深圳九牛创意水果墅后续推广计划（56页） .ppt
To be most valued by thosewho most value brands.德道行九牛创意,源自：WWW.MM858.COM海量资源免费下载,本案要点:水果墅后续推广计划滨水城后续推广计划元一品牌后续推广建议,水果墅后续推广部分,2005年水果墅回顾启示:1、基本经历了这样一个推广思路：见证高尔夫无限价值（信使团活动为起点）水果墅形象出街想象一下水果墅（全球高尔夫别墅见证）纯独栋，真别墅住别墅非英雄，高尔夫别墅真英雄（从卖别墅回归卖高尔夫）只有一个水果,2005年水果墅回顾启示:2、前期推广思路体现了以下特点：确立了高尔夫为核心价值点：基本围绕高尔夫这一核心价值点开展创作，体现从全国走向全球见证高尔夫价值；高尔夫价值表现单一：在如何表现高尔夫价值这一问题上，一直通过表现生态、绿色、阳光、运动等元素来表现高尔夫的价值。,水果墅前期推广产生问题：高尔夫价值到底代表什么？,绿色生态阳光运动,之外还有什么？,高尔夫圈层,高尔夫别墅不仅以其绿色、阳光、氧气、友谊而受人景仰，更以其非富即贵、名流荟萃的贵族圈层堪称旷世珍品，成为奢侈品消费的世界首选和全球最具投资价值物业，成为世界公民晋升传世贵族的名门物业。,高尔夫圈层,高尔夫别墅功能一：在自然中照见真我在高尔夫里修养贵族神采,高尔夫别墅功能二：人人与生平等，唯环境铸就贵族,高尔夫别墅功能三：世人仰止，圣者天堂,高尔夫价值综合表述：身份名片，明确地位,在不同场合，让身份不言自明,高尔夫价值表现方向两大转变：1、在承接风格的色彩等基础上，从阳光生态绿色运动等物理层面的理解上升到高尔夫营造的精神。2、从物体环境营造生态绿色阳光运动等转向以人物场景来传神，最可能的表达高尔夫形成的贵族圈层精神。,水果墅前期推广第2个问题：,由于是合肥唯一的高尔夫别墅，没有直接的竞争者，但也因此失去了参照体系而迷失了价值自我评判方向。,水果墅到底卖多少钱合适？,越便宜越好吗？先来看看两则日常现象：,名言：哟！这也叫贵族生活源地？隔壁贩菜的阿三都能买！,明显违背高尔夫别墅之“区隔性”原则,水果墅最套总价最底不少于百万，能买得起水果墅的人根本在乎的就是精神区隔性，价格因素不是第一因素。,价格是最好的精神铸造器！,，水果墅提价策略,提价作用：一制造区隔感，二是逼定观望客户,提价策略包括四层问题：、提价提多少？2、整体提价还是分批提价？3、提价以什么为切入点？也就是以什么为借口？4、如何统一说辞？,1、提价提多少？,全国商品房平均销售价格为每平方米2749元05合肥商品住房均价3103元/平方米05年深圳商品房均价7040元/平米北京商品房均价7372元05年上海商品房平均价格为6698 元,参数F1=高尔夫别墅均价/全国商品房销售均价,参数F2=高尔夫别墅均价/同城商品房销售均价,参照项目(5个)均价：观澜高尔夫大宅26500元/平方米（深圳）F1=9.64 F2=3.76中信高尔夫别墅22000元/平方米（深圳）F1=8.00 F2=3.13北京乡村高尔夫别墅8000元/平米（北京）F1=2.91 F2=1.09丽湾高尔夫别墅 7300元/平方米（北京）F1=2.66 F2=0.99佘山高尔夫20000元/平方米（上海）F1=7.28 F2=2.99,水果墅提价目标1=F1总和/5全国商品房销售均价=6.098 2749=16763元/平方米,水果墅提价目标2=F2总和/5合肥商品房销售均价=2.392 3103=7422元/平方米,建议水果墅最高提价目标为:7000元/平方米,2、整体提价还是分批提价？,分批提价策略时段价格策略：3月1日开始-5000元/平方米 3月10日开始-5200元/平方米 3月20日开始-5400元/平方米 3月31日开始-5600元/平方米 4月1日开始-5800元/平方米 4月10日开始-6000元/平方米 以此类推，直至达7000元/平方米,分批提价策略每栋独立价格策略：每栋采取根据不同朝向等因素确定不同的价格,分批提价策略楼王价格策略：选择2-3栋作为楼王，按套计价。,3、提价以什么为切入点？也就是以什么为借口？,园林开放、封顶等工程进度机会制造高尔夫名人见证价值等机会,4、如何统一说辞？,为什么提价？一为完善产品，加大了成本；二是希望卖给真正有身份的人。,其它营销工作：1、园林鉴赏酒会2、航空杂志,滨水城后续推广部分,滨水城将延续年前“揭开豪宅价值秘密”的主题。后续推广主要分两条线走。,第一条线明战,报版,杂志,网络,现场,报版、杂志、网络等媒体宣传：延续主题：揭开豪宅价值秘密综合项目主要卖点，同时丰富媒体信息，突出工程进度，适应优惠措施。全新准现楼，现场见证豪宅品质市中心一级区位24小时热水供应双层中空玻璃2000平方米室内四季泳池2.6万平方米全城最大室内停车库国际会所入户殿堂，豪华电梯中央空调智能安全系统8万平米园林，月形大湖双阳台，大飘窗,3月份园林环境主题系列报版,肆情山水，却无须跋山涉水8万平方米度假园林任逍遥,闲情逸趣，但不是花天酒地大型国际会所尽显豪宅风范,悠游四海，却在假日之外2000平方米室内四季泳池,工程进度节点：园林开放外立面会所,对应措施：园林鉴赏活动实景图文系列报道会所功能配套介绍,现场头等大事：4月底会所现场售楼处投入使用！现场活动区（周周有活动）,现场活动1：滨水生活美食大会从5月开始利用高尔夫会所已有的美食团队到滨水城售楼现场提供美食，引诱客户上门，吸取人气。,现场活动2：周末咖啡文化活动本活动将通过展示咖啡豆原样，介绍蓝山、哥伦比亚、曼特宁、巴西、摩卡、爪哇、炭烧、名典拼配等咖啡品种现场演示煮制咖啡过程，讲解咖啡常识等活动并配备经典咖啡和精美糕点供看楼客户免费品尝。,现场看楼车：结合元一体验直通车在合肥选2-3个商业网点增设直通看楼车,现场为基点多方渠道吸取人气到最现场,看楼直通车,周末活动,媒体宣传,DM等等,电话行销,第二条线暗战,潜移默化，感动客户，在客户最脆弱的时候拉拢人心。,元一生日特权将优惠成本用到最有用的地方。凡当天生日的元一客户（从老业主开始）邮寄给贺卡+蛋糕+元一生日特权卡客户资料来源：元一老业主生日特权：允许每介绍1名客户成交获得元一巨额奖金1万元，限介绍名额为2名。,老业主关系管理,利:卖房送车,孩子:教育保险等,自己:生日,老人:医疗健康保险,社区文化活动,元一品牌后续推广建议,元一体验直通车,元一清洁之城目的:以元一时代广场区域主人翁身份保护区域,宣传品牌主题：使命 时间：4月上旬内容：组织一次区域大清洁活动,赞助区域200个垃圾箱,上标元一LOGO,各项目间互动操作：,客户互动,广告互动,现场互动,核心关键词,元一人居报道：元一所有报广统一刊头设计,元一会及会刊,元一人居体验馆：元一销售中心，除为元一在售项目销售地，兼顾品牌陈列。,元一幸福体验直通车：在售及已入住项目间开通一直通车，每半小时1趟,ABC多选一计划：各项目客户互动起来，如没A的客户可通过优惠互动引向B，减少客户流失。,关于加强更紧密性服务的改进措施：一、我司所派常驻合肥人员将由在元一时代广场四楼办公改成到售楼处与销售人员一道办公，以便更好了解销售状态。二、在了解销售状态的基础上，加强销售策略方面的引导。三、每周提交工作单。,Thanks！To be most valued by thosewho most value brands.德道行九牛创意2006.02.23,
