11月临沂意林小镇项目营销策划报告.ppt

1,2,附件部分：1、营销执行2、市场资料3、海棠品种资料4、其他产品建议,3,宏观态势/政策市场/临沂市场 区域竞品/主要竞品/次要竞品,附件2：市场资料,4,宏观态势,5,国民经济恢复性高速增长,宏观市场,2010年上半年GDP同比增11.1%CPI同比涨2.6%,上半年，各地区、各部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，继续实施应对国际金融危机的一揽子计划，加快推进经济发展方式转变和结构调整，国民经济总体态势良好，继续朝着宏观调控的预期方向发展。,6,收入再分配成为重点,宏观市场,未来五年中国将努力实现居民收入和经济发展同步,今后五年中国经济社会发展的五大目标：,经济平稳较快发展；,经济结构战略性调整取得重大进展；,城乡居民收入普遍较快增加；,社会建设明显加强；,改革开放不断深化。,7,行业政策更趋严格,宏观市场,房地产业十二五规划建议稿支持开征房产税,针对“十二五”期间的房地产业发展定位、方向及目标等原则性问题,是否坚持房地产“支柱产业”的定位开征房产持有环节税进行全国范围的房屋普查稳定政策预期增加土地有效供应,五大行业问题,8,回望过往,注定不凡的2010年，伴随厉政频出在煎熬中走完大半,宏观市场,9,厉政陆续发威，楼市快速“入冬”,且看当下,本轮调控可谓是最严厉的，包括了首付最低三成、二套房首付最低五成、暂停三套房贷款等内容。抑制房价暴涨、抑制投机性需求，政府出台各项宏观调控措施的效果正在逐步显现，全国楼市四季度多地成交势必下降或将再次迎来退房潮,宏观市场,10,展望未来,二次调控政策空降，信贷政策再次收紧，对市场威慑力极大。来自“伟嘉安捷”统计数据显示，新政实施半个月以来，京房贷市场交易量再现滑落，10.1-15日环比9.16-30日降幅约为25%。房地产市场购房人心态不一，观望、弃单情绪加大，导致房贷市场陷入“十月围城”。,观望的情绪也蔓延到了二手房市场。10月的前6天，北京二手住宅网签总量为138套，环比国庆节前6天的5351套，跌幅达97%；与9月同期相比跌幅也超过了94%。此次调控比第一轮新政实施后的“五一”假期还要惨淡，创下了迄今为止的年内新低。,岁末政策走势如何依然是市场关注的焦点短期内注定是愈加惨淡，希望是否会在明年出现？从目前态势看不容乐观。,宏观市场,11,政策市场,12,楼市回顾 1：岁末年初两重天,2009年中央及北京市多项支持地产行业政策效果显现，使全市一、二手市场普遍热销，形成以“小阳春”为开始的持续全年的热销局面。但随着年初楼市价涨量跌现象逐渐显著及调控政策接连出台，楼市观望情绪日益浓重，也为今年楼市走势奠定了基调。,北京市岁末年初期房住宅签约量,13,楼市回顾 2：“国四条”,温家宝总理为2010年楼市定调：其一，政策取向上以“促”为主。与“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”保持一致，表现在政策语言上，即以“促进”为调。其二，调控方式为有保有压，其中，“保”的是保障性住房和普通自住性购房，“压”的是投机性购房。,处理好住房问题是解决好国家民生问题的关键，这一问题已超出一般市场经济范畴而上升到政治问题层面。事实证明，2010年楼市在政策取向上已放弃此前扶持鼓励政策，转而采取更加稳健适度的政策加以调控。,14,楼市回顾 3：政策陆续收紧,1、限制用地项目目录（2006年本增补本）对商品住宅项目用地作出了明确规定。,2、关于进一步规范房地产销售有关问题的通知 查处捂盘囤房行为，同时收钱“排号”被建设部门指为违规销售。,3、进一步加强土地出让收支管理的通知 财政部、国土部等五部委出台旨在打击囤地、炒地行为政策,4、温家宝提出“国四条”抑制投机、稳定房价、打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪行为。,5、住房转让营业税政策调整 依靠经济手段打击炒房行为，达到稳定房价目的。,政策强力收紧，使当时市场信心产生剧烈震动,15,楼市回顾 4：“国十条”,国务院“国十条”出台，新一轮调控开启,4月17日，国务院发出国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出十一条举措，被业内称为房地产新“国十条”，这是继4月14日新“国四条”后国务院再次对楼市发力，旨在”坚决遏制房价过快上涨”。新一轮房地产调控启动。4月19日，住建部率先响应，发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，加强房地产预售管理。,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付比例不得少于30%；对贷款买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付比例和利率水平；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的费本地居民暂停发放购买住房贷款。,“国十条”看点：,16,最严厉房贷政策试剑京城周边，外地人首套首付五成,楼市回顾 5：“限购令”、“限外令”,4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房。购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份家庭成员情况申报表，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。根据住建部、央行、银监会6月份的房贷新政通知要求，河北省及北京周边地区各大银行纷纷实施“限外令”非本地户籍首套首付5成，利率85折，二套首付6-7成，利率1.1-1.2倍，这是邻近北京的河北燕郊、香河、廊坊、固安等地，近期针对外地人购房所实施的堪称迄今最为严厉的限制政策。,17,市场反应,投资客纷纷抛盘北京、深圳、杭州等大中城市投资客纷纷抛盘，二手房市场短线炒家明显增加;开发商变相降价开发商重推打折等变相降价的营销手段，北京甚至有楼盘直降4000元/m2;消费者观望普通购房者观望情绪严重，冷静等待市场时机。,本次调控的最直接表现就是楼市成交量急剧下降，长时间低迷。,18,“国十条”实施半年后，尽管国家统计局称国内房价环比增速已经趋于平缓，但国家统计局调查也表明，今年8月份全国70个大中城市房价同比上涨 9.3%。进入9月以来，据中国指数研究院监测，北京、上海、广州、深圳、天津、武汉等城市商品房成交量环比出现明显上涨。二线城市房价涨幅尤为迅猛，据焦点房产网的统计称，4月新政以来，山东省会济南的房价已累计上涨近千元。开发商的拿地热情仍然高涨，各地地王频出。今年9月8日，九龙仓夺得上海黄浦江沿岸E18地块，楼面价就已超过3万元，创上海住宅单价之新高。地方政府的土地财政也在加速膨胀：中国指数研究院的调查显示，今年前9个月，京津沪等国内30个大中城市的政府土地收入同比增长七成，卖地收入近9000亿元。,调控结果,政府的房地产调控能力遭到了质疑。政府调控房地产的底线究竟在哪？房价多少才算调控到位？对于这些问题，人们始终如罩云雾中。,19,楼市回顾 6：“新国五条”,新政调控不力，楼市迎来新一轮调控,9月29日，中国人民银行和银监会在关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知中的规定，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。9月29日，国土资源部、住房和城乡建设部在关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知重申，确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。住房和城乡建设部、国土资源部和监察部在联合发布的关于进一步贯彻落实国发201010号文件的通知称，加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐 步扩大到全国。,“新国五条”是对“国十条”的延伸，采取“一刀切”的形式，充分显示了中央遏制房价过快上涨、打击投资的决心。,20,市场反应,全国包括北京、上海、广州、深圳、杭州等14个城市相继出台“限购令”，大有席卷全国之势，10月份楼市成交量同期环比大幅度下降；,在一系列新政，特别是“限购令”影响下，部分城市甚至出现退房潮，这将进一步使购房者在购房时持谨慎态度。,21,楼市回顾 7：后招频出,为响应新一轮调控，各方相继出台后续调控措施,中国人民银行自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。,住建部5年期以上公积金贷款利率上调至4.05%从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。,银行贷款利率及公积金贷款利率的上调，将会使贷款购房者的成本增加，可在一定程度上延缓购房者的消费欲望。,22,总结：,随着一系列调控政策的相继出台，在未来相当长的一段时间里，开发商及炒房客对新政的短期停滞期望将受到重大打击，成交量继续低迷已经可以预见，但是房价是否会出现大跌还有待验证。,23,临沂市场,24,来源：临沂市统计局,临沂市场,国民经济人均收入持续增长,25,来源：临沂市统计局,工业临沂、商贸临沂、批发临沂、升级临沂，处于城市现代化建设的高峰期,临沂市已建立起门类较为齐全的综合体系，形成了以轻工、纺织、机械、化工、建材、冶金、煤炭、食品、黄金、医药等为主工业体系（临沂目前是中国最大的胶合板生产基地），是山东省的建材和黄金生产基地，是连接南北重要的物流城、商贸城。全市商业发达，有各类专业批发市场965处，其中专业批发市场189处，集贸市场76处，2007年成交额510.75亿元，临沂批发城共有各类批发市场96处，拥有摊位2.5万个，连续三年跻身全国十大批发市场前三名。现在仅次于浙江义乌，居全国第二，有“南义乌，北临沂”之称。临沂商城进入第五代市场。,临沂市场,城市高速发展,26,2009年规模以上工业完成增加值1057.6亿元，增长15.9%。制造业、支柱行业、骨干企业发展势头较好。规模以上工业制造业实现增加值961亿元，增长15.4%，其中装备制造业完成增加值154亿元，增长20.8%；完成增加值808.1亿元，增长16.4%。主营业务收入过亿元企业达到663家，同比增加208家，其中10亿元以上企业41家，增加7家。规模以上工业产品销售率98%，同比提高0.6个百分点。高新技术产业产值占规模以上工业比重28.91%比年初提高2.4个百分点。,食品、机械、建材、木业、医药、化工、纺织服装、冶金八大支柱行业,来源：临沂市统计局,山东金锣集团总公司 山东华盛集团公司 临沂工程机械股份有限公司 山东恒通化工股份有限公司 山东巨灵集团有限公司 山东常林机械集团股份有限公司 山东兰陵企业集团总公司 鲁南制药集团股份有限公司 山东红日阿康公司,临沂市场八大产业,27,临沂整体城市建设步过北进、踏入东扩时代,临沂市场,城市建设成果显现,28,沂河两岸、祊河以北是临沂近几年居住发展的大方向，将围绕北城新区的新市政府住址，建设现代化临沂新城，已经成为临沂房地产业的主要战场。兰山老城区一如既往地保持着全国批发市场商贸经济主要地位，金融文化将是其发展的重点。南部罗庄和经济开发区则承担着临沂工业基地的责任。,临沂整体为北进、中核心、南工业的发展布局,临沂市场,城市发展方向,29,满足城市发展，展示城市形象的功能性房地产项目主要在人民公园为核心的内核圈内，该区域包含了兰山区政府为核心的临沂老城区以及临沂市政府为核心的南坊新城，是临沂城市现代化进程的主要展示区域；属于临沂房地产开发的优质地段。,北部祊河、沂河城市上游，及东部汤河沿线是临沂具备高等级别墅开发区域。,南部高新区、罗庄和经开区区域属于工业区域，且位于城市下方，适宜开发普通住宅。,老城区商业升级区域及城市泛核区域，需根据周边情况确定项目地块开发性质。,临沂市场,城市房地产市场布局,30,房地产主要发展方向,房地产发展方向,临沂大学城,政府新址,新规划商业,待建设用地,沂河以西、祊河以北是临沂发展新的方向，现市政府新址已迁至北城新区，规划的北城大部分地块为居住用地，表明未来房地产发展方向将转西北方向发展。,临沂市场,31,临沂市场,房地产历年走势,来源：临沂市政府公报,房地产行业的周期性发展，2005年，2008年出现销售统计空白,32,临沂市区历年房屋销售价格,价格涨幅：本案竞品花园洋房09年价格涨幅基本在20%左右，但从近三年来全市房屋销售价格涨幅来看，基本保持在年均涨幅15%左右。,来源：临沂市统计局,临沂市场,历年销售及价格走势,33,09年1-10月房地产开发按用途分投资比例,来源：临沂市统计局,09年1-10月房屋施工与商品房销售面积对比图,09年住宅销售面积对比图,09年整体年销化量374.1万平米，且以准现房发售,临沂市场,09年房地产市场状况,09年商品房销售面积、销售额、平均售价对比表,注：平均售价为销售额除以销售面积计算得出，可作为项目定价基准价。,34,2010年1月13日-2月4日房地产销售登记分区统计图,来源：临沂市统计局房管局,以北城新区为主的兰山区成为临沂房地产市场的主角,临沂市场,2010年一季度状况,一季度23天，总共成交5231套，兰山区占比达到70%，成交3631套，日均成交158套。,35,临沂市场,2010年上半房地产平稳发展,来源：临沂市统计局房管局,住宅投资主导地位不变今年1-5月份，临沂住宅共完成投资40.3亿元，占全市房地产投资额的74.2%。,36,来源：临沂市统计局房管局,房地产住宅市场整体平稳发展，供销两旺。,临沂市场,2010年前三季度状况,截止10月21日，统计临沂期房签约房屋套数：143957套期房签约房屋面积：12462399.5 期房签约住宅套数：91108套期房签约住宅面积：8702869.07,目前临沂批准的住宅套数达86625套，期房签约住宅套数91108套，出现轻微的供不应求状态。,截止10月21日，统计临沂批准的预售许可证数：807个 批准预售的房屋面积：13522248.36 批准预售的住宅套数：86625套 批准预售的住宅面积：8964199.83,37,来源：临沂市建设局,临沂中心城区分为城南、滨河、北城新区、涑河、商城、河东、罗庄七大板块，高层商品房开发成本集中在每平方米2378元至3667元。其中滨河板块的高层成本达到3667.84元每平方米，为最高。,各项目积极迎战，大比例营销费用砸向市场，争夺客源,临沂市场,开发间接费用高启,38,区域竞品,39,来源：大众网齐鲁晚报,2009年10月份，在媒体刊印的沂蒙楼市图上，临沂市区在售的楼盘项目为82个 2010年新增项目约30个，届时将会有110个左右的项目同时“搏杀”市场。即使剔除经济适用房和一些特殊楼盘普通商品房项目应该接近100个左右。,全年百余楼盘同时“搏杀”临沂市场,沂河祊河两岸项目相加的总供应量在1000万平米以上，沿河两岸项目在30万平米以上的楼盘达13个，100万平米以上超级大盘就有3个。,沂河、祊河两岸将是临沂房地产市场竞争最惨烈的区域,区域市场,房地产竞争现状,40,区域市场,房地产版块划分,41,区域市场,房地产项目分布,42,沂龙湾 世纪新筑 城市主人 滨河阳光 滨河新天地秀水雅苑（未开）,主要竞争项目,项目竞品选取,竞品项目选取原则：大盘带多层住宅产品。着重调研城市高端物业。项目周边竞争性项目。,区域市场,43,竞品概况产品信息,区域市场,44,竞品销售情况,区域市场,45,竞品销售情况,主要竞品项目年销售量分析：沂龙湾（一期）洋房部分年销售面积3万，加上其400余套套均面积100的高层产品，总计年销售面积约为7.8万。沂龙湾（二期）洋房一共推出368套，现在销量已过半。联合世纪新筑洋房部分年销售量为7.4万。城市主人（一区）洋房部分年销售面积为5.8万，是由于其开工进度较慢所导致。城市主人（二区）多层和洋房同时推出，由于洋房是期房，销量明显比多层要差一些。滨河阳光洋房部分总规划面积过小因而难以计算其年销售面积。滨河新天地多层部分一共120套，当月售罄，销售续客时间为三个月。因此，相对于本案产品品质较主要竞品项目高，故初步预计年销售面积约在8万。,区域市场,46,城区稀缺地段高品质物业如滨河阳光、沂龙湾及世纪新筑等，在近期调控声音越发趋紧时期，却仍然受资金充裕客户极力追捧，并依然对其抱有价值上涨预期。因此对于本案同样具有无可复制地段优势，已经具备打造高端物业基础条件，只要能够提升产品形象，增强推广力度，也必定受实力客户强力追捧。,明星楼盘现象,区域市场,47,北城新区新开发项目中，多数项目为政府及国企公司集资建造的高层住宅，总体档次品质较低，同时忽略社区园林绿化建设，而当地客群仍偏爱低密度、绿化好的住宅，因此部分追求品质的商品房项目均规划有低密度住宅，并努力营造优美的社区绿化环境。,滨河阳光总体规划,沂龙湾总体规划,世纪新筑总体规划,滨河新天地总体规划,奥林匹克花园总体规划,城市主人总体规划,总体规划及园林发展方向,区域市场,48,建筑立面增加产品溢价空间,新区新开发项目对建筑设计均有大幅提升，如沂龙湾层层退台、顶层挑空设计、世纪新筑退台及大开间落地采光窗设计和滨河阳光细致富于变化的立面设计，均在提高项目品质同时增加其溢价空间，而城市主人项目品质则相对较差，因而其市场反映也相对落后。,沂龙湾花园洋房,世纪新筑花园洋房,滨河阳光花园洋房,区域市场,49,营销手段增加产品力,正面案例,反面案例,推广渠道：户外：项目周边擎天柱、路牌、围挡、沂龙湾大桥桥梁冠名 平面：临沂市房地产网站、报广 展会：临沂两季房展会 电视：临沂多时段电视广告,推广渠道：户外：项目周边擎天柱 平面：临沂市内报广 短信：覆盖北城新区地区,本案主要竞品沂龙湾采用多种推广渠道扩大宣传受众，其中包括桥梁冠名、竖立多座擎天柱等，并且社区开工面积大，彰显发展商实力，得到客群广泛认可。而城市主人则最重要其开工量较小，同时广告力度相对较弱，因此其价格和涨幅等均受到影响。这点需要本案引以为鉴。,区域市场,50,区域客群分析,世纪新筑,澜泊湾,城市主人,沂龙湾,月澜湾,私企业主,政府官员,新市政府,客群分布：新市政府及小商品批发城区域 客群年龄：目标客户年龄集中在30-50岁之间，年龄跨度较大。从事行业：目标客户以政府官员和浙商老板为主。置业经历：购房需求以二、三次置业为主，具有丰富选、购房经验是较为理性的购房阶层。,本案地块,小商品批发城,本案地块出市政府与小商品批发城中间位置，但由于来自政府客群地缘性较强，同质而居观念深入，故本案预计客群应以浙商私企业主为主，但可以通过提升产品品质提升来吸引更多政府客户群。,滨河阳光,区域市场,51,主要竞品,52,项目位置：南坊通达路过桥200米 总建面积：约120万开盘时间：（一期）2008年8月（二期）2010年7月（三期）2010年10月清盘时间：一期2009年12月 清盘（二、三期正在热销）容 积 率：洋房、别墅0.9 高层1.5 当前报价：4800元起（洋房）建筑形态：高层板楼、花园洋房、别墅主力户型：120-160（洋房）开 发 商：临沂尚城置业有限公司,沂龙湾 项目概况,53,规划及建筑风格,社区规划120万平米，项目分六期开发，建设周期约6-8年。项目整体配套完善，会所、恒温游泳馆、双语幼儿园、小学、风情商业街、社区诊所等。,户型理念,沂龙湾 产品特点,市政绿地及商业中心,社区教育机构及会所,商业休闲会所及内置商业街,层层退台设计，加强通风采光及舒适度,顶层局部挑空设计，既增加卖点，又打破顶层低价常规实现超额收益,该项目地处临沂北城新区核心位置，周边规划市政商业配套齐全，又具有祊河及其沿岸景观，同时自身产品设计出众，可作为地区标杆项目。,较其他项目立面设计丰富精细，突出高档品质。,54,沂龙湾 客群推广,客户特征：客户以外来浙商为主约占六成、其余以政府官员等地缘性高收入客户为主。分布区域：客群集中分布在北城新区、祊河沂河两岸区域。置业目的：兼有自住与投资，自住客多将此处做为第一居所，以方便日常工作。,户外：项目周边擎天柱、路牌、围挡、沂龙湾大桥桥梁冠名 平面：临沂市房地产网站、报广 展会：临沂两季房展会 电视：临沂多时段电视广告,客群状况,项目推广,沂龙湾推广力度大，基本覆盖北城新区及城区，同时采用多种媒体组合方式，长时间、高频次投放，充分达到广告告知目的及提升形象目的，同时又满足购房人有面子和炫富的心理。,55,沂龙湾 营销情况,该项目销售证于08年8月首期开盘，至09年12月基本售罄，预计10年4-5月会有新一批房源推出，产品包括洋房与高层。,价格策略：项目一期2008年8月开盘，洋房起价3900元/，至12月均价升至4800/。二期洋房在2010年7月开盘，开盘起价4800/。三期别墅2010年10月开盘，开盘均价10000/.推盘策略：现房、准现房销售，分多期开盘。折扣方式：贷款9.8折、现金付款9.7折,销售动态,一期已售房源,二期首次开盘房源，现正在热销,沂龙湾分多期开盘，预计总销售周期将达到6年以上，将与本案形成长期竞争关系。,销售策略,三期别墅，10月31日开盘,56,项目位置：北城新区沂河、柳青河交汇之处建筑面积：26.5万开盘时间：（一期）2009年4月（二期）2011年年初开买清盘时间：2009年12月（一期）容 积 率：1.51当前报价：均价4600元建筑形态：高层板楼、多层、花园洋房主力户型：130为主（洋房）开 发 商：临沂新筑房地产开发有限公司,联合世纪新筑 项目概况,57,联合世纪新筑 产品特点,规划及建筑风格,联合世纪新筑门枕柳青河，北倚行政中心，东邻临沂植物园和全国最大的淡水阳光沙滩浴场，可谓北城新区核心中的核心。,联排,花园洋房,多层住宅,世界公园,市政府,动植物园,欢乐谷,欢乐谷,世纪新筑,项目用地以低密度住宅为主，部分高层集中在南区，规划有多层、联排及洋房等多种产品，其中花园洋房产品户型以130为主。,该项目临近北城新区政府新址，属未来核心区位，周边大型配套设施齐全，沿河景观丰富，与老城交通联系紧密，同时自身以低密度产品为主，社区内景观水系丰富，属高度舒适、较高档次住区。,商业中心,58,联合世纪新筑 客群推广,客户特征：客户以政府官员为主，约占六成以上、其余为外来浙商等地缘性客户为主。分布区域：客群集中分布在北城新区、物流基地区域。置业目的：自住与投资需求兼有。,户外：项目周边擎天柱、围挡、平面：临沂房地产网站、报广 展会：临沂两季房展会 短信：覆盖北城新区地区 电视：临沂多时段电视广告,客群状况,项目推广,世纪新筑地近北城政府区，因而其成交客户中政府官员占到六成以上，其余以外来浙商为主。项目户外推广以附近两座桥头擎天柱为长效媒体（城中广告牌），另在电视媒体持续多时段投放广告主打项目形象品牌，推广投入较多，收效明显。项目卖场较有档次，提升项目形象。,59,联合世纪新筑 营销情况,该项目销售证于09年4月首期开盘，产品为多层住宅现已售罄，现后期花园洋房正在牌号阶段，据销售员称几乎内部认购完毕，开盘仪式仅为签约仪式。,价格策略：项目2009年4月开盘，多层住宅起价3600元/，至12月清盘均价升至4600/。二期估计明年上半年开盘，价格待定推盘策略：期房销售，依产品类型分期开盘。折扣方式：无,销售动态,联合世纪新筑多层部分已经售罄，春节后即将推出的花园洋房也已内部认购完毕，因此仅剩中心联排部分以及部分高层产品，这与本案相对竞争较小。,销售策略,联排,花园洋房（排号）,多层住宅（部分售罄）,60,项目位置：新区沂龙湾大桥北行200米路东 建筑面积：28万开盘时间：2010年6月清盘时间：容 积 率：1.68当前报价：均价5500元建筑形态：高层板楼、多层主力户型：130-145为主（洋房）开 发 商：临沂市鲁越房地产有限公司,城市主人 项目概况,61,城市主人 产品特点,多层住宅,规划及建筑特点,社区规划绿地采用江南庭院风格，以苏杭美景为模板。同时也是临沂售价推出多层住宅全地下车库项目，实现人车分流，同时电梯直通车库，此外还有临沂多所学校，也是项目一大卖点。,项目充分利用半地下空间，在楼座半地下室设计出小型活动室，供居民游戏娱乐。,该项目产品建筑立面一般，住宅无电梯，缺少挑出阳台等设计，没有充分考虑到室内与室外空间互动，因此不可称之为花园洋房产品。但其半地下空间做为社区运动休息场这一设计很好，保证社区园林统一又不损失社区运动空间。,62,城市主人 客群推广,客户特征：客户以外来浙商为主，约占七成以上、其余为政府公职人员等地缘性客户为主。分布区域：客群集中分布在物流基地区域、小商品城及其周边区域。置业目的：自住与投资需求兼有。,户外：项目周边擎天柱 平面：临沂市内报广 展会：临沂两季房展会 短信：覆盖北城新区地区,客群状况,项目推广,该项目前期宣传工作较为到位，投放力度不小但仍前期销售遇阻，主要原因是因其开工量不足，给目标客群发展商实力不够强的负面印象，因而产生不信任感造成滞销，这点也需本案引以为鉴。,63,城市主人 营销情况,该项目销售证于09年3月首期开盘，一期开盘的多层住宅现已基本售罄，现后期多层住宅面世还未确定。,价格策略：一期项目分俩区开发（一区）2009年3月开盘，多层住宅起价3900元/，至12月清盘时均价4300/。（二区）2010年6月开盘，多层均价4800元/，至10月份均价5500元/，推盘策略：期房销售，分期多期开盘。折扣方式：无,销售动态,该项目后期房源量较多，且与本案地块紧邻，是本案竞品项目，但由于其档次品质较低，因此与本案竞争力度不大。,销售策略,一期一区多层住宅，以售售罄,一期二区多层住宅，现在正在热销,一期洋房，期房热销,64,滨河阳光 项目概况,项目位置：北城新区市政中心南侧三河口片区 建筑面积：总建面104.7万，一期洋房2.6万开盘时间：（一期）2009年5月（二期）2009年12月清盘时间：（一期）2009年11月容 积 率：2.34当前报价：尾盘均价5500元（洋房）建筑形态：高层板楼、花园洋房主力户型：90-140为主（洋房）开 发 商：临沂众盛置业发展有限公司,65,滨河阳光 产品特点,低密度住宅,多层洋房住宅,叠拼别墅住宅,该项目为北城新区百万级大盘，社区配套齐全，沿河及社区园林景观丰富，享有周边齐全市政配套，项目自身规划有叠拼别墅和多层洋房产品，社区档次较高，同时建筑立面丰富、注重细节设计感强，富于南派精致细腻风格，可作为临沂高端项目典范。,一期房源,66,滨河阳光 客群推广,客户特征：客户以为政府公职人员、附近做生意浙商等地缘性客户为主。分布区域：客群集中分布在物流基地区域、小商品城及其周边区域。置业目的：自住与投资需求兼有。,客群状况,前期广告投放力度较大，广告重点放在社区规模体量大、地段配套好、南派建筑细节精细三方面，完全迎合临沂人以及外来浙商的兴奋点，广告效果显著。,推广情况,67,滨河阳光 营销情况,该项目销售证于09年5月首期开盘，低密度产品为花园洋房和叠拼别墅，现已全部售罄。二期09年12月开盘，产品为联排、叠拼别墅，现在热销。,价格策略：一期项目2009年5月开盘，多层住宅起价4500元/，至11月清盘时均价升至5500/。二期为别墅项目2009年12月开盘，当前报价8000元/推盘策略：期房销售，分多期开盘。折扣方式：无,销售动态,该项目开盘量大且价格略高于周边其他项目，但由于项目较高品质同时大力度广告投放，保证其销售周期较短回款速度块，项目后期同样具有低密度产品，会与本案形成较为激烈竞争。,销售策略,68,项目位置：蒙山路祊河桥与北滨河大道交汇处建筑面积：43万开盘时间：2010年4月清盘时间：容 积 率：1.83当前报价：均价3650（多层）建筑形态：高层板楼、小高层、多层主力户型：90-150为主（多层）开 发 商：临沂长河国际置业有限公司,滨河新天地 项目概况,69,滨河新天地 产品特点,社区东面是规划中的大型商业中心，西面是正在建设的临沂市人民医院，南面是隔河相望的临沂市新车站，小商品城，社区内设有规划面积达3000多平方的能够容纳1200多人的双语幼儿园，此外临沂二小，临沂四中距项目仅3分钟车程。,规划及建筑风格,多层住宅,小高层住宅,社区商业,虽然该项目房源较多且与本案地块接近，但从其规划上看档次较本案偏低，虽与本案形成竞争，但竞争力较小。,70,滨河新天地 客群推广,客群状况,客户特征：客户以为政府公职人员、附近做生意浙商等地缘性客户为主。分布区域：客群集中分布在物流基地区域、小商品城及其周边区域。置业目的：自住与投资需求兼有。,推广情况,71,滨河新天地 营销情况,该项目销售证于2010年年4月开盘，现在热销的产品有多层及小高层。,价格策略：项目2010年4月开盘，多层住宅均价3600元/，至10月份均价已升至3800元/.推盘策略：现房、期房销售，分多期开盘。折扣方式：购买滨河新天地的VIP卡、即可一万抵二万的优惠,销售策略,销售动态,72,项目位置：兰山区临沂市兰山区南坊街道沂蒙十三路西段北侧 建筑面积：15万开盘时间：2010年12月入住时间：-容 积 率：2.13当前报价：-建筑形态：高层、洋房 主力户型：80-150开 发 商：临沂鸿德置业有限公司,秀水雅苑 项目概况,73,秀水雅苑项目地处北城新区，是一个集住宅、商业为一体的20万平米景观大盘。本项目有10栋带电梯花园洋房和5栋高层组成，分两期开发，其中一期开工5栋多层电梯洋房，总建筑面积23000平米多层电梯洋房预计12月中旬正式开盘，售楼处已正式启用。,秀水雅苑 产品介绍,花园洋房,74,次要竞品,75,项目位置：兰山区北城新区通达路中段与沂蒙七路交汇处向西50米 建筑面积：20万开盘时间：2010年10月入住时间：-容 积 率：1.40当前报价：237万/栋起建筑形态：叠拼，联排，高层 主力户型：126开 发 商：临沂健国房地产有限公司,爱伦坡 项目概况,76,爱伦坡 产品特点,引导临沂别墅市场一个浑然天成绿意盎然的生态弄环境，一个生活质感高清晰度的生活领域.墅级生活，自此伟大复兴。,家族式生活的极致空间人性化的空间功能设定，满足家族领袖对居住的所有愿景。约30下沉式庭院，约150私家花园，7.5m开间客厅和主卧，大面积敞亮功能型地下室，开阔间彰显大气不凡的领袖气质。,美式风格现代园林建筑1.74超低容积率，3大喷泉广场，层次丰富的景观组团，精致典雅的景观小品.漫步园间，尽显闲适从容气度。,别墅住宅,高层住宅,77,项目位置：兰山区北城新区新市政中心南建筑面积：11.8万建筑面积：19.45万开盘时间：2010年10月入住时间：容 积 率：1.74当前报价：均价13000元/建筑形态：别墅 高层主力户型：240-400开 发 商：临沂鸿德置业有限公司,海尔临天下 项目概况,78,海尔临天下 产品特点,海尔临天下项目紧邻南坊新区市政中心，核心位置，坐享高贵。东临五洲湖，北依市政府。环境优雅，东至府前巷，南至孝圣巷，西至算圣街，道路四通八达。距临沂四中、各大银行等咫尺之遥，驱车5分钟，向南可至涑河，向东可至沂河，向北可至柳青河，龙脉之地，高贵府邸。本项目分两期开发，10月份开盘的产品为别墅，二期高层估计明年推出。,高层住宅,别墅住宅,79,项目位置：兰山区北端滨河大道西岸建筑面积：60万开盘时间：2010年初（花园洋房）清盘时间：容 积 率：0.9当前报价：预计5000元/建筑形态：别墅、花园洋房主力户型：90-150为主（洋房）开 发 商：嘉益国际集团,奥林匹克花园 项目概况,80,奥林匹克花园 产品特点,规划及建筑风格,花园洋房,社区原规划为双拼、联排及叠拼，附加少量花园洋房，后由于政府颁布禁止建造独栋别墅政策，遂将原已建好双拼进行改造成独栋。项目采用外贴面砖，但局部颜色过于跳跃，同时建筑立面造型单一，品质感不强。,改造后独栋,该项目以联排为主，产品形态较为纯粹，洋房预计售价5000元/，地块两岸有青龙河、沂河双向景观，并利用双河景观和大面积采摘林着重打造运动社区理念。相比于本案，其地理位置较远，洋房产品不多，因此不大具有竞争力。,81,澜泊湾 基本概况,社区建有住宅、五星级酒店、写字楼、购物中心、水岸街坊、幼儿园、中心小学等功能区，以及市工会文化宫、市妇女儿童活动中心、市老干部活动中心等群众服务项目。,销售情况：该项目现有房源基本售罄，当前价格4600-5000元/。,82,凤凰城 基本概况,该项目占地面积370余亩，规划建筑面积约60万平方米，总投资约20亿元，开发产品类型有五星级大酒店、高档住宅区、银座购物广场商业区、银座双语幼儿园，其中住宅区包括叠拼、联排别墅，高层住宅等多种产品。销售情况：该项目现有高层板楼在售，当前高层价格4300元/，别墅部分剩尾房，价格7000-10000元。,83,外滩明珠 基本概况,外滩明珠总投资12亿元，建筑面积40多万平方米，由山东君道置业有限公司开发建设，为2006年临沂市重点招商项目，也是涑河整治开发的重点项目。地处沂河、祊河、涑河三河交汇之处，背靠老城区，与建设中的南坊新区、市政务中心大厦隔河相望。销售情况：该项目现有房源基本售罄，当前尾房价格4300元/。,84,月澜湾 基本概况,项目着力纯地中海的建筑风格，充分利用地热资源，私家温泉SAP入户，也是临沂首个温泉SAP入户的居住型社区。人车分流等先进的设计理念将使本项目成为临沂最具生活价值的纯别墅社区。销售情况：该项目在售房源当前价格7000-8000元/。,85,清水湾 基本概况,该项目位于新城东部，临沂市滨河大道沂河西岸，西连美澳国际学校，东接逾50米宽的景观绿化带，临河第一排，直面沂河美景，总建近30余万平米，建有多种产品类型，如叠加别墅、多层、小高层、高层。销售情况：该项目现有房源已经售罄，当前价格3700元/。,86,锦绣蓝山 基本概况,项目距离城市中心商圈车程仅5分钟，周边生活配套齐全，医院、学校、银行、火车站、汽车总站等。项目占地面积167.44亩，总建面积24万平方米，18%罕见的建筑密度，1.8的超低容积率，36%绿化率。销售情况：该项目在售房源价格3500元/。,87,附件3：海棠品种资料,88,海棠四品西府海棠,蔷薇科 苹果属树态峭立，似亭亭少女。花朵红粉相间，叶子嫩绿可爱，果实鲜美诱人！,89,蔷薇科苹果属，是中国的特有植物。垂丝海棠花色艳丽，花姿优美。叶卵形或椭圆形。花朵簇生于顶端，花瓣呈玫瑰红色，朵朵弯曲下垂，娇柔红艳。,海棠四品垂丝海棠,90,海棠四品木瓜海棠,红牡丹,大黑天,娇西子,日月星,黑牡丹,彩之雪,长寿冠-年宵花,国华,醉西施,一品香,长寿乐,新世纪,91,海棠四品铁梗海棠,贴梗海棠的花色红黄杂揉，相映成趣，“占尽春色最风流”，是良好的观花、观果花木。多栽培于庭园供绿化用，也供作绿篱的材料，可孤植或与迎春、连翘丛植。,92,冬红海棠,蔷薇科 苹果属北方寒冷的冬季，依然红果累累！在漂雪的季节里而能够果实累累，实为一道亮丽的风景线！做为世界上少有的观花赏果用绿化珍稀树种，并被2008年奥运会绿化委员会选定树种。,93,蔷薇科 苹果属 落叶乔木.盛花期遥看如雪球！成熟期11月初果实自7月始：由绿色转为透亮的金黄色后随季节的加深而逐渐的向红色过度。至成熟后颜色鲜红亮丽,果实晶莹剔透！非常美丽.冬季不落果！,雪球海棠,94,北美海棠,王族海棠,舞美海棠,凯尔斯,高原之火,红哨兵,亚当,印第安魔力,粉屋顶,喜洋洋,红丽海棠,钻石海棠,红玉海棠,95,北美海棠 王族海棠,王族最具观赏价值的是其叶色，春、夏