【广告策划PPT】公园道一号住宅报告.ppt

公园道 号-11月销售月报,精诚合作 铸造精品,1,辉煌成果,房展会圈客量2233组。,10月4日11月30日现场登记1484组。,A类客户787组。,10月4日11月30日来电 290组。,营销回顾,营销中心进场,房展会,4幢桩基施工,正负零,主体施工,4幢封顶,4幢竣工,？,蓄势期,原定任务：赢得市场关注,顺利完成,引导期,原定任务：认知度,预售证,项目享有很高的知名度,停留概念层面，缺乏实体支撑项目热度开始减退,开盘期、强销期、二期蓄势,市场竞争激烈、政策变数，客户流失、产品配套的问题将增大今后营销难度。,热线公开,尚不明确,现场访客走势图,50,0,100,150,200,250,300,1周,2周,3周,4周,5周,6周,7周,216,270,183,137,142,150,147,数据说明：受房展中心看房车影响，走势在第二周上浮后又趋向平缓。,目录,一、一期统计,二、客户分析,三、市场分析,四、政策变化,项目统计,一期项目数据总户数：1232套住宅面积：107833.9m2商业面积：2741m2地下车位：326个12月打桩：12611,1单身公寓,2三房二卫,6三房二卫,11三房一卫,16F,10F,11F,14F,单身公寓45m2,L型两房80m2,三房二卫131m2,三房二卫128m2,三房一卫113m2,（60套）,（27套）,（43套）,（64套）,（128套）,产品总结,一期户型设计合理，市场接受度较高。挑高式露台、入户花园具有一定竞争优势。单身公寓及小户型相对集中。8复式楼、12楼b户型须做微小调整。现场客户对一期工程的进度、交房的批次较为关注。,目录,一、一期统计,二、客户分析,三、市场分析,四、政策变化,客户分析的内容,客户分析,渠道统计,职业分析,年龄统计,区域统计,面积需求,交通工具,更新客户形象,数据分析1、项目已获得较高的知名度，口碑传播成为信息传播的主要途径。2、电视途经在当地市场作用不可忽视，能起到信息爆炸的作用。3、受投放节奏影响，报纸广告作用并不明显。4、户外广告走势较平稳（详见户外广告专题）。5、产品附加值、服务水平、工期因素将决定口碑效应的持续时间。,渠道分析,电视,数据分析：1、行政事业单位、企业单位约占70的比重，表明市场有较强的购买力。2、长期动态检测表明来访客户职业比重走势较为平衡。3、数据表明客户接触报纸和网络的可能性较大。4、目前客户的文化素养较高，追求较高的居住品质，对事务有较强的感知能力。,职业分析,数据分析1、3040岁的客户比重最大，说明三房产品需求将比较旺盛。2、从原始数据得知，3545岁的客户比重也相当客观，说明潜在客户二 次置业的可能性较大。这类客户比较注重居住的舒适感和社会认同感。3、2630岁的比重也占18.49，这类客户主购房动机主要以结婚和解决 基本住房为主，说明80100m2的产品需求也有一定保证。4、同时5060岁的客户比重占7.64，这类客户的为子女买房或大房换小 房可能性较大，因此需求户型为自住两房或共住三房两种可能。,年龄分析,面积需求统计图,数据分析1、主力需求表现为120m2左右的三房产品，说明在现有价格水平下，市场购 买力仍然旺盛。2、目标客户对大户型的强势需求，再次说明客户对舒适感、认同感的追求。3、因案场调整引导方向，近期2、6129m2的客户登记量较为明显。4、L型80m2的两房产品将成为销售难点。5、复式楼、超大户型的市场需求并不明显。,客户区域统计图,城南26.35%,城中41.52%,城东6.86%,城北8.30%,最近两周数据显示：城中板块：115组城南板块：73组城西板块：26组城东板块：19组开发区：15组其他县：6组注：板块分别以青年路、建军路、串场河、黄海路为界限（非行政区划）。,城西9.39%,开发区5.42%,交通工具统计图,数据分析1、目标客户拥有私家车的数量最大，项目的停车规划将直接小区的品质。2、电瓶车、摩托车停放管理将决定客户的购买欲望。3、众多的汽车数量为将来物业管理经费来源提供了有力的支持，也要求 项目在产品配套、停车管理必须达到更高的要求。,目标客户的形象更新年龄在3045岁，机关企业单位工作人员为主，有较强的 购买实力。获取信息方式：口碑传播、电视、报纸、网络。购买需求：三房为主，需要停车库、储藏间。购房特点：1、不理性，易盲从，在新一轮的竞争中流失 的可能性较大。2、开始关注小区的物业管理、水体环境。3、部分客户对小高层、高层住宅的理解停留 在多层住宅层面，存在一定抗性。4、未来几年，客户将越来越关注楼盘的采光 通风、产品配套、物业服务等实实在在的 硬件内容。,目录,一、一期统计,二、客户分析,三、市场分析,四、政策变化,市场综述,2007年下半年来，盐城楼市进入价格相对混乱的局面，主要原因是 盐城小高层、高层“不限基价”，各大楼盘借机提价。城南进入“大盘时代”的启动阶段，未来的楼市竞争将异常激烈。市场将面临产品同质化严重、2008年下半年将面临“房源井喷”的严 峻考验。伴随着大盘时代的全面启动以及不断出台调控政策，“楼市风光无 限好”的现象在未来的几年必将不复存在。,价格事件回顾：1、2007年7月盛世华城率先将小高层起价上涨至3540元/m2，激发了城南、城西南各楼盘的涨价欲望。2、2007年9月钱江方洲先开3幢的多层均价达到3570元/m2，2幢小高层均价高达3760元/m2，创下城南楼盘同期价格之最。3、2007年9月底，华厦绿城和恒荣世家同时涨价400元，以 3500元/m2的高价挺进“金九银十”的销售旺季。4、2007年10月初，中远世纪嘉园以3760元/m2的价格开盘。5、2007年11月初，受“中庚拍地”事件影响，恒荣世家将价格 提高到4200元/m2，涨价封存剩余的20房源，城南房价 再次攀升。,钱江方洲宣传品宣称多层开盘价3666元/m2,城南供应情况,2007年10月12月期间，城南的主要房源来自中远世纪嘉园正式开盘，钱江方洲低调开盘，而其他几大楼盘均属于无证认购推出房源。,套,套,套,套,同期华厦绿城与恒荣世家10月份均只推出1幢小高层，而钱江方洲的真正推向市场的房源只有10和182幢小高层住宅。,重点项目（1）,西城逸品,开发公司：江苏省丰盛房地产开发有限公司建设单位：南京建工有限公司规划设计：南京城镇建筑设计咨询有限公司营销代理：苏垦机构,营销推广,主推广语：全优生活社区卖点诉求：概念炒作阶段，以规划、园林、水景等走全能品质路线推盘节奏：一期首批2、3、4小高层 共228套住宅。项目定位：全优品质社区开盘时间：2008年春节左右交房时间：2009年下半年工程进度：3、4已经打桩完毕。,经济技术指标,占地：20万m2 建筑面积：40万m2绿地率：46 容积率：1.9规划户数：2400户 车位：1500个储藏间：1：0.8一期建面：5万m2（6幢临水小高层）设计特点：酒店式入户、阳光电梯间小区配套：幼儿园、农贸市场、篮球场、会所、羽毛球场、儿童游乐场,调研感触：公园道1号的全能品质规划设计 遭遇强劲的挑战。,注：户型配比参看楼盘调研表,重点项目（2）,汇景新城,开发公司：盐城市广联置业有限公司策划公司：广州市鼎立广告有限公司,营销推广,主推广语：汇峰生活 景绣人生卖点诉求：1.4的容积率 水景社区、公园式享受 幼儿园、盐城一小、盐中、高力家具 市政府开盘时间：2008年3月交房时间：2008年底,经济技术指标,占地：165亩 建筑面积：16万m2绿化率：39 容积率：1.39总户数：1128户 车位：881个储藏间：886个小区配套：幼儿园、韩资超市一期规划：7幢小高层（418套、5幢叠加（48套）,认购情况,认购时间：2007.11.5开始认购房源数：5幢300套认购方式：10万元定房号认购情况：3层的住宅以上基本去化,注：户型配比参看楼盘调研表,重点项目（3）,都市豪庭,投资商：盐城市汇通房地产开发有限公司 江苏盐海置业有限公司开发商：盐城恒盛置业有限公司建筑设计：江苏铭城建筑设计院有限公司营销顾问：南京垠坤翰兮堂营销策划有限公司,营销推广,主推广语：执掌城市未来卖点诉求：区域炒作、教育、园林景观、健身配套、炒作自创“六星工程”项目定位：高姿态、高品质社区推盘节奏：一期第一批（6、7、8、9）开盘时间：2008年6月交付时间：2008年底工程进度：首批4幢打桩完毕,经济技术指标,占地：7万m2 建筑面积：13万绿地率：42 容积率：1.8总户数：934户 车位比：1：0.8储藏间：多层1：1 小高层：1：0.6小区配套：会所、商业街规划幢数：20幢,注：户型配比参看楼盘调研表,楼盘调查,2007年12月5日更新，红色表示有房源供应,近期开盘的楼盘解读（1）,中远世纪城,开发商：盐城市中远投资发展有限公司投资商：江苏富达企业集团建筑设计：台湾赖育志建筑师设计事务所营销代理：垠坤代理机构,营销推广,主推广语：城南CBD核心 盐城首席生态科技社区卖点诉求：超级大买场 24小时新风系统 24小时安保系统 24小时供热 星级酒店 城南CBD,产品特色：复式单身公寓,开盘回顾：开盘前两个月，发售3万5万 元的VIP卡，不定房号，购房总 价优惠1万元。开盘时间：2007年10月2日去化分析：参考原提交资料。事 件：原计划首先推出单身公寓，更换 代理机构后单身公寓未推出。,注：户型配比参看楼盘调研表,近期供应的楼盘解读（2）,金大洋花园,开发商：江苏金大洋投资置业有限公司建筑商：南通华新建工集团有限公司景观设计：日本造园家集团,营销推广,主推广语：安家在金大洋创业在金大洋卖点诉求：12万建面的建材、洁具 五金电器等业态的商业 广场。盐城中学户型概念：浓缩了上海、香港国际 大都市极品楼盘之精华。认购方式：5万元定房号定房价认购时间：2007.11.18均价：3900元/m去化率：90储藏间：销售90，2050元/m,占地：200亩 建面：24万绿化率：35 容积率：1.89交付时间：2008年下旬产品形态：多层、小高层、高层,注：户型配比参看楼盘调研表,目录,一、一期统计,二、客户分析,三、市场分析,四、政策变化,2007年11月29日，三部委印发土地储备管理办法。内容简介：主要规范土地部门、财政金融等部门的合作规范。政策影响：1、规定土地储备机构应对储备用开发，加快用地的前期开发 速度，间接打击开发商囤地行为。2、间接提高了政府供地的能力。客户反应：暂无专业的客户提出问题。影响力：,政策变化一,2007年10月12日，中国银监会出台关于第二套住宅贷款认定的三点基调截至2007年12月，各大银行陆续出台相关判定细则，认定单位主要分为“家庭”和“个人”两种内容：1、公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项。2、已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者。3、夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作第 二套住房。客户反应：部分二次购房客户及投资炒房的客户比较关注。影响力：。,政策变化二,注：第二套住宅首付款40，贷款利率按基准利率的1.1倍计算。详细内容之前已提交。,2007年10月1日起执行中华人民共和国物权法精选内容：1、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。2、明确规定住宅使用70年后可以自动续期，不须补作相关手 续（除70年到期后依法征用除外）。3、业委会的权力和义务将得到依法保证。4、更加明晰相邻权、地役权的内容。5、不动产权的实行预告登记和更正登记。政策影响：影响甚大，在此不作详细分析。影响力：,政策变化三,2007年以来，央行先后5次调整贷款利率。以下为9月15日最后一次调整后的10年月利率（下浮15）上升到千分之5.54625。政策影响：连续的调高放贷利率，除了抑制炒房行为外也使客户背负沉重的月供额。客户反应：以自住为目的首次置业客户对本政策反应一般，二次置业客户反应较为激烈。尤其对购置商业项目的客户影响巨大。影响力：,政策变化四,小结,地块认同,产品认同（狭义）,概念认同,初步推广,推广线,知名度,案场线,五大核心价值体系,超额利润,总线：,注：本链中的“产品认同“仅表示一期的套型设计和沙盘表示的配套设施。,已经取得阶段胜利,阶段总结：1、项目的营销工作已顺利完成知名度的战略任务，对概念认同、产品认 同的攻关上取得一定的成绩。2、完善项目配套、执行有效推广是实现项目“五大核心价值体系”的关键。3、同期竞争产品的介入，需要更多的硬性条件支撑营销工作。4、大盘竞争的残酷性、开盘时间过长加大了今后营销工作的难度。,谢谢！,北京现代 Elantra悦动驾校营销推广思考案,思考,面对经济减速带来的行业严冬，北京现代如何应对？在即将到来的2009年，北京现代悦动如何挖掘车市消费？据新华信统计，在年底前有购车计划的用户比例仍高达42%，而其实现购买的前提条件为“车型有促销”，其中选择购买“紧凑型轿车”比例高达50.4%！参考2004年下半年的车市滑坡，消费者持币待购现象在年终及春节前将迎来一次解冻，其中机遇不言而喻！,背景,与驾驭传媒的全面合作一旦展开，对北京现代而言，是否仅仅意味着一个新的展示平台那么简单？在驾校推广的初期目的达到后，如何充分运用这一机遇所带来的潜在销售群体，并进而为终端带来更多的到店及成交率，将成为一个新的课题,我们认为,驾校展示的全面展开，仅仅是一个机遇的启动！,驾校展示的全面展开，仅仅是一个机遇的启动！,A,驾校展示,销售线索取得,B,创造联系,赢得到店机会,C,产品推介,化线索为客户,思考一：如何加强与驾校潜在用户的联系？,核心词：投其所好，攻心为上！驾校学员需要什么？是我们需要思考的第一个问题：现在路考越来越难了，我能不能过啊？虽然学了车，但我还是怕上路！介入策略：制作悦动教你过路考的宣传手册，以所属经销商名义制作并免费赠送，内容包括杆考、路考科目介绍及驾驶要领口诀有条件的经销商可以配合驾校,在学员路考前提供“模拟考试机会”，赠送学员2个小时学时，并利用这段时间指导学员应对考试；约请交通管理部门培训警官，组织学员在4S店介绍交规实务、快速事故处理要点、安全驾驶要点等实用性知识；,思考二：过河了，桥还在如何将毕业学员拉回4S店？,核心词：杜绝马路杀手！4S店回炉再造这是将潜在销售线索转化为4S店潜在用户的关键步骤！抓住学员即将实际驾驶的紧张心态是重点思考介入策略：在学员毕业领取驾照后,以电子邮件、手机短信或电话邀请方式，提供学员在北京现代4S店的实际驾驶的指导;购买悦动的车主,可提供实际上路强化培训班,重点放在消费者感觉难度比较大的项目，例如：实地倒车入库夜间驾驶简单故障自行检查排除,思考三：推动销售实现，化机遇为业绩,核心词：新手上路请关照介入策略：为新手提供上路大礼包惊喜回报礼：买悦动即报销学车费用，价值约4000元；或贴身保障礼：赠送第一年车险，价值约4500元；或畅游无忧礼：赠送GPRS全球定位系统，价值约1500元,我们的理念：,任何一种销售机遇的出现，都应该提前思考其后续如何深度挖掘，以点突破，带动发展；以带动终端、协助终端为核心的传播手段，才是传播的最终目的所在；精准营销必然是09年车市冷潮的最佳应对方案，而集中于驾校的大批潜在购车者则是不可放过的机遇！,美国陆军操典的扉页名言，与北京现代共享：找到他们！抓住他们！消灭他们！我们的理念则是：找到他们！抓住他们！感动他们！,THANKS!,北京现代 Elantra悦动驾校营销推广思考案,思考,面对经济减速带来的行业严冬，北京现代如何应对？在即将到来的2009年，北京现代悦动如何挖掘车市消费？据新华信统计，在年底前有购车计划的用户比例仍高达42%，而其实现购买的前提条件为“车型有促销”，其中选择购买“紧凑型轿车”比例高达50.4%！参考2004年下半年的车市滑坡，消费者持币待购现象在年终及春节前将迎来一次解冻，其中机遇不言而喻！,背景,与驾驭传媒的全面合作一旦展开，对北京现代而言，是否仅仅意味着一个新的展示平台那么简单？在驾校推广的初期目的达到后，如何充分运用这一机遇所带来的潜在销售群体，并进而为终端带来更多的到店及成交率，将成为一个新的课题,我们认为,驾校展示的全面展开，仅仅是一个机遇的启动！,驾校展示的全面展开，仅仅是一个机遇的启动！,A,驾校展示,销售线索取得,B,创造联系,赢得到店机会,C,产品推介,化线索为客户,思考一：如何加强与驾校潜在用户的联系？,核心词：投其所好，攻心为上！驾校学员需要什么？是我们需要思考的第一个问题：现在路考越来越难了，我能不能过啊？虽然学了车，但我还是怕上路！介入策略：制作悦动教你过路考的宣传手册，以所属经销商名义制作并免费赠送，内容包括杆考、路考科目介绍及驾驶要领口诀有条件的经销商可以配合驾校,在学员路考前提供“模拟考试机会”，赠送学员2个小时学时，并利用这段时间指导学员应对考试；约请交通管理部门培训警官，组织学员在4S店介绍交规实务、快速事故处理要点、安全驾驶要点等实用性知识；,思考二：过河了，桥还在如何将毕业学员拉回4S店？,核心词：杜绝马路杀手！4S店回炉再造这是将潜在销售线索转化为4S店潜在用户的关键步骤！抓住学员即将实际驾驶的紧张心态是重点思考介入策略：在学员毕业领取驾照后,以电子邮件、手机短信或电话邀请方式，提供学员在北京现代4S店的实际驾驶的指导;购买悦动的车主,可提供实际上路强化培训班,重点放在消费者感觉难度比较大的项目，例如：实地倒车入库夜间驾驶简单故障自行检查排除,思考三：推动销售实现，化机遇为业绩,核心词：新手上路请关照介入策略：为新手提供上路大礼包惊喜回报礼：买悦动即报销学车费用，价值约4000元；或贴身保障礼：赠送第一年车险，价值约4500元；或畅游无忧礼：赠送GPRS全球定位系统，价值约1500元,我们的理念：,任何一种销售机遇的出现，都应该提前思考其后续如何深度挖掘，以点突破，带动发展；以带动终端、协助终端为核心的传播手段，才是传播的最终目的所在；精准营销必然是09年车市冷潮的最佳应对方案，而集中于驾校的大批潜在购车者则是不可放过的机遇！,美国陆军操典的扉页名言，与北京现代共享：找到他们！抓住他们！消灭他们！我们的理念则是：找到他们！抓住他们！感动他们！,THANKS!,