思源天津北塘旅游商务区泰达A1地块商务中心功能定位.ppt

商务中心功能定位,天津思源经纪,北塘旅游商务区泰达A1地块,因城市而流传因中心而辉煌,原商务中心的主力功能调整为以商业为主，由于商业所涉及的业态和功能较多，因此，本报告所涉及的主体即为商业综合体；本报告大量结合国内外众多类似成功案例经验，在现状和规划未来能够实现的前提下，对本商业综合体所做的预测性判断和建议，任何因素的变化和规划的改变，都将影响本商业综合体的最终目标的实现。,随着城市的发展，商业综合体应运而生，它是城市化进程发展程度的重要表现；在新的区域形成新的城市中心和商业中心，需要诸多因素成熟和资源的支持；而最为可贵的是史上众多成功先例已为我们提供了经验，研究案例和分析自身将成为我们寻找方向的主要方式。,开篇,如果可行，本案定位是什么？,楼体和平面如何规划才能满足容积率及限高要求？,业态规划,平面规划,定位,本案作为商业综合体是否可行？,作为商业综合体，业态如何规划？,本报告需解决的问题,目录,商业综合体研判,项目解读,深化定位,建筑规划及业态建议,经营思路,滨海新区功能发展,滨海新区城市发展逐渐呈现多中心发展态势,城市膨胀，人口上升，活动区域渐次扩展,北塘片区,于家堡CBD,泰达中心区,中新生态城,塘沽中心区,响螺湾商务区,逐渐出现塘沽中心区、响螺湾商务区、于家堡金融商务区、泰达中心区、北塘TBD旅游商务区、中新生态城等多中心区发展状态,北塘TBD,于家堡CBD,中新生态城,解放路商圈,三大成熟型商圈：解放路步行街（金街）商圈、洋货商圈和开发区第三大街商圈 新规划发展商圈：响螺湾商务区、于家堡金融商务区、北塘TBD、中新生态城,第三大街商圈,洋货商圈,响螺湾商务区,次新发展商圈中，响螺湾和于家堡除自身商业规划外，可依赖于金街商业中心和区域相对成型的居住环境北塘TBD和中新生态城：区域环境不成熟，需要自身规划商业中心，满足区域客户的购物、休闲、娱乐的需求,滨海新区商圈战略布局,主力店：多个百货商场+步行街商业带+超市+苏宁+国美+新雅特电子商城百货：金元宝、金元宝东方购物广场、中原百货、聚金商厦家电：苏宁、国美、新雅特超市：乐购娱乐：东方之珠、金碧辉煌休闲：海河外滩公园,金街商圈位于塘沽解放路，是滨海新核心区的商业集中地，知名的步行街，历史悠久，全长1350米，聚集了主要的商业设施，是滨海核心区市民购物的首选之地。,解放路步行街商圈，以步行街为纽带，已经形成围绕步行街由多个大型商场、苏宁、国美、品牌专门店、沿街商业互相联动促进的购物模式，在一定程度上具备城市综合体的典型特点，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游（外滩公园）多重功能于一体。步行街作为塘沽区和滨海新区的商业核心，日接待游客、购物客流量平均在5万人/日以上，节假日高峰期逾10万人/日，强大的客流为步行街的各类商业带来无限财富。,解放路步行街（金街）商圈,主力店：家具市场+百货市场步行街+家居生活店+超市+苏宁电器步行街：新洋市场、隆洋市场家具家居：新洋家具、锦绣家居商城超市：华润万家、易买得家电：苏宁百货：秀谷商城（距离较远）,洋货市场步行街，全长375米，宽16-28米。处于塘沽核心区，交通便捷，客流大。步行街突出古典欧式风格，着意体现“洋货、洋味、洋品牌”。也因此吸引了众多外地游客、旅游、采购。,作为一条较为成熟的步行街，具备了购物、餐饮、娱乐、休闲的多重功能。以各种小商品、外贸服饰为特色。并且由洋货步行街和秀谷、苏宁电器、新洋家具广场、华润万家超市等多个大型商业体共同构成了洋货商圈。,洋货,塘沽洋货商圈,鸿泰千百汇商圈位于开发区第三大街，比邻金融街，建筑面积6000平方米，沿街约300米。是开发区目前最大的商业综合体，其商圈内还有翠亨餐饮广场。,鸿泰商圈,依托于第三街的居住人群和金融街的商务办公消费客群，定位在中高档商品品牌。作为较成功的mall，具备了购物、餐饮、娱乐、休闲的多重功能。餐饮特色：不仅千百汇具有众多餐饮品牌，商圈内的翠亨餐饮广场是开发区形成最早、品质很好的餐饮场所。,主力店：鑫乐天百货+人人乐超市+鸿泰影城+餐饮百货：鑫乐天百货超市：人人乐影城：鸿泰影城餐饮：金汉斯、KFC、回转寿司、外滩风尚、京福华、喜盈盈、泰榕酒楼、上岛咖啡等。,第三大街商圈（鸿泰千百汇）,各商圈优劣势对比分析,1、滨海各商业中心远程辐射力有限，主要集中在塘沽、开发区第三大街，甚至更小的范围；2、缺少一线品牌的带动，无突出亮点，购物环境有待于提高；3、休闲、娱乐功能单一，缺少大型娱乐场所和设施；4、旅游休闲功能缺失，后劲发展不足。,北塘旅游商务区生逢其时,滨海国际化进程加速,三区合一大势所趋,滨海跃升副省级市,传统中心区显现先天不足,滨海新区功能时机,发展速度/功能需求,北塘TBD随着滨海新区功能发展应运而生，弥补传统中心区的功能缺失,塘沽、开发区,滨海新区现有的政治、文化、金融、商业、商务中心,塘沽熟透了,滨海新区通过7大功能定位逐渐形成多功能、多梯次的发展形态,滨海新区功能潜力,北塘TBD整体规划,北塘片区,中新生态城,北塘与生态城共同构筑滨海新区北部生态宜居高地,滨海新区国际商务中心 中小企业总部基地国际旅游目的地生态人文宜居小镇,发展目标,功能定位,规划总面积10.30平方公里可建设用地8.30平方公里建筑总规模466万平方米其中居住类（含公寓）250万平方米公建类216万平方米规划总人口为5.5万人可出让用地面积364公顷可出让建筑面积370万平方米,未来将形成一个集商务办公、高端居住、生态、旅游休闲、高效的新城区。,预计5-8年开发完毕,北塘TBD整体规划指标,有轨电车,路网特点：外部：几条高速路和快速路与外部连通。东：中央大道；南：京津高速公路；西：塘汉快速路，北：京港高速公路内部：路网密集，交通便捷。规划有轨电车、地铁、五横四纵主干道和支路。,区域内规划多条主次干道，与内部、外部连通，未来交通便利，四通八达，大大缩短了北塘与外界的距离,短期内，北塘地区道路的通达性差，需要尽快改善,北塘TBD整体道路交通规划,酒店式公寓,星级酒店,企业总部,配套住宅,地理位置：本商业位于北塘TBD核心区，汉北路以北，毗邻北塘古镇和酒店式公寓规划地。经济指标：占地18.36万平米，容积率0.5，总建筑面积约9.1万平米，地面限高12米。地块现状：本项目地面为场清地平，便于规划；项目四周地块规划统一，目前处于改造，人气不足，随着各地块的开发落成将涌入大量商务人士。本项目与周边的距离：距离塘沽中心城区18公里，距离开发区13-15公里，距离滨海机场约35公里。,目前，本项目5公里范围无集中商业群，未来该区域将有大体量商务、旅游资源，因此，抢占先机，先入为主，将成为本商业综合体成功的关键,商业中心,本案区位解析,基于未来：北塘TBD开发周期较长，短期内区域难以成熟，潜在消费群有限，但未来消费力巨大，市场前景看好,本商业位于北塘TBD核心区,政府整体规划和开发北塘TBD,天时,地利,人和,本案发展条件解析,本案开发具有天地、地利之优势，但因开发周期长，短期内区域成熟度不高，人气不足，难以支撑大体量商业的运营，致使后期存在一定的风险,开发进度和规划的实现程度将成为本案成功的直接制约因素,目录,商业综合体研判,项目解读,深化定位,建筑规划及业态建议,经营思路,什么是商业综合体？,将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。,曼哈顿洛克菲勒中心,北京国际贸易中心,商业综合体是城市综合体中以商业为主要功能的建筑群体，是城市综合体发展到一定阶段功能分化的需要。,商业综合体产生的背景,个人生活成本加大,经济运行效率降低,高品质的生活需求,缺乏景观和活力,商业综合体产生,城市人口日益膨胀,土地资源日益稀缺,城市快速发展,中心区各种矛盾突出,美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心。,办公,购物,娱乐,休闲,位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络,高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补,建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调,实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可,商业综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能，因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城”,商业综合体的外部特征,西安万达广场,南京国际广场,北京熙旺中心,重庆财富中心,商业综合体的内在特征,商业综合体,商业综合体,商业综合体的分类,商业综合体的发展模式,结论：本商业综合体为新的城市新开发区域的中心地带，北塘以商务、商业、旅游为核心功能发展模式的商业综合体，未来以商业、办公、餐饮、文娱等业态为主，因此：本商业的更准确的属性描述为北塘TBD核心区的生活方式中心,本案的功能属性描述,生活方式中心 近郊的产物,产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮。美国商业综合体主要依托市郊高速公路建立封闭式大型购物中心，规模巨大、设计简洁是其显著的特征。,生活方式中心一般选址郊区，其原因有四：首先，市中心地价昂贵；其次，市中心物业大多属于私人所有（系永久产权），拆迁赔偿的法律障碍和经济成本令人生畏；再次，人们已经完全接受了在市区工作、在郊区生活的模式；此外，极高的私车拥有率和四通八达的路网为郊区Mall提供了巨大客流。,本案作为生活方式中心研判,郊区型购物中心的优势经营面积大仓储一站式购物购娱一体化，产业联动性强功能差异化满足各类人群,郊区型购物中心的发展思路选址：城市间的枢纽位置培育期：交通系统的完善业态组合：培育期突出娱乐功能，后期完善生活配套营造消费热点不断推陈出新,郊区型购物中心是未来发展趋势,郊区型生活方式中心可以创造商圈,本案作为生活方式中心研判,案例：Mall of America,Mall of America,国内最多提到的商业中心,开发商：西蒙地产、加拿大555集团地理位置：美国明尼苏达州布鲁明顿市总投资：6.5亿美圆占地面积：315666平方米总建筑面积：39万平方米，分上下四层可出租建筑面积：23万平方米开业时间：1992年8月11日店铺数：520间商圈客流：35004200万/年,案例：Mall of America,定位体现多样性，包含购物、休闲、娱乐、办公等多重业态,超过520个国际知名品牌的零售店铺,86家餐厅，休闲餐厅20家、快餐店30家、风味餐厅36家，夜总会：8家,全国最大的室内主题公园史努比露营地Camp Snoopy,容积546万升的水族馆,14屏幕的电影院,两层高18洞的迷你高尔夫球场,零售与娱乐相结合的综合体，娱乐及休闲设施比例非常高,四家主力百货公司（Macys,Bloomingdales,Nordstorm及Sears）,案例：Mall of America,建筑规划体现极强的社会性、主题性，强化和延长购物体验,东部百老汇：强调现代感的主题，通过善良的钢制栏杆、米红灯暗示一种现代化的感受该区域集合酒吧、夜总会，缩影一个大城市的娱乐区,北部花园：花园式的装饰特色，以露台、木制格架及膜结构分隔空间，形成空中看台，俯瞰中央主题公园,西部市场：拱形天花板和绿色图案组成的西侧走廊，再现了19世纪后期的的欧洲拱廊风格,南部大街：其道路两侧设立高档的店面，其装饰具有一种如罗迪欧大街的优雅感觉,中国的商业综合体（SHOPPING MALL）SHOPPING MALL进入中国时间较晚，于20世纪末进入中国，发展水平参差不齐。到目前为止，中国已建成的MALL约有300多家，但也出现了许多成功案例。如：北京金源燕莎MALL、北京东方广场、上海正大广场、上海恒隆广场、上海港汇广场、香港太古广场、香港西九龙广场等项目，为中国SHOPPING MALL的发展提供了经验和信心。,北京金源燕莎,香港西九龙广场,上海恒隆广场,上海港汇广场,中国的商业综合体发展格局,中国商业综合体郊区化趋势明显,中国十大商业综合体,结论：中国十大商业综合体中郊区产品共有四个，虽比例略低，但排名前三位的商业综合体都位于郊区，足以证明随着城市的发展，城市中心土地稀缺化，大型综合性购物中心商业综合体逐渐郊区化。,郊区型购物中心选址要求 区域内有比较密集的城市（区）；区域内有相当多的大城市（区)形成了自己的都市区(成熟板块）；有便利的交通走廊把核心城市（区）连接起来；人口规模在150万人以上；在州（省）政治经济中，具有战略或枢纽的作用。,本案条件 本案位于滨海新区，城市化较成熟本案地处滨海核心北部，毗邻开发区、响螺湾、于家堡；本案据塘沽站17公里，据天津机场46公里，另有高速公路、轨道交通的支撑滨海新区场人口202.8万；滨海新区被定位为中国经济增长第三级，副省级地位得以确立。,市区型商业主要从商圈、人口、购买力等方面来看；而郊区型商业综合体主要从发展潜力的角度来选择；,本案与郊区型购物中心的选址对比,国内外商业综合体郊区化的发展进程为本商业提供市场依据和经验,北塘的区域条件和郊区化商业综合体的条件相契合，为北塘商业综合体的出现提供了市场依据；商业综合体的发展模式已逐渐成熟和郊区化，这个特点逐渐被市场和人群的认可；国内外商业综合体已有众多成功案例，中国商业综合体郊区化的进程及中国东莞、北京等地郊区化商业综合体的成功运作为北塘商业综合体的出现提供了可以借鉴的榜样；北塘TBD规划，促使商业综合体的出现提供了可能，加速北塘城市化成熟的进程。,北塘商业综合体万事俱备，只欠东风，在国家大力打造滨海新区的宏观背景中，借助天津北方经济中心的优势，北塘TBD及其区域商业综合体的发展恰遇历史机遇。,可行性研究结论,综合体涉及业态、功能配套、人员、资金、信息等资源庞大，需要具有丰富运营经验的机构整体运作。建议：引入知名综合体运营商，可有效减小风险。,本案商业综合体为北塘TBD的首发阶段的大型商业综合体，自身具备天时、地利和未来人和等充足、有利的开发条件，拥有先入为主，抢占先机的优越历史机遇，理论上具备一定的可行性，但就目前现状而言依然存在一定风险。,开发进程和成熟度风险,后期运营、招商风险,目前北塘TBD尚处于规划和初步开发阶段，需5-8年开发完成，区域成熟尚需时日，缺少市场基础；建议：准确把握开发时机建议在前期企业总部和酒店式公寓开发中后期开始运作。,潜在消费群不足风险,区域成熟度不够，潜在消费群分散，人气不足；建议：业态规划充分与旅游结合，引进差异化业态和主力店，提升本商业特色和消费区域辐射力，扩大消费群范围。,主要风险来源,可行性研究结论,目录,商业综合体研判,项目解读,深化定位,建筑规划及业态建议,经营思路,发展目标,打造旅游商务区首席现代休闲购物中心,引导区域新型都市生活形态及时尚的消费观念,时尚与文化品位的追求,顺应旅游商务区的特点,北塘TBD首席国际商业巨擘,诠释：以现代、国际眼光和高度去打造商业综合体，力求打造TBD国际化购物中心,市场定位,产品定位,具有区域特色的国际性生活方式中心,诠释：明确了本商业体的本质属，其差异化特色和国际性质,档次定位,中高档休闲购物中心,国内外传统知名品牌,北塘TBD中小企业总部工作白领,北塘TBD酒店式公寓居住人群,北塘本地大量还迁人群,中新生态城范围内高消费人群,适度引入国内外知名自有零售品牌和国际一线品牌,提升档次满足高端消费,拓宽消费群体，确保营业利润满足中高端消费,市场形象定位,Lifestyle Shopping Center生活方式购物中心,向休闲功能倾斜环境特色相匹配规模保证最佳面积 业态侧重享受追求,全业态、全客群、全天候发展模式,滨海新区各商圈的功能定位,功能不足、总量饱和、缺少特色和亮点、辐射力有限、,完善功能,结合本案条件,购物、文化娱乐、餐饮、旅游、休闲,功能定位,集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公、文化旅游于一体，实现“一站式”购物环境的复合型商业中心,整体业态组合及配比的方法和原则,本项目自身条件,成功案例,业态组合,总体量,功能要求,业态配比,所有业态围绕提升本商业综合体的价值主力店位置、面积优先考虑的原则；主体功能突出原则；整体功能协调、平衡原则；快速消费和人气业态带动原则；全业态、全客层设置，满足“一站式”购物需求；提供配套服务，增强购物便捷性；紧扣主力消费群特征的原则；,业态组合设置遵循的原则,最后得出本项目业态组合,业态组合方法体系,时尚生活百货+大型超市+多种餐饮+真冰溜冰场+多厅影城+一线品牌旗舰店+家电卖场+服饰品牌专店+家居生活杂货+多种辅助配套,万象城，业态构成十分丰富，属较为典型的大型购物中心，拥有多个主力店，包括首次进入内地的Ral时尚生活百货、华润万家超市、嘉禾影城（国内票房首位达6000万元）、“冰纷万象”真冰滑冰场、GUCCI旗舰店（服饰）。次主力店有ESPRIT、NOVO、IT、Sport100、王子饭店、AZONA、顺电、DeliCity美乐汇等。服饰专店包括近300个国内外知名品牌，其中13品牌是首次进入内地或深圳市场。开业以来，基于既定的业态组合，品牌调整幅度累计50%。该强势调整，不仅迅速提升了品牌档次和品质，同时也提升和巩固了营业收入和物业收益，其市场竞争力和形象获得显著提升。,案例：深圳万象城,港汇广场，又是一个较为典型的现代都市购物中心，涵盖了购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化等全方位业态。主力店包括联华超级生活馆、永华影城、名店运动城。原有的主力百货部分因业绩因素，重新恢复到最早的商业规划电玩城和品牌服饰店。次主力店包括美食广场、KTV、新华书店等。各业态、各品类的布局综合考虑楼层、品牌档次、功能、服务客户类别等多因素，有所穿插，消费流程比较自然。业态组合，按面积计算大致为：品牌专店35、超市12、休闲餐饮30、文化、娱乐20、配套服务3。该项目餐饮、文娱业态总占比近50%，且定位在中-中高档水准，经营状况十分理想，这在国内众多成功购物中心中是不多见的。究其原因，一是该项目相邻的弘基美食广场因近期拆迁指使商户进驻大厦，二是该地段拥有大量的高档商务楼宇，百领阶层消费十分旺盛。,服饰品牌专店+多种餐饮（美食广场+美食街）+多种娱文（KTV+网吧+书店）+电玩城（新设）+百货（取消）+多厅影城+小家电+多种辅助配套,案例：上海港汇广场,业态组成诠释,本案主力业态建议：6大主力业态组合,商业综合体,主题公园/百货,超市,品牌专卖,影院,餐饮,健身美容,综合比较不同区域的商业综合体，建议本案采取此六大业态，通过增加餐饮娱乐的比重增加人气。其中百货、超市的招商前置，是项目成功的关键，影院及品牌专卖的档次影响了项目品质的提升。例如北京永旺商城在商业开业后引进中影影城，大幅提升了客流和知名度，带动了商业营业额。,方案一：（无百货主力店）以生活购物与娱乐为主,特点：各类业态相对均好，假日休闲消费功能突出。,业态经营定位,方案一：（无百货主力店）以生活购物与娱乐为主,业态经营定位,核心主力业态,主力业态,名品专店,配套及辅助业态,方案二：（含百货主力店）以时尚购物与娱乐为主,特点：核心主力业态所占体量较大，主力业态地位凸显，消费辐射性更强。,业态经营定位,方案二：（含百货主力店）以时尚购物与娱乐为主,业态经营定位,结论：基于本商业经营风险及对区域消费的带动力方面考虑，我司认为方案二更有利于本商业综合体的良性运营和发展，便于引进商业运营机构进行整体运营，降低风险，并且方案二后续业态调整和品牌引入弹性更大。,方案对比,特点：天津市居民在社会消费品的消费方面投入在逐年增加。社会消费品中用于生活用品和吃的投入比例最大，分别占到43%和40%,为商品零售业发展提供支持,商业综合体目标消费群研判,天津市家庭年人均主要消费品支出情况,未来北塘TBD商业主要消费品消费力预测,10万人*9579元/人=9.58亿元,随着区域的成熟和知名度的提升，来此旅游、休闲的人群将进一步增加，潜在消费力仍有提升的可能,商业综合体目标消费群研判,北塘TBD范围和进距离消费群,北塘本地及中新生态城消费圈,开发区、塘沽区、汉沽区部分前来旅游、休闲消费群,京津来自旅游休闲客群,北塘TBD功能定位,核心消费圈,10公里辐射圈,泛滨海消费圈,泛京津消费圈,滨海新区国际商务中心 中小企业总部基地国际旅游目的地生态人文宜居小镇,旅游休闲购物,北塘TBD规划7万人，核心圈将超过7万人,北塘常驻人口30万人，10公里范围内将超过30万人。,塘、汉、开总人口超过100万人的潜在消费,预计未来主力消费群逾10万人,商业综合体目标消费群研判,目录,商业综合体研判,项目解读,深化定位,建筑规划及业态建议,经营思路,“充分且必要”原则：建筑规划基于地块现状，综合考虑投入与产出、当前与发展之间的关系，体现“充分且必要”的原则；既要避免“盲目追求豪华”，又要满足本项目招商及运营的需要，最终确保物业保值增值。“前瞻性”原则：整体规划及实现效果不仅符合现代购物中心的要求，而且在未来3年内仍然保持一定的先进性。“主题性”原则：根据商业规划的要求，主题公园或主题娱乐互动设施将是本项目最大的亮点，因而整体规划务必与之协调，形成“既关联又互动”的有机整体。“人本化、人文化”原则：基于购物中心“宾至如归”需要，根据本项目客群定位要求重点关注中产阶级、小资时尚的都市体验，着力“人本、人文”以展示具有品位和品质的商业文化。,商业综合体建筑规划原则,商业综合体建筑规划意向,城市标志性,主亮点设置,拥有IMAX的影城,知名百货,大型少年儿童游乐城,时尚家居,国内外知名品牌,美食天地,水岸休闲广场,大型停车设施,主题中庭,全面提升知名度和影响力，确保本商业的辐射力,规划亮点,借势打造亮点，实现差异化竞争,商业综合体外部规划建议,打造“南入口，北水岸”的外部环境,南主入口：与商业步行街相连，并衔接主要交通干道和有轨电车；,北水岸广场：临水而建，建造广场景观、雕塑及观水平台、围栏等，既可以观水，也可以散步、休闲，提升购物环境；并且面对迎宾与接待区，成为该区域的形象工程。,增大广场绿化，提升生态价值,商业综合体外部规划建议,打造：屋顶花园,在购物中心的屋顶打造屋顶花园，并与购物中心的内部连通，顾客需通过购物中心登上屋顶；此规划一方面将成为本商业项目的吸引顾客的亮点，另一方面作为购物之余吸引顾客休闲观赏的场所之一，最重要的是增加顾客在购物中心的逗留时间以此带来客流和增加消费的几率。,屋顶花园,商业综合体外部规划建议,地上停车场,打造大型地上停车场满足假日购物客户的停车需求,建筑外檐以浅色玻璃幕墙营造现代、大气的高端形象，并与周边各版块建筑风格像调谐局部细节使用适合当地民俗和旅游特色的元素，与周边配套衔接,商业综合体外部规划建议,商业综合体内部规划建议,内部规划建议：以3座互相连通的楼体组成，其中1座主楼，2座裙楼，各自承担自成体系的功能。,业态设置营造亮点，敢于尝试和创新，引进差异化业态和品牌，提升竞争力和吸引力。空间最大程度优化组合，减少浪费；控制地上总高原则上不超过12米；单层购物面积不超过15000平米，顾客购物动线距离控制在400米以内；配套、辅助功能相对集中设置；整体规划考虑购物动线的自然流畅，上下楼层方便快捷；购物中心内部功能分布明确；开辟公共空间和中庭，提升购物环境。,内部规划原则,内部规划建议,首层临街外铺设置连锁快餐、特色餐饮、品牌连锁店等专门店，面积控制在30100平米左右。,滚动电梯设置在挑空空间里，方便运送顾客，减小购物上下楼层的时间。,地上一层局部设置挑空中庭设计，增大立体空间，提升购物环境和舒适性。,商务办公区和多厅影城自成独立裙楼、时尚家居和儿童娱乐主题区自成裙楼，但均与购物主体连通，以减小购物单层面积。,楼层设置：主楼主体设置4层，地上3层，地下1层；裙楼设置：根据功能需要，地上两层和三层错落分布。,商业综合体内部规划建议,裙楼二 C座地上：3F,裙楼一B座影城和办公区地上：2-3F,中庭,南主入口,主楼内入口,主楼内入口,北入口,北侧水岸休闲广场,停车场,入口,入口,东入口,杨 北 路,商业步行街,主楼A座地下：1F地上：3F,西入口,商业综合体内部平面布局,层高控制：单层层高控制不低于3.8米。总高控制：原则上不超过12米。滚动电梯处于中庭两侧。,设计规范基本要求：,规划建议,主体规划建议：共4层，地下1层和地上3层，以便有效减小单层面积，缩短购物动线距离，并且满足总高12米的限制。首层中庭设计：面积控制在20002500平米（不低于2000平米），作为公共空间，层高控制在6-8米，以提升购物环境，并作为未来商场内部营销活动的主场地。,主楼A座：规划建议,12米,地下一层,二层,主楼：立体剖面图示意图,规划特点：1、主体4层，减小单层面积，缩短购物动线；2、地上一层和二层两侧单层面积约5000-6000平米，面积适中，利于业态规划。,三层,地上一层,二层,地上一层,中庭,不低于3.8米,不低于3.5米,主楼A座：规划建议,内庭景观,内庭景观,塑造主题中庭，通过打造中庭装修风格和内庭景观绿化，以此提升购物文化和购物环境，制造购物亮点。,主题：自然、生态,主题：特色秀点,独特性定时表演,世界环球小姐选美、火山喷泉与溜冰激光的结合表演、电影舞台的世界性电影项目,影城：本影城面积超过2000平米，放映厅为中空式大堂建筑，因此即使层高超过6米，依然不按两层面积计算。（依据关于进一步规范建筑层高和容积率指标计算规则通知）层高控制：IMAX放映厅层高控制在12-15米左右，普通放映厅的层高不低于8米。地上总高控制：原则上不超过12米，但根据影城的实际需要可适度放宽限制。工程要求：柱距8-9米，楼板负荷：400-500(kg/m2）。商务办公区：层高控制：不低于3.8米。,设计要求及建议,裙楼B座：规划建议,影城IMAX放映厅：单层层高达到或超过12米，此部分作为影城的IMAX放映厅，面积控制在260平米左右，以实现12米21米的标准放映厅设计要求。影城普通放映厅、4D放映厅：单层层高控制在8-9米左右，此部分作为影城的其他放映厅和功能区间。二者形成楼体局部总高高低错落搭配。商务办公区：单层层高不低于3.8米，地上3层。,规划细项建议,二层,IMAX放映厅,12米,首层,三层,8-9米,3.8米,普通放映区,售票、等候区,影城区域,商务区,裙楼一：立体剖面示意和业态规划示意,放映厅,超高层高公共侯影区,裙楼B座：规划建议,裙楼C座：规划建议,一层,二层,三层,12米,不低于3.8米,层高控制：单层层高控制不低于3.8米。总高控制：原则上不超过12米。滚动电梯处于中庭两侧。,设计规范基本要求：,裙楼C座：规划建议,购物通道（港汇广场）,工作通道（万象城）,工作通道（中信广场）,出入口（久光百货）,购物通道（世茂百联）,出入口（万象城）,细节处理,外部形象统一设计建造，内部装修店家自主,统一而有个性的店面形象,细节处理,滚梯（世茂百联）,客梯轿厢（效果图）,侯梯厅（苏黎世的莱帕克商场）,观光梯（港汇广场）,侯梯厅（恒隆广场）,观光梯（中信广场K）,细节处理,总服务台（COCOPARK）,总服务台（正大广场）,总服务台（法兰克福的DOUGLAS）,卫生间（COCOPARK）,卫生间（中心城）,卫生间（万象城）,地下停车场（中心城）,地下停车场（中信广场）,ATM（港汇广场）,细节处理,目录,商业综合体研判,项目解读,深化定位,建筑规划及业态建议,经营思路,品牌引入的原则,打造区域高档国际购物中心，创造人气中心，紧扣消费群消费习惯，主营品牌成为主导因素。,销售业绩乐观,适度差异化,一方面与消费群的消费习惯进行衔接，另一方面保证了本商业体的特色。,在非成熟地段，引入品牌必须具有一定的知名度，这一方面保证本商业的档次，同时也保证商品的品质和顾客购物的对品牌认可度，保证人气。,作为本商业中心的品牌亮点,保证该品牌在本商业中心的存活几率，另一方面销售业绩突出的品牌，其多有连锁消费群和忠实消费群，能为本商业中心带来稳定人气。,品牌知名度高,特色品牌,品牌引入的目标：与本商业综合体定位一致，以中高档品牌为主，少量引入国际一线品牌和国内外自有知名品牌，提升本商业综合体的档次和形象，同时可作为一个吸引客源的亮点。,适合自身情况,本商业中心潜在竞争较小，品牌引入秉持具有自身特色，并且能够适合本商业综合体短期内需要培育市场的现状需要。,主力店影城,IMAX多厅影城（滨海首席）,布局建议：位于B座，靠近A座的部分，总建筑面积7000意向品牌：星美、上影；根据本影城的总面积，上影和星美分别为本影城规划的放映厅数量为：上影：10厅/1350个座位；星美：11厅/2000个座位；星美可实现IMAX放映技术；合作方式基本上是保底租金+营业提成：上影：保底租金：1-5年150万/提成12%，6-10年180万/提成13%，11-20年200万/提成14%；星美：年保底租金260万。,主力店百货/超市,服饰生活购物区,布局建议：主要位于A座，主体由百货商场和超市构成，百货商场主要以服饰品类为主，超市 主要以生活用品为主，满足客户的“一站式”购物需求，总建筑面积约40000 对于百货商场建议引进国内知名百货品牌，一方面保证百货商场的正常运营，另一方面可以作为优势，吸引客户光顾；百货意向品牌：远东百货、沃尔马特、百盛等，这些百货公司品牌都是国内知名品牌，并且全国排名靠前；超市意向品牌：人人乐、家乐福、易买得等；,时尚家居生活广场,主力店专业卖场,布局建议：位于C座首层，总建筑面积5000规划要求：与C座首层的精品店、品牌专门店、餐饮店等互动，形成持续客流。首先，以家居、软装、摆件、床上用品等为主要商品的国际精品家居生活馆，作为本项目的次主力店之一，定位在中高档（含）以上，总面积约1000平方米，譬如美克美家、依力诺依等知名品牌。意向品牌：美克美家、艾迪亚。,布局建议：位于C座的三层，总面积约3500平米。规划要求：主要以健身会所、美容美体、SPA养生、运动品牌销售、酒吧、咨询、服务类，适度增加台球、壁球、保龄球等球室等娱乐功能。健身会所意向品牌：青鸟健身、宝力豪健身。,主力店健身中心,健康休闲区,布局建议：位于C座二层，总建筑面积7000规划要求：儿童娱乐区域，以大面积儿童游艺设施、场所为主，包括电玩城、旱冰场、Disney游乐区、竞技赛车区、游戏厅、布偶销售区、书店、音像等，充满童趣的地方。意向品牌示意：世嘉游艺城、嘉年华游艺城、神采飞扬、城市英雄、汤姆熊快乐世界。,主力店儿童主题乐园,童真、童趣,ZARA服饰店（正大广场）,NOVO服饰店（香港）,贝纳通（上海南京东路）,C&A（上海大宁）,H&M服饰店（埃尔富特的特鲁姆斯道夫）,ESPRIT服饰店（香港）,品牌示意,俏江南（新东方）,浩莎健身中心（北京）,大食代（新加坡总店）,神采飞扬电玩城（武汉万达广场）,小南国电影城（中信广场）,美克美家家居生活馆（北京）,品牌示意,SPORT 100,三星形象店（上海）,HOTWINE（港汇广场）,UNIQLQ（港汇广场）,COACH,数码视听,品牌示意,鹿港小镇,Costa Coffee（港汇广场）,星巴克,施华洛世奇,万宝龙,品牌示意,SASA化妆品超市（香港）,鞋区（中信广场）,内衣区（百联又一城）,家居生活馆（百联又一城）,国际名牌太阳镜专店,SEPHORA化妆品超市（上海淮海路）,品牌示意,大众书局（美罗城）,EF语言学校（上海）,SWANK眼镜行（上海）,进口糖果食品（南京）,专业齿科,婚纱摄影,品牌示意,乐器行,美院作品展,美发中心,雪茄吧,夏朵葡萄酒专卖店（上海）,美丽田园（港汇广场）,品牌示意,商业综合体招商工作流程,研究内容,研究方法,市场环境分析市场需求状况分析竞争分析消费形态分析SWOT 分析品牌研究,市场实地调查资料检索商户访谈行业咨询专家意见,执行力,产品定位,商圈定位客群定位形象定位档次定位功能定位业态定位经营定位模式定位策略定位租金定位,铺位总平分割交通动线设计装饰设计机电设计灯光设计橱窗设计广场景观立面处理广告位开发,招商方案招商政策激励机制优质租约团队建设第三方合作资源整合政策破解,商业定位,形象力,案名及LOGO行销概念招商口号概念的由来与底蕴VIS形象系统,产品力,商场核心质素商场产品价值、人员价值、运营价值物管价值,招商策略,团队主动出击招商渠道新闻造势招商推介促销活动,广告策略,招商策划总体路线阶段性广告计划媒体投放策略开业活动费用预算,招商中心围挡楼体楼内整理户外阵地楼体立面楼册项目模型DM/内刊短片/三维动画人员形象培训组建商管公司,主力店,次主力店,辅助配套店,联营自营,开业转入运营,招商,调查研究,定位研究,产品力设计,推广策略,形象包装,招商阶段,商业综合体工作计划,统一服务,统一收银监管,集成系统,管理模式,统一运营,统一运营：是当前商业房地产运营的最新核心，成为物业收益和物业价值提升的源动力。本项目采用统一运营，包含统一招商管理、统一营销、统一监督和统一物管，其中“统一招商管理”是各项后续工作的基础。,统一服务：作为“统一运营”的配套，零售商户对此极为关注。本项目采用统一服务，包含统一商户结算、统一营销服务、统一信息系统支持、统一培训服务、统一卖场规划指导服务、统一行政事务管理服务、统一物业服务。,统一收银监理：结合本项目收益模式的需要，本项目各零售店铺基本采取统一收银监管，以确保提成收益的回收、业绩分析和商约管理，管理重点是非纯租金收益模式的零售商户。,集成系统：作为管理模式的硬件基础，集成系统包括商场自动化机电管控系统、智能化的信息系统、ERP、TCL顾客服务系统等。通过集成系统的综合运用，提高商场的专业化、系统化的高效管理功能。,商 业 管 理 平 台,系统化,持续更新,专业化,高效率,稳定性,商业综合体运营思考,铺位置换：按照既定的业态和品牌规划的要求，灵活主动地筹划铺位优化工作，确保微观经营商户处于良好的经营状态，确保整体收益目标的实现。,后期招商补位：开业6个月内，开摊率应保持在85以上；开业8个月内，开摊率保持在95以上。后期补位招商，基本遵循既定的业态规划、品牌规划的原则，保持动态的调整幅度，一般每年调整幅度在10-20%，因而须注意做好商户资源的储备工作，以备调整之需。,商户储备：无论是否进驻本项目的商户，通过商户年会、拜访、专题交流等多种方式，由专职人员负责跟进，以便与商户保持良好的、广泛的联系。,商户评审：评审的要素包括，面积（平方米）、租期（年），租金（元/月平方米）、租金交纳及时率、水电费交纳及时率、客户投诉率、营业额、贩促活动、VIP客户规模、品牌声誉、铺位日常管理、工作配合等等。,法律事务：在商户铺位置换变更中，必须结合铺位交付流程，注意处理各项细节问题，尤其是法律事务的解决，绝对避免产生任何遗留问题。,铺位优化,商户储备,商户评审,后期招商补位,法律事务,全过程,统一管理、统一服务,商业综合体商户管理,强强联手 缔造辉煌,THANKS,