地产行业大讲坛.ppt

谨慎看待政策与高房价共舞 房地产行业二季度投资策略,长城证券研究所地产研究小组,核心观点：,市场：行业泡沫明显，政策持续打压中期：市场面临拐点，估值难以大幅提升短期：缺乏有效刺激因素建议：维持行业“中性评级”操作：短期继续观望，静待市场企稳,1、市场销量,一、二线城市的销量指数,1、市场房价,一、二线城市的价格指数,1、市场库存,一、二线城市的库存指数,2、股票股价表现,市场火爆，股价为什么大跌？政策压力大，市场可能出现拐点,3、焦点房价,市场到底有没有泡沫？,部分一、二线城市的房价收入比,4、政策现行政策,货币政策：按揭贷：二套房首付“四成”，利率依据风险定价 开发贷：仍较为宽松，普通住宅自有资金20%税收政策 营业税有所收紧（减免期限由两年改为五年）部分地方取消了契税优惠（1.5%）土地政策 打击囤地、清理闲置土地，严格地价款支付（1个月内50%）加大土地供应（但要求保障性、普通住宅占70%）,4、政策潜在政策,货币政策：按揭贷：进一步收紧二套房贷首付和利率，“一刀切”限制异地购房贷款 开发贷：严格贷款条件、利率，窗口指导税收政策 增值税清缴（30-60%的累进税率）房产税试点土地政策 打击囤地、清理闲置土地，进一步严格地价款支付 加大土地供应（2010年10.5万公顷，09年8.7万公顷）改革“招拍挂”制度,5、市场趋势,调整不可避免，只是早晚的问题关键点：宏观经济收缩信贷之时,6、估值,估值有一定的安全边际，但超跌才会带来机会,7、投资策略,维持行业“中性”评级，机会是跌出来的合理估值区间：2010年动态PE15-20倍操作建议：低于15倍PE，择机低吸；高于20倍，了解中长线投资者：布局有安全边际、具备持续快速增长的区域龙头,长城研究 与您共成长,房地产研究小组,黄清林：(86-755)83515512刘 昆：(86-755)83516214万 知：(86-10)88366060-8780,