澳大利亚购物中心发展模式.ppt
Australian Shopping Centre Development Models澳大利亚购物中心发展模式historical to the present day今昔之别,Michael Lloyd Chairman,The Tomlik Group Tomlik 集团主席Mall China Annual Conference Mall China 年会20 September 2004,Guangzhou广州 2004年9月20日,Brief history of shopping centres in Australia澳大利亚购物中心简史,First shopping centre development in Australia in the 1950s1950年代澳大利亚第一代购物中心的崛起,By the 1970s 到1970年代时,3 Major companies had emerged 三家重点企业合并Lend LeaseWestfieldAMP,Success was questioned可行性遭质疑,Retailers had existing outlets 零售商已有店面Most shopping was conducted in traditional areas消费都在传统商圈进行Shopping centre rents were high 购物中心的租金高昂Most retail was small business 大多数的零售店都是小生意,The risk 风险,Newness of the product no history of success购物中心属于新产品 没有成功历史Lack of sophistication in retail 零售消费并不精致Lack of enthusiasm for the product by many retailers 许多零售商对购物中心反应冷淡,In the early 70s,major shopping centres in Australia showed a yield of 70年代初初期，澳大利亚重点购物中心收益为13%,Investors demanded a higher return 投资者要求更高的回报,Higher the risk,higher the return风险越高、回报越高Lower the risk,lower the return风险越低、回报越低,What happened over the next 25 years?接下来25年经历了什么演变？,Increased Spending=Increased Turnover=Increased Rent开销增加=营业额增加=租金增加,Increased Spending开销增加,=Increased Retailer Numbers零售商数量增加,=Increased Professionalism专业度增加,1995:Top 10 combined GLA of 758,000 m21995年:十大购物中心总GLA为 758000平方米2004:Top 10 combined GLA of 1,277,000 m22004年：十大购物中心总GLA为 1277000平方米-an increase of 68%递增幅度为68%,GLA is Gross Lettable Area GLA 是总可租赁面积,1995:Top 20 combined GLA of 1,404,000 m21995年：20大购物中心总GLA为 1404000平方米2004:Top 20 combined GLA of 2,248,000 m22004年：20大购物中心总GLA为 2248000平方米-an increase of 60%递增幅度为60%,GLA is Gross Lettable Area GLA 是总可租赁面积,1995:Top 10 combined turnover of$3.3 billion1995年：十大购物中心营业额总计为33亿2004:Top 10 combined turnover of$6.2 billion2004年：十大购物中心营业额总计为6.2亿an increase of 88%递增幅度为88%,1995:Top 20 combined turnover of$6.08 billion1995年：20大购物中心营业额总计为60.8亿2004:Top 20 combined turnover of$10.5 billion2004年：20大购物中心营业额总计为105亿-an increase of 73%递增幅度为73%,What happened?发生了什么事？,Turnover increased significantly 营业额有显著递增Rentals increased significantly 租金有显著递增Retailers were demanding space in shopping centres they were no longer suspicious 零售商对购物中心的空间有需求 不再持怀疑态度Retailers were becoming increasingly professional 零售商日趋专业化National Retail Chains were increasing in number 全国性连锁店数量日益增加National Franchises were increasing in number and becoming popular 特许经营数量日益增加，也越来越受欢迎Shopping Centres developed a history of success 购物中心开始有成功历史,Investor opinion changed 投资者的看法改变了,Shopping Centres no longer“high risk”购物中心不再被视为“高风险”投资Shopping Centres now“low risk”购物中心现在属于“低风险”投资,Example of a typical centre购物中心范例,Department Store 百货店2 x Discount Department Store 折扣百货店2 x Supermarkets 超市220 Specialty Shops 专卖店,1975 Revenue 1975年收入,Department Store 百货店$1.0m 100万2 x DDS 折扣百货店$1.5m 150万250 Specialty 专卖店$215$3.7m 370万Total Rental 总租金收入$5.2m 520万Capitalised 资本化率 13%Value of Centre 购物中心价值=$40m 4000万,1985 Revenue 1985年收入,Department Store 百货店$1.5m 150万2 x DDS 折扣百货店$3.0m 300万250 Specialty专卖店$550$9.6m 960万Total Rental 总租金收入$14.1m 1410万Capitalised 资本化率 11%Value of Centre 购物中心价值=$128m 1.28亿,1995 Revenue 1995年收入,Department Store 百货店$2.0m 200万2 x DDS 折扣百货店$3.2m 320万250 Specialty 专卖店$800$14.0m 1400万Total Rental 总租金收入$19.2mCapitalised 资本化率 8%Value of Centre购物中心价值=$240m,2004 Revenue 2004年收入,Department Store 百货店$2.4m 240万2 x DDS 折扣百货店$3.5m 350万250 Specialty专卖店$1000$17.5m 1750万Total Rental 总租金收入$23.4m 2340万Capitalised 资本化率 6.75%Value of Centre 购物中心价值=$346m 3.46亿,2005 2005年,Capitalised 资本化率 at 5.5%Value of Centre 购物中心价值$425m 4.25亿,2004年强势购物中心排名,GLA 总可租赁面积。所有零售区域，加上所有“非零售”，例如诊所、写字间、影城等等,购物中心名称州业主GLA/没平方米,购物中心名称州业主GLA/没平方米,2004年强势购物中心排名,MAT:2003年1月1日至12月31日总零售额，包括电影院和消费税，不包括临时租户、外汇、银行、房屋抵押贷款协会和软性赌博。,购物中心名称州业主GLA/没平方米,购物中心名称州业主GLA/没平方米,2004年强势购物中心排名,MAT/每平方米:2003年1月1日到12月31日的购物中心总零售额除于零售面积(用以推算营业额的零售面积)，包括消费税，不包括临时租户、外汇、银行、房屋抵押贷款协会和软性赌博。,购物中心名称州业主GLA/没平方米,购物中心名称州业主GLA/没平方米,2004年强势购物中心排名,专卖店MAT/每平方米:2003年1月1日到12月31日所有小于400平方米的专卖店营业额除于营业面积，包括消费税，不包括临时租户、外汇、银行、房屋抵押贷款协会和软性赌博。,购物中心名称州业主GLA/没平方米,购物中心名称州业主GLA/没平方米,
