伟业顾问&世邦魏理仕05月沈阳乐天世界项目专题调研及定位深化.ppt

沈阳乐天世界项目专题调研及定位深化,2010.05,CONTENTS,PART 1,项目总体定位深化,项目总体定位 分物业类型产品定位 分物业类型客户定位,交通枢纽型城市综合物业，全球500强开发，抗投资风险性强，实力保证。,乐天世界核心价值提列,世界级交通枢纽型都市综合体,乐天世界总体定位,项目总体定位,世界级：乐天世界由全球五百强企业乐天集团精心打造，项目核心为国际化的乐天游乐园。世界级品牌，国际化运营。交通枢纽：项目毗邻沈阳北站、哈大高铁站、沈阳地铁二号线、公交总站等城市交通枢纽中心。城市综合体：项目以大型游乐园为核心，集合大型商业、酒店、写字楼（Office）、住宅（Apartment）等多种商业和居住产品，是典型的城市综合体项目。,项目总体定位 分物业类型产品定位 分物业类型客户定位,PART 1,项目总体定位深化,住宅（Apartment）,欢乐世界里的城市首席舒居美宅,服务式公寓（Serviced Apartment）,欢乐世界里的五星国际生活寓所,商住(Officetel),欢乐世界里的创富工作室,住宅底商,汇集欢乐元素的异域风情主题商业街,写字楼（Office）,欢乐王国里的国际化总部办公基地,分物业类型产品定位,东北唯一以大型韩版主题游乐园为配套的舒居宅邸,乐天世界住宅（Apartment）产品核心竞争力,分物业类型产品定位住宅（Apartment）产品,产品升值潜力明显,游乐园景观,独具特色的建筑外立面,智能环保节能,国际一流星级管家式服务,超星级酒店配套,乐天世界服务式公寓（Serviced Apartment）六大价值方向,分物业类型产品定位服务式公寓（Serviced Apartment）,乐天世界商住两用（Officetel）公寓价值取向,金廊地段,自有商圈,Text,优质服务,交通枢纽,商住两用（Officetel）公寓,稀缺小户型,分物业类型产品定位商住两用（Officetel）公寓,甲级写字楼（Office）,高新技术智能化,知名国际品牌,内外兼修的现代感,乐天世界写字楼（Office）突出亮点,分物业类型产品定位写字楼（Office）,乐天世界住宅底商价值发现,区域居民,游乐园游客,2号地铁高铁站北站北出口,底商价值,超大人流量,分物业类型产品定位住宅底商,酒店办公楼客户,项目总体定位 分物业类型产品定位 分物业类型客户定位,PART 1,项目总体定位深化,由城市主导产业来看各城市高端客户的固有属性特点,分物业类型客户定位,高端客户流动不大，并加大第三产业服务业，由外向内聚集吸引。,高端客户群不断扩大，数量稳定增长,生 产 型,重 工 型,资 源 型,沈阳人口情况（2009年统计）,分物业类型客户定位,部分数据来源：沈阳统计年鉴,沈阳高端客群统计（数量达14万多）,部分数据来源：沈阳统计年鉴,分物业类型客户定位,分物业类型产品客户定位,沈阳高端客群群体分析,数据来源：沈阳统计年鉴,分物业类型产品客户定位,沈阳高端客群群体分析,数据来源：沈阳统计年鉴,都市化：时尚、流行、便捷、商业氛围与现代节奏；品质生活：强调居住与环境的和谐统一，要求住宅（Apartment）景观、采光、噪音的均好性，强调同层次群体的聚居；层峰群体：处于社会阶层金字塔的顶部，拥有坚实的经济基础与强大的社会关系；,崇尚都市化品质生活的社会层峰群体,分物业类型客户定位住宅（Apartment）产品,住宅（Apartment）客户定位,从韩国企业在沈阳开发的项目客户比例来看，沈阳和外地客比例占到80-90%；紧邻西塔区的韩国新城朝鲜族客户比例达到14%左右，外籍客户达到5%。浑南地区的SR国际新城朝鲜族及外籍客户比例共达到11%左右，朝鲜族和韩国人对韩国企业开发项目接受度相对较高。,韩国企业在沈阳开发的项目客户构成比例,分物业类型产品客户定位,客户分类标准：朝鲜族：户籍沈阳市的朝鲜族客群沈阳人：户籍沈阳市的客群（不含朝鲜族客群）外地人：户籍在中国大陆的客群（不含沈阳户籍客群）外籍人：港澳台和外国人,数据来源：伟业数据库,住宅（Apartment）产品客户定位,从沈阳已开发的SR国际新城、韩国新城来看，韩国企业开发的房地产项目会对朝鲜族客户产生一定的吸引力；因此，本项目客户区域来源大致构成为沈阳人55%；外地人35%；朝鲜族8%；外籍人2%；,金廊沿线高端住宅（Apartment）成交客户区域来源比例来看，沈阳本地客户比例占到60%80%，其次为外地客户，朝鲜族客群比例很少；,沈阳天地由于地处皇姑大型居住区，因此该项目本地客户成交比例较世茂略高，达到77%。,数据来源：伟业数据库,住宅（Apartment）产品客户定位,沈阳天地与世茂五里河的主要客群为私营业主、企业高管，由于五里河区域是沈阳高端写字楼的集中地段，因此其客户中企业高管的比例较高。本项目住宅（Apartment）客户职业构成大致为：50%私企业主、15%事业单位、10%企业高管、10%政府官员、15%其它（自由职业者、技术型人才、富家子弟）,数据来源：伟业数据库,来 源：沈阳本地群体居多，谋求在沈阳长期发展的外地人士为辅，其中以东三省移居沈阳群体为主年 龄：4055岁，注重生活的品质，享受现代都市的机能家庭人口：3-4口人（多为两个孩子）职 业：对外贸易、金融保险、行政机构职 务：企业老板、合伙人、高级职业经理人、富二代身 价：千万以上置业次数：二次置业以上,显性特征,分物业类型客户定位住宅（Apartment）产品,本案住宅（Apartment）客户特征分析,购买动机：自用为主，注重保值升值喜 好：收藏独一无二的艺术品、古玩字画等，融合个性与奢侈的珠宝首饰或汽车，休闲多在高级会员俱乐部或高尔夫俱乐部等场所性 格：内敛、低调、不轻易张扬生活习惯：定居沈阳或其生意在沈阳并打算在沈阳长期发展，对沈阳的未来发展充满信心；平时为人处世低调，不张扬，可以用“低调的奢华”来概括他们的性格和生活习性；拥有自己的圈层，为某些高端会所、活动会员；圈内介绍为置业的重要渠道，看重身份与氛围。消费特征：在选择物业的时候，自身亲临现场并勘察楼盘品质、服务、价格，比较看重地段、花园面积、周边环境、私密性、内部结构舒适性、物业服务品质等等，一般选择稀缺性的产品，或追求自然环境的优越，或追求地域属性的无可比拟。,分物业类型客户定位住宅（Apartment）产品,隐性特征,本案住宅（Apartment）客户特征分析,崇尚都市化舒适生活的社会精英阶层,都市化：时尚、流行、便捷、商业氛围与现代节奏；舒适生活：强调居住的便利、生活的舒适，喜欢用金钱代替个人日常生活中的琐碎劳动，以换取轻松的休闲时间；精英阶层：社会的支柱力量，未来的层峰人士；,分物业类型客户定位服务式公寓（Serviced Apartment）,服务式公寓（Serviced Apartment）客户定位,服务式公寓（Serviced Apartment）产品客户定位,服务式公寓（Serviced Apartment）市场数据表明沈阳和外地客比例占到95%左右，朝鲜族和外籍韩国人比例较小，考虑到本案开发商来自韩国，因此把本案的客户外籍人比例放大至5%左右。,外地客来源：鞍山、抚顺和本溪等周边城市私营企业老板；开发商利用自身资源（如上海华府天地项目老客户）导入的上海等地外地投资保值客户。沈阳人：本地私企老板、企业中高层和部分投资客。,外地客来源：鞍山、抚顺和铁岭等周边城市私营企业老板沈阳人：以区域地缘性客户、地铁导入客和投资客为主要客群。,竞品客户来源分析,数据来源：伟业数据库,服务式公寓（Serviced Apartment）产品客户定位,服务式公寓（Serviced Apartment）市场数据表明私企业主和企业高管比例占到70-80%左右，本案于竞品比较具有很大的相似度，因此本案未来客户职业特征比例与竞品客户相似。,竞品客户特征分析,外地客：周边城市私企业主+上海等城市投资客。沈阳人：本地私企老板、周边办公的企业中高层和部分投资客。,外地客：周边城市私企业主。沈阳人：本地私企老板、周边办公的企业中高层和部分投资客。,数据来源：伟业数据库,来 源：沈阳本地群体或谋求在沈阳发展的外地人士；年 龄：3545岁，注重生活的便捷与舒适；家庭人口：2-3口人职 业：对外贸易、金融保险、事业单位、自由职业职 务：老板、合伙人、外企管理人员、职业经理人、策划人身 价：500万以上置业次数：二次置业或以上,分物业类型客户定位服务式公寓（Serviced Apartment）,服务式公寓（Serviced Apartment）客户特征分析,显性特征,购买动机：自用兼投资喜 好：喜好玩新车、善于股票地产投资，休闲方式选择具有特色休闲娱乐场所、高档会所等，对异域观光情有独钟性 格：个性外向、愿意表现、展示自我实力生活习惯：熟悉沈阳，生意或工作在沈阳，其事业及朋友圈在沈阳的一群富人；平时为人处世主动热情，善于争取机会；拥有自己的圈层，为某些高端会所、活动会员；圈内介绍、网络为置业重要渠道，看重身份与氛围。消费特征：在选择物业的时候，自身亲临现场并勘察楼盘品质、服务、价格，比较看重地段、商业配套、周边环境、私密性、内部结构舒适性、物业服务品质等等，一般选择服务优质的产品，或追求地域便利的区域属性。,分物业类型客户定位服务式公寓（Serviced Apartment）,隐性特征,服务式公寓（Serviced Apartment）客户特征分析,创业中的中小型企业业主中大型企业下支服务产业业主部分投资客,拥有知识资本和客户资源的中小型企业，3035岁的高学历年轻群体，事业上有一定的成就，创业和办公所用。为沈阳办公的外来或本地中大型企业提供生产材料、服务或配套的企业业主，随着中大型企业而变动。保值升值型的投资客。,分物业类型客户定位商住Officetel公寓,商住Officetel客户定位,商住（Officetel）公寓产品客户定位,商住（Officetel）公寓市场数据表明沈阳和外地客比例占到97%左右，朝鲜族和外籍韩国人比例较小，考虑到本案开发商来自韩国，因此把本案的客户朝鲜族和外籍人比例放大至5-7%左右。,外地客来源：鞍山、辽阳、抚顺和海城等周边城市投资客较多；外地万达企业人员等。沈阳人：私企老板、企业中高层、万达企业人员等。,外地客来源：鞍山、抚顺和本溪等周边城市私企老板。沈阳人：以区域地缘性客户、交通导入客和投资客为主要客群。,竞品客户来源分析,数据来源：伟业数据库,商住（Officetel）公寓产品客户定位,商住（Officetel）公寓市场数据表明私企业主、企业高管和自由职业者比例占到85%左右，本案于竞品比较具有很大的相似度，因此本案未来客户职业特征比例与竞品客户相似。,竞品客户特征分析,外地客：周边城市私企业主+部分万达企业内部人员。沈阳人：本地私企老板、周边办公的企业中高层等。,外地客：周边城市私企业主。沈阳人：本地私企老板、周边办公的企业中高层、周边医院工作人员和广告设计等自由职业者等。,数据来源：伟业数据库,年龄：3040岁职业：贸易、广告公司、顾问、美术、设计院等职务：企业老板、创始人年收入：100万以上家庭构成：单身、两口之家置业情况：一次以上,购买动机：自住、享受酒店式服务、看重物业保值增值性格：内敛、沉稳喜好：收藏、艺术、休闲运动生活习惯：“低调的奢华”，拥有自己的圈层，为某些高端会所、活动会员，介绍置业为重要渠道，看重身份与氛围。消费特征：理性选择，注重稀缺性，看重品质,分物业类型客户定位商住Officetel,商住Officetel客户特征分析,显性特征,隐性特征,注：外来租赁企业：外地国内500强企业和境外（东北亚、香港、台湾、欧美等）中大型企业。,落户沈阳发展的外来中大型企业和本地业绩卓绝的中大型企业,分物业类型客户定位写字楼（Office）,写字楼（Office）租赁客户定位,写字楼（Office）租用客户构成,目前沈阳写字楼（Office）客户构成主要分为三类：境外企业、外地来沈企业、沈阳本地企业写字楼（Office）市场以出租为主，少数项目为出售。外资企业需求面积集中在300-500平米，价格100-125元/平/月；外地企业需求面积集中在200-300平米，价格100-110元/平/月；沈阳本地企业需求面积集中在100-200平米；价格50-100元/平/月，本项目写字楼（Office）为高端产品，客户主要集中在境外企业与优秀的国内企业。,数据来源：沈阳统计年鉴,从05-08年的数据观察，沈阳每年新增外企数量在60家左右（含港澳台），国内投资企业数量每年增加约1000家左右。,中韩大厦进驻企业部分明细（入住率97%，租金100元/平/月）,北方传媒进驻企业部分明细（入住率95%，租金100元/平/月）,典型甲级写字楼（Office）租赁企业情况,写字楼（Office）租用客户构成,数据来源：伟业顾问数据库,PART 2,经济技术指标总体布局及分布建议物业区域划分交通组织建议环境景观建议配套设施建议,总体规划设计建议,沈阳乐天世界（金廊1号地）规划指标要求,经济技术指标,经济技术指标总体布局及分布建议物业区域划分物业类型及其配比交通组织建议环境景观建议配套设施建议,PART 2,总体规划设计建议,本项目地块,北侧为岐山路对面为居住区,东侧为黑龙江街对面为居住区,南侧为昆山路对面为北站北出口,西侧为北陵大街对面为居住区,总体布局及分布建议,乐天世界项目地块分析,从地块四至环境分析可得出，本项目南侧邻北站CBD商圈较近，西侧临沈阳城市南北中轴商业繁华带北陵大街，而东侧和北侧为大规模成熟生活区，结合本项目各物业类型地段价值级别分析排列后给出如下建议：本案住宅（Apartment）区规划于项目东北角是最合理的排布方案。,住宅布局及分布建议,住宅地块经济技术参数,经济技术指标总体布局及分布建议物业区域划分交通组织建议环境景观建议配套设施建议,PART 2,总体规划设计建议,居住类产品住宅（Apartment）+服务式公寓（Serviced Apartment）建筑面积上限35万考虑地块北侧居民区挡光问题实现建筑面积最大化实现地块价值最大化,物业区域划分住宅,总体规划原则,住宅（Apartment）,黑龙江街,优点住宅（Apartment）区自成一个独立社区，私密性好。园区南侧公寓与酒店功能互补，规避了挡光等风险。所有楼座均朝南。即保证采光又达到视野景观最大化。缺点部分住宅（Apartment）楼距较小，部分户型视野宽阔度不够南侧南向房源容易受到高铁影响,规划排布：4栋塔楼住宅（Apartment）和1栋服务式公寓（Serviced Apartment）。,住宅（Apartment）,1,2,3,4,项目总体规划物业排布 建议1,服务式公寓（Serviced Apartment）,5,物业区域划分住宅,6,住宅（Apartment）,黑龙江街,住宅（Apartment）,1,服务式公寓（Serviced Apartment）,5,规划排布：4栋塔楼住宅（Apartment）1栋服务式公寓（Serviced Apartment）；住宅（Apartment）、公寓高度均为198米。,优点住宅（Apartment）楼间距较大，收纳景观面大，视野开阔，采光较佳。缺点住宅（Apartment）分布过于分散，后期园区集中管理困难4#和5#受昆山路主干道和北站火车噪音影响严重，品质受影响。,3,2,4,项目总体规划物业排布 建议2,物业区域划分住宅,规划：规划2栋板式住宅（Apartment）(4、5#)、3栋塔楼和1栋服务式公寓（Serviced Apartment）。,优点整体形成大围合式规划，北部住宅（Apartment）较好的利用项目自身规划的景观和游乐园景观。规划2栋板式住宅（Apartment），有利于提升产品档次及经济利润。缺点北部H3、H4、H5住宅（Apartment）临街布置会对北部岐山路居住区造成遮挡，需要与政府、居民商谈解决事宜，潜藏着风险。H1、H4、H5三栋住宅（Apartment）较难利用游乐园景观。住宅（Apartment）排布密集，楼间距较小，采光和视野受限。,住宅（Apartment）,1,3,5,4,2,6,项目总体规划物业排布 建议3,住宅（Apartment）,服务式公寓（Serviced Apartment）,黑龙江街,物业区域划分住宅,伟业建议：方案1,基于35万的居住类产品体量和北侧居住区遮挡等硬性指标，我司建议方案1规划。考量因素：可行度较高风险系数较低合理区隔了居住类产品和商办类产品，形成了和而不扰的有机组合。实现建筑面积最大化实现地块价值最大化,住宅（Apartment）,黑龙江街,住宅（Apartment）,1,2,3,4,服务式公寓（Serviced Apartment）,5,物业区域划分住宅,6,经济技术指标总体布局及分布建议物业区域划分交通组织建议环境景观建议配套设施建议,PART 2,总体规划设计建议,交通组织建议住宅（Apartment）部分,商业区,北陵大街（金廊商业主干道）,岐 山 路,昆 山 路（交通主干道）,住宅（Apartment）区,黑龙江街,1,2,3,4,5,住宅（Apartment）内部环形道路,地下车库出入口,地下车库出入口,住宅（Apartment）,服务式公寓（Serviced Apartment）,交通组织规划原则实现人车完全分流环形道路规划每栋住宅（Apartment）实现北入口,交通组织规划介绍设2个地下车库入口在园区外，设置于小区东侧和北侧，只限住宅（Apartment）业主车辆刷卡出入。设1个主入口和2个次入口，平时只限于行人出入，北侧次入口和主入口为紧急通道。环形道路规划，实现小区核心集中式景观每栋住宅（Apartment）实现北入口,主入口,次入口,次入口,6,经济技术指标总体布局及分布建议物业区域划分交通组织建议环境景观建议配套设施建议,PART 2,总体规划设计建议,环境景观建议,项目整盘环境景观规划思路,北陵大街（金廊商业主干道）,岐 山 路,昆 山 路（交通主干道）,黑龙江街,1,2,3,4,5,主入口,集中型核心景观,景观规划要求集中围合式核心水景休闲、互动,次入口,次入口,住宅（Apartment）,服务式公寓（Serviced Apartment）,6,景观示意水景、绿地,环境景观建议,内部道路及景观关系示意,景观示意人行道、桥,环境景观建议,经济技术指标总体布局及分布建议物业区域划分交通组织建议环境景观建议配套设施建议分期开发建议,PART 2,总体规划设计建议,配套设施建议,通过引入高端配套设施提升产品价值,教育设施：双语幼儿园,医疗设施：综合诊所,高端会所,业主会所个性化主体会所,配套设施建议,结合集中水景观建筑业主会所,高档中餐厅 提供顶级餐饮服务,红酒坊 专用地下酒窖，提供名品红酒的珍藏、品鉴服务，可举办红酒讲座与品鉴会,雪茄吧 打造沈阳第一个高级雪茄俱乐部，为会员设立私人的雪茄储藏室，提供上等雪茄享受服务,SPA空间 专为女士提供香蕈理疗等特色水疗池服务,壁球馆 时尚运动,私人贵宾厅 为业主和会员提供私人会客、家庭Party的场所，配备专人接待服务,业主会所功能建议,配套设施建议,每个单元设立一个物业管家，作为物业管理服务公司与业主的衔接桥梁，更好地为业主提供物业服务。,提供贴心式管家的一对一服务,房屋租赁,住区服务,专业工具出租,交通信息咨询,家政服务,送取洗烫衣物,庭院绿化维护,日常用品代购,订餐代送,代聘家教、钟点工,宠物短期托管,儿童看护,商务服务,代订出租车,票务代订,复印传真,代发信函,场地租赁,物业系统物业服务内容,配套设施建议,停车位沈阳市场现状,目前，沈阳住宅（Apartment）小区地面停车位主要由物业公司负责，业主免费使用或支付一定管理费用；地下停车位大多不能办理产权，主要以一次性转让使用权为主。,沈阳近10年住宅（Apartment）小区地下停车位没有产权，主要是出租转让使用权。,配套设施建议,数据来源：伟业数据库,停车位销售方式对比,关于住宅（Apartment）小区地下停车位的销售方式，国内市场存在以下几种：,目前，捆绑销售方式较少，不利影响较大，且属于强买强卖行为，故不建议此销售方式。,配套设施建议,双大堂设计，建立业主专属通道。智能直达电梯，只能进入自己的户型单位，增强了私密性与安全感。,地下单元大堂：体现项目的豪气，以及居住的情调，业主的身份。,金廊项目车位配置情况比较,伟业建议:本项目住宅（Apartment）套数与车位最佳配比达到1：1,地下停车场,配套设施建议,数据来源：伟业数据库,住宅（Apartment）产品建议公寓类产品建议商住（Officetel）产品建议写字楼（Office）产品建议住宅底商建议,PART 3,分物业类型产品建议,本案住宅（Apartment）类产品户型配比,城市发展角度,市场角度,客户角度,项目自身条件分析,思考纬度,住宅（Apartment）产品建议户型配比,户型配比考量纬度,沈阳市场分析,市场角度,塔楼,金廊,沈阳,沈阳市场各面积段供应与去化 沈阳金廊沿线各项目户型规划情况 沈阳典型塔楼项目户型配比研究,住宅（Apartment）产品建议户型配比,万平,通过近两年数据对比，小户型产品市场目前供销保持同步，但未来市场小户型将逐渐转入衰弱期。中大户型市场未来随着城市经济的发展改善性置业需求将会增加，中大户型将会迎来市场机会点。,未来五年沈阳市场的户型需求将会从首次置业转向改善型置业升级。,沈阳市场各面积段供给与需求,住宅（Apartment）产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,领先国际,沈阳天地,沈阳华润中心,世茂五里河,面积区间：46180平主力户型：4694平占69%,主力户型规划：150200占60%,沈阳茂业中心,面积区间：90160平主力户型：100-120平占50%,面积区间：90250平主力户型：190210平占60%,面积区间：300600平主力户型：400600平占73%,金廊沿线综合体住宅（Apartment）主力户型规划有进一步放大趋势,140-200平将是未来市场主力.,注:以上项目售价均在8000元以上,金廊沿线住宅（Apartment）户型面积发展趋势,住宅（Apartment）产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,一居：41-52平二居：63-94平三居及以上：158-288平一、二、三居户型以上配比：1：4：9,浦江苑高端客群项目代表,具有一线河景资源,沈阳典型塔楼项目户型配比研究,住宅（Apartment）产品建议户型配比,第一城中端客群项目代表,一居：4555平二居：90-106平三居：115平一、二、三居户型配比：4：6：1,沈阳典型塔楼项目户型配比研究,住宅（Apartment）产品建议户型配比,沈阳高端住宅（Apartment）塔楼,配比特点：以三居为主三居为两居产品的2倍以上,一、二、三室户型配比参考为：1：4：9,一、二、三室户型配比参考为：4：6：1,配比特点：以两居为主，两居为三居产品的1.5倍左右,一、二室户型配比参考为：3：7,配比特点：两居为主，并无大户型三居产品，且二居为一居产品的2.5倍,由于目前沈阳并无超高层塔楼产品出现,因此应借鉴目前现有高端高层塔楼产品的配比特点,应将三居作为本项目的主力产品并占到总比例的60%以上.考虑到本项目住宅（Apartment）产品的超高层公摊较大,因此建议本项目超高层住宅（Apartment）不设置一居产品.,沈阳典型住宅（Apartment）户型配比研究小结,住宅（Apartment）产品建议户型配比,沈阳中端住宅（Apartment）塔楼,沈阳低端住宅（Apartment）塔楼,城市及区域发展分析,城市发展角度,区域规划,城市经济,城市人口,城市人口与户型需求面积增长发展趋势城市经济与户型需求面积增长发展趋势 区域未来5年发展与户型需求面积增长发展趋势,住宅（Apartment）产品建议户型配比,沈阳人口处于高速增长阶段，到2010年户籍人口预计达到750万,沈阳人均GDP的稳步上升，提升了房产市场的消费能力,随着人口与人均GDP的高速增长，沈阳未来中大户型迎来市场主力需求,城市人口与户型需求面积增长发展趋势,住宅（Apartment）产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,沈阳市GDP在近六年一直呈稳步上升的趋势，年增长率均超过15%。,各面积段成交总额与沈阳GDP增速成正比，其中60100平未来三年（2010-2012）成交额缺口为99亿元，100120平未来三年成交缺口为37亿，120144平未来三年缺口为30亿。,城市的GDP与各面积成交总额成正比，未来中大户型市场发展潜力巨大,城市经济与户型需求面积增长发展趋势,住宅（Apartment）产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,金融商贸开发区的规划,交通枢纽的规划,泛北站CBD的规划,区域地段价值具备打造中大户型产品的基础条件,区域规划未来发展,随着区域规划的逐渐完善，未来高端商务人士数量将会大量增加,区域内改善性置业升级逐渐增加,区域地段价值具备打造中大户型产品的基础条件,区域未来人口发展,区域未来5年发展将会使中大户型产品迎来市场发展空间,区域未来5年发展与户型需求面积发展趋势,住宅（Apartment）产品建议户型配比,客户需求与预测,未来预判,户型,面积,沈阳高端住宅（Apartment）类客户抽样分析 近年客户需求面积划分与未来预判,客户角度,住宅（Apartment）产品建议户型配比,抽样客户中，市场需求户型集中在100平方米190平方米之间，主力需求集中在150平方米180平方米之间对于居室的考虑，考虑三室户型以上的客户占85，表明区域大户型空间较受青睐。,通过伟业对万科金域蓝湾、河畔公馆等高端项目客户抽样100组进行分析,沈阳高端住宅（Apartment）类客户抽样分析,住宅（Apartment）产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,从年龄和户型需求面积的交叉分析看，3140岁的社会新锐力量需求面积在120130平方米之间比例较大4150岁阶段的资本阶层主力需求面积在160170平方米之间。同时数据显示，对于160平方米以上的偏大户型的需求，以40岁以上的客群为主。,沈阳高端住宅（Apartment）类客户抽样分析,住宅（Apartment）产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,在户型面积设置方面，根据面积区间认可测试，可以针对高端客户划分产品。高端客群较为认可150平方米190平方米之间的主力户型。,沈阳高端住宅（Apartment）类客户抽样分析,住宅（Apartment）产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,2012年沈阳客户住宅（Apartment）需求一居面积区间集中在3080平，两居集中在85114平，三居集中在131161平。考虑到本案产品为超高层产品公摊较大，因此以上户型各面积参考应上浮10%左右。,历年客户需求面积划分与未来预测,住宅（Apartment）产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,项目本体规划分析,开发体量,总体规划,项目定位,项目定位与总体规模的关系本项目规划条件对产品的影响,项目自身条件分析,住宅（Apartment）产品建议户型配比,在同体量规模下，户型数量越少则越容易做高端，项目的高形象档次更容易树立。,规模小,相对容易,难度较大,高端,规模大,乐天项目定位：高端,乐天居住类产品规模较大35万平,因此建议本项目应适当控制户型数量规模，从而提高项目档次与形象,项目定位于总体规模的关系,住宅（Apartment）产品建议户型配比,住宅（Apartment）产品建议户型配比,未来五年户型需求将会从首次置业转向改善型置业升级。金廊住宅（Apartment）主力户型有进一步放大趋势,140-200平将是未来市场主力.从沈阳高端塔楼特点分析中可以借鉴，本项目三居产品所占比例应高于60%,市场角度,随着人口与人均GDP的高速增长，沈阳未来中大户型迎来市场主力需求。城市的GDP与各面积成交总额成正比，未来中大户型市场发展潜力巨大。区域市场未来5年发展将会使中大户型产品迎来市场发展空间。,高端客户主力需求面积集中在150190平。按照沈阳各面积段自然增长率计算，三居户型2013年高层塔楼面积需求将会在144178平。,客户角度,项目自身条件分析,城市发展角度,由于本项目居住类产品要保证35万体量,本项目应适当控制户型数量规模，从而提高项目档次与形象.本项目自身规划条件具备打造高端中大户型产品的基础,本项目住宅（Apartment）类产品应以三居150190为主力户型,由于超高层公摊较大因此不建议做一居产品.,住宅（Apartment）类产品户型配比思考纬度总结,住宅（Apartment）产品建议户型配比,注：以上户型公摊面积按30%计算,本案住宅（Apartment）产品户型配比建议,市场上三居产品集中在160平左右,本项目三居及大三居面积集中在150200平,具体指标方向建议如下:主卧开间在3.6-4.6米以上，进深在4.5-6米.客厅开间在4.55.5米左右,进深在7.5-8.5米 主卫面积以6-8平方米为宜；厨房面积在10平以上，具有韩国风情的项目厨房多为开放式。,三居户型设计尺度建议,住宅（Apartment）产品建议户型设计尺度建议,数据来源：伟业数据库,二居户型设计尺度建议,主卧开间以3.6米为主，进深在7米左右(含主卫)客厅开间在4.24.5米左右，进深在78米；主卫面积保证在5平方米左右；厨房面积以8-10平方米左右为宜。,超高层住宅（Apartment）100平以下两居很难保证舒适度,本项目二居产品集中在120140平,具体指标方向建议如下:,住宅（Apartment）产品建议户型设计尺度建议,数据来源：伟业数据库,住宅（Apartment）产品建议户型功能建议,不同面积段户型功能建议,享受型城市豪宅（120160）户型设计功能例举,升级功能价值点：错跃式设计，让空间更为情趣化；多处赠送露台和飘窗，入户花园美观又实用,住宅（Apartment）产品建议户型功能设计建议,180m2,阳台和飘窗（赠送）多处设置,客厅上两步后到达生活空间，保障功能区域与生活区域互不干扰，餐厅肩负了起居室功能。,赠送空中露台，半赠送入户花园，体现一种廊院生活,入户花园,错层,豪华型城市豪宅（180200）户型设计功能例举,住宅（Apartment）产品建议户型功能设计建议,200m2,转角观景大厅的设计，让自然延伸到屋内。,经过阳台过渡空间进入书房，主卧套房灵活性大。,必须保障主卧室带书房、入户衣帽间、观景客厅设计或入户花园等景观利用的考量。主卧室270度景观阳台,270度观景阳台,空中花园,4.5m跳空豪华客厅,豪华观景餐厅,错层+挑空设计，形成高4.5m豪华客厅，餐厅可观景，阳台可根据客户需要改成客厅等其它功能房间。,类别墅城市豪宅（220240）户型设计功能例举,住宅（Apartment）产品建议户型功能设计建议,住宅（Apartment）产品建议外立面、公共区域,大堂：挑高不低于6米,电梯：IC卡控制进出，严格控管,电梯走廊：宽度不低于3.5M，理石地面、理石墙面,公共区域建议,采用简约、稳重、典雅高贵的ART DECO风格。,外立面风格建议,住宅（Apartment）产品建议住宅区主入口,独特的社区标志物树立领袖型项目形象,入口标志性公共空间设置标志雕塑，体现出宏伟的气势，形成视觉的冲击。大尺度的社区入口标定领袖性项目地位，与区域内同质化的项目相区别。,智能化系统借鉴案列,住宅（Apartment）产品建议智能化系统,大连中心裕景,数据来源：伟业数据库,住宅（Apartment）产品建议公寓类产品建议商住（Officetel）产品建议写字楼（Office）产品建议住宅（Apartment）底商建议,PART 3,分物业类型产品建议,沈阳高端公寓市场整体供应率与去化率比较分析,从供销比例分析中可以看出,市场上中小户型30-60平为供应主力区间,而此区间相对应的去化速度也较快.60-70平做为一居户型较大做两居影响舒适性与功能性,因此该面积段去化速度比50-60及70-80的较慢.70-80平米市场供应虽然所占比例不大,但去化率较高,服务式公寓（Serviced Apartment）可以考虑安排此面积段户型产品的比例.,以上为沈阳售价在7000以上的高端公寓面积段统计,市场角度,公寓类产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,在非金廊沿线的公寓市场中，平层面积区间主力户型在40-100平米之间；loft公寓面积在38130平米之间，40100平米是容易被消费者接纳的户型，100平米以下中小户型公寓仍然是市场的主流需求产品。,160,180,20,140,80,100,60,40,万达新天地,德郡7号,亚洲时尚公寓,钻石星座,太原时代,曼哈顿观邸,东森总部商务广场,平层,Loft公寓,沈阳非金廊沿线高端公寓项目主力户型抽样统计,市场角度,公寓类产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,金廊沿线在售项目中的主力产品面积区间均在40-90平之间.只有皇朝万鑫项目的面积区间跨度较大.从38-600平可自由分割组成，但其主力户型仍为150平以下。,从目前金廊公寓市场来看，面积有放大的趋势。未来面积段将会由100平以下中小户型扩大到100-160平中大户型方向发展，居住的舒适度将会进一步提高。,华府天地,皇朝万鑫,领先国际,30,60,90,0,120,150,200,市场角度,沈阳金廊沿线高端公寓项目主力户型抽样统计,公寓类产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,沈阳市公寓类置业客户户型面积需求倾向抽样分析,抽样分析：目前沈阳公寓类客户仍然以小户型置业为主，两居以下需求倾向超过95%；80平以下户型需求倾向超过90%，沈阳公寓市场需求仍然以90平以下中小户型面积为主。,客户角度,此次统计分析样本为100位客户,公寓类产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,乐天世界服务式公寓（Serviced Apartment）产品户型配比建议,根据沈阳市场高端公寓现状，loft公寓产品已经较为成熟，且可以作为居住类产品资金快速回流保证之一，故规划一定比例的loft公寓是项目成功发展的有利因素之一。建议70130平米作为服务式公寓（Serviced Apartment）产品的主力户型，占比65%。其中loft二室公寓产品占比15%。,目前沈阳高端公寓市场主力面积在90平以下,金廊沿线高端公寓面积有扩大趋势在150平以内.,服务式公寓（Serviced Apartment）产品建议户型配比,服务式公寓（Serviced Apartment）产品建议,主卧拥有宽阔面积转角落地窗，双向采光，双重景观；客厅设大面积景观窗，阳光明媚、视野开拓。,二居:边户型产品设计要点：,本案两居产品尺度:客厅开间3.6-4米，主卧开间在3.54米，次卧开间不小于3米.,一居产品：开间尺度不低于4.5米奢华小户。卧室需充足采光。完整宽敞的浴室系列。每户有设有独立工作阳台,平层户型设计要点借鉴,平层户型设计要点借鉴,三居:北侧边户型设计要点客厅开间4.5米,绝对采光,次卧景观阳台,北侧景观资源尽揽厨房生活阳台，并预留储藏室，平面功能完善；,loft户型设计要点,层高建议：4.9米客厅开间不低于4米,挑空设计卫浴空间要预留2*2米的浴缸,超五星级体验,服务式公寓（Serviced Apartment）产品建议,公寓项目产品结构比较,本案服务式与商住Officetel标准层面积应不低于1200平，层高不低于3.2米，净高不低于2.7米,从各项目产品结构上来看，净高集中在2.7-3.35米之间较多，层高普遍集中在3.0-3.5米较多。,公寓类产品建议楼体内,服务式（Serviced Apartment）与商住（Officetel）产品结构建议,数据来源：伟业数据库,公寓装修标准建议,公寓类产品建议装修标准,建议本案服务式公寓（Serviced Apartment）装修标准为2000元/平；商住（Officet