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滨东花园营销策划方案,青龙地产营销中心2003年3月,第一部分：项目前期策划,项目用地周边环境分析区域市场现状及其趋势判断土地SWOT分析项目市场定位项目价值分析项目定价模拟,http:/,项目用地周边环境分析（一）,项目土地性质调查项目用地周边环境调查地块交通条件调查周边市政配套调查,项目用地周边环境分析（二）,项目土地性质调查1、地理位置2、地质地貌状况3、土地面积及红线图4、三通一平情况,项目用地周边情况调查1、地块周边的建筑物2、绿化景观3、自然景观4、历史人文景观5、环境污染情况,项目用地周边环境分析（三）,地块交通条件调查1、地块周边的市政路 网及交通现状及远景2、地块周边市政道路进入项目地块的之入交通网络现状,周边市政配套调查1、购物、娱乐场所2、文化教育3、医疗卫生4、金融、邮政服务5、生活服务6、周边对小区的干扰7、历史人文区位影响,区域市场现状及趋势判断,宏观经济运行状况项目所在地房地产市场概述及相关政策项目所在地商品住房市场总体需求及供求情况项目所在地商品房住宅平均价格走势及市值发现商品住宅客户购买行为分析,宏观经济运行状况（一）,国内生产总值1、第一产业数量2、第二产业数量3、第三产业数量,国家宏观金融政策1、货币政策2、利率3、房地产按揭政策,http:/,宏观经济运行状况（二）,固定资产投资总额1、全国及项目所在地固定资产投资总额2、房地产占投资总额的比重,中国房地产开发业景气指数社会消费零售总额,项目所在地房地产市场概述及相关政策,项目所在地的居民住宅形态及比重政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规,政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规短中期政府在项目地块周边的市政规划,项目所在地商品住房市场总体需求及供求情况,项目所在地商品住房市场总体需求情况项目所在地商品住房市场总体供应情况项目所在地商品住房总体供需分析,项目所在地商品房住宅平均价格走势及市值发现,项目所在地商品房价格及销售情况项目自身价格市值发现,商品住宅客户购买行为分析,各种档次商品住宅客户分析商品住宅客户购买行为分析高档商品住宅客户购买行为分析,土地SWOT分析,项目地块优势项目地块劣势项目地块的机会点项目地块的威胁点,项目市场定位,类比楼盘研究1、类比楼盘基本数据2、项目户型结构详析3、项目规划及相关销售资料研究4、类比楼盘广告监视5、类比楼盘优劣分析,项目定位1、市场定位（区域定位、主力客户群定位）2、功能地位3、建筑风格地位4、形象定位,项目价值分析,项目可实现价值分析1、同类楼盘类比和评价2、项目价值类比分析,项目定价模拟,项目均价的确定1、分析有效市场价格范围2、确保利润追加有效需求成本,项目中具体单位的定价模拟1、对代表性单元进行模拟，作为其他单位定价过程的参考2、可根据具体情况调整具体数额,第二部分：项目推广策划,项目总体推广计划价格建议说明书一期推广计划,第三部分：项目跟进策划,销售培训销售月总结市场信息反馈营销策略调整中、后期推广计划,