7月合肥肥东县市调报告90p.ppt

1,二 零 一 一 年 七 月,2,用我们的毛孔去感受城市！用城市的特征去缔造项目 用反复的思考去斟酌蓝本 用专业与脚步去换取您对九台的信赖！,3,伴随着我的脚步 跟随着我的团队 2011年7月 5日 走进肥东,4,首先寻找到我们的支点。,5,项目理念及目标,寻求新的战略发展，彰显项目的品质，又能提高肥东城市建设形象，发挥对肥东经济建设的带动作用；既能体现项目的特质和气派，又与肥东地域经济、文化相融合。,项目理念,本次研究报告的目标：找到项目的市场切入点，为项目精准定位和满足甲方及政府要求的设计方案服务。,6,项目核心问题,根据项目目标，提出本次研究工作的两大核心问题：核心问题一 项目利润如何最大化挖掘？,住宅平衡开发成本,商业收益是利润所在,项目利润,提供市场上接受程度高的产品；与现有市场形成一定的差异化竞争；,扩大商业面积，提升项目利润空间；通过产品定位与包装，提升产品附加值，提高销售单价，进而提升利润；,7,项目核心问题,核心问题二 项目风险如何最小化控制？,住,商业做几层？业态如何定位 商业总价如何控制？,住宅产品形态如何选择？（普通住宅、酒店式公寓、办公、酒店及其余产品）,项目风险,商,风险如何规避,8,本次报告的所有研究工作围绕以上两大核心问题展开，大致分为七块内容进行针对性研究,一、宏观城市解析二、房地产市场研究三、城市商业研究四、办公楼市场研究五、专业市场研究六、酒店市场研究七、项目竞争及发展思考,9,第一部分 宏观城市解析,城市概况国民经济生活水平固定资产投资城市规划小结,研究目的 了解肥东的城市的基本情况，经济水平发展，城市布局情况，我们项目未来建设及发展的背景如何？当地的政策条件如何？在未来整个肥东城市发展下我们的项目处于哪个战略位置？,九 台,10,城市概况,肥东县居皖中腹地，东望南京，南滨巢湖，史称“吴楚要冲、包公故里”。全县总面积2216平方公里，人口109.3万，辖18个乡镇和肥东新城经济开发园区、合肥循环经济示范园。,11,国民经济,肥东引进长三角资金、产业数量和规模将进一步扩大，从肥东县长期发展趋势看，全市经济和社会发展将迅速进入一个新的阶段，工业化、城镇化进程也进一步推进。,目前肥东的第2产业仍占较大比重，第3产业、发展略缓慢，因为本土外出打工居多。,12,生活水平,经济效益稳步提升，居民收入快速增长。消费市场繁荣活跃，零售支撑水平不断提升。商品市场供应充裕，消费规模不断扩大，新型流通方式快速发展。零售业发展极为迅速，增长速度较快。,13,人口增长,可以看到肥东县近年人口基数在不断扩大，总人口表现出不断增长的趋势，而随着人口基数的提高人口变化率在减弱，进入慢速增长阶段，但随着总人口的不断增加，可以为肥东地区住宅和商业提供有效的人口支撑。,2005年肥东户籍人口106.4万人，非农业人口12.5万人；2006年肥东户籍人口108.7万人，非农业人口13.1万人；2007年肥东户籍人口110.3万人，非农业人口13.7万人；2008年肥东户籍人口110.9万人，非农业人口14.3万人；2009年末全县户籍人口109.3万人，其中非农业人口13.1万人，据公安年报统计全年出生人口12376人，出生率11.3，肥东人口保持较低增长水平。（09年肥东龙岗镇划入合肥市瑶海区，故出现户籍人口数减少。）,14,恩格尔指数,恩格尔系数是根据恩格尔定律得出的比例数，是表示生活水平高低的一个指标。其计算公式如下：食物支出金额总支出金额x100%恩格尔系数,恩格尔系数是国际上通用的衡量居民生活水平高低的一项重要指标，一般随居民家庭收入和生活水平的提高而下降。随着收入的增加，在食物需求基本满足的情况下，消费的重心才会开始向穿、用等其他方面转移。,恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕.以此标准来衡量，图中数据显示的结果可以得出肥东自2005年以来比较稳定，目前正处于小康水平。,15,地产投资规模,住宅施工与开工面积随着房地产市场的发展和城市化进程的加快，2005-2009年合肥市住宅施工与竣工面积逐步上升，市场稳步发展。,合肥市商品住宅年消化量2009年合肥总计去化108659套，销售面积为1064.36万平米，环比08年，销售套数上涨了61.42，销售面积上涨了47.6.,社会固定资产投资和房地产投资社会固定资产投资额逐年增加，其中房地产投资占社会固定资产投资额比例在2005年达到历史新高。2009年房地产投资完成670.36亿元，较上年同期增长18.5，占全社会固定资产投资完成额的27。,05年到09年合肥房地产市场投资一直稳步增长，施工和开工面积不断扩大。,16,宏观经济对比,从表中可以清楚的看出，肥东经济状况属于安徽省上游水平，其发展速度非常迅速，各经济指标均稳定快速增长，肥东人均生产总值相对较低，但社会零售额水平较高从一个侧面也可以反映出肥东的人口流动性较强，这对于整个肥东地区的房地产开发产生一定的促进作用。,17,城市规划,城市总体布局以城市用地发展方向确定为：“北拓、西联”的城市空间布局结构。,城区的宏观规划结构可概括为：一条发展轴线，两个中心，三片区。1、一条发展轴线即南北向的店埠河发展轴。通过店埠河综合整治，充分发挥其生态效益、景观功能、运输功能，城区沿店埠河向其上游拓展。疏解老城的同时寻求新的城市形象和更为便捷的交通联系。2、两个中心即办公文化中心、商贸中心。办公文化中心区是东部组团的中心。商贸中心以商业服务为重点形成城市综合服务区。3、3个片区3个片区功能划分详见左图。,18,小结,肥东目前处在加速发展进程的初级中段，整个城市总体布局以店埠河为轴，以北拓南联为方针，发展三个片区。项目地块处于住宅密集区，将成为未来新的行政、居住、商务、商业板块。该板块的整体价值即将随着城东的不断成熟而提升。肥东的整体经济实力和城市发展目前尚无法和肥西、瑶海、新站地区比较，但是其特殊的城市性质和交通枢纽地位将为肥东的城市扩展和招商引资带来优势。同时刺激新城区人口的大幅上升将成为肥东未来地产开发的主要支撑。,1、10年地区总产值181.74亿元，三产投入比为3：49：47；2、城镇居民人均可支配收入13981元；3、房地产投资稳中有升，占固定资产投资比重不断增大；4、龙泉搭合肥板块发展势头活跃，大规模人口导入效应显现。,19,第二部分 房地产市场研究,研究目的 肥东的房地产开发总体情况，了解整个肥东的楼市格局？住宅价格是当地办公和公寓价格制定的直接参照，了解项目区域的住宅价格平均水平？我们项目周边住宅价格水平？当地购房者特征如何？,房地产市场开发概况土地出让及储备情况住宅版块格局区域住宅版块特征在售楼盘汇总住宅均价涨幅分析购房者特征分析研究小结及思考,九 台,20,肥东县2010年土地市场,21,22,小结：2009-2010年肥东共出让土地746697方，预计建筑体量152万方，土地供应相对较少；出让土地中，经济适用房及廉租房用地512266方，占全部出让土地的68.6%；土地出让均价180万/亩（不含经济适用房用地）；,23,2010年肥东土地出让以经济适用房，普通商品房、商业土地为主。,24,24,东部组团,西部组团,北部组团,项目所处位置和未来发展趋势,地块,住宅版块格局,25,25,住宅版块比较,规划以办公、文化、商贸、体育、游憩、居住区为主要职能,重点发展高新技术产业和先进制造业积极向合肥靠拢,规划以办公、文化、商贸、体育、游憩、居住区为主要职能,26,26,盛嘉欧园5300,凤凰城5100,和顺雅苑4800,恒缘时代广场4680,御景花园5100,瑞泰尚园4500,瑞士花园4300,星光国际5000,和顺东方花园4200,桂和苑5500,彩虹花园4400,丽水云天5200,地块,在售楼盘,待售楼盘,地块位置,合肥市区方向,肥东县项目区位图,三、肥东在售项目,27,27,肥东县在售项目信息,28,28,29,29,深究市场价格上升偏快的原因发现，土地成本上涨较快是主要原因，另一方面，肥东市场相对封闭，投资投机行为较少，大部分购房力量来自于刚性需求，在刚性需求旺盛及市场供应有所欠缺的矛盾下，价格受到了比较明显的抬升。大量外出务工人员回乡置业与地区县级、乡镇人口的涌入构成价格抬动人口因素。由此来看，若能在土地成本上进行控制，在近几年时间内，肥东市场依然具备比较乐观的房地产产品开发空间。,住宅均价涨幅分析,九 台,30,30,据统计肥东10年1-10月住宅成交面积在一次调控政策影响下，出现一轮较为明显的下跌行情，直到8月，住宅销售才再次攀升，二次调控对肥东此类县城影响有限。,住宅成交面积涨幅分析,31,31,分析：从近期走势来看，2010年4月份开始的调控，房价上涨势头得到初步缓解，随后仍旧保持平稳增长。,住宅均价涨幅分析,32,32,购房者特征分析,从购房面积方面，肥东市场上目前主要供应的产品为95-120平米左右的紧凑三房，80-90平米左右的两房也具有较高的市场占有度。由此可见，目前市场上的主要供给对象为满足居民基本生活需求的经济型户型。主要客户来自肥东规划区范围以内，这部分客户大多为工作于外地的打工或经商者回乡购房，真正长期工作、生活于肥东的客户所占的比例并不大。,33,33,住宅重点楼盘解析,项目名称：盛嘉欧园项目位置：肥东县 包公大道（景观大道）与金阳路交口东北角 占地面积：67326平方米建筑面积：150000平方米开发公司：盛嘉置业投资公司：安徽光太集团主力户型：80-90 周边配套：乘坐40路公交车到龙岗水厂下车 商业 合家福超市 周边医院 城关医院 周边学校 学校：六中附小、为民中学、新城中学、圣泉中学销售价格：5300元/m2开发进度：主体工程正在建设中，2、11号楼，400多套房源销售中优劣势分析：大型社区和高档次和全面的社区配套；周边湖泊等生态水景资源丰富，内部景观设计完善；高绿化率和低容积率，生活舒适；，产品配比并不佳（没有多层）,34,34,住宅重点楼盘解析,35,35,项目名称：御景花园项目位置：瑶海区 和平路南侧，桂王路东侧，龙泉西路停车场北侧占地面积：110000平方米建筑面积：210000平方米开发公司：合肥市同智房地产开发有限公司代理公司：合创地产机构（深圳）主力户型：89-200平米周边配套：交通：38、39、40、肥东公交1到碧桂园站下 内部配套 学校(学区)：肥东实验幼儿园，肥东实验小学 近百亩生态公园 周边学校 肥东实验幼儿园，肥东实验小学 销售价格：均价5100元/m2开发进度：52号楼在售，后期房源还未动工优劣势分析：大型社区和高档次和全面的社区配套；周边湖泊等生态水景资源丰富，内部景观设计完善；高绿化率和低容积率，生活舒适；产品的多样性和户型设计合理,住宅重点楼盘解析,36,36,住宅重点楼盘解析,37,37,项目名称：丽水云天项目位置：肥东县 肥东经济开发区包公大道与桂王路交叉口 占地面积：33350平方米建筑面积：71171平方米开发公司：安徽昊辉置业有限公司投资公司：安徽昊辉置业有限公司主力户型：78-97平米 周边配套：40路公交龙岗水厂站下车即到 周边医院 城关医院 周边学校 工大技师学院、庐州卫校、肥东二中、凯悦中学、为民中学、新城中学等销售价格：5200元/m2开发进度：主体结构建设中，在售的17#、16#、11#、10#期房优劣势分析：大型社区和高档次和全面的社区配套；周边湖泊等生态水景资源丰富，内部景观设计完善；高绿化率和低容积率，生活舒适；产品的多样性和户型设计合理；先进的室内供新风系统和智能化安全监控系统打造出高质量最安全的绿色生态家园。,住宅重点楼盘解析,38,38,住宅重点楼盘解析,39,39,供需平稳，成交下降。2011年初肥东房地产市场总体运行平稳，供需矛盾缓和，房地产市场供应充分，房屋结构、户型呈多样化，居民有更多的选择余地，与10年相比，房地产市场价格基本稳定，虽略有增长，但增幅明显回落，成交量呈逐月下降趋势。,2、新开发楼盘向规模化、集中化靠拢。目前的肥东房地产市场逐步迈向规模化，开发规模也出现了上百亩的大规模开发，建筑面积在15万平方米以上的有好几个楼盘，大规模楼盘在配套以及整体品质塑造方面存在较多优势，有利于提高住房品质。新近开发的楼盘有御景花园、盛嘉欧园、丽水云天、瑞泰尚园、恒缘时代广场、凤凰城这些小区大都已基本建成,居民入住率较高。,研究小结,九 台,40,40,研究思考,1、项目区域未来是产品竞争时代 目前房地产集中供应楼盘规模较大，均为中高档次。未来区域的竞争强度十分激烈。优质的产品将是项目成功的关键点。,2、区域内均价在4500元/平方米，高层利润空间有待挖掘 项目区域的住宅均价达到4500元/平方米，对于项目的高层产品存在较大的价值挖掘空间。在其他城市三、四线城市，往往出现高层售价等于成本投入的尴尬处境。本项目未来的高层产品如何定位，将很大程度影响了项目的整体收益。,41,第三部分 城市商业研究,研究目的 研究肥东的商业格局？商业业态分布情况？本项目未来的商业投资者在哪里？我们应对应的商业产品？商业总价如何控制？,城市商业格局城市中心商业分布肥东干道分析商业干道人流量统计重点个案研究商业汇总分析商业投资者分析商业总结和思考,42,城市商业格局,商业中心,43,新街是梁园路与人民路和龙泉路交口中间段，长约1100米。老街在人名路南侧一条窄巷路，长约700米。沿路商业店面林立，业态较全，包含电信，移动，银行，运动，金银珠宝等各门店。,城市中心商业分布,1100米,老街700米,44,新老街商业干道分析,44,从新街与老街商业中心区零售商店面积上来看100平米以下的店铺占有很大比例，以小型街铺为主。200-500平米商铺以专卖店、婚纱摄影、形象设计店为主。商业氛围虽然浓厚，但缺乏整体规划，小型业态所占比例较高。,45,新老街商业干道分析,中型百货商店、专业店聚集地。缺少大型商业。品牌服装、鞋类专卖店较多，共计372个，占零售网点总数的63.16%。零售商店规模普遍偏小，营业面积小于100平方米零售商店占总数的83.2%。,从新老街商业中心区零售商店经营类型上来看,46,餐饮业较发达，包含肥东老母鸡等众多的餐饮服务业。建材、机电、五金商业网店所占比例较小。,小结：新老街中心区共有商业网点492家，其中零售商店370家，75.4%，餐饮娱乐38家，占7.8%，服务业75家，占15.2%。商业氛围浓厚，是肥东主要商业中心。,新老街商业干道分析,47,中心商业干道人流量统计,中心商业干道人流量较大，主要集中在12.00-13.00、13.30-14.30、15.30-16.00这三个时段里。,为了解肥东商业主干道客流量的具体情况，项目小组对新街、龙泉路区客流量进行实测。主要实测路口有、新街工会大厦、老街路口。总客流量依然可达3.1万人之多。由于专业市场等路口未计入，统计又未在客流高峰周六、日进行，估计客流高峰的节假日人流应在4万人以上。,48,中心商业干道人流量统计,49,项目名称：联家超市位置：新街总投资：3200万元经营面积：6000多平方米仓储：500多平方米项目简介：肥东县最大的商贸招商项目合肥联家商 贸发展有限公司农加超项目肥东联家超市 将于2009年6月26日开业。该项目由肥东县 商务局招商引进。合肥联家商贸发展有限公司于二00四年注 册成立，旗下现有合肥茂权超市、合肥联 家购物中心、肥东联家超市三个不同业态 的综合超市，是目前合肥地区最大的民营 零售商贸企业。联家集团为促进肥东经济发展，在县商务 局的热情服务下，在肥东县城中心大市场 购置6500多平米的商业用房，改造为农加、超 购物中心。该项目集购物、饮食、服 务、休闲于一体，开业成为肥东县最 大的一站式购物中心。,九 台,50,项目名称：苏果超市位置：新街肥东商厦A座1层总投资：2000万元经营面积：900多平方米项目简介：苏果便利超市是肥东唯一的外来 超市，在肥东大多数超市为自营超 市，苏果的来到使肥东的商超业迎 来机遇和挑战。,51,商业投资者分析,为了深入了解肥东当地商业经营情况和投资者对商铺的意向，我司选择新街、老街、人民、项目周边万凯碧桂园小区等近50家商家和持有商铺的投资者进行访谈和投资意向调查。,52,52,1.调查结果显示，肥东大部分商业经营者倾向于租赁的经营模式，其占到比例为65%远远高于产权经营模式的35%。2.从经营年限看，61%的被调查者经营年限在3年以上。3.从经营者的满意程度看，50%的经营者对经营状况比较满意，13%的经营者甚至非常满意，只有4%的经营者不满意。4.调查显示潜在投资者考虑经营状况的主要影响因素主要集中在地段和自身经营方式上，所占比例分别为44%和35%。小结：从经营模式看绝大多数潜在投资者选择租赁的方式进行经营；肥东当地的经济大环境较好，因此肥东潜在投资者的经营年限都较长、经营满意度较高；从潜在投资者对地段的重视程度考虑，本项目的区位优势明显，预示项目开发成功的可能性较大。,商业投资者分析,53,53,1.调查显示被调查者的年经营状况较好，年收入510万元的潜在消费者占到40%，10万元以上的被调查者占到30%。2.从购买商铺的类型取向看，单层商铺占到一半，一二层联体商铺的潜在购买者占到45%。3.被调查者对新商铺的投资或经营意愿较强烈达到83%。4.总价考虑范围集中在3050万、50万以上两个区间，分别为31%和32%。小结：从调研结果可以看出潜在被调查者的经营状况较好，购买和经营新商铺的意愿明显。这与宏观经济环境良好和我们对潜在投资者调查选择面的质量有所侧重有关；但值得注意的是潜在投资者对商铺总价的考虑范围与其实际购买能力之间会存在一定的差异。因为在访谈过程中我们注意到部分潜在购买者希望花最少的金钱得到最大的房产。,商业投资者分析,54,54,1.调查显示倾向于6米以上门面宽度的潜在投资者占35%，倾向于4米、45米门面宽度的潜在投资者比例相同为17%。2.商铺经营面积取向方面以51100平方米居多占39%，201500米的潜在投资者占22%，101200平方米的潜在投资者占17%。3.商铺经营权的获得方式上看，还是以租赁居多占78%。4.商铺经营的类型取向中铺面房占44%、市场类商铺展26%、商场、购物中心的柜台和店铺占30%。小结：调研结果显示，大部分被调查的潜在投资者对商铺经营权的获得方式较为保守，经营的类型取向特征不够突出，其原因与潜在投资者的经营策略有关，面积取向和门面宽度取向取决于潜在投资者的扩大经营和对现有状况的意愿。,商业投资者分析,55,城市商业总结,肥东人口基数大，但是大型商业较少，以新街，老街组成的中心商业街业态较全，是现阶段肥东人消费购物的主要方向。不断发展的肥东预计在3-5年内会形成新的商业中心，本项目方案中的大型商业会对区域商业格局产生重大影响，建议树立商业旗舰店（商超+商业特色街)标杆，缔造商业奇迹。肥东现行商业格局较凌乱，出和平路有建材一条街外，各种业态分布在不同区域，缺少统一规划，市民的消费习惯难以形成，更加依赖老的商业中心。,56,研究思考,1、肥东商业中心的位置无法替代，差异化定位是出路 目前肥东的商业主街集中在新街，老街，人民路。形成了肥东的城市商业中心格局。相对与肥东城市特征来看，商业中心已长期在市民心里形成认知度，其他的商业均以鲜明的主题和主力店的引入来形成与市中心商业的差异化竞争。项目所在地目前商业聚集效应不明显，差异化商业定位及主力店的引入将是本项目商业定位的基本原则。,2、肥东商业投资欲望强烈，控制总价是关键 根据前面的汇总分析，肥东当地的商业开发商，为了减少企业的运营压力，不选择承诺回报的销售方式，而肥东当地的商业门面房销售情况良好，瑞士花园，世纪云景等楼盘的沿街门面在开盘后都销售一空。因为商业推盘量少，供不应求，故去化速度均良好。,57,第四部分 办公楼市场研究,研究目的 研究肥东的整体办公楼状况及供应情况？客户情况？客户对产品的需求情况？租金情况？本项目能否承载纯办公的功能？,重点个案研究办公楼客户访谈小结及思考,58,项目名称：琪瑞大厦产品形态：办公写字楼地址：位于人民路北侧层高：11层项目简介：琪瑞大厦是肥东县唯一的非正规意义的写字楼，建于2006年的11层建筑。1.2层是中国移动等沿街门面。311层是面积110到300的自由隔间，很多私营企业已作坊式的办公形式在内出租办公。,九 台,59,琪瑞大厦,60,项目优势（Strengths）,项目劣势(Weaknesses),项目优势分析,地处商业中心地块，紧邻肥东县政府。户型可自由调节，可大可小。,项目开发时间较早，产品过于破旧。办公楼整体品质不高、业态比较杂乱，以小型企业为主。,61,办公楼调查访谈,通过走访办公楼实地与当地办公楼楼盘中公司主管、部门经理的攀谈，与电话形式的访问，我们可以总结出有以下几点内容：,问题一：您有没有意愿改善办公环境？答：60%愿意、30%不愿意、10%无所谓。问题二：您可以承受在我们这个区域里的售价为？答：2000-3000元/平米（30%)、3000-4000元/平米（50%）、说不清楚（20%）问题三：您需要办公的面积是？答：60平米以上（25%）60-100平米（45%)100平米-200平米（20%）200平米以上（10%）问题四：你希望我们的办公楼有哪一些配套设施？答：运动、健身场所（10%）娱乐、休闲场所（25%)大中型餐饮（40%)超市与大型卖场（15%）以上全部都可（10%）问题五：你希望我们什么样的产品loft办公楼、普通办公楼、公寓式办公楼？答：LOFT办公楼30%、普通办公楼5%、65%公寓式办公楼。,问卷调查中有25%是创意型企业、20%品牌服务企业、15%金融保险企业、20%房地产企业、20%物流货运企业。,62,办公楼调查访谈总结,通过对公司的走访以及电话访谈以后，我们得出以下结论,一、肥东当地办公楼整体品质降低，大、中型企事业单位对改善办公楼环境意愿较为强烈，既有利于提升企业整体形象，又可以改善办公的环境。二、对待价格问题，大多数置业者都以区域住宅价格为基准进行评估。三、办公面积方面：主要集中在60-100平米与100-200平米这两个面积区间。四、对于配套设施来说，敏感程度还是比较高的，很多企业认为一个好的办公楼里，必须有配套的娱乐、休闲、运动、餐饮的场所，以增加办公楼的附加值，方便企业的日常工作生活。五、企业对公寓式办公楼有较大的倾向，loft产品也可以接受。,63,研究总结,肥东经济运行状况良好的背景下，省内外企业对肥东的投资信心逐渐增强。写字楼市场逐渐上升，市场趋于活跃。,肥东缺少正规的写字楼，更缺少带有地标意义的写字楼。,未来发展趋势,现阶段情况,本项目规划建设的超高层地表写字楼对肥东办公市场，经济形象有着重大的意义。,64,第五部分 专业市场研究,研究目的 研究肥东的专业市场的情况，为本项目商业定位提供参考。,专业市场整体现状专业市场汇总,65,专业市场整体现状,肥东市专业市场有：百大周谷堆批发市场、建材一条街、徽商大市场。,微商大市场,建材一条街,百大周谷堆,66,肥东专业市场汇总,67,百大周谷堆,68,九 台,69,70,微商农贸大市场,建筑总面积：135088 占地面积：265亩市场分类：干货市场总面积：8500 肉类水产市场总面积：17452 粮油市场总面积：7852水果市场总面积：24902 蔬菜市场总面积：24902,71,二期建设，招商中，主营蔬菜水果批发。,一期营业中，主营：冷库，干货，粮油，肉类冻货，家禽,72,第六部分 酒店市场研究,研究目的 研究肥东酒店市场情况，研究酒店在本项目中的可行性。,星级酒店分布酒店汇总表个案介绍酒店汇总及思考,73,星级酒店分布,肥东酒店分布相对比较密集，主要集中在龙泉路商业中心酒店档次不高、装修陈旧。多以小型宾馆、经济型酒店为主。,肥东宾馆,琪瑞大酒店,聚龙阳光大酒店,天港大酒店,燎原大酒店,银港大酒店,和平大酒店,74,酒店汇总表,规划布局：近年来，肥东酒店开始由集中式集群开始转向分散式布局。酒店类型：就酒店的功能定位分类而言，肥东酒店主要分为三种类型：星级酒店、经济型酒店、综合型酒店。酒店经营：肥东酒店经营情况良好，入住率平均达到50%以上，经济型酒店占较大比例性价比较高。,75,酒店价格汇总表,1.肥东酒店价格不高基本处于110元/天200元/天之间。2.肥东境内星级酒店不多，但入住率普遍较高。,76,酒店名称：银港大酒店地址：合肥肥东县人民路与合蚌路交叉口 级别：三星级建筑面积：约8000m2 酒店简介：银港大酒店于2008年10月26日开业，位于肥东县人民路与合蚌路交叉口。合肥银港大酒店是按三星级标准建造 的综合性酒店，是集客房餐饮、沐浴 休闲、商 务会议于一体的现代化商 务酒店。拥有40余套客房，内设300 人就餐的宴会大厅、18个豪华包厢、洗浴休闲中心以及大型停车 场。餐饮以川、粤、湘、徽以及肥东本帮 土菜为主。适合不同层次、不同口味 的需求。是宴请接待、婚庆、商务会 议的理想场所。,77,酒店名称：和平大酒店地址：安徽省肥东县沿河西路18号级别：三星建筑面积：约6000m2酒店简介：规模全面扩大，就餐环境全 面更新，管理服务体系全面 升级换代。远眺和平大酒店：通透洁净 的玻璃幕墙令人心旷神怡，给县城增添了一道靓丽的风 景线。一楼大厅，富贵典雅、净心迷人 二楼宴会大餐厅，豪华气派盛大风光 三楼各种包厢，风格各异、内涵丰富 四楼精致的VIP包厢，皇家风范、超 级享受 五楼六楼标准房、商务房，功能齐全、应有尽有 豪华套房，格调优雅、美仑美奂、准 星级服务尽在其中。,78,项目名称：琪瑞大酒店地址：合肥市肥东县城中心商城级别：三星级建筑面积：约4000m2酒店简介：琪瑞饮食服务有限公司位于合肥市 肥东县城中心商城，酒店及其附属 设施总占地面积四千余平方米，内 设中餐26个豪华包厢、2个宴会大厅 等服务设施。酒店于2001年底正式 开业，在经营管理中努力贯彻“尊 重科学、简单有效、不拘一格”的 现代企业经营管理理念，以服务社 会为基本思想，以宾客满意为服务 宗 旨，尊重市场规律，规范经营。酒店开业至今，先后荣获了“国家 绿色餐饮企业”，“合肥市卫生A级 单位”，“合肥文明诚信单位”，“安徽餐饮名店”，“A级纳税信 用单位”，等众多荣誉,79,研究结论及思考,1、酒店经营管理较为复杂，不适合短期开发 从调研结果表明，肥东酒店的经营情况较好，但是作为商住项目来看，酒店是一项长期运营，稳定回报的业态。且先期的资金投入较大，不适合在单栋商住楼里做定位，酒店将拉长整个项目资金回收期。,2、产权式酒店在肥东目前尚无供应，在全国也没有真正成功案例 产权式酒店是一种投资性产品，目前全国除了海南三亚地区的产权式酒店较为成功，其余的城市尚未有成功案例。第一，产权式酒店需要有承诺回报体系来稳固销售，会形成先期回笼大量资金，后期无法承担返还客户的资金压力而拖垮企业整个资金平衡。第二，产权式酒店需要找专业的酒店管理公司合作，开发企业要承担相应的装修成本，前期的资金投入相对较大。第三，如果找到合作的酒店，并愿意出钱投资，会和开发企业形成股权分配，利润分成。无疑降低了整个项目的利润，并且从操作上来说增加了项目风险。,九 台,80,第七部分 项目竞争及发展思考,研究目的 了解项目未来的竞争对手？项目周边各产品的价格范围？项目客户及消费者倾向等？研究项目竞争个案的产品？定位?推广方式？为下一步的定位工作和包装工作做铺垫,项目区位分析项目周边价格分析项目未来竞争分析周边消费者分析项目SWOT分析项目定位思考,81,项目周边物业价格现状,从项目周边住宅价格来看，保持在4800-5200元/,地域内价格差异不大。商业一层价格：与本项目较为邻近的都在11000元/平米左右，商业价值较高。商业租金：区域内商业租金普遍较低0.2-0.4元/平米/天，多以沿街底商为主。,82,项目未来的周边商业供应量统计,项目周边商业供应体量较大，达到20万方。仅隔一条马路的恒源时代广场未来将四层独栋商业，并且还有一栋酒店在建设中。,83,83,83,万凯碧桂园住宅小区，由万凯置业开发建设，位于项目的东北侧。万凯碧桂园小区占地252亩，总建筑面积近21万平方米，规划1537户。,小结：小区周边有多个新规划的住宅及商业建筑，是肥东发展与建设中自然形成的核心商务圈，半径3公里内有固定中高层消费群体5万余人。但从该小区临街商铺的调研结果显示，排除对未租商铺门面的考虑，目前该小区商铺的业态表现形式以餐饮、建材为主，分别为33%和28%，而且汽车美容也占到一定的比重达17%，这与小区自身及周边区域的居民质量和消费能力有直接的关系，但从调研结果可以显而易见的得出一个结论，该小区的娱乐业态处于一片空白，即在调研过程中未发现诸如休闲娱乐的业态形式。,84,84,84,1、肥东市民日常消费行为表现出极大的盲目性，其中43%的人上街无明确的购物目的，只是逛一逛，专程购物和购物顺便在外面吃饭的消费者比例基本持平达到20%；2、从消费支出情况看，总花费平均100元以下为27%，100-200元之间为30%，400元以上也占到一定的比重达16%；3.从消费比例上看购物为56%，饮食为40%；小结：肥东市民的消费习惯需要进一步培养与提升，娱乐消费的比例较小与当地的娱乐形式的有限性有直接的关系，消费支出普遍较低会对一些商业模式的发展产生一定的制约作用。,区域消费者研究,85,85,85,1.调查显示肥东市民认为项目地块区域消费场所的档次为中高档占较大比重达48%。2.地块周边消费人群的地域来源主要集中在当地人，占到总调研人数的62%。3.居民对消费场所偏好的特征不明显，占比重较大的两种消费场所健身馆、洗浴/桑拿的比例都在20%左右。小结：从项目的地理位置看，市场对该区域消费场所档次的期望值较高，区域内消费群体以本地人为主，业态定位应从对消费者的吸引力入手，引入具有特色的业态提升区域档次。,区域消费者研究,86,86,86,1.调查显示肥东市民认为项目地块区域购物场所需求主要表现在电器通讯器材40%、食品类18%。2.随着生活水平的不断提高，人们对区域内购物中心、休闲娱乐场所的期望较高，对两项业态的期望比例均为40%；3.从现有周边商业满足消费需求程度看，有60%的被调查者认为基本满足；小结：市民电器通讯器材、休闲娱乐场所期望值较高，市场需求较大；另外该地块人群的消费前瞻性有待进一步培育，应开发前瞻性商业业态来进一步提升地块品质。,区域消费者研究,87,87,S优势条件,W劣势条件,O机会分析,T威胁分析,项目区位极佳，市场认可度较高。项目交通非常便利，出入非常方便，生活成本较低。项目周边商业、服务、教育、医疗、银行等生活配套非常齐全，。项目位于未来城市发展中心。项目未来中高档住宅集聚，组团人口及办公人口奠定商业基础。,未来城市中心可开发地块资源极少，本项目从地段、配套、发展潜力等方面，具有很大的发展空间和极强的可塑性。,项目周边个案的商业等投资性产品尚未推出，且供应量较大，成为未来的项目商业的巨大竞争。,SWOT分析,建筑密度小于45%，一定量减少了本项目的商业面积。商业用地产权40年的限制将对项目裙房以上的产品带来销售抗性。目前商业辐射部分较少，处于顶角断点，引入提炼点较少，缺少地标。,88,88,城市商业格局,89,89,89,总结思考,综合前期市场研究和项目区域研究，结合项目利润和风险两大核心问题找出一些相关思考点，为下阶段的定位工作服务：思考点一 丽水云天的住宅价格5000元/平方米，本案如果定位办公楼，价格能否突破7000元/平米以上？纯办公楼市场短期内无法突破7000元/平米，有什么产品可以替代并快速去化？思考点二 根据现状，目前区域内一层商业价格在10500-13000/平方米。我们的商业反推价值可以做到4层，未来周边商业供应量较大，那么商业产品如何定位？商业运营模式如何？思考点三 肥东当地的投资热情较浓，本项目地段和未来规划的产品将是吸引投资者购买的主要动力。控制总价是降低投资门槛的必要手段。实地调查，项目县政府，地段位置优越。本项目在定位上是为了迎合目前肥东市场上的客户使用需求去打造？还是优化产品，形成一个高质量、低总价的优质投资产品去引导客户投资？,九 台,90,90,90,总结思考,综合前期市场研究和项目区域研究，结合项目利润和风险两大核心问题得出一些相关切入点，为下阶段的定位工作服务：思考点一 建立四五层单层近万方的大板商业，引进一家知名商业巨头，树立标杆，深挖支点，撬动商业引流倾斜。思考点二 根据现状，利用区位优势及成熟功能强化差异化营销，规划投资型公寓办公产品，思考点三 用项目的建筑考度辐射全城，树立建筑地标。突出外力面，少用景观植被。,