733802145开封市房地产市场调研报告最新54p.ppt

,开封市地块可行性分析报告,目 录,第一部分 城市认知,第二部分 开封房地产市场,第三部分 项目地块研判,第一部分,城市认知,城市区位,开封，古称东京，简称汴，位于豫东大平原的中心位置，我国八大古都之一，中国优秀旅游城市。全市总面积达到6266平方公里，下辖五区五县。,郑汴一体化,1、由来：,2003年，河南省委、省政府做出了加快中原城市群发展，实现中原崛起的决 策，确定以郑州为中心，一个半小时经济圈内的开封、洛阳、新乡、焦作、许昌、平顶山、漯河、济源9个省辖市组成的中原城市群。,郑汴一体化,2、发展目标：,河南省委、省政府2006年确定，用15年的时间（20062020年），把郑汴新区打造成为中 原城市群的先导区、郑汴一体化发展的产业聚集区，让郑汴产业带成为我省经济的重要增长极。最终到2020年，区域建成面积达110平方公里，人口达到116万左右，人均GDP超过5000美元。,2009年，国务院正式批复实施的促进中部地区崛起计划中指出在促进中原城市群建设中，要重点以郑东新区、开封新区、洛阳新区建设为载体，整合区域资源，提升区域整体竞争力和辐射带动力,2010年4月，中国社会科学院在北京发布了2010年中国城市竞争 力蓝皮书，开封入选未来十年最具竞争力城市。对开封的评价：乘天时地利之势，再现古都之繁华。,2011年9月，国务院出台的国务院关于支持河南省加快建设中原 经济区的指导意见中明确提出推进郑（郑州）汴（开封）一体化 发展，支持汴西新区加快建设。,3、战略优势：,郑汴一体化,城市规划,目前开封市逐渐形成了“一带、两廊、三片”的布局结构，“一带”指的是贯穿东西的郑开大道，“两廊”分别为南部工业、物流区，北部教育、文化区，“三片”即东部片区、宋城片区和汴西新区。,郑开大道,汴西新区,东部城区,北部教育、文化区,南部工业区,交通状况,开封地处中原，交通便利，距郑州仅70公里，郑开轻轨正在建设中，预计2013年完工，届时只需要19分钟就可以到达郑州，城市周边环绕交通主干线：陇海铁路、大广高速、连霍高速、郑民高速、郑徐铁路专线、郑开大道。,郑开大道,郑徐铁路客运专线,连霍高速,大广高速,郑民高速,310/220国道,陇海铁路,文化、旅游,开封是中原地区黄河沿线重要的旅游城市。悠久的历史，深厚的文化积淀，使开封享有七朝都会、文化名城、大宋故都、菊城之盛名。,清明上河园,龙亭,开封府,铁塔,人口状况,开封市总人口535万，市区人口94.9万，总人口数量在全省位居第十位，处于中间位置。,人口与全省各地市比较,面积与全省各地市比较,开封市面积6445平方公里，全省排名第12位。,城市面积,经济发展,城市认知,2011年开封市GDP达到964亿元，位居河南省第13名。年增长率12.9%，增速位居全省第7名，高于全省平均增速，发展迅猛。,GDP与全省各地市比较,城市认知,经济发展,2011年开封市人均GDP达到16997元，位居全省第14名。,GDP与全省各地市比较,固定资产投资,开封市2011年社会固定资产投资完成584.8亿元，增幅达到15.28%，稳步快速增长。,经济发展,城市认知,2011年开封市城镇居民人均可支配收入达到15558元，年增长率10%。收入的较快增长有效地促进了开封城镇居民的消费,第二部分,开封房地产市场,房地产投资,开封市场,开封市2011年16月份完成房地产开发投资19.5亿元，年增长率45.3%。住宅投资15.2亿元，增长率88%。,392.81万,库存量,开封市场,市场库存量：,2009年开封市房地产市场投放量251.18万,销售面积89.35万,销售均价2978元/2010年开封市房地产市场投放量256.57万,销售面积72.69万,销售均价3217.65元/2011年16月份房地产市场投放量89.4万，销售面积42.3万，销售均价3752元元/,预计2012年开封市房地产市场库存量预计达到：,开封市场,价格走势,从上表可以看出，受国家宏观调控政策的影响，开封市2011年的商品房销售面积及价格较之2010年有大幅的下降。2011年16月份开封市商品房销售面积42.3万，同比下降2.8%，销售均价3752元/，同比下降32.7%。,第一部分,城市宏观环境,开封市场,土地情况,由于郑汴一体化的快速发展，目前，开封市房地产开发用地也主要集中在汴西新区，而且出让地块体量普遍较大，上千亩的大盘就有好几块，和新区相比，老城区和东部城区的土地开发比重很小，新旧城区土地供给明显不均。,土地出让情况,2011年开封市国土资源局国有建设用地使用权公开出让情况,土地出让情况,土地出让情况,土地出让情况,第一部,城市宏观环境,开封市场,政策法规,第一部分,城市宏观环境,开封市场,保障房,根据国家分配给的任务，开封市2011年共计建设保障性住房19231套，共投资28.6亿。,开封市2011年保障性住房信息公开表,第三部分,项目地块研判,城市宏观环境,地块研判,宗地位置,宗地位置：,汴西新区,宗地位置处在开封汴西新区，开封新区是1992年建立的省级开发区，位于开封西部紧邻老城区，总体规划面积82平方公里，现已建成了现代工业、金融保险、行政办公、商贸服务、文化教育、高档住宅六大区域，初步形成了一座基础设施完善、功能齐全、环境优美的现代化新城区。,地块研判,开封新区,第部分,地块研判,开封新区,开封新区目前已形成了四大特色产业园：,1、省级空分特色产业园区，目前已入住相关配套企业23家，主要形成以永煤开封 空分、开元空分、黄河空分、动静空分四大龙头企业为支撑的产业集聚区。,2、省级民营科技园区，占地3.95平方公里，目前入驻企业42家，预计2015年入驻 企业达到80家以上，产值达到100亿。,3、食品产业园区，目前已入驻食品加工企业11家，太过正大集团、北京汇源果汁 等知名企业在园区内集聚，形成一定产业规模，预计2015年，入驻企业达30家,4、省级汽车零部件产业园区，目前入驻配套企业14家，如奇瑞（河南）汽车制造 基地等，初步形成了产业聚集。,地块研判,宗地现状,宗地现状：,地块完整，总体地势平坦，无建筑物，略有小面积沟壑。与周边地势相同。无水渠、池塘、高压线等影响开发较大的因素。,地块研判,周边交通,周边交通：,地块所在区域道路宽阔，纵横交错，四通八达，已建成的有郑开大道、宋城路、安康路、第一、二、三、四、五、六大街等，郑汴轻轨正在建设中，2013年就投入使用,地块研判,社区周边配套,教育：,地块周边有河南大学、开封大学、黄河水利学院等4所高等院校，2所外语学校，另还建有3所重点中学，4所小学和3所幼儿园，人文气息浓厚，将来能为新区发展提供人才支撑。,地块研判,社区周边配套,医疗：,卫生局规划，开封新区将设立7所医院，开封市第二中医院、解放军第155中心医院、开封市中心医院、开封市妇女儿童医院等，开封新区将形成完善的医疗卫生保障体系。,地块研判,社区周边配套,体育、娱乐设施：,周边建有新区生态休闲度假区（在建）、金明广场，宋城广场，晋安广场、激光音乐喷泉、开元名都五星大酒店、大河动漫城等娱乐休闲设施。,地块研判,社区周边配套,地块研判,项目周边环境,地块研判,基础设施,地块研判,市场分析,商品房市场简述：,开封房地产市场大概分为三个区域：老城区、东城区、汴西新区,老城区发展已久，古色古香，有多个景点分布，文化底蕴深厚，代表楼盘有宋韵名都、建业大宏熙和，售价偏高，比如宋韵名都因临近包公湖、博物馆，预计开盘售价在6000元左右。但老城区楼盘不多，竞争不是很激烈。,东部城区人口密集，教育资源丰富，但开封整体往西发展，东部城区市政配套设施落后陈旧，不是购房者的首选，代表楼盘有晋开御景湾，售价在30003500左右。,开封新区因为“郑汴一体化”的快速发展，引来众多大盘进入，看好新区市场，成为在开封置业的热点区域。代表楼盘有建业森林半岛、东方金典等。售价也是整个开封市场的最高点，比如建业森林半岛的洋房售价6300元，别墅16000元。,2011年开封市房地产市场波澜起伏，蔚为壮观。开封楼市已经进入大盘时代，实力雄厚的房地产企业（建业、新芒果、东方金典、开元）陆续入住，知名楼盘都集中在新区。,地块研判,市场分析,受国家宏观政策的影响，2011年开封楼市的成交价格和面积都出现了一定的下滑，各家楼盘优惠频出。从市场推出量来看，2011年底认筹蓄客的楼盘有悦都500组、蓝湾国际42组、公开销售的有橄榄城288套，香堤湾148套，开元华庭136套，整体市场售价暗中有降，以上楼盘除了橄榄城开盘销售100多套，开元华庭成交43套外，其余楼盘的成交量惨不忍睹，大量的库存量会注定加剧2012年新区各楼盘间的竞争。,地块研判,物业形态分析,随着开封市房地产市场的逐步发展壮大，成熟，高层、电梯洋房等开始为开封市民所接受，现在市场上的物业形态种类覆盖比较全面，高层、洋房已经成为主流，购房者更加关注项目的品质以及绿色、节能、环保等因素。,物业形态：,客群置业目的：,根据开封日报社组织的一次市民购房调查问卷来看，有59%的市民购房是为了改善居住环境，21%的市民有刚性需求，属于自主型，14%的市民是为了给孩子提供一个好的居住环境，只有6%的市民是为了投资置业，比例很低。这些数据基本反映了现在客户的需求现状。,地块研判,客户意向分析,地块研判,客户意向分析,客群意向面积：,随着首套房首付比例的提高、银行放贷、放款时间的不确定性，对客户在选择户型、面积上构成了一定的影响，目前客户对100130需求比例最高，说明客户的选择仍然以实用性、舒适性为主，三房两厅的户型会逐渐占据市场的主流。,地块研判,土地市场,开封居住型项目土地使用权最高出让年限为70年，商业项目土地使用权最高出让年限为40年，工业项目土地使用权最高出让年限为50年,开封新区的土地出让需要通过招标、拍卖、挂牌的方式进行。土地等级为8级，2011年新区工业用地最低出让价格每亩16.8万元开封新区的土地使用权转让按照土地成交价格的4%征收契税,土地市场：,地块研判,重点楼盘情况,地块研判,重点楼盘情况,地块研判,地块周边竞争楼盘,建业森林半岛,地块研判,地块周边竞争楼盘,东方今典,地块研判,地块周边竞争楼盘,东方今典,地块研判,地块周边竞争楼盘,郑开印象城,地块研判,地块周边竞争楼盘,新晋美悦都,蓝湾国际,地块研判,地块周边竞争楼盘,地块研判,地块周边竞争楼盘,蓝湾国际,