世联昆明尊祥和地产西山别墅物业发展及产品规划建议160PPT.ppt

昆明尊祥和地产西山别墅物业发展及产品规划建议,2007 06 22,.,报告结构,第一部分 宏观环境第二部分 竞争第三部分 自身 用地条件 景观分析第四部分 客户第五部分 定位第六部分 案例借鉴第七部分 产品 建筑 产品附加第八部分 营销第九部分 经济测算,别墅政策,2003年关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知鉴于2004年国土资源部和监察部联合下发的关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 限制用地项目目录(2006年本)和禁止用地项目目录(2006年本)2008年1月3日国务院关于促进节约集约用地的通知,政策的核心内容：优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。,国务院：保护土地工作应特别禁止别墅类开发,2008年3月5日(星期一)上午9时，第十届全国人民代表大会第五次会议在人民大会堂开幕。吴邦国主持大会。温家宝总理作政府工作报告。温家宝说，一要认真执行土地利用总体规划和年度计划。坚决控制建设占 地规模，加强耕地特别是基本农田保护，禁止擅自将农用地转为建设用地。认真落实新修订的禁止类和限制类项目用地的规定，特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。,别墅政策,买卖别墅所交纳的税费比普通商品房要多，增加交易成本；抑制投资，第二套房提高首付比例及贷款利率政策，提高置业门槛。,别墅交易税费1、独栋别墅：土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)(30%60%)。个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)(30%60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率20%。2、联排、叠加、双拼别墅：土地增值税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)(30%-60%)。个人所得税：(卖出价-原购入价-原购房契税-本次转让的营业税)(30%-60%)-买卖成本-装修成本-贷款利率20%或可以选择征收全额的1%或2%。,第二套房政策：1、首套90平米以下住宅，首付不低于20%，超过90平米住宅首付不低于30%；2、购买第二套以上住房，首付不低于40%；3、第二套房贷款利率不低于同期基准利率的1.1倍。,作为云南省的经济中心，昆明近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础,2002年-2006年昆明市历年GDP与固定资产投资情况,GDP增幅和房地产业发展状况的关系,昆明市历年人均GDP发展状况,近年来昆明市GDP增长率保持在10%以上，2006年城市GDP达到1203亿元；昆明市固定资产投资稳定快速增长，2006年已达654亿元，增幅高达24.8%,昆明市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快；2006年人均GDP达到203350元，人均GDP增长速度为11.8%；,2006年昆明占云南GDP比例,昆明旅游具有逗留时间长、人均消费高的两大特点，其产业向以休闲度假为主的“富旅游”阶段转化特征明显,万人次,亿元,昆明的旅游收入一直保持一个较高的水平在140亿元左右，游客的人数在2000万人次以上（除受2003年SARS影响外）；昆明的游客平均停留时间为3.3天，消费水平为人均1360元，国内旅客旅游的平均停留时间为2.9天，消费水平为人均426元,昆明人对于居住品质具有较高的追求，再次置业比例高达49%，居住改善型的中高端物业具有较大的本地市场需求,昆明置业人群结构,现有两套住房，一套在昆明市内，另一套在西山别墅二期，物业面积200平米；平常住在昆明市内，周末到西山别墅处度假，全家人一起休闲娱乐。-陈先生,目前居住市中公寓，面积200多平米。有2套别墅，波西米亚和公园道一号，联排、退台洋房。再次置业原因很多，能和老人住在一起，所以面积要足够大；私密性好，环境好，自己充分放松的地方；跟客户沟通的平台（占比较大比例）；拥有一座好的别墅，可以提升个人的人格魅力和展现自身的资产实力，和请朋友/客人去高档酒店吃饭就是不一样-何先生,二次置业比例达36%，三次置业比例达13%，再次置业比例高别墅和类别墅产品为再次置业客户的主要产品类型昆明再次置业目的包括，个人生活品质的提高，个人商务的需要，养老需求等多种类型,目前昆明市房地产市场的供求关系可以，需求还是有很大潜力的，昆明人消费比较时髦，敢于消费，都愿意买房和车。很多人贷款也去再买房，并不是说消费能力一定达到那个阶段，昆明人有超前消费的这个特点-翟教授,数据来源：2006年昆明房地产市场报告,宜人的环境吸引了大量外来人口，非本地购房者占到总体的40%，存在大量置业目的为非投机性质的休闲度假或自住客户,昆明市个人购买商品住房占市民所购商品住房销售额的以上，居民私有住房的比例已达到以上，在本地消费群体主导的情况下，外地消费者亦开始大量涌入，年市域外购房者约占，外地消费者已经成为昆明房地产市场增长的重要力量。昆明楼市也已经成为一个面对国内为主的区域市场。,2004年省内州市及省外购房者占昆明房屋交易量的40，其中省内州市占25，外省购房者占15。而数据现在颠倒了过来，外省购房者占22%，省内各州市购房者退居16%，双方“互调”了位置。,昆明市已成为中国房地产市场“候鸟式置业”的又一个热点地区。而昆明市四季如春的气候特点和良好的自然生态环境，特别是现代新昆明建设的宏伟目标，把昆明建设成为最适宜人居环境的美好前景，吸引着海内外投资人士，外地人到昆明购房置业呈现上升趋势。昆明的很大部分购房群体主要还是购房自住，投机炒房者很少。据调查，在炒房的主要行为中，炒认购卡号的行为约占，投资性购房比例在以内。,休闲度假、自住目的置业,非本地置业者比例高,从未来的供应上看，昆明市场的后续供应仍然较大，且主要分布在城市近郊及新城发展带,后续大盘的供应量充足：世博生态城：占地5000亩的大盘，共分八期开发，目前三期正在开发，即将发售。新亚洲体育城：占地2500亩的大盘，分四期开发，一期为别墅91套，二期、三期已经售完，目前四期星体花园在售。世纪新城：占地3500亩，目前销售80%多。滇池卫城：占地2500亩，分多期开发。,未来土地供应计划：昆明主城区住房建设规划2006-2010的住房发展布局，普通商品房二环路以内90平米以下小户型供应比例不低于50%，二环路以外区域适合建设90平米以上的住宅，起到分散中心城人口的作用，疏解中心区的居住功能。2007年商品房建设面积500万平米，经济适用房40万平米。2008年、2009年商品房建设建筑面积500万平米，2010年商品房建筑面积542万平米。整个五年规划期内商品房供地规模12894亩，折合860公顷。从2007年开始平均每年商品房土地供应3000亩。,城市房地产市场整体特征总结,昆明房地产市场目前已形成以城市中心为核心三个基础不同特征各异的圈层，其中城市近郊及新城发展带为昆明商品住宅的主要供应区，世博园板块、滇池板块和广福路新城板块为房地产市场核心区域,城市房地产板块初步形成,昆明房地产市场现实需求远大于与其经济发展水平相当的城市，主要由于本地居民对于居住改善型的中高端物业具有较大的市场需求；同时宜人的环境吸引了大量外来人口，非本地购房者占比高，昆明房地产市场具有巨大的市场潜力。,内外需求拉动强劲市场潜力巨大,受房地产政策调整影响，2004年以来昆明房地产投资与销售大幅度上升，同时房地产价格的上涨幅度与人均可支配收入上升幅度基本保持一致，房地产市场从宏观上看处于健康的快速增长阶段。,行业大势处于健康发展阶段,昆明市场的后续供应仍然较大，主要分布在城市近郊及新城发展带，同时根据与房地产市场发展紧密联系的相关指标的分析，昆明房地产市场具有较大发展空间。,未来供应持续旺盛市场发展空间大,市场处于阶段性盘整期,受07年以来宏观政策及金融政策的影响，行业处于阶段性盘整期，北京、深圳等一线城市房价有所回落，受此影响，消费者观望心态较重，持币待购现象较普遍。,.,报告结构,第一部分 宏观环境第二部分 竞争第三部分 自身 用地条件 景观分析第四部分 客户第五部分 定位第六部分 案例借鉴第七部分 产品 建筑 产品附加第八部分 营销第九部分 经济测算,一.昆明独栋别墅市场分析,昆明市低密度市场分类,根据价值资源及其在市场上的不同表现,可以将昆明市低密度市场分为三类。,分类,价值资源,产品,区域,价格,代表项目,功能,特征,昆明市在售独栋别墅项目,昆明市即将推出独栋别墅项目,昆明独栋别墅项目经济指标分析,昆明有独栋别墅的纯别墅楼盘容积率在0.280.6之间，最高为滇池卫城（微风岛）、极少墅为0.6，主要是这两个别墅楼盘不是纯别墅楼盘，有一些洋房和叠加别墅产品。最低为岭东紫郡为0.28,其次为高天流云为0.29,其建筑密度仅为18%,舒适度、品质均较高。,昆明独栋别墅项目容积率分析,昆明有独栋别墅的纯别墅楼盘绿化率在40.05%70%之间，集中在50%60%之间，野鸭湖、金家大院、高天流云的绿化率均为70%，舒适度较高。,昆明独栋别墅项目绿化率分析,昆明独栋别墅项目建筑风格分析,在所调查的昆明独栋别墅建筑风格以现代简约为主，其次是欧式建筑风格。,昆明独栋别墅产品面积分析,昆明独栋别墅面积最小150，最大600，主力面积集中在300500，除即将在今年5、6月推出的智者山丘项目为150200的经济型小独栋产品，其他均为适舒型独栋300400，以及部分豪华型独栋400以上。,昆明在售独栋别墅价格分析,昆明在售独栋别墅价格分析,昆明市在售独栋别墅单价最低为野鸭湖50006000元/，单价最高为极少墅21000元/；城市独栋别墅的主力价格区间为1700020000元/，郊区独栋别墅的主力价格区间为70009000元/，只有城市独栋别墅价格的一半左右；城市独栋别墅的总价在5001000万，郊区独栋别墅的总价在200500万，其主力价格区间在250350万；拥有高尔夫资源的独栋别墅价格（如春城高尔夫15000元/）介于成熟板块内城市别墅与非成熟区域的郊区别墅之间，比城市独栋别墅价格低，比郊区独栋别墅价格高。,昆明独栋别墅产品分析,昆明独栋别墅产品分析【野鸭湖】,野鸭湖产品附加值主要是下沉式庭院、一层中庭院，二层多个露台、阳台，,野鸭湖独栋别墅：D户型，建筑面积259.92,昆明独栋别墅产品分析【万辉星城】,万辉星城，独栋别墅：S1户型，建筑面积297.73,万辉星城产品附加值主要是大型室外门廊、下沉式庭院、一层私家游泳池，二层多个露台、阳台，地下室不算建筑面积，赠送地下室面积73.28,通风采光俱佳，产品附加值较高。,地下室双车库、储藏室,9C户型，面积486.15,7室4厅6卫，,入户前厅,屋顶平台花园,客厅使用面积43,独立主卧区、带双步入式更衣间,昆明独栋别墅产品分析【滇池高尔夫】,一层平面,阁楼层平面,二层平面,24#户型建筑面积：359.01，4室5房2厅4卫（带游泳池）花园面积：760（1：2.12）,双层挑高客厅,赠送阁楼用作书房,昆明独栋别墅产品分析【高天流云】,独栋别墅产品分析【智者的山丘】,经济型独栋，G户型，面积179，3房2厅3卫,中庭院，可改成两间房,双层挑高客厅,车库,前中后多重院落设计；通风采光俱佳；功能紧凑，小面积大感受,露台、空中庭院,三层独立主卧区,昆明独栋别墅产品分析【小结】,独栋别墅产品分为三种：经济型独栋（面积在150300），舒适型独栋（面积在300400），豪华型独栋（400以上）。昆明市经济型独栋比较少，目前仅有即将在6月份推出的智者的山丘，500600豪华型独栋市场供应比较少。昆明前几年的独栋别墅如高天流云、西山别墅三期均比较封闭，与外界沟通的大露台、大阳台、中庭花园、屋顶花园、大幅落地玻璃窗及其他过渡空间、灰空间均比较少，2007年以后新出的产品在这方面均有较大改进，如万辉星城、野鸭湖、极少墅等。,独栋别墅产品发展趋势，即其品质重点体现在：身份的标签：每户外立面、户型均是唯一的，拥有私家码头、私家果岭、私家泳池；花园赠送面积：大多在1：1以上，有些达到1：2（如高天流云、岭东紫郡）；产品附加值：赠送地下室或半地下室、阁楼、大露台、大阳台、室外门廊，多重庭院（前院、后院、内院、侧院、入户院、空中庭院等）；尊贵、阔绰的尺度空间：大面积双层挑高中庭、舒适型独栋客厅在40以上，面宽在6米以上；大面积独立主卧区，舒适型独栋主卧区（含衣帽间、主卫生间）在50以上，面宽在6米以上；特殊的功能空间：多厅（客厅与家庭厅分离），多卫生间，增加一些保姆房、工人房、视听室、健身房、储藏室、酒窖等。,昆明独栋别墅产品分析【小结】,昆明独栋别墅楼盘营销推广主诉求点分析,昆明独栋别墅楼盘营销推广主诉求点分析,昆明独栋别墅楼盘营销推广主诉求点分析,城市别墅大多以地段、产品、园林为主诉求点，而郊区别墅大多以山水资源、生态、野趣、休闲度假、或特殊资源如高尔夫、温泉为主诉求点，集中在客户购买别墅的主要驱动因素上，差异性并不大，唯有智者的山丘以客户圈层为诉求点，野鸭湖提出了差异性比较大的纬度别墅概念。,二.区域竞争,恒大地产金碧天下,本项目,万辉星城,项目周边超级大盘有2个，在售的为万辉星城，即将出售的为金碧天下。,该项目位于安宁市以东太平开发区，处于以昆明市为中心的第二圈层。项目是集酒店、会议、会展、饮食、娱乐、运动、保健与商业于一体的超大型综合旅游度假居住区。拟规划总用地面积9500亩，总建筑面积约320万，预计投资85亿元，计划8年建成。计划每年竣工并销售旅游度假住宅38万，年销售额15亿元以上。,住宅生活区,体育运动区,商务休闲娱乐活动区,教育生活区,规划分析,金碧天下体量巨大，为超级大盘，开发周期较长。其每年竣工近38万的旅游度假住宅对我们项目构成较大威胁。,高尔夫球场,五星级酒店,娱乐中心,运动中心,配套分析,饮食中心,会议中心,做为超级大盘，金碧天下的配套设计十分完善，但其建设周期也较长，因此我们有先发优势。,万辉星城一次开盘价格区间,房交会期间万辉星城开始进行价格测试，测试均价起价为4000元，认购当天公布价格联排3500元，低于测试均价。万辉星城样板园区总盘值共2.6亿，开盘供盘量为1.2亿，成交5900万。本次开盘主要以测试市场和奠定市场基础为目的，开盘供货的物业类型齐全，大部分物业供盘量在50%以上，多层和公寓的供盘量达到100%。退台洋房供盘量较大，成交率较高，成交金额占到总成交金额的31%。,万辉星城为全现房销售，产品线齐全，洋房供货量较大。,推盘策略,洋房与创新产品的销售情况较好。退台洋房与多层洋房的成交比例分别为83%、77%；合院别墅成交80%，而宽景别墅与街墅成交比例达到100%。联排产品与创新性类别墅单价相同，导致产品没有鲜明特点，不能充分吸引客户，成交比例为25%。独栋别墅的面积较大，单价、总价较高，所以没有成交。公寓的面积较小，功能性较差，成交率低。,各物业成交分析,客户在购买该项目物业类型时，因其单价较低，主要以面积较大物业为主，将其作为提升居住品质的第二居所。,本次推货约990套独栋别墅联排别墅约300套，已卖200多套洋房约600套，总体销售率80,万辉星城于1月12日再次开盘，销售价格依然维持上次开盘价，销售情况较好。,二次开盘,目前安宁市场开发占地面积885.32万平米，开发总建筑面积约654.47万平米，整体供应量大，市场消化力不足。,市场同质化竞争激烈，如要赢得市场就要实现产品差异化，做高品质物业。,竞争环境总结1,2006年安宁城市的重新规划，小城镇发展加速，市场土地放量过大，未来几年安宁房地产市场竞争激烈；从金碧天下和万辉星城的推盘策略来看，房地产市场已经进入了现房销售时代；郊区大盘形成较高威胁，需要通过精准的推盘策略回避与其正面交锋；太平新区房地产发展速度迅猛，竞争异常激烈，产品的差异化定位将决定项目的成败。,竞争环境总结2,.,报告结构,第一部分 宏观环境第二部分 竞争第三部分 自身 用地条件 景观分析第四部分 客户第五部分 定位第六部分 案例借鉴第七部分 产品 建筑 产品附加第八部分 营销第九部分 经济测算,一.用地分析,四期用地基本情况,五期用地基本情况,六期用地基本情况,四期用地剖面分析,A,A-A剖面图,I-I剖面图,II-II剖面图,I,II,I,I-I剖面为横向地形断面，研究坡度变化,判断取景及道路布局的形式.其中,1986到2000高程为陡坎,坡度变化较大。,II-II为南北向剖面，研究地势变化，思考建筑间距影响。,五期用地剖面分析,I-I剖面图,I-I为横向剖面，该地块地势变化较小,地块较平整,高程沿湖面递减。,六期用地剖面分析,A地块:,I-I剖面图,II-II剖面图,I-I剖面：平均坡度：tg8=0.14H=20米,II-II剖面：平均坡度:tg14=0.25 H=37.5米,。,。,六期用地剖面分析,B地块:,I-I剖面：平均坡度：tg6.8=0.12 H:37.5,I-I剖面图,I-I为纵向最长边剖面，研究山势变化情况。,。,六期用地剖面分析,C地块:,I-I剖面图,I-I剖面：平均坡度：tg18.8=0.34 H:35M,I-I剖面山势变化较大,坡度较陡,超出车辆上行最大坡度,车辆通行困难,地形条件较差。,。,四期用地进入性分析,大坝,三期,四期用地,与四期地块相接的部分有大坝及西山别墅三期地块，其余为林地大坝方向禁止机动车辆通行，车行进入性差结论：四期用地的进入性考虑利用与西山别墅三期道路的关系，连接进入四期地块,一期,二期,五期用地进入性分析,与五期地块相接的部分有大坝及西山别墅一期地块，其余为临水林地大坝方向禁止机动车辆通行，车行进入性差结论：五期用地的进入性考虑利用与西山别墅一期道路的关系，连接进入五期地块,六期用地进入性分析,用地A,用地,用地,林地,林地,小水库,大水库,1985高程,1962高程,1950高程,1965高程,1989高程,2018高程,2032高程,2005高程,A:124M,B:98M,C:102M,D:257M,E:142M,A段高差15米,坡度tg6.8=0.12.B段高差4米,坡度tg2.3=0.04C段高差33米,坡度tg18=0.32D段高差70米,坡度tg15=0.27E段高差43米,坡度tg16.7=0.3结论：除A,B段外,其余坡度较大,车辆通行困难.,地块边界高程,地块间最低点高程,。,。,。,。,。,二.景观分析,项目资源：大面积山体/一座水库/保护性开发,项目位置,滇池,片区周边山水资源丰富，紧邻西山国家森林公园，地块旁有一座水库及大面积湿地，森林资源丰富。,西山国家森林公园,项目地块以山峦和谷地为主，地形地貌丰富，植被茂盛，空气良好；有水库一座；内部有少量坟墓。,项目地块森林茂密，主要以山峦和坡地为主；地块优势分析：地块内部起伏的坡地地形，适合高端山地别墅的建设，依山而建可相应降低建设成本。地块总体落差明显，同时森林覆盖茂密，具备优良的山景资源。有一定的自然水资源。,地块现状,景观价值分析,地块东侧及南侧有山景，北侧有水景，西侧为万辉星城及西山别墅三期；地块东侧有大面积水域及山景，西侧为戒毒所及油库；地块东侧及北侧山景，南侧及西侧大面积水景；地块由于地势较高，视野非常开阔，四面山景，一面水景；地块地势较高，四面山景，西南侧可远观水景。,地块景观资源优势明显，其中和优势较大。,.,报告结构,第一部分 宏观环境第二部分 竞争第三部分 自身 用地条件 景观分析第四部分 客户第五部分 定位第六部分 案例借鉴第七部分 产品 建筑 产品附加第八部分 营销第九部分 经济测算,滇池板块,客户分析,世博板块,客户分析,果林湖板块,客户分析,昆明购买别墅客户总体特征,相对于一线城市公务员低调的生活方式有所不同，昆明购买别墅的客户有相当大的一部分为公务员；,特征三,高尔夫别墅的客户以外省市酷爱高尔夫运动的人士为主；,特征二,特征一,主要客户为大型企业老总，矿主及政府高级公务员；,从昆明别墅的入住率情况看，购买昆明别墅的人群中，投资客占相当比例。,特征四,.,报告结构,第一部分 宏观环境第二部分 竞争第三部分 自身 用地条件 景观分析第四部分 客户第五部分 定位第六部分 案例借鉴第七部分 产品 建筑 产品附加第八部分 营销第九部分 经济测算,云南将成为东盟的桥头堡，昆明将成为东南亚的休闲度假中心，太平奥林匹克小镇将成为新兴高端旅游区域。,四大支撑点：中国在东南亚的经济地位；云南是东盟的桥头堡；昆明良好的气候，丰富的旅游资源；太平镇确定为60个旅游小镇之一。,定位的背景一,第三富人区,西山独有的自然资源，太平新区特有的地理位置以及太平新区奥林匹克小镇的确定，都使该区域拥有了富人区的基本特征，随着西山别墅产品升级，万辉星城项目的逐渐成熟以及金碧天下的休闲度假社区的定位，太平已经初步形成昆明第三富人区的雏形，未来随着区域产品的整体升级，该区域必将成为云南乃至东南亚的富人休闲度假乐园。,定位的背景二,太平第三富人区,世博第二富人区,滇池第一富人区,定位的背景三,项目所在地优美的山水资源,形象定位一,世界顶级会所,水生态 活别墅,湾区富贵生活,法权时代豪宅,东南亚层峰阶层总部-中国昆明.半山湖景度假天堂,定位的支撑点在哪里？,湖滨湾区生活是？,从中东的石油富豪到硅谷的科技新贵再到好莱坞的国际明星，滨海湾区从来都是他们的最爱。把时间花费在海滨步道、游船码头、有些成就感的海钓，或者干脆邀请朋友们在自己的高尔夫球场挥杆，亦可以在自家湿地公园领略各种珍惜鸟类以及享受私家滨海浴场抛开繁喧的城市，似乎仅仅一山之外的湾区世界，宁静的海、私密的领地和同样悠闲的住者；自由的心境，湾区生活尤如悠长假期（Long vacation),在这个剑拔弩张的时代，因为有了湾区物业，你才可以换一种方式生活，换一种观念生活。湾区生活，一种慢城（SLOW CITY）文化，承载“在家度假”的理念，迅速被世界富豪认同并流行于国际。,湾区生活是：,世界级的居住潮流国际化生活典范CEO们反思中的向往湾区的自由与独立有闲阶层的特权尊贵的全新演绎最佳商务度假生活,国际顶级湾区物业,浅水湾的秀丽景色,使它成为港岛著名的高级住宅区之一,区内遍布豪华住宅,其中包括香港巨商李嘉诚、包玉刚的豪华私宅。这些依山傍水的建筑,构成了浅水湾独特的景区,令人流连忘返。,香港浅水湾,霍克湾区位于北岛中东部地区，这里气候温和，面临浩瀚的太平洋。霍克湾区地势险要，风光明媚，盛产葡萄，有许多历史悠久的葡萄园。霍克湾区的内皮尔和哈斯丁斯有“双子城”之称。以现代的Art Deco风格重建，游客可以漫步在内皮尔的Art Deco大道上，欣赏世界闻名的独特建筑风格及艺术文化。,峡湾国家公园-号称“世界第八大奇观”，公园内湖光山色，自然恬静。蒂阿瑙萤火虫洞-奇幻幽深的溶洞内生长着许多萤火虫，犹如繁星点点。奇异岛-斯图尔特岛人迹罕至，有如世外桃源，岛上有野生的奇异岛栖息，海岸风光明媚。,新西兰霍克湾区,双海湾就像它的名字一样原来是由KELTIE海湾和BLACKBURN海湾组成的，double bay双湾豪宅，豪宅沿途海湾也是风景如画。那里的建筑充满了地中海城镇的气氛。在双水湾鸟瞰悉尼全景，悉尼城内多为中世纪的古建筑，在双水湾看悉尼，见到的是一个风光秀丽的海滨城市，城内城外建筑风格迥异，或许这正是澳大利亚多元文化的象征。,双水湾（DOUBLE BAY）玫瑰湾（ROSE BAY）,悉尼双水湾,座落于小小半岛上面临蔚蓝大西洋海滨的Sea Point是开普敦的高级住宅区,从Sea Point到Clifton之间的美丽海滨公路旁，坐落着众多古典的维多利亚式建筑、各种欧式别墅和现代化住宅楼。查尔斯王子和天皇巨星麦克尔.杰克逊的别墅也在其中。这里是最能代表开普敦美丽和魅力，也是开普敦房产最昂贵的地方。,开普敦湾区物业,案名定位,四期案名：西山世家五期案名：森林原墅六期案名：西山峰境,四期,六期,五期,建筑风格定位四期,现代风格,特征：主张“形式追随功能”。反对过多的装饰，并主张抛开历史上已有的风格和式样，充分使用现代的材料和构筑技术创造符合现代特征的建筑作品。现代主义建筑多采用简单的几何形体为构图元素，以不对称布局，自由灵活，设计中追求非对称的、动态的空间。代表楼盘：万科17英里,现代、简洁、体块感强,成功案例：万科17英里同德极少墅,建筑风格定位五期,欧式庄园木屋,11栋单独设计的木质庄园式别墅。,建筑风格定位六期,欧式古堡,11座建筑风格各异的古堡式别墅,产品定位建筑类别及户型面积定位,四期,150平米度假型小独栋、400平米舒适型豪华独栋,五期,600平米庄园型超低密度独栋,六期,800平米企业会馆型定制式别墅,超低密度庄园式纯独栋别墅,功能定位,功能定位,企 业 会 馆,居 住 功 能,度 假 功 能,.,报告结构,第一部分 宏观环境第二部分 竞争第三部分 自身 用地条件 景观分析第四部分 客户第五部分 定位第六部分 案例借鉴第七部分 产品 建筑 产品附加第八部分 营销第九部分 经济测算,长城脚下的公社,长城脚下的公社“长城脚下的公社”是由SOHO中国有限公司携亚洲地区的位著名建筑师设计建造的私人住宅性质的当代建筑博物馆。这个项目旨在激发和鼓励建筑师的创造性，并以此影响亚洲新一代的建筑师、开发商和消费者。威尼斯建筑双年展获奖 2002年9月，长城脚下的公社应邀参加威尼斯建筑双年展，成为有史以来第一个受邀请参加威尼斯双年展的中国建筑作品，而携该作品来参展的张欣也因其在本项目中的特殊贡献被破例授予“建筑艺术推动大奖”。,手提箱,长城脚下的公社,手提箱设计构思：坚固平边的箱匣，可供外出旅行时，用来放置个人物品等。建筑物，特指供家庭生活的场所-解读家居生活的情趣机制。抱持着对典型住宅形象的怀疑，本案企图重新思索亲密感、隐私性、自发性与弹性的本质。以无限想像及感官愉悦面为原则，提出一件满足最大弹性空间要求的简单设计。这个住宅的主要概念是阶层的叠置。底层的机能如同一盅供给家庭基本配备与服务的容器，同时含括收纳功能。隔间隐匿在楼板地景中，升起的同时也先指引了通往下层空间的门径。上层空间设置一排可随意升降的遮帘，形成室内的次隔间系统。同样的手法也出现在立面上，建物的外壳以垂直层板组织层理。外层是一整圈全高的双面玻璃折叠门，内层则由帘栅组成开口矩阵。抽象的立面纹样源于使用者导向的操作逻辑。两者共同地塑造中介层。中间层是一个供住居、活动或通行的重生的杰出的主楼层。配合外壳的活动元件及非阶级式的配置，空间可根据活动性质、住民数量、及个人对封闭性与隐私感的重视程度，轻易地被改变。除了必需的基本元件外，其他隔间皆可遁没于空间之外。根据使用者的特定需求，一个变化的量体可以不费力地从开放空间滑行到其他房间之中。这栋住宅位于ShuiGuan的Nangou谷中，基地朝北骤降，相对地使北侧暴露。该地属大陆温带型气候，为了一揽万里长城盛景并享有最大的日光照射，本建筑采南北走向。也因此让住宅中的每个重要空间，得以坐拥长城美景。选择权是奢华的必备条件之一。因此住宅提供多处同等重要的出入口，而房间则以个别的舒适感为考量，刻意区分。地板的形式可以让人即刻联联想到华丽巡航艇的内部，在轻松方便的原则下，充气式家具为主要配备，与中层相同，利用隔间即得以解决大部分需求，而藉此减少家具的数量。此外，家具配合建筑可调性的特色，也都有可活动的功能，仅使在建筑内部扮演积极的角色。,建筑师：香港张智强(建筑面积347 m2，4 间卧室),俱乐部设计构思：将景观的概念从它原本与土地严苛的关联中解放，并且将之放在传统都市风格中解读，可能开启探索超越科学疆界的现存特质的机会。心中涌上一阵对本案的执行将可能将是人类无理意志的感慨。甚至是一些平房的遗迹都像是被伟大的自然击倒而毁坏。我兴奋地思考该如何在此作设计。从基地勘查回来后，首先想到说自然元素应该被保留，如石、树木，甚至是一些既存的人造物也是。考虑基地以及其估据斜坡所需的最体，考虑量体该被切分数个个别的部分以优先设计虚空间。这是与自然沟通最好的方式，室内外与虚体实体空间。被分割的最体将会融入环境与其经房屋当中。建筑做为景观元素是这个设计的用意，它容纳了相异的文化与不同的机能。所以在这里建筑并不是视觉的表现而是一个不同背景的人们可以与彼此以及自然会面沟通的场所。现有的自然与人造建筑以及人们共同创造新的景观。我称之为文化地景。,长城脚下的公社,俱乐部,建筑师：韩国承孝相，可容纳150人就餐。,双兄弟,长城脚下的公社,双兄弟设计构思：在许多传统中国绘画中描绘的地景存在着自然与人造之间模棱两可，这形成了本案的出发点，它位于水关山坡上，并以著名的人造物长城为邻，令人生畏的基地因其位置而有所启发。住宅设计得与所处的自然涵构密切的结合。当地的石材作为主要材料之一。住宅的量体是以一个较大的建筑物与一个罗小的附件小心的配置于山谷的基地当中，两者者是L字形，这有助于前述的结合。厨房与餐饮空间在小量体内位于北侧的陡崖边，并且主建筑成45度角。这两个建筑和北边的悬崖包被一个称得上安静的庭园，在住宅中形成一个隐密亲密的区域。阶梯状的木头平台像爬行动物一般爬过这个庭院，绕建筑一圈而后延伸到地景中。连结山谷与房子的小径提供了休息与冥想的场所。并不像普通庭园围闭的模式，它在各个方向都有特殊的开口穿透，让虽然是置于内部的庭园也可以一直与外部有视觉上的连接。这是本案形成其纹理，与自然环境共事肯借景的一个描述。,建筑师：陈家毅(477 m2，4间卧室),竹屋,长城脚下的公社,竹屋设计构思：我们的第一个目标是从长城的礼俗中学习，我们时常受长城从未是孤立物体的事实吸引。它绵延不断着波浪起伏山脊的特质是吸引我们性抩。对我们而言它是对有在环境中自我孤立倾向的建筑常例型式的评伦。所以我们的目的是企图将长城的此种特质运用到居住行为上。这样一来房子被称作墙而非房屋。至于材料，既然它在中国与日本文化中具有独特涵养，我们仅可能使用竹子。视竹子的密度与直径，它提供了各种不同的空间分割。为了充分利用这些特性，我们决定放置一个竹子墙，就像长城一样沿着基地斜面的一层竹子。长城在过去分隔了两个文化，但这竹子墙将不只分隔而且将会多方面地联合生活与文化，如此长城的一小部分。,建筑师：隈研吾(347 m2，6间卧室),家具屋,长城脚下的公社,家具屋设计构思：以一个外国人身分进行这件中国境内的住宅案，我们重点在于让设计得以适当地反映该地文化及实质面向的涵构。而同时，在一个比较无法掌控细部精确度的国外环境从事建筑，不啻是种挑战。虽然此地的设计费比日本相似案件低廉许多，但是有幸获得这样的机会得以一窥中国构筑的庙堂深奥时，这点遗憾似乎就显得微不足道。为了让宽阔的基地发挥最大优势，我们引用了中国传统合院建筑的概念，让中庭坐落住宅正中，房间则以基本的方形配置围绕庭院排列。一旦概念成形，就必须开始考虑合适的建筑系统。我曾听说，由于对木构建筑的需求日益减少，中国木工匠的技艺正日渐消退当中；另一方面，傢具的品质却依然维持稳定的水平，海外市场也持续扩增。因此，我决定选用自己研发多年的傢具住宅系统（这是个利用组合式建材与隔热傢具为主要结构体与建筑外墙的系统）作为本建筑的营造方式。,建筑师：日本坂茂(333 m2，4 间卧室),大通铺,大通铺设计构思：揭示地点的灵魂：我认为在山中度周末的家要给主人的生活提供变化。我们与周围城市之间的内在性和非物质性倾向于让我们与自然、甚至是物质的自我隔离开来。我认为山中度周末的家并不一定是要带我们离开城市生活(因为城市生活在某种程度上来说，也是令人惊叹的并且充满刺激)，山中度周末的家只是向我们揭示一些我们丢失的东西，从而使我们的生活更加平衡。因此，房子应该给主人提供周围环境中积极的一面(如山的全貌、长城景观，碧空万里、星辰满天，优质空气等等）但同时，也必须能让主人远离那些太花哨的以至于不能接受的自然因素。我们就是要在坡地和庭院中创造室内/和户外空间之间的强大和谐。,长城脚下的公社,建筑师：堪尼卡(524 m2，4间卧室),万科十七英里,规划总用地：67571.1 平方米 总建筑面积：50678平方米，其中 一期建筑面积：26343平方米，107户；二期建筑面积：24335平方米（其中包 括商业（含会所）2000平方米），约340户。容积率：0.75,地理位置,“17英里”项目位于深圳市龙岗区葵涌镇。项目三面环海、背靠青山，用地海景线长约662米。,建筑风格,现代风格,景观,2.涂料适于海滨气候,项目采用硅丙荷叶自洁型厚浆质感涂料系统，也就是弹性厚浆质感涂料。其主要性能特征是：1）、透湿性工程专用弹性质感涂料是将硅胶质成份与乳胶复合乳化而成，它通过10000次循环实验，无裂缝、起泡、变色等现象，有效防止外界恶劣对建筑物的侵蚀，使建筑物的使用寿命延长1020%。一般来说，室内的水蒸气要想向外渗透，但若外壁材料透湿性差及表面含水率高，则较困难。但是，质感涂料涂装之后的外墙墙身，水蒸气的向外扩散性良好，在正常条件下，对于壁内的防止结露有很好的效果，因此，质感涂料特别适宜沿海湿润气候。,新材料应用,2）、防水性弹性立体质感涂料的底漆和面漆是以毫微为单位，形成了非常细密的充填涂膜，而且因其采用鳞片状充填材料，故更直接地达到防止水迁移的设计效果。3）、弹性以前的喷涂材料以硬质品为多，在以软性材料为主的基材上涂装时，不能避免涂料的龟裂。而弹性立体质感涂料有适度的弹性，具有一定的伸缩性，当墙体膨胀伸展与收缩时，质感涂料也有一定伸展与收缩性，故当墙体本身出现细小裂缝时，质感涂料则完全可以覆盖住面不开裂且不起皱，大大提高了底材的附着性。4）、创意性工程专用外墙弹性质感涂料能通过不同的创意和批刮工具，制造出丰富多彩的造型。,2.涂料适于海滨气候,新材料应用,在项目现场大量生长着原生植物，主要为木麻黄、大叶相思树等。我们除了尽量保持原始植物，同时为了保持植物生长的一致性，在新种植的园林中也大量使用了木麻黄、大叶相思树等作为园林植物的主要种植。,原生植物的保护和利用,配套,万科17不是一个简单的住宅项目，是可以从心理上，功能上满足到人们休闲娱乐的名利沙龙作为南中国海资产新贵名利沙龙，17英里的会所扮演的角色十分重要，高级的休闲设施、完善的商务功能及优质的服务必不可少。在项目规划指标中，会所、商业面积2000平方米做配套的原则是兼顾服务业主和商家经营，并体现特色。在内容设置上，满足度假、居住之需，兼顾业主、小孩、老人的需求，设立一些特色配套设施，增强对住户的吸引力，使他们喜欢到此地来度假或居住。,会所功能,安防及物管,安防措施-监控分布,安防及物管,安防措施-红外分布,安防及物管,万科物业将在17英里花园实施“金钥匙”国际星级酒店服务。,一、“金钥匙”国际星级酒店服务定位与释义“金钥匙”是顶级服务的形象代表。万科物业将在17英里花园引进“金钥匙”服务理念和服务精髓，全面实施“金钥匙”国家星级酒店服务，为业主提供“满意+惊喜”的物业管理服务。二、服务计划（一）国际星级酒店的尊贵服务在万科17英里花园，业主除享受到居家生活的各种闲适与乐趣外，同时更能亲身体验万科物业为业主量身订做的国际星级酒店的尊贵礼遇。二、水陆两栖护卫享受安全的舒适生活1.专业联盟，共建安全社区 2.海岸巡逻队 3.人员身份识别系统 4.遥感中心 5.八道防线 6.特别家庭安全服务,.,报告结构,第一部分 宏观环境第二部分 竞争第三部分 自身 用地条件 景观分析第四部分 客户第五部分 定位第六部分 案例借鉴第七部分 产品 建筑 产品附加第八部分 营销第九部分 经济测算,回归建筑本质回归自然本质,回归建筑本质：山居建筑因地制宜,技术层面：减少接地、不定基面、山屋共融环境的原生性：景观的生态性、景观视觉、景观情感、景观空间建筑：视觉独特性,产品布局,产品全部为独栋，面积150-800，根据地块环境及景观资源的优劣，以及分期策略，产品分布如右图：,示例一：,示例二：,示例三：,示例四：,示例五：,示例六：,小独