过广州、上海等城市高出不少，对长沙精装修商品房健康良性的发展形成制约,长沙市高端项目精装修市场研究调查,3,别墅洋房精装修案例：碧挂园.威尼斯城,威尼斯城精装修详录,威尼斯城样板房图片展示,书房,卧室,客厅,厨房,高端项目典型案例：阳光100后海,阳光100后海精装修详录,日本著名设计大师安藤忠雄等国际知名设计师设计的楼体外观。还有其号称南中国唯一的两栋波普洋房。高端人文、舒适居住空间的理念。品牌开发商、大社区，装修标准在800-1000元/。,客户群体总体特征：客户来源：客户以长沙本地客户为主，市内其他区域客户为辅，地级市及外省客户也占有一定的比率；客户类型：改善型为主；客户职业：私企业主、公务员、企业高管为主；年龄家庭：客户年龄段集中在40岁左右及以上；购买原因：追求生活品质；经济实力：有一定购买力，属于中产阶层偏上；,客群简析,长沙市普宅项目精装修市场研究调查,4,普宅精装案例：恒大系列恒大绿洲,均价：8000元/平米装修价格标准：1600元/平米,恒大绿洲精装修详录,恒大绿洲样板房图片展示,恒大精装系列：整体风格以欧式为主，注重奢华感。,恒大绿洲样板房图片展示,色调一般选用深色为主，体现品质感和欧式的厚重感。,精装修采用知名品牌，以9A精装成为营销亮点。,恒大绿洲精装小结,恒大是继长沙第一个全精装大盘珠江花城后，市场上最活跃的精装项目品牌，恒大在长沙的几个项目包括恒大华府、恒大名都、恒大城和恒大绿洲四个项目均是精装修大盘。全国85折，送1500元/豪装这两个口号也成为消费者谈论成品住宅话题中的热点。恒大推出的9A级装修标准，更是将项目本身的产品品质拔高了一个档次。并使项目利润空间得到大幅上升。项目本身产品细节的合理把握，以及精装质量在市场上的高度信任所致。,普宅精装案例：万科金域华府,均价：8500元/平米装修价格标准：均价6000元/平米,万科金域华府精装修详录,万科金域华府样板房图片展示,万科金域华府精装展示,万科地产倡导全面家装解决方案,厨房：定制整体橱柜、“摩恩”水槽、“方太”抽油烟机、煤气灶,万科金域华府精装细节展示,鞋柜分为当过季鞋柜，根据鞋子的高低则有不同的摆放位置，女士靴子可放到最底层，如果是高筒靴的话还可以把上面一层隔板去掉，非常的人性化。鞋柜底部有一个 150 公分的悬空的小空间设计其实是非常科学的，考虑到客人拜访和平时经常要使用的拖鞋放取的方便。,家居空间升级让女主人的生活更加享受，烫洗衣服不需要挤在在房间的和客厅的某个角落，也就不会影响到房间和客户休息的人，同时可以一边忙碌家务的同时一边享受窗外的美景。,创新家政空间，阳台上标配瓷台，专门预留洗衣机机位空间及洗衣机插座位，洗衣机及燃气热水器均放在生活阳台，使用燃气与公用卫生间十分接近，方便使用。,金域华府精装小结,整体风格上：以现代简约风格为主，体现细节、精致和人性关怀，色调上运用以暖色系为主；品牌：品牌装修材料，注重功能上的创新、实用和万科系的独特性；装修标准：一般万科装修标准在 800-1300 元之间。细节处理到位：万科“十字天阔”建筑，户户朝南，通风采光好，多种方式增加赠送面积，吸引了不少消费者的眼球。,客户群体总体特征：客户来源：客户地缘性强，以长沙本地客户为主；客户职业：白领阶层、企业中层管理者为主；年龄家庭：客户年龄段集中在30-35岁左右及以上，多为三口之家；购买原因：首次置业过渡型客户及改善型，看重精装修项目入住的便捷性；经济实力：经济实力一般，购买力有限；,客群简析,长沙市小公寓精装修市场研究调查,5,印象5关于地块本身,小公寓项目典型案例：湘腾城市广场,湘腾城市广场精装修详录,餐桌整体与墙体连接，节省空间，卫生间干湿分区，体现人性化设计,小公寓项目典型案例：东塘瑞府,东塘瑞府精装修详录,使用知名品牌材质，如美的、科勒、方太等，创意样板展示。,东塘瑞府精装小结,整体风格上：以后现代主义风格为主，墙纸花色、地板材质及卫生间坐蹲便器可选择性大，灵活自由，非常人性化。品牌：装修材质选用知名品牌，客户认知度高。装修标准：东塘瑞府精装修标准在 1500-2000 元之间。,客户群体总体特征：客户来源：长沙本地客户为主；客户职业：普通白领阶层、投资客；年龄家庭：客户年龄段集中在20-30岁左右及以上；购买原因：看重精装修品质及入住便捷性；经济实力：经济实力不强，购买力有限；,客群简析,长沙市精装修市场调研小结,6,据统计，2011年约半数新建商品房都是精装修交房。长沙楼市卷起了一股提质升级热潮。恒大、万科等一线房企，在长沙开发的项目，几乎都带有精装修。在国外以及中国港澳台地区，全部房源都是以精装修交付使用；在我国南方，广州、深圳等房地产发展比较成熟的城市，精装修住宅已经占到了在售房源的70%。相比较而言，长沙精装住宅起步晚、发展慢。不过，业内人士认为，2011年，长沙市民对精装房的认可度已明显提升，精装房未来将成为长沙市场的主流之一。2011年，长沙市无论城区还是郊外，新开盘楼盘价格一度创出新高。无论是大面积为主的运达中央广场、开福万达广场等，还是小面积为主的万科金域华府、万博汇等，都是以精装修面市，开盘价格均高于区域内同档次的其他楼盘，一般而言，精装修楼盘入市均价比其他楼盘高出800-1000元/平方米以上，甚至更多。如在五一商圈，精装房壹号公馆16000元/平方米的均价，较五一中央领域均价11000元/平方米的毛坯房，高出约5000元/平方米。,精装修市场小结,精装房将成为未来楼市主流产品。对于购房者而言，现代人越来越匆忙，越来越没有时间和精力花在装修一套房子上，特别是70、80年代出生的人群，更是如此；对于开发商而言，精装修可以作为项目的一大增值点，拉升项目的整体形象与价格；对于社会而言，精装修房更是可以节约资源，减少装修垃圾，为城市环保节能工程添砖加瓦。小户型公寓目前仍旧是精装房主流。目前长沙的市场，除了一些资金和开发实力都相当雄厚的大企业（万科、恒大、万达、绿地）大户型推出精装修，市面上的精装修产品更多是以小户型为主。小户型的购买者多以投资为主，其对于精装的个性化需求和档次要求较低，精装修房对于他们出租或转手都比较方便，省时省心，因此小户型的投资产品成为精装房主流成必然趋势。性价比高、装修品质好的项目才能在市场竞争中脱颖而出。市场上的精装项目，销售情况普遍较好，尤其以恒大、万科为主。分析恒大、万科两大品牌精装项目的成功之处后发现，除自身的品牌影响力以外，装修品质、品牌、以及设计风格等，都是决定其成功与否的重要因素。精装修将成为未来营销价值点中的重要体现，成为增值点。,感谢您的关注！,