二次装修管理.ppt

,课件提纲,二次装修管理概况 二次装修管理法规 二次装修管理实务,第一章 二次装修管理概况,一、物业二次装修管理适用条件 管理依据：法律授权及合同约定 管理时间起点：物业入伙后 管理对象：装修施工行为 管理范围：公共设施设备功能正常使用部分 消防安全部分 管理手段：咨询、指导、规范、协助、监督、验收,二、二次装修管理作用 保障物业全体业主及使用人的生命财产安全；保障物业公共设施设备正常运行；为业主及使用人提供良好的生活工作环境；延长物业使用寿命年限，确保物业的保值增值；,三、二次装修管理的主要工作内容 成立专门的二次装修管理机构，配备专职装修管 理工作人员 提供有关的装修管理合约及装修法律文件收取装修押金及各项合约服务费用履行告之义务，指导并协助业主办理装修进场手续审验装修方案装修安全、秩序、消防巡查及验收,四、二次装修组织管理 1、装修管理机构形式（附图1）：成立二次装修管理领导小组，作为二次装修的组织领导及专门管理机构 组长：物业经理 副组长：副经理或工程部负责人 成员：各部门负责人 领导小组下设客服受理组、工程技术审验组、安全巡查组等办事职能机构,附图：1 装修领导小组架构图,二次装修领导小组及所属各职能办事组工作职责 领导小组组长：统筹物业项目装修管理全面工作，批准业主装修方案；副组长：协助组长工作，受组长委托处理二次装修管理工作；客服受理组：A.召集业主召开二次装修说明会；B.受理业主装修申请及装修方案,接受业主咨询；C.与业主签订装修管理文件，签收相关法律文件；D.发放装修施工许可文件及装修人员临时出入证件;E.收取装修押金及各项相关费用；,工程技术组：A.审查业主装修方案及图纸，提出审图意见（或建议）；B.审验装修公司、消防设施公司、机电改造公司、保险公司资质；C.审验政府主管部门有关改建的法律批复文件；D.验收装修隐蔽工程及完工后的整体装修验收;E.提供装修工程技术指导，接受相关咨询；,安全巡检组：A.检查装修业户装修许可手续及施工人员证件；B.对户内装修行为进行巡检；C.对装修现场秩序及消防进行管理；D.现场建筑垃圾管理；2.装修管理人员配置 二次集中装修期间的各职能组装修管理人员应从各职能部门进行临时抽调：客服受理组客服部 工程技术组工程维修部 安全巡检组秩序维护部,工程维修部,第二章 二次装修管理法规,中华人民共和国物业管理条例 立法单位：国务院 法律效力等级：行政法规 法条索引:第46条第1款 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。第47条第1款 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。第53条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。,建设部第46号令建筑装饰装修管理规定 立法单位：中华人民共和国建设部 法律效力等级：部门规章 法条索引：第4条 建筑装饰装修应当做到安全适用、优化环境、经济合理，并符合城市规划、消防、供电、环保等有关规定和标准；第8条 原有房屋装饰装修时，凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载的，应当按照下列办法办理：（一）房屋所有权人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定。房地产行政主管部门应当自受理房屋装饰装修申请之日起日内决定是否予以批准。（二）房屋装饰装修申请人持批准书向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证。,第11条 凡从事建筑装饰装修的企业，必须经建设行政主管部门进行资质审查，并取得资质证书后，方可在资质证书规定的范围内承包工程。第18条 原有房屋装饰装修需要拆改结构时，装饰装修设计必须保证房屋的整体性、抗震性和结构的安全。建设部（2002）110号令 住宅室内装饰装修管理办法 立法单位：中华人民共和国建设部 法律效力等级：部门规章 法条索引：第13条装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。,第15条物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。第16条装修人或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议第17条物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。第20条装修人不得拒绝和阻碍物业管理单位依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。,第三章 装修管理实务,一、装修管理流程程序1 组建二次装修管理机构，配置专责人员；程序2 召集业主召开装修工程技术说明会；与会人员：业主、装修公司、设计公司 会议内容：业主签收装修手册（光盘）；签署装修管理协议及相关法律文件；提供建筑结构图，讲解二次装修设计规范及原则程序3 受理装修申请资料：（1）入伙通知书；（2）装修管理协议；（3）装修单位资质；（4）装修授权委托书；,程序4 审核装修方案装修图纸 审核要素：消防安全 电气控制 结构渗漏 信息通讯 功能使用 审核图纸：装修平面图 装修立面图 装修天花平面图 空调专业图 电气专业图 消防系统图 弱电系统图 给排水系统图程序5：呈报消防报批文件：装修蓝图装订册 施工计划书、安全保卫措施、消防安全管理协议、用火用电制度 消防设计专篇、楼层平面图 建筑消防验收合格证（复印件）报审人员身份证 消防设施设计防火审核申报表（一式两份）,程序6：收取装修押金及各项服务费用 签署部分装修承诺文件 签发二次装修许可证 办理装修人员临时出入证程序7 施工管理 做好成品防护；公示张贴装修许可证、装修图纸、承诺文件等；进场巡视；程序8 隐检与竣工验收 隐蔽工程在封闭前需提前24小时通知物业客服中心进行检验；整体工程完成后需由专业公司分项验收并提供检测报告；消防验收合格后，需持合格证，提前三天向物业客服中心申请整体验收；验收合格后，客服中心需出具验收单；,二、二次装修管理系统 年度装修管理方案 年度装修管理培训方案 收费项目、标准及业主装修收费明细 装修管理协议文本 装修管理手册文本（光盘）装修文件（图纸）档案系统目录 物业装修管理制度（内部管理规程）年度二次装修管理工作会议文件 装修巡查记录管理文件及验收管理文件 装修管理证件,三、装修现场管理 1.做好公共重点区域的成品保护工作 物业各出入口设施 厅堂石材墙面及地面 电梯轿厢 各层转弯处墙体 各层防盗门 2.做好装修现场管理的准备工作 启用各出入口门岗设施 确定运送装修建材路线 规划临时停车场地 张贴装修管理制度及提示宣传品 明确现场物业服务管理人员岗位及职责 设置现场物业服务点 检查物业公共区域消防、电路、水路设施 设置装修建筑垃圾收集点 设置可回收物资服务点 检查应急出入通道,3.维护装修现场正常作业秩序 监督执行装修作业时间；核实门岗进出人员及车辆身份，并检查装修手续；制作装修现场公示标准层：（1）在防盗门中间位置悬挂装修许可证；（2）装修许可证下方要公示装修单位、装修负责人、装修施工人员、联系电话；（3）在指定位置公示相关重要图纸；（4）在指定位置公示业主签字认可的承诺文件；（5）在指定位置公示专责物业服务人员；做好公共区域的日常保洁工作；监督检查楼内动火作业等涉及消防安全的装修行为；消除物业安全隐患；制止楼内违规作业及影响公众利益的行为；,4.装修技术检查验收要点 核对图纸，检查装修作业范围 施工环境 施工材料 装修现场消防安全 电气线路接驳及改动 卫生间、厨房防水作业 墙体改动 吊顶作业 空调系统改动 给排水系统改造,5.装修施工基本注意事项 施工作业时要及时关门 施工要先安装卫生间洁具或临时洁具 准备消防器材 施工材料要环保、安全 动火作业要符合消防规定 原始承重结构墙体严禁改动 吊顶要使用吊杆和卡子进行固定，严禁固定在管线上 窗台铺装严禁破坏窗体内胶 严禁封闭、包裹、改动燃气管线 严禁在地面地暖管线 上钻孔、打钉、放置热熔器 严禁将涂料、胶体倾倒入地下排水管道 户内搅拌砂浆要采取防渗漏措施 给排水管道封闭要预留检修口,严禁将污水排放管道与废水排水管理进行连接；强电、弱电线路分管铺设；电线铺设必须保护在镀锌管内；不得改变外立面结构及外观；,6.违章装修处理 物业服务企业处理违章装修的权限及处理手段 A.限期整改；B.恢复原状；C.赔偿损失；D.立即停工；E.处以违约金 F.通报政府行政主管部门；G.申请仲裁或向当地人民法院进行诉讼；,THE END,