房地产月报暨地产信托概要：投资增速再次回落调控房价效果良好1022.ppt

,9,地产|证券研究报告 板块最新信息中立,2012 年 10 月 19 日房地产月报暨地产信托概要,公司名称万科保利地产招商地产华侨城首开股份中南建设荣盛发展金融街,股票代码000002.CH600048.CH000024.CH000069.CH600376.CH000961.CH002146.CH000402.CH,目标价10.5411.8524.587.4512.9812.1411.137.94,评级买入买入买入买入买入买入买入买入,投资增速再次回落，调控房价效果良好12 年 1-9 月房地产开发投资增幅再次回落，显示上月新开工和投资额的超预期反弹只是受到统计因素的影响，而不代表地产景气的真正回暖。4 季度随着拿地量回升、新开工面积同比降幅减小，投资增速会有所回升，但在被动补库存的思路指导下，回升幅度有限。房价连续 2 个月涨幅回落，使调控预期得到释放，4 季度是集中供地期，地方变相放松可能再次抬头，部分热点地块也使情绪保持在一定热度，因此 4 季度行情并不悲观。支撑评级的要点,1-9 月，房地产投资 51,046 亿元，同比名义增长 15.4%，增幅较 1-8 月回落 0.2 个百分点；1-9 月商品房新开工面积同比下降 8.6%，较 1-8 月扩大1.8 个百分点，月单月新开工降幅加大表明 7-8 月数据的剧烈波动是受到了统计因素影响，目前投资拐点不明显。1-9 月，商品房销售面积 68,441 万平方米，同比下降 4.0%，降幅较 1-8月缩小 0.1 个百分点；商品房销售额 40,354 亿元，同比上涨 2.7%，增速比 1-8 月提高 0.5 个百分点；9 月，销售均价为 5,753 元/平方米，环比下跌 4.5%。售价再度回落被解读为政策压力释放。1-9 月，资金来源同比增长 10.1%，增速较 1-8 月增加 1 个百分点；9 月单月资金来源同比上涨 18.2%，增速较 8 月减少 10.8 个百分点。平滑统计因素后，7-9 月资金来源增速较上半年显著回升。成交结构方面，上海、北京、武汉等地改善型户型成交占比均较上月回落；但深圳、南京等地改善型需求占比则小有提高。9 月多地政府推地量激增，25 城市 9 月单月的土地供应面积环比上涨13.1%，同比上涨 5.8%，同比涨幅有所扩大，其中，一线城市的成交环比大幅领先二三线城市，且土地溢价率反弹。大型地产商出于风险考虑更倾向于中心城市。房地产价格方面，70 个大中城市 9 月房价环比、同比上涨个数较 8 月均小幅减少，百城价格指数涨幅较上月有所收窄，环比上涨个数小幅减少，调控效果得到保持。房地产信托方面，政策收紧致地产信托规模下滑，今年对资金来源的贡献走低；地产集合信托集中兑付期集中在 12 年 3 季度至 13 年 2 季度间，其后兑付压力走低，短时压力不大，但明年上半年部分小开发商会面临兑付压力。投资评级和建议,中银国际证券有限责任公司具备证券投资咨询业务资格地产田世欣*(8621)2032 证券投资咨询业务证书编号：S130051208002,9 月，房地产投资增速再次回落打击了房地产投资拐点出现的判断，但4 季度投资增幅回升是大概率事件。4 季度，预计销售平稳、调控平静、主要变量在于货币政策，如果采取宽松态度将能支持成交量回升，考虑后续备货充足，即使货币小幅放松，我们也不认为价格有快速上升预期。综合而言，主要城市在售存量上涨、充足供应将使成交保持稳定，再加上土地供应大增，补库存进行中，4 季度地产股走势不悲观，预计可同步或小幅跑赢大盘。个股方面仍然推荐市场占有率提高的行业龙头和二线地产股保利地产、招商地产、中南建设、荣盛发展等。,_*张严、乐无穹为本报告重要贡献者中银国际研究可在中银国际研究网站(.)上获取,2,目录一、房地产开发数据分析.3二、房地产成交结构分析.6三、土地成交数据分析.9四、房地产价格数据分析.13五、房地产信托概要.18研究报告中所提及的有关上市公司.21,2012 年 10 月 19 日,房地产月报,06/02,06/05,06/08,06/11,07/03,07/06,07/09,07/12,08/04,08/07,08/10,09/02,09/05,09/08,09/11,10/03,10/06,10/09,10/12,11/04,11/07,11/10,12/02,12/05,12/08,06/02,06/05,06/08,06/11,07/03,07/06,07/09,07/12,08/04,08/07,08/10,09/02,09/05,09/08,09/11,10/03,10/06,10/09,10/12,11/04,11/07,11/10,12/02,12/05,12/08,3,一、房地产开发数据分析1、投资增速重回全年低点，新开工及施工面积同比大幅下滑今年 1-9 月，全国完成房地产开发投资 51,046 亿元，同比增长 15.4%，增速比1-8 月回落 0.2 个百分点，回到今年 7 月水平，也是 09 年 9 月至今最低增速。其中，住宅投资 35,126 亿元，增长 10.5%，增幅回落 0.1 个百分点，占房地产开发投资的比重为 68.8%，比 1-8 月上升 0.2 个百分点。从单月数据来看，9 月开发投资增速和住宅投资增速分别同比上涨 14.2%和 10.5%，分别较 8 月降低2.8 和 0.1 个百分点。从供应先行指标来看，1-9 月的商品房和住宅的新开工面积分别同比下降 8.6%和 12.9%，较 1-8 月均扩大 1.8 个百分点。1-9 月的商品房和住宅的施工面积分别同比增长 14.0%和 11.5%，增幅较 1-8 月均回落 1.6 个百分点。从 9 月单月的数据来看，商品房和住宅的新开工面积分别同比下降 24.0%和 28.1%，在上月一度回升之后再度大幅下滑，下滑幅度仅略好于 7 月数据成为全年次差水平；9 月单月的商品房和住宅的施工面积分别同比下降 24.5%和 26.7%，在上月稍有回升之后继续下降。我们认为 8 月的新开工及施工数据受统计口径影响而突然出现一个高点，但从 9 月的先行指标数据来看，仍然难言拐点的出现。不过后续来看，由于去年 4 季度新开工及施工面积基数较低，在开发商出手拿地补库存的推动下，今年 4 季度的投资增速必然回升，但回升幅度预计有限。,图表 1.商品房地产开发投资额及增速,图表 2.商品房新开工和施工面积及增速,(人民币 亿元)60,00050,00040,00030,00020,00010,0000,(年初至今同比增速%)403020100,500,000450,000400,000350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,0000,房地产投资额(左轴)固定资产投资增速（右轴）房地产投资额增速(右轴)资料来源：国家统计局，中银国际研究,新开工面积(左轴)施工面积(右轴)资料来源：国家统计局，中银国际研究,施工面积(左轴)新开工面积(右轴),2、国房景气指数创历史新低1-9 月份全国房地产开发景气指数为 94.39，比上月回落 0.25 个点，该指数在上月回升后再次下降，创历史新低。,2012 年 10 月 19 日,房地产月报,06-02,06-05,06-08,06-11,07-03,07-06,07-09,07-12,08-04,08-07,08-10,09-02,09-05,09-08,09-11,10-03,10-06,10-09,10-12,11-04,11-07,11-10,12-02,12-05,12-08,06/02,06/05,06/08,06/11,07/03,07/06,07/09,07/12,08/04,08/07,08/10,09/02,09/05,09/08,09/11,10/03,10/06,10/09,10/12,11/04,11/07,11/10,12/02,12/05,12/08,06-08,06-10,06-12,07-02,07-04,07-06,07-08,07-10,07-12,08-02,08-04,08-06,08-08,08-10,08-12,09-03,09-05,09-07,09-09,09-11,10-02,10-04,10-06,10-08,10-10,10-12,11-03,11-05,11-07,11-09,11-11,12-02,12-04,12-06,12-08,9,4,图表 3.国房景气指数创历史新低110105100959085资料来源：国家统计局，中银国际研究3、9 月单月销售额同比下跌，房价稳中环比下跌2012 年 1-9 月，商品房销售面积 68,441 万平方米，同比下降 4.0%，降幅较 1-8月缩小 0.1 个百分点；商品房销售额 40,354 亿元，同比上涨 2.7%，增速比 1-8月提高 0.5 个百分点。从 9 月单月数据来看，商品房销售面积和销售额分别为11,026 万平方米和 6,343 亿元，分别较 8 月环比上涨 25.0%和 19.4%，同比分别下降 3.6%、上升 4.9%。九月单月销售环比上涨同比下跌体现出今年旺季不旺的行情，主要是由于供应不能有效释放，银行信贷持续收紧所致。1-9 月销售均价 5,896 元/平方米，较 1-8 月下降 0.5%；月单月的销售均价为 5,753元/平方米，环比下降 4.5%，同比上涨 8.8%，9 月单月房价环比下跌房价进一步得到控制。我们认为 4 季度受制于中央调控政策适度收紧以及去库存再度成为开发商经营目标，下半年价格普遍反弹不具备基础。9 月末，商品房待售面积 32,670 万平方米，比 8 月末增加 712 万平方米。其中，住宅待售面积增加 467 万平方米。鉴于今年金九不在银十无望，目前整体行业也仍处于加库存阶段，房企后续“以价换量”的策略仍将是主流。九月供应需求双双不达预期，开发商由于上半年资金回笼状况较好，9、10 月折扣减少，同时银行按揭利率也有所提高。十月大环境不变，房地产销售仍将平淡度过，后续销售状况取决于是否有货币政策激发、以及开发商以价换量何时再现。,图表 4.商品房竣工面积及销售面积,图表 5.商品房销售额和均价走势,(万平方米)120,000100,00080,00060,00040,00020,0000,(人民币 亿元)55,00050,00045,00040,00035,00030,00025,00020,00015,00010,0005,0000,(人民币/平方米)6,5006,0005,5005,0004,5004,0003,5003,000,销售面积(左轴)竣工面积(右轴),竣工面积(左轴)销售面积(右轴),销售额(左轴),销售均价(右轴),资料来源：国家统计局，中银国际研究2012 年 10 月 19 日,房地产月报,资料来源：国家统计局，中银国际研究,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009,2010,2011,1-9M2012,Jun-07,Aug-07,Oct-07,Dec-07,Mar-08,May-08,Jul-08,Sep-08,Nov-08,Feb-09,Apr-09,Jun-09,Aug-09,Oct-09,Dec-09,Mar-10,May-10,Jul-10,Sep-10,Nov-10,Feb-11,Apr-11,Jun-11,Aug-11,Oct-11,Dec-11,Mar-12,May-12,Jul-12,Sep-12,02/06,04/06,06/06,08/06,10/06,12/06,03/07,05/07,07/07,09/07,11/07,02/08,04/08,06/08,08/08,10/08,12/08,03/09,05/09,07/09,09/09,11/09,02/10,04/10,06/10,08/10,10/10,12/10,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,02/12,04/12,06/12,08/12,150,100%,28%28%29%29%39%,3%2%2%1%,1%1%1%2%2%1%1%1%0%,5,4、资金来源继续改善，但不如 8 月乐观2012 年 1-9 月，房地产开发企业合计资金来源 68,232 亿元，同比增长 10.1%，增速较 1-8 月增加 1 个百分点，9 月单月资金来源同比上涨了 18.2%，同比增速较 8 月减少 10.8 个百分点。总体而言房企的资金情况不如 8 月乐观，但房企资金最困难的时间已经过去。从各资金来源同比来看，1-9 月累计数据中，除了利用外资下跌 53.3%外，其他数据同比上涨，按揭贷款及其他上涨 14.2%，定金及预收款上涨 13.2%，国内贷款上涨 12.9%，自筹资金上涨 11.4%，其他资金上涨 9.6%。9 月单月数据来看，除了利用外资同比下降 47.4%外，个人按揭贷款、定金及预收款、其他资金、国内贷款、自筹资金则分别同比上涨了 48.2%、36.8%、31.5%、30.4%和3.5%。单月数据同比增速均较上月有所下降，以自筹资金下降最为严重，下降了 23.3 个百分点。从 9 月单月的数据来看，房企资金情况继续好转，主要是由于前期销售回暖带来的定金及预收款和个人按揭贷款的增加，银行贷款方面四季度额度并不宽松，开发贷方面仍然是对大开发商的定向宽松，如无政策变化银行贷款应呈整体收紧趋势。,图表 6.房地产企业资金来源构成,图表 7.各资金来源同比增长率,8%9%9%7%7%11%,17%19%16%20%19%17%16%,(年初至今同比增速%),80%60%,38%39%39%39%43%37%,30%29%,25%,28%26%,26%26%,1209060,40%20%0%,30%33%32%32%31%37%41%42%23%22%23%24%18%18%20%19%19%20%17%15%16%,300(30)(60),国内贷款,外资,自筹资金,定金和预收款,按揭贷款及其它,国内贷款自筹资金按揭贷款及其它,利用外资定金与预收款资金来源总计,资料来源：国家统计局，中银国际研究,资料来源：国家统计局，中银国际研究图表 8.开发商杠杆比率及信贷资金占总资金来源比值,3.4,(倍),40%,3.23.02.82.62.42.22.0开发商杠杆率（左轴）资料来源：国家统计局，中银国际研究,信贷占总资金来源比(右轴),35%30%25%20%15%10%5%0%,2012 年 10 月 19 日,房地产月报,2011/01,2011/02,2011/03,2011/04,2011/05,2011/06,2011/07,2011/08,2011/09,2011/10,2011/11,2011/12,2012/01,2012/02,2012/03,2012/04,2012/05,2012/06,2012/07,2012/08,2012/09,1),2),6,二、房地产成交结构分析1、首置、首改仍是成交主体，部分地区大户型成交比例降至低点根据中国指数研究院的数据：从上海和北京分户型的月度成交数据来看，上海和北京两地的三室户以上户型以及别墅的成交占比均从上月的年内高点有所回落，上海由 8 月份高点 60.7%降至 9 月份的 59.8%，北京由 8 月份高点 54.9%降至 9 月份的48.4%。以上表明改善性需求和高端房的需求虽高于年初水平，但 9 月以来楼市观望情绪加重，改善型需求明显不如 8 月旺盛；另外，上海和北京户型成交结构中，两室和三室的占比分别为 67.0%和 63.1%，可见首置和首改仍是目前市场成交的主体。从分面积段的月度成交数据来看，140 平米以上户型成交比例也有所下降，上海该比例由 8 月份的年内高点 42.2%下降到 9 月份的 37.2%，北京和武汉的数据则分别由年内高点 42%和 24.3%下降至 34.0%和 10.9%，均达到新的年内低点。可见金九成交偏淡，某些地区的大户型成交比例率先受到影响出现下滑。总体而言，这两方面的数据均显示了改善性需求和部分高端房需求经历了年初以来的一波增长之后，于 9 月开始下降，部分城市如北京、武汉的改善型需求和高端房需求占比在 9 月达到历史低点。这主要是由近期限购执行收紧、银行二次贷款按揭利率审核更严格所致。今年金九不再，银十也希望不大，预计后续房地产市场政策将保持严厉，随着观望情绪的持续，后续大户型和高价住宅的成交量的将继续回落。图表 9.上海分户型成交情况及大户型占比,120,(万平米),(%),65,100806040200一室(左轴)三室(左轴)五室(左轴)独栋(左轴)三室至联列合计占比（右轴）资料来源：中国指数研究院，中银国际研究注：上海的月度成交数据为不包含保障房数据,两室(左轴)四室(左轴)复式房型(左轴)联列(左轴),6055504540,2012 年 10 月 19 日,房地产月报,01/11,02/11,03/11,04/11,05/11,06/11,07/11,08/11,09/11,10/11,11/11,12/11,01/12,02/12,03/12,04/12,05/12,06/12,07/12,08/12,09/12,01/11,02/11,03/11,04/11,05/11,06/11,07/11,08/11,09/11,10/11,11/11,12/11,01/12,02/12,03/12,04/12,05/12,06/12,07/12,08/12,09/12,01/11,02/11,03/11,04/11,05/11,06/11,07/11,08/11,09/11,10/11,11/11,12/11,01/12,02/12,03/12,04/12,05/12,06/12,07/12,08/12,09/12,01/11,02/11,03/11,04/11,05/11,06/11,07/11,08/11,09/11,10/11,11/11,12/11,01/12,02/12,03/12,04/12,05/12,06/12,07/12,08/12,09/12,01/11,02/11,03/11,04/11,05/11,06/11,07/11,08/11,09/11,10/11,11/11,12/11,01/12,02/12,03/12,04/12,05/12,06/12,07/12,08/12,90%,25%28%26%,28%32%32%32%31%,31%31%30%32%,34%,42%39%,80%42%,45%42%44%,43%44%45%,46%,41%,41%,37%,50%,40%,39%38%,34%37%,40%34%,27%,32%31%34%,31%37%33%,60%,50%,40%,33%,25%23%22%,21%25%,10%24%,24%21%20%,20%,27%,8%,13%24%28%,22%,17%,21%,24%,50%,50%51%55%58%53%51%54%,60%,61%61%,50%,64%,100%,90%,80%,70%,60%,50%,79%,67%74%,69%,30%59%,51%46%,20%,39%35%34%33%38%34%,10%24%,7,图表 10.北京分户型成交情况及大户型占比,140,(万平方米),(%),60,120,100806040200一室(左轴)三室(左轴)复式(左轴)其他(左轴)资料来源：中国指数研究院，中银国际研究注：北京的月度成交数据为不包含保障房数据,两室(左轴)四室(左轴)别墅(左轴)三室至别墅占合计比（右轴）,55504540,图表 11.上海分面积段成交占比情况100%80%36%38%39%34%38%33%33%40%38%39%40%42%37%70%44%39%42%41%39%40%42%34%37%38%40%37%36%36%40%37%37%40%30%20%30%31%33%27%28%28%27%25%32%30%29%0%,图表 12.北京分面积段成交占比情况100%90%37%38%37%38%35%34%70%60%34%33%31%35%39%38%38%37%30%35%36%38%33%10%24%24%23%25%21%21%23%24%27%25%24%25%23%25%24%28%0%,90平方米以下,90-140平方米,140平方米以上,90平方米以下,90-140平方米,140平方米以上,资料来源：中国指数研究院，中银国际研究注：上海的月度成交数据为不包含保障房数据图表 13.深圳分面积段成交占比情况10%13%12%16%11%8%14%12%14%16%7%11%9%8%8%12%8%7%5%7%6%14%7%13%16%13%24%28%35%17%20%17%19%40%78%79%81%78%82%83%81%74%78%79%79%56%56%20%10%0%,资料来源：中国指数研究院，中银国际研究注：北京的月度成交数据为不包含保障房数据图表 14.武汉分面积段成交占比情况100%90%15%19%13%17%17%11%13%16%12%11%10%14%11%13%12%14%15%16%13%11%80%70%53%50%52%54%56%54%53%57%55%48%40%30%26%30%33%35%37%32%28%34%30%31%31%30%34%17%0%,100平方米以下,100-140平方米,140平方米以上,90平方米以下,90-140平方米,140平方米以上,资料来源：中国指数研究院，中银国际研究注：1、深圳的月度成交数据为包含保障房数据；2、深圳 9 月份数据截至目前未公布,资料来源：中国指数研究院，中银国际研究注：武汉的月度成交数据为包含保障房数据,2012 年 10 月 19 日,房地产月报,01/11,02/11,03/11,04/11,05/11,06/11,07/11,08/11,09/11,10/11,11/11,12/11,01/12,02/12,03/12,04/12,05/12,06/12,07/12,08/12,09/12,01/11,02/11,03/11,04/11,05/11,06/11,07/11,08/11,09/11,10/11,11/11,12/11,01/12,02/12,03/12,04/12,05/12,06/12,07/12,08/12,21%15%16%19%19%21%21%,31%26%29%,25%24%20%23%,37%,24%21%,24%26%,33%39%,24%,7%,70%,38%36%,49%,46%,44%41%,52%44%51%,60%48%,100%,90%,80%,70%,60%,50%,55%57%50%,52%,52%,43%45%,51%50%,41%35%,36%,34%,8,图表 15.南京分面积段成交占比情况32%26%28%28%26%28%22%23%19%24%27%28%31%24%28%26%33%40%37%21%40%30%63%20%44%45%49%52%52%47%44%49%55%42%46%43%45%39%40%40%10%0%,图表 16.青岛分面积段成交占比情况100%90%14%8%18%15%12%13%11%10%14%11%11%14%8%12%15%14%15%15%13%80%29%40%38%44%45%47%47%52%49%49%50%40%30%60%20%38%44%46%44%41%43%41%42%38%38%10%0%,100平方米以下,100-140平方米,140平方米以上,90平方米以下,90-144平方米,144平方米以上,资料来源：中国指数研究院，中银国际研究注：南京的月度成交数据为包含保障房数据2012 年 10 月 19 日,房地产月报,资料来源：中国指数研究院，中银国际研究注：青岛的月度成交数据为包含保障房数据；2、青岛 9 月份数据截至目前未公布,01/09,03/09,05/09,07/09,09/09,11/09,01/10,03/10,05/10,07/10,09/10,11/10,01/11,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,01/12,03/12,05/12,07/12,09/12,01/09,03/09,05/09,07/09,09/09,11/09,01/10,03/10,05/10,07/10,09/10,11/10,01/11,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,01/12,03/12,05/12,07/12,09/12,12,000,70,000,9,三、土地成交数据分析1、9 月政府保持巨量推地，一线城市土地成交单月表现超二三线城市9 月份多地政府保持巨量推地，二三线城市推地量同比环比上涨均更为突出。根据万得资讯提供的 25 个城市数据，9 月单月的土地供应面积上涨至 8,450 万平方米，环比上涨 13.1%，同比上涨 5.8%，同比涨幅有所扩大，其中，一线城市环比下降 5.5%，二三线城市环比上涨 16.6%。从 1-9 月累计数来看，25 个城市土地供应面积 48,623 万平方米，同比下降 10.6%，降幅进一步收窄，其中，一线城市同比下降 32.1%，二三线城市同比下降 6.7%。,图表 17.25 个城市单月土地供应面积,图表 18.25 个城市累计土地供应面积,（万平米）10,0008,0006,0004,0002,000025个城市单月土地供应面积(左轴)资料来源：万得资讯，中银国际研究,150%130%110%90%70%50%30%10%-10%-30%-50%单月环比(右轴),（万平米）60,00050,00040,00030,00020,00010,000025个城市累计土地供应面积(左轴)资料来源：万得资讯，中银国际研究,150%130%110%90%70%50%30%10%-10%-30%-50%累计同比(右轴),本月一线城市、二三线城市在土地成交单月数据上有所分化，一线城市土地成交表现明显优于二三线城市。就年初至今的成交数据来看，同比降幅连续三月维持在 17%左右，保持了一定稳定性。根据万得资讯的数据，9 月份 25个城市的单月土地成交面积 5,618 万平方米，环比上涨 0.1%，同比下降 19.0%，其中，一线城市环比上涨 46.5%，二三线城市环比下降 7.1%。1-9 月累计土地成交面积 40,449 万平方米，同比下跌 17.4%，其中，一线城市同比下降 31.4%，二三线城市同比下降 14.8%。从 1-9 月累计土地供应面积和土地成交面积均可看出，一线城市无论供应还是成交的同比下滑幅度都大于二线城市。,2012 年 10 月 19 日,房地产月报,01/09,03/09,05/09,07/09,09/09,11/09,01/10,03/10,05/10,07/10,09/10,11/10,01/11,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,01/12,03/12,05/12,07/12,09/12,01/09,03/09,05/09,07/09,09/09,11/09,01/10,03/10,05/10,07/10,09/10,11/10,01/11,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,01/12,03/12,05/12,07/12,09/12,01/09,03/09,05/09,07/09,09/09,11/09,01/10,03/10,05/10,07/10,09/10,11/10,01/11,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,01/12,03/12,05/12,07/12,09/12,01/09,03/09,05/09,07/09,09/09,11/09,01/10,03/10,05/10,07/10,09/10,11/10,01/11,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,01/12,03/12,05/12,07/12,09/12,12,000,80,000,25,000,000,10,图表 19.25 个城市单月土地成交面积,图表 20.25 个城市累计土地成交面积,（万平米）10,0008,0006,0004,0002,000025个城市单月土地成交面积(左轴)资料来源：万得资讯，中银国际研究,150%130%110%90%70%50%30%10%-10%-30%-50%单月环比(右轴),（万平米）70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000025个城市累计土地成交面积(左轴)资料来源：万得资讯，中银国际研究,200%150%100%50%0%-50%累计同比(右轴),2、一线城市土地成交均价环比上涨 110%，溢价率同比上涨土地成交总价累计同比下跌 29.2%，一线城市跌幅超过二三线。根据万得资讯的数据，9 月份 25 个城市土地单月成交总价为 967 亿元，环比上涨 26.2%，同比下降 7.6%，其中，一线城市环比上涨 207.8%；二三线城市环比下降 12.1%。1-9 月，25 个城市土地累计成交总价为 5,307 亿元，同比下跌 29.2%，其中，一线城市同比下跌 46.5%，二三线城市同比下跌 22.3%。,图表 21.25 个城市单月土地成交总价,图表 22.25 个城市累计土地成交总价,（万平米）,250%,140,000,000,（万平米）,600%,20,000,00015,000,00010,000,0005,000,000025个城市单月土地成交总价(左轴)资料来源：万得资讯，中银国际研究,200%150%100%50%0%-50%-100%单月环比(右轴),120,000,000100,000,00080,000,00060,000,00040,000,00020,000,000025个城市累计土地成交面积(左轴)资料来源：万得资讯，中银国际研究,500%400%300%200%100%0%-100%-200%累计同比(右轴),本月一线城市几块高地价土地的成交推动一线城市成交均价环比大涨。根据万得资讯的数据，9 月份 25 个城市土地出让楼面均价为 1,722 元/平方米，环比上涨 26.1%，同比上涨 14.1%，其中，一线城市为 3,729 元/平方米，环比上涨110.1%，二三线城市为 1,233 元/平方米，环比下降 5.3%。1-9 月份，25 个城市累计土地出让楼面均价为 1,312 元/平方米，同比下降 14.3%，其中，一线城市为 2,193 元/平方米，同比下降 22.0%，二三线城市为 1,183 元/平方米，同比下降 8.8%。,2012 年 10 月 19 日,房地产月报,01/09,03/09,05/09,07/09,09/09,11/09,01/10,03/10,05/10,07/10,09/10,11/10,01/11,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,01/12,03/12,05/12,07/12,09/12,01/09,03/09,05/09,07/09,09/09,11/09,01/10,03/10,05/10,07/10,09/10,11/10,01/11,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,01/12,03/12,05/12,07/12,09/12,01/09,03/09,05/09,07/09,09/09,11/09,01/10,03/10,05/10,07/10,09/10,11/10,01/11,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,01/12,03/12,05/12,07/12,09/12,01/11,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,01/12,03/12,05/12,07/12,09/12,3,000,3,000,11,图表 23.25 个城市单月土地成交均价,图表 24.25 个城市累计土地成交均价,（元/平米）2,5002,0001,5001,000500025个城市单月土地成交均价(左轴)资料来源：万得资讯，中银国际研究,80%60%40%20%0%-20%-40%-60%单月环比(右轴),（元/平米）2,5002,0001,5001,000500025个城市累计土地成交均价(左轴)资料来源：万得资讯，中银国际研究,200%150%100%50%0%-50%-100%累计同比(右轴),溢价率继 8 月下跌之后略有回升，主要来自于一线城市溢价率的高涨，二三线城市溢价率则略有下降。根据万得资讯的数据，9 月份，25 个城市土地溢价率为 7.14%，较上月上升 2.12 个百分点，较去年同期上升 2.26 个百分点，其中，一线城市土地溢价率为 14.21%，较上月上升 13.22 个百分点，较去年同期上涨7.03 个百分点；二三线城市为 5.57%，较上月下降 0.34 个百分点，较去年同期上升 1.20 个百分点。图表 25.25 个城市土地溢价率,120100806040200,（%）,25个城市土地溢价率,一线城市土地溢价率,二三线城市土地溢价率,资料来源：万得资讯，中银国际研究图表 26.25 个城市分区域累计土地成交面积同比变化70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%,25个城市累计土地成交面积同比变化二三线城市累计土地成交面积同比变化资料来源：万得资讯，中银国际研究,一线城市累计土地成交面积同比变化,2012 年 10 月 19 日,房地产月报,01/11,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,01/12,03/12,05/12,07/12,07/12,01/11,03/11,05/11,07/11,09/11,11/11,01/12,03/12,05/12,09/12,09/12,12,图表 27.25 个城市分区域累计土地成交金额同比变化50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%,25个城市累计土地成交总价同比变化,一线城市累计土地成交总价同比变化,二三线城市累计土地成交总价同比变化资料来源：万得资讯，中银国际研究图表 28.25 个城市分区域累计土地成交价格同比变化10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%,25个城市累计土地成交价格同比变化二三线城市累计土地成交价格同比变化资料来源：万得资讯，中银国际研究,一线城市累计土地成交价格同比变化,2012 年 10 月 19 日,房地产月报,06-10-31,07-2-28,07-5-31,07-8-31,07-11-30,08-3-31,08-6-30,08-9-30,08-12-31,09-4-30,09-7-31,09-10-31,10-2-28,10-5-31,10-8-31,10-11-30,11-3-31,11-6-30,11-9-30,11-12-31,12-4-30,12-7-31,10/06,01/07,04/07,07/07,10/07,01/08,04/08,07/08,10/08,01/09,04/09,07/09,10/09,01/10,04/10,07/10,10/10,01/11,04/11,07/11,10/11,01/12,04/12,10/06,01/07,04/07,07/07,10/07,01/08,04/08,07/08,10/08,