某地产回顾暨展望.ppt
2009年回顾暨2010年展望,1,主要内容,后 市 展 望,三级市场总结,二级市场总结,2,二级市场总结,同比减少13%,同比增加59%,同比上涨16.5%,3,二级市场总结,推 盘 量,4,历年一手住宅批准预售量,08年新开工楼盘少，09年批准预售面积减少32%,5,历年一手住宅推盘量,自2005年以来每年深圳住宅实际推盘量不断减少预售量减少以及开发商分批少量开盘，09年推盘量减少13%,6,09年各月一手住宅推盘量,每月推盘量多在50万以下，最少13万，最多55万,7,09年各区一手住宅推盘量,09年市场热点依然是在南山、宝安和龙岗区09年福田推盘量最少，仅4个楼盘推出住宅11万09年龙岗推盘最多，共168万，其中龙岗中心城供应近80万09年推盘量减少幅度最大的是福田区，近60%09年推盘量减少最多的是宝安区，近85万,8,二级市场总结,成 交 量,9,历年一手住宅成交量,09年全市一手住宅成交约646万，同比增加59%05-08年成交量逐年减少，低迷的08年仅成交407万05-08年供求比逐年增加，07、08年供过于求09年供求比只有0.74：1.0，创历年新低,10,09年各月一手住宅成交量,3-6月份成交量大，期间楼市可售量多，成交十分活跃，其中3月份成交81万，接近历史高位3季度成交量持续下滑，期间市场上可售量较少，价格高企，银行开始收紧房贷，楼盘成交有所放缓受秋交会及预期购房优惠政策取消的影响，10、11月成交再度火爆11、12月房价再度大幅拉升，楼盘销售有所回落，加上供应少，成交量回落,11,09年各区一手住宅成交量,09年主要成交量仍是来自南山、宝安和龙岗09年龙岗取代宝安，成为成交量最大的区域09年依然是盐田成交最少，该区近几年新增供应很少09年福田供求比0.35：1，供应远低于需求，其它区也是供不应求09年成交量增加幅度最大的是南山，宝安幅度最小，主要是受供应的影响，宝安供求比低于南山,12,二级市场总结,成 交 价 格,13,历年一手住宅成交价格,09年全市均价同比上涨16.5%深圳新房价格从05年开始快速上涨，到07年，3年时间整体均价上涨124%,14,各月一手住宅价格走势,深圳房价3月份开始上涨，8月份开始随着豪宅增多，价格大幅拉升，每月均价在20000元/平方米上下9月份均价最高，2月份均价最低，上涨90.6%一季度均价11056元/平方米，四季度均价19800元/平方米，上涨79.1%,15,09年各区一手住宅价格,09年盐田均价最高，市场容量小，豪宅影响大09年龙岗均价最低，区位条件影响房价09年福田价格涨幅最大，该区新盘价格基本都在20000元/平方米以上09年盐田价格涨幅最小，价格普涨但别墅成交减少年末与年初价格比，罗湖因幸福里的带动，涨幅高达138%，受成交结构影响小的南山、宝安和龙岗三区价格涨幅同样惊人,16,三级市场总结,同比增加209%,同比上涨27%,17,三级市场总结,成 交 量,18,三级市场历年成交量,08年市场低迷，深圳二手房成交量大幅下滑，创近年新低09年市场火爆，成交量创历史新高，同比增加209%,19,三级市场各月成交量,每月成交量基本都在90万以上3月份成交量第一次创历史新高，达157万4-9月份成交较为平稳，其中3季度与二级市场一样，成交逐步回落国庆后成交开始放量，11月份再创历史新高，近180万平方米,20,09年各区二手住宅成交量,09年各区二手房成交量增加幅度都在1倍以上福田二手房成交最活跃，达到360万，是新房成交量的11.6倍盐田三级市场最不活跃，仅成交22万关外两区二手房成交量不小，但与新房成交量相当09年成交量增加幅度最大的是福田，增幅最小的是盐田,21,三级市场总结,22,三级市场总结,成 交 价 格,23,历年二手住宅成交价格,09年全市二手房成交均价15633元/，同比上涨27.4%与新房价格走势一致，05-07年二手房价格快速上涨，08年回落后09年大幅反弹并创新高,24,二手住宅各月价格走势,同新房价格走势一致，二手房价在2月达到低点后3月份开始回升，3-7月份涨幅大，8月份后价格较平稳12月份均价最高，2月份均价最低，上涨52.4%，大大低于新房价格涨幅一季度均价12669元/平方米，四季度均价17720元/平方米，上涨40%，远低于新房涨幅,11810,18000,25,09年各区二手住宅价格,福田、南山09年成交均价都在2万元/以上，远高于其它区，房价最低的仍是龙岗09年各区二手房价格同比涨幅基本都在2成以上，除成交量小的盐田外，成交量最大的福田价格涨幅最大，成熟区罗湖涨幅最小1、4季度价格相比，初盐田外，各区均有3成以上涨幅，其中南山在一手豪宅的刺激下，涨幅高达44%,26,后市展望,27,政 策 展 望,后市展望,28,政策展望,11月28日 温家宝总理在上海考察时提到“要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展”12月5-7日 中央经济工作会议提出，1、要处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，巩固和增强经济回升向好势头。要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把握好政策实施的力度、节奏、重点 2、扩大居民消费需求，增强消费对经济增长的拉动作用；增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求 12月9日 温家宝总理主持召开的国务院常务会议指出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施 12月14日 温家宝总理主持召开的国务院常务会议要求稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，1、增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率 2、继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险 12月17日 财政部、国土部、央行、监察部、审计署联合下发关于进一步加强土地出让收支管理的通知，要求市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动,29,政策展望,从近期中央所释放的一系列信号，我们可以得出1、2010年货币政策仍会比较宽松2、房贷政策整体仍会比较宽松3、房价过快上涨已引起中央重视，“保地产”变为“稳地产”4、多套房贷面临收紧5、开发商屯地行为受制约，新地王减少，供应有望改善 我们认为，2010年房地产政策明松暗紧，房价如不受抑制，政府会出台一些打压政策,30,后市展望,供 应 展 望,31,供应展望,根据中原的监控，2010年深圳市推出的楼盘可能达到147个，供应面积640万平方米，同比增加33%主要供应来自南山、宝安和龙岗，其它区也有大幅的增加按目前各项目的进度，上下半年的供应量相差不大,32,后市展望,成 交 展 望,33,成交展望,从近年深圳商品住宅量价走势我们发现1、房贷政策是影响房地产量价的最主要因素2、成交量是价格的先行指标，成交先增价格后涨，成交量先萎缩价格后跌,34,成交展望,从近年全市可售住宅量的变化图可以看到1、06-07年上半年可售量低时，成交活跃，价格上涨2、07-08年可售量大时，成交低迷，价格下跌3、09年可售量大幅下滑时，成交活跃，价格上涨,35,成交展望,09年深圳房价持续大幅上涨，不少区域房价已经创历史新高。虽然高房价对成交的影响还不甚明显，只有少量楼盘因价格高而成交缓慢，但是9-11月全市租金收益率仅2.61%，率高于1年期的存款利率，租售比1:385，也大大高于高于国际公认的1：200的警戒线租供比0.55，显示市场已经产生一些泡沫从成交量大的南山、宝安、龙岗来看，租金回报率都低于1年期存款利率，租供比也处低值，其中宝安租供比接近0.3的危险值,36,成交展望,综合以上分析，我们认为2010年深圳楼市年初成交依然活跃，同时房价仍有上涨，之后受政策调控、高房价压力的影响，成交开始放缓，从而抑制房价上涨。随着调控的持续，成交量低位徘徊，市场可售量增加，开发商压力显现，最终导致房价回落。不过，由于对自住需求政策仍采取鼓励政策，而且回升中的宏观经济仍需仰仗房地产带动，政府对行业的压制不会太紧，房价回落的幅度有限,37,成交展望,38,成交展望,从区域来看，供应量大、各项生活配套仍有待完善的关外市场压力较大从产品看，豪宅因其稀缺性，在通货膨胀预期的影响下，仍是保值增值需求的首选，而且豪宅客户受房贷政策的影响小，预计仍会有好的市场表现中小户型因符合首次置业及改善置业的需求，成交也会相对好,
