无锡五爱北项目整体定位报告126P.ppt

一条河流的城市旅程-无锡五爱北项目整体定位报告,一、市场研究和项目整体定位策略,PART 1 预计销售期内宏观市场研究,2009年江苏省GDP排名前五的城市对比,2009年江苏省城市人均可支配收入对比,苏锡常都市圈,南京都市圈,杭州都市圈,宁波都市圈,上海,无锡,常州,苏州,无锡市地理位置优越，作为沪宁线的门户连接上海与江苏内陆。无锡作为长三角的中轴，距上海128km，距南京183km，在经济上起到长三角地区互通的重要作用。2009年无锡全市实现地区生产总值4419亿元，按可比价格计算，比上年增长12.4%；人均可支配收入为23605元，位居江苏省排名第二。,无锡位于长三角几何中心，是江苏省经济发展的先导地区，经济发达，城市人均消费水平高,中心建设,南拓北展,中心南移,副中心改造，中心升级,启示：1、城市的“升级”与“大城”的形成将是城市最具活力与多元的阶段；2、现有城市功能板块的定位与价值将产生裂变与重估；3、地缘置业情结将呈现跨区置业的趋势。,城市发展目前无锡正经历由新旧融合型城市向大城市发展的阶段，整体 规划利好，城市活力充沛，房地产业快速发展,虽然没有明确说明房产税由空转转向正式启动，但全国推广已然说明了这个传说已久的税种即将出台,调控对象已经转向刚需群体，现在市场主体是刚需，尤以首次置业为主。提高首付，一方面政府是在提醒刚需购房应该有足够的能力和理性，另一方面也是在加强金融风险防范，首付两成和首付三成对银行而言，风险是大不相同的。,此次信贷政策是全国一刀切式的政策，不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性地实行，将有利于打压投资投机性购房，尤其是外地投资投机者。而通过消费贷款买房的灰色通道也将被有效封堵,本次新政要点,本次新政市场影响,强烈昭示房产税出台,利于打击外地投资投机者,调控对象已转向刚需群体,关注新政本次新政对市场的影响主要表现在三大方面，进一步表现了政 府调控楼市的决心，抑制部分城市量跌价升的现象,房产税征收信号愈来愈强烈，本次大力度再调控进一步表现了政府对于高房价打压的决心，使得市场观望氛围将加剧契税政策及个人所得税政策则对于投资投机购房者及部分改善性购房者有一定杀伤力。其投资和投机成本提升，但是两项税收政策相对投资收益所占比例相对较小，更多还是表现了政府调控楼市的决心，也是对新国十条税收调控政策的一种完善,税收政策,新政影响在进一步打击投资投机购房者的同时，调控打压对象转向刚需 购房者，市场需求被进一步抑制,市场上行,市场下行,市场上行,市场下行,07年房市回升，市场成交量与购房贷款额稳步上升,08年经济危机，楼市成交量、购房贷款额急剧下降,09年在宽松货币政策及楼市扶持政策的支持下，楼市、购房贷款强劲反弹,4月新政的出台导致楼市下行，同时购房贷款也回落,新政影响月度购房贷款与市场成交走势呈正比，清晰的显现出市场成交 走势与购房贷款政策变化高度的一致性,1、买房门槛提高房贷首付提高至3成2、房贷从严停贷三套及以上住房贷款3、严格执行二套房贷政策4、明确征收房产税5、严格限制异地购房6、税收优惠可能取消7、限购套数8、增加供应推进保障房及中小户型商品房建设9、加强监管10、督促地方政府落实“国十条”强调问责制,如：该套房为所有人（以家庭为单位）名下在本市的唯一住房，则按照下述情况进行缴纳（1）房产证面积90平方米，契税税率为1%（2）90房产证面积144平方米，契税税率为1.5%（3）房产证面积144平方米，契税税率为3%如：该套房为所有人（以家庭为单位）名下在本市非唯一住房（即2套房或更多），则不论面积，全部按照3%税率缴纳契税。,原契税缴税方法：无2套房之分房产证面积144平方米，契税按照1%的税率缴纳房产证面积144平方米，契税税率按照3%的税率缴纳,新政要点回顾,地方新政无锡新的契税征收标准是无锡今年首个真正意义上的地方应 对政策,供应2010年1-9月无锡住宅供应呈逐步增加的趋势，1-9月住宅总供应量为397.9万平米，一季度和二季度供应量相对较少，分别为103.1万平米和107.3万平米，三季度供应量增加到187.4万方；其中，9月份住宅供应77.99万方，为2010年1-9月最高峰。成交2010年1-9月无锡住宅成交375.7万平米，成交起伏较大，1-4月成交逐渐上升，4月为峰值，4月新政后，成交下降，7-9月再度回升，9月住宅成交76.6万平米，为2010年住宅成交月度最高值。价格2010年1-9月无锡住宅成交均价总体呈现先升后降的现象，4月新政前价格攀升较快，新政出台后价格小幅回落，9月在成交量上升的带动下，成交价格也有所回升，达到7955元/,整体市场无锡整体住宅市场受政策面影响比较大，呈现与政策调控一 致的周期性波动,供销比2010年前三季度供求比为1.06，呈略微下降趋势，无锡住宅市场发展趋势比较健康，8-9月份无锡住宅供、求量上升，但整体供求比仍然接近1，近期供求处于平衡状态。,库存2010年1-9月无锡住宅库存量整体变化不大，由于前三季度供求比接近1，供求较为平衡，1-9月平均库存套数为18313套，目前（截止9月）库存为18410套。,整体市场无锡市场供销比稳定，库存变化小，整体市场处于比较健康状态,市场预判新政出台后，短期内无锡市场未来整体运行状况依旧趋稳，但政策风险较大，市场价格面临较大下行压力；中、长期来看，无锡房地产市场依然存在较大的发展潜力，整体运行趋好,无锡住宅市场未来走势分析：,走势预测,短期走势,长期走势,1.二次新政后，政府调控态度趋向明朗，市场后续运行的政策风险加大,2.无锡出台契税政策已经证明了地方政府响应中央号召的决心，市场部分认为无锡市场运行健康而不会出台地方政策的侥幸心理被打压,3.市场后续供量庞大，尤其反映在以滨湖区为代表的高端住宅市场，对于政策预期的影响使得开发商可能迅速出货，降低市场风险,4.从目前市场成交情况来看，首置刚需亦受到影响，二次新政触手进一步触及市场刚需，使得需求进一步被压缩,5.供量增大，库存量上升，导致市场价格面临较大的下行压力，短期内甚至会出现短期回调的现象,1.作为苏南经济圈中的发达城市，无锡房地产市场尚处于稳定向上、健康发展阶段，后续发展后劲足,2.居民消费力高，购买能力强，对于总价承受力呈逐年上升趋势，后续高端消费力充足,3.品牌开发商陆续进入，纷纷进行扩张，长期来看将促进整个市场走向繁荣,4.均价运行相对稳定，处于苏南城市圈中的价格洼地，投资潜力大，风险小，市场投资比例将逐年上升,5.城市化的快速发展及轨道交通的建设加速是整个房地产市场发展的引擎,PART 2 地块属性和地块所在板块（区域）属性分析,组团性质：以现代商务办公和居住功能为主的现代化城区。规划以商贸服务业、物流业和旅游业等现代服务业为支柱，建设成为具有文化特色的集现代商务办公和居住为一体的特色城区。人气旺盛：南长区为无锡市域人口较为密集区域，区域经济相对比较发达，居民消费量较高。商业生活配套完善：目前板块内生活、商业设施十分完善，太湖广场、南长街等已经成为无锡明星区域。,构建“双十字”型的空间发展主轴,项目东临古运河，北临南长街特色街,整合用地布局，形成“一心、一城、两带、三轴、六社区”的空间格局，以新城建设带动老城的更新发展,规划重点加强居住区内游憩绿地的建设，并结合梁塘河湿地生态公园、城区公园、滨河绿带、道路绿化带等，构成多样化城市绿地系统，创造优美的城市生态环境。,区域属性南长区为无锡老城区的“南大门”，西临京杭大运河，东倚沪宁铁路、沪宁高速，为无锡传统的主城区之一，人气旺盛，商业生活配套设施完善,公路：9条高速、国道、省道连接上海、南京、杭 州等东部最发达地区，辐射全国铁路：京宁铁路 江苏最大的铁路货运站无锡南站 沪宁城际铁路轨道交通：地铁1号、2号线水运：京杭运河、古运河,区域属性公路、铁路交通体系完善，地铁建设使得交通配套进一步升级,金城高架,地铁1号、2号贯穿南长区,京杭运河,古运河,扬名创智园,南下塘文化创意园,创意产业园,南长区是无锡传统的工业区，拥有以机械及汽车零部件、电子信息、精细化工、冶金、纺织服装五大支柱产业为主的具有国际竞争力的现代工业体系。按照无锡城区产业和功能布局调整，在建成了扬名高新产业集中区的同时，现代服务业蓬勃发展，以现代商务、高档餐饮、特色市场、休闲娱乐、地块开发成为新的发展亮点。南禅寺文化商城已成为百姓心中的“夫子庙”、“城隍庙”，以梦之岛电脑通信市场为龙头的人民西路，被无锡市政府确定为“电子信息特色街”；金城湾汽车交易市场、无锡国家二类口岸生产资料市场正向百亿元交易大市场迈进。近年来，围绕现代机械制造业基地、现代服务业发展，把握和顺应城市化和城市现代化对产业结构优化升级的规律，加快促进传统制造业的优化升级,创业大厦,太湖广场CBD,区域属性南长区为无锡传统工商业区，产业结构完善，高素质人才 集聚，文化底蕴深厚，为项目高端客群奠定基础,区域属性古运河将改造成为集旅游服务功能为一体的古运河风光带，其 中重点开发产业将以第三产业为主,无锡轨道交通规划带来的板块前景预示,6条轨道交通组成无锡未来交通网络，分高架段、地面段、地下段三类，全部线网里程约247公里，已经启动1号线建设，2、3号线形成东西主轴，与周边城市连接，其中1、2、3号线作为交通主轴，建设优先度相对较高,清扬路即将成为“新中山路”，轨道交通1号线将沿清扬路贯穿南北。两路相交的太湖广场，将成为城市“新市中心”,南长区功能区规划,本项目,本项目,项目处在未来规划发展的中心区和新区副中心的交界处,地块位于南长区新光路与南长街交叉口的南侧，东至南长街，南至红光路，西至通扬路，北至新光路；地块东侧为古运河，为项目周边最为利好的自然资源；地块周边交通较发达，通达性高；地块目前尚未拆迁完毕，尚有部分民居待迁；地块周边工厂较多，焦化厂、钢铁厂林立，但有报道这类工厂今年年底将搬迁。,地块现状,焦化厂,古运河,南长街,五爱综合大楼,新光路、化肥桥,本案,地块属性路网完善、紧邻古运河，周边工厂较多，环境相对南长 其他片区较差,工厂林立，一排旧楼，河道污染，形象及昭示性差，居住价值被大幅度拉低,减分！,目前项目周边工厂林立，污染严重，河道水质较差，老旧居民房形象较差，对本项目建立高端形象 产生诸多不利影响,地块属性 关于本案必须直面的主要问题,周边环境对于本项目的负面作用（需要时间化解）,116家重点工业企业2010年内全部迁出城区，城区环境将得到改善！,无锡市工信委提供的最新监测数据显示：我市116家重点工业企业年内将全部迁出城区；锡钢、石化、焦化厂、化工集团等高能耗大企业转至靖江等地区实施产业升级；搬迁冶金、化工等传统工业企业，减轻了环境承载压力，也为区域居住环境升级提供了有力支持。,地块属性 无锡钢铁厂和无锡焦化厂今年年内将开始搬迁,3、工业区、产业园区发展开始逐步成型，未来高端客源基础充实；,4、区域价格提升、规划利好使得区域房地产业前景光明，目前高端 楼盘众多，竞争激烈，先入者已然占领市场，后入者面对诸多竞 争因素。,地块属性 总结,1、地块属南长区南端（新区、滨湖三区交界），交通路网完善、紧古 运河，但周边大型工厂多，传统居住环境相对南长其他片区较差；,2、南长区城市规划已具备向产业新城发展的各项条件，未来各种配 套将逐步完善、升级；,PART 3 预计销售期内板块（区域）微观市场环境分析和典型楼盘综述,区域市场南长区区域市场需求稳定，均价处在市场高位，未来存 在较大市场机会点,供应量2010年1-9月南长区住宅新增供应25.7万方，占全市总供应量的6.5%，在全市7区中供应量最低。成交量2010年1-9月南长区住宅成交 20.7万方，占全市总成交量的 5.5%，成交量在无锡各区域中排名垫底.成交均价南长区区域价值较高，高端项目云集，1-9月，南长区成交均价始终在10000元/平以上。但由于量小，整体波动较大，5月区域成交价创新高，达到14736元/平。,供求比南长区整体供求关系处于“供不应求”状态，2009年至今整体供求比仅为0.69。一方面由于南长区住宅类用地供应十分紧张，寸土寸金，另外，南长区发展速度较快，区域价值不断得到提升，越来越多的中高端客户倾向于在南长区置业，今年来南长区各大盘成交活跃，成交价格也一路攀升。未来一两年内南长区供应量仍然将维持较低水平，而随着南长区不断发展，住宅类的需求将不断提升，市场机会较大。,2009至今整体供求比为：0.69,区域竞品主要是九龙仓集团自2007年正式进入无锡市场的项目,73#地块,熙岸望府,时代上河,国金中心,时代上城,本项目,城市复兴华彩新高度,城市建筑第一新高度,城市高尚人居新高度,城市复兴华彩新高度,城市邻里生活新高度,天元世家,时代上城,时代上河,西水东,区域竞品目前区域市场物业类型比较丰富，以多层和小高层为主，且高 档楼盘云集,2010年8月,“家族事业传承及发展”论坛,2010年7月,出国教育专场沙龙,2010年7月,“世界成就生活”投资沙龙,2010年6月,世界杯激情嘉年华,2010年6月,投资理财交流沙龙,西水东4-7月成交处于较低水平，与09年开盘热销相比，目前销售状况不容乐观，一方面受制于供应速度较慢，另一方面，新政影响也较为明显，再加上7月契税上调，西水东现阶段主力户型为160平以上洋房，单价、总价较高，目前16000-22000元/平的售价使得部分客户暂时持观望态度或转而选择其他项目。9月18日西水东推出190余套房源，开盘价格作了适当下调，再加上9月整体市场回暖，当月西水东成交118套，成交价格则回落到16020元/平。,西水东区域高端项目代表，项目规划具有优势，物业形态丰富，产 品品质较好,2010.9.3,河畔音乐会,2010.9.5,魅力女人荟,2010.9.11,生活体验区开放,2010.9.15,商家进驻西水东仪式,2010.9.15,开盘推出190余套房源,2010年4-6月,户型设计大赛,2010年6月27日,玩魔方赚平方,2010年7月31日,二期开盘,九龙仓时代上城 市区第一大盘，未来规模竞争优势明显,时代上城作为市区范围规模最大的住宅楼盘，依托九龙仓强大的品牌及充分的操盘经验，在未来南长市场拥有较强的规模竞争优势；时代上城2010年上半年成交量呈上升趋势，新政出台后，该项目价格走高，成交量逐渐下降；7月31日时代上城二期开盘，价格向下调整到7700-11000元/平，初步统计成交200余套。10月23日，时代上城将加推2#楼，84、127、143平米户型，共200余套,2010年8月31日,小绅士小淑女西餐礼仪答礼会,九龙仓时代上城后现代设计风格的样板房使得部分无锡人有一定抵触，产品设计跟时代上河有一定重叠，项目之间存在内部竞争，淡市下采取降价低开策略,产品上并未与时代上河形成差异化，价格相差不大，使得两盘的内部竞争比较激烈，由于两盘后续体量较大，将使得内部竞争激烈的现象将持续存在,A1户型约89平米,A2户型约127平米,A3户型约143平米,2010年7月31号时代上城二期开盘，在新政的影响下，时代上城下调成交价格，从上半年均价过万直接下调至9000左右，并且加大了优惠力度,时代上城仍然在户型设计和样板房设计上下了功夫，但是过于现代的样板房使得部分无锡人认可程度不高,后现代风格,港味浓厚,设计大胆前卫,九龙仓时代上河位于南长腹地，紧邻清名桥，南邻祝大椿故居，东连塘南路，北接太湖大道。近端距古运河约200米，与泊渎桥、南水仙庙、南长街等古城风貌相邻；项目总建筑面积约为25万，规划有多层、小高层、高层以及约30000平米左右的商业广场，沿街商业等。九龙仓时代上河以“相怡而合，静默养气”的东方精神气脉，建筑敞阔居住空间，成就九龙仓南长区又一高端项目；项目首期推出C区多层、小高层住宅，规划有约121平方米和143平方米的两种户型，高达85%的空间实用率，三面采光朝南，多阳台设计（赠送面积达10平方米左右）,九龙仓时代上河低密度高端社区，以小高层、高层为主,时代上河户型面积分布较为单一，户型设计和样板房设计有一定亮点，目前定位偏高。,一期推出纯小高层，只包含121紧凑三房及143舒适三房，户型设计注重实用性，赠送面积达到5-6，但是由于户型面积的单一，仍然流失了部分投资型及刚需型客户,虽然一期采取一定的降价措施，使得开盘价格12000元/平米低于市场预期，但是后续随着区域内项目上市量增大，以及下半年高端项目扎堆上市，项目单一的户型配比会面临一定的销售风险，而降价低开也对其一直在塑造的高端形象有所影响,开盘推出200多套，去化一半,售楼处设计走现代中式路线，整体感觉定位不够清晰，高端项目的品质感和尊崇感凸显不够。,73#地块规划（概念）,B地块,A地块,C地块,别墅,高层,高层,该地块北为晨光路，东为南长街（古运河）南为新光路，西为通路；地块总占地面积为19.5万；总建筑面积约为44.6万方；地块分为A、B、C三块，其中A、B快规划为高层+商业，C块规划为别墅+商业；项目共规划15栋高层建筑+26栋别墅（联排）；73#地块与本项目仅相隔一条路（新光路），地块要求、基础指标相近，形成直接竞争。,南 长 街,通 港 路,新 光 路,通 港 路,九龙仓复地73#地块 分三期开发，计划以B地块为首期，C地块为三期,九龙仓复地73#地块 产品面积段涵盖广，主力户型为137平米的三房,一期,二期,三期,80,118,137,90,178,143,80,90,118,137,143,178,九龙仓复地73#地块 首期将以B地块率先入市，产品以符合市场主流 需求的二房、三房产品为主,一期,一期B地块率先启动,按照目前73#地块的整体开发策略，B地块将最先推出，C地块联排别墅将作为最后开发；首期推出的B地块主要以80-90的两房和120-150的三房为主力供应面积段。90过多应受70/90政策影响，但会拉低客户档次；设置部分118三房及178四房为B地块的其余产品；整体面积设置相对谨慎。,别墅市场无锡城中别墅供给量稀缺，南长区也仅有少量供应，主力供 应产品为五里湖板块的景观别墅及惠山板块的经济型别墅,无锡城中别墅典型代表：,古韵坊,清扬康臣锦院,爱家金河湾（售完）,清扬康臣锦院,古韵坊,爱家金河湾,无锡别墅市场量价走势,城中别墅无锡客户对于城中别墅品质的认可度决定了产品销售量，由于外 部景观资源较少，城中别墅销售速度相对较慢,08年9月开盘月均去化8套,08年11月开盘月均去化不足2套,项目占地面积：13万平方米；地上建筑面积：25万平米；容积率：1.8；主要以高层物业为主，联排别墅为附；其中别墅地上面积：2.5万平米别墅容积率：0.71,九龙仓熙岸望府,项目占地面积：19.5万平方米；地上建筑面积：32万平米；容积率：1.6；主要以高层物业为主，联排别墅为附；其中别墅地上面积：2.95万平米别墅容积率：0.64,九龙仓复地73地块,本项目3.4万平米,九龙仓别墅5.5万平米,VS,城中别墅如果按照联排别墅+高层的方案操作，本项目别墅产品近期将面 对九龙仓近5.5万别墅供量的竞争,区域市场供应总量 南长区未来市场供应总量,南长区未来供应量达326万方，主要直接竞争压力来自九龙仓几大盘，未来两年供应预计达113.43万方。,近期供应量初步细分 至2011年底区域供应量将有所上升，改善性户型仍 将成为南长区主要的供应产品,南长区小户型供应较为稀缺，朗诗小户型基本已售完，未来清扬御庭将有一栋小户型单身公寓推出,南长区80-160户型供应比较充足，九龙仓4盘、恒威中央领地、金科、西水东等盘均有供应,南长区大户型豪宅目前供应量呈上升趋势，高端项目如西水东、天元世家、茂业观园、世贸等项目未来大户型供应量较大,注：别墅产品2011年底由于本项目没有供应，因此不作统计,注：由于2011年南长区有多个新增住宅项目，因此至2011年年底住宅供应量或超2010年水平,PART 4 项目SWOT分析和整体定位策略,SWOT分析,二、项目整体定位,以人为本/摆脱建筑的形式主义/遵循东方人居住习惯/现代化的生活理念/西式手法、东方意境融合的,情定南长 醇品金装官邸电梯公寓古运河畔 传世私宅独院创新别墅,城市之心 复地无锡 超越之作,PART 1 市场深入研判,产品特征楼市产品有着比较鲜明的特征，随着众多实力开发商的进入，产品力进入快速上升通道,楼市产品特征,品牌开发商的进入推进社区总规划的发展 组团围合概念逐渐显现 充分利用和挖掘景观资源 无锡进入大盘时代高速发展阶段，大盘开发周期多为三至四期，推案周期更加细化,规划,建筑单体及组合,小高层及高层产品市场占有率高 无锡高层住宅普遍楼层较高，新区尤为突出 复合型大盘一般采取多层-小高层-高层的推出顺序 景观资源区域大盘多以小高层启动项目，一般性项目则以多层启动,外立面和装修建材,现代简洁风格占市场主流（根据新进入无锡的外地品牌开发商公司的开发经验来看，立面大多为现代简洁风格，线条横竖分明但比例和配色接近柔和、人性）特色风貌的立面产品市场接受度逐步增强（如朗诗、世贸等）精装修项目较少,户型配比,三房占到将近一半的市场供应，其中以舒适型大三房为主 两房比例约占三成，市场去化程度好，附加值高的两房特别受追捧 朝向：无锡地处江南湖滨，气候温润，因此朝向非常重要，一般情况，三房要做到三开间朝南，这样的房型比较受欢迎 卧室：主卧开间一般在3.6-3.9米，面积在16左右，次卧开间一般在3.3米，面积在13左右。除了主卧有阳台，一般次卧在楼体东西侧通常会有东西向的阳台和凸窗客厅：客厅的面积一般在20-25，在朝向上以朝南为主流，但是市场亦有东西向的客厅，东厅相对接受程度高 从目前市场供应来看，产品单元面积主要倾向于舒适型户型，两房多为标准型，在80-105之间。三房中紧凑户型相对较少，舒适型三房比例较大，面积大多在120-140之间，四房面积一般在160-250,服务配套,完善的物业管理和智能化设施成为评价小区品质的主要标准 高端客群真正对地段不存在挑剔性，更加看重各种配套服务，这也是价格提升的一个契机,精装表现无锡楼市目前精装高端住宅装修标准不高，区域内精装产品更是属于市场空白，基本集中在紧凑小户型产品,单身公寓,一房,两房,三房,四房,房型,100平米,120平米,140平米,160平米,180平米,200平米,80平米,面积,五房（复式、别墅）,250平米,区域产品类型丰富，面积段涵盖较广；主力面积段位：80-100，120-140、160-180、200以上户型；从主力产品看，区域刚需、改善型需求十分旺盛。,区域产品周边区域内高端产品类型比较丰富，户型涵盖面积段广泛，高端改善需求旺盛，但存在100-110三房和120-140四房的户型明显缺口,？,130-140？,区域户型缺口,100-110,PART 2 买家分析和可能目标消费群体圈定,无锡人的性格特性，决定了无锡人对于品牌和项目的关注点,保守的安逸,洋化的标准,附加值的价格,没有比江南人更恋土的情怀，无锡更甚江南人（无锡）是中国历史至今，最少迁徙的人群无锡人远不似移民城市（北京/上海）那般易于面对挑战和变化当安逸成为恒远的传统之时，就变成了对固有生活观念上的保守这种对安逸的保守可以解析为对殷实而自得的小家庭院式生活崇尚,二十多年的现代工业化建设，也创造了无锡国际化的另一面国际化品牌工业进程不仅加速了无锡的经济发展也更加深刻了无锡人对国际现代物质品质标准的价值认可，甚至忠诚简言之，他们是绝对认同西方产品品质价值的更东方人对于地产这种居住性产品而言，品质价值认可是第一位的但，产品之上，居住观念的归宿也是非常之重要的,无锡人精明于细节，精细于算计，比较出名无论是购房一次性付款的果敢比例，还是户型合理面积公式等但，无锡人接受价值之上的对等价格认可只要确实好，不管多贵的名车、名表、名烟、名酒等都可欣然享用关键是，你要给他充分的理由贵的附加值,核心客户即南长区，项目周边原有的居住者，包括城南工业区企业主、高端商务人士、公务员，约占60%,边缘客户即看重南长区区域发展及项目升值潜力的投资客户，包括无锡其他区域、上海、江浙客户，约占10%,次核心客户周边区域（新区、崇安、滨湖区）向往南长区置业客户，包括白领、企业管理层等，约占30%,未来区域的发展潜力及区域在无锡人心中的强烈认同感是客户关注的主因,本项目客源定位：客群来源多样，区域强烈认同及高端品质将冲击客户购买 欲望,核心客户,次核心客户,边缘客户,PART 3 项目整体概念,本项目由地块A（占地54536平米，限高12M）和地块B（占地82198平米,不限高）组成。综合容积率1.8按规划要求大致包括以下主要部分：高层住宅（18-21万平方米）；低层住宅（2.4-4.4万平方米）；商业（6500平方米）；社区配套（2200平方米）；24班幼儿园（6840平方米）。,各部分的简要设计要求如下:1、商业部分：（1）、建筑面积在6500平方米左右，定位在“社区配套商业，以满足社区内部业主生活需求为 主，同时满足周边社区居民的部分需求”。（2）、商业部分表现形式以沿街商业为主，尽量与住宅建筑分离。低层住宅A地块内不宜设置商 业。设置2000平方米左右的社区会所，考虑放置在新光路和兴南路交口，兼顾售楼处功能使用。,建筑规划设计要点,地块A,地块B,2、24幼儿园：（1）、按规划要求建筑面积在6840平方米左右，满足本社区及周边小区配套需要。（2）、建筑宜布置在B地块，通扬路及红光路交口处。注意日照要求，尽量做到无遮挡。,3、高层住宅（限高100M）：（1）、建筑面积在18.720.6万平方米左右。（2）、高层住宅户型设计应以“短进深，大面宽，高附加值”为主导方向。具体设计要求详见项目市场定位和产品设计建议。,4、低层住宅（限高12M）：（1）、建筑面积在2.4-4.4万平方米左右。（2）、低层住宅具体设计要求详见项目市场定位和产品设计建议。其中需对地下停车系统做 特别设计（考虑全地下和组团地下停车两种方案）。,PART 4 产品组合方案、户型配比方案、财务测算依据,方案一：公寓+低密高端类独栋,类独栋区域容积率建议为0.45,类别墅区容积率建议为0.45,方案一总平示意图：公寓+低密高端类独栋,类独栋区域容积率建议为0.45,方案一：公寓+低密高端类独栋 户型示意图,方案二：公寓+创新型类独栋,类独栋区域容积率建议为0.65,方案二总平示意图：公寓+创新型类独栋,类独栋区域容积率建议为0.65,方案二：公寓+创新型类独栋 户型示意图,花园洋房区容积率建议为0.8,方案三：公寓+花园洋房,花园洋房区容积率建议为0.8,方案三总平示意图：公寓+花园洋房,方案三：公寓+洋房 户型示意图,可研报告与定位方案成本分析比较方案一（高层低密度类独栋）,可研报告与定位方案成本分析比较方案二（高层创新型类独栋）,可研报告与定位方案成本分析比较方案三（高层洋房）,可研报告与定位方案售价及利润分析比较,财务测算分析方案一（高层低密度类独栋）,财务测算分析方案二（高层创新型类独栋）,财务测算分析方案三（高层洋房）,三种方案财务测算对比分析,方案三（高层洋房）,方案二（高层创新型类独栋）,方案一（高层低密度类独栋）,三种方案比选后结论,无锡操作团队初步认为：方案二，即“高层创新型类独栋”为本项目推荐方案！,PART 5 项目价格建议,项目入市价格测算（假设项目在1年后入市）,当前均价：13375项目入市均价：14381,当前均价：16100项目入市均价：17227,当前均价：10500项目入市均价：11000,车位价格,重点项目车位信息调研表,无锡城区车位价格主要集中在6-10万/个，车位销售率在30%-40%之间,车位价格,本项目车位价格：6-8万/个,PART 6 产品条件描述,售楼处,景观示范段,样板房,售楼处位置：兴南路与新光路交叉口西南侧点评：位于主干道入口，昭示性强，通达性高售楼处前广场面积较广，易于举办活动、客户停车等西侧作为景观示范区，处于交通动线视野范围，示范作用效果比较明显南侧楼栋设置样板房，看房动线近，并且可直面中庭景观,售楼处位置建议,PART 7 分期开发运营建议,推荐方案：高层+创新型类独栋别墅（先开B块北，分三期三年完成）,三期,一期,二期,三期：作为明星产品城中别墅，关键是看入市时间点，以“时间”换取的“空间”使得其产品价值最大化，届时古运河改造的完成及南长街延伸段的展示条件向好是城中别墅博取高溢价的支撑点,一期：一期高层配合售楼处和示范区展示入市，且临新光路和通扬路相对道路条件比较好，产品突出性价比，快速回笼现金，风险小。,二期：通过一期的热销及中央景观的逐步完善，使得二期地块的资源劣势得到弱化，在一期已经积累市场口碑后促成二期的价格提升和顺利去化,三、整体溢价因素描述,为确保园林景观完整，建议设置”地上行人、地下行车“的人车分层系统，通过地下行车系统直接入户。所有的车辆一进小区主入口就被要求驶入地下车库，因此小区内部地面上只有人行道，而没有车行道。另外将所有多出的绿化空间全部被分摊到每户的花园中，所有的绿地被私有化了。,一、人车分层系统,地面人行通道,新增花园面积,地下车行通道,示意图：,明亮的地下车库，如同地面,1、私家花园最大化,3、车库入户私密性强,优势：,2、人车分流的人性化关怀,产品对比,别墅产品溢价演绎,二、双拼别墅电梯入户,考虑到双拼别墅设置地下1层，地上3层，为减少老人和孩子上下楼梯可能增加的安全隐患，建议设置室内电梯，让别墅的整体格调上升到一个新的层面，体现别墅品质和舒适度。,（家用电梯成本在10万左右/部）,别墅产品溢价演绎,三、别墅立面建议,风格一：现代中式,材质：天然石材干挂贴面，配以氟碳喷涂铝板饰面和木质贴面，干净贵气，彰显豪华气度。,对比常见现代中式风格中常用的白色涂料耐脏得多，体现品质和创新。,建议以现代风格为主，中式体现元素和符号,别墅产品溢价演绎,三、别墅立面建议,风格二：新亚洲主义,材质：面砖装饰+天然石材干挂贴面，部分嵌入木，竹等材质，大面积的玻璃，增加建筑通透感,满足于功能下的东方风情演绎，东方元素植入：木窗、洞石等,现代东方元素运用于窗户、阳台、木柱、露台等,别墅产品溢价演绎,三、别墅立面建议,木质细部刻画,主体石材高层次的品质感,天然砂岩装饰,案例借鉴：万科翡翠别墅,细部单独刻画，保持每栋别墅外立面的唯一性和标识性,建议立面细部处理，使每栋别墅的立面整体上和谐统一，局部有所差异，体现个性化,立面品质除了 材质以外，个性化是另一个重要指标,别墅产品溢价演绎,四、别墅景观建议,私家庭院最大化的前提下，如何做好公共景观？,增强“绿视率”，规避公共绿化少的弊端,在平面绿化率无法提高的前提下，建议采用多层次的绿化设计来提高空间的绿量，将不同高度的植物错落有致互相渗透的种植在一起。,景观思路：私家花园最大化、公共景观立体化,别墅产品溢价演绎,四、别墅景观建议,环形道路与绿篱之间立体绿化处理,栋与栋之间立体绿化处理,通过种植一些既高大又能四季常青的树木作为外围的路边绿篱，而后以比较娇小的乔木和灌木铺陈内围，即保证私密性，又实现高绿视率。,路网绿化处理,别墅产品溢价演绎,建议通过竹林、人工溪流、雕塑等中式元素的合理搭配设计，能够起到隐藏公共绿地面积相当有限的短处，和适度满足业主交流空间的作用，给人一种满眼是绿，心旷神怡的感觉，实现了高绿视率的设计理念。,四、别墅景观建议,中心景观处理,别墅产品溢价演绎,四、别墅景观建议,私家花园处理：营造大气唯美的专属空间,最大化增加私家花园的面积，增强领地感，实现多庭院设计，满足多样化的休憩功能,私家花园示意图,院子：中式的、现代的,砌块砖与木格栅结合的实墙设计,别墅产品演绎,四、别墅景观建议,中式元素在庭院景观中的运用庭院多采用中国民居的语言符号，如青石、台阶、石墙、牌坊等，以全新的方式融合到建筑组合当中注重墙、地面“纯”的质感,别墅产品溢价演绎,建议：二层建筑，底层大面积平台；地上室内单车库；双客厅设计；二层客厅挑高，全套房设计；主卧全功能套房。,类独栋，类双拼别墅设计理念，还原独栋别墅的居住体验，提升私密性。,一层,二层,双客厅设计,客厅挑高,底层大平台,室内地上车库,全功能主卧套房,五、别墅户型建议,别墅产品溢价演绎,第一道防线：设置于小区周界，拒安防隐患于小区之外；第二道防线：沿围墙设置两套不同原理的探测器24小时探测小区；第三道防线：在业主房屋四周设置红外感应探测和振动探测及构筑;第四道防线：在建筑外围设置防护结构，让业主离家放心，休息安心;第五道防线：住宅内设置紧急救援防护，构筑安防，以应对人为和意外事故；第六到防线；整个安防系统设置反侦自诊断系统构筑小区安防，以应对侵犯.,六、别墅产品注重安全性,采用先进的六重科技保护：,红外感应探测系统,别墅产品溢价演绎,别墅区域地面设置环形主车道。组团内机动车入户则通过场地抬高，全区开挖半地下室方式，形成全地下停车入户，实现完全人车分流。地面通过铺设人行步道。,七、别墅半地下室停车,每户设立2个地下车位，通过设置采光中庭，形成全明景观车库,别墅产品溢价演绎,花园洋房产品,舒适 高区 电梯洋房,洋房产品溢价演绎,高附加值,在洋房露台上看古运河景,围合式组团花园设计,中间层有效控制面积，层层退台，大面积情景露台,顶层复式空中别墅，挑高客厅设计，送超大屋顶花园,别墅式停车入室设计,花园洋房,底层户型类别墅设计，独立入户，享有私家成品庭院,洋房产品溢价演绎,电梯水景洋房,变多层为洋房层层退台+错落有致的空间+无顶盖露台,整个A地块西部布置5+1层电梯水景洋房，形成东低西高之势,情景（水景）花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破。,强化不同楼层户型的核心特色,洋房产品溢价演绎,一层附赠地下室，南北均有花园二层设入户花园。南向5.5米大面宽露台11 舒适面宽：客厅与餐厅灵活分隔。三、四层南向安排大尺度的露台,物业类型：4层花园洋房，户型面积：134-160,电梯水景洋房,洋房产品溢价演绎,带电梯的顶层复式做高舒适型大面积产品，通过大面宽，挑高客厅，舒适主卧套房的设计增加空间情趣。,顶层复式空间示意图,由于洋房高区景观优势明显，建议在洋房中加入空中复式类别墅设计,物业类型：4层花园洋房，户型面积：134-160,电梯水景洋房,洋房产品溢价演绎,公寓产品,醇品 金装 人性化,公寓产品溢价演绎,一、公寓立面建议,色彩选用：建议白色灰色或者米色灰色外墙材质：基部石材主体面砖局部涂料现代风格虽然简约，但是细节线条处理到位，可使建筑呈现挺拔和韵律感，体现高品质,风格一：现代中式,建议以现代风格为主，中式体现元素和符号,参考一：白色灰色,参考二：米色灰色,主体面砖材质,公寓产品溢价演绎,一、公寓立面建议,色彩选用：建议高贵典雅的浅咖啡色外墙材质：基部石材主体面砖灰蓝色特殊玻璃现代风格虽然简约，但是细节线条处理到位，可使建筑呈现挺拔和韵律感，体现高品质,风格二：现代简约高雅,建议以现代风格为主，中式体现元素和符号,公寓产品溢价演绎,风格二：现代简约时尚,色彩选用：米色系外墙材质：基部干挂砂岩或者优质花岗岩，上部优质面砖或真石漆，线条简练、挺拔。门窗采用咖啡色铝木复合，玻璃栏杆，整体呈现现代、简约和质感。,公寓产品溢价演绎,在景观布局方面，依靠建筑之间超大栋距自然形成的独立组团，结合内部水系，构筑成不同主题的现代中式园林景观。现代几何式的精致构图，充满中式韵味的点景搭配，成为社区最核心的居住价值。,景观核心：大组团主题园林,二、景观体系,公寓产品溢价演绎,特征：在不同组团中分别形成不同的中式主题景观，讲究移步换景，点线结合。区别于纯粹的中式园林以亭台廊榭，假山怪石等复杂布局构成的典型中式园林。在中式园林的基础上简约化处理，以现代主义的手法，化繁为简。通过几何式的直线条来表现中式园林的文化意味。以硬景为主，多用树阵点缀其中，形成人流活动空间，突出交接节点的局部处理，,景观概念：“十景园”,景观规划构想现代简约中式园林社区,二、景观体系,公寓产品溢价演绎,现代中式园林十景：在不同组团中按主题布置，移步换景，点线结合,1红墙怀古,2曲水流觞,二、景观体系,公寓产品溢价演绎,3雅