曲靖房地产市场调查（PPT） .ppt
曲靖南副中心片区项目,市场调研报告,【报告框架】,曲靖商业正由快速发展向结构调整阶段演进；,发 展阶 段,市 场表 现,经 营 模 式赢 利 模 式,标 志 节 点,起步期,结构调整期,快速发展期,稳步发展期,各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业,商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃,散铺向集中、规模化商业形式演变,规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场,城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中,市政配套正在完善，集中市场、步行街出现,由街铺、步行街向集中商业发展；,大型商业机构进入，商业水平稳步上升,自有住宅底商经营或出租为主,商铺基本市场化，经营和销售同时存在,商铺市场化，销售成为核心赢利手段,销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主,营业收入+租金收入,营业收入+租金收入+销售收入,销售收入+租金收入,销售收入+租金收入,曲靖商业发展阶段,【商业环境研究】,800-1500US$,1500-4000US$,4000-8000US$,8000-20000US$,传统商业发展,综合业种的业态,综合性商业形式,转型商业形式,消费者价格敏感,多选择，自由购物空间,体验式的购物需求,个性消费,欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。,人均GDP,城市化率,25%,45%,70%,85%,95%,商业处于与农业经济 相匹配的原始状态,人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下,人均GDP位于15002000美金；城市化水 平在45%以下,商业形态出现第一次升 级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生 活提供基本保障,人均GDP位于2000 4000美金；城市化水 平在45%以上 70%以下,商业形态出现飞 跃，多样化、规模化的现 代商业出现，如大型 百货、综合超市、专卖店、精品店等,人均GDP位于4000 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下,超越传统商业范畴的广 义商 业 形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游 商业 地产、物流等综 合型商 业形态出现,人均GDP位于8000 20000美金；城市化 水平在90%以上,广义性商业的升华转型，主题性的购物公 园等极具个性消费的场所出现,+,商业及业态发展演变,城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型,【商业环境研究】,昆明,曲靖,昆明：城市化率70%,专业卖场、大型购物广场、MALL及个性化商业形态,曲靖：城市化率55.8%,多业态的组合、自由的购物空间将出现,曲靖市商业发展呈线状分布，商业网点相对集中，依托主要商街麒麟南路，发展临街商业。基本上，曲靖的商圈都是集中在麒麟南路沿线及支路，商业最集中的商业带自南城门开始向北延伸至麒麟花园。沿线的商圈具体包括：1、麒麟花园商圈2、阿诗玛商圈3、南城门商圈大型商场包括美佳华购物广场、曲靖新百大、百货大楼、滇东商场、中天购物中心、金城百货等。,【商业环境研究】,城市发展滞后，但商业集中度过高；,城区内经营中的集中型商业以百货为主，由于经营能力及档次的不同，经营状况不一。现行的商业已涵盖了中档到高档的定位区间，档次定位上没有明显空间。大众的、贴近生活的商业经营情况一般较好，时尚的、偏高端的商业却鲜有人气，中高端百货消费严重外流。,中高档：中天购物中心、金城百货、摩尔购物中心,中档:美佳华商业广场、新百大、财富中心,中低档:老百货大楼、滇东商场、都市商场,【商业市场研究-集中商业】,【商业市场研究-集中商业】,经营中集中商业物业体量面积约为27万，潜在规划商业项目总体量约50万，商业体量已超越人均商业拥有面积的警戒线；,在曲靖商业中起到了一定的升级换代的作用；从内部感受看，整体规划一般，人流导向性不强；受限于规模，休闲娱乐功能较少，购物中心商业价值没有得到完全体现。,麒麟商业广场开启了曲靖集中商业的先河，在一定程度上突破曲靖固有商业形态，但内部规划存在的问题仍然没有改变曲靖集中商业较为弱势的局面。,曲靖集中商业代表：麒麟商业广场,【商业市场研究-集中商业】,曲靖集中商业代表：滇东商城、曲靖新百大,二者区位优势明显，属于麒麟南路商业氛围最为浓厚区域，但受限于内部规划不当，各业态杂乱分布，定位偏中低端，虽有肯德基、国美等主力店的带动，但商业价值没有完全挖掘。,【商业市场研究-集中商业】,商业面积一期3万，曲靖第一个真正意义上的百货商场!,中天购物中心一个周至少要发4、5次打折促销信息到手机上，基本上也没时间去逛，去了也是接孩子时随便逛逛，那里停车很麻烦，要买的东西我一般还是去昆明购买。李女士,曲靖集中商业代表：中天购物中心,【商业市场研究-集中商业】,尽管开业以来，金城百货管理团队力求打造曲靖中高档百货商场，但包括中天购物中心在内，经营状况一直较差，没有人气。金城百货市场部经理,曲靖集中商业代表：金城百货,【商业市场研究-集中商业】,曲靖未来集中商业代表：明珠东方城（炮团项目）,项目地处曲靖市中心区黄金位置，是目前曲靖少有的高规格综合体项目，目前已强势招商引入知名百货超市大润发、横店院线两大主力店，如此体量的商业建成对曲靖商业市场的影响将不可估量；但目前由于开发商内部资金问题，项目迟迟未见动工开建。,【商业市场研究-集中商业】,曲靖未来集中商业代表：金都国际、华盛国际,华盛国际和（二期）时代广场均位于曲靖中央商务区核心，麒麟路与南宁路的双轴交汇处，南北通达，东西贯通。华盛国际总建筑面积为32838.36时代广场总建筑面积为52014.84目前，一期即将交付使用，二期时代广场也进入工程后期施工阶段。,两个项目建成后将为曲靖城市的商业发展注入新的活力，还将营造更高标准的新城市商业广场，金都国际或将成为曲靖最具代表性的城市建筑名片。,金都国际项目占地约50亩，总建筑面积27.6万，其中商业面积10万，涵盖商场、酒店、写字楼、酒店式公寓、住宅等物业类型，建成后主建筑高168米，为曲靖的第一高楼。目前项目的具体规划指标有所变动，项目仍在形象展示区，还未开始施工建设。,【商业市场研究-集中商业】,【商业市场研究-在售商业】,在售商业以配套型社区商业为主，单个项目体量规模较小，除个别项目带政策销售外，其余均为正常销售，销售周期一般较长。,分布特点：曲靖专业市场以家具、建材为主，集中分布于麒麟北路以及紫云路等城市外围路段，与临街同类型商铺形成规模效应；,专业批发市场规模较大、业态档次参差不齐，分布在城市次要干道上，具备一定的辐射能力。,【商业市场研究-专业市场】,曲纺家具城现有经营户近一百五十多家，租金区间在40-60元/，规模较大，品牌齐全，是曲靖经营的时间长且较大的家居市场；主要经营各种家居家具用品。,东关建材市场潇湘路与紫云路交叉口旁，租金区间在50-70元/，主要销售灯具、建材、木材、油漆等，现有经营户近百家，目前经营状况良好，现主要销向部分县市。,张三口建材市场现有经营户近一百五十多家，租金区间在40-50元/，规模较大，品牌齐全，经营的时间长，是曲靖市较大的建材市场；主要经营瓷砖、地板、卫浴、油漆等，配件的销售量较大。,【商业市场研究-专业市场】,曲靖街铺调研情况,曲靖各类型业种呈现较为明显的“扎堆”现象，每条商业街均有主力业态支撑。,【商业市场研究-商业街】,分布特点：曲靖市休闲娱乐业态较为缺乏，现有的普遍档次低、分布零散，存在一定市场空白；分布集中在西片区，较为集中区域为麒麟巷、麒麟东路东段、麒麟南路以及西关街；,【商业市场研究-商业街-休闲娱乐】,特色休闲型、体验型业态较为缺乏，消费频次及经营状况较好，存在一定市场空白；,于2005年规划开发步行街；区位：连接麒麟南路与南宁南路，主要商业集中在与麒麟南路交汇段；经营状况：曲靖人心中的酒吧娱乐一条街，是曲靖人夜生活的重要场所，经营状况较好；主要经营业态：以酒吧茶坊餐饮、美容美发保健等休闲娱乐为主，并有部分服饰业态。,麒麟巷 酒吧一条街,【商业市场研究-商业街-休闲娱乐】,区位：麒麟东路，主要商业集中在与南宁南路交汇段；经营状况：休闲娱乐一条街，是曲靖人夜生活的重要场所，经营情况一般；主要经营业态：麒麟南路业态主要酒吧、网吧、银行网点等为主，装修为中高档。该地段坡度较大，车流大，人流少。,麒麟东路 酒吧休闲一条街,【商业市场研究-商业街-休闲娱乐】,餐饮主要分布在麒麟南路以西区域；餐饮面对中低层次的消费群；高档餐饮市场存在一定空白，但从当地消费情况看，高档餐饮发展空间不大；餐饮业态整体呈现相对成熟、良性发展的状态。,中低档餐厅为主，高档餐饮市场存在一定空白，但从当地消费情况看，高档餐饮发展空间不大；,【商业市场研究-商业街-餐饮业态】,餐饮大部分集中在西片区，主要分布在寥廓南路、寥廓北路、文化路；商铺平均租金在100元/，租金较高的在交通路、寥廓路、建设路和麒麟巷等人流较大的路段；,【商业市场研究-商业街-餐饮业态】,分布：服饰类业态分布较为广泛，其中以麒麟南路为主要服装集中区，其次还包括麒麟西路、玄坛路、文化路、寥廓南路、交通路南段和文昌街东段等路段。,整体档次以中档和中低档为主，且品牌重复度较高，同质化竞争度较高；,【商业市场研究-商业街-服饰业态】,【商业市场研究-商业街-服饰业态】,区位：麒麟南路经营状况：该路段是曲靖最繁华的商业街之一，经营情况较好；主要经营业态：70%以上的业态都是服饰，整条街分布比较均匀；面积区间较大，装修为中高档，但品牌同质化严重。车流和人流辆都很大。,【商业市场研究-商业街-服饰业态】,【商业市场研究总结】,天景花园 车城小区公安局宿舍石油小区蓝苑小区,2000年-2003年,2006-2007年,初级阶段:城市升级、单位集资建房较为普遍特点:砖混多层社区主力户型：120-150,初级阶段,中级阶段,高级阶段,成长阶段:扩建、开发特点：多层为主的社区、方格子建筑主力户型：110-130 均价：1850元/,曲靖房地产市场2011年进入高速发展阶段，无论是开发量还是销售价格都有了较大的增长；,2008年-2009年,中天嘉园龙泽园汇宝东盛九龙御岸金和雅居瑞和新城世纪涛岸临江花园,2004年-2005年,鑫泽园车苑小区教育局宿舍晶鑫小区幸福小区,华苑小区 金穗花园山水清城逸墅花园都市绿洲,雄业家园三元名城山水缘小区雅香居四季花园,恒信花园鑫屋苑小区火车站改造姿溪花园嘉华雅居苑莲花路商住楼金山花园,过渡阶段:纳入昆明1小时经济圈、招商引资特点：多层建筑主力户型：100-12006年均价：2000元/07年均价：2200元/,情缘家园仁和梅苑冶金小区晨风佳苑雁南小区福杰花园黄城新城西苑小区,发展阶段:滇中城市经济圈、高层发展成为趋势特点：产品多元化、建筑外立面风格化主力户型：90-12008年均价：2460元/09年均价：2700元/,盛世锦华中央郦城天瑞家园味源小区凤凰水榭龙城国际麒麟花园财富中心,高速发展阶段:城市发展速度加快房地产发展，招伤引资特点：进入大盘时代主力户型：90-1202010年均价：3200元/2011年均价：3800元/,2010年-2011年,麒麟嘉园雄业金城官城国际珠源帝景翰林国际景泰瑞园学士铭园康裕园宜居北城樱花家园潇湘新区书香彼岸,樱花佳园金座福城坤城香樟东城麒麟印象金湘九俊鼎尙名庭中天水云间华盛国际阳光上城安厦十五城金都国际,2009年城市进入房地产价格快速增长期，2011年10月均价比09年1月份增长50%。,房地产发展历程,住宅市场研究,30,龙泽园,龙城国际,中心城区 均价：48005400元/；产品形态：以高层、小高层为主代表楼盘：华盛国际、龙泽园、中天国际、金都国际,南市区 均价：别墅8000-12000元/，小高层、多层35003800元/；产品形态：以别墅、多层、小高层为主代表楼盘：金鳞湾、麒麟嘉城、阳光花园 世纪涛岸、景泰瑞园、金座福城,北市区 均价：3300元/；产品形态：以多层、小高层为主代表楼盘：珠江源小区、益洲苑、珠江源古镇、瑞和新城,西市区 均价：小高层33003600元/，别墅10000元/；产品形态：以别墅、多层、小高层为主代表楼盘：恒大名都、盛世锦华、凤凰水榭、三元名城、,东片区均价：别墅10000元/，小高层、多层3500元/；产品形态：多层、小高层为主代表楼盘：麒麟嘉园、东城壹号,目前曲靖市场在售的项目体量达450万，未来潜在供应量将达到751万，春节前开盘的13个项目将有超过300万的供应量。以曲靖2010年商品房销售量（310万）估算，明年市场供应总量预计需2年的销售周期。,供需研究,住宅市场研究,未来供给量明显，2012年初即将放量井喷；,据不完全统计，从2009 年至2011年3月麒麟区成交土地共61宗，总计为4666.76亩，其中居住用地21宗，面积为2100亩（其中划拨用地480亩）；工业用地23宗，总计2081亩；商业金融用地13宗，总计658.3亩。,土地供应以住宅用地为主，纯商业用地供应较少，存在划拨土地性质用地；,土地供给,住宅市场研究,按照09年曲靖市节约集约用地管理实施细则，09年至11年供应总量将产生140万（供应土地总量）*3.0（平均容积率）=420万（商品房供给量），与目前调研在售项目总量450基本接近；,土地供给,住宅市场研究,土地供应以小宗地块为主，南北两个板块是土地供给的重要区域；,土地供应以小宗地块为主，南北两个板块是土地供给的重要区域；,土地供给,住宅市场研究,35,中心区板块：产品形式以高层为主，目前土地稀缺，后续供应项目不多。,板块特征：传统片区认知/商业，商业氛围较浓/生活配套完善；区域价格：4800-5400元/平米；产品形式：以高层、小高层为主；,客户特征：本地有实力客户为主，外地客户占少量；未来趋势：土地稀缺，后续供应基本为拆迁改造项目，供应量较少。,中心区板快,住宅市场研究,36,北城板块：板块为麒麟区中远期规划发展区域，项目多以曲沾大道为价值动力，整体发展还处于初级阶段，配套不足；,板块特征：连接麒麟区与规划新城沾益的重要板块；区域价格：2500-3300元/平米；产品形式：多层、洋房，小高层层为主；,客户特征：地缘性客户、沾益县客户居多未来趋势：政府规划中的重点发展区域，可开发区域广阔，但整体发展较慢、生活配套缺乏、区域待发展成熟尚需时日。,住宅市场研究,北城板块,37,南城板块：“滇东北富人聚居地”、城市传统富人区、宜居板块，购房首选区域，片区发展逐渐成熟，区域竞争日显激烈；,板块特征：传统富人区、宜居板块，区域楼盘较多，但整体配套设施仍需要补充填补；区域价格：3000-3900元/平米；产品形式：高层、小高层产品为主；,客户特征：本地升级客户，地州县市及贵州客户（主要关注区域升值潜力及自然资源）；未来趋势：未来供应较大，片区竞争日趋激烈。,住宅市场研究,南城板块,38,西城板块：高新产业开发板块，政府重点规划发展区域；,板块特征：城市高新技术开发板块，政府引导发展区域，开发均以规模化开发为主；区域价格：3000-3500元/平米；产品形式：以小高层、高层产品为主；,客户特征：本地升级客户，地州县市及企业自建集资房客户，部分投资客；未来趋势：未来供应较大，片区可开发用地较多，物业价值增长缓慢。,西城板块,住宅市场研究,“曲靖处于工业化、城市化高速发展的时期，今年来开盘的项目基本上都有好的销售成绩，且售价一直在往上涨，我还是比较看好未来楼市的发展。曲靖的房价还处于较低水平，随着城市的扩张和发展，不管是市场和价格都具有一定空间，可以说机遇与挑战并存。”麒麟嘉城销售经理,价格研究,住宅市场研究,消费者访谈王先生 34岁 个体经营者：我认为住高层住宅是一种身份的象征，住在上面有一种居高临下的感觉，所以我周边做生意的朋友对高层建筑都抱有很大的购买兴趣，尤其是品质完美的高层，将是他们选择的重点。,高层住宅和多层住宅价差500-600元之间，置业客户对高层住宅公摊概念抗性不强；,房型、面积研究,住宅市场研究,在售项目产品配比中，以满足家庭居住为首要功能的三房为主力产品；中高档次品质项目定位市场存在较大空缺，置业客户对建筑形态选择无概念；,市场中主力产品以110140三房为主，但也出现了功能与面积高度结合的三房产品；,面积(平米）,数据来自市场统计,世纪涛岸,龙泽园,御景花香,麒麟嘉城,阳光上城,官城国际,项目,70,80,90,100,110,120,130,140,150,160,170,180,200,300,400,2房,3房,4房,华盛国际,绅园,时代广场,金座福城,财富中心,1房,25,三居：主流面积110-140平米市场整体供应以三居及其以上为主,二居：主流面积80-100平米,一居：市场供应很少，目前在售仅有3个项目出现一居，财富中心和SOHO绅园、龙泽园,景泰瑞园,住宅市场研究,房型、面积研究,财富中心,景泰瑞园,华盛国际,时代广场,官城国际,世纪涛岸,10,30,60,100,200,400,销售速度（套/月）,70,80,90,100,110,120,130,140,150,160,170,180,190,50,60,200,两房,四房,三房,一房,麒麟嘉城,金座褔城,御景花香,住宅市场产品供应线相对单一，一步到位的购房消费观念致使三房一直保持较高的去货量，而单房、两房选择较少；,阳光上城,去化分析,住宅市场研究,小高层、高层建筑外立面以现代简约风格为主,建筑外立面研究,住宅市场研究,官城国际,财富中心,SOHO绅园,龙泽园,麒麟嘉城,目前在售项目的核心竞争力仍停留在价格、地段等初始阶段，客户对产品品质、物业服务等外延价值需求并不敏感。,核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面外围产品：产品附加值，有助于提升物业形象外延产品：区域外能感受到，竞争的最高级别,环境,会所,建筑风格,服务,人文,体验,品牌,身份,质量,通风,交通,价格,物管,配套,教育,服务,核心产品层面,外围产品层面,外延产品层面,价格,户型,地段,交通,采光,通风,环境,配套,教育,物管,会所,风格,人文,品牌,身份,体验,客户价值,核心产品层,外围产品层,外延产品层,客户关注点：价格地段交通,产品研究小结,住宅市场研究,曲靖是典型的发展中的城市，随着城市大发展，纳入滇中城市经济圈，本地消费者主要还是以做生意、高福利机关政府、学校、事业单位的中坚力量为主，另外有很大的外地投资客户、地县级客户,在曲靖，本地购房者的投资意识是需要进一步培养和引导的，购买住房主要还是以刚需为主；曲靖房价在同等城市中最低，所以投资者更多的是外地客户。,资产增值保值和改善型住房是多数进行重复置业的人群，房价相对较低及产品的稀缺性是购房者选择重复购买的主要因素。,财富阶层占比大,投资意识较弱,重复置业为主,客户访谈：缪女士在昆明从事房地产销售，一直想昆明买套房，但因为昆明的好楼盘价格过高，迟迟不能如愿。这几年曲靖房价一直没有怎样大的调整，昆明的限购，房价涨没有下调的迹象，马上要结婚了，昆明是买不起房子了，反正曲靖房价便宜，先买一套摆着，以后如果不住也可以卖掉。,住宅市场研究,客户构成,置业客户构整体成为两极走向，高收入人群及中低收入人群数量较大；,财富阶层,新富阶层,工薪阶层,原著居民,养老客户,外地人,政府官员、高级公务员，企事业单位高层领导等,大型私营企业老总、宣威、富源、贵州矿老板等,企事业单位中等管理层、生意人、外地投资者等,企事业单位员工，普通公务员，出租司机，小生意人学校、医院等,城市居民，多年积蓄构成买房款项，多为改善性购房,城市居民，退休或与子女分巣，选择养老住房,地州打工人群，主要为服务行业，希望在曲靖家落户,权力阶层,住宅市场研究,财富阶层,中产客户,低收入客户,客户构成,口碑传播和活动营销是影响本地市场客户购房的因素,我很不满意现在在很多楼盘,几乎物业管理混乱、停车也不完善.水,暖气,电方面管理不是很完善.现在工作非常忙,没有时间去打理这些事情,希望能够居住在物业管理方面完善一点的区域 批发市场老板,当地没有好房子，而且这里的人对好房子也没有概念，当地景观做的都不好，客户对景观绿化等也没有深刻的感知，现在的小区环境还要有大的改进才能吸引到更多的购房者，雄业、阳光、安厦的房子一般买着比较踏实，开发商信得过。公务员,客户来这边选房看中：价格、地段、稀缺性、周边配套功能齐全，生活舒适度高，对于产品细节也开始看重，特别关注施工进度和房屋的质量。还有，当地人特别爱凑热闹，那里有个活动，人山人海的。中天嘉园销售代表,客户其它关注点：口碑品牌效应配套设施物业管理,这里卖房子很好卖的，基本上阳光上城的客户都是老带新过来的，成交率都在70%以上。阳光房地产是曲靖的老牌开发商，客户很认他开发项目，只要是阳光地产开发的项目，一般销售是不成问题的。阳光上城销售经理,客户访谈,住宅市场研究,市场-综合体项目的出现，城市功能进一步升级换代；土地资源稀缺，高层、小高层楼盘大量涌现,成为未来开发的主流；目标消费群-地州投资客户、工作缘、地缘、亲缘、矿企法人、政府、事业单位员工；营销推广节奏-项目整体价值的塑造，通过活动营销和口碑营销，再进行产品整体价值输出；,曲靖在售的楼盘挺多的，购房的群体总是固定的那么一些人，很多楼盘的空置率都很高，但每个的项目开盘销售成绩都很好，我有个客户名下有三十几套房产，但是还会打电话来问我，哪里有房子可以买。-财富中心置业顾问,北边曲沾大道沿线、南边麒麟嘉园附近明年都有许多大体量楼盘面世，像麒麟嘉园6000户的大盘，龙泽苑还有3期、恒大名都等综合型大盘，曲靖未来12年市场单盘体量集中在10万以上，明年的市场竞争肯定是不言而喻。麒麟嘉城营销总监,对于现在的房价，买得起的客户只要你项目位置好，再高的价也会有人去买，像时代广场差不多到6000元，还不是被抢。买不起的客户差个万把块都拿不出来，项目要想走货快，要么你地段确实好，要么你就走低端把价格拉下来，很好销售。阳光上城销售经理,客户访谈,住宅市场研究,【住宅市场研究总结】,曲靖市住宿业现状：星级宾馆12家，没有5星级酒店，四星级酒店有2家，三星级8家，二星级2家。四星级酒店：曲靖官房大酒店、石林国际大酒店（曲靖的其它星级酒店档次较低，数量较少，没有真正意义上的商务酒店）；随着新城区的发展，近两年，曲靖开始出现一些新兴的商务酒店，如：云上四季连锁酒店等，同时，701、如家、7天等快捷连锁酒店已和当地开发商联络合作事宜。,曲靖环境好、高档次的酒店数量较少，主要分布在南市区，且经营情况较好，快捷连锁酒店开始在市场初现；,【酒店市场研究】,规划5星级酒店,曲靖酒店以中低档居多，入住率较高，配套设施、建筑形态等方面更新较为缓慢，市场尚无五星级酒店经营；,【酒店市场研究】,四星级酒店石林国际大酒店，曲靖第一家星级酒店，无线上网、票务等服务设施齐全。,【酒店市场研究】,四星级酒店曲靖官房大酒店是目前曲靖最好的酒店，配套、硬件设施完备，环境好。,【酒店市场研究】,【酒店市场研究】,酒店配套设施：以休闲娱乐为主，会议接待为辅，真正的纯商务型酒店基础配套相对不足,曲靖中高档的休闲娱乐场所一般都在酒店的配套中，当地人一般消费后基本就开间房休息了，他们喜欢这种生活方式，“泡子”行为。官房酒店经理,在我们实地调查与酒店管理人员谈论中发现，曲靖娱乐配套需求较高，这主要是针对曲靖本地、及周边宣威、富源、贵州等煤老板;对于外地客户，酒店干净程度、舒适度和交通是否便利是最被看重的两个方面;,政协宾馆,官房大酒店,金鳞饭店,同悦花园酒店,【酒店市场研究】,【酒店市场研究总结】,曲靖仅有一家5星级酒店规划，麒麟嘉城C地块产品规划的五星级酒店物业已被取消，目前已和如家、7天、701等快捷连锁酒店洽谈过合作事宜；,2009年进驻曲靖的银行有5家。据业内人士透露2010年华夏银行也将获批进驻。曲靖银行金融业得到迅速发展。保险行业机构也有多家，目前办公地点多位于住宅群楼、政府机构办公楼、银行大厦里，对写字楼的需求十分明显。根据银行机构对办公需求的惯例，中小银行的分行或二级分行需求面积至少在8000-12000 以上，网点一般30人左右，面积需求2000。随着珠江源大都市规划的发展，曲靖服务业有望得到快速发展，银行、证券、广告类、装饰类、咨询类公司、创意类公司会越来越多，所以适合这些公司发展的类写字楼产品将充分满足这部分客户的需求。,【写字楼市场研究】,曲靖属工业型城市，对写字楼的需求很少，曲靖的很多大企业都喜欢自建或合作开发自己的办公楼，目前还没有专业的写字楼产品面世，之前汇宝中心的写字楼最后还不是改住房卖出去的。中天国际销售经理,曲靖第三产业发展相对滞后，纯写字楼项目为市场空白，需求有限，是机会也是挑战；,我们的产品定位虽然有商务功能，但我们项目的客户更多的以其居住功能或者是投资产品而购买业的。SOHO绅园置业顾问。,【写字楼市场研究】,类写字楼物业SOHO公寓产品在曲靖也还只是雏形，产品已被市场接受认可，但置业目的多以居住为主，以办公为置业目的的较少；,
