绿城合肥·桂花园一期工程营造教训与体会140p.ppt

合肥桂花园一期工程营造教训与体会,桂 花 园 鸟 瞰 图,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,一、项目概况：合肥桂花园位于合肥市西郊高新开发区境内，东连合肥外商俱乐部、西接人工湖，与大蜀山隔湖相望；南依天湖路、北靠合肥景观大道黄山路，桂花园依山傍水，自然景色十分宜人。园区由多层、小高层公寓、中心会馆、商铺、游泳池、学校、幼儿园及各类现代生活服务设施所组成。项目总占地面积480亩，总建筑面积约41万平方米，容积率1.22，绿化覆盖率42.3%，是低密度，低容积率，高绿化率的大型高尚生活园区。,桂 花 园 总 平 面 图,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,桂花园共分三期开发建设，一期主要由：中心会馆和溪递苑、闻莺苑两个组团构成，共29幢多层住宅。二期由：学校、幼儿园、桂雨苑、映澄苑、芳树苑、沐霞苑四个组团构成，共29幢多层、16幢小高层住宅；三期是沿黄山路的云栖苑小高层，目前尚在规划设计中。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,二、一期工程建设概况：桂花园一期工程是由30幢建筑单体、泳池、北入口、西入口商业步行街、水系等景观所构成，总建筑面积13.17万m2，中心会馆地上三层，地下一层，建筑面积为6430m2。29幢多层住宅楼，建筑面积为 12.53万m2。其中住宅594套，车库176个，车位209个，商铺16个。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,一期多层的建筑外形采用天然花岗岩（617及邮政绿）、清水面砖和高档涂料饰面。由于园区的地质条件较好故采用独立基础、框架异形柱结构形式、墙体为粘土空心砖填充、门窗为彩色铝合金、中空玻璃。参与一期工程建设的单位有：总体规划设计同济大学张轶群先生；方案阶段设计浙江绿城设计公司；施工图设计安徽省建工学院设计院；勘察测量安徽省建设工程勘察院；质监安监合肥市高新区建发局；工程监理安徽华夏监理公司。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（一）一期工程由中心会馆与四个标段组成：中心会馆（建筑面积6430 m2）由浙江大经建设股份有限公司承建。标段：溪递苑1-7#楼，建筑面积29729 m2，由浙江耀江建设集团股份有限公司承建。标段：溪递苑8-11#楼、桂雨苑4-6#楼，建筑面积31495 m2，由浙江舟山广宇建筑有限公司承建。标段：闻莺苑1-8#楼，建筑面积33029 m2，由浙江耀江建设集团股份有限公司承建。标段：闻莺苑9-12#楼、映澄苑8-10#楼，建筑面积31033 m2，由东方建设集团有限公司承建。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,一期市政工程由浙江宝业建设集团和中国地质浙江分公司共同承建。一期景观工程共分为三块：泳池、北入口景观由绿城景观公司承建；水系及水系以南：硬质景观由浙江宝业集团承建；软质景观由浙江祥符园林承建；水系以北景观由绿城园林园艺公司承建。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（二）工程建设过程：中心会馆于2002年5月28日开工，合同工期180天，实际竣工日期为2003年11月10日。一期标段于2002年10月6日开工，合同期250天，实际竣工日期为2004年7月23日。一期标段于2002年11月1日开工，合同工期240天，实际竣工时间为2004年7月23日。一期标段于2002年12月6日开，合同工期265天，实际竣工时间为2004年7月23日。一期标段于2002年12月8日开工，合同工期为265天，实际竣工时间为2004年7月23日。道路、综合管线工程于2003年12月15日开工，2004年7月29日竣工；泳池、北入口景观工程2003年9月初开工，2004年3月31日竣工。一期景观工程于2004年2月15日开工，2004年7月30日竣工。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（三）检查、整改、验收阶段：2004年4月底工程部组织由监理、施工单位、工程部全体员工，开始对一期各单体工程进行逐套逐间检查。检查主要从使用功能、质量缺陷、细部收头着手，每次检查出的问题分门别类地汇总，工程部员工、项目经理人手一份落实整改，整改、检查在一期工程建设过程反复数次。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,2004年6月初开始对管线、道路、景观工程进行检查。2004年6月20日开始一期工程初验，7月23日由高新区质检站组织单体竣工验收。2003年10月份，安徽绿城物管公司进驻现场，早期介入桂花园的工程管理。2004年4月份进入接管准备阶段，参与了工程部组织的数次检查，2004年7月25日完成了单体工程的正式交接。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,三、工程营造过程中的进度、质量、成本控制分析：1进度控制分析：桂花园一期工程各标段于2002年1012月先后破土动工，直至2004年7月23日方才完成竣工验收，各标段实际施工工期为21个月左右，累计日历天数为630天。而各标段的合同工期均在260天左右，计划工期与实际工期相比反差之大，令人不可思议。工期严重滞后的主要原因有以下几个方面：,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（1）集团公司“双赢”思想没有得到正确理解和有效执行。我公司在一期I标段招投标前，没有对合肥建筑市场进行充分调查，也没有将同类型的建筑用浙江定额与安徽定额套用进行对比，从而造成未能合理确定总价下浮点数。当施工单位施工到一定阶段发现项目亏损时，就不愿意再投入大的资金，能省则省，消极应付。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（2）项目经理被换“包”，没有把好项目经理到位关。一期工程四个标段在招投标时上报的项目经理均为一级项目经理或省级优秀项目经理，而实际到位的都是“替补队员”。他们既没有雄厚的经济实力，又没有良好的个人信誉；既没有丰富的管理经验，又没有稳定的施工队伍。因此，当施工过程中发现绿城房产品的复杂性和难度时，积极性受挫。而我公司在进行一期II、III、IV标段招投标时，为了尽早开工，也没有对施工单位和项目经理进行重新考察。因此，一期工程建设实际上在开工时已埋下了严重的隐患。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（3）施工单位对异地施工难度估计不足，劳动力组织存在严重问题。桂花园一期工程的施工单位均来自浙江，他们原本认为安徽是一个劳动力极富足的省份，且地方经济不发达，民工要求不高，但情况恰恰相反。在面对劳动力不足且劳动力素质低下、劳动态度不端正等问题时，各施工单位缺乏思想准备和有效的措施。同时，在施工的先期阶段，我公司对此问题缺乏认识与行之有效的办法。因此，劳动力组织的问题严重影响了一期工程的建设进度。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（4）管理者缺乏工程管理经验。在项目开工前，我公司在思想认识、人力资源等方面都没有做好充分的准备，对开工后可能面临的诸多问题缺乏前瞻性；以致于四个标段全面动工后，施工道路不畅、施工场地狭小、劳动力严重不足、施工机械设备不能完全到位，基坑开挖后只能任其曝晒或雨淋，因而光基础部分工期就滞后在两个月左右。（5）没有选择好优秀的监理单位，并且项目总监调换频繁。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（6）工程部管理人员以及施工、监理单位以前从未接触过绿城房产品，对绿城房产品营造的难易程度、绿城对房产品的品质要求几乎一无所知；因而，在确定合同工期时带有一定的盲目性、在施工时不能有效地控制工期、施工过程中不能把握要点、难点，较容易出现反复、延误工期。（7）工程部主要负责人更换频繁，并且在管理经验、管理力度、管理办法以及工作责任心等方面都尚有欠缺。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（8）不可预见性亦是工期滞后的又一个原因。诸如03年春合肥连续阴雨近三个月的时间；“非典”给人们带来的恐慌等。单体工程的严重滞后必然影响后续工作的开展。由于受到销售合同的时间约束，留给室外管线道路、景观工程时间少之不能再少，故在后期的工程建设中唯有抢进度、交叉施工、各工种齐头并进。抢进度必然对工程质量和成本控制造成一定影响。所以，一期工程进度控制过程实践也启示我们：在今后的营造过程中，我们有必要根据绿城房产品的不同建筑风格、不同结构形式、不同层次、不同区域来确定一个科学的、合理的、行之有效的计划工期，从而最大限度减少抢进度的概率，确保我们房产品的品质。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,2质量控制分析：桂花园一期工程质量控制走过了一段艰难而又痛苦的历程。03年7月份以前桂花园一期工程主体结构质量发生了严重偏差，钢筋绑扎、模板制作、砼成形均在不同程度上存在问题。合肥市高新区质监站对主体工程质量的评价是合肥市中下等水平。03年8月6日，集团公司专门发文对安徽公司给予了严肃的通报批评，并调整了安徽公司经营班子的分工。在随后的岁月里，公司加大了工程管理力度、强化了团队建设、并积极导入了集团公司的工程管理资源。在集团总师办的指导下，我们重视在施工过程中的质量控制；即使在最后的收头阶段，仍不放松质量控制。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,比如我们就剩余花岗岩接缝的修补填充、各类洞口的封堵、门窗框边的收头等细节问题给予了足够的重视。同时，按照集团公司下发的关于工程质量问题有关文件精神，我们也非常重视对墙面、地面空鼓的检查。04年4月底公司组织了由物管公司、监理公司、施工单位参加的桂花园一期各单体逐套逐间的使用功能和工程质量的第一轮排查，04年6月初又组织了一期铝合金门窗的专项排查，检查结果均下发给各施工单位，并责令其整改。04年6月11日，公司又组织了第二轮的排查，04年7月份又组织了两轮排查。这样，在交房前我们共组织5轮逐套逐间的排查，基本确保了交房质量。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,通过一年时间的努力，桂花园一期工程在04年7月23日一次性通过合肥市高新区质检站验收，30幢单体均被评定为合格。同时我们也实现了集团公司确定的阶段性目标，04年3月底泳池、北入口景观交付，04年7月底一期工程全面交付使用。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,一期工程的如期交付并没有给我们的营造过程画上完美的句号，我们唯有真诚地面对每一位客户的投诉。一期工程在质量控制过程中还存在诸多的缺陷和经验教训，值得我们在今后的营造过程中去反省、去推敲、去借鉴。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（1）主体结构施工过程中，一期各标段均存在着钢筋绑扎不规范、砼成形较差、涨模、漏浆、梁柱偏位等质量缺陷较为普遍。究其原因是施工单位缺乏框架异形柱施工经验，不愿意过多的经济投入，陈旧模板反复使用；工程部员工及监理公司在能力上、经验上一时都难以胜任。对钢筋绑扎、模板制作、支撑腰箍的设置检查、监管不力造成。上述质量缺陷在同一标段均反复出现，这给后期粉刷带来了极大的难度和隐患。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（2）渗漏是工程质量中主要通病之一。诸如屋面渗漏、门窗洞口的渗漏，厨房卫生间的渗漏，墙体渗漏等等不一而足，因而渗漏亦是客户投诉最为集中的地方。在桂花园一期施工过程中，我们相应采取了以下一些措施。对关键部位的施工、操作，我们给予了足够的关注。诸如屋面砼浇捣，门窗洞口的封堵，厨卫的管道、井口的封堵等。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,对出墙面的线角、卫生间的勒脚均做150mm高的砼翻边，粘贴花岗岩的墙面我们强制性规定一定要粉糙底。施工过程中的每一场透雨后，我们都要求工程部员工和监理、施工单位的人员一起逐套逐间对屋面、门窗洞口、外墙面进行渗漏水情况的排查。但是，由于工期的缘故，我们的渗漏检查整改还没有完全到位，尤其是后期的试水、试压没有做细，卫生间的给水管道、管道井口还有渗漏现象。,屋面851防水层,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（3）空鼓、开裂的质量缺陷同样存在于一切建筑中，桂花园采用的是粘土空心砖填充墙体，外墙开裂更会导致渗漏产生。为了最大限度地减少空鼓、开裂，我们从以下几方面进行了控制：控制粉刷厚度，对有涨模的砼梁、板、柱坚决要求给予凿除，定期检查墙体砌筑的垂直度、平整度，粉刷时要求分底、中、面三次成形。在外墙粉刷时我们优先使用舒城砂（中砂），并适量掺用微晶纤维添加剂，以增加砂浆的粘结力。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,对于外墙的墙梁连接处我们采用二次灌注细石砼，在内墙砌筑时我们严格控制锁口砖的封堵时间，不满足十天左右不予封堵，至于墙梁、墙柱的连接部位我们均采用粘贴维尼纶网或钢丝网片进行粉刷。凡此种种我们所采取的措施一定程度上都有效地控制了墙面的空鼓、开裂。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（4）在一期综合管线工程施工中，我们依据集团公司下发的关于自来水管渗漏原因分析的文件要求，在施工中尽可能避免采用机械回填，严格控制回填土的土质、分层夯实的厚度，对管道连接实行跟踪旁站，夜间安排人员值班，同时做好管道的压力试验，避免发生渗漏。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（5）对于景观工程，我们重视对硬质景观及绿化的质量控制。在车库顶排水、滤水系统的畅通、毛石挡墙、水系、小品结构的稳定、园区道路基层的夯实、地面铺装材料以及种植土土质等施工细节给予了足够的关注。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,诚然，我们有自知之明，我们还处于幼稚阶段，安徽公司是一家年轻的公司，我们的工程营造水平与兄弟项目公司相比还有着较大的差距。我们的面砖铺贴就没有“春江花月”来得那么亮丽；我们的外墙面也绝不是窗明几净、光彩照人；我们的花岗岩表面还留有道道泪痕；我们最清楚自己薄弱的功底：对新材料、新工艺我们还不能牢牢地把握；我们对成品保护的重要性还缺乏足够的认识；我们更缺乏的是“细心”，对一些细节、细部的关注还缺乏深度。我们仍然在艰难的成长过程中，我们的工程部的所有员工都需要学习、学习、再学习。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,3成本控制分析：桂花园一期工程成本控制过程的实践使我们深刻地认识到：成本控制应始终贯穿于项目开发的全过程，成本控制不仅是成本管理人员的事，而且是全体员工的事，最有效的成本控制阶段是设计阶段。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（1）根据桂花园的竖向规划设计，以及园区的地形图，结合各单体设计我们进行了土方平衡计算，其计算结果，单体的基础及地下室开挖后整个桂花园将多余60余万方土方，仅外运一项（按15元/方计）需900万左右。显然原竖向规划设计极不合理，需要调整竖向规划。当时一期各标段基础土方已经开挖，因方案、施工图设计为两家单位，与其沟通均不置可否。为了稳妥起见，我们积极与设计公司沟通，在不破坏原有竖向设计的前提下，将一期工程单体正负零标高平均提高1.2米，消化土方约12万方。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,后来为了要求设计单位将园区的竖向规划重新调整，我们又邀请设计师来园区实地察看，并请省勘院对园区地形、标高进行二次勘测，其勘测成果及时递送绿城设计公司，故在后期的单体设计中，其正负零标高均做了调整，其最大的调整有3米左右。尽管我们为此做了大量工作，但由于中心会馆的正负零标高已无法调整，所以园区仍有部分土方需要外运。鉴于桂花园一期工程的经验教训，我们认为在项目破土动工前，一定要做好土方平衡计算和竖向规划调整，避免大量的土方外运。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（2）桂花园一期工程其地下室总建筑面积约2.5万平方米，其中自行车库及库房约占2/5，桂花园远离市中心，居民出入骑自行车者廖廖无几，地下库房大量剩余，这也是我们方案阶段没有认真评审所造成的。一期多层是选用独立基础与地下室底板共同受力结构体系，其受力没有认真计算，结果其每平方米含钢量多达70余公斤，与二期同类型单体相比要高出每平米15公斤左右。另外一期多层地下室找平层厚度为300，经与设计师联系后，我们将其改为100，仅且一项节约C25砼5千余方。这些都提醒了我们：在设计方案阶段要多几轮评审、多几次推敲，图纸会审工作要贯穿于整个营造过程中。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（3）成本管理不单纯是合同管理，更重要的是现场管理。桂花园一期工程从单体基础开挖、土方回填、零星工程、隐蔽工程以及各项变更，成本管理人员都深入现场丈量、记录、签字确认，这无疑加大了成本管理人员的工作量，但它有效地抑制了不良现象发生，避免了决算时扯皮、争吵。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（4）成本管理是全体员工义不容辞的责任，我们鼓励员工在工程营造过程中善于发现问题，并大胆地提出问题，任何一个好的建议或者意见都可以节约工程成本。如：在供电设计中，要与设计部门充分沟通，认真审查供电外网图纸，在既能够经济适用又能满足最低功能要求的前提下，合理调整线径、路由、减少预留的电缆保护排管数量等，也可降低成本。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（5）设备、材料的选用不仅影响工程营造的品质，同时也直接关连着工程成本的高低。在材料、设备的选用上我们严格遵循报价、询价、定价的采购程序，有时材料员会因为一种材料、设备辗转数千里，对各个供货商进行考察、了解，以求准确、合理地选用材料、设备。在景观工程的材料选择中，公司领导及相关人员数次走进深山老林，实地了解选用各种树木和景观石材。,大别山区采购的景观石材,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,四、管理过程中的体会和教训：在经历了许许多多风风雨雨、迂回曲折之后，我们有许多教训和体会，主要是：（一）施工管理方面（1）总包施工单位总体素质较低，在想法上往往会出现一些错误，每个人的做事风格和心态也不一样；因此，我们的处理手法与沟通工作就不能单一，要针对不同的心态与做法，采用灵活的应对措施。要做到尊重他们，晓之以理，动之以情。真正做到“真诚、善意”，在工作与交流过程中时时刻刻强化他们的质量意识，引导他们正确的质量观。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,施工管理过程中我们要密切注意现场落实情况。落实不能只是泛泛地讲，要密切注意落实是否到位。抓落实应该成为绿城员工的基本工作技能。同时，我们必须要将客户对绿城的信赖转化为工作的使命感。绿城是品牌公司，客户对绿城品牌有很强的认同感。因而，在工程管理中我们必须不失时机地将客户对绿城的信赖时时刻刻传达给监理和施工单位，有针对性地提高其工作责任心，不断地强化他们的质量意识。另一方面，将客户对房产品的投诉和高额索赔的有关信息传达给他们，让他们感到抓好工程质量的重要性与必要性。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,施工过程中我们还应做好技术服务与配合协调工作。在工程施工过程中会出现大量的技术问题：油毡瓦铺贴工艺、面砖排版与调色、涂料面拉毛、花岗岩排版和切割以及铺贴工艺、地坪做法和防水等，这些问题的及时明确有利于工程的顺利进行。对于施工过程中需要配合协调的也要尽快给予解决。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（2）在抓总包单位的同时，不能放松对分包单位的管理。桂花园一期工程中有许多分包商，如：涂料、铝合金、进户门、单元门、木制品、栏杆、天窗等，他们相互之间和他们与总包合作中，会出现大量的相互推诿责任的现象，总包单位往往对分包商居高临下，对他们的要求和意见处理不力，各干各的，这就需要我们做大量的协调工作，明确他们的界限和责任范围，甚至签订相互承诺协议。既要重视分包商的配合要求，又要对他们的施工质量提出明确的界定。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（3）要合理地安排施工工序。桂花园一期的地下车库内有通风、消防等管道及桥架，桥架由单体施工单位施工；消防及通风管道为甲定分包。单体施工单位为赶进度先施工桥架，导致在消防、通风管施工时桥架必须避让，造成较大的返工，同时也给桥架的供应带来了难度。（4）桂花园一期工程中出现部分空调出墙洞被冷凝水管遮挡的情况。这主要是因为空调出墙洞由单体施工单位施工，而冷凝水管由安装施工单位施工，而他们之间却互不通气，因而形成了此后果。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（5）桂花园雨污水窨井数量偏多，个别位置不当。由于排水设计在总体图上只是一个示意图，每个单体的室外排水，还要结合单体排水重新进行。我们考虑到雨水管，冷凝水管不易堵塞，可尽量减少窨井数量，邻近雨水管应尽量合并排入同一窨井；而污水管因使用不当，极易产生问题，在两根污水管间距较大情况下不宜合并。窨井位置在施工放线时可适当调整。井盖可以采用相应的方式进行处理，予以隐蔽。室外污水窨井的减少宜通过室内污水管合并及出侧壁的位置进行相应的减少。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（6）桂花园一期工程水表出户安装，其要求是水表前支管暗敷，工程难度大，自来水施工班组都不乐意做桂花园的工程。我们要求其进场施工时，他们都以种种借口推辞，以至前期工作还要做到施工班组。针对一期水表出户水表分层放置施工难度大，安装质量不如人意，同时根据自来水公司的政策，我们对二期工程水表出户进行了变更，采用普通表集中放置于底层，即能减少工作的难度，也能保证工程质量。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（7）要重视景观工程施工的特殊性。景观工程是一项艺术工程，由于景观工程的特殊性，一些节点、细部所产生的景观效果很难在一次的施工完成后达到大多数人的认同及审美效果。这就要求在施工管理中，景观工程师要在熟悉图纸的前提下勤跑现场、及时发现问题、收集各方意见，并对问题集中的部分进行评审，以求精致、完美。如桂花园一期工程水系车行桥旁的部分驳岸图纸设计棱角较明显，效果不理想，公司领导及工程系统员工群策群力，在现场摆放驳岸边界线，从不同视角观察，最终确定了方案，并达到了比较好的效果。,未调整前的游泳池景观桥面效果,调整后的游泳池景观桥面效果,调整后的水系驳岸效果,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（8）桂花园户内配电箱选用的是法国罗格朗品牌。该产品的的销售范围很小，在合肥地区也没有代理，要通过杭州的经销商从上海的总代理处进货，这就给日后的安装维护、售后服务、住户装修变更等等带来一系列问题。而合肥的高档小区一般采用市场上常见的施耐德梅兰日兰系列、ABB等品牌的产品，质量、档次、价格相当又能较好地避免上述问题。在工程管理工作中，我们除了要从施工过程中考虑问题，也要充分顾及日后的维修、维护等问题。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（9）桂花园一期工程由于现场景观的施工需要，绿化中土方的堆坡较为灵活，而管线中窨井的标高是根据图纸施工，这就造成了窨井标高的不断调整，给工程施工造成了一定的难度。建议在以后的工程营造过程中，窨井标高的微调工作由绿化施工单位负责。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（二）设计沟通方面 设计是绿城品牌的重要组成部分。我们在工程管理中应该注意：（1）要重视设计师的意见，多与设计师沟通、探讨，以准确地了解设计师的意图。我公司工程系统员工以前从来没有接触过绿城房产品，对于产品质量、功能、立面效果、细部处理等要求都不甚了解。我们多次组织了设计师与员工的面对面交流，更好地了解了设计师设计意图。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（2）要定期邀请设计师到现场检查指导。在桂花园一期装饰工程全面开始时，我们每月都邀请设计师来现场，对涂料颜色、面砖排版及比例、花岗岩的分割等进行指导，保证了建筑立面效果。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（3）工程管理人员必须熟悉掌握设计图纸，注意图纸会审的质量，要将问题在图纸阶段解决，避免不必要的返工。如空调插座与出墙洞、空调搁板不在同一位置，虽然在施工前作了修改，但改得不彻底，有些直到交工前才整改完毕。又如强弱电进线管预埋在进单元的道路上，导致在道路上设井影响美观，虽然事后作了补救处理，毕竟会给以后的维护带来不便，还有部分卫生间排水支管低于窗户，给住户装修带来不便等等，这些问题都可以在图纸审查中得到解决。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（4）在设计阶段要提前明确功能，避免造成后期工作的被动。如在单体结构完成后才决定在一层增加红外幕帘，此时已无法预埋管道，只能在装修时处理。（5）要尽量参与设计过程。总师室及工程部相关人员要参与每一个设计阶段的相关评审会，尽可能将问题在最初的设计阶段予以解决。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（三）监理单位的选择与管理 桂花园一期工程的监理公司为华夏监理公司。从华夏监理公司在一期工程营造过程中所发挥的作用来看，远远没有达到我公司的要求，具体表现为：总监更换频繁、监理管理力度不够、管理水平不高；对高品质房产品的品质要求缺乏认知；对工程质量的要求仅仅保持在符合施工规范的层面上；根本不注重美观、舒适、功能合理性等方面的细致要求。华夏监理公司在合肥应该说还算过得去，这又给我们提出了一个重大课题，即：在内地经济特征非常明显的城市里，我们要非常慎重地选择监理单位，非常慎重地选择总监，同时还应采取相关手段，重视对监理人员的精品意识培训，以及对监理人员的管理。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（四）专业分包单位的管理方面 电信、煤气、自来水等施工单位均为行业垄断企业，他们的垄断意识很明显却没有很好的服务意识，与我公司分管人员及现场施工各方的工作协调也很困难；其施工质量更是不尽如人意；如：在桂花园一期煤气管道施工过程中乱开口、乱打洞、破坏外墙花岗岩，管道安装歪斜；自来水管道在楼梯间里安装不正等直接影响了建筑整体效果。对于这些单位，工程部必须指定专人进行管理和沟通，在施工时间的安排上应该给他们留出足够的时间，并要对具体的施工人员做好思想说服工作，以提高他们的精品意识。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（五）内部管理方面（1）要做到职责分明、分工明确、责任清晰。不管是直接管理还是分管，都要做到分工明确、责任明确。只有这样，才能有压力和责任心；才能把工作做好。含糊概念的分工，只能是谁都不会尽心管理，谁都不愿意承担责任。（2）要谨慎地制订工作目标和计划，并要将每个计划设定明确的完成期限。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（3）工作要规范化、制度化。我们把按程序办事作为开展工作的基本原则，严格执行公司业已制订的各项工作规程，使工程管理的各项工作处于受控状态。（4）注重沟通和交流。良好的沟通、交流可以达到事半功倍的效果。在合肥桂花园一期工程后期的工程管理过程中，我们加强了与施工单位、监理公司以及工程部内部的经常性沟通与交流，起到了较好的成效。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（5）在团队内部引入竞争机制，强调优胜劣汰。在合肥桂花园一期的工程建设过程中有3名员工被任命为副经理，有5名员工被提升为主管，但也有4名员工被淘汰，这些举措使我公司工程管理整体的战斗力得到了加强。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,（6）我公司工程系统员工把学习当做我们不断进步的重要手段。绿城房产品的复杂程度、工艺要求的细致程度以及施工的技术难度，特别是对建筑外立面施工中遇到的线条、细部节点、不同材料交接面的处理都是我们的施工队伍、监理人员以及工程部员工以前没有遇到过的，这就需要一个努力学习与熟悉的过程。而对它的深入理解和把握也是营造好桂花园工程的前提。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,五、阶段性工作目标实现的原因：我公司能够在04年3月31日将北入口、游泳池及中心会馆周边景观如期交付，在04年7月31日将一期工程如期交付，使阶段性工作目标得以实现，其主要原因如下：,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,1与集团公司领导的重视、支持分不开。03年下半年集团公司宋卫平董事长二次赴合肥桂花园工地检查、指导工作，并在03年7月25日公司全体员工大会上明确要求“安徽公司工程管理状态和工程原因必须在03年10月份之前有明显的改观，在年底前必须达到集团在杭项目工程管理和工程质量同等水平”。集团公司执行总经理应国永、马力，副总经理吴东升也多次赴安徽公司指导、督促工作。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,2与集团公司各职能部门的支持、服务、管理分不开。3与公司经营班子和公司全体员工思想统一、目标明确、齐心协力分不开。03年下半年以来，通过集团公司宋卫平董事长的严厉批评和教育，公司高度认识到工程建设的重要性，充分认识到工程质量问题不但对客户利益、公司利益以及公司的社会形象都将造成极大的损害还会危及公司的生存和发展。因此，把工程建设、管理作为公司工作的重中之重，狠抓整改抢进度、注重质量抓标化，同时公司各部门也给予了充分的理解、支持与配合。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,4与工程系统员工用心学习、严格把关、勤奋工作分不开。面对桂花园工程建设、管理中存在的困难和问题，工程系统的员工选择的不是退却，而是“知耻而后勇”，在整整一年的时间里，他们以必胜的信念、旺盛的斗志、坚强的毅力、吃大苦耐大劳的精神，边学边干，克服种种困难，终于实现了04年7月31日按时交房的工作目标，也深深地体会到“天道助勤”的道理。5与公司积极主动导入集团公司各类人力、技术资源分不开。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,6与认真做好各施工单位的沟通、协调工作并调动他们的积极性分不开。面对施工单位劳动力、资金投入积极性不高的状况，在集团公司宋卫平董事长的支持下，公司拿出234万作为一期施工单位奖励金，并细化到每一个节点，按节点完成情况及时给予奖励。同时加强与施工单位负责人沟通，灌输绿城的企业文化、开发理念和为人做事的道理；坚持每周一次工程协调会，及时解决工程建设过程中出现的各类问题、矛盾；坚持每月一次综合大检查等。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,7与公司认真吸取教训，及时采取各种措施分不开。为扭转工程建设、管理的被动局面，公司于03年8月初拟订了桂花园工程管理整改方案，征得集团公司宋卫平董事长同意后付诸实施。对工程建设中有可能出现的问题，提前预知、预检和预防，对问题苗头及时采取措施，予以解决。8与选择配合良好的管线、景观施工单位、及时确定更改方案分不开。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,合肥桂花园一期工程已经如期交付，也得到了绝大多数客户的赞誉，04年合肥桂花园荣获了“合肥市十佳住宅小区”评比第一名，安徽绿城公司同时以第一名身份入围“安徽地产强势品牌推荐企业”绿城品牌在安徽得以进一步提升，并受到了合肥市政府领导的重视和关注，价格也因此上升。但它仍然给我们留下了许多的遗憾和伤痛。合肥桂花园的一期工程无论是景观营造，还是单体的工程质量；无论是建筑通病下降率，还是使用功能合理性都存在着很多不足和缺陷；我们深知合肥桂花园一期工程的质量与集团公司精致、完美的要求还有相当一段距离。我们诚恳地对合肥桂花园一期的工程营造进行总结与反思，是因为我们深感肩上担子的重量；深知我们使命的神圣以及事业征途的漫长与艰险。,合肥桂花园一期工程营造教训与体会,谢 谢！,