无锡太湖新城金融商务第一街区B2地块项目发展研究报告.ppt

无锡太湖新城金融商务第一街区B2地块项目发展研究报告,项目背景太湖新城,新城模式,太湖新城核心因素分析,项目规划关系,城市综合体,项目发展线路,人口面积匡算,项目研究思路框架,1,2,3,项目发展节奏安排,新城模式,城市综合体模式,太湖新城整体规划,本项目的建设,行政中心新城副中心新城,日本六本木,项目背景无锡太湖新城,太湖新城规划背景,无锡市区距离太湖仅8公里无锡市区版图一直拓展到湖边 从“运河时代”走向“太湖时代”沿线120公里尽收统一规划 苏锡湖共同建设“环太湖经济圈”,无锡市距浦东国际机场180公里距虹桥国际机场120公里距碌口国际机场180公里7条主要航道营业航运线221条 沪宁、沪宜高速公路达上海、南京京沪高速公路直达北京宁杭高速公路直通杭州,“城市南进，产业北移”,城市发展战略,行政中心南迁城市重心南移,滨湖区,新区,锡山区,南长区,惠山区,崇安区,北塘区,策略实施：依托蠡湖新城、太湖新城、太湖广场的规划核心竞争力：太湖的景观资源,滨湖区定位城市副中心山水城、生态城的标志性板块,规划建设范围位于无锡主城区南侧北至梁塘河南至外太湖东至京杭运河西至梅梁湖总用地面积约147.22平方公里现状人口约19.46万,由于无锡市政府的迁入,太湖新城属于行政中心新城,太湖新城规划背景,功能定位行政商务中心科教创意中心休闲居住中心,太湖新城无锡新的城市中心,是行政办公,金融机构,企业总部,专业服务的聚集区一个开放式,生态型的现代化新城,太湖新城规划背景,从短期发展态势看,太湖新城很大程度上与副中心新城类似,项目所在地,道路建设规划2010年前完成新城内部的主次干道规划总里程约120公里,实体建设规划“十一五”期间300万平方米以上的农民安置房300万平方米以上的商品房,商务之城、畅通之城、生态之城、宜居之城、数字之城,“五年出框架，十年出形态”的建设目标,塑造一个新城开放的、现代化的湖滨新城打造两个中心中央商务中心和创意中心完善三大功能商务办公、创意产业和休闲居住形成四个特色山水城、生态城、文化城、数字城,无锡太湖新城,副中心新城钱江新城,行政中心新城堪培拉,新城发展模式,案例,案例,新城概念一种城市规划的形式,目的在于通过大城市以外重新安置人口,设置住宅,医院和产业,设置文化,休憩和商业中心，形成新的,相对独立的社区。不列颠百科全书,新城类型根据新城形成的核心驱动力和新城城市功能的不同划分田园新城政府主导下的由新城开发公司进行规划建设的新城 英国伦敦Milton Keynes边缘新城大都市郊区化发展的必然结果 美国马里兰州ColumbiaTOD新城以捷运系统导向发展理念为指导的新城建设 日本大阪的千里新城,中国香港的沙田新市镇,新城类型产业新城工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇 英国利物浦Port Sunlight,日本筑波的筑波科学城副中心新城分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标 行政中心新城随着一国首都以及相关政府机关的迁移，建立起来的 作为国家新政治中心的城市 巴西首都巴伐利亚，澳大利亚首都堪培拉,1913年开始兴建 1927年正式迁都“天然美都”之美誉,面积约为2330平方公里人口约31万(2000年6月)离悉尼328公里离墨尔本690公里,行政中心新城澳大利亚堪培拉,澳大利亚堪培拉,1913年3月12日拉开建设序幕,19131956年”缓慢”建设期城市建设缓慢少量工程完工,19571975年“飞奔”建设期建成许多主要工程建立4个卫星城市,1957年,全国资本发展委员会的成立,1962年,第一个新镇Woden开建,澳大利亚堪培拉,为经济发展创造良好的社会环境,政,府,角,色,大力支持私有企业的发展,打造产业链,培育产业集群,顺应并推动社会结构的转变,推进教育和培训计划,提供后备军,副中心新城 杭州钱江新城,位于杭州市老城区的东南部规划面积15.8平方公里核心区块4.02平方公里距离西湖风景区4.5公里距萧山国际机场18公里,2000年启动钱江新城的开发建设,杭州钱江新城,杭州钱江新城,规划建设特点,区域位置优越，地标特色明显,重点工程先行，分步推进实施,办事不出城，实行封闭式开发建设管理体制,自求平衡资金，筹资机制多样,政策支持到位，发展理念超前,功能定位：杭州CBD，天堂新地标，服务业主平台,杭州钱江新城,至06.3出90公顷,20%政府项目15%住宅用地65%核心功能用地,目前困难和压力:将新城建成得到社会各界认同、肯定的CBD,02.7新城动工,70余个重点项目总投资1700亿,其中轨道交通达140亿,04.6新城整体方案出台,定位为浙商总部及杭州行政金融保险中心,07核心区域中国际会议中心等初具雏形,杭州大剧院和棋院已对外开放,新城模式,目的,规划,定位,发展,城市空间拓展管理机制创新产业重构,与中心城区应保持便捷的交通联系注重城市设计和景观环境设计应有特色产业的支撑,注重现状和背景的分析,按照规划，做总体定位根据时间节点做各时期的定位,建设规划产业导入人口导入,新城模式,交通,人口,产业,方便快捷的交通干线是新城发展的前提条件,适度的人口规模为新城的发展带来巨大的动力,特色的产业支撑成为新城发展的强有力支柱,太湖新城的核心因素分析,近年无锡房地产市场健康发展、供需两旺,自2001年以来，无锡房地产市场有了长足的发展，2006年无锡市的房地产需求量已经是2001年的两倍，与此同时，房地产市场每年的供给量也稳步上升，供求基本保持平衡，供给略大于需求。与2004-2006年无锡市需求量基本保持在400万平米左右有所不同，今年上半年的需求已经接近250万平米，全年有可能达到500万平米的成交量。,太湖新城人口导入,梁溪板块,蠡湖新城,太湖新城,唐城板块,马山板块,规模巨大，配套完善的公寓自住型板块,规划重点区域，新兴的高端住宅社区,大型住宅项目林立，规划良好的新兴住宅区域代表项目：万科魅力之城、顺驰天鹅湖、太湖国际社区,无锡高端别墅板块,依托风景区形成生态居住区,太湖新城人口导入分析,01-02年,03-05年,07-08年,05-06年,时间轴,发展区域,发展节点描述,惠山、新区、蠡湖新城、河埒口改造、太湖新城、太湖广场CBD、崇安新城、,市中心、梁溪板块、惠山、新区、太湖新城、崇安新城,市中心、梁溪板块、惠山、新区、太湖新城,市中心及周边,城市向外围扩张环太湖区域将成为今后无锡市发展的重点,房地产起步，以市中心及周边为主，梁溪板块启动，其它为形成板块,遍地开发，板块格局基本形成，梁溪板块为重点,梁溪、新区、惠山为重点板块，太湖新城板块启动,河埒口改造、太湖广场CBD、蠡湖新城将是近几年建设的重点,太湖新城人口导入,太湖新城代表个案,万科魅力之城,太湖新城代表个案,顺驰天鹅湖,太湖新城代表个案,太湖国际社区,太湖新城人口导入,项目,顺弛天鹅湖,威尼斯花园,太湖世家,魅力之城,太湖国际社区,蠡湖一号,未来导入455万方/35方/人=13万人,太湖新城人口导入,太湖新城板块房地产市场,大量高素质、高收入人群的涌入,品牌开发商的开发规模和产品创新,本区域位置、环境、配套良好,为太湖新城发展集聚了大量的人气,太湖新城人口导入,太湖新城人口导入总结,新城模式之一人口因素引入一定数量规模的人口，为太湖新城发展注入新鲜血液目前太湖新城总人口19.46万，规划居住区域有两个配套生活区和两个生活区，共竣工2710万平方米住宅，规划新城常住人口约100万,总长约120.2公里（主骨架）,五横：金石路、高浪路、吴越路、震泽路、具区路八纵：蠡湖大道、五湖大道、立信路、苏锡路、南湖大道、华清路、兴源南路、运河西路,总长约118公里（次骨架）,太湖新城区域交通导入,五横：大通路、观山路、科研南路、华新南路、湖景路九纵：山水西路、山水东路、万顺道、科景道、立德道、通景道、华谊道、科技西道、科技东道,“五横八纵”主骨架,高浪路,吴越路2007年,震泽路2008年,具区路2007年,金石路,蠡湖大道,五湖大道2007年,华清路2008年,新加坡工业园,高新产业开发区,太湖科教产业园,太湖国际科技园,太湖新城区域交通导入,轨道交通1号线和4号线交汇的枢纽站号线骨架路线南北走向从堰桥至雪浪总长30.52公里预计2013年通车号线辅助线,半环状衔接各新城板块从天河至查桥总长40.45公里,太湖新城区域交通导入,金石路 南长区的城区内部高浪路、吴越路 横贯东西，滨湖区东部高新物流园区震泽路、具区路 滨湖区东部的科技园和无锡机场,蠡湖大道,南长区的经济开发区和城区内部,五湖大道,滨海区和南长区,华清路,南长区的太湖广场,南湖大道,轨道1、4号线,贯通新城南北，北联旧城,崇安、滨湖、南长,太湖新城区域交通导入,路网直接辐射区域北面：南长区 蠡湖新城 崇安区 中心城区 锡山区 旧城东面：滨湖区 国际科技园西面：滨湖区 科教产业园,崇安区,南长区,锡山区,国际科技园,太湖新城区域交通导入总结,新城模式之二交通因素新区内路网的建设和布局，加强跨区的交通，改善老城区的交通，为导入人流和企业的入驻起到重要作用,无锡新区 无锡高新区、无锡新加坡工业园、无锡出口加工区、太湖国际 科技园、无锡空港产业园产业 电子信息、精密机械及机电一体化五大国家级科技创新及产业化基地 IC设计、软件、液晶、动画、高新技术创业服务五个国家级品牌 国家火炬计划无锡新区汽车电子及部件产业基地 国家级留学生创业园、国家级大学科技园 国家级动漫基地、国家高新技术产业标准化示范区,太湖新城产业导入,周边商务区无锡新加坡工业园太湖国际科技园太湖科教产业园无锡国家高新技术产业开发区,太湖国际科技园,新加坡工业园,国家高新技术产业开发区,太湖新城产业导入,无锡新加坡工业园是由无锡市人民政府与新加坡科技工业集团合作开发的工业园区，创立于1993年底,太湖新城产业导入,无锡国家高新技术产业开发区是1992年11月经国务院批准的国家级高新技术产业开发区，规划面积25平方公里。沪宁铁路和高速公路傍区而过，距上海虹桥机场仅100多公里，与张家港、江阴港的距离均不超过50公里。,开发区建有国际国内程控电话局，提供IDD、DDN、FAX卫星通讯等各类通讯业务。开发区目前已有16个国家和地区的客商前来投资办厂，世界排名前500位的大企业中已有近20家进区落户。,太湖新城产业导入,太湖科教产业园创意产业、高端研发、创新创业、教育培训、生态宜居,太湖新城产业导入,一体：以创建无锡大学科技园为主体两翼：发展创意产业和高科技研发孵化产业为两翼,太湖国际科技园功能地位：高新技术产业、科技研发、新安居住社区、滨湖休闲区跨国研发机构、集成电路设计群、国际技术合作、创意产业等创新型产业体系与高科技研发创新产业配套的国际化服务功能和人居环境,太湖新城产业导入,新加坡工业园,高新产业开发区,太湖科教产业园,太湖国际科技园,距离B2地块相对较远，辐射影响不强，园区产业发展相对成熟,距离B2地块相对较远，辐射影响不强，园区产业发展相对成熟,电子及电器元件、计算机电信设备、精密仪器,各类通讯业务,大学科技园、创意、高科技研发,距离B2地块相对较近，辐射影响强，园区产业不太成熟，有发展空间,创新性产业,距离B2地块相对较近，辐射影响强，园区产业不太成熟，有发展空间,太湖新城产业导入总结,新城模式之三产业因素,周边分布众多的科技园区，浓厚的科研学术气氛影响，为太湖新城发展奠定了产业基础。,人口的引入+道路的通行+产业的发展,太湖新城成功发展,太湖新城产业导入总结,项目的规划关系研究,政府南迁,园区产业,居住人群,B2地块=太湖新城的泛城市综合体HOPSCA,居住周边居住区商业文化、传统和特色办公政府行政办公和创意产业,项目B2地块,东区以太湖国际科技园为载体，重点建设高新技术研发园、大 学科技园、软件园、数码设计园、创意研发园中心区重点建设太湖新城商务中心、市民中心及各类居住社区西区以山水城旅游度假区、科教产业园为载体，重点发展创意 产业和生态休闲旅游业,本项目和A、B地块内其他项目共同构成金融商务街区，属于大型城市综合体开发,城市综合体概念,城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合,城市生活空间的三项以上进行组合,建立相互依存、相互助益的能动关系,多功能高效率的综合体,HOPSCA=Hotel+Office+Parking+Shopping mall+Convention+Apartment,HOPSCA=酒店写字楼公园大型综合购物中心会所国际公寓,城市综合体特征和类型,超大空间尺度通道树型交通体系现代城市景观设计高科技集成设施,特征,类型,城市CBD中心的城市综合体交通枢纽型城市综合体城郊结合部城市综合体,日本六本木城市综合体,最大的民间投资的旧城区改造项目综合开发总投资4700亿日元由写字楼、酒店、住宅楼等10幢建筑组成占地11.6公顷，总建筑面积72.4万平方米位于东京都核心区西南部，是外国使馆集聚的区域,3,1,2,六本木新城再开发计划,1986年11月,19871999年,2000年4月,被东京都政府指定为“再开发诱导地区“（提倡进行旧城改造的地区）,东京港区政府广泛征求民意，修改”开发设施计划“,政府、民间企业、地方人士合作，六本木新城再开发改造计划开始建设施工，于2003年4月底完成,日本六本木城市综合体,以打造“城市中的城市”为目的,被称作”文化都心”以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点以森大厦为中心，具备居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施,日本六本木城市综合体,北区入口，通过66广场将地铁车站、美容中心、商业和教育设施等功能贯穿于一体南区四栋840单元的住宅、一栋多层办公和书店超市等生活配套设施的区域,核心区以54层森塔楼（MORI TOWER）为核心，通过商业空间、榉树坡大街、毛利庭院（MOHRI GARDEN）和朝日电视台（TV ASAHI），将办公、购物、博物馆、影院、君悦酒店（HAYYT HOTEL）和森艺术中心等贯穿起来,日本六本木城市综合体,世界最粗的大厦六本木森大厦高度238米 建面380105平米上海环球金融中心高度492米 建面381600平方米,日本六本木城市综合体,全年度的营销推广计划,每一季度举办主题活动,开展地区观光、艺术文化、商业活动,办公38%，住宅17%，商业设施12%,其他类设施占33%六本木里面工作的人员有21,000人左右，在本区域居住的人员是2100人六本木来访人数每年达到有4400万人次(东京迪斯尼游乐园每年的来访人数是1100万人次),日本六本木城市综合体公共空间艺术作品,点缀空间，提升城市艺术品位,日本六本木城市综合体的业态组合,商业与旅游观光相结合，整个业态组合考虑了顾客的多种需求,日本六本木城市综合体的业态组合,日本六本木城市综合体,学术中心,城市观景,电影院,中庭内部地面盆景绿化内部立面设置空中绿化花池和水幕处理上空采用透明的天棚处理通道采用曲线方式布置，方便购物,六本木新城购物中心中庭,中庭立面的水幕装饰,中庭立面与空中天桥装饰效果,空中露天步行道装饰,大门外公共空间地面露天舞台顶棚,日本六本木城市综合体,开,发,理,念,住职接近的原则,这个城区是安心和安全的,塑造一个良好、美观的环境,想办法把对历史的回忆保留下来,商业成功归于良好规划，良好规划源于开发理念,4栋643层的住宅大楼,大型的装置艺术和开放空间的设计,400多家老住户选择回迁,主题餐厅、精品店、公共设施满足生活各种需要,城市综合体模式,城市综合体,商业满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区，聚集一定的人气,居住为城市街区提供固定的生活空间，完成综合体的聚合效应,商务空间决定着城市综合体的城市地位和主要功能,项目地块人口和面积匡算,B2地块规划,金融商务第一街区,金融商务第一街区总占地面积:20公顷北面:观山路南面:吴越路西面:立信路（核心区主干道）东面:立德路（生活性道路）东侧:规划的市行政中心北侧:轨道交通1号线和4号线交汇枢纽站用地性质:商业、办公,B2地块规划,中央商务区CBD的启动区,B2地块体量分配,目前无锡办公产品的四大板块,1,2,3,4,太湖广场CBD（南长）,中山路CBD（崇安）,体育中心板块（滨湖）,河埒口板块（滨湖）,体育中心,河埒口,太湖广场,中山路,项目,充分把握区域客户与进驻企业特征进行定位,市场定位,产品定位,B2地块的定位,发展定位,办公（定性和定量）商业（定性和定量）,客源类型导入类型,功能目标,B2地块发展定位,B2地块,在太湖新城,中部核心区,行政商务中心,科教创意中心,休闲居住中心,主题公园行政办公金融商务文化娱乐,B2地块产品定位,商业结合文化多元性特征，注重开发能激发创新灵感的商业场所,办公,倡导新式办公环境强调效率与舒适并重强调建筑与环境融合颠覆旧有的朝九晚五的时间标准颠覆旧有的技术标准颠覆旧有的健康标准,办公,商业,特色空间,办公需求,居住需求,展览,规划产品的研究,展示交流,产业园区内的代表企业,B2地块产品定位,日本六本木,传统办公IT关联企业，雅虎、乐天、活力门等众多日本知名企业总部，朝日电视台的新总部,传统商业小型商店、百货商场业街、多样化的商店、各类时尚精品店、餐厅、医疗中心、银行与其他生活必需用品商店,特色空间49楼54楼的森艺术中心以现代艺术为展览与馆藏主题的森美术馆、观景台、会员俱乐部和学术研究机构,日本六本木城市综合体的产品定位,B2地块产品定性分析,传统办公,传统商业,特色空间,中介服务,行政管理,科技创新,金融投资,B2地块产品定性分析,传统办公,传统商业,特色空间,休闲,餐饮,购物,文化,B2地块产品定性分析,传统办公,传统商业,特色空间,展览,交流,形象,7F-24F,3F-6F,1F-2F,传统办公,特色空间,传统商业,3层独特的联廊设计,将整体区域连接为一体,特色空间的设计,实现从商业到传统办公的空间过渡,实现周边园区的代表企业进行品牌宣传和形象展示的功能,B2地块产品定性分析,B2地块产品定性分析,建议在本项目地块的办公产品中，人均办公面积可为20平米。按照办公总量10万平米计算，本项目地块将容纳约5000名创意产业从业人员。,创意企业的人均办公面积参考,B2地块办公面积与人口测算,政府配套企业的人均办公面积参考,建议在本项目地块的办公产品中，人均办公面积可为15平米。按照办公总量10万平米计算，本项目地块将容纳约6667名政府配套企业的从业人员。,参考：上海人均办公面积15平米/人，中等发达国家人均办公面积25平米/人。,B2地块办公面积与人口测算,B2地块办公面积与人口测算,B2地块产品定量分析,3F-6F特色空间,3F面积6912平米/100平米=70家企业70家30人/家=2100人注:创意企业人员按30人/家计算 创意企业展示面积100平米家,总面积19968平米,2100人70家企业,B2地块产品定量分析,7F-24F传统办公,73984平米/15人=4932人4932人/50人/家=100家注:办公企业人员按50人/家计算,总面积73984平米,4932人100家企业,总面积19968平米,B2地块产品定量分析,3F-6F 特色空间 2100人1平米/人=2100平米7F-24F 传统办公 4932人1平米/人=4932平米注:人均商业面积按1平米/人计算(国际公认的标准),总面积13824平米,7F-24F 4932平米3F-6F 2100平米,1F-2F传统商业,商业总面积13824平米,办公人员的商业需求4932平米特色空间的商业需求2100平米,6792平米,B2地块产品定量分析,6792平米,文化商业演艺、展览、收藏、书店、酒吧休闲、咖啡画廊,特色商业文化中心、工艺馆、创意产品厅、博物馆,7032平米,传统商业购物中心、休闲商业、专业商业、餐饮,B2地块产品定量分析,B2地块商业定位,目前人均商业面积远远低于发达国家或地区,文化商业,辐射太湖新城的核心区域,传统商业,辐射太湖新城的全部区域,随着新区人口的持续导入和商业面积的增加,特色商业,预测未来人均商业面积接近发达国家或地区,辐射无锡市,成为城市商业新地标,B2地块商业定位,文化商业,传统商业,演艺、展览、收藏、书店、酒吧休闲、咖啡画廊,购物中心、休闲商业、专业商业、餐饮,特色商业,城市综合体的商业，商业综合体,B2地块商业定位,进行新闻发布、产品展示、商务会展、品牌推广等活动,露天中心广场,休闲设施,餐饮、酒吧、咖啡吧、自助银行、便利超市、时尚会馆等各项休闲设施,传统商业,特色空间,传统办公,什么样的客源,B2地块客源定位,本项目地块为太湖新城的核心商业商务区，鉴于周边其他地块用地性质，因此本项目地块的办公产品目标客户主要为政府配套企业和创意企业工作者,图：中国创意产业100强样本行业分布,B2地块客源定位,客户AIO分析,核心客户imcustomer,重要客户Important customer,潜在客户Othercustomer,B2地块客源定位,潜在客户：除了以上两种客户之外，新城内其他的产业和园区工作人员也是项目争取的客户对象。,重要客户：创意产业是太湖新城未来的重点发展产业之一，快速发展的产业对办公的需求量也是巨大的。,核心客户：作为最早启动的项目，市政府将最早进入，随之而来的是大量的政府配套企业人员，他们也将成为项目的主力客户。,政府配套企业人员,创意产业人员,周边园区人员,B2地块客源导入,项目客源导入,产业导入型,人口迁移型,政府配套企业人员,创意产业人员,周边园区人员,B2地块客源导入,产业导入,项目初期：依托市政府搬迁的人口导入作用，快速吸引政府配套企业人员,产业导入,人口迁移,项目中期：产业逐渐进入，提供特色化的产品吸引创意型产业人员,项目后期：项目和区域都已具备一定的成熟度，可对周边园区客户产生吸引力,核心客户,重要客户,潜在客户,Your Text,Your Text,Your Text,引入人口1300,科教产业园160家企业 310家企业 510家企业 760家企业 4000人 9000人 15000人 22000人国际科技园100家企业 200家企业 400家企业 650家企业 2500人 5000人 10000人 16250人共计 260家企业 510家企业 910家企业 1410家企业 6500人 14000人 25000人 38250人(按08-10年的同样增长速度测算)(引入人口按20%测算),引入人口2800,引入人口5000,引入人口7650,B2地块客源导入,创意产业办公26000平米政府配套办公74000平米,政府配套办公为主创意产业办公为辅,创意产业办公56000平米政府配套办公44000平米,创意产业办公100000平米政府配套办公0平米,创意产业办公100000平米政府配套办公0平米,政府配套办公为主创意产业办公为辅,政府配套办公为辅创意产业办公为主,政府配套办公为辅创意产业办公为主,创意产业办公100%政府配套办公 100%主题定位 一体化行政办公楼 一体化创意中心 商业设施 展览型的文化商业 成熟的特色商业,2008年，不计政府配套企业人员导入,周边园区保守估计导入1300人,和测算人数还有一定距离,CBD的发展初期,2009年，不计政府配套企业人员导入,周边园区保守估计导入2800人,和测算人数还有一定距离,CBD的发展中期,2010年及以后，政府配套企业和周边园区的人口导入,完全可以满足整个地块的需要,CBD的发展成熟期,办公类型,个性化私人办公空间 Google,California,办公类型,公用隔间,办公类型,创新工作景区 未来办公研究所，斯图加特,项目总结,风险性分析之一 市政府的搬迁,市政府的搬迁直接决定新区的建设发展搬迁的时间接点直接影响该项目的发展进度政府配套企业的从业人员对该区域的人口导入有直接影响,杭州市政府计划在2007年年底完成搬迁到钱江新城,杭州市政府搬迁到钱江新城的计划被中央否决,现在办公大楼将拍卖、炸毁，改为商用，来拉动钱江新城的发展,风险性分析之二 导入企业和人员数量多,项目产品定量分析特色空间70家企业，2100人传统办公100家企业，4932人相比周边园区企业数和工作人员,存在一定的导入难度,2008年,2009年,2010年,260家企业,6500人,510家企业,14000人,910家企业,25000人,导入企业数量的比例达到65%33%19%虽然呈下降趋势，但是仍占较高的比例,风险性分析之三 周边产业园的同质化竞争,科教产业园和国际科技园内部存在很多入驻企业和功能平台与该项目地块的产品定位相近,太湖科教产业园入驻企业,上海交大,占地80亩从事机电一体化产品、汽车产业、通讯产业等工艺装备的研发,江南大学,占地10亩，建筑面积6000平方米珍珠艺术设计研发中心,软件外包基地,占地130亩，07年5月开工，08年12月竣工建造别墅式研发用房、商务酒店、办公写字楼,创新创业园,占地120亩，建筑面积12万平方米07年3月开工，08年12月竣工，高科技人才的生活配套,一期启动58亩，建筑面积3万平方米07年4月初开工，11月2万平方米交付使用,数码动画园,科教产业园创业服务中心,动漫公共服务平台 07年4月交付使用 主要用途是办公、产品展示、信息交流、教育培训、及其他公共服务平台,A,B,C,项目具有很高的操作价值和和重要的操作意义,项目在人口、交通和产业的导入方面做了详细规划,D,项目是商业、办公的一个泛城市综合体概念,项目受政府南迁、周边园区发展的影响较大,E,政府南迁的时间节点直接影响项目的运作,项目总结,建筑产品设计部分,中介服务,行政管理,科技创新,金融投资,“LESS IS MORE”Mies Vander Rohe,思考二:经典风格,独特材质极简主义,仅以高档面砖,玻璃,百叶三种独特质材为装饰元素.以最简洁的直线,矩形为造型风格,勾勒出最能震撼人心的建筑表情.,思考一:直线为基本线条直线是所有艺术表现元素中最简单同时也是蕴涵最丰富的.写字楼最重要的是要 以刚硬的形象支撑客户的信心.,思考三:色质简洁简洁给人力量,简洁给人自信,简洁更能给人庄重感和仪式感.独特面砖贴法,使面砖玻璃,百叶全新组合,彻底改变当前写字楼立面艺术感弱,流于浮华的模式.,思考四:建筑细节的设计将建筑设备巧妙设计于楼宇中,并以百叶进行统一装饰,外立面细部的处理保护了写字楼的恒久美观.,灯光设计注重艺术与技术的结合。写字楼的照明设计从整体照度上考虑，呈现出一种理性的光环境，使建筑在夜间有其标志性和独特性.,建筑设计与景观照片设计同步展开，从景观到建筑立面都应设计灯光效果，使景观照明与建筑照明融为一体。,建议一：将建筑的重要标志或者图案利用夜间醒目的灯光显示在立面上建议二：整体静态照明的基础上，运用局部动态照明设计突出显示重要图案和标志,中央景观,观景连廊,休闲概念容入景观,强调人与景观的互动与融合,有限的空间中通过小而精的景观布局达到优美绿化的效果.,采用天然材质,把中式园林的手法融入其中,打破写字楼冷硬规则,尽显自然韵味.,创意四:景观与建筑细节的结合车库入口进行景观设计优化处理,将户外阳光引入地下室内部,创意一:中庭中庭景观花园设计,为企业提供专属的园林空间和沟通平台.为建筑带来人性的交流空间,创意三:风雨景观连廊中央景观带内设计风雨景观连廊,使中央景观得到延伸,与建筑的联系更为密切.,创意二:建筑内空中平台尽可能利用内部空间的结构划分,分楼层设置专属的空中平台,让景观真正立体化.使办公空间更为生活化,为国际级集团企业总部度身定造,整层面积使用,为高端品牌企业办公度身定造,使用面积约1000平米左右,为精英型企业办公度身定造,使用面积约250450平米左右,为私营企业办公度身定造,使用面积约70200平米左右,大堂:主大堂,是对入驻企业的形象和档次的展示,良好的设计还能对于管理提供便捷,做到秩序井然,进出有序.,电梯厅:改变狭窄拥挤的垂直动线设置,使人流的引导及分流更为合理化.,副大堂:针对不同入驻企业的特性设计大堂,给以公司企业更清晰的定位.,采光:强调空间的舒适度,阳光与新鲜空气也是体现写字楼人性化设计的关键元素之一.,使用率:房内柱子众多,结构复杂是当前许多写字楼的通病,造成使用率下降,空间布局困难.,严格控制进深尺度,每一间力争做到开间和进深尺度比例合理化.,设计中采用先进建筑技术,使空间更为方正而无阻碍,提升使用率.,层高:层高是衡量甲级写字楼的标准之一,低矮层高压抑人的精神,降低工作效率.,提升写字楼层高标准,营造超阔立体空间.,传统问题,解决方法,智能系统一:三级门禁系统1.进出大楼重要出入口门厅2.各楼一层及地下室电梯厅及各系统机房3.各办公室宾馆式门控,智能系统三:细节1.综合布线系统(PDS)2.安全防范系统(SAS)(报警,闭路电视,电子巡更)3.有线电视系统4.一卡通系统5.安全门检系统6.公共广播系统(PAS)7.多媒体触摸屏系统8.楼宇设备监控系统,智能系统二:无线上网系统计算机网络系统采用千兆以太网结构,并具备无线上网功能.,后期工作,针对太湖新城整体的发展规划，时刻对本项目及周遍地块作出价值评估，为开发商更进一步地了解市场动态,政策环境,随着项目的动工，继续对周边园区的产业发展和住宅的人口导入进行关注，针对项目的各个时间节点提出针对性的建议,后期工作,项目,在确定的前期开发模式基础之上，针对项目发展的现金流和投资收益进行测算，从资金角度选择更具盈利前景的开发模式,在项目地块的建设中，商业和办公的各种物业形态、具体分布位置以及体量大小分配会进一步细化,感 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