保利地产财务报表分析.ppt

保利地产2006-2009现金流量表，利润表浅析,刘智鹏,中国保利集团控股的大型国有房地产企业09年全国第三大房地产企业（销量430亿）上证50，上证180，沪深300，中证100指数样本股,利润质量的解读与分析利润表结构解读与分析利润趋势解读与分析,万科财务数据,2009-12-31利润表水平分析对比表,保利地产利润表绝对数额趋势分析,销售收入成直线上升趋势,净利润偏低？,保利地产期间费用绝对数额趋势分析,财务利息收入减去财务利息支出,保利地产利润表环比,净利润放缓三宗罪（1）高价地结算（2）二三线摊薄房价（3）产品类型中低端,销售收入明显放缓,保利地产公司共同比利润表,净利润偏低？,主营业务成本持续增加，业务利润增幅放缓,保利公司利润总额构成分析表,保利地产利润表定基趋势分析,利润表分析总结,盈利能力持续提高积极扩大经营规模，持续发展能力强,高成长性公司公司利润率成走低趋势,风险控制,七年来融资174亿 未来现金流堪忧经营性现金高流出一线城市楼市趋于饱和,未来销售有下降趋势公司将由成长型转化为成熟性，利润将降低,保利地产2009年实现的净利润是35.2亿元，较2008年增长了57.2%，净资产收益率达到17.97%但房地产行业开发周期较长，利润资料实际上是以前年度企业经营的成果，滞后于实际情况，而以收付实现制为基础的现金流量所体现的收益质量较为及时准确,保利地产近期股价,9月28日：收盘价11.1910月18日：最高16.1511月1日：收盘价：14.19,2009年度报告主要会计数据,现金流量绝对数额表,结构分析,保利万科现金流出对比,保利地产06-09净现金流量,经营活动现金流入流出对比分析,保利地产现金流量净额趋势图,地产上市公司年均融资前现金流,房地产行业弥补资金缺口方式,1、降价销售存货房回笼资金，2、外部融资 保利地产2009年主要通过外部融资缓解资金链紧张，其中2009年外部净融资是113亿，其中借款是25.8亿。,筹资活动现金流入流出对比图,资产负债表相关项目,存货相关比率,行业公认的0.4为存货周转率安全底线，即周转天数为900天,负现金流溯源:高存货与低周转,开发商，政府，购买者三方博弈存货，资金，市场供给,据测算，要抗击行业调整的冲击，保利地产、金融街、北辰实业、招商地产分别需要减少15%、14%、18%和26%的存货；如果要抗击长期的冲击，万科、保利地产、招商地产、金地集团、北辰实业分别需要释放价值186亿元、160亿元、100亿元、90亿元、80亿元的存货。,资产负债表相关比率,结构分析,环比趋势分析,风险提示,2010年，宏观政策收紧，如果银行收缩贷款，保利地产不能持续从银行借款，则现金流压力会非常大，可能需要降价售房，消除库存，回笼资金，解决现金压力,