大江地产药厂项目市场研究报告.ppt

大江地产药厂项目市场研究报告,总索引,第一部分 索引,第一部分 宏观经济环境分析一、2009年上半年全国经济运行状况1、经济运行平稳且快速发展2、房地产行业显著回升二、2009年上半年吉林市经济运行状况 1、各项经济指标状况(2003-2008年)2、吉林市2009年上半年经济运行情况三、2009年上半年房地产主要新政及宏观环境分析1、2009年主要房地产新政回顾2、2009年上半年房地产宏观环境分析,第一部分：宏观经济环境分析,一、2009年上半年全国经济运行状况1、全国经济运行稳步向好2009年上半年国内生产总值139862亿元，按可比价格计算，同比增长7.1%，比一季度加快1.0个百分点。分季度看，一季度增长6.1%，二季度增长7.9%。分产业看，第一产业增加值12025亿元，增长3.8%；第二产业增加值70070亿元，增长6.6%；第三产业增加值57767亿元，增长8.3%。固定资产投资快速增长，投资结构有所改善。上半年，全社会固定资产投资91321亿元，同比增长33.5%，增速比上年同期加快7.2个百分点。其中，城镇固定资产投资78098亿元，增长33.6%（6月份增长35.3%），加快6.8个百分点；农村固定资产投资13223亿元，增长32.7%，加快9.5个百分点。在城镇固定资产投资中，第一产业投资增长68.9%，第二产业增长29.0%，第三产业增长36.6%。分地区看，东部地区城镇投资增长26.7%，中部地区增长38.1%，西部地区增长42.1%。基础设施投资（不包括电力）增长57.4%，其中铁路运输业增长126.5%，道路运输业增长54.7%，水利、环境和公共设施管理业增长54.5%；卫生、社会保障和社会福利业增长71.3%；文化、体育和娱乐业增长57.1%。,第一部分：宏观经济环境分析,一、2009年上半年全国经济运行状况1、全国经济运行稳步向好城乡居民收入继续增长，转移性收入增幅较大。上半年，城镇居民家庭人均总收入9667元。其中，人均可支配收入8856元，同比增长9.8%，扣除价格因素，实际增长11.2%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入6394元，增长11.1%；转移性收入2273元，增长16.0%；经营净收入778元，增长3.9%；财产性收入222元，增长9.1%。农村居民人均现金收入2733元，增长8.1%，扣除价格因素，实际增长8.1%。其中，工资性收入954元，增长8.4%；家庭经营收入1512元，增长5.5%；财产性收入78元，增长9.9%；转移性收入189元，增长31.4%。货币供应量快速增长，金融机构贷款大幅增加。6月末，广义货币供应量（M2）余额56.9万亿元，同比增长28.5%，比上年末加快10.6个百分点；狭义货币供应量（M1）余额19.3万亿元，增长24.8%，加快15.7个百分点；市场货币流通量（M0）余额3.4万亿元，增长11.5%，回落1.2个百分点。金融机构各项人民币贷款余额37.7万亿元，比年初增加7.4万亿元，同比多增4.9万亿元；各项人民币存款余额56.6万亿元，比年初增加10.0万亿元，同比多增5.0万亿元。（数据来源：中国行业研究报告网）,第一部分：宏观经济环境分析,一、2009年上半年全国经济运行状况2、房地产行业显著回升：资金链改善，投资恢复房地产商充满信心从日前发布的企业景气和信心指数上看，房地产行业是二季度表现最为突出的行业。此前房地产业企业景气指数连续五个季度回落，并于今年一季度跌近临界值。而二季度房地产业企业景气指数却明显提高，急升18.7点。而房地产业企业家信心指数在一季度时仍为调查的八大行业中的最低值，但二季度该行业信心指数提高了26.7点，达到116.7。,第一部分：宏观经济环境分析,一、2009年上半年全国经济运行状况2、房地产行业显著回升：资金链改善，投资恢复房地产商充满信心另据国家发改委国家统计局调查显示，6月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.8个百分点;环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。1-6月全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%，增幅比1-5月提高3.1个百分点，比去年同期回落23.6个百分点。,第一部分：宏观经济环境分析,一、2009年上半年全国经济运行状况2、房地产行业显著回升：资金链改善，投资恢复房地产商充满信心全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为96.55，比5月份提高0.61点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为93.60，比5月份提高0.47点;本年资金来源分类指数为98.73，比5月份提高2.11点;土地开发面积分：类指数为92.39，比5月份回落0.16点;商品房空置面积分类指数为88.59，比5月份回落0.46点;房屋施工面积分类指数为93.89，比5月：份回落0.04点。,第一部分：宏观经济环境分析,二、2009年上半年吉林市经济运行状况 1、各项经济指标状况（2003-2008年）吉林市经济受国际/国家经济大势下行影响相对较小，目前仍处于高速发展阶段。2008年吉林市各项经济指标均有所提高，从近几年趋势来看吉林市的经济增长：2008年全年经济增长速度远高于历年，同时高于全国其他内陆城市，尤其是在化工、化纤、汽车等产业面临困难的情况下，老工业重镇依然局势喜人，国民经济持续快速发展：GDP同比增长29%，规模工业增加值增长29.1%，地方级财政收入增长30.6%。,第一部分：宏观经济环境分析,二、2009年上半年吉林市经济运行状况 1、各项经济指标状况（2003-2008年）,（数据来源：吉林市政府工作报告）,第一部分：宏观经济环境分析,二、2009年上半年吉林市经济运行状况 1、各项经济指标状况（2003-2008年）,（数据来源：吉林市政府工作报告）,第一部分：宏观经济环境分析,二、2009年上半年吉林市经济运行状况 1、各项经济指标状况（2003-2008年）,（数据来源：吉林市政府工作报告）,第一部分：宏观经济环境分析,二、2009年上半年吉林市经济运行状况 1、各项经济指标状况（2003-2008年）,（数据来源：吉林市政府工作报告）,第一部分：宏观经济环境分析,二、2009年上半年吉林市经济运行状况 1、各项经济指标状况（2003-2008年）吉林市整体经济水平评价：1.吉林市经济受国际/国家经济大势下行影响相对较小，目前仍处于高速发展阶段。2008年全年经济增长速度远高于历年，同时高于全国其他内陆城市；2.近年较注重固定资产投资及招商引资，发展迅猛，带来大量就业机会及消费动力；3.商品流通行业未成为吉林市经济主流，服务业等其他第三产业仍然欠发达；4.整体经济仍然属于经济欠发达城市，消费能力仍然偏低，消费欲望仍有待引导和提升。,第一部分：宏观经济环境分析,二、2009年上半年吉林市经济运行状况 2、吉林市2009年上半年经济运行情况尽管受全球金融危机的冲击，但上半年吉林市的经济主要指标仍企稳回升，全市经济呈现“健康的发展态势”。上半年，吉林市地区生产总值实现731.3亿元，同比增长15%；规模工业增加值实现229亿元，同比增长13%；全口径财政收入实现74.1亿元，同比增长20.5%。全市生产总值已完成年度的46.2%，规模工业增加值已完成42.1%，全口径财政收入已完成56.1%。,第一部分：宏观经济环境分析,三、2009年上半年主要房地产新政1、2009年上半年主要房地产新政回顾,第一部分：宏观经济环境分析,三、2009年上半年主要房地产新政1、2009年上半年主要房地产新政回顾,第一部分：宏观经济环境分析,三、2009年上半年主要房地产新政1、2009年上半年主要房地产新政回顾,第一部分：宏观经济环境分析,三、2009年上半年主要房地产新政2.2009年上半年房地产宏观环境分析1、在国家宏观政策松绑，实体经济的萎缩以及未来通胀预期的加强等因素刺激下，今年上半年，中国房地产市场可谓迅速从回暖到小阳春、再演进到火爆的程度。国家统计局数据显示，今年1-5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%，其中，商品住宅销售面积增长26.7%；商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%，其中，商品住宅销售额增长49.0%。2、特别是一线城市和部分经济发达的省区，房价升温快，如北京市销售面积和销售金额同比增长100%以上，上海、江苏、浙江、福建、广东等主要区域增幅在30%-50%之间；其中上海楼市可用“疯狂”来形容，2009年上半年上海一手商品住宅成交面积超过880万平方米，相比去年上半年增长了70%，接近去年全年907万平方米的成交量。,第一部分：宏观经济环境分析,三、2009年上半年主要房地产新政2.2009年上半年房地产宏观环境分析3、房地产建筑量也呈现出类似趋势。在经历了2008年上半年的显著放缓和下半年的负增长后，在建建筑面积和完工建筑面积于2009年年初都开始获得正增长，到今年4月份，分别同比增长10%和28%。房地产建筑量的复苏反映出供需情况的实质性改善，尤其是当货币政策取向开始宽松时，房地产开发商的财务状况有了显著改善，而银行融资门槛的降低将使得大量在2008年因资金不足或市场需求不明而中止开发的房地产项目得以迅速恢复施工。4、2009年年初以来，中国房地产市场销售形势停止下滑并出现强劲反弹，应归结为多方面因素促发的局面：一是国家宏观调控政策出台、金融机构不断的政策调整所产生的导向作用；二是历经2008年房地产市场的整体低迷，市场的刚性需求有待得到释放；三是相对购买力（定义为房地产价格相对于家庭收入）在2008年得到显著改善；四是整体融资环境开始恢复正常，消费者对于房地产价格进一步下降的预期开始减弱，观望情势开始扭转，购买意愿逐渐增强。,第一部分：宏观经济环境分析,三、2009年上半年主要房地产新政2.2009年上半年房地产宏观环境分析 5、相对一线城市和一些经济发达的城市，吉林省二、三线城市的成交量和房价提升幅度相对缓慢，如长春市、吉林市、四平市、辽源市、通化市、白山市等的房价同比去年上幅5%-10%左右。其主要原因为：2008年吉林省二、三线城市受全国房地产低迷大势影响较一线城市相对较弱，尤其是住宅销售价格未出现较大幅度波动，且二、三线城市人均收入水平、对商品房的价格承受能力不能在短时期内有很大程度的改观。,总索引,第二部分 索引,第二部分 吉林市房地产市场发展分析一、吉林市房地产市场简述1、吉林市区规划概况2、吉林市房地产发展历程3、吉林市各区域房地产发展格局和发展趋势二、近五年吉林市房地产市场发展分析1、2004-2008年新开工面积2、2004-2008年新建住宅竣工面积3、2004-2008年房地产开发投资额4、2004-2008房屋交易面积变化5、2004-2008年住宅销售单价变化6、2004-2008年房地产开发投资成本7、2004-2008人均住宅建筑面积变化,第二部分 吉林市房地产市场发展分析,一、吉林市房地产市场简述1、吉林市区规划概况（1）吉林工业区主要集中在北部和南部，其中北部区域为重工业区。4大工业区：哈达湾工业集中区、吉林经济开发区、吉林高新技术产业开发区、吉林江北化学产业工业区。（2）吉林市拥有两大市级商圈和多个次级商圈（区级商圈）2个中心商圈：河南街商圈、东市场商圈。除河南街商圈和东市场商圈外，还有致和商圈、临江门商圈、长春路商圈、江南商圈、天津街商圈、朝阳街商圈、站前商圈、江北中心商圈、吉林大街中段家居商圈、解放大路沿线商业街区等知名商圈。（3）吉林住房地产没有明确规划。主要以市中心为原点，“东扩、西伸、南展、北限”为基本原则，进行用住宅用地开发和规划。6个住宅区域：吉林市房地产开发区域可大致分为中心城区、东部新区、西部新区、江南、江北和哈达湾以北区域、西山区域6个部分，区域内部特点基本一致。,第二部分 吉林市房地产市场发展分析,一、吉林市房地产市场简述2、吉林市房地产发展历程（1）沉睡期：2001年以前吉林市的居住区以各个单位的公房和集资建房，还有解困房为主，无论是房地产市场还是市民的思想意识中，都没有出现商品房的概念，房地产市场处于沉睡状态。（2）苏醒期：2001年至2005年在大连万达、河北建龙、吉林宏博、吉林万星、吉林翰星等地产商带动下，大连万达江畔人家、紫光系列、宏博景园、宏博花园等品质地产纷纷上市，吉林市地产开发高潮由吉林市东区开始。进而波及到江南高新技术产业开发区，5年间，在江南片区和吉林市东区广大区域的商品房开发已基本完成。,第二部分 吉林市房地产市场发展分析,一、吉林市房地产市场简述2、吉林市房地产发展历程（3）起步期：2006年至今由于起步较晚，吉林市地产至今还处在刚刚发展的阶段，从品质、品牌、产品、营销策划等方面考察，吉林市地产还相当不成熟。随着2006年，长春中东集团、大连新型集团、上海证大集团、上海中环集团、苏宁环球、北京锡华、沈阳伯爵、保利集团等品牌和实力地产商的纷纷进驻，吉林市地产业进入群英争雄的时代。目前，吉林市房地产随着众多大盘和滨江楼盘的持续入市，吉林市房地产营销展开了新一轮的博弈，同时也推动了城市建设的步伐。,第二部分 吉林市房地产市场发展分析,3、吉林市各区域房地产发展格局和发展趋势（1）江北及哈达湾区、九站地区,地理范围：哈达家居和造纸厂以北，包含整个江北区域。江北及哈达湾区、九站地区为吉林市重工业区，区域周边难以形成品质社区，房价及开发量都为全市最低值。本区域房地产市场主要以零星的商品房开发和近两年大规模的棚户区改造为主，由于该区域空气质量较差、居住环境和配套设施都较为落后，因此，区域住宅地产市场一直处于停滞阶段，房地产开发量有限，且住宅地产价格自2006年以来，升温滞缓，到2009年区域均价仍在2600元/平米左右运行，其涨幅主要受吉林市整体住宅价格上涨带动。由于其住宅价格基数较小，因此，住宅价格涨幅较大，但住宅价格仍处吉林市最低位。由于本区域缺少地产开发价值，开发量小，无法形成有效的市场影响力。,第二部分 吉林市房地产市场发展分析,3、吉林市各区域房地产发展格局和发展趋势（2）江南新区,地理范围：整个江南区域。从2006年开始，随着吉林市房地产市场的升温和江南片区住宅地产市场的兴起，到2007年，江南片区已取代吉林市东部区域，成为吉林市置业的首选区域，2007年，区域开发量和住宅地产平均价格都跃升为吉林市最高值，直到目前仍是平均房价高区域之一。,第二部分 吉林市房地产市场发展分析,3、吉林市各区域房地产发展格局和发展趋势（2）江南新区本区域以建龙水韵名城为起始点，从2003年开始逐步进入市民视野，本区域的发展主要得益于四点：一、吉林市东部片区开发基本完毕，江南片区开发量成为吉林市最高，楼盘数量几乎占据吉林市的1/3强；二、江景住宅逐渐成为吉林市高档楼盘的象征，而江南地区可开发的江景楼盘每年都在递增。通过各楼盘的推广，使整个区域逐渐成熟；三、江南片区无重工业项目，且距离重工业区最远，尤其是2006年地处江北的石化公司爆炸后，吉林市置业者对江南的居住更加认同；四、江南片区大盘云集，目前在售及即将上市的接近甚至超过20万的地产项目就有江南一号（66万平米）、紫光绅苑（60万平米）、伯爵地产（30万平米）、中环滨江花园（27万平米）、水韵名城（24万平米）、证大山水国际（21万平米）等众多楼盘，总建筑面积超过220万平米。,江南已成为宜居板块和品质社区集中区。,第二部分 吉林市房地产市场发展分析,3、吉林市各区域房地产发展格局和发展趋势（3）中心片区,地理区域：中兴街、天津街以西，越山路以东，桃源路以南，松花江以北。吉林市中心片区从2005年北奇城市广场的热销，到2006年阳光国际的热销及2007年中央亿品重新启动、吉林财富广场的高调招商引资及开盘，经历了一轮洗礼之后，市中心楼盘的价值逐渐被市民认可，但由于市中心楼盘的整体形象较差（北奇城市广场开发商破产、中央亿品烂尾楼改造、阳光国际几次推出至今未建成、吉林财富广场工程进度缓慢等），因此，销售情况一般。加之营销手法及产品规划多以小户型和投资理念为主，导致市中心成为吉林地产投资旺地（财富广场商铺、中央亿品的中小户型等）、而非居住的最佳场所。因此，中心片区楼盘开发在市民眼中已成定势，居住者选择余地较小。,第二部分 吉林市房地产市场发展分析,3、吉林市各区域房地产发展格局和发展趋势（3）中心片区中心片区另一块为沿江地块，主要是沿松江路的中华名苑、锦东翠江锦苑、世贸广场等项目，由于这几个项目都有临江优势、且具有南面观江的独特资源，因此，这些项目一直是吉林市住宅市场的最高价的代表，2008年前两个项目住宅均价已达到5000元/平米。成为吉林市豪宅的象征，成为吉林市最高的居住享受。2009年，随着南面观江住宅的越显稀缺，松江路沿线住宅房价较高趋势依然延续。,第二部分 吉林市房地产市场发展分析,3、吉林市各区域房地产发展格局和发展趋势（4）东部片区,地理区域：中兴街、天津街以东，松花江以西。东部和西部为新开发区域，其中东部开发要快于西部，从2002年万达集团正式开发江畔人家、鸿博集团连续开发鸿博园、鸿博花园、鸿博嘉园、鸿博景园等后，从2003年起，该区域逐渐成为吉林市最为热销的片区，房价也屡创吉林市房价新高；随后，筑石易居、尚都东郡、彼岸生活、新天地公寓、江山帝景等一系列楼盘的开盘催生了整个区域的成熟；目前，该区域基本开发完毕，可用土地萎缩，其势头被江南片区追赶.多层、二手新房房价维持在3000-3500元/平米左右，高层新房价格维持在3600元/平米左右，预计该区域未来将以小规模楼盘为主。,第二部分 吉林市房地产市场发展分析,3、吉林市各区域房地产发展格局和发展趋势（5）西南片区,地理区域：越山路以西。东部和西（南）部为新开发区域，其中东部开发要快于西部，随着东部区域的开发完毕，吉林市向着西南部和西山片区发展，这两个区域都拥有大量的土地储备，便捷的交通和越来越齐全的配套，是吉林市未来开发的重点区域。城市西南部较具有有代表性的楼盘有临江门附近的昌茂花园和五星国际名家，以及鸿博锦绣花园和苏宁天润城等项目。该区域从临江门开始向西南开发，从2003年昌茂花园及2005年五星国际名家的开发开始，到2006年的鸿博锦绣花园和2008年苏宁天润城的面世，都是具有较大市场影响力的项目。尤其是规划建筑面积达500万平米的苏宁天润城的开发建设，树立了吉林市航母级大盘的标杆尺度，也成为吉林市稳定房价的重要方向标。随着2008年苏宁天润城的面世，该区域成为吉林市置业的热点板块之一。,第二部分 吉林市房地产市场发展分析,3、吉林市各区域房地产发展格局和发展趋势（6）西山片区,地理区域：桃源路以北，和平路以南，越山路以东，哈达湾街以西，除去靠近哈达湾的部分区域。本区域共计占地400公顷以上，可开发建筑面积超过400万平米。2005-2006年开始，通过修建东西主干道雾凇大路，使区域交通条件得以彻底改善，并于2006年引进中东集团建造20万平米新生活购物乐园、大连新型集团40万平米住宅地产和30万平米商业地产项目等，推动该区域的地产市场发展，与此同时，超过40万平米的回迁房也于2007年下半年建设完成，“市政先行、商业地产先行”使整个区域具备大规模住宅地产开发的基本条件，目前，桃源山庄、帕萨迪纳以及该片区多个项目的开发，进一步催生该区域地产的成熟。预计未来5年内，西山片区将成为吉林市住宅地产的主力供应区域，从2008年开始，该区域已经成为继吉林市东部片区、江南片区之后的第三块最具居住价值和市场关注度的片区，本区域也将成为吉林市经济适用房和中档次规模小区的集中区，成为吉林市稳定房价的主力板块之一。,第二部分 吉林市房地产市场发展分析,3、吉林市各区域房地产发展格局和发展趋势（2）江南新区本区域以建龙水韵名城为起始点，从2003年开始逐步进入市民视野，本区域的发展主要得益于四点：一、吉林市东部片区开发基本完毕，江南片区开发量成为吉林市最高，楼盘数量几乎占据吉林市的1/3强；二、江景住宅逐渐成为吉林市高档楼盘的象征，而江南地区可开发的江景楼盘每年都在递增。通过各楼盘的推广，使整个区域逐渐成熟；三、江南片区无重工业项目，且距离重工业区最远，尤其是2006年地处江北的石化公司爆炸后，吉林市置业者对江南的居住更加认同；四、江南片区大盘云集，目前在售及即将上市的接近甚至超过20万的地产项目就有江南一号（66万平米）、紫光绅苑（60万平米）、伯爵地产（30万平米）、中环滨江花园（27万平米）、水韵名城（24万平米）、证大山水国际（21万平米）等众多楼盘，总建筑面积超过220万平米。,江南已成为宜居板块和品质社区集中区。,第二部分 吉林市房地产市场发展分析,二、近五年吉林市房地产市场发展分析近几年来，吉林市房地产市场开发呈现持续、健康的发展态势，行业规模不断扩大，市场体系日趋成熟，产业发展政策不断完善。成交量稳中有升，开发档次和结构日趋合理，房屋价格平稳增长。,第二部分 吉林市房地产市场发展分析,二、近五年吉林市房地产市场发展分析1、2004-2008年新开工面积（万）,第二部分 吉林市房地产市场发展分析,二、近五年吉林市房地产市场发展分析2、2004-2008年新建住宅竣工面积（万）,从上两图可以看到，2004-2005年吉林市新建住房竣工面积总量较大，由于去化速度和去化量有限，2006年进入寒期，竣工面积仅为2005年的54%，2007年有所回升，2008年开始大幅增加达到180万平方米，预计2009年这一数据将会进一步攀升。,第二部分 吉林市房地产市场发展分析,二、近五年吉林市房地产市场发展分析3、2004-2008年房地产开发投资额,第二部分 吉林市房地产市场发展分析,二、近五年吉林市房地产市场发展分析4、2004-2008房屋交易面积变化（万）,从上述数据中可以看出，2004年至2006年，吉林市房屋交易总量出现明显的大幅递增趋势，2007、2008年受国家金融机构相关政策调控及全国房地产市场不景气宏观环境影响，交易面积有所下降，但较2004、2005年仍有很大增长。,第二部分 吉林市房地产市场发展分析,二、近五年吉林市房地产市场发展分析5、2003-2008年商品房销售单价变化（元/）,吉林市房地产市场起步较晚，表现在住宅销售价格上起价较低。从上图2003-2008年的价格走势可以看到：吉林市房屋销售价格基本保持平稳增长。但在对消费者的调查中，大多数客户认为目前吉林市房价高于人均收入，房价上涨过快成共识。,第二部分 吉林市房地产市场发展分析,二、近五年吉林市房地产市场发展分析6、2004-2008地产开发投资成本（元/）,第二部分 吉林市房地产市场发展分析,二、近五年吉林市房地产市场发展分析7、2004-2008年人均住宅建筑面积变化（）,从上表可以看出，最近几年吉林市人均住宅面积在波动中增长。其中2004年增长幅度较大，比2003的13.27年增加7.47。随着西山等棚户区改造的进展以及其他大型项目的建设完工，吉林市人均住宅面积会逐年增加。根据吉林市“十一五”规划，未来五年，吉林市的人均住房面积会增加到25以上。,总索引,第三部分 索引,第三部分 2009年上半年吉林市房地产市场调研一、2009年上半年吉林市土地市场1、2009年吉林市供地计划2、2009年上半年吉林市土地拍卖及成交情况二、2009年上半年吉林市住宅市场1、目前吉林市主要在售楼盘总览及板块分析 2、吉林市六个典型在售楼盘概况与分析3、2009年上半年吉林市住宅销量及价格走势4、2009年上半年吉林市房地产市场特点总结三、2009年上半年吉林市商业市场1、目前吉林市主要在售商业楼盘一览表 2、吉林市在售商铺特点小结,第三部分 2009年上半年吉林市房地产市场调研,一、2009年上半年吉林市土地市场1、2009年吉林市供地计划,吉林市城区2009年度建设项目用地供应计划总量分配表,第三部分 2009年上半年吉林市房地产市场调研,一、2009年上半年吉林市土地市场1、2009年吉林市供地计划,吉林市2009年房地产开发用地供应计划表,第三部分 2009年上半年吉林市房地产市场调研,一、2009年上半年吉林市土地市场2、2009年上半年吉林市土地拍卖及成交情况2009年上半年吉林市共成交土地面积245078.4，比2008年上半年土地成交量1707026.5下降了近7倍,但相对而言,两年的土地价格变化不大,去年上半年平均地价664元/,与今年上半年的673元/相比,平均地价相近。但土地流拍势头相对减弱，上半年已达到摘牌时间的23宗地块中，仅有3宗流拍，其余20宗全部成交，桃源路改造项目用地溢价700万，土地市场整体形势好转。,第三部分 2009年上半年吉林市房地产市场调研,一、2009年上半年吉林市土地市场2、2009年上半年吉林市土地拍卖及成交情况,第三部分 2009年上半年吉林市房地产市场调研,一、2009年上半年吉林市土地市场2、2009年上半年吉林市土地拍卖及成交情况,第三部分 2009年上半年吉林市房地产市场调研,一、2009年上半年吉林市土地市场2、2009年上半年吉林市土地拍卖及成交情况,第三部分 2009年上半年吉林市房地产市场调研,一、2009年上半年吉林市土地市场2、2009年上半年吉林市土地拍卖及成交情况,土地市场总成交量同比08年上半年大幅回落，平均成交地价相近，土地流拍势头减弱，市场整体形势好转,第三部分 2009年上半年吉林市房地产市场调研,二、2009年上半年吉林市住宅市场1、目前吉林市主要在售楼盘总览及板块分析（1）目前吉林市主要在售楼盘总览目前吉林市在售与即将入市楼盘共约30 个（以房地产报楼市行情表统计为准，但绝大多数为小项目和已近销售尾盘的项目，以下表格统计的楼盘为吉林市目前市场上主要的在售楼盘。从统计的数据来看，2009年上半年有新品入市楼盘较多，包括苏宁天润城、中环滨江、桃源山庄、江南一号、荣邦新城、帕萨迪纳等众多楼盘，综合体量约240万（各新推楼盘总建面积之和）,开盘实际新增量近40万（包括吉林市各片区的中小楼盘）,使得2009年上半年吉林市房地产市场推盘量增大，开盘新增成交量近30万（包括成交未在房地局备案面积），占总成交量的50%左右，出现供略大于求的买方市场态势，表明吉林市整个房地产市场竞争局面也日益激烈；但受全国房地产大气候转暖的宏观环境影响，春节后，吉林市置业需求逐步回暖，市场需求也日益旺盛，5-6月份出现小阳春的局面，主要是因刚性需求客户大量的释放和市场信心重建共同促成，新建商品房整体均价同比去年上浮了2%左右，达到3380元/，预计下半年房价会持续平稳上升，但上幅不会太高。,第三部分 2009年上半年吉林市房地产市场调研,第三部分 2009年上半年吉林市房地产市场调研,第三部分 2009年上半年吉林市房地产市场调研,第三部分 2009年上半年吉林市房地产市场调研,二、2009年上半年吉林市住宅市场1、目前吉林市主要在售楼盘总览及板块分析（2）2009上半年江城楼市主流板块的特征分析,第三部分 2009年上半年吉林市房地产市场调研,二、2009年上半年吉林市住宅市场1、目前吉林市主要在售楼盘总览及板块分析（2）2009上半年江城楼市主流板块的特征分析,第三部分 2009年上半年吉林市房地产市场调研,二、2009年上半年吉林市住宅市场2、吉林市六个典型在售楼盘概况与分析 2008年、2009年吉林市入市楼盘较多，且大体量楼盘不断上市，整个房地产市场已出现群英争霸的竞争局面。如江南一号、中环滨江、桃源山庄、证大山水、帕萨迪纳、苏宁天润城等，从楼盘体量、开发商实力、产品品质等方面都可以说是吉林市具有代表性的楼盘，下面将对这六个在售项目进行详细的数据分析和案例评析。,(1)江南一号,(1)江南一号,江南一号以其一线临江的江景优势和得天独厚的区位优势（世纪广场对面，吉林大桥东南侧，交通便捷，周边生活配套一应俱全）而使其在吉林市众多楼盘中备受瞩目，而其产品的高端定位和优良品质，更是得到吉林市中、高端置业群体的热烈追捧，加之其高端的形象推广和高调的宣传攻势，使得该楼盘一时成为吉林市江景豪宅的代言者。2007年，尤其是下半年，吉林市房地产市场几乎没有新入市楼盘，在售楼盘的可售住宅面积并不充足，楼市出现住宅产品供不应求的短暂局面，江南一号工程进展和证照办理都较为迅速，前期客户蓄水周期较长，客户储备量充足，07年底全国房地产市场开始回落的大气候对吉林市波及不明显，客户置业热情依然高涨，因此，该楼盘于12月开盘面市，取得了不俗的销售业绩。但进入08年，尤其是进入6月份，江南一号销售工作进入前所未有的冰河期，主要原因是该楼盘全面仿照南方房地产市场的销售策略进行推盘，高开高走，大步快跑，导致销售价格在开盘6个月内上涨幅度达到26.3%，相当于每个月上涨200元/平米，严重超过吉林市市民购房的价格承受能力和心理预期设定，结果导致项目出现资金短缺、令项目陷入滞销状态。,(1)江南一号,进入09年，随着项目对价格的进一步调整，准现房优势的形成以及其持续不断的促销举措，江南一号6月二期峯江组团开盘销售情况良好。共新推房源162套，户型分别为81（双朝阳户型）、130(可望江)、143（可望江），销售价格为3500-4748元/，均价3980元/，开盘当天销售106套，占推出房源的65%。从江南一号峯江组团开盘情况来看，该项目随着其准现房销售阶段的到来以及在价格上的重新调整，重获置业者购买信心，其销售进程虽未出现强劲火爆态势，但平稳销售速度已显现。,（2）中环滨江,（2）中环滨江,中环滨江花园由上海中环投资开发集团开发，公司实力雄厚，规划设计、园林景观、物业服务等相关单位均实力较强。项目地处江湾大桥南侧华山路与南山街交汇处，一线临江，区位优势明显。加之雄厚实力和外埠开发商先进的设计理念，小区规划设计、园林景观等在吉林市众多楼盘中出类拔萃。其产品业态较为丰富，包括多层、小高层、高层和花园洋房，产品品质较高，且为全现房发售。尤其是该项目还做出了样板间以及用材展示，样板间设计合理、装修考究，对客户的购买决策起到了较大的促进作用。可以说，中环滨江花园是吉林市有实力的楼盘之一，同时也是本案最大的竞争楼盘之一。中环滨江花园08年取得预售许可证，并于8月26日开始派筹发号（交1万办理认购优惠卡），前期近2000组客户在26日、27日两天内共派卡230张左右。28号首次开盘，共推出33、39、46、52、53号楼5栋多层，共130套左右，价格3500元/起，开盘当天销售90套左右，剩余房源多为一楼和顶楼，其中内定约有30套左右。9月12日二次推出108套多层新房源，栋号为45、49、50，面积区间在90-130，均价4000元/，销售良好，仅剩下底楼和顶楼及两端房源共计20来套。10月12日再推的四栋多层及一栋八层小高层111套左右房源，销售状况良好。,（2）中环滨江,进入09年，随着中环滨江园区形象的充分展示、陆续入住以及在吉林市场良好口碑的树立，其销售情况保持良好态势。6月26日，中环滨江花园项目高层、小高层公开选房。此次共推出4栋118套房源，面积区间为（109-157），均为北侧望江楼座，销售价格起价4000元/，均价4500元/，最高5300元/，当天销售43套，占推出总房源的36%，针对开盘当天选房的客户采取一次性付款和贷款均97折优惠。其销售状况良好的原因是项目一线江景、品质优良、准现房销售、有用材和样板房展示，但考究其推盘策略，还存在以下不足：开发商进入吉林市场后，一直没有特色的有影响力的营销推广举措，对广告宣传展开时间迟缓。此外，吉林的房地产市场起步较晚，行业运行还不完全规范，市民对购买期房的抗性较其他城市弱。中环滨江虽首开先河，现房优势明显，但也在等待预售许可证的过程中错过了市场良机，尤其是08年受到全国房地产市场普遍低迷影响，未出现火爆销售态势；中环滨江的价格定位在很大程度上削弱了其突出的项目优势。,（3）桃源山庄,（3）桃源山庄,桃源山庄由实力雄厚的大连新型集团开发，并以其40万楼盘体量成为西部片区目前体量最大的楼盘，也成为该区域品质较高的项目。其产品以多层为主，较适合吉林市市民的喜好，全框架结构，面积区间60200，大开间小进深，得房率高。此外，该项目地处坡地，山地景观，绿化率较高。桃源山庄因其开发商实力雄厚、资金充足，其工程进展较为迅速。前期未介入策划代理公司，没有持续性的营销推广举措。08年4、5月，代理公司入场，宣传推广全面开展，宣传攻势较为强劲，无论是户外广告、报纸广告，桃源山庄的广告频度和强度都非常密集、强劲。开盘前夕，聘请孙楠担纲项目形象代言人，并举行了盛大的开盘演艺活动，项目人气较旺。桃源山庄于10月4日正式开盘选房，首次开盘共推出9栋楼近450套房源，房源面积区间为57-199（顶楼一般面积偏大170-199居多，2F到5F主力面积为110-150，1F面积在75-100居多），起价2580元/，均价2900元/,开盘期间，无论是一次性付款还是银行按揭，所有客户均享受9.5折优惠，开盘销售近200套。与中环滨江相似，桃源山庄现房发售和产品品质优势明显，但也在等待预售许可证的过程中错过了市场先机，尤其是08年受到全国房地产市场普遍低迷的不利影响，客户蓄备时间略显仓促，客户蓄备量不足，本案的抢先开盘更是对其造成了巨大的威胁。,（3）桃源山庄,进入09年，该项目针对项目本身存在的硬伤（项目地处半山坡地，地段较为偏僻，周边生活配套有待进一步完善，项目对面污染严重的碳素厂影响桃源山庄的环境优势），采取了积极有效的宣传推广，在其对外的形象宣传和广告内容上避重就轻，着力凸显其产品优势和山景优势。此外，针对其区位劣势，该项目在炒热片区上也做了较大投入，使西山片区逐渐成为购房者关注的区域并开始逐步接受。伴随上半年整个市场的回暖契机，桃源山庄项目进入平稳的持续销售进程，目前一期890套房源已大部分销售完毕，进入一期尾盘期。其良好的销售态势得益于以下几点：由08年转入09年的房源充足，各面积区间户型充足，客户挑选余地较大。现房优势，产品品质较高。产品类型以多层为主，适合市场需求。项目所在片区的区域价值已逐渐被置业者认可。,（4）证大山水国际（圣地雅歌）,（4）证大山水国际（圣地雅歌）,证大山水国际在吉林市房地产市场上独具一帜，最重要的原因就是其项目开发的主力产品别墅为吉林市房地产市场极为稀缺的高端别墅产品，日前在吉林市房地产市场上具有唯一性。证大山水国际在吉林市已连续开发三期产品，且销售情况良好。一期枫林别墅，产品形态主要为别墅，作为质和符合市场需求的价格定位保持了良好的销售态势。江城首个大型一线江景别墅社区，上海证大集团以其雄厚的企业实力和先进的产品规划设计在吉林市场上备受瞩目起价4200元/平方米，最高价6500元/平方米，枫林别墅以卓越的产品品二期多伦多花园，产品线趋于丰富，包括别墅、小高层、高层产品，起价:3500元/平方米，均价:3900元/平方米。二期产品借助项目一期在吉林市市场奠定的良好品质形象以及本身具备的区位、配套等多方面的优势，延续了一期的良好市场态势。三期圣地雅歌以西班牙联排别墅为主要产品业态，2008年9月20日正式推出，主力价格在7000-8500元/平方米之间。由于吉林市下半年楼市集中放量，且均为大体量高品质楼盘，不乏花园洋房等中、高端稀缺产品，再加之整个房地产市场的严峻形式，因此圣地雅歌的销售前景也颇具挑战。但开发公司为了全力打开三期别墅的市场局面，全力促进三期圣地雅歌产品销售的市场决策，从目前三期产品的销售态势（9月20日推出102套，已销售约60套）来看，这一销售决策还是作用明显。,（4）证大山水国际（圣地雅歌）,证大山水国际作为一个高端项目，产品优势明显：无论是产品品质、社区规划、物业服务等方面都以“别墅品质”冠名，但这也在一定程度上限定了其产品销售价格的底线。同时，证大山水以别墅为其主要产品形态，产品线单一，目标客户群体范围有限，随着该项目一、二、三期产品的开发及销售，目标客户群体范围逐渐缩减，未来剩余产品和新开发产品的市场前景不容乐观。进入2009年，证大山水国际在沿江项目激烈的同质