研祥西安高新区写字楼项目基础研究及定位报告.ppt

谨呈：研祥集团,研祥西安高新区写字楼项目基础研究及定位报告2009.8.12策动中国 地产资料免费提供商,2,本案目录,Part 1 市场篇,Part 2 项目地块分析,part 3 项目发展方向思考part 4 项目物业发展建议part 5 项目经济测算,策动中国 地产资料免费提供商,3,Part1 市场篇,寻找易于成功的写字楼产品,一、西安市经济基础二、西安市写字楼经济基础三、西安市写字楼市场分析四、西安写字楼现状分析五、市场给予本案的启示策动中国 地产资料免费提供商,4,Part1 市场篇,一、西安市经济基础,策动中国 地产资料免费提供商,5,宏观经济环境,庞大的人口总量所带来旺盛的需求能力对于地产以及经济发展行业来说影响积极，西安市的人口规模成为推动城市发展的主要推动力。,GDP反映出区域的经济表现和财力情况，西安市07年在70城市GDP总量排名中处于28位，经济发展相对于沿海及各一线城市相对滞后。,人均可支配收入是衡量居民消费力的主要指标，常被用来衡量生活水平的变化情况。2008年西安市的人均可支配收入排名处于39位。,固定资产投资拉动房地产行业作用明显，西安市2008年全国70城市中排名第17位，城市环境的持续改善以及城市化进程的加快促进房地产发展。,图表,2008年西安与全国70城市指标比照,城市人口,GDP,人均可支配收入,固定资产投资,位次（位）数值,12837（万人）,402190（亿元）,3915207（元）,171906（亿元）,资料来源：西安房地产信息网数据研究中心策动中国 地产资料免费提供商,6,西安市经济环境,进入21世纪以后，GDP连续保持着超过13的高增长率;固定资产投资近五年来以年均30%以上的速度高速增长。,西部大开发的桥头堡承东启西、东联西进关中城市群的核心,资料来源：西安市统计年鉴,策动中国 地产资料免费提供商,单位：亿元,7,西安市经济环境西安市总体经济水平与其它省会城市相比处于落后水平。,2007年西安与其他城市年GDP总值比较,西安的经济总量,1400012000100008000,10062,13028,7569,7219,仅为北京的五分之一深圳的三分之一,6000,4000,2526,3598,4286,2190,20000,北京,上海,广州,深圳,哈尔滨,武汉,青岛,西安,策动中国 地产资料免费提供商,收入,2000,0,8,西安市经济环境西安城市居民人均可支配收入偏低，处于二线城市末流，远低于一线城市。,人均可支配收入直接影响着城市房地产市场的需求，也是城市居民购买力的重要衡量指标。西安市人均可支配收入处于二线城,16000140001200010000,西安市2003-2008年人均可支配收入变化趋势,市中较末位置，远低于一线城市。西安市近年来人均可支配收入增长速度较高，尽管收入水平绝对值偏低，但增速较快，反映出市场上升空间较大。,800060004000,2003 2004 2005 2006 2007 2008年份,人均可支配收入,图表 我重点城市人均可支配收入比较,单位：万元,资料来源：西安市统计局网站,城市人均可支配收入,上海25257,北京24725,广州25317,深圳20187,哈尔滨16558,武汉17000,西安15207,青岛20464,资料来源：国家统计局网站策动中国 地产资料免费提供商,9,Part1 市场篇,二、西安市写字楼经济基础,策动中国 地产资料免费提供商,10,西安市经济支撑产业,二、三产业双轮驱动的综合型城市，五大产业支撑十分清晰；五大主导产业增加值已占全市生产总值的50%左右；,高新技术产业,主要在软件园内办公，少量租赁或购买商品房,五大支撑产业,文化产业现代装备制造业旅游产业现代服务业,主要批地自建，少量租赁或购买商品房批地自建租赁或购买商品房基本在营业场馆办公资料来源：西安市统计年鉴办公用房解决途径,策动中国 地产资料免费提供商,西安市经济支撑产业,西安第三产业在自身产业结构里的比重与深圳相当，但绝对产值仍然落后很多。,深圳2008年第一、第二、第三产业的比重分别为：0.1%：48.9%：51.0%西安2008年第一、第二、第三产业的比重分别为：4.7%：45.1%：52.2%策动中国 地产资料免费提供商,12,Part1 市场篇,三、西安市写字楼市场分析,西安写字楼销售状况分析区域分布及区域特点西安市写字楼分类,策动中国 地产资料免费提供商,销售面积,60000,50000,40000,13,西安写字楼销售状况分析,1、西安写字楼竣工量、销售量分析,销售面积均及均低于竣工面积，写字楼市场有效需求不足。西安00-08年写字楼销售面积波动剧烈，05-08年销售面积围绕在23万平方米左右波动。从竣工面积和销售面积的关系来看，02-07年销售面积均小于竣,工面积，显示出写字楼有效需求不足。,9000080000,西安市07-09年分季度写字楼销售面积,7000009年同期相比08年销量又有所,减少。,3000020000100000,7.1,7.2,7.3,7.4,8.1 8.2,8.3,8.4,9.1,9.2,季度策动中国 地产资料免费提供商,销售价格,销金,售额,14,西安写字楼销售状况分析,2、西安写字楼价格走势,西安市近年来写字楼价格波动中上涨，而销售金额自07年以来持续下跌。西安市写字楼价格自00年以来，在波动找那个不断上涨，01-04年保持平稳，价格在4800元/平方米左右。06-08年至今，价格大幅上涨，08年上半年至今，价格较为稳定，保持在5000元/平方米左右。西安市写字楼销售金额自07年四季度以来，持续下跌，显示出写字楼市场的消化能力有限。,西安市07-09年份季度写字楼销售金额,西安市09年分月写字楼销售价格,50000450004000035000,700060005000,5328,6625,5655,30000250002000015000100005000,4000300020001000,0,7.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 8.3 8.4 9.1 9.2季度,0,9.3,9.4月份,9.5,策动中国 地产资料免费提供商,平方米,15,西安写字楼销售状况分析3、西安写字楼空置情况经过多年余量累计，08年西安写字楼空置面积超过50万。西安写字楼竣工面积在2003年以前持续增长，04年出现大幅度的下滑，05年恢复供给量，2005年2008年始终保持较大的供应量，竣工面积保持在2.5-3万平方米左右。西安市06-09年分季度写字楼物业开发情况1400001200001000008000060000400002000006.1 6.2 6.3 6.4 7.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 8.3 8.4 9.1 9.2季度,施工面积,竣工面积,新开工面积,策动中国 地产资料免费提供商,16,西安写字楼区域分布及区域特点,西高新和南二环版块,城北版块城内版块,西高新：高新路、科技路、唐延路、南二环西段城内：钟楼、和平路、西大街城北：未央大道城南、城东、城西：除南二环沿线外，,其它分布较为零散策动中国 地产资料免费提供商,17,西安写字楼区域分布及区域特点,城内：,目前城区内已形成三个集中的写字楼街区：,钟楼附近，由中大国际、中贸国际、时代广场、金钟大厦、中天国际大厦、,新城国际、皇城国际大厦等构成；,和平路，由金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦、和平银座、都市创展中心,等组成；,西大街，已完成拓宽改造的西大街已被写字楼开发商看好，宏府广场、都府大厦是其中的先行者。城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便捷的交通有着必然联系。,策动中国 地产资料免费提供商,18,西安写字楼区域分布及区域特点,城南：,写字楼集中分布在长安路沿线、小寨商圈、南二环沿线、,南二环，世纪星大厦、高科广场、亚美伟博广场、华融国际大厦、光丰大厦、熠源国际、西港国际大厦等项目已成为南二环商业地产的代表，这里既有东方文化的深厚底蕴，又有高科技技术含量的建筑，更与蓬勃发展的西安新城融为一体，形成新西安最重要的经济商圈之一。,小寨商务圈，作为商圈那里已经足够成熟度，然而那里却集中着大量的对写,字楼不感兴趣的个体经营者。,策动中国 地产资料免费提供商,19,西安写字楼区域分布及区域特点,城北：,目前城北的写字楼项目的主要分布在未央大道沿线，有天乙大厦、航天新都，第五国际、凯鑫国际大厦、经发国际大厦等。,城东：,城东聚集了诸多军工纺织企业、高等学府、批发市场，东关正街被人认为是它的办公集中区，所以有部分写字楼集中在那里。,城西：,城西作为前苏联援建的西安电工产业重镇，众多的机电、化工、医药等企业都落户在这里。尽管城西在逐渐改变自己原有的面貌，但是作为大中型企业还是不愿意选择此区域作为商务办公地点。,策动中国 地产资料免费提供商,20,西安写字楼区域分布及区域特点,高新区：,目前西高新的写字楼主要分布在高新路、科技路、唐延路、南二环西段沿线。,高新路、科技路，分布高新比较早期的写字间，此外近年新建成的综合体写字间，高新国际商务中心、海星城市广场提升了高新区的整体商务形象；,唐延路，05年后涌现了部分写字间，成为高新区小商务办公的集中区；,南二环西段沿线，也分布了一些高新区写字间，其中218米的西港国际大厦作为高新区最高的建筑物，成为高新区商务形象的代表作。,由于针对入住高新区的企业有着更优惠的政策机制，使得高新区的写字楼发展相对更加迅速。,策动中国 地产资料免费提供商,21,Part1 市场篇,四、高新区写字楼现状分析,高新区写字楼发展简介高新区写字楼分类,高新区写字楼销售状况高新区写字楼租赁状况高新区写字楼客群结构高新区写字楼案例分析,策动中国 地产资料免费提供商,22,高新区写字楼发展简介西高新：1991年3月经国务院批准成立1991-2002年属一次创业时期：1991年6月，高新区启动了一期建设；1993年11月，接管并启动建设电子工业园；1996年4月，启动了高新区二期建设；2000年4月，启动建设长安科技产业园（现新型工业园）2003年高新区进入了二次创业的新阶段,一期,二期,新区,策动中国 地产资料免费提供商,C,23,高新区写字楼发展简介,1、高新区写字楼项目分布,高新管委会的辐射效应与政策导向，对产业的分布和区域的发展产生规律化聚集效应。,组团A：办公集中区（科技路、高新路、南二环附近）综合型写字楼集中区管委会旧址,管委会现址,B,A,组团B：办公集中区（唐延路沿线）公寓型写字楼集中区,组团C：尚未成型,管委会新址,随着管委会搬迁，锦业路绿化面积日新月异。项目周边分布有永阳公园、木塔寺公园、奥林匹克公园、以及在建的150亩CBD中央公园，形成开阔洁净的宜居环境。以高新管委会“都市之门”为圆心辐射的政务中心、绿地笔克会展为圆心的商务核心，形成项目周边政经焦点。策动中国 地产资料免费提供商,24,高新区写字楼分类高新区写字楼产品形态多元化,产品类型综合写字楼,产品特点1.建筑立面现代，大多采用玻璃幕墙；2.楼层高，间隔比较大；3.一般有中央空调、智能化配套完善；4.管理费高，一般10-19元/平米,集中区域集中分布在高新路、科技路、南二环成熟商务路段；,代表项目高新国际西港国际,1.70年使用权，宜商宜住,公寓写字楼,2.户式中央空调3.户型较小多200平米下,主要集中在高新路、唐延路；,凯创国际,4.管理费用低，一般1-2.5元/平米,独栋写字楼,1.低容积率，高50%绿化率；2.户式中央空调，室内设置游戏室、会议室、休息室，无电梯，不超过3层。,秦唐12栋企业一号公园,策动中国 地产资料免费提供商,1.西安早期的写字间；,园；,工业园等,25,高新区写字楼分类高新区产品形态多元化,产品类型,产品特点,集中区域,代表项目,1.70年使用权，宜商宜住,2.基本采用住宅供暖方式；,凯丽大厦,商住楼,3.户型较小多在200平米以下；4.管理费用低，住宅物业费水平，,分布较散,电子城BC软件公寓；,1.5元/平米以下；5.租金水平低，20元/平米左右；,软件园内写字间,主要集中在电子城 电子城软件2.租金水平很低，在1525元/平 软件园、高新二路米；软件孵化园、电子软件孵化园；3.管理费用低，1元/平米左右；策动中国 地产资料免费提供商,26,高新区写字楼销售状况分析,1、高新区写字楼成交情况,高新区写字楼成交量近年来呈现震荡走势，成交比重也较小。,写字楼06年市场成交萎缩，07年受到整个房地产市场的大涨的影响，以及与住宅价格倒挂的出现，投资购买者增多，致使成交量得到进一步提升，08年遭遇经济危机，成交量有所下滑。,策动中国 地产资料免费提供商,27,高新区写字楼销售状况分析2、高新区写字楼销售情况综合型写字楼售价集中于6500-8500元/平方米，公寓型写字楼售价集中于4800-6000元/平方米，去货速度普遍较慢；,项目名称高新国际商务中心西部国际广场,售价(元/平方米)75007000,销售率25%35%,销售周期4年5年,综合型写字楼公寓型写字楼,高科广场西港国际大厦旺座国际城class粤汉国际绿地SOHO同盟银河新坐标,6500855061725012487951855670,90%56.25%80%22.28%9.80%一期：100%二期70%62.59%,7年3年1年半2年2年一期1年半二期1年2年,策动中国 地产资料免费提供商,28,高新区写字楼租赁状况分析高新区写字楼整体租金水平较低。,相比同级城市成都、重庆等甲级写字楼租金达80-120元/平米/月，西安高档写字楼租金较,低，如长安国际租金为85元/平米/月。,高新区写字楼租金可分3个档次：,项目,总建筑面积(),租金(元/月),出租率,租金水平,特点,火炬大厦城建大厦,120006780,3025,60-70%60-70%,6070元/主要位于高新区中心，硬件、,亚美大厦,35000,40,70-80%,月,配套、物业等水平较高，具,E洋国际,15000,55,100%,备一定标志型形象的综合型写字楼,骊华大厦高科大厦,2100057944,3060,50-60%60%,4060元/分布比较分散，具备专业外,南洋国际,18000,53,65-70%,月,型和产品硬件设施，强调产,杰座广场,32000,30,60-70%,品性价比和运营低成本；,创业广场,85601,60,90%,2040元/建成时间较早，硬件和服务月 相对落后。,高新国际紫洲国际华晶商务,490002800042000,705050,71%20%60%,策动中国 地产资料免费提供商,类,29,高新区写字楼客群结构写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力低。,西 高 新 区 部 分入 驻 企 业 行 业比 例,公司全年收入,行,业,分,类,比例,1%1%0%,100万以下100-200万,一、新技术、新产品的研发、生产类公司二、房 地 产 类,46.598.82,14%16%,6%,17%,21%,200-500万500-1000万1000-1500万5000万-1亿1-3亿,三、生 活 服 务 类四、流 通 行 业,11.583.78,24%62%的公司的年收入在500万元以下,3-5亿5亿以上,六、顾 问、服 务七、工 业 类八、农 业,4.032.270.76,企业结构导致大量企业购买写字楼，会综合考虑办公形象和办公成,九、其,他,类,22.17,本，因此对面积的需求不会过大。,策动中国 地产资料免费提供商,30,高新区写字楼客群结构写字楼客群主体为中小企业，购买及承租能力低。,公司目前租用写字楼价格,公司购买办公场所的价格,18.3%,10.0%,1.9%2.7%,10.2%,16.6%,小于3030-3535-4040-4545-50,1.1%6.8%4.5%10.8%,4.5%9.1%,21.6%,小于30003000-35003500-40004000-45004500-5000,7.9%,21.0%,11.4%,50-6060-7070-8080以上,15.9%,25.6%,5000-55005500-60006000-7000,7000以上67.1%的公司租用的写字楼价格在50元/平米月以下76.8%的公司购买写字楼的价格在5000元以下策动中国 地产资料免费提供商,10.4%,100-150平方米,高新区写字楼客群结构写字楼客群主体为中小企业，主力租住面积较小。购买写字楼时考虑的面积,300平方米以上8.3%250-300平方米7.1%200-250平方米,50平方米以下3.7%50-80平方米7.6%80-100平方米,15.0%市场需求的主,74.2%写字楼客群面积在200平米以下,150-200平方米18.6%,力面积集中在29.3%200以下。策动中国 地产资料免费提供商,32,高新区写字楼客群结构,高新区写字楼客户特征小结：,高新区写字楼客户以小型企业为主，行业集中在高新技术产品相关的制造业，占32.3%，其次为房地产和建筑业，各占10%；,企业需求面积主要集中在100-250平方米；占67.7%。,除看中高新区的区域优势外，较低的办公成本及较高的性价比是选择写字楼的主要因素；,客户普遍渴望选择形象专业的写字楼办公，以体现公司的实力、形象。,策动中国 地产资料免费提供商,33,高新区写字楼案例分析,策动中国 地产资料免费提供商,34,高档写字楼案例,西港国际大厦,项目名称建筑类型入市价格主力户型,西港国际大厦高层80001560-1571,调查时间总套数目前价格优势户型,2009-743套80001560-1571,配套优势产品定位周边配套,交通便利西安新世纪之初的标志性建筑，西安高端商务的典型代表金融：中国建设银行、中国工商银行、上海浦发银行、国家开发银行、西安商业银行等酒店：志诚丽柏酒店、志诚商务酒店、香格里拉大酒店、戴斯大酒店等大学：西北大学、电子科技大学、西北工业大学等,商业：世纪金花、金鹰百货、易初莲花、爱家购物、国美电器、正泰家具等公园：丰庆公园、新纪元公园、唐城墙遗址公园等其他：新纪元俱乐部、长安俱乐部、大香港鲍翅酒楼、阿林鲍鱼、机场物流中心等策动中国 地产资料免费提供商,35,外面接待厅,豪华大堂公共走,总建筑面积70303,建筑层数50层地上48 地下2层 层,标准层面积约1600,标准层高度3.75米,大堂高度13.5米,建筑总高度218米,楼体高度185米,停车位452个,广场面积约15000,策动中国 地产资料免费提供商,36,高档写字楼案例,高新国际商务中心,租售周期长，出租率高，销售率低；销售价格高，目标客群承受力有限是去货慢的根本原因；原装进口电梯及设备，市场形象好，投入成本高；整体项目体量大，后期项目承受较大的竞争策动中国 地产资料免费提供商,高档写字楼案例,高新国际商务中心,位置面积租金出租率停车位空调其他配置物业管理费入驻企业行业类型入驻企业人数规模构成,高新路与科技路交汇处1601464平方米85元/月95%420个24小时自助水源热泵中央空调8部日本原装三菱客梯，另有1部为日本原装三菱消防电梯；照明采用ABB/Ibus系统；外墙：干挂花岗岩、铝合金玻璃墓墙、中空LOWE玻璃18.36元/月（含电梯、空调）银行、软件、电子、房地产、通讯知名跨国企业、国内大型国有、民营企,业，上市公司及世界500强企业策动中国 地产资料免费提供商,中高档写字楼案例 老三届世纪星大厦,外墙:内墙:电梯:门窗:供电:供水:采暖:通讯:,主楼优质外墙砖、裙楼为石材及玻璃幕墙混合沙浆抹灰面6部塑钢中空玻璃窗市政双回路市政水网集中供暖电话、有线、宽带、卫星电视接口,底商配套每层中庭策动中国 地产资料免费提供商,中高档写字楼案例 老三届世纪星大厦,位置租金出租率停车位空调其他配置物业管理费入驻企业行业类型入驻企业人数规模构成,永松路和二环交汇处60元/月95%296个分户式中央空调6部芬兰通力电梯，1部蒂森克虏伯电梯，地下13层车库采用2部意大利GMV进口汽车专用电梯；备用电源为奔驰发电机组18.36元/月（含电梯、空调）目前入住企业100余家，以中小企业为主，多数企业十到二十几人办公，其余为450人左右 有两家企业达百余人。知名跨国企业、国内大型国有、民营企,业，上市公司及世界500强企业策动中国 地产资料免费提供商,40,中高档写字楼,海星城市广场,位于西高新开发区科技路和高新一路交汇处，由一栋31层高级住宅，一栋25层高级写字楼，配以相连的4层裙楼组成。它集写字间、酒店、商业和行政办公多种功能为一体，是一座高品质的综合性商务楼。占地面积：31.13亩建筑面积：13.8万平方米。容积率 6.67高层公寓：230270平米，均价5800元；写字间：63176平米，均价5600元。开盘时间：2004-11-28策动中国 地产资料免费提供商,41,中高档写字楼案例 海星城市广场,位置面积租金出租率停车位空调其他配置物业管理费入驻企业行业类型入驻企业人数规模构成,高新一路与科技路交汇处63176平方米A座60元/月，B座50元/月85%543个24小时中央空调德国蒂森克虏伯电梯；新风机组控制系统；外墙：二层以下天然花岗岩，三层以上玻璃幕墙、亚光金属面砖、亚光金属板11.95元/月（含电梯、空调）培训机构、外企、保险、装修、房地产、教育、酒店西安本地企业较多，公司规模都不大，人,数大多在数十人策动中国 地产资料免费提供商,42,中档写字楼,旺座现代城,旺座现代城地处高新区唐延路，由豪盛地产倾力打造。是一组大型商务办公综合空间群落，由一座商务办公酒店和七座办公楼组成。策动中国 地产资料免费提供商,43,中档写字楼,旺座现代城,位置面积租金出租率停车位空调其他配置物业管理费入驻企业行业类型入驻企业人数规模构成,唐延路35号（西安海关南800米）100250平米4045元/月75%800个户式中央空调永大日立电梯；交房精装修；景观面积：20000平米以上；游泳池：阳光恒温泳池2元/月（含电梯）；空调（冬季5.6元/月）软件、银行、进出口贸易、能源中小企业较多，主要以私营企业为主，规,模不大，大多数办公人数在十人左右策动中国 地产资料免费提供商,44,案例参考总结客户更为看重甲级写字楼外部形象及提升形象的配套（如泳池、园林）；建材、智能化等部分客户不敏感可考虑适当缩减建安成本。,参考项目,优势,本项目可借鉴,高新国际商务 市场形象好，地段成熟，配置标准,电梯、大堂、外立面带来的形象档,中心,高），租金高，国有企业关系资源优,次提成；,越。世界500强企业、韩国领事馆入住。配套服务完善，可借鉴。,老三届大厦旺座现代城,运营管理较好；交通便捷，口碑好，入住率高，宣传推广力度较大，租金中上等。价格低，户型划分小，营销宣传力度大，定位准确，对中小企业的形象需求和办公成本的平衡点寻找准确，恒温泳池、园林景观先行为项目赢得很好的形象、口碑和热捧。,低成本运作，写字楼高品质低价立面、住宅建安成本；在招商运营上要统一话管理宣传，低成本运作，写字楼高品质低价立面、住宅建安成本；配套设施的借鉴（泳池、园林景观、商务休闲），增强写字楼的的功能，提升品质；,营销手法的借鉴。策动中国 地产资料免费提供商,心,案例参考总结国际接待厅、高档会议室等不实用等功能配置可以减去，缩减成本；电梯、车位、大厅、电梯间等客户关注配套应着重提升；可考虑给予企业部分装修支持，如吊顶、墙体刷白、网络接口处理等。,参考项目高新国际商务中老三届大厦旺座现代城,劣势租售同时进行，造成销售率低，出租空置率周期较长；投入成本高，一些高投入配置功能无实用性，造成浪费（如同声传译国际接待厅）；企业办公综合成本高，门槛较高。租售同时进行，车位少，电梯拥挤，配套设施（员工餐厅）欠缺，硬件设施一般。装修成本需企业完全承担，增加了门槛；电梯间等共同空间的建议处理、降低了项目定位品质较低，无法吸引大企业；,本项目可借鉴减少会议室、国际接待厅等使用率较低的写字楼高端配置；加强车位及写字楼公共设施的配套的软件和硬件。可适当装修，如空调吊顶、墙体刷白、网络接口处理等；提高电梯间的面积及公共形象，提成写字间品质；,设施配套一般，形象中规中矩。后期租金水平增长潜力小，面临竞争大。策动中国 地产资料免费提供商,案例借鉴综合结论,1.从客户需求看出客户需求以100200平米左右为主体；,2.通过案例比较与客户需求调查，发现：,客户更为看重甲级写字楼外部形象及提升形象的配套（如泳池、园林）；国际接待厅、高档会议室等不实用等功能配置可以减去，缩减成本；建材、智能化等部分客户不敏感可考虑适当缩减建安成本。电梯、车位、大厅、电梯间等客户关注配套应着重提升；,可考虑给予企业部分装修支持，如吊顶、墙体刷白、网络接口处理等；,策动中国 地产资料免费提供商,47,Part1 市场篇,五、市场给予本案的启示,策动中国 地产资料免费提供商,48,市场启示：,寻找易于成功的写字楼产品,开发体量建议：高新写字楼市场竞争激烈，去货较慢，项目体量建议不宜过大。户型面积建议：高新区入住企业多为小规模企业，对办公面积需求较小，主要需求200平米以下户型；产品类型建议：传统高档写字楼成功难度大，性价比成为写字楼制胜的主要竞争手段。策动中国 地产资料免费提供商,49,Part2 项目分析,一、项目地块分析,二、项目竞争项目情况,策动中国 地产资料免费提供商,50,Part2 项目地块分析,一、项目地块分析,策动中国 地产资料免费提供商,项目地块分析,项目周边路网发达、交通便捷、但目前无直达公交。项目交通分析交通现状西安市主要路网示意,道路走向东西向,路名锦业一路绕城高速(辅道),路况路况良好,交通顺畅交通顺畅,车流量大,南北向,园中规划路,路况良好,交通顺畅,环城高速(一环),项目交通分析地块周边路网发达,可达性强区域尚未成熟,车流量少,现阶段交通便捷紧靠绕城高速,与市中心联系度高二环,未来交通分析随着区域成熟,未来区域与市中心联系度,项目,绕城高速(三环),增强绕城高速车流量增大,对项目产生负面影响策动中国 地产资料免费提供商,项目地块分析项目位于高新区二次创业区域，未来潜力巨大。管委会的入住及周边大,二期,一期,量正开发或待开发项目，昭示区域是未来的,发展热点，但同时表现了目前区域的不成熟。本案策动中国 地产资料免费提供商,N,S,项目基本情况,项目处于高新区新兴的CBD规划区域，目前处于起步阶段，成熟度低周边主要可利用资源包含都市之门、汇鑫、粤汉、西港、东航、绿地等商务写字楼项目的集群效应都市之门商务餐厅、商业步行街、假日酒,店、饕界、SOHO同,粤汉,盟的购物商场等便利的配套服务高新区管委会及所有支撑服务体系金融服务业、现代服务业、高新区主导产业的企业总部、外商投资企业 等众多潜在的客户资源千人会堂、笔克会展中心 等商务配套服务,国际机场集团,本案,高新CBD旗远地产，综合性用地目前未开发写字楼未开发,策动中国 地产资料免费提供商,项目地块分析,项目本体特征：资源配套,企业会展配 商业,现有笔克会展中心艺饕街、饕界,未来陆续完工配套下页付详细目录无无,唐延路绿化带,永阳公园,套,餐饮酒店交通景观,饕界餐饮商业无608、216站点永阳公园、唐延路绿化带,无洲际酒店、假日酒店机场市区客运大巴CBD中央公园、木塔寺公园、奥林匹克公园,都市之门金鹰,笔克会展中心奥林匹克公园（规划）,社区办公,绿地世纪城,都市之门、粤汉国际、绿地SOHO同盟、汇鑫IBC、旗远写字楼项目、逸翠园策动中国 地产资料免费提供商,1,2,55,项目基本情况,项目本体特征研究四至,北,西部机场集团,基础数据：总占地：27亩容积率：3.5-4.5建筑面积：63000-,西,科研用地，尚未开发Factor 4,Factor 1研祥项目绕城高速及绿化带,81000平方米英华达项目地块Factor 2,东,南策动中国 地产资料免费提供商,56,二、项目竞争项目情况,策动中国 地产资料免费提供商,57,区域竞争项目：高端写字楼都市之门（高新管委会新址）“都市之门”是高新区二次创业基地，是高新区新行政办公中心。整个项目投资33亿元人民币、占地229.95亩，总面积达36万平方米，包含一栋西安高新行政办公中心、三,价格：8080元/平米面积：1263000多平米物业：15元/平米（包水、电悌）,栋甲级写字楼及千人大会堂、展厅等公共建筑空间。目前已经封顶，高新管委会于2009年8月进驻。,策动中国 地产资料免费提供商,58,区域竞争项目：,中高端写字楼汇鑫IBC,项目位于西安市高新区丈八东路与丈八一路交汇处，总建筑面积14万平米，由ABCD两栋双塔楼构成。AB座24层，CD座22层。,价格：6800元/平米8折（5440元平米），精装面积：1001200平米物业费：1.5元/平米,总结：,1、纯写字楼物业；,2、紧邻都市之门和奥林匹克公园，地段优势明显；3、目前销售情况一般；,策动中国 地产资料免费提供商,59,区域竞争项目：,公寓型写字间粤汉国际,项目位于高新区锦业路38号绿地世纪城对面项目占地约3万平米，总建筑面积9万余平米。一期为两栋塔共22层，楼1至2层为商业裙楼。,价格：4600元/平米,面积：A座写字间 400800平米,B座公寓35-99平米，物业费：1.5元/平米,总结：,1、项目为公寓型写字间；,2、目前A栋销售，B栋未开始销售，销售情况不好；,策动中国 地产资料免费提供商,60,区域竞争项目：,公寓型写字间绿地SOHO同盟,SOHO同盟是上海绿地集团西安业有限公司开发建设的两栋24层的甲级写字楼。,该项目位于高新中央商务区核心区都市之门西侧，是西安唯一LOFT办公商务楼。集成现代商务产业基地，与高新管委会仅一步之遥，成为中小型企业基地。,销售价格：4800元/平米左右,销售情况：06、07年销售情况较好,策动中国 地产资料免费提供商,61,地块SWOT分析,S（优势）：1、地块方正；2、位于高新CBD核心位置；3、交通便利，紧邻2条城市主干道以及绕城高速；O（机会）：1、CBD近23年将逐步发展成熟；2、大量企业入住将形成浓厚商务氛,W（劣势）：1、地块周边未开发，地块成熟度不高；2、地块及区域配套不足；3、地块旁无城市公交；T（威胁）：1、高新区写字楼竞争激烈；2、规模不大，难形成规模优势；,围；3、笔克将带动区域会展经济的融入；4、高新管委会的进驻将促进区域快速发展；策动中国 地产资料免费提供商,62,项目地块总结：,经过项目地块分析，开发基点落在两大问题：,Q1：项目地块成熟度不高，选择一个什么时机进入市场？,Q2：周边写字楼竞争激烈，而且销售情况不佳的情况下，选择做什么样的物业成功机会大？,策动中国 地产资料免费提供商,63,Part3 项目发展方向,一、项目开发体量建议,策动中国 地产资料免费提供商,内部收益率（%）,项目开发体量建议：,写字楼体量为4万平方米时，内部收益率最高。7.00%,6.00%,6.25%,6.53%,6.33%,5.98%,5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%,5.16%,2,3,4,5,6,写字楼体量（万平方米）说明：写字楼租金按照第一年45元/平方米/月计算，之后每三年增长8%；写字楼出租率按照第一年16000平方米，第一年后每年消化8000平方米，最终稳定在90%的出租率；写字楼按照2万到6万平方米五种面积测算，地下面积和商业面积均保持不变，各为6000平方米；财务按照18年周期计算；策动中国 地产资料免费提供商,Part4 项目物业发展建议,策动中国 地产资料免费提供商,本案发展建议一：,本案写字楼单层平面做到12001500平米，较为适中。,原因:,1、从客户需求看出客户需求以100200平米左右为主体;,2、按照主力户型在200平米左右分割，如果合理分割，公摊小于30%；,层面积过大，容易导致走廊面积多，公摊过大。,策动中国 地产资料免费提供商,本案发展建议二：,本案写字楼产品需树立甲级写字楼品质形象，,便于支撑后期高租金、高出租率，易于项目资金回收。,原因:,1、西安客户更为看重写字楼外部形象品质;2、高端形象写字楼易于出租，且租金较高；,3、通过资金回笼比较，高租金项目成本回收期短。,策动中国 地产资料免费提供商,本案发展建议三：,核心配置大堂、电梯立面、电梯间、卫生间,成本控制原则着重加大投入在提成形象档次的空间考虑视觉效果的形象提升，并不需一味使用,高端材料健身配套（室内泳池、室外网球场 地表大量绿地面积，建议增加部分配套，以,）、园林、地上停车场,提升销售亮点,分户中央空调、低成本装修（吊顶 适当打造，降低客户进入成本，便于出租、墙体刷白、网络接口处理）、,5A智能化系统、会议室,客户不敏感部分，尽量缩减成本,策动中国 地产资料免费提供商,-,-,-,-,-,-,-,-,本案发展建议的具体配置：功能及配套具体设置使用面积(供参考),细项接待大堂商业配套室内健身会所商务会所(会议中心）室外停车及广场车位电梯空调物业管理智能化管理室内公共部分装修（大堂、电梯厅、厕所）外墙装修,内容银行、超市、餐饮店、茶秀商务会所室内游泳池、棋牌室、乒乓球多媒体会议大巴车位/普通车位若干(根据设计要求设置)320个停车位，地上200个，地下120个5部客梯，1部货梯进口分户集中空调（四管式），可控温度，分户自动调节知名物管公司智能化一般，自动化每10平米两个信息点相当于四星酒店装修石材+中空双层玻璃等,面积(m)8006000-,策动中国 地产资料免费提供商,写字楼底商业态划分：,商户业态银行（民生银行/东亚银行）小型超市（含烟酒店/自营）数码快印店/专业出图/打印室内健身会所（含室内游泳池、棋,预计面积2502001002500,数量2家1家1家1家,小计5002001002500,牌室、乒乓球）,商务茶秀（良木缘咖啡/名典咖啡）火锅店（辣欢天）韩国料理高档中餐,6006005001000,1家1家1家1家,6006005001000,策动中国 地产资料免费提供商,项目整体规划指标,序号（一）（三）（四）12（五）,主要技术指标用地面积容积率地上建筑面积写字楼商业地下室面积,计量单位,合计180092.55460004000060006000,注：1.地下室面积按约120个车位及其它设施考虑2.总车位数约320个，除地下车位外，其余车位设在地面停车场按甲B写字楼标准设施：中央空调系统；无楼宇自控；安全报警；无综合布线外墙：断桥铝合窗商场带通风、消喷系统策动中国 地产资料免费提供商,Part5 项目经济测算,策动中国 地产资料免费提供商,项目工程进度,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2016,2017,2018,2019,2020,2021,2022,2023,2024,2025,2026,2027,筹建期建设期经营期2010年做前期准备2011年开始建设，预计两年（2012年下半年完成工程建设）2013年正式运营策动中国 地产资料免费提供商,4,5,建筑技术经济指标,序号122.12.23,主要技术指标用地面积地上建筑面积写字楼面积商业地下建筑面积容积率绿化率,单位亩,合计2746,00040000600060002.5530,策动中国 地产资料免费提供商,建设投资估算依据,国家计委、原建设部（现为住房与城乡建设部）关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知（计价格200210号）；,国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知（计价格20021980号）；,国家计委、原建设部（现为住房与城乡建设部）建设项目经济评价办法与参数（第三版，2006年）；,国家发改委制定的建设项目前期工作咨询收费暂行规定（计价格19991283号）；,陕西省建筑安装工程综合概预算定额（1999）；,陕西省建设厅发行的陕西省建设工程其他费用定额；有关建设项目经济评价的基本参数和指标。项目的初步建筑技术经济指标。,策动中国 地产资料免费提供商,3,8,项目总投资估算表,序号124567,项目土地费用前期工程费建安造价基础设施建