购物中心商业定位及租金政策(56页） .ppt
购物中心商业定位及租金政策,购物中心的类型,购物中心能划分为以下5种类型:现代都市购物中心地域型购物中心社区型购物中心邻里型购物中心特色型购物中心,现代都市购物中心,现代都市购物中心有以下5种特征:国际品牌型市中心及黄金地段型专为迎合中外人士及旅客型综合型(包括办公楼,酒店及酒店公寓等)车场及推广场地型,地域型购物中心,地域型购物中心有以下特征:位於交通便利,在地域上是一個重要的購物熱點輻射的客群可達250,000至1,000,000購物中心一般會融入百貨公司,超市,娛樂,餐廳,銀行,不同快速消費品等,社区型购物中心,社区型购物中心有以下特性:中型体量辐射的客群可达50,000至150,000购物中心一般会融入百货公司或超市,娱乐,餐厅,银行,不同快速消费品等,邻里型购物中心,邻里型购物中心有以下特性:集中不同小店铺辐射的客群少于50,000主要业态为耐用性产品,银行和小型餐馆,特色型购物中心,特色型购物中心相对地会集中同一类型或类似的产品如以下例子:家居装潢类电子器材及计算机软件类婚纱服务类折扣店,决定购物中心类型的因素,决定购物中心类型的因素:地点(市区/交通发达容易到达的地方等等)体量客群的素质及数量租户的素质及数量业主方的期望及意向,购物中心品牌业态分类,购物中心业态分类,一般购物中心的业态分为以下几类,零售,服装钟表珠宝饰品化妆品鞋时尚眼镜生活百货儿童用品家居用品数码电器书店,餐饮,美食广场休闲轻餐中小型餐饮大型餐饮,服务,美容美发纤体瘦身SPA美甲药房洗衣店儿童培训儿童摄影成人培训教育电信营业厅银行营业网点配钥匙修鞋包,娱乐,电影院卡拉OK溜冰场游艺机儿童游乐园,Retail,F&B,Service,Entertainment,百货公司和超市品牌,百货公司和超市,品牌集团和品牌代理,品牌集团,LVMH Group（路威酩轩集团）：,品牌集团,Richemont Group（历峰集团）：,品牌集团,PPR Group（巴黎春天集团）：,品牌代理,Rainbow Group（彩虹集团）：,品牌代理,IMAGINEX Group（俊思集团）：,品牌代理,FAIRTON Group（华敦集团）：,品牌集团和品牌代理,一般品牌代理结构举例：,案例：I.T,在1988年，I.T是一间约200平方尺的小店，专卖当时在香港不甚普遍的欧洲服装品牌。随着品牌的不断发展，I.T因其走在时代尖端的流行风格，如今已成为年轻时尚的代名词。I.T采取多品牌、多层次的独特业务架构，多种管道的经营方式分别能以多品牌的复合型店铺或单一品牌的专门店，满足不同消费者的需求。I.T代理来自全球各地的品牌，同时也独家开发自家品牌，I.T、i.t、ETE、double-park皆为复合式品牌旗舰店，吸引具有截然不同的特性及喜好的消费者。I.T也协助具潜质的新兴品牌，使这些品牌有机会适应市场，一些受到顾客青睐的新兴品牌就有机会开展独立式商店，获得更大的曝光机会。,案例：I.T,案例：I.T代理和自有品牌,品牌档次,品牌档次例举：一线品牌,品牌档次例举：一线品牌,品牌档次例举：高级钟表,品牌档次例举：中高档,品牌档次例举：中高档,品牌档次例举：中档,品牌档次例举：时尚品牌,品牌档次例举：休闲,品牌档次例举：快速时尚,品牌档次例举,品牌档次例举,品牌档次例举,招商流程,业态定位,知己知彼差异共融,项目位置项目环境项目周边竞争对手市场竞争对手项目体量,定位目标,客群目标(高、中、低)家庭、青少年、儿童、女性、男性、老年人、本地客、外地客；本区客、外区客过去、现在、未来目标比例,业态与比例,各类业态比例品牌位置分佈付租能力付租标准,租金政策,租金收入方式补贴/优惠市场租金免租期预估租金收入计算,有效预估项目未来的现金流,可让业主方做到运筹帷握,能更妥善绸缪未来投资计划.,商业项目是一个漫长而需要持续经营的投资,所以预估现金流是一个必不可少的环节.对于投资一个商业项目,我们要先清楚了解该项目周边的发展及机遇,例如未来交通网络发展、区位的优劣条件分析、周边的商业情况等等,综合所有数据及分析,我们可以详细规划项目.,项目规划商业定位 确立目标客群及项目档次业态定位 确立楼层业态组合及租户 配对租金预估 就周边商业租金情况作分 析并预估项目不同楼层业 态的日租金情况.,预估租金计算步骤,预估租金计算步骤,参考项目周边商业租金,对每个商铺作业态分类,拟定一铺一价,针对各楼层不同业态拟定楼层日租金表,第一年基础年租金,预估十年租金收入,1,2,3,4,店铺分割及业态规划的变更,会影响租金的预估,有关租金将可能做出修订,修订的结果有可能增加或减少,排除了2个因素:1.出租率2.免租期,加入以下2个因素:1.按年出租率2.按年收租比率,日租金表,有了完善的商业定位及业态定位后,我们可参考周边商业租金数据,并按项目楼层及不同业态的实际情况作调整,拟出项目参考租金的基准.,一铺一价,根据商业定位,针对目标客群需求,规划出各楼层业态,拟定一铺一价.,该租金预估为固定租金,第一年基础租金,有了日租金的参数,我们可以估算第一年基础年租金.此年租金为固定租金,在计算过程当中,并未考虑出租率及免租期等因素.,预估十年租金走势:叫价租金,有了第一年的基础年租金,我们可以深化计算过程,把每年预估的出租率及收租金比率一并加入作考虑,尽量贴近实际情况,预估十年租金收入走势:叫价租金及底价租金.,十年租金收入预估(底价租金),预估十年租金走势:底价租金,主力店铺承租条件,在招商的过程中，往往每一个楼层和每一种业态都应先确定一个主力品牌店铺，如国际连锁零售品牌或知名餐饮等，从而起到带头作用，提升其它同等次或同类业态租户的承租意向，最终促进其他租户落实签约。而此类主力品牌店铺，承租条件往往会较为苛刻，例如：无固定租金，只有提成租金；要求装修费补贴；要求营运费补贴;要求较长的租期；要求较长时间的免租期；等等。对于一些新开业的商场，租户可能会要求商场达到一定的出租率后才进行装修或共同开业或缴付租金。按本项目目前的定位，一般主力品牌要求的装修补贴水平约为：每平方米RMB5,000至RMB20,000。但最终还是需要视乎品牌的要求。,THANK YOU！,
