6月上海金地格林世界营销工作汇报（32页） .ppt
,Gemdale Corporation Gemdale Corporation Gemdale Corporation,The Science of Living The Science of Living The Science of Living The Science of Living The Science of Living The Science of Living The Science of Living,格林世界2011年营销工作汇报,Greed world,2011年6月,家,一、指标完成情况,1.58亿,4.17亿,3.9亿,1.9亿,第一季度,第二季度,第三季度,第四季度,2011年全年销售指标,2011年销售任务及完成情况（截止6.10.),2011年销售任务及完成情况（截止6.10.）,2011年全年房源盘点（截止6.10.）,二、区域市场竞品分析,一 周边公寓楼盘,经过长时间客户积累，长期的品质和价值渲染，中央公园5月11开盘,价格比客户预期低很多，形成开盘热销。借此机会，针对其140平米三房产品，我们加强尾盘191平米大平层楼王的推售。,版权所有，资料由：http:/整理编辑，转载请注明,一周边公寓楼盘,诗绿色街区在售130多套房源，精装修交付，主推87、118平米2房，144平米3房，单价22000-23000元/平米，预计6月加推。产品特殊，品牌影 响力有限，对我们产品不构成正面冲突。,一周边公寓楼盘,路劲逸隽园在售69平米1房，86和88平米精装两房以及140平米精装三房。一共还有50套左右房源，都位于高低区。均价17000元/平左右。2梯4户，小高层，装修标准是2000元/平米。与本案不存在可比性。,一周边公寓楼盘,中冶祥腾城市广场5月初推出办公SOHO产品，样板间同步开放，房源为40-80，均为挑高楼层，价格为18000元/平。截止到目前，尚余最后10套酒店式公寓，面积40-70平米，单价18000-20000元/平米。因其挑搞5.4米，一层变两层，有煤气，适合刚性需求，又借势沪市对住宅的限购限贷的挤压效应，去化速度较快。但后续房源主要是办公和商铺，其办公产品对我们的A区LOFT产品构成影响。,二 别墅竞品楼盘,保利叶语别墅，在2011年上半年能够突出的销售成绩，得益于其产品面积小，套均总价730万左右。对沪上的别墅购房者很有吸引力。保利叶语别墅3月27日推出首批24套联排别墅，目前已全部售完。5月29日推出220-270平方米的联排别墅，最低900万元/套，目前有4套样板房可参观。,二别墅竞品楼盘,保利叶上海别墅4月30日加推了别墅和两栋景观王座，别墅为最后一个组团的225-235平方米的联排和270平方米的类独栋房源，别墅总价500多-800万/套。产品在价值和品质，与我们的元墅有一定差距，影响 较小。,二别墅竞品楼盘,龙湖蓝湖郡别墅在售联排与合院式别墅，剩余房源不多。联排面积215、235平米，均价27000元/平米，合院式面积200-300平米，均价40000元/平米.现处于尾盘销售阶段，后势 对我们影 响 不大。,二别墅竞品楼盘,保利梧桐语别墅5月28日开盘，推235-371平米独栋别墅（“高端类独栋，双首层挑战使用极限，超大私家花园，全阳光地下室，本周末为你所有”），均价33000元/平，总价680-1500万元/套。现售楼处可办理VIP卡，可享优惠，购房立减7万元。开盘至今，成交6套，套均总价930万，产品品质较高。但区位相比我们要差。就其现在的价格和总价段，相对我们没有明显优势。,版权所有，资料由：http:/整理编辑，转载请注明,三、剩余房源情况盘点,版权所有，资料由：http:/整理编辑，转载请注明,1、（目前至年底期内可售资源（别墅）,芳林路951弄,1、目前至年底期内可售资源（公寓）,芳林路951弄楼王,2、可售资源汇总,2、可售资源结构分析,2011年下阶段销售计划,三、格林世界销售策略及推广策略,A区元墅总面积约12500平米，共计44套别墅物业，其中40套双拼、4套独栋。分为南、北两排，南排临天然河道，景观资源丰富，北排临A区高层公寓，压抑感较强。,元墅定价思路,整体区位：元墅东侧临社区道路、西侧为沪嘉高速公路、南侧临天然河道、北侧为格林公馆公寓。物业分布：南侧共23套别墅，双拼22套、独栋1套；北侧共21套别墅，双拼18套、独栋3套。户型面积：双拼约291平米、独栋约287平米。,元墅定价思路,第一阶段以去化南侧临水为主；景观资源优势（沿河水景）、户型布局优势（双首层）、样板房展示优势等。因此在价格定制上，将南侧与北侧的表价控制在120万左右的价差，即南北总价差额在10%左右，以此引导客户购买拥有明显优势的南侧物业。第二阶段以去化北侧别墅为主，当南侧别墅去化到一定量时，将提高南侧销售表价，与北侧形成总价300万左右的价差，以提高北侧别墅的“性价比”。,元墅定价思路,元墅销售策略,鉴于“元墅”从产品力上做了相当大的提升，又是格林世界项目最后一期别墅产品，我们首先对社区内的业主进行产品推广，通过丰厚的“老带新”奖励措施以及“老业主再购”优惠吸引客户。“种子客户”计划，对成功推荐客户购买2套或以上元墅产品的个人，给予签约总价1%的高额回报。考虑到目前市场的胶着状态，元墅采用“高折扣、高优惠”的价格策略进行心理轰炸，如赠送4000元/平米的装修、一次性付款3%优惠等。在样板房参观过程中，以“一次一组”客户的方式，让客户体验到尊崇感。通过“水岸步道”、“花园入户”、“电梯动线”等方式将主要的户型布局和景观资源卖点最大化。通过首付分期、回款延长等可控范围内的调整，针对不同的客户情况制定灵活的付款方式。每一组元墅意向客户，都会建立客户档案，并由销售经理深度跟进，以更准确的把握客户意向度。,基于格林世界开发周期长，客户资源广，二三级联动模式成熟等优势，在最后一批别墅房源推出之际，我们首先要做的就是充分利用这些资源，通过对老业主、客户的信息发布，对于中介积极性的激发为项目带来来访及成交。,元墅推广策略,1、老客户、老业主 利用小区资源，例如路旗、绗架、电子屏等渠道，充分释放我们的产品信息及 卖点 通过“老带新”奖励激励老业主带看的热情，这一来访的有效性还是比较精准 的。2、二三级联动 理清所有2010年剩余承诺未发佣金及奖金，并分别召开两家中介启动会，明确 全年及二季度指标，奖惩措施，激发中介热情；全面启动两家中介对于尾盘的培训，计划在2周时间内完成重点区域门店培训；制作2011版中介工作手册，更新项目在售房源信息；门店重新包装，更新尾盘房源信息；每周推出针对中介的特价房源，为带看提供有力噱头；,元墅推广手段,3、渠道推广在目前市场下，大众媒体趋于无效，除了利用老业主、老客户及中介资源外，还必须开拓更多有效的定向渠道，带动更多来人。银行客户推介：与银行的大客户经理进行沟通，针对其大客户资源，以泛中介化 形式，促成产品去化。钢材市场写字楼框架广告及巡展：针对钢材市场客户主要集中办公楼，进行框架 广告投放及巡展的活动。高端俱乐部营销：高端俱乐部拓展，联动相互资源，共享客户资源。,元墅推广手段,整体区位：东侧为芳林路、西侧为格林公馆社区、南侧为社区车行道、北侧沿陈翔路。物业属性：商业产权/4.5米层高/复式1房2厅2卫/1梯13户/东西向。户型面积：60平米/70平米。,Loft定价思路,芳林路,车行道,陈翔路,Loft定价思路,以周边类似产品做参照，以格林世界公寓物业为依据，以全年指标完成为目标。有利因素：户型小、总价低、赠送空间多、不限购、不限贷。不利因素：东西朝向、税费较高、首付比例达50%、贷款利率高/年限短、产权年限为短。,“iWorld”推广策略,SLOGAN：“我爱我的世界”形象定位：“独特的、格调的、时尚的”为主要诉求。“iWorld”的整体视觉调性将以苹果产品为导向。推广思路：通过实际卖点与产品调性的相结合，激发客群对于该产品的心理趋同感及实际价值的认同。卖点诉求：贷购不限，精装双层，赠送面积高性价比特殊推广媒介：“微博、社交网站（开心网、msn等）、电台（87.9）、渠道媒体（时代报、时尚杂志）”等。,
