淄博黄金购物中心项目市场调研及定位分析报告161p.ppt

,2011/02,谨呈,山东淄博黄金国际购物中心项目市场调研及定位分析报告,山东德泰堂置业有限公司,一.宏观经济,二.项目概况,三.市场研究,四.潜在竞争,五.借鉴案例,目 录,六.定位建议,七.概念方案,八.经济测算,宏观经济,一,淄博：位于山东半岛中部，是山东省第三大城市和最大的工业基地南与泰山毗邻北与黄河相依东与潍坊市相接西靠济南和莱芜 淄博市辖6区（张店、淄川、博山、周村、临淄区、高新技术开发区），3县（桓台、高青、沂源县）,淄博市,城市区位,铁路以胶济线和淄八、淄东线为主干，成“十”字型贯通全市；济青高速与滨博高速形成第二个“十”字型主干，横贯全市东西南北；淄博周边有青岛港、烟台港、东营港等重要出海港口，市中心距济南国际机场70公里，空运、海运十分便捷,淄博初步形成了高速化、网络化的现代交通格局区域共同发展的效应开始显现,淄博交通,滨博高速,滨博高速,济青高速,济青高速,山东省土地面积占全国总面积的2%（即15.71万平方公里），居民人口 9417.2万人约占全国总人口的7%2008年度山东省实现GDP31072.1亿 元，占中国当年GDP总量的9%从发展速度看，2008年山东省GDP 增长率为12.1%，高出全国3.1个百 分点。此外，当年财政收入总额为 1956.9亿元，占全国的3%,人口,面积,绝对值,占全国比重,9417.2万,15.71万平方公里,社会消费品零售总额占全国,国内生产总值占全国,财政收入占全国,人口密度大，GDP高于全国发展速度,山东省概况,资料来源：山东/中国统计公报,淄博市土地面积占山东省总面积的4%（即5965平方公里），居民常住人口 504.51万人（约占全省总人口的5%）2008年度淄博市实现GDP2316.78亿元(全省排第5位),占全省当年GDP总量 的7%；从发展速度看，2008年淄博市 GDP增长率为13%。此外，当年 财政收入总额为114.69亿元，占全省 的6%,人口,面积,占山东省比重,504.51万,5965平方公里,社会消费品零售总额占全省,国民生产总值占全省,财政收入占全省,淄博市经济发展稳定、快速，GDP近三年的增长率平均在14.9%,绝对值,资料来源：淄博/山东统计公报,淄博概况,资料来源：淄博统计公报,淄博市2008年户籍人口达420.62万，比2007年增长1.03万人,人口分析,淄博市2008年GDP达到2316.78亿元，位列全省第五名，2008年人均GDP达52036元，位列全省第四名 近三年淄博市GDP平均增速为14.9%（全省GDP增速：13.7%）,近三年淄博市人均GDP平均增速为15%，城市发展潜力大,GDP/人均GDP对比分析,山东省各城市GDP排名（前十位）,山东省各城市人均GDP排名（前十位）,资料来源：淄博/山东统计公报,淄博市全社会固定资产投资在2008年达到807.97亿元，比2007年增长24.9%，投资规模大幅放量 近三年固定资产投资平稳增长，平均增速为8.3%,固定资产投资分析,资料来源：淄博统计公报,三产分析,2008年淄博市第一产业占GDP的3.5（82.18亿元），第二产业（重工业）是淄博的支柱产业，占GDP 的64.8（1500.45亿元），第三产业占GDP的31.7（734.15亿元）淄博市第二产业（重工业）发展较快，第三产业发展较为平稳近三年淄博三产发展保持平稳增长,2008年淄博市的社会消费品零售总额达729.62亿元 淄博市近年来社会消费品零售总额呈现较快的增长趋势（近三年淄博市平均增速19.2%），商业发展迅速,社会消费品零售总额分析,资料来源：淄博统计公报,2008年淄博城市居民人均可支配收入达17629元，人均消费性支出达11447元，呈现出较快的增长势头，分别增长11.2%和12.3%,可支配收入与消费性支出分析,资料来源：淄博统计公报,淄博工业实力雄厚，是山东省最大的工业基地、鲁中商品集散地和物流中心，已形成以重工业为主体，大中小企业相结合，城乡一体化发展的格局,产业发展,作为全国重要的石油化学工业基地,化工行业是淄博市最具比较优势的产业之一，全市共有化工生产企业1400多家,限额以上400余家,其中齐鲁石化、大成农药为上市公司。全行业年销售收入近千亿元,涉及石油化工、有机化工原料制品、合成树脂、各种中间体和助剂等十几个领域2000多个品种、4000多个产品,多品种配套发展的基础已经形成,淄博有着独特的优势。现有陶瓷生产企业300多家,年生产能力8亿件,形成了包括日用陶瓷、工艺美术陶瓷在内的门类齐全的产业体系。华光陶瓷公司是国内同行业首家上市公司,硅苑科技公司生产的“中华龙”系列产品和淄博工陶集团的合成骨质瓷成为中南海、钓鱼台等国宾馆的国宴用瓷。2004年9月,中国轻工业联合会、中国陶瓷工业协会授予淄博“中国陶瓷名城”称号,为淄博陶瓷产业的发展注入了新的活力,日用陶瓷,化工产业,产业发展,机械冶金,目前,全市机械行业产品主要以泵类产品、交流电机、牵引电机、磨料磨具等为重点的通用机械设备为主,以轻型汽车、造纸机械、化工设备为重点的专业机械产品是淄博市机械工业的主导产品,在产量、品种、质量等方面居国内同行业前列。淄博的冶金行业基础雄厚,重点企业主要有山东铝业股份有限公司、万杰集团钢铁股份有限公司、山东宏达冶金有限公司、张店钢铁厂、淄博钴业股份有限公司等,其中山东铝业股份有限公司为上市公司。冶金行业产品类型主要以钢铁及制品、氧化铝、铝合金、电解铝、不锈钢等为主,市现有各类电子工业企业150家。在全部电子产品中,电子元器件、电子材料等基础类产品约占55%。石英晶体器件生产能力居国内第三位,片式二极管生产能力居国内第一位,陶瓷覆铜板等电子陶瓷产品的产量及技术居业内先进水平,电子产业,淄博是全国第一家国家级综合性新材料成果转化和产业化基地,现有新材料企业147家,在无机非金属材料、有机高分子材料、金属材料、纳米材料等领域已形成一定基础和规模。石英晶体谐振器、氧化铝陶瓷基片、氟系材料等产品的研发生产在国内居领先地位,新材料产业,城市地位,经济发展,城市人口,资源城市随着一体化程度的增加，区域发展的协同效应更加明显,GDP总量08年排名在山东省的第五名，人均GDP山东省内排名第四位,人口规模较大，常住人口占绝对比例,城市发展潜力大本地化特色强,产业发展,工业化城市，第二产业发达,小结,项目概况,二,地处以黄金国际商业街区为中心的城市新型商圈，未来商业价值潜力巨大,项目位置地块位于淄博市张店区华光路黄金国际商业街区中心地段：东至西六路、北至联通路、西至世纪路、南至华光路,本项目,项目位置及地块条件,地块指标,地块周边,世纪路,西六路,本项目,联通路,华光路,拟建百货,TESCO,地块周边,TESCO,备注：B2层高3.6米，B1层高5.4米，F1层高5.4米，其余各层建筑层高4.8米,地块周边,TESCO,地块周边,项目进度,TESCO,道路系统,围绕项目周边横向有华光路、联通路；纵向有世纪路、西六路、西五路；本项目周边交通路网四通八达，道路宽度4-6车道；城市各区域车辆方便到达本项目,世纪路,西六路,本项目,西五路,联通路,华光路,公交系统,项目周边有 路公交车通过周边道路经过本项目周边移动大厦站；有 路公交车通过周边道路经过本项目周边西六路北首、莲池公园站；有 路公交车通过周边道路经过本项目周边美达集团、莲池小学站；有 路公交车通过周边道路经过本项目周边西班牙风情街站；公交站点发达，公交便利度较高,123,137,34,2,121,126,世纪路,西六路,本项目,西五路,联通路,华光路,90,139,160,159,160,项目位于黄金国际商业街区：现状：以传统商业及高档住宅为主导地位的区域未来：一个更高端、更全面、标志性的物业提升整体品质,世纪路,西六路,本项目,西五路,联通路,华光路,莲池公园,富邸大酒店,金丽花园,金丽大厦,道庄小区,中国建设银行,民泰大酒店,张店区第七中学,九级塔花苑小区,联通营业厅,世纪花园,美达花园,世瑞苑小区,莲池小区,义乌小商品城,政通超市,丽景源大酒店,淄博市职业学院,大润发超市,齐泰花苑,瑞丰苑小区,瑞景苑小区,黄金国际,西班牙风情街,周边物业,住宅人口,项目周边的住宅小区较为密集，以中高档次商品住宅为主；随着未来周边商品房供应量的增加，特别是黄金国际的热销，潜在的消费者不断增加，消费市场潜力巨大；周边小区位于张店区商业及交通发达区域，其小区内人群综合素质较高，消费水平较高，消费空间有待进一步开发,在售,已售,地块处于华光路，目前该 区域商业项目少，商业氛 围不够浓厚,SWOT分析,市场研究,三,淄博市商业发展历程,第一阶段：（1985-1995）有计划的商品经济下的启蒙发展期，淄博商业发展初现雏形,第二阶段：（1995-2002）市场经济过渡的突破发展期，日照商业健康有序的蓬勃发展，各区域核心商圈基本成型,第三阶段：（2002至今）日照市商业市场进入高速发展时期，旧商圈改造及新商圈的建设，传统商业格局发生悄然改变,淄博市商业市场未来发展格局,淄博市中心城区商业网点规划的实施，使淄博市商业格局发生天翻地覆的变化 规划将分为近期规划（到2010年）和远期规划（2011年2020年）主要规划内容：市、区、社区级商业功能体系、大中型商业零售网点、大中型酒店、商 业街、商品交易市场、物流园区等六大部分内容。规划目标：至2020年，将淄博建成立足鲁中、面向山东、辐射华东的区域性现代化商贸中 心和物流中心。,淄博市商业市场未来发展格局,老城区未来发展远景规划 将以美食街、金晶大道、共青团西路为依托，提升原有商业物业档次，扩大商业辐射范围 商圈功能：形成一个扁平的”口”字形商圈，以淄博商厦、青岛利群、银座商城、金帝购物广场为骨 干，成为服务全区，辐射全市的重要区域新城区未来发展远景规划 将以华光路为骨架、西十路为依托，以新城核心区为磁心，发展规模为20万平方米以上的市级商业副 中心 商圈功能：与老城区市级商业主中心一起，构成了淄博中心城区商业架构的双轮高新区未来发展远景规划 建立城区北部商业中心，地理位置在世纪路与南营路路口附近，中润社区北侧 商圈功能：主要以服务于本地域内居民购物需求为主。商业物业发展方向将以购物、餐饮为主，商业 项目功能齐全、档次适中。鼓励设置专卖店、超市、便利店，适度设置专业店、百货店、餐饮店,张店区商圈分布,三大商圈：美食街商圈 银座商圈 大润发商圈,美食街商圈,大润发商圈,银座商圈,本项目,张店区代表性项目,代表性项目：商业零售企业：1.淄博商厦 2.金帝购物广场 3.银座商城 4.大润发超市 步行街：A.美食街商业街 B.西二路商业街 C.共青团路商业街 D.新世界商业步行街,2,3,4,A,B,C,D,本项目,1,张店区商圈分析,张店区商圈分析,美食街商圈,地理位置：东接金晶大道，西至柳泉路商圈组成：由淄博商厦、利群购物广场、振华商厦和 美食街沿街的品牌店共同构成了淄博市的 市级商业中心，成为淄博最核心的一级商 圈,1、淄博商厦 2、美食街沿街商铺3、利群购物广场 4、振华商厦5、国美电器,商圈主要商业项目：,1,5,2,4,本项目,3,张店区商圈分析,美食街商圈,典型商业概况淄博商厦,淄博商厦外立面（正在装修）,淄博商厦内部,通往超市电梯,品 牌 店,张店区商圈分析,美食街商圈,典型商业概况淄博商厦,张店区商圈分析,美食街商圈,典型商业概况淄博商厦,淄博商厦是淄博市零售业龙头企业，是国家认定的大型商贸企业集团，山东省政府重点扶 持的骨干企业集团，山东省规模最大的民营流通企业之一，其经营范围相对广泛，目前 在当地熟知度较高、接受度最强，业态分布含超市、百货及餐饮等 品牌档次定位 中高档，品牌比例约为高中低=3:5:2 重视品牌档次组合，价位及款式相对适中 商场销售情况分析 提袋率16只（时间：2010年1月20日 星期三 中午11：30-12：00 天气：大雪）备注：此数据不含超市，因淄博商厦客流高峰为平日18点至21点及逢周六、日，且逢当日 降大雪，购物热情也受到影响，如上提袋情况仍算乐观,张店区商圈分析,美食街商圈,典型商业概况利群购物广场,商场外立面,商场内部,运动区,张店区商圈分析,美食街商圈,典型商业概况利群购物广场,定位中低档的利群经营情况良好，但次于同商圈的淄博商厦,张店区商圈分析,美食街商圈,典型商业概况美食街沿街商铺,美食街，源于1991年9月20日，作 为一条承载着淄博商业梦想的“金 街”，淄博人无不引以为荣。特别 是经过16年多的市场洗礼，美食街 现已成为淄博的商业品牌 美食街长800米，业态以服装、餐饮、通讯产品为主，租金价格在淄博无 处能及，价格区间3.5-9元/平米/天，且商铺经营状况良好，极少铺位出让,整体环境,沿街食品店,沿街商铺,沿街商铺,张店区商圈分析,美食街商圈,美食街商圈分析小结,商圈位于淄博市商业中心的黄金地段，影响力巨大，辐射范围几乎涵盖整个淄博市，吸引了大量消费者。商业气氛成熟，商家品牌知名度较高，以百货业态为主，已形成了固定的客流，经营状况良好片区内经营状况最好的是淄博商厦、其次是利群购物广场临街店铺的租金水平是淄博最高的，达到了3.5-9元/平方米/天美食街除几个大中型商场以外，基本都是临街的店面房，在建筑形态上缺少统一规划，“脏、乱、差”在美食街有目共睹。行人、自行车、摩托车、出租车、公交车混杂，整体环境有待提升,望海路（正阳路荟阳路）,重要品牌：服饰鞋包：以纯 三彩 361休闲：在水一方洗化：绣购化妆品 千美化妆品餐饮：土大力,海西路（正阳路荟阳路）,山东路（正阳路荟阳路）,丽阳路（海曲路望海路）,福海路（正阳路东关南街）,项目自身业态与租金,张店区商圈分析,银座商圈,地理位置：银座商圈位于淄博市张店区共青团西路与柳 泉路交汇处，商业项目主要分布在柳泉路两 侧，并向华光路方向延伸商圈组成：主要由银座商城、金帝购物广场、王府井广 场为核心构成，业态以百货、专业店、零售 店铺餐饮、娱乐为主,商圈主要商业项目：,1、银座商城 2、金帝购物广场 3、王府井步行街 4、嘉信茂广场,2,1,本项目,3,4,张店区商圈分析,典型商业概况银座商城,商场外立面,品牌专柜,男 装,超 市,银座商圈,张店区商圈分析,典型商业概况银座商城,银座商圈,张店区商圈分析,典型商业概况银座商城,银座商圈,银座商城淄博店于2003年5月1日正式开张营业，是目前淄博市规模最大、档次最高、环 境最佳的百货类商场 品牌档次定位 中高档，品牌比例约为高中低=3:5:2 重视品牌档次组合，价位相对较高 商场销售情况分析 提袋率20只（时间：2010年1月20日 星期三 中午16：26-16：56 天气：大雪）备注：此数据不含超市，因商厦客流高峰为平日18点至21点及逢周六、日，且逢当日降 大雪，购物热情也受到影响，如上提袋情况可以了解到中高档商城中银座商城是当地经 营最理想的,张店区商圈分析,典型商业概况金帝购物广场,银座商圈,商场立面,商场内部空间,商场专柜,张店区商圈分析,典型商业概况金帝购物广场,银座商圈,定位中低档的金帝购物广场经营情况良好，但次于同商圈的银座商城,张店区商圈分析,典型商业概况嘉信茂广场,银座商圈,张店区商圈分析,典型商业概况嘉信茂广场,银座商圈,目前嘉信茂二、三层空置店铺较多，经营情况一般,张店区商圈分析,典型商业概况王府井步行街,银座商圈,王府井广场，建筑面积3.3万平方米，由 4个单体建筑构成，铺面258套 王府井广场主业态比例餐饮占20.4%，服 装占44.8%，饰品占17.3%，美容占 6.1%，其余婚纱摄影、网吧、工艺品等 其他业态占11.4%项目租金水平相差比较大，依照位置不 同从26元/平方米/天等 目前店铺经营情况尚可，服装类、餐饮类经 营情况略好一些,步行街入口,步行街商铺,张店区商圈分析,银座商圈分析小结,银座商圈,商业项目主要集中在共青团路与柳泉路交汇处，此处是本商圈商业最为集中区域,业态丰 富，商业氛围浓厚 商圈内人气最旺、生意最好的商家当属银座商城、其次金帝购物中心、王府井商业街、嘉信 茂排最后，依商家经营档次排序：银座商城、金帝购物中心、王府井商业街、嘉信茂 商圈内银座商城档次在淄博的百货类商家中属较高的，且品牌档次也较高，从而吸引了大 量淄博中高端消费群。并且大多数消费者都是有车一族，喜欢在下班时间与休息日前来购 物，但由于商圈配套设施不完善，常出现交通拥挤和停车难等问题，目前该区域道路在维修 建设，未来交通状况可能会得到改善 王府井步行街处于商圈核心位置，定位以年轻时尚为主，吸引了大量青年群体消费，年轻 人的涌入使商圈更具时尚感,张店区商圈分析,大润发商圈,地理位置：商场西路与西四路交汇处北至华光路，贯穿 共青团路、人民路商圈组成：2002年，知名超市连锁集团大润发平价超市 进驻淄博，与新世界商业街共同发展，此时 商圈结构已基本成型，逐步形成淄博市级辅 助次商圈,商圈主要商业项目：,1、大润发 2、新世界步行街 3、利群莲池购物广场 4、齐赛数码5、银座五里桥店6、尚美第三城,1,2,本项目,3,4,5,6,张店区商圈分析,大润发商圈,淄博大润发主要由两大板块组成，一块是 大型的平价卖场，为淄博市民提供30000 余种优质商品，品种丰富；另一块是品牌 商店街，聚集了黄金珠宝、化妆品、饰 品、服装、运动、皮具、鞋、食品、综合服务等 系列国际、国内知名品牌 大润发优质的精装修与国际化一流管理服 务与本土传统超市形成鲜明的对比，并且 提供免费停车位，在商品价格上一直坚持“市场最低价”将商品提供给前来消费的 顾客。得到了市场的一致好评，大受淄博 消费者欢迎，每天都有着大量的人潮涌入 卖场，经营状况良好,典型商业概况大润发超市,张店区商圈分析,大润发商圈,内部商业街,金银珠宝,休闲服饰,超市卖场,外立面,张店区商圈分析,大润发商圈,新世界商业街位于西四路北段，南起商场西路，北止 华光路，纵贯张店城区主要交通干道共青团西路和人 民西路，呈南北走向，全长1.8公里，宽14米，两侧建 筑2至6层不等，总建筑面积25万平方米，总占地面积7 万平方米，由南、中、北三段组成 新世界商业街现有各色商家300户左右，形成了以餐饮 小吃、各品牌服装店、特色产品、旅馆、网吧、健身 中心、美容美发、休闲娱乐等为特色的街区 现时该商业街平均的租金维持在0.72.7元/平米/天，南边商铺的租价较高。经过两次交通主干道分隔 后，向北街段的租金逐渐降低 靠近大润发超市的店铺经营情况最好，其他的稍差些,典型商业概况新世界步行街,张店区商圈分析,大润发商圈,零售商铺,步行街入口,零售商铺,步行街,零售商铺,张店区商圈分析,大润发商圈,典型商业概况尚美第三城,刚进入市场，经营情况有待市场考证,张店区商圈分析,大润发商圈,新世界步行街顶端与大润发超市交汇处构成本商圈最为繁华的路段。新世界步行街由北往南商 业气氛逐渐变淡，沿街商业主要以服装店、网吧、旅馆为主，档次较低 商圈内人气最旺、生意最好的商家当属大润发、其次尚美第三城、新世界商业街排最 后，依商家经营档次排序：大润发、尚美第三城、新世界商业街 此商圈内住宅项目较多，人流较密集 因商圈内现主要大型项目是超市形式，消费者主要由学生、家庭主妇、中老年人组成，消费需 求多以家庭消费与日常生活消费为主 本项目位于大润发商圈，入市后将可增强商圈影响力 随着黄金国际的入市及政府的西迁,该商圈内的现有资源已无法满足日益增长的消费需求,这 也同时为本项目提供了很大的发展空间,大润发商圈分析小结,张店区商圈分析,商圈对比,对本项目的发展启示,引入时尚、新颖业态，增加大润发商圈的活力开发大型综合型商业，加速大润发商圈的发展,张店区销售类商业分析,销售类商业分布,柳泉路销售类商业分布,联通路销售类商业分布,金晶大道销售类商业分布,世纪路销售类商业分布,张恒路销售类商业分布,华光路销售类商业分布,人民路销售类商业分布,西五路销售类商业分布,共青团路销售类商业分布,西六路销售类商业分布,西二路销售类商业分布,新世纪商业街销售类商业分布,张店区销售类商业分析,已售商业,张店区销售类商业分析,已售商业,张店区销售类商业分析,在售商业,张店区销售类商业分析,汇总分析,张店区销售类商业分析,小结,张店区的底商供应大多只租不售；出租情况：一般；经营状况以美食街、联通路和张恒路较好，娱乐休闲、餐饮类商业较为集中；租赁市场：由于底商普遍为散售、缺乏统一的商业规划、招商及后期管理，租金水平在0.6-9元/天/平米；营销理念：处于初步阶段无法合理的把控营销节奏；底商销售基本没有投资回报的承诺；张店区的商铺大多为一带二或一层作为一个销售单元，三层商铺较少，经营状况一般,张店区餐饮类商业分析,张店区餐饮类商业分析,小结,张店区餐饮类商业呈现出以下特点餐饮类特色品种较少服务水平有待提高当地口味较重，以博山菜，川菜、海鲜类居多对各地特色餐饮期待较强大餐饮：相对分散，面积较大。大餐饮基本为独立门户的多楼层配置格局；特色餐饮：既集中又分散，相对集中的餐饮店在王府井步行街、张恒路、联通路；特色餐饮主要以街边店为主，主流的店铺面积在100-400 之间，大多临街特色餐饮店都是一层及一带二，少量有一带三的格局,张店区娱乐休闲类商业分析,KTV,张店区娱乐休闲类商业分析,全球通电影院,淄博全球通电影城是淄博市电影公司投资2000余万元兴建的大型影城，全球通电影城是山东省第一家完全按照五星级标准建造的电影城，其效果达到国内一流水平,张店区娱乐休闲类商业分析,豪乐电玩城,目前淄博张店区的电玩城数量较少，且其配套设施相比同类城市较为低档，消费环境也较差，生意不是很好，进一步提升发展的空间较大,张店区休闲娱乐类商业分析,小结,张店区休闲类商业呈现出以下特点以KTV为主，电影院、电玩城、洗浴中心相对较少；KTV分布较为集中,其档次大多为中低档，规模较小，经营状况一般；电影院以全球通电影院的档次较高，规模较大，经营状况较好，客流辐射全市及周边；档次较高的电玩城和洗浴中心都较少，消费环境和服务都不是很好，经营状况也不佳；张店区娱乐休闲类商业整体档次不高，配套设施和服务水平有待加强，可提升发展的空间较大,张店区娱乐休闲类商业分析,雍庭洗浴中心,目前淄博张店区的洗浴中心较多，档次不一，大多为中低档次，生意一般,认知度最高,分布广、多（商场内均有超市），辐射范围大，当地居民的认可度高，本地消费市场还停留在生活便利型阶段；区域内存在大量农贸市场，业态发展潜力大。,能吸引当地及周边区域中高收入人群前去消费，以利群、日百、银座为中心，档次以中低档为主。,购物中心作为商业的大型综合体本地目前空白，一则大型购物中心对开发商资金实力要求很高；二则购物中心的经营要求较高的商业运作经验和能力,所有新建住宅小区均有一定面积用于销售的底商，供应活跃，但由于缺少主力店的带动，且底商规模有限，物权分散，无法吸引优质商户，因此目前底商租金较低、空置率较高，尤其不临街的底商表现尤为明显,未来发展,商业市场特征总结,商业业态,商业市场特征总结,商业品牌,国际名品,进入中国时间早；商品种类为手表、鞋等,中国推广力度强、市场影响力广的国际运动休闲品牌,主要为服装类；国际品牌进入不多；非当季最新款式,运动休闲品牌,时尚品牌,大众服装,多为在二、三线城市推广力度强的国内服装服饰品牌,餐饮休闲娱乐,国际知名快餐；休闲娱乐设施发展迟缓,品牌空白,国际知名化妆品品牌；更多国际时尚服饰品牌；设计新颖，针对年轻时尚人群的国内服饰品牌；主题、时尚餐厅；中高档中餐厅；数字影城 大型连锁KTV 电玩城 儿童体验中心,商业市场特征总结,商业品牌,消费结构不平衡，留在本地的消费力水平和档次都不够,外向型：消费力 最强的中青年消 费力外流至济南 青岛、京津及日、韩地区,拦截外流消费力,对本项目发展的主要启示,商业市场特征总结,消费特征,淄博现有商业经营的不足：对于商厦或购物中心一般遵循业态比例分配原则为：零售：餐饮：娱乐=52：18：30的产业 经营黄金比例（可适当调整），全淄博现有商厦还是以百货业态为主，内部娱乐及餐饮相对薄 弱，未能在功能和形式上体现出异业互补。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，更 便捷的满足一站式服务，提高其消费兴趣。例如：顾客逛购疲劳时，可有美味的特色餐饮 店、香醇的咖啡馆、清香的功夫茶社或影院及游戏机房另其休息放松来得以互补，在这方 面对于我们的项目有很大的提升空间 对于商户的选择性不强：经走访，淄博市内商业街对于底商无任何经营约束及限制，不符合商业 长期经营性的特点 经营形象的重视程度有待提升：经营形象不仅仅是商场内的装修档次规格，在此前提下更 重要的是员工的人员形象及服务意识与专业性，此问题不仅仅是关系到营业额，更会影响 到顾客对于商场的认知。例如：北京新光天地对于商户的员工都会进行二次面试，对人员 形象、口头表达能力、反应能力等都会进行严格审核，对之后的服务方面严格把关；再比 如深圳的整体商业氛围相对较强，员工的服务意识很高，这都是我们应该得以重视的地方 综上所述：在淄博现有的商业环境下，新增商业项目应寻求突破,商业市场特征总结,小结,与青岛、济南对比分析,城市居民可支配收入（元）,社会消费品零售总额走势（亿元）,淄博2008年的城市居民可支配收入是17629元，相当于青岛、济南2007年的水平；另外淄博当年的消费性支出是11447 元，相当于青岛2006年的水平，济南2006-2007年之间的 水平 在社会消费品零售总额方面，2006-2008年近三年期间与青 岛、济南相比差距巨大，这说明淄博的消费品方面还有一定 的上升空间,城市居民消费性支出（元）,与青岛、济南对比分析,青岛商业历程,青岛商圈分布如下：中山路商圈 台东商圈 香港路商圈 李村商圈 崂山商圈 CBD商圈,与青岛、济南对比分析,青岛商圈分析,CBD商圈,台东商圈,中山路商圈,李村商圈,崂山商圈,香港路商圈,与青岛、济南对比分析,青岛商圈分析,与青岛、济南对比分析,济南商业历程,济南商圈分布如下：泉城路商圈 经四路商圈 英雄山路商圈 洪楼商圈 北园大街商圈（家居建材市场）,与青岛、济南对比分析,济南商圈分析,与青岛、济南对比分析,济南商圈分析,与青岛、济南对比分析,人均综合商业面积：淄博落后于省内的青岛、济南，大型综合商业还有一定的上升空间 连锁商业品牌：青岛的本地商业集团与外资连锁品牌并存，济南与淄博目前的大型综合商业仍以本地商 业集团为主导，市场不开放，消费者缺少对外资连锁品牌的了解，消费习惯偏保守,对比青岛、济南城市的发展历程看，包含 多种业态，集购物、休闲娱乐、餐饮于一 体、拥有舒适的消费环境、符合当代人购 物特点的大型综合性商业已成为商业发展 的重要趋势 淄博消费市场的潜力不容忽视，一些知名 零售商品牌正在选址建设中，实力雄厚、经验丰富商家的进入，将为市场带来新的 商业理念和成熟的经营方式 商铺的统一专业化经营管理的重要性日益 凸显，目前的商业项目特别是商业街及销 售型底商，大多缺乏统一的业态规划及招 商管理，导致经营混乱、业态同质化程度 高等弊病，引入专业化的商业经营管理成 为改变现状的最有效方法 特色化经营成为趋势，随着经济发展所带 来的需求档次提升，以及市场竞争的加 剧，特色化商业项目越来越受到追捧,与青岛、济南对比分析,发展前景,潜在竞争,四,竞争项目,距本项目直线距离,名尚城市广场：距本项目2公里左右佳世客：距本项目1.5公里左右,本项目,地理位置,名尚城市广场,佳世客,名尚城市广场,地理位置：位于高新技术产业开发区鲁泰大道与西五路、西六路、兰雁大道围合地片开发商：北京昂展集团占地面积：约23万平米建筑面积：约60万平米（其中商业约30万平米）项目定位：集住宅、酒店、写字楼、公寓、商业等为一体的城市 综合体开工时间：2009年8月8日总投资：约18亿元 其中商业部分：商业定位：主题式超大型一站式综合购物中心建筑风格：迪斯尼建筑风格业态组合：超市、百货、五星级影城、书城、室内游乐城、电玩城、真冰溜冰场、大型连锁KTV、美食广 场、数码电器城、酒吧、珠宝城、户外运动主 力店、健身中心、大型餐饮及名品商业街,2009年8月8日开工,概况,名尚城市广场,布局图,酒店式公寓,酒店式公寓,写字楼,五星级酒店,1-2层为大型超市，3-4层为影院,室内中间部分为大型室内游乐场,1-3层为百货，4层为美食广场、电玩城、KTV,名尚城市广场,自建商业招租部分,70%持有超市：意向主力店家乐福百货：计划引进国外知名品牌百货影院：拟引进中影星美院线与全球通合作的大型电影院室内游乐场：计划引进国外品牌,自建商业销售部分,30%销售除去各个大型主力店之外的店铺对外出售,商业组成比例,名尚城市广场,名尚城市广场商业体量过大，入市时间不能明确把握，招商压力大，资金回笼难度大本项目体量适度，可把握及时入市时机，抢占市场，抢占先机名尚城市广场打造的是多而全而高的购物中心本项目可打造特色主题，以体验式消费模式为主导名尚城市广场位于高新区，商业氛围不浓厚本项目地理位置、商业氛围、交通便捷性均有一定优势,竞争:名尚城市广场打造的是城市综合体，体量大、功能全，商业总体运行后将可能形成 高新区商业中心的地位名尚城市广场商业定位是购物中心，以多、全、高端定位取胜名尚城市广场打造室内游乐场，为淄博推出的首例主题式商业项目,互补:同为商业开发，入市后能大力带动淄博商业的发展,与本项目对比分析,佳世客淄博购物中心,地理位置：华光路和西九路路口西北角占地面积：约7.7万平米建筑面积：12万平米（一期8万平米）开发商：青岛永旺东泰商业有限公司投资：8亿元，其中外资占65%开工日期：2008年5月项目进展速度：自2008年项目动工以来，目前已 封顶，招商工作基本完成，预计 2010年3、4月份开始营业停车位：地面+地上三层共2000个停车位,项目概况,佳世客淄博购物中心,2009年8月8日开工,项目定位：集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体 的多功能综合性现代化大型购物中心业态构成：百货、超市、影院、电玩、KTV、电器经营计划：全部持有，不对外销售，百货及超市 为自营已确认进驻品牌：苏宁电器、屈臣氏、ONLY、VERO MODA、马克华菲等,商业构成,佳世客淄博购物中心,竞争:处于城市规划重点区域，发展前景大日本知名品牌，有一定的知名度，同时属于政府大力支持项目,互补:同属华光路区域，入市后可协同发展，扩大商圈影响力,佳世客淄博购物中心位于政府未来规划区域，但不确定因素较多，市场培育期相对较长,与本项目对比分析,借鉴案例,五,北京石景山万达,百货,五星级酒店,5A写字楼,5A写字楼,5A写字楼,5A写字楼,公寓,公寓,商业街,北京石景山万达广场，坐落于长安街延长线上，占据石景山核心区域，是目前石景山区、西长安街唯一 的大型综合体项目 北京石景山万达广场，是万达集团斥巨资取的北京石景山区银河商务区2期项目用地，占地7万平米，总 建筑面积28万平方米，规划有高档酒店、5A级写字楼、国际连锁超市、多功能影院、大型娱乐城、高 档百货商场、步行商业街和综合餐饮等多重功能的城市综合体,总体规划,百货：万千百货，2.4万平米 超市：家乐福，2万平米次主力店：运动店：运动100，3300平米 电器：国美电器，4460平米影院：万达国际影城，1.2万平米 餐饮：主题餐厅，7000平米娱乐：大歌星KTV，5500平米；神采飞扬电玩城，约2400平米儿童：红黄蓝亲子园，600平米,家乐福超市,运动100,国美电器,主力店：,步行商业街,万千百货,万达国际影城,主题餐厅,大歌星KTV,神采飞扬电玩城,红黄蓝亲子园,室内商业步行街：3层，1.3万平米,室内商业步行街：,北京石景山万达,商业构成,步行街内业态组合丰富，nike、kappa、puma、vero moda、only、jack jones等知名服装服饰均 在此设有品牌旗舰店，肯德基、麦当劳、必胜客、味千拉面、权金城、麻辣诱惑等各种中外知名餐饮、特色美食也全面进驻，生活配套服务设施齐全 以步行街为主轴线，将百货、超市、数码电器、国 际影院、餐饮、健身娱乐等多种业态各大主力店紧 密相连，形成了商家资源和有效客流的高度共享，为商家带来了旺盛的人气、商气和财气，商家经营 几乎没有的“培育期”,国美,北京石景山万达,业态组合特征,石景山万达广场商业步行街采用国际时尚的空中走廊设计，全长为180米，分为上中下三层，总 建筑面积2万平方米以上。一层名品荟，以百货、服饰、电玩为主；二层魅力街，以门面商铺、KTV为主；三层食赏坊，以影城、餐饮、亲子园为主,万达业态分布更侧重餐饮、休闲娱乐方面，本项目可借鉴此点，让本项目成为淄博购物、休闲、娱乐一站式消费首选之地,北京石景山万达,业态分布,1、清洁、卫生、环境较好2、方便商业中心全天候经营3、便于组织垂直交通，带动二楼以上商业人流，有效提高楼上商业的价值4、提高商业档次，便于国内外知名商业品牌的招商引入,北京石景山万达,室内步行街,优势：,综上所述，石景山万达商业部分是以一个集购物、休闲娱乐、餐饮于一体、拥有舒适的消费环 境、符合当代人购物特点的大型综合性商业，它的出现弥补了石景山区的商业不足，带动了当 地商业的迅速发展 与本项目对比：本项目商圈内有较好的经济基础及较强的市场消费能力，但淄博现有商业整体较为落后，商场大多属传统的小规模百货商城，虽地段占优，但商业设备、设施不全，功能单一，缺少休闲舒适的 购物环境。缺少时尚的经营主题及新颖的经营管理理念，所以对于商场内提袋率的调研数据相对较低。因此，本项目提高市场定位，加强功能组合，特色的经营风格，将引导整个淄博及周边城市 市民全新的生活方式和消费观念，填补市场的空白，本项目可参考万达广场的业态分布，将当地 较为薄弱的休闲娱乐与特色餐饮充分调动，增强本项目在当地的精品、特色化经营策略,小结,定位建议,六,以围绕企业名称和项目所处区域情况，突出项目时尚、高贵、建筑形式命名：金泰时尚中心金泰风尚名品街金泰精致生活中心金泰金街体验广场金泰国际名品街以围绕地理位置命名黄金国际购物以围绕个性化命名金泰休闲购物乐园金泰风尚E世界,案名定位,首推案名,金泰风尚名品街,创造特色主题商业街，以体验式消费模式为主导,本项目地块互补商业西临：TESCO东临：百货、酒店式公寓（规划中）与两大互补商业项目共同聚集人气，但应形成自身经营特色化，共同营造一站式消费氛围,市场定位,通过前期进行的商业市场研究、现有商业业种业态发展及分布的调研，结合本项目自身特色以及在淄博城市的区位、道路交通、商业开发规模体量、市场定位，并考虑未来市场发展趋势及竞争等因素，对目标客群建议如下：,目标客群层级：淄博当地收入水平不高，中等或中等偏上收入的客层占本项目目标市场的比例较大，同时吸引大量中等收入的客层，才能形成一定规模的目标客层，以支撑项目的体量从周边看，汇聚着大量中高收入的群体，利用本项目之独特性吸引其前来消费从人口年龄结构上，以25-40岁人群为目标客层，该类人群在消费意愿、消费能力、消费自主性等均较高,客群定位,主题定位,金泰风尚名品街,体验式消费,功能定位,购物：中档偏高的流行性及品质定位，中价格餐饮：品质及流行性跨度大，应涵盖不同档次、不同类型，满足各类消费群体的消费需求娱乐：高品质，低价格作为吸引人流的重要业态服务：在品质和价格上均设置加大的跨度，满足不同消费层级消费群体的需要项目整体定位为中高档为主，在餐饮及服务类上少量高端定位作为形象支撑，娱乐及零售方面以中档的定位吸引消费群体,商品定位,建筑形态定位,双临街,一面,面向华光路 形象展示面，注重品质,面向住宅小区 注重生活配套，便利性为主,另一面,特点,商业街形式,整体定位方案,体验式消费餐饮、娱乐、购物、服务,美食广场、快餐、主题特色餐厅、异国料理、大型餐厅、健身中心、运动场馆、PUB、休闲网吧、休闲书吧、桌球俱乐部、电玩游艺、美容美发、电器、家居、运动、名品服饰、儿童服饰,全天候娱乐社交聚会、休闲时光创意前沿、品味文化,生活“第三空间”,业种业态甄选,业种业态甄选,业种业态甄选,业种业态甄选,业种业态甄选,业种业态甄选,目标租户,