深圳丽片区市场研究报告.ppt

,1,西丽片区研究报告,西丽片区研究报告,深圳代理事业一部,2006.11,深圳代理事业一部,目,录,1.总体市场分析.11.1 深圳市总体社会及经济发展状况.11.2 深圳市房地产发展状况及趋势.21.2.1 市场供应总体状况.21.2.2 房地产发展状况及趋势.31.2.3 三级市场.61.3 南山各片区房地产市场发展状况.71.3.1 南山片区分布状况.71.3.2 南山片区住宅价格水平.81.3.3 南山片区二手房价格.92.片区概况.112.1 片区位置及土地资源.112.2 片区规划前景.122.3 片区功能.142.4 片区人口状况.152.5 片区配套.152.5.1 公共配套.152.5.2 商业配套.162.5.3 金融、邮政配套.162.5.4 交通.173.片区住宅市场分析.183.1 片区住宅市场供应状况.183.2 片区住宅价格分析.193.3 片区住宅产品分析.204.片区住宅客户分析.234.1 客户来源.244.2 客户年龄.254.3 客户行业.254.4 客户置业次数.255.片区三级市场分析.276.片区 SWOT 分析.287.片区住宅市场总结与展望.32深圳代理事业一部,1,西丽片区研究报告,1.总体市场分析,1.1 深圳市总体社会及经济发展状况,2006 年 19 月，深圳市 GDP 为 4057.77 亿元，同比增长 14.3%；全社会固定资产投资额完成 868.74 亿元，同比增长 11.2%。同时，全市完成房地产开发投资 319.7 亿元，同比增长 10.63%，其中住宅开发投资 219.42 亿元，同比增长28.23%。参照深圳市房地产预警体系指标，房地产投资增长与 GDP 增长率之比为 0.7434，处于正常区间，房地产投资规模持续上升，与国民经济保持协调发展。房地产开发投资与全社会固定资产投资之比为 0.3680，开发投资占比持续回落，两者之比基本合理。“十五”期间，全市经济总量连续跨越 3000 亿元和 4000 亿元，经济增长速度年平均达到 16.3%。,图 1.1“十五”时期深圳市生产总值及增长速度,资料来源：2005 年深圳市国民经济和社会发展统计公报。,固定资产投资规模继续扩大。全年完成全社会固定资产投资 1176.13 亿元，比上年增长 7.6%。在全社会投资中，基本建设投资 599.83 亿元，增长 19.7%。基本建设投资的快速增长支撑了全社会固定资产投资的明显回升；房地产开发投资 418.76 亿元，下降 3.6%；更新改造投资 114.21 亿元，增长 29.8%；其他投资 43.32 亿元，下降 37.6%。由于 2005 年以来房地产开发投资持续下降，使房地产投资占全社会投资比重由上年的 39.7%下降到 35.6%。,深圳代理事业一部,2,西丽片区研究报告图 1.2“十五”时期深圳市全社会固定资产投资额及增长速度深圳市人口继续增长。深圳市 2005 年末常住人口 827.75 万人，比上年末增加 26.95 万人，增长 3.4%。人口的增加会带来深圳市房地产需求的增加。图 1.3 深圳市常住人口额（万人）,1000800,827.75,600,504.44,557.41,597.55,4002000,2002 年,2003 年,2004 年,2005 年,1.2 深圳市房地产发展状况及趋势1.2.1 市场供应总体状况2006 年 19 月，深圳市商品房施工面积 2960.34 万平方米，同比减少 0.34%，其中住宅施工面积 2058.08 万平方米，同比减少 2.27%；商品房新开工面积 579.7万平方米，同比减少 30.13%；商品房竣工面积 380.2 万平方米，同比增加 6.57%。2006 年 19 月，深圳市商品房批准预售面积累计为 523.15 万平方米，同比减少 19.92%，其中住宅批准预售面积 445.62 万平方米，同比减少 21.6%。至今年 9 月底，深圳市商品房空置面积为 143.83 万平方米，同比减少 13.98%，其中商品住宅空置面积 50.28 万平方米，同比减少 27.9%。从总体分析，目前深圳市房地产开发投资仍保持上升态势，市场存量逐步得深圳代理事业一部,3,西丽片区研究报告到消化，但批准预售面积和新开工面积有所下降，有可能导致新增供给下降。表 1.1 2006 年 1-9 月批出的预售面积统计,套数,面积,宝安福田龙岗罗湖南山盐田合计,1420840401202934718328248144557,1472450.28381822.891238344.69218107.94947910.291976124456248,图 1.4 2006 年 1-9 月批出的预售面积比例,19%8%,6%27%,31%9%,宝安南山,福田盐田,龙岗,罗湖,从上图可看出，2006 年批出预售的商品住宅主要在关外，占到总的 64%，尤其是宝安和龙岗，这与关内土地供应少有直接关系。同时，相对而言，关内批准预售较多的是南山，因为南山的开发较罗湖和福田晚，土地供应量相对要多些，像南山的西丽片区由于配套的原因，这两三年才逐渐被开发。1.2.2 房地产发展状况及趋势2006 年 19 月，深圳市商品房销售套数为 61307 套，销售面积为 569.71万平方米，同比分别减少 20.12%和 15.73%。其中住宅共销售 51985 套，销售面积 493.60 万平方米，同比分别减少 24.15%和 19.19%。参照深圳市房地产预警体系指标，商品房销售规模的下降表明商品房阶段性需求趋冷，说明在宏观调控政策作用下，住宅消费与投资呈明显的观望状态。深圳代理事业一部,4,西丽片区研究报告,表 1.2,2006 年 1-9 月住宅销售情况,行政区,套数,建筑面积,金额,均价(建筑面,均价(套内面,平均面积(建,积),积),筑面积),宝安福田龙岗罗湖南山盐田,14110695114847631384251339,1461553.07529979.811477410.65440545.76919687.47106868.38,11528473016.006987539994.049256636652.434280664466.0011282761023.47856201626.00,7887.82374913184.5399806265.4460039716.73059712268.0382108011.739543,9559.52396216789.9169527450.66575612425.15504214944.52404910208.825358,103.58278376.24511799.50903569.783899109.16171779.812083,合计,51985,4936045,44192276778,图 1.5 2006 年 1-9 月住宅销售套数比例,16%,3%,27%,12%,29%,13%,宝安南山,福田盐田,龙岗,罗湖,由上图 1.5 可看出，2006 年住宅销售主要在关外，尤其是宝安和龙岗。关内相对而言住宅销售主要是在南山。这与批准的预售面积区域是相对应的。表 1.3 2006 年 1-9 月住宅销售价格水平,价位4000 元以下4000 到 60006000 到 80008000 到 1000010000 元以上合计,套数2002147751603380601111551985,建筑面积195876.221331352.091469705.26696610.711242500.864936045.1,金额547399196.737001129470.9410048460512.076243396633.0020351890965.2044192276778,均价(建筑面积)2794.6179315258.6611186837.0582768962.53322416379.78018340232.651,平均面积(建筑面积)97.84026990.10843291.66751486.428127111.785952477.83029,深圳代理事业一部,墅,别,寓,公,身,房,四,上,房,以,四,复,式,舍,寓,宿,身,务,公,房,房,二,一,三,房,单,单,商,2,5,2,42,5,西丽片区研究报告图 1.6 2006 年 1-9 月住宅销售各价位套数比例,21%,4%,28%,16%31%,4000 元以下8000 到 10000,4000 到 600010000 元以上,6000 到 8000,从上图 1.6 可看出，2006 年 19 月住宅销售价格在 40008000 元/平方米的比例比较高，占到 59%，其中 40006000 元/平方米的占到 28%，60008000元/平方米占到 31%，10000 元/平方米以上占到 21%。表 1.4 2006 年 1-9 月销售户型分析,户型,144 平米以下套数 建筑面积,144 平米以上套数 建筑面积,套数,合计建筑面积,别墅单身公寓单身宿舍商务公寓一房住宅二房住宅三房住宅四房住宅四房以上复式住宅,1183213202672911375217796215473839,94.1873573.28452.4285916.07312695.87989387.421875596.20278550.879755.8191307.85,1344268331524271566195,46230.94311.2411772.569433.56471.43107202.19561668.9286580.34339686.1055357.89,135183418206872931443520948258116391034,46325.1273884.5212224.9895349.63313167.310965902437265365131.2349441.9146665.7,图 1.7 2006 年 1-9 月销售户型比例25000,2000015000,683,3152,1000050000,1341,2 51832 13,2137522026 7291,17796427 1566 1952154 73839,144平米以下,144平米以上,深圳代理事业一部,6,西丽片区研究报告从上图 1.7 可看出，2006 年 19 月，144 平米以上和 144 平米以下销售的户型都主要是二房和三房。1.2.3 三级市场2006 年 19 月，二手住宅交易面积为 543.04 万平方米，同比增加 28.75%，与新房交易面积的比例为 1.10：1。此外，特区内二手住宅交易面积占全市总交易面积的 69.89%，市场交易仍然以特区内的交易为主。图 1.8 深圳市二手住宅挂牌均价走势从数据来看，深圳二手房市场在 9 月份有回暖的趋势，主要是由于金九银十的带动作用，市场预期价格会上涨，导致二手房的挂牌均价在这种预期里向上调整。,图 1.9,深圳市 2006 年 9 月各行政区二手房挂牌均价比较,根据房地产信息网二手房栏目的监测，9 月份深圳全市二手房的挂牌均价为8205 元/平方米，较 8 月份上涨 1.5。各行政区走势方面，六区 9 月份二手房的挂牌均价稳中带升，市场较 8 月有所好转。罗湖区在 9 月份越过僵持状态，二手房挂牌均价环比上涨 1.9；福田区和南山区则扭转跌势，9 月份的挂牌均价较 8 月份分别上涨 2.9和 1.2；盐田区的挂牌均价环比增长 2.1，增幅逐月趋缓；宝安区和龙岗区 9 月份二手房挂牌均价的涨幅分别为 2.5和 0.2，深圳代理事业一部,7,西丽片区研究报告关外的二手房市场相对比较平稳，挂牌均价持续小幅上扬。1.3 南山各片区房地产市场发展状况1.3.1 南山片区分布状况,图 1.10,南山各片区区域分布图,西,丽,科,南,头,技园,华侨城,南山商业文化,前海,南,中心区,油后海蛇 口(1)华侨城生态环境的不断美化，配套设施的日益完善以及旅游产业的飞速发展，越来越受到市场的青睐。目前华侨城片区主要依托华侨城的景观优势开发深圳代理事业一部,8,西丽片区研究报告,大面积精品豪宅。,(2)依托南山区政府，地处两条大道（滨海大道和北环大道）之间的南头片区，是近期南山商住、商业开发的热点区域，开发类型以高层、小户型为主。南头的老城区、商业气氛浓，但外部环境较差，周边配套档次不高。住宅物业往往以内部造景为主。,(3)后海物业开发规模普遍较大，单位面积、价格在南山区中最大。后海海景概念突出，在户型设计、园林规划、社区文化等方面围绕海景主题不断增加丰富新内涵，属南山片区除华侨城外物业价格最高的片区。,(4)前海片区是南山置业的新热点；早期为工业用地，环境杂乱,人烟稀少开发的物业较少；随着交通环境的日渐完善，星海名城、中海阳光棕榈园，鼎太风华等大盘的推出，从很大程度上改变了该片区的形象，品牌和品质吸引了市区、科技园、宝安等区域的首次置业的相对低消费人群。,(5)科技园片区位于深南大道南北两侧，是市政府规划的高新技术产业基地，同时也是深圳市虚拟大学园区。这里聚集了大量的高科技开发企业和技术人员，是周边片区房地产的主要销售对象之一。,(6)南油片区是连接南头和蛇口的新商业区，南油大道两侧是南山区近两年来房地产开发最密集的区域之一，该区域主要以小户型开发为主，商业发展势头迅猛。,(7)蛇口片区发展起步早，环境优美，是外籍人士的主要聚居地。片区内的,物业以公寓和别墅最具特色。,(8)西丽片区由于受到交通和配套的制约，发展缓慢，主要以政府大型微利房区，工薪阶层社区为主。在三级市场的交易中，多为三房，价格在 8000-9000元/。目前依托塘朗山郊野公园，住宅项目的开发如火如荼，一个崭新的住宅片区成为深圳楼市的又一个亮点。,1.3.2 南山片区住宅价格水平,深圳代理事业一部,1%,9,西丽片区研究报告,表 1.5,南山片区 2006 年 1-9 月住宅销售价格,价位4000 元以下4000 到 60006000 到 80008000 到 1000010000 元以上4000 元以下,套数2510920563342289325,建筑面积2729.4410836.37155071.51286188.27464861.882729.44,金额9233231.0055178521.001131073089.472560527888.007526748294.009233231.00,均价(建筑面积)3382.8298115091.9746187293.8806718947.00501816191.3648283382.829811,每套面积109.17760099.41623875.42388685.633833160.685060109.177600,图 1.11,南山各价格套数比南山各价格套数比,34%,0%,41%,24%,4000元以下8000到100001.3.3 南山片区二手房价格,4000到600010000元以上,6000到8000,图 1.12,9 月份南山各片区二手房价格比较,根据深圳房地产信息网二手房栏目的监测，9 月份南山区的二手房挂牌均价为 9094 元/平方米，较 8 月份上涨 1.2。片区表现方面，9 月份南山各片区涨势深圳代理事业一部,西丽片区研究报告一片，除华侨城略微向下调整 0.1外，其他各片区均呈涨势，与 8 月份的跌势对比鲜明。其中蛇口片区的涨幅最大，达 10.5，主要是蛇口的高端物业挂牌增加所至；科技园、西丽、红树湾等片区在 9 月份停止了持续两个月的跌势，环比分别上涨 1.2、4.1、1.6；与之相反的是，华侨城片区的挂牌均价在坚挺了两个月后，终于表现出微小的跌势，环比微跌 0.1%。,深圳代理事业一部,10,西丽片区研究报告2.片区概况2.1 片区位置及土地资源由于本报告主要是研究西丽片区的住宅，根据西丽片区规划及近几年的商品房开发的区域，本报告研究侧重西丽水库地区、大学城地区、塘朗山地区、龙珠片区及沙河西丽以西、广深高速公路以北的南山行政区域五个区域。（1）西丽水库地区法定图则适用范围：西丽水库一、二级水源保护区，长岭皮水库一级水源保护区和部分二级水源保护区（以南山区行政界线为界），以及西丽湖路、沁园路以北的用地。总用地面积为 35.95 平方公里。,图 2.1,西丽水库法定图则,本片区的总体目标是：严格控制和限制水源保护区内的开发建设活动、协调水源保护与城市发展、旧村改造的关系，提高水源保护区的环境质量，体现水源保护与环境控制优先原则。（2）大学城地区由于目前还没有大学城附近的法定图则（介于西丽水库地区与塘朗山地区之间的片区），因为该片区主要特点是大学城的存在，所以本报告就称之为大学城地区。（3）塘朗山地区法定图则适用范围：龙珠大道-北环大道以北，沙河西路以东、留仙大道以南、南山区与福田区区界以西的用地，总用地面积为 1843.44 公顷。本片区的总体发展目标是：严格划定塘朗山郊野公园范围，适当布置现代都市生态型观光游览用地；塘朗山周边的用地以中、低强度开发为主，避免对山体景观轮廓的破坏。本片区的生态环境建设目标是：将塘朗山郊野公园建成以自然山林野趣为特,深圳代理事业一部,11,西丽片区研究报告色，山、水、林、泉为内容的城市郊野公园，成为节假日广大市民郊游度假和重阳登高的胜地。图则确定本片区城市建设用地的建设规模总量为 251.6 万平方米。,图 2.2,塘朗山地区法定图则,（4）龙珠片区,图 2.3,龙珠片区法定图则,图则适用范围：沙河西路以东，龙珠大道以南、北环路以西、广深高速公路以北的城市用地，总用地面积 244.68 公顷。图则确定本片区的建设规模总量为 173.5 万平方米。（5）沙河西路以西、广深高速公路以北南山行政区域2.2 片区规划前景南山区分区规划 2002-2010第十六条，南山要发展成主次分明的多元化服务中心，西丽是七个次区级中心（居住地区级）之一，会在次区级中心集中配置商业、服务业、文化娱乐、体育功能。南山区分区规划 2002-2010第二十八条，西丽片区的主要功能是水源保护区、教育、旅游度假娱乐用地。规划要求严格按有关法规对水源保护区内的建设活动进行控制，并在深入研究水源保护区生态容量的基础上，对保护区范围内新、旧村的建筑活动加以严格控制，逐步创造条件易地迁出；在避免对保护区产生污染的前提下完善区域基础设施建设，包括排水、防洪、电力、商业服务等设施。大学城的社会化服务与新、旧村改造结合起来，推动商品房建设和农民住宅及配套设施的开发。旅游项目的开发要与整个区域的生态环境相协调，注重休闲度假旅游与生态环境建设的结合。,深圳代理事业一部,12,西丽片区研究报告根据南山区分区规划（2002-2010）第十二章园林绿地系统规划：公共绿地用地规划为 858.76 公顷，人均用地 7.81 平方米。目前南山区现有公园 5 个，包括四海公园、左炮台公园、荔香公园、中山公园、杜鹃山公园。规划新增加 7 个公园，分别是蛇口山望海公园、荔林公园、石鼓山公园、后海公园、桃源公园、大沙河公园、深圳湾滨海休闲带公园。生产防护绿地用地规划为 752.33 公顷，人均 6.83 平方米。规划除了利用部分现有荔枝林扩展建设为公园等公共绿地外，在西丽片区保留多片集中成片的荔枝林等果园及西丽果场等生产性苗圃，同时清理位于西丽湖和长岭皮水库的一级水源保护区内的果林，恢复为生态涵养林。在特区二线边界和大沙河沿线规划控制宽度 200 至 300 米的城市组团绿化隔离带，在铁路、高速公路、城市快速路两侧各设宽度不小于 20 米的防护绿化隔离带。在 220 千伏和 110 千伏高压走廊下根据走廊宽度设防护绿化带。居住区绿地根据准则的要求，一类居住区绿地率不得小于 45%，二类居住区绿地率不得小于 30%，建工居住区绿地率不得小于 25%。严格保护新、旧村内的古树名木，在保护为主的前提下，可以适当拓展为“单树”街头小游园。居住区绿地应以植物造景为主，充分运用垂直绿化、屋顶和阳台绿化等方式，提高居住环境质量。郊野公园和森林公园:规划将大南山、小南山作为郊野公园，将塘朗山作为森林公园。郊野、森林公园的建设应以保护生态为主，提供休闲活动为辅。保护生物多样性、生态资源以及保护自然景观的观赏价值，是郊野、森林公园开发和建设的前提和刚性原则。深圳市规划局近期重大行动计划与西丽相关的内容如下：（1）城中村改造计划特区内完成中心区东片、罗湖中心片、华侨城西片的改造，推进中心区南片、中心区西南片、华强南片、上沙下沙片、蔡屋围片、银湖片、笋清水河片、水贝片、高新区片、龙珠片、南山中心西片、蛇口片、沙头角片、盐田后方片、梅沙片等 15 个片区的改造，启动梅林片、沙湾关口片、东湖片、莲塘片、盐田墟镇片、西丽片、大学城南片等 7 个片区的改造，完成深圳水库片、西丽水库片的综合整治。（2）和谐住宅计划调节商品房供应结构，控制高档住宅建设，增加普通商品房建设，加强经济适用房管理。（3）阳光海岸计划高标准规划建设深圳湾十五公里滨海岸线，推进南山商业文化中心、欢乐海,深圳代理事业一部,13,西丽片区研究报告岸等项目的建设，建成深圳歌剧院，启动深圳科技馆新馆建设；启动后海填海区的景观建设；完善人行通道等设施；继续进行深圳湾水环境治理，完成大沙河综合整治。（4）行人与公交优先计划完成轨道 1 号线和 4 号线二期工程、3 号线的建设，推进轨道 2 号线、5 号线的建设，开展轨道 6 号线（西北方向城际线）、12 号线（东北方向城际线）、8号线的前期研究，控制沿线土地。加强常规公交基础设施的建设。特区内建设罗湖老街南山西丽、华为上步南、丹竹头车公庙、大剧院盐田、建工村蛇口等 5 条 BRT 线，在福强路、香蜜湖路、彩田路、红荔路、新洲路、建设路、深南路、香梅路、莲花西路、华强路、南山大道、南新路、创业路、工业大道、桃园路、后海大道等 16 条道路上设置公交专用道；新建特区内 45 个、宝安区 153 个、龙岗区 114 个公交场站。2.3 片区功能西丽片区地势北高南低。北部和东南部属羊台山、塘朗山丘陵地形，中南部属大沙河台地地形。区域内有林地面积 2 万多亩，森林覆盖率达 75%以上。水资源丰富。气候属南亚热带海洋性季风气候。气候温和湿润，植物全年生长。年平均气温 22.2。C，一月平均气温 14.0。C 七月平均气温 28.5。C。年均降水量 1800 毫米，适合居住。本报告研究五个片区的功能定位。（1）西丽水库地区本片区的功能定位：深圳市重要的饮用水源一级保护区和二级保护区，严格限制建设的城市生态保护区。目前该片区的物业主要是旅游度假村，如西丽湖度假村、西丽山庄、麒麟山庄。配套也是与旅游度假休闲相结合的，如西丽乡村高尔夫球俱乐部、西丽疗养院、金百合大酒店、跑马场等。另外，本片区学校有西丽湖世纪星学校、旅游学校、深圳金融培训中心等。（2）大学城地区深圳大学城坐落在南山区西丽湖畔，2000 年 10 月，深圳市委、市政府决定创建深圳大学城。目前已建成投入使用的西校区面积 1.45 平方公里。大学城的创建将勾画出深圳在新世纪以高层次教育为核心，以深化体制改革为动力的美好未来，充分展现其时代特色鲜明、文化氛围浓郁、生态环境优美的人文魅力，塑造出国内一流、国际知名的聚产、学、研于一体的高等教育发展区。,深圳代理事业一部,14,西丽片区研究报告由于大学城的坐落，周边的物业逐渐发展起来。今年片区西边有两个新楼盘：西湖林语和桑泰丹华。但是，该片区东边存在大量的工业区及农民房居住区，如福光工业区、塘朗工业区、西丽同富裕工业城、大园工业区、红花岭工业区、平山工业区；上北光村、福光村、福林村、田寮仔村、塘朗村等。（3）塘朗地区本片区的功能定位是：依托塘朗山郊野公园和大型市政交通设施的建设，规划功能完善、环境优美、配套设施完善的现代化居住社区，同时合理布置为全市服务的大型公共和市政基础设施。该区域是目前西丽片区商品房开发相对集中区域，目前已有的商品房从西往东有众冠西郡园、众冠大厦、众冠花园、润城花园、宝珠花园、龙都花园、龙联花园、珠光花半里、城市假日、皇庭香格里花园、水木华庭、郁金香家园、湖彬苑、俊峰丽舍、中爱花园、梅州大厦、天地峰景等。（4）龙珠片区本片区的功能定位是：以居住为主，配套设施完善、环境优美的综合居住区。龙珠大道南侧的住宅开发较早，从西往东有龙辉花园、欧陆经典、怡然天地居、桃源村等。（5）沙河西路以西、广深高速公路以北南山行政区域该区域是西丽城中心区，以老住宅区和城乡集资房、农民自建房为主，也有一些小规模的商品房。该区域物业已基本成形，配套相对成熟，分布有西丽小学、西丽医院、深圳高等职业技术学院、西丽火车站、东江百货等。2.4 片区人口状况南山区分区规划 2002-2010规划西丽片区人口 6.5 万人。从上面的片区特征可看出，西丽片区农民房及工业区比较多，相对而言，人口素质不是很高。但是，随着政府规划西丽片区的基础设施的不断完善，深圳大学城的建成，商品房不断开发，西丽的人口素质会不断提高。2.5 片区配套随着政府对西丽片区的规划，西丽片区的配套设施也逐步完善。2.5.1 公共配套截止 2006 年 10 月西丽片区公共配套如下：,深圳代理事业一部,15,西丽片区研究报告（1）文化教育设施书店：西丽图书馆、新华书店（沙河西路）等；学校：深圳大学城、高等职业技术学院、亚太国际（深圳）学校、卫生学校、西丽中学、西丽二中、松坪中学、桃源中学、实验学校西丽分校、西丽湖世纪星学校、国家工商行政管理总局行政学院、西丽小学、松坪小学、平山小学、茶光小学、珠光小学、桃源小学、留仙小学、西丽幼儿园、龙联幼儿园、龙都幼儿园、龙珠幼儿园、桃源幼儿园、深圳金融培训中心等。（2）医疗保健设施医疗保健设施：西丽医院，珠光保健院，龙珠医院，留仙医院，麒麟山疗养院等。（3）加油站加油站：麒麟加油站、海龙珠加油站、丽新加油站。2.5.2 商业配套（1）百货商场百货商场：天虹商场、国美电器、人人乐超市、万佳百货、东江百货、万众城百货、万得福超市、华润万方超市、龙辉商场、宝珠商场、西丽百货商场、美康百货、西丽图书文具总汇、西丽家私城、三鸟批发市场等。（2）宾馆酒店宾馆酒店：西丽南蓉酒店（在建）、梅州宾馆、金百合大酒店、金源宾馆、利群宾馆等。（3）休闲娱乐休闲娱乐：西丽体育中心、西丽乡村高尔夫球俱乐部、西丽湖度假村、龙辉康乐中心、丽珠足部按摩中心等。（4）餐饮餐饮：肯得基、麦当劳、双种子、必胜客等。2.5.3 金融、邮政配套农村城市信用社、中国银行、发展银行、招商银行、农业银行、工商银行，邮政等机构设施分布于片区内。,深圳代理事业一部,16,西丽片区研究报告2.5.4 交通西丽镇地处南山区北片区，虽地理位置稍偏，但道路还是比较通达，公交车辆将西丽与特区各区相连接。根据深圳市规划与国土资源局 10 年前制定的西丽地区路网规划，西丽片区的道路骨架为“二横三纵”。“二横”是龙珠大道茶光路、留仙大道，“三纵”是沙河西路、石鼓路、同乐路。但西丽现在的市政干道仅有南北贯通的沙河西路，而留仙大道、龙珠大道茶光路均为“断头路”。随着西丽片区的不断开发，相应的配套设施不断完善，到达西丽的公交车次逐渐增加。目前有 235、104、41、16、368、326、361、49、38、67、325、201、626、6、19、74、81、43、36、101、226、66、237、3、2、237、N6 夜班、N8夜班。具体的公交路线见附表 1。,深圳代理事业一部,17,西丽片区研究报告3.片区住宅市场分析3.1 片区住宅市场供应状况目前在售楼盘有西湖林语、桑泰丹华、众冠西郡园、珠光花半里。这与目前要开发的大学城和塘朗山片区的住宅有关。（1）西湖林语地址：丽水路与丽山路交汇处；占地面积：27648.5 平方米；总建筑面积：95676.4 平方米；容积率：2.84。目前还没有开始发售，预计 11 月底样板房开放，12 底开盘。一共 6 栋 18层，624 套。2 房和 3 房，以 3 房为主。2 梯 2 户或 2 梯 3 户。（2）桑泰丹华地址：南山区西丽深圳大学城丽山路；总占地面积：41894.93 平方米；总建筑面积：161305.51 平方米；容积率为 2.8。目前开发的一期紧邻清华大学园，占地 9815.00 平方米，建筑面积 27480.00平方米，一期 2 栋 18 层，总户数 236 户。2006 年 7 月 8 日开始发售。2 梯 3 户。物业管理费 2.8 元/平方米。均价 8300 元/平方米。具体的户型比例见下表 3.1。,表 3.1,桑泰丹华户型,户型2 房3 房4 房,套数18118100,所占比例10%50%40%,上面的两个新楼盘属于大学城片区，楼盘的主要卖点是周边配套的大学城及动物园。（3）众冠西郡园地址：沙河西路与留仙大道交汇处；占地面积：5472.10 平方米；建筑面积：25751.9 平方米；容积率：3.78。,深圳代理事业一部,18,西丽片区研究报告2006 年 10 月 22 日开始发售，2 栋 17 层，1 栋 12 层。1-3 层为商业裙楼，4层是架空层花园，5 层以上为住宅，总户数 124 套。2 房和 3 房各占一半。物业管理费 2.1 元/平方米。均价 8500 元/平方米。（4）珠光花半里地址：南山西丽龙珠大道北万佳百货对面；占地面积：8329.07 平方米；总建筑面积：38546 平方米；容积率：4.6。2006 年 9 月 23 日开始发售。一共 2 栋 11 层 9 个单元。1 至 2 层是商业，3至 11 层是住宅，一共 350 套。2 房和 3 房各占一半。物业管理费 2.5 元/平方米。均价 8100 元/平方米。这两个楼盘都属于塘朗山地区，享有塘朗山自然资源，基础设施配套相对比较完善。这两个楼盘的规模都比较小。从在售楼盘的介绍中，可以看出，目前推出的楼盘都是小高层，主要是 2房、3 房、4 房，以 3 房为主。均价在 8300 左右。3.2 片区住宅价格分析西丽从 2004 年至 2005 年的楼盘信息如下表 3.2。表 3.2 西丽片区楼盘信息,所属区域大学城塘朗山塘朗山龙珠,项目名称南国丽城俊峰丽舍中爱花园欧陆经典,地理位置南 山 区沙 河以西,留 仙 大道北南山区龙珠大道与龙珠七路交汇处深圳市南山龙珠七路东、龙苑路南南山区 广 深 高 速 公 路 以北，龙井路以西,发售日期2004-03-202004-06-272004-06-062004-06-19,调查日期2004-12-112004-08-112004-09-142004-08-11,均价（元/平方米）4800468043504350,龙珠塘朗山沙河西路以西塘朗山,怡然天地 南山龙珠大道与龙珠四路居 交汇处郁金香家 南山龙珠大道与龙珠六路园 交汇处西丽 沙河 西 路 官 龙 村 内学子荔园（深圳高等职业技术学院西侧）皇庭香格 南山龙珠大道与龙珠六路里花园 交汇处,2004-05-012004-10-092005-06-182005-07-02,2004-07-242004-09-152005-06-302005-07-02,4000470033005500,深圳代理事业一部,19,西丽片区研究报告,西丽水库,西丽山庄 南山区沁园路西路口西丽 2005-09-19（别墅）湖畔大学城旁,2005-09-21,14800,塘朗山,天地峰景,深圳市南山区龙珠大道与 2005-10-29龙珠七路交汇处以东,2005-10-29,6496,2004 年至今各年的住宅市场价格如下表 3.3。,表 3.3时间2004 年2005 年2006 年,西丽各年住宅价格均价（元/平方米）448060008300,注：西丽山庄不属于普通住宅，因此上表的数据统计中未加考虑。通过上表数据，可得如下的西丽片区住宅价格趋势。,图 3.1,西丽住宅价格趋势,西丽住宅价格走势1000080006000400020000,2004年,2005年,2006年,从上图可以看出，西丽片区的价格逐渐在上升，而且上升的速度也比较快。,区域西丽水库大学城塘朗山龙珠,表 3.4,各区域价格水平均价（元/平方米）3000048004350649640004350,沙河西路以西的南山行政区,3300,从上表 20042005 年各区域的价格来看，西丽水库的楼盘由于是别墅，价格高。普通住宅来看，大学城和塘朗山的价格明显高于老城区的龙珠和沙河西路以西、广深高速公路以北的南山行政区。3.3 片区住宅产品分析2004 年西丽片区楼盘户型统计数据如下表 3.5。,深圳代理事业一部,20,47,西丽片区研究报告,表 3.5,西丽楼盘户型,所属区域,项目名称,1 房,2 房,户型3 房,4 房,4 房以上,西丽水库小计,西丽山庄,47,大学城小计龙珠小计,南国丽城桑泰丹华欧陆经典怡然天地居,26261212,1561817412072192,9791181097221116337,4210014273477,郁金香家园,16,252,中爱花园,224,420,168,塘朗山,皇庭 香 格 里花园俊峰丽舍天地峰景,93,12317058,221054406,3448,珠光花半里众冠西郡园,17562,17562,小计沙河西路以西 学子荔园小计,317519519,10246868,21396868,82,合计,874,1458,3641,301,47,通过上表中的数据，可得到西丽片区 2004 年以来户型比例图。,图 3.2,西丽户型比例,西丽户型比例,5%1%,14%,23%57%,1房,2房,3房,4房,4房以上,通过上图 3.2 及上表 3.5 可看出，西丽片区过去三年内销售的户型以三房为主，其次是二房，4 房很少。各区域除了西丽水库及沙河西路以西、广深高速公路以北的南山行政区以外，其他三个区域销售的户型也是以三房为主，其次是二房，可能是由于 2004 年以来西丽片区开发的楼盘主要是在那三个区域。上述楼盘面积统计如下表 3.6。,深圳代理事业一部,21,47,西丽片区研究报告,表 3.6,西丽楼盘面积,所属区域,项目名称,90 平方米以下,面积范围内套数90-144 平方米 144 平方米以上,西丽水库小计,西丽山庄,47,大学城小计龙珠,南国丽城桑泰丹华欧陆经典怡然天地居,18218200120180,1021218123929424,小计,俊峰丽舍中爱花园郁金香家园,300306644104,318952168164,塘朗山,皇庭香格里花园,238,小计,天地峰景珠光花半里众冠西郡园,98175621627,414175621935,沙河西路以西小计,学子荔园,635635,2020,合计,2762,3512,47,图 3.3,西丽住宅面积比例,1%44%55%90 平方米以下 90-144 平方米 144 平方米以上通过上图可看出，西丽片区过去三年内主要销售面积在 90-144 平方米，其次是 90 平米以下的，144 平方米以上的豪宅是空白，市场上没有分额。通过上表可看到，大学城和塘朗山地区 90144 平方米的明显多于 90 平米以下，龙珠片区差不多，说明后期开发的楼盘面积逐渐变大。,深圳代理事业一部,22,西丽片区研究报告4.片区住宅客户分析每个项目都有自己的客户定位。但是，同一片区同一档次的楼盘的客户资源都是相似的。现对世联代理的两个普通住宅（欧陆经典和天地峰景）客户分析。首先对欧陆经典和天地峰景的具体概况做以下介绍，这两个楼盘分别属于龙珠和塘朗山地区。（1）欧陆经典地址：南山区广深高速公路以北，龙井路以西；占地面积：28945.1 平方米；总建筑面积：52433.8 平方米；可售面积：42879.23 平方米；容积率：1.8。2 栋 6 层、4 栋 11 层、1 栋 4 层花园洋房，共 7 栋。总套数 413 套，车位 260个。板式建筑，一梯两户。管理费：多层 0.98 元/平方米，小高层 2.5 元/平方米。发售日期：2004 年 6 月 19 日普通住房均价：4350 元/平方米。,表 4