无效成本管理及变更管理.ppt.ppt

二0一一年十一月,无效成本管理及变更管理,无效成本管理及变更管理,无效成本管理与变更管理有交叉，有区别。,无效成本管理与变更管理都是成本管理工作的重点。,主 要 内 容,如何做好无效成本管理如何做好变更管理总结,无效成本管理及变更管理,如何做好无效成本管理什么是无效成本无效成本的产生原因无效成本管理的措施,无效成本管理及变更管理,什么是无效成本,产品形成过程中产生的对形成产品、提升价值、促进销售没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。,你知道无效成本对利润的影响吗？据不完全统计：目前房地产行业无效成本占总建造成本的2%左右。10亿建造成本2%=2000万,一、如何做好无效成本管理,2.无效成本的产生原因,一、如何做好无效成本管理,2.无效成本的产生原因,一、如何做好无效成本管理,2.无效成本的产生原因,一、如何做好无效成本管理,2.无效成本的产生原因,一、如何做好无效成本管理,3.无效成本管理的措施,一、如何做好无效成本管理,限额设计 设计方案优化 加强施工图审核，减少不必要的设计变更 确定合理的施工技术方案（降低废品率）加强供应商考察 加大集中采购力度 严格执行变更及签证制度 提高专业能力 加强部门间信息沟通,3.无效成本管理的措施,一、如何做好无效成本管理,限额设计 设计方案优化 加强施工图审核，减少不必要的设计变更 确定合理的施工技术方案（降低废品率）加强供应商考察 加大集中采购力度 严格执行变更及签证制度 提高专业能力 加强部门间信息沟通,做好变更管理可以有效降低无效成本，是整个项目成本管理的重要方面！,主 要 内 容,如何做好无效成本管理如何做好变更管理总结,无效成本管理及变更管理,如何做好变更管理变更的分类分析做好变更管理的重要性做好全过程的变更管理,无效成本管理及变更管理,如何做好变更管理变更的分类分析做好变更管理的重要性做好全过程的变更管理,无效成本管理及变更管理,施工图纸内容变化 产品技术要求变化,影响工程量计算 影响工程造价 施工内容、范围、工艺更改,二、如何做好变更管理,1.变更的分类分析,1.1 设计变更的分类分析,二、如何做好变更管理,设计标准改变导致的设计变更：,变更前,变更后,二、如何做好变更管理,设计前期因素影响导致的设计变更：,前期设计空白,调整后设计,二、如何做好变更管理,1.2 工程变更的分类分析,二、如何做好变更管理,如何做好变更管理变更的分类分析做好变更管理的重要性做好全过程的变更管理,无效成本管理及变更管理,二、如何做好变更管理,2.做好变更管理的重要性,案例：基础超深签证增加成本357万元,万科某项目施工图设计时，因场地未完全交出，详勘布点不足，施工时发现基底设计标高未达到持力层，导致整个场地超挖56m。施工时，未对施工方案进行优化选择，采用毛石砼从实际持力层浇灌至设计标高，相当于整个底板浇成了56m的砼大板，仅此一项签证增加成本357.7万元。,反面案例做不好变更管理引起成本增加,二、如何做好变更管理,答：否。我们控制的重点是对项目的工期、成本、质量产生不利影响的不必要变更。项目进行过程中可能会产生对项目有利影响的变更，这种变更会对项目产生正向影响。,案例：青岛华润中心项目展示区原设计景观苗木采用广玉兰、山桃稠李、垂丝海棠、元宝枫等苗源困难、不适宜青岛生长的苗木，后设计变更为大叶女贞、八棱海棠等价格合理，且适宜青岛生长的苗木。结果：降低成本、避免苗木死亡、节约找苗时间。,二、如何做好变更管理,问题澄清：变更是否越少越好？,如何做好变更管理变更的分类分析做好变更管理的重要性做好全过程的变更管理,无效成本管理及变更管理,二、如何做好变更管理,设计阶段,营销管理部：项目定位及运营策划管理流程,合约管理部：设计指标审查,合约管理部：提供成本控制建议营销管理部：提供产品建议项目部：提供地质初勘报告,合约管理部：成本控制建议/限额设计要求营销管理部：明确单体户型要求,室内装饰建议项目部：提供详勘报告，配套基础资料,合约管理部：提供成本控制建议开发部：提供适时设计审查审批意见,二、如何做好变更管理,案例：设计阶段没有细化高品质的验收标准，导致变更产生并增加成本,青岛华润置地招商中心地面设计时，对大理石的拼接方式没有明确约定。但在施工进行中，发现大理石的纹路拼接会影响整体效果，达不到我司高品质的要求。因此要求施工单位拆掉，并严格按照一定的纹路进行拼接施工。后期与设计管理部的沟通过程中，发现在此项变更的进行工作中：设计管理部没有在前期对高品质及其验收标准进行严格规定；在招商中心进行设计及施工的过程中，项目部及合约管理部尚未成熟，没有参与相关工作；变更管理的流程尚未制定。,设计阶段变更管理案例,二、如何做好变更管理,二、如何做好变更管理,意见与建议,招采阶段,设计管理部：产品标准及材料合约管理部：合约规划、目标成本,设计管理部、项目部、工程管理部、合约管理部提供项目专业意见,设计管理部：图纸、产品技术规范、设计材料样板、材料清单工程管理部：施工技术规范、工程范围模板项目部：招标工程范围、特殊技术要求、管理要求合约管理部：合同标准条款、特定条款、工程量清单,项目部：组织勘查现场项目部、设计管理部：材料样板确认各相关部门参加答疑,项目部：合同交底、材料样品封样,二、如何做好变更管理,案例：合同中单项价款没有进行完善预估及细化约定，导致后期扯皮,青岛华润中心项目悦府一期展示区工程招采阶段合同中未约定石材铺装45度倒角费用，后设计出于对景观效果的要求，增加45度倒角。后期谈判确定价款，导致不必要的扯皮现象。后期分析发现：在前期设计阶段对景观施工要求没有细化标准；招采阶段对该类合同可能出现的单项价格没有约定清楚。,招采阶段变更管理案例,二、如何做好变更管理,二、如何做好变更管理,意见与建议,施工阶段,监理单位：质量、安全、进度、现场管理设计管理部：施工配合合约管理部：成本监测工程管理部：进度及安全文明检查、技术方案审查,工程变更管理作业指引：项目部、设计管理部主控，合约管理部及监理配合进行。成本月报、变更台账：合约管理部主责，动态总结分析项目成本及变更情况。,二、如何做好变更管理,案例：合约管理部在变更过程中对项目相关各个部门进行成本预警,青岛华润中心展示区景观工程施工进行中，成本人员经过分析，预估成本增加较大，遂向设计管理部及项目部发出成本预警。但后期设计人员没有对成本预警进行反馈，成本人员对此也没有进行追踪，导致后期成本大幅增加，超出目标成本。后期分析发现：设计人员成本意识不足，对成本预警没有充分重视；成本人员在未得到成本预警反馈时，没有进行预警的追踪调查，因此对后期的成本增加也有责任。,施工阶段变更管理案例,二、如何做好变更管理,二、如何做好变更管理,意见与建议,竣工验收阶段意见与建议,对工程全过程中发生的变更资料进行留底并总结，以作为认价和付款的依据；,从变更类型，变更金额，主责部门，无效成本的提炼等各个方面进行变更管理总结，为以后项目提供经验。,二、如何做好变更管理,变更管理过程中预计出现问题及解决措施：变更不及时上报如何解决？变更实施完工后才进行签证流程，是否会出现扯皮现象？变更款项如何及时核对、确认？如何提高变更的办理效率？,二、如何做好变更管理,Q1:在公司流程下发前，我司存在部分变更及签证无事前审批，发生变更后不及时上报等现象，新流程下发后是否会有类似情况出现？如何防止该现象？,答：对所有可能经手变更和签证的人员进行流程培训，统一标准；项目经理须严格控制紧急变更；除紧急变更外，要求所有现场工程师及设计工程师对所有变更严格执行城市公司工程变更作业指引及城市公司设计变更作业指引的申请、审批 和下发流程；,二、如何做好变更管理,Q2:变更实施完工后才进行签证流程，是否会出现扯皮现象？施工单位是否可能因为甲方不确认变更款项而不按照工程师要求实施变更？,答：我司可要求施工单位在工程变更实施前报送计价原则及预计工程量，尽量避免后期扯皮现象。,二、如何做好变更管理,Q3:变更款项如何及时核对、确认？,答：要求施工单位及时报送签证资料（完工后两个工作日内）；现场工程师须及时、认真确认变更内容，变更工程量；成本人员根据项目工程师反馈及根据现场和图纸的计算结果，并结合以下 计价方式计算变更款项：,二、如何做好变更管理,Q4:如何提高变更的办理效率？,答：如变更下发不及时，可能会引发拆改等，特别是设计变更，需特别控制办理效率，及时下发。设计工程师除出图时严格会审外，工程实施过程也需要对施工工艺等进行分析，如有必要，及时发起设计变更；现场工程师如发现图纸与现场情况有差别需及时反馈，提起工程变更申请，如对设计产生影响，可要求设计师及时调查现场情况，以发起设计变更申请；审批人员需及时对变更进行审核，成本人员需认真估算，便于领导审核。,二、如何做好变更管理,主 要 内 容,如何做好无效成本管理如何做好变更管理总结,无效成本管理及变更管理,总结,Thank You！,