固原商业项目外地考察报告及项目初步规划建议97P.ppt

固原商业项目外地考察报告及项目初步规划建议,金佰利地产2010年6月21日,前言,固原与北京、青岛、大连、西安等城市，处于不同的发展阶段。本次实地商业考察，主要集中于重点项目的产品设计，如外立面、人流动线、主要客群、业态经营、设施配套等方面。从而利用前沿的商业产品规律，对本项目商业部分提供更具高度和指导意见的发展方向。,目录,考察回顾,重点考察项目分析,考察项目分析,项目初步规划建议,成熟案例对项目的启示,银川,北京,大连,青岛,考察路线及项目,蓝色港湾,劈柴院中联广场,大唐不夜城,西安,考察回顾,本次考察用时8天，实地观摩北京、青岛、西安等地代表性项目共4个。通过对不同城市的代表性项目的考察，为项目的下一步运营提供了更多的思路。其中，劈柴院、中联广场与项目相同因素较少，暂不做重点分析。重点以蓝色港湾及大唐不夜城项目为主。同时，为确保项目商业得到更多借鉴意义，本次方案提供部分商业项目作为辅助参考。,考察回顾,重点考察项目分析,考察项目分析,项目初步规划建议,成熟案例对项目的启示,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,地段简介,蓝色港湾,地处北京国际化程度最高的朝阳区朝阳公园西北角，北依亮马河，东面及南面为朝阳公园湖，湖南岸及东岸分别是奥运沙滩排球比赛场地和208米高的“朝天轮”。CBD、燕莎、丽都三大商圈的交汇于此，三大使馆区环绕周边，写字楼及高档公寓林立，外籍人士众多，人口密集且极具消费能力。,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,建筑规划指标 占地面积：13万平方米 建筑面积：地上两层，6万平方米(部分挑高9米)地下两层，9万平方米 容积 率：0.63 绿 化 率：30.72 物业类型：综合性商业 开业时间：2008年10月经营情况：良好,SOLANA蓝色港湾国际商区是中国首家符合国际标准的LifestyleShoppingCenter，由19栋2到3层的地中海式建造构成。,项目定位及指标,备注：LifestyleShoppingCenter(体验式购物式中心)：位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。,重点项目考察回顾,项目定位：露天和开放的消费环境中集娱乐、休闲、购物、餐饮等多种业态为一体，汇集了旗舰名店街、时尚购物广场、新青年主题店、中西特色餐饮街、湖畔吧街、主题餐吧、精品超市、多厅影院、明星冰场、KTV娱乐中心、SPA健身中心、儿童乐园、BanyanTree（悦榕）酒店等不同的消费热点，多业态间相互支持，将引发消费者更多的目的性消费和非目的性消费。,北京-蓝色港湾,项目业态定位,重点项目考察回顾,拥有无可比拟的自然景观和堪称经典的建筑设计，其规划设计团队是全球三大商业建筑设计公司之一的美国JERDE国际建筑师事务所。商业策划顾问是全球发展战略咨询行业的领跑者加拿大托马斯(Thomas)专业调查公司，招商及商业管理顾问公司是享有全球声誉的世邦魏理仕(CBRE)公司。SOLANAN充分分享了这些国际化团队的经验和智慧，将保障SOLANA开业后的成功运营。,北京-蓝色港湾,项目团队简介,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,市级商业中心，主要以城市白领为主，兼顾外籍人士、外来游客为等消费群体，经过两年的市场培育，该项目已经成为北京市的顶级商业项目，具有较强的商业发展规律代表性，在产品方面对其他商业发展具有很强的借鉴意义。,消费客群,地中海式建筑风格外立面表现，以涂料、面砖、石材等不同材质进行表现，构成了一副完美的异域街区的展示形象。,涂料,面砖,石材,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,建筑风格及外立面,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,建筑风格及外立面,涂料,面砖,石材,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,动线设计,餐饮娱乐区,酒吧街,人车分流，提升商业形象；消费分流，情景共通、促使商业共赢。,购物人流循环动线,餐饮娱乐人流消费动线,停车场及地下车位入口,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,业态布局,购物区,餐饮娱乐区,酒吧街,以不同的业态构成相互交融的人流动线，促使各个商业片区形成协同发展的相互作用。,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,业态布局,注：引进美瑞百货，并分布不同区域，构成时尚购物为主题的商业布局。,日常性消费产品布局在先，吸引客群，家具放置与后，提高商业价值。,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,业态布局,注：品牌街，汇聚高端品牌商业，以内街商业及南向酒吧构成。,双向商铺设置，互不干扰，促使商业价值最大化,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,业态布局,内置百货商场，与中心广场形成人流回路，促进商业繁荣。,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,业态布局,外部广场设计，最大限逗留人群，情景化街区是未来商业规划发展方向,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,业态布局,外部酒吧街商业与内部购物商业通过广场联通，情景化设计，增加商业氛围,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,业态布局,沿河商业，布置为情景酒吧街，将观光与娱乐融为一体,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,业态布局,美食广场内置于家居广场内，有效带同商业销售，并完善人流动向,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,业态布局,最巧妙的广场布局，通过各种情景小品布置，最大化逗留人群,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,分层业态布局,地下,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,分层业态布局,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,分层业态布局,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,分层业态布局,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,主力店明细,蓝色港湾精选全球不同行业，多个知名主力店，汇聚300多知名品牌，为项目商业运营提供了强大吸聚力。,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,主力店明细,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,主力店明细,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,主力店,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,配套设施,蓝色港湾配套设施完善，在车位数量及电梯数量方面的表现尤为突出。,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,情景化街区,情景化街区是商能业发展的高级阶段，通过情景化氛围营造，增加消费者逗留时间，从而提升商业经营收益。,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,点评,蓝色港湾配套设施完善，在车位数量及电梯数量方面的表现尤为突出。,重点项目考察回顾,北京-蓝色港湾,启 发,银川,北京,大连,青岛,考察路线及项目,蓝色港湾,劈柴院中联广场,大唐不夜城,西安,大唐不夜城,项目交通情况,目标消费群体,项目商圈类型说明,项目地点,曲江大雁塔下。,拥有多路公交直达,项目位于曲江核心商圈，本商圈辐射周边居民及大量游客。,主要为区域居民、周边乡镇及旅游客群。,大唐不夜城位于大雁塔下，曲江核心商圈内，建筑面积约13万平米,大唐不夜城,大唐不夜城,大唐不夜城,开发商,开业时间,商业体量,所属类型,文化商业MALL，RBD主题购物中心,2009年9月28日,建筑面积13万平方米,商业街区,西安曲江大唐不夜城文化商业有限公司,建筑形式,大唐不夜城位于大雁塔下，曲江核心商圈内，建筑面积约13万平米,大唐不夜城,大唐不夜城以曲江文化旅游产业为基础，依托盛唐文化之精髓，引入文化元素，挖掘精品酒店市场，融入游逛、购物、办公、娱乐、酒店等多种要素，在曲江建造一个真正体现西安城市精神的时尚唐文化之城。演绎西安最具国际气质的标志性唐文化商业奇观。,大唐不夜城,大唐不夜城成功的四大核心优势,大唐不夜城,建筑细节,唐朝文化的纯粹应用，最大限度的体系项目、城市的文化底蕴，夜晚灯光系统及细节装饰的打造。,项目定位,与传统商业形成明显的差异化定位，将商业与文化、商业与旅游等元素多角度相互融合。,业态组合,多元化的业态组合，满足消费者需求。,人气聚集,以餐饮娱乐观光的方式拉动购物的方式吸引人气。差异化的产品形态，营造的休闲观光氛围，吸引消费者眼光。,项目可鉴优点,上海附属可借鉴商业项目,上海-96广场,项目简介,项目交通情况,目标消费群体,项目商圈类型说明,项目地点,位于上海市浦东新区东方路796号。,18条公交线路在此设有站点，旁边有1、2、4号线都经过的世纪大道地铁站。,项目位于陆家嘴商圈周边，本商圈辐射能力强，属于城市级别商圈。,主要为商务区白领、少量周围居民和其他区域市民。,96广场位于浦东商务中心、世纪大道旁边，周围有近40栋高档写字楼耸立，白领集中,96广场,上海-96广场,项目简介,96广场致力于为都市白领提供时尚、轻松的消费环境,96广场,开发商,开业时间,商业体量,所属类型,Lifestyle Center（生活、时尚中心）,2008年12月28日,建筑面积6.6万平方米,下沉式环形广场,上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司,备注：Lifestyle Center有着自身非常独特的特点，几乎没有主力店，以餐饮、酒吧、影院等体验式消费为主。Lifestyle Center适合在三种地方存在：第一是类似于CBD式的高端商务区，第二是富人区，第三就是在自然风景比较优美的地方。,建筑形式,上海-96广场,动线设计,46,汽车可以从不同的方位进入地下停车场,通道设计较人性化，各个入口均紧邻交通站台。,公交车站,地铁站,世纪大道站,96广场整体设计偏向时尚、潮流风格,顶楼露天餐饮别具一格,下沉式广场设计新颖,上海-96广场,建筑风格及外立面,96广场整体设计偏向时尚、潮流风格,48,大型显示屏渲染活动气氛,梯层式建筑别致典雅,48,观光电梯时尚气派,上海-96广场,建筑风格及外立面,49,96广场采用欧美风格的砖红色为主调，外观设计经典别致，层次感强,上海-96广场,建筑风格及外立面,96广场共有3层商业楼层及部分roof层（屋顶），各楼层商户分布层次鲜明,各楼层业态分布分布,上海-96广场,业态布局,51,96广场是一个以餐饮驱动的Lifestyle Center,其餐饮租户的比例为34%，面积达50%,购物,餐饮,娱乐,餐饮,娱乐,购物,上海-96广场,业态布局（面积）,96广场主力店，由五大主力店构成，其中餐饮2家，购物3家,项目主力店情况,上海-96广场,业态布局,主要行业租户举例,项目品牌租户情况举例,购物,餐饮,娱乐休闲/服务,上海-96广场,业态布局,54,店铺布置相关图片,96广场店铺实景图1/3,LILY 丽丽从国内知名品牌牌到国际米兰时装周,SELECTED 思莱德欧洲著名国际时装公司Bestseller集团旗下又一全新品牌SELECTED男装,上海-96广场,业态布局,55,店铺布置相关图片,96广场店铺实景图2/3,广州蕉叶,渝信川菜,上海-96广场,业态布局,96广场店铺实景图3/3,56,店铺布置相关图片,汤姆熊,骏德酒业,上海-96广场,业态布局,57,96广场B2、B1布局,各楼层平面布局图,B1,B2,上海-96广场,业态布局,96广场1F、2F布局,58,各楼层平面布局图,F1,F2,上海-96广场,业态布局,59,96广场店铺分布向导图,标示与导向系统图片,上海-96广场,业态布局,96广场在中心广场设计、LED显示屏、roof层设计、停车场安排上较有特点,60,配套设施介绍,上海-96广场,配套设施,61,基本顾客服务,停车场服务台卫生间多部扶梯及观光直梯LED展示屏休息区导向牌,特色顾客服务,停车场洗车服务,96广场除提供基本服务外还有洗车服务,给消费者提供方便,顾客服务介绍,上海-96广场,配套设施,建筑风格,下沉式广场建筑，层次突出，外观充满时尚气息，与其定位相一致细节LED、户外广告位等布置，增添了商业氛围。,目标客户定位,目标客户锁定在周边近40栋写字楼中的白领人士，以餐饮、休闲为主，坚持中高档定位，渐渐产生品牌效应。,业态组合,96广场进行多元化的业态组合，满足消费者需求。,人气聚集,以餐饮拉动购物的方式吸引人气，同时以购物巩固消费者对96广场的偏好。下沉式广场不定期举行各类推广活动，活跃商家气氛的同时不断吸引消费者眼光。,项目可鉴优点,96广场在建筑风格、目标客户定位、业态组合和人气聚集策略上成功的策划使其经营绩效不断提升,上海-96广场,点评,62,上海-96广场,点评,上海-96广场,启发,上海 大拇指广场餐饮、休闲为主的中高档社区购物中心,66,大拇指广场是一个以餐饮、休闲为主的中高档社区购物中心,上海-大拇指广场,项目简介,本项目位于上海浦东著名的高档社区联洋社区中心位置，主要客户为周边高收入居民,商圈地理信息,天安花园,金桥出口加工区,世纪广场,世纪公园,碧云国际社区,张江高科技园区,花木行政文化区,竹园商贸区,陆家嘴金融中心,联洋社区,洋泾,项目交通情况,项目商圈类型说明,项目地点,位于上海市浦东区芳甸路247号,数十条公交线路在此设立站点，地铁2号线上海科技馆站距此10分钟路程,项目位于浦东联洋商圈，商圈辐射范围主要在浦东新区，属于区域级商圈,上海-大拇指广场,项目简介,大拇指广场由上海证大投资(集团)有限公司、上海爱建信托投资有限公司联合投资，上海证大商诚房地产开发有限公司开发、运营。,投资商：,上海证大投资（集团）有限公司创建于1993年，主营业务为：证券投资管理、企业资产委托管理、资产重组及收购兼并、企业财务顾问、证券投资咨询、实业投资等，目前注册资本为3亿元人民币，管理和运营的资产规模约为20亿元上海爱建信托投资有限公司是由上海爱建股份有限公司于1986年8月投资组建，系全国首家民营非银行金融机构，公司注册资本金10亿元,开发商/运营商：,上海证大商业旅游投资发展有限公司是证大集团房地产业务的旗舰公司，在香港主板上市，连续三年跻身上海市房地产开发50强，并于2004年荣获上海市房地产业四大著名商标之一,项目获得荣誉,2003年,被市商委等有关部门列为“上海十大社区商业示范点”之一,被中华工商联合会评为“中国商铺100强”，被浦东新区政府部门称作“亮点工程”,2004年,CIHAF上海房地产优秀商业地产”称号,2004年,入选“海外影响力 中国蓝筹物业”,“上海2005十大城市景观建筑”,2004年,2005年,上海-大拇指广场,项目简介,69,偶得客户,离散客户,核心客户,目标客户分布于联洋社区、碧云社区、花木文化行政区和张江高科技园区,主要包括金桥出口加工区、洋泾、主要商贸区,商圈地理信息,陆家嘴金融贸易中心,大拇指广场商圈核心区域为联洋住宅区，局限性比较强,上海-大拇指广场,项目简介,70,大拇指广场坐落于高层住宅中间，交通较为不便,公交车站,隔离带,T,T,出租车上车点,上海-大拇指广场,动线设计,71,大拇指广场以“丁”字形的主动线布局，给顾客自由出入的轻松感,广场平面布局图,神奇漂漂船,上海-大拇指广场,动线设计,72,项目全景照片,大拇指广场采用开放式建筑形式，其错落、不经意的设计风格给人以舒适、随意、休闲的感觉,上海-大拇指广场,建筑设计,73,大拇指广场整体设计偏向时尚、潮流风格,设计风格,随意、自我的建筑风格,敞开的购物环境,巨大的广告牌,上海-大拇指广场,建筑风格及外立面,大拇指广场整体设计偏向时尚、潮流风格,设计风格,风格各异的店面布置,轻松、惬意的就餐环境,上海-大拇指广场,建筑风格及外立面,75,大拇指广场共有地上2层、地下半层商业楼层，各楼层功能均比较综合，主要突出了餐饮业的主导地位.,各楼层租户分布,楼层功能,楼层主题,举例,家乐福、停车场,唐朝酒店、影酷数码、sport 100、证大艺术管,以服装为主，配套有影院、艺术馆、高档餐厅,B1,家乐福、皇后餐厅、好乐迪,以餐饮为主，配以购物和娱乐，满足居民基本生活需求,购物及公共服务,1F,2F,上海-大拇指广场,业态布局,76,大拇指广场店铺分布图,上海-大拇指广场,业态布局,77,大拇指广场商户数量中餐饮占了绝大部分，突出了广场的餐饮主题,购物,餐饮,娱乐,餐饮,娱乐,购物,BASE=11万平方米,上海-大拇指广场,业态布局,78,大拇指广场主力店,项目主力店情况,上海-大拇指广场,业态布局,79,主要行业租户举例,项目品牌租户情况举例,购物,餐饮,娱乐休闲/服务,上海-大拇指广场,业态布局,店铺布置相关图片,大拇指广场店铺实景图,餐饮街面,PAUL 主力店,上海-大拇指广场,业态布局,店铺布置相关图片,大拇指广场店铺实景图,酒吧,服装店,上海-大拇指广场,业态布局,大拇指广场在配套设施建设上较为普通,配套设施介绍,中央广场,可以根据需要进行重新布置，既能形成新的消费项目，也能举办各种推广活动,室外自动扶梯,室外自动扶梯不仅方便消费者上下楼层，而且对于整个广场建筑起到画龙点睛的作用,停车场,大拇指广场把地下层的一半规划作为停车场，缓解了广场停车压力,LED展示屏,循环播放租户品牌广告，让顾客对广场消费信息有一个直观的了解,导向牌,门口的超大导向牌清楚地标明了各租户名称及所在位置，方便顾客快速找到目标店铺,上海-大拇指广场,配套设施,上海-大拇指广场,产品细节,自由的建筑形态,面对社区的情景正门,大拇指情景雕塑,面向全市的免费巴士,上海-大拇指广场,点评,启发,上海-大拇指广场,考察回顾,重点考察项目分析,考察项目分析,项目初步规划建议,成熟案例对项目的启示,成熟案例对项目的启示,考察项目分析,项目初步规划建议,本次初步规划建议，仅以考察结果作为参考，依照项目地块情况及前期市调，提供初步的规划建议，主要以业态构成和产品细化为主。,业态展示,百货购物中心+沿街商业,产品细化,受穆斯林建筑影响的地中海建筑,引入穆斯林建筑元素，突出伊斯兰文化，并结合地中海等深受穆斯林影响的地区建筑风格。届时项目商业形成良好的外立面，促使消费者第一眼就记住项目。,受穆斯林建筑影响的突尼斯地中海建筑,产品细化,国芳百盛,新百购物中心,引入大型百货品牌，开发商自持该段商业，获取租金及日后核心区的高潜力租金收益。,产品细化,入口广场喷泉,小广场入口处标志性雕塑,前置广场设置大型喷泉，吸引消费者前来消费；而连接前置广场的小广场，在入口处设立标志性雕塑，将为项目树立独特的商业形象，吸引客群进入消费，并使项目成为区域标杆性商业。如能将争取政府广场后端的修建工程，形成广场连续景观，将更大的提升项目的商业氛围和价值。,产品细化,音乐喷泉,景观小品,钟楼标识,布置大量的景观小品形成情景化商业街区，吸引并致使客群逗留，增加个人商业购物时间，提升商业价值。如：增加小广场的钟楼标识、音乐喷泉、小熊景观、名车展示等等景观小品。,产品细化,增设LED屏幕及户外广告位，在前期可作为招商优惠政策使用，后期可通过出租或出售的方式增加商业收入。,LED屏幕,户外广告牌,LED屏幕,产品细化,在位于项目邻近新一中位置设置导视牌，可尝试吃用异域风情高塔建筑，也可尝试降低成本，采用铁艺导视牌，进行引导消费。,感谢审阅！,