房地产开发项目收入和税费估算.ppt

第3节房地产开发,项目收入税费估算,5.3 房地产开发项目收入税费估算,简述：房地产开发项目收入:销售收入、经营收入、土地使用权转让收入、自营收入、配套设施销售收入、代建工程收入等。房地产开发项目税费：销售费用、经营费用、营业税、城乡建设维护税、教育税附加、房产税、土地增值费、企业所得税、契税、印花税等。,一、房地产开发项目营销收入分析估算,从投资分析的角度出发，市场分析与预测的最终目的就是对投资项目租售方案的确定、租售价格的确定和营销收入与的估算。,1、售租方案 房地产项目应在项目策划方案的基础上，制定切实可行的出售、出租、自营等计划即售租方案。售租方案内容：A、售租方式、售租比例 B、可售租面积 C、售租进 度计划及各计划进度内售租量 D、售价、租金 E、收款计划,2、售租计划（程序、步骤）A、确定项目计算期（销售、出租）B、进行各项分析（售租计划、收款方式）C、确定各期销售比例、销售数量 D、确定价格、收款方式 价格：a、期房/现房 b、区位；收款方式：a、一次性付款 b、按揭付款 c、分期付款 E、编制售租计划表与资金回收计划表,详细的租售方案制定方法和租售价格的确定方式将在本书的第八章予以阐述。,3、销售和出租经营收入 房地产投资项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入和自营收入。,销售收入包括土地转让收入、商品房销售收入和配套设施销售收入。销售收入=可出售建筑面积销售单价 租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。租金收入=可出租建筑面积租金单价 自营收入指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。,注意：空置期（项目竣工后暂时找不到租户的时间）和出租率对租金收入的影响。,没有考虑空置率或出租率的租金收入叫潜在总收入；考虑了空置率或出租率以后，从潜在总收入中扣除空置和租 金损失，再加上其他收入，就得到了该物业的实际总收入；如果再考虑出租期的运营费用，则租金收入就是净租金收入。,三者的关系表示如下：潜在总收入=可出租面积单位租金 实际总收入=潜在总收入（1-空置率）+其他收入=潜在总收入出租率+其他收入 净经营收入=实际总收入运营费用,目前我国房地产开发投资中涉及到的费用主要指销售费用和出租经营费用。目前我国房地产开发投资中涉及到的主要税金包括营业税、城市建设维护税、教育费附加(通常也叫两税一费)、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、土地增值税、契税、印花税。税金的计算方法需要根据国家税收管理政策和项目投资与成本、收入的基础数据估算。,二、房地产开发项目税费分析估算,（一）、销售费用及出租经营费用估算 1、销售费用（1）、销售费用内容：广告费、代理费、服务费宣传费等。（2）、销售费用计算：销售费用=销售收入适用百分比（3%5%）2、出租经营费用（1）出租经营费用内容：广告费、代理费、打印费、宣传费、物料消耗费等（2）、销售费用计算：出租经营费用=年出租收入适用百分比（20%）,（二）、税金估算 1、营业税金及附加 营业税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城乡建设维护税、教育费附加（通常也叫两税一费）。目前营业税的税率是5%；城乡维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差别，纳税人所在地为市区的，税率为7，纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1；教育费附加的税率一般为3%4%。计算公式如下 营业税=营销收入5%城乡维护建设税=营业税 7%(5%、1%）教育费附加的=营业税 3%4%两税一费=营销收入 5.5%,2、房产税 房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次减除1030%后的余额为计税依据计算缴纳。计算公式如下：A、房地产属个人所有且进行自营活动 房产税=70%房产原值税率（1.2%）B、对房屋进行出租 房产税=租金收入税率（12%）,3、土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得增值额为征税对象征收的一种税。计算原理如下：,土地增值税实行四级超额累进税率，从30%60%。（1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。综上所述，可将土地增值税的计算列出表格,土地增值税计算表,财务费用利息能按清算项目计算且有银行机构证明的，据实计算，其他费用按2.1+2.2的5%计算。财务费用利息不能按清算项目计算或无银行机构证明的，三项费用合算，按2.1+2.2的10%计算。,公式一:土地增值税税额=（各级距的土地增值额适用税率）公式二：土地增值税税额=增值额税率-扣除项目金额速算扣除率各级税率对应的速算扣除率30%0 40%5%50%15%60%35%注意：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征增值税。,例：某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额（假设考虑了所有应扣除因素）为100万元，试计算其应纳土地增值税的税额。解：（1）计算增值额为：400100300万元（2）计算增值额与扣除项目金额之比：300100=300%由此可见，增值额超过扣除项目金额的200，分别适用30、40、50、60四档税率。,（3）计算各档土地增值税的税额：增值税额未超过扣除项目金额50的部分，适用30的税率，税额为：100503015万元；增值税额超过扣除项目金额50但未超过100的部分适用40的税率，税额为：100（10050）4020万元；增值税额超过扣除项目金额100但未超过200的部分，适用50的税率，税额为：100（200100）5050万元；增值税额超过扣除项目金额200的部分，适用60的税率，税额为：300（100200）6060万元。（4）土地增值税的总额为：15205060145万元 或 30050%-10015%=135万元,4、企业所得税 企业所得税是对境内企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。计算公式如下 企业所得税=应纳税所得额25%增值税课堂练习：某纳税人转让普通标准住宅所取得的收入为670万元，其扣除项目金额为320万元，试计算应纳土地增值税税额。某开发公司在一城市建造并出售一写字楼取得860万元收入。该楼建造拿地花150万元，房屋开发花250万元。该楼贷款项目清单不详，开发费用扣除比例取8%。试计算该公司转让该写字楼应纳土地增值税税额。,附加：销售收入、出租收入、自营收入与经营税金及附加报表 在进行房地产项目时，应按期编制销售收入与经营税金及附加估算表、租金收入与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表。其表格形式见表,销售收入与经营税金及附加估算表 单位：万元,出租收入与经营税金及附加估算表 单位：万元,自营收入与经营税金及附加估算表 单位：万元,5.4 房地产开发项目财务评价,5.4.1 财务评价概述,房地产项目财务评价是指分析评价人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。财务评价的基本程序包括：搜集、整理和计算有关基础财务数据资料；编制基本财务报表；财务分析指标的计算与评价；进行不确定性分析；财务分析结论。财务评价的重点是基本财务报表的编制和财务分析指标的计算与评价。,5.4.2 财务分析基本报表,财务分析基本报表主要有现金流量表、资金来源与运用表、利润表、资产负债表。财务分析的基本原理就是从基本报表中取得数据，计算财务分析的各项指标，然后与基本参数作比较。注意：各种基本报表之间存在的密切联系,5.4.3 财务分析指标,财务分析指标根据出现时代的不同，划分为传统财务分析指标和现代财务分析指标，目前最常使用的是现代财务指标。,（1）传统的财务分析指标主要包括收益乘数、财务比率、盈利能力指标、回收期指标。,传统财务分析指标构成图,现代财务分析指标构成图,（2）现代的财务分析指标包括：静态分析指标和动态分析指标。,财务分析指标和基本报表的关系：,5.5 不确定性分析和风险分析,5.5.1 不确定性分析,不确定性分析主要是分析开发项目评估中所选变量的估计值与实际情况发生差异时，该项目盈利能力发生的变化或变化的程度。不确定性分析主要有临界点分析和敏感性分析两种分析方法。,（1）临界点分析,临界点分析又称之为盈亏平衡分析，是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。对于投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，即盈亏平衡点(Break Even Point,BEP)。在这一点上，销售收入与总成本费用相等，既不亏损也不盈利。临界点分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。临界点分析的数学模型是：,Z=PQ（1r）CVQCF 式中：Z为利润；P为单价；Q为产（销）量；r为销售税率；Cv为单位变动 成本；CF为固定成本。,将销量、成本、利润之间的关系反映在直角坐标系中，即形成临界点分析的图解：,注：C为总成本；CV为可变动成本；CF为固定成本；S为销售收入；Q为产（销）量,（2）敏感性分析,敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析的方法。敏感性分析的一般步骤是：,确定影响因素确定分析指标敏感性分析计算,敏感性分析包括单变量敏感性分析和多变量敏感性分析，单变量敏感性分析是敏感性分析最基本的方法。,下面是某项目的单变量敏感性分析表和分析图，依次设定售价、单位变动成本、固定成本和销量单方变动的情况下，计算该项目的利润额，据此判断各变量对项目整体盈利性的影响。,5.5.2 风险分析,房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性4个方面。通常情况下，人们往往把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。风险分析的过程主要包括风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。,风险分析的主要方法是概率分析法和蒙特卡洛分析法。,（1）概率分析法,概率分析的步骤概率的确定方法客观概率是在某变量过去长期历史数据基础上，进行统计、归纳得出的。主观概率是指决策者不以对过去数据的客观分析为基础,而以某种主观判 断来确定预测对象在未来会发生的各种可能性的方法。注意：由于房地产投资项目评价中常常缺乏足够的历史统计数据，因而大部分都不能通过客观概率来表达，在实际工作中多使用主观概率。,例如，已知某地区房地产开发项目的工程发包价和建造成本自1985年2000年的变动情况，通过归纳后，预测2001年2005年间承包价的上涨率大约为每年8%，建造成本的上涨率大约为每年6%7%。,在此基础上进一步分析了20012005年间该地区房地产开发项目发包价和建造成本上涨情况的各种可能值，以及出现的可能性（概率）。以建造成本为例，分析结果如下表所示。此种分析所得即为主观概率。,（2）蒙特卡洛法,蒙特卡洛法也叫模拟抽样法，借助于真实分布中的抽样来模拟一个房地产投资全过程，使模拟系统中的各个经济变量及时间与过去的实际情况相对应。蒙特卡洛法的实施一般分为三个步骤：蒙特卡洛法的要点是需要准确估计各因素的变化范围以及各因素变化的概率。,4.6 房地产投资决策,4.6.1 投资方案分类,投资方案的类型很多，根据多个方案之间的经济关系，可以分为互斥方案、独立方案和混合方案等三类。,互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其他方案就必须被排斥的一组方案。独立方案是指一组互相独立、互不排斥的方案。混合方案是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情况。,4.6.2 方案的比选,（1）方案比选中常用的分析指标,差额投资收益率（R）差额投资收益率是单位追加投资所带来的成本节约额，也叫追加投资收益率。其表达公式为：,式中：R为差额投资收益率；C1、C2分别为两个比较方案的年经营成本；I1、I2分别为两个比较方案的总投资。,差额投资回收期（P）差额投资回收期是指通过成本节约收回追加投资所需的时间，有时也叫追加投资回收期。其表达式为：,式中：P为差额投资回收期；I1、I2分别为两个比较方案的总投资；C1、C2分别为两个比较方案的年成本。,净现值（NPV）净现值是投资项目净现金流量的现值累计之和。用净现值进行方案比选的方法叫净现值法，有时也叫现值法。其表达式为：,式中：NPV为净现值；CIt为为第t年的现金流入量；COt为第t年的现金流出量；t为项目计算期（t=0，1，n）；i为行业或部门基准收益率或设定的目标收益率。如果判断项目的可行性，则NPV0的拟建方案是可以考虑接受的；如果进行方案比选，则以净现值大的方案为优选方案。,净现值率（NPV）净现值率是投资方案的净现值与投资现值的比率，它表明单位投资的盈利能力和资金的使用效率。由于用净现值指标进行多个项目的比选时，没有考虑各个项目投资额的大小，因而不能直接反映资金的利用效率。,式中：NPVR为净现值率；NPV为净现值；Ip为投资现值。在进行方案比选时，净现值率大的方案为优选方案。,差额投资内部收益率（IRR）差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。其表达式为：,式中：IRR为差额投资内部收益率；（CI-CO）t为投资大的方案第 t 期净现金流量；（CI-CO）t为投资小的方案第t期的净现金流量；n为开发经营期。,等额年值（AW）将项目的净现值换算为项目计算期内各年的等额年金就是等额年值。用等额年值来进行多方案比选的方法就叫做等额年值法。等额年值是考察项目投资盈利能力的指标。其表达式为：,从其表达式可以看出，AW实际上是NPV的等价指标。也可以说，在进行方案比选时，等额年值大的方案应为优选方案。,费用现值（PC）把项目计算期内的各年投入（费用）按基准收益率折现成的现值就是费用现值。用费用现值进行方案比选的方法就叫费用现值法。它是一种特定情况下的净现值法。其表达式为：,式中：C为第t期投入总额；B为期末余值回收；n为项目的开发经营期。在进行方案比选时，以费用现值小的方案为优选方案。,等额年费用（AC）把项目计算期内的各年投入（费用）按基准收益率折现成的现值就是费用现值。用费用现值进行方案比选的方法就叫费用现值法。它是一种特定情况下的净现值法。其表达式为：,在进行方案比选时，以等额年费用小的方案为优选方案。在效益基本相同或相似的项目之间进行投资方案比选时，主要考虑项目的投资额及未来的维护、使用成本额。由于这二者发生的时间不同，常需要通过动态等值变换，换算为费用现值或等额年费用，所以产生了上述两种方法。,（2）方案比选中应注意的问题,费用现值和等额年费用指标在进行方案比选时，除了常用在效益相同或基本相似的房地产投资项目方案比选中以外，一般没有其他的限制条件，而净现值、净现值率和内部收益率三个指标则有一定的限制条件。,4.7 房地产投资分析运用,4.7.1 房地产投资分析运用领域,项目可行性研究 项目申请报告,目的不同 角度不同 内容不同 时序不同 法律效力不同,项目可行性研究报告与项目申请报告的区别主要体现 在以下五个方面：,4.7.2 可行性研究报告主要内容,房地产开发项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容包括：,项目概况 市场分析 项目建设条件 建设方案比选 节能评估 物资供应 投资估算和资金筹措 财务评价 不确定性与风险分析 结论与建议,4.7.3 项目申请报告主要内容,项目申请报告是投资主体为获得政府投资计划管理部门对投资项目进行许可而编制的申请材料。项目申请报告主要包括以下内容：,申报单位及项目概况。发展规划、产业政策和行业准入分析。节能方案分析。建设用地、征地拆迁和移民安置分析。环境和生态影响分析。经济影响分析。社会影响分析。,房地产投资主要有房地产开发投资与房地产置业投资两大类，这两类投资是基于不同的投资目标，并且有部分房地产开发企业在投资策略中也在保证现金流的基础上侧重开发并持有物业进行经营。对于这两类不同的投资方式，投资分析的侧重点有哪些不同？房地产投资分析在分析指标上该如何进行选择？,讨论,