中国养老产业及养老地产开发专题研究报告.ppt

中国养老产业及养老地产开发研究专题,专题背景,通过收集和整理美国、日本、台湾的金融投资、养老机构、养老建筑设计、养老机构的管理者和养老地产开发商第一线的专家的经验，得出本文养老地产的开发、设计和运营、管理方面的知识。,我国已经步入老龄化社会，老年人基数庞大，增长非常快。2009年老年人达到1.67亿，我国面临老年人带来的很多挑战，养老成为重要的问题，全国老年机构协会只能满足1.59%的老人入住，而且设施比较落后。近年来养老地产也逐步兴起，但是过程中遇到了很多困难，同时出现了很多问题，影响了养老地产健康发展。,政策支持,十二五规划政策建设,1、制定专业养老规划 规定以行政区域为单位的最低养老保障规划结构,2、制定优惠政策 鼓励养老服务体系建设,3、制定养老评价机构 政府参与养老目标,4、成立了社会福利协会,一 老年人居住生存环境的模式，二 居住环境的设计模式，三 康复设计模式，四 文化服务设计模式，五 养老服务机构管理模式，六 老年人护理管理模式，七 养老机构和老年人信息化管理模式，八 所有的养老机构人才培训管理模式。,养老服务产业和养老服务平台的研究和研发,融资渠道,保险资金与养老社区结合是体现人文关怀的商业创新,美国的养老社区和养老机构的起源也是宗教组织发展起来的，也有一些市场化的运作组织，现在基本上是1：1的比例。,保险融资渠道开发的模式,2009年泰康拿到了中国保监会正式批准保险行业的第一个养老社区投资试点项目。,以美国CCRC的模式作为拷贝的模板，它代表着现代养老社区的健康、医疗及护理服务与养老保险结合起来的模式，以规模化、人性化的社区为中心，形成一个解决养老筹资和专业医疗、护理服务等问题的模式，体现退休人群现代生活方式的完整服务体系。,一日之城、一生之城,活力生活（55-65）、独立生活（65-70）、协助生活（70-75）、专业护理（75-80）、记忆障碍（80-85）,现状问题,建筑模式像医院、地点偏僻不方便、与社区脱离没有生命力、规模太大形成造城模式、生态的不适应、持有型养老房地产项目的回报、房地产销售概念型项目的回报、与服务的衔接考虑不够。这些都是我们目前存在的共性问题。,国内和国际不成功养老机构和养老社区存在的问题：,消费需求,高龄老人有一些特殊需求，医疗、护理、日生活照料、健康料理等等方面，针对老年人需求不同类型的支持主要有医学治疗、康复辅助技术、交通服务、居家护理服务、住房改善、长短期照护机构、特殊房屋和活动场所等等。,市场需求,2、通过对国内市场的研究，我们在核心城市进行调查，大多数中产阶级以上的人希望到社区养老，他们的理解是愿意离开家庭到机构养老。,1、我们国家一共有老人1.67亿，占全国总人口的12.5%，而且每年在以3个百分点 的速度增长。,一是活力成人社区，这就是休闲养老的社区，给老人打造一个非常温馨的家；二是持续照料型退休社区，根据不同的照料需求可以到不同照料的住宅来居住，这样可以让他安心、安全的渡过晚年；三是独立居住型住宅；四是借助式居住型住宅；五是痴呆症照料区域；六是医疗护理型机构；七是日间活动中心.,养老社区的类型,成功开发养老地产的6个要素,一 市场调研,要真正问一问服务对象要的是什么，包括老人、子女、邻里，包括竞争环境分析、投资的分析和财务的预算；,二 确定项目定义和服务,很多开发商知道有什么需求就开始设计，实际上设计所也是要在整个项目的定义和服务定义之后设计的，不是拿到一些数字就知道需求是多少的，还是要认认真真做前这几步的研究；,三 设计和建设结合调研,成功开发养老地产的6个要素,六 评估管理,四 培训和招聘,要看什么时间进行管理人员、服务人员的培训.,养老机构的服务体系，也要注意有日间康复的体系、日间活动的体系。住在这里面的有上千个老人，让他们住在独立居住的住宅里面，如果需求有增加的话，我们要考虑怎么建立公共服务的管理体系，把服务输入他们的家庭。,五 运行和管理计划制定,我们最后的服务要落到实处，还要有最后的评估管理.,成功开发养老地产难点因素,一、科技和知识管理。,二、成本控制和过程改进。,三、员工的问题。培训机制,四、居住者的流失。客户细分,养老建筑设计特征,第一类，活跃老人住宅。这类住宅要求入住者至少有一位是55岁以上，他们对老人的吸引力是自己不用维护房子，有完善的配套设施。,第二类，自理型老年住宅。一般是服务62岁以上的老人，他们的日常生活完全可以自理，这种住宅提供的配套服务包括打扫屋子、提供饮食和相应的服务设施，这种可以是政府资助的低收入住宅。,第三类，半自理老年住宅，也叫协助型老年住宅。提供更高一级提供个人需求护理，包括帮助穿衣、提醒吃药和在需要的时候喂饭等，提供24小时护理，包括很多配套设施，包括图书室和绘画室等等。,第四类，介护型老年住宅。是为需要持续和24小时护理的老人准备，他们一人一间房或者合住，早期这种住宅按照医院模式建筑的。现在有一种新的模式，是温室建筑，我后面也会讲到。,第五类，患老年痴呆症老年住宅。要求在24小时内提供持续照料，同时鼓励老人自理生活。,第六类，持续照料退休社区（CCRC)。把以上住宅集中在一个社区里面，让老人随着年龄的增长在一个社区里就可以转换社区的类型。,海丽缇娜,1、分三期建设 每期均以自理型为主2、要把公共设施放在社区位置，减少老年人走路的距离 3、首期需建设介护型住宅，,有护士护理的老年住宅通常第一期就要建设，确保最初的住户在最初的时候介入，房间是在两边的，只有很少的公共设施。这个项目试图创造一种不同的模式，舍弃了中央护士站，在不同的地方建设多个小型护士站，这是当前最新的发展趋势。这种最新的趋势叫温室型老年住宅，是介护型的住宅，创造更佳的环境，宗旨是少一些医院的感觉，让居民拥有更多的自主权。这种住宅鼓励居民多参加日常生活，比如说帮助做饭和洗衣服。,设计细节,自理型老年住宅设计中有一个问题，包括电器插座是14英寸不是普通的18英寸、降低橱柜的高度，所有这些对活动能力降低的老人来说都是必须的。在浴室设计方面要有加高的马桶、加高的洗脸盆和加高的毛巾杆，因为老人摔倒时会抓毛巾杆。在走廊一侧安装栏杆，这样可以帮助老人找到回来的路，其他的办法还包括把走廊涂成不同的颜色或者摆放大型艺术品。公共设施是小区的中心，通常包括主餐厅、酒廊、酒吧、图书馆、便利店、工艺美术手工作坊、管理办公室、市场营销办公室等等。,无障碍设计,健康中心,健康中心不仅促进老人的身体健康，也有助于他们的身心建设。在社区中合理布置、方便使用设施。健康中心一般放在半自理型和介护型的中间，这是一个不成文的规定，为的是使各种人员不交叉。社区健康中心通常包括一个15米长9米宽的室内游泳池，方便老人做有氧运动，还会有升降机来方便体弱的老人出入。健康中心内的其他设施还有健身房，这个空间也可以用于健美操或者舞蹈工作室。其中还包括物理治疗室，配备专门的设备，协助做过手术的老人进行康复理疗，也可以帮助半自理型老人进行恢复体力训练。还有美容美发店，作为按摩场所的一部分。还有一个小诊所，在里面为居民进行例行的体检和检查。,养老住宅发展趋势,第一个新趋势，创建多个餐饮场所，包括开放式的厨房、咖啡馆、熟食店，同一时间这些场所都会向公众开放。,第二个新趋势，过去十到十五年美国老人单人住房面积逐渐的增大，现在大家觉得每个单元其实应该减少一些，配合更合理的设计，提高使用率和标准化率，特别是厨房和浴室。新一代老人更加活跃，他们待在自己单元的时间会很少，他们不愿意花很多钱买很多单位，这样发展商可以降低建筑成本，如果总建筑面积相同就可以建筑更多的单位。,第三个新趋势，创建有多种用途的空间，这对新建和改造项目都适用，你可以把无线上网的咖啡厅和图书馆相结合，还可以把酒吧和功能区相结合，这些对老人有吸引力，同时又减少了开发成本。,第四个新趋势，越来越多的老年住宅建在市区，这些出生在婴儿潮的老人有积极的生活方式，要求丰富的业务生活、多种餐饮组合，喜欢和外界交流。由于城市的土地造价高，靠近城市的老年住宅很多是高层建筑。如美国波特兰市，这种项目一般在公共交通附近，比如说有地铁，这样方便老人出行，还方便员工上下班。,适合中国国情的养老建筑,一、保障方式对养老建筑设计的影响,1、以日本为例，社区中的小规模多功能服务设施是日本政府提倡的。这个小区有很多功能的服务，包括小规模、近距离、全天后、一站式、多功能的服务。小规模多功能的设施上来以后，以后是政府的保险支持，老人有病自己没法支付你，而是保险来支付。,二、生活习惯的差异对养老建筑设计的影响。,2、向台湾以及香港学习，建设以普通养老社区为主。,3、老人的独立生活需求及就近照顾子女的需求。,1、中国人对养生特别注重养气。需要集中的锻炼场所。,2、中国人对建筑朝向的要求,专家对厨房建议有三级，屋子里有小厨房、公共的小厨房和大的厨房。日本的厨房干净极了，都是有一些自助的，这在中国难以做到。,3、中国人的烹饪特色对厨房的要求高,台湾的养老地产开发模式,年满55岁才可以入住，一般只住不卖。200人以下的小规律发展模式经营者要提供一个像家的感觉，强调福利、休闲、医疗、保健综合服务的模式。,银发族是比较高水平的服务，它的服务对象是金字塔顶端的银发长者，但是这个费用有点高。里面的住民年纪都80岁了，这样的情况下如何照顾这个发展，怎么去架构这个策略，或者是互补性的资源建立，通过这些来保证竞争的优势。银发族和养生、医疗式经营组合，这是强调银发族养生的文化，有相当完整的连续性系统，也有丰富的管理经验、互补性资源和策略等等，都是以企业内部的管理为主。以台湾最大财团的背景，有那么的管理经验，但是绩效好像没有做出来，这就让很多民间的企业跨在门外，不敢进来做，这是目前的状况。,银发族五星级饭店式住宅模式,有一种是银发族与政府委托式经营组合，采取多点零售、多层体系的模式，很多专门做政府委托的案例，所以规模很大，赢得了政府的信任，交通也很方便。品质都是很好的，每次的评价都是优等的。他是用政府的资源在连接，基本上没有什么缺点，基本上是一个社会机构，资金的筹措和发展都是比较靠前的。因为都是终端的机构，所以主导性常常被政府牵动了很多。,其中一种模式是银发族跟多据点旅居度假住宅式经营组合，他采取多个点，跟很多家度假住宅联合起来，这些集团资金很雄厚，他们以休闲养生为主，他们采取的是惠民制，这是在台湾很特别的模式。,北京太阳城的养老地产模式,北京太阳城探索了有十年之久的老年公寓的案例。北京太阳城是从1998年开始构想的，2001年开始建设，到现在基本上已经建设完成了。,北京太阳城占地42万平方米，这里保证居家式养老、租住式养老、爱心护理院、医院和超市等商业配套设施。太阳城已经初步形成了集餐饮、娱乐、养生、保健于一体的养老服务产业链。在32万平方米的建筑中，有24万是住宅，共有1600个单位，这里全部出售一空。现在社区入住率达到90%以上，已经成为老人家庭第一居所。,北京太阳城把一个社区当做一个产业链，作为阶段性的发展目标，相继在太阳城里成立了太阳城房地产开发公司、银龄老年公寓、爱心护理院、阳光商业广场、物业管理公司、渡假村、奥林匹斯俱乐部和太阳城医院，这是相互作用围绕老年人的连锁型姊妹组合。,北京太阳城老年社区、老年公寓之所以成功的最重要的方面，那就是医疗方面。,北京太阳城养老产业发展特色:,家庭养老与社会养老相结合、公益事业与市场运作相结合、孝道文化和现在的和谐社会相结合。,