日本房地产泡沫分析.ppt

日本房地产泡沫,概念,1、房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产(real property，也写作realty)。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。与之相对应的是私产，即动产(personal property，也被称作chattel 或者personalty)。,2、房地产泡沫美国著名经济学家查尔斯P金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者-随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。,发生阶段,第一次泡沫发生在70年代第一次石油危机时期，持续时间较短。第二次泡沫发生在1985年广场协议之后。,第一次房地产泡沫,一、背景。1、经济发展,2、城市化进程城市化率的快速增长加大了对住宅的需求，对房地产市场来说充满着巨大的机遇。伴随着可支配收入的提高，日本房地产市场积累了大量的隐性需求，蓄势待发。,3、房地产市场（1）重工业，轻地产。,（2）住宅市场的崛起。1965年被视为日本住宅市场快速发展的开端。在价格涨幅方面，工业用地开始让位给住宅用地，日本居民对住宅的要求越来越高，政策逐渐向房地产市场倾斜。住宅市场需求得到释放，住宅用地价格快速上涨。战后婴儿潮陆续进入婚姻年龄，对住房需求强烈。,（3）政府政策变化1965年以后的日本，解决居民住宅问题成为摆在政府面前的第一问题。为此，日本政府出台了一系列政策来保证房地产市场稳定，并于1966年颁布住宅建设计划法。另外，在土地税收方面也制定了有利于住宅发展的政策。1968年，日本住宅总套数超过开始超过居民总户数。,（4）住房贷款的转变。住房贷款手续别的简单，民间金融机构开始参与个人住房抵押贷款业务。,二、第一次危机到来。1、出口恶化和国内通胀,2、列岛改造计划,3、危机爆发前的宽松货币政策为改变日元升值的不利局面，稳定经济增长，日本政府采取了超缓和的金融政策，1971和1972年，贴现率和市场利率降低，并降至4.25%这个二战以来的最低点。宽松的货币政策对房地产市场上的融资来说，是非常方便的。,4、投机需求至1974年，日本的土地价格一直处在上涨状态，在一般民众眼中，土地价格只会上涨，不会下跌。在列岛计划和通货膨胀刺激下，涌向房地产市场的资金越来越多，土地价格急剧上涨。房地产市场存在大量泡沫。,5、政府调控（1）土地政策（2）货币政策货币政策包括调整利息和控制贷款两个方面提高利息在日本房地产泡沫期间的大部分时间里，银行基准利率都维持在2.5%的超低水平，直到1989年5月，日本银行开始加息。此后的15个月内，日本银行连续5次加息，将基准利率提高到6%；控制贷款在加息的同时，1990年3月大藏省推出了不动产贷款总量控制政策，即规定银行对不动产贷款时，增长率不能超过其贷款总量增长率。,6、效果,小结,第二次房地产泡沫,一、经济环境1、广场协议1985年9月，美、德、法、英、日五国财政部长及中央银行行长在纽约广场饭店达成了关于五国政府联合干预外汇市场，使美元对主要货币有秩序地下调，以解决美国巨额的贸易赤字的“广场协议”。“广场协议”签订后，日元开始了升值的历史。,2、金融自由化金融自由化包括三个方面的内容，即融资自由化，利率自由化和业务管制自由化。日本的金融自由化进程于1979年起步，1985年日本政府发布关于金融自由化、日元国际化的现状及展望后，金融自由化进程全面加速。,3、扩张性政策,4、房地产政策的放松,二、泡沫的再次膨胀及破裂1、膨胀,2、破裂,3、特征(1)特征1 泡沫巨大1984年到1988年，东京都宅基地的资产额由149万亿日元升至529万亿日元，增加2.6倍。东京都宅基地的资产增加额是同期日本GDP增加额(72万亿)的5.3倍。(2)特征2 跌幅大、时间长1986年到1991年，日本六大城市地价上涨2.07倍，CAGR为25.2%；1992年泡沫破灭之后，日本地价持续下降14年，直到2006年才有所回升；2007年底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7%；绝对价格也只相当于25年前，也即1982年的水平；,小结,泡沫破裂之后,泡沫破裂之后,泡沫破裂之后,泡沫破裂之后,泡沫破裂之后,泡沫破裂之后,启示,1、从宏观经济政策检讨，日本泡沫经济的教训告诉我们：第一，要防止由于汇率的调整，特别是本币的升值导致的资产泡沫化和经济泡沫化。第二，尤其在物价的稳定时期，更应该当心资产的泡沫化，否则必遭泡沫破灭的劫难。第三，必须处理好当前的经济繁荣与经济的长期持续健康发展之间的关系，不能为刺激短期经济增长而采取危害长远发展的宏观经济政策。因为不论是财政政策还是货币政策，都解决不了推动经济增长的根本动力问题。,2、从房地产泡沫的形成来看，金融机构对于房地产泡沫应当保持最高程度的警惕。19851990年间，日本金融机构对房地产泡沫的危害认识不足，纷纷给房地产公司和建筑公司发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的恶性循环，泡沫越吹越大。各金融机构为了追求高额利润，将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模，助长了泡沫的形成。就在泡沫即将破灭的1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元的贷款，占贷款总额的1/4。,3、日本泡沫破灭告诉我们，世界上从来没有只涨不落的房地产市场。在日本经济高速增长和人民生活水平普遍提高的20世纪80年代后期，日本民众和投资者普遍相信人多地少的矛盾将导致日本地价持续升高，永涨不落。因此即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺，导致地价和房价越走越高。由于投资投机过度，造成房地产业虚假繁荣。人们从银行贷款购买房地产，然后用房地产做抵押再去购买房地产，造成了大量的重复抵押和贷款，并加剧了房地产价格的暴涨。,4、政府对房地产泡沫和房地产价格暴涨不能无动于衷，而应积极治理，为经济发展创造良好的外部环境。日本的房地产泡沫最终破灭，很重要的一个原因在于政府在资产市场领域尊崇“无为而治”的思想，对地价和房价暴涨不加干预，成为导致这次泡沫经济的重要原因。从1990年始，日本政府开始介入住房问题，采取了一些平抑房价和抑制土地投机的措施。在对泡沫经济惨痛教训有较深认识的基础上，日本通过政府干预，取得了长达11年的地价、房价稳定的局面，这是值得包括中国在内的其他国家应当学习的。,