湛江市房地产市场调研报告 54P.ppt

2012年湛江市房地产市场调研报告,Part 1湛江市概况,行政划分：四区+五县经济开发区,湛江市旧称广州湾，是一个富有亚热带风光的美丽海港城市，1984年被国务院定位我国首批对外开放的十四个沿海城市之一。现辖雷州、廉江、吴川三个县级市和徐闻、遂溪两个县以及赤坎、霞山、坡头、麻章四个区，有一个国家级经济技术开发区和5省级开发试验区。全市有105个乡镇、21个街道办事处、1618个村民委员会。全市总面积12470多平方公里，总人口777.77万人口。,经济地位：区域优势明显,湛江市是粤西和北部湾经济圈的经济中心。大西南出海通道的物流中心。广东省西部和北部湾地区的交通中心。湛江东临南海，西靠北部湾，南出太平洋，是亚太经济圈中重要的战略位置。,海上物流中心 双经济圈核心 广东西部交通中心,未来发展前景,湛江港是我国西南沿海港口群唯一的亿吨大港，进一步确定了大西南出海主通道的优势和地位。标志着湛江港正以跨越发展的姿态向区域性航运中心和物流中心奋进。钢铁、石化两个“巨无霸”型工业项目落户东海岛。广州与湛江将通过“钢铁+石化产业基地”的模式，联合打造粤西产业。海湾大桥二期动工，打通湛江“任督二脉”-霞山与雷州，对改善湛江市交通环境、提升城市竞争力、推进湛江市工业化进程具有十分重大的意义。,2011年各产业生产总值,第一产业（农业）11年GDP：344亿，比上年增长5.1，占整个GDP的20%第二产业（工业）11年GDP；710亿，比去年增长11%，占整个GDP的42%第三产业（服务业）11年GDP；645亿比去年增长19.3%，占整个GDP的38%2011年湛江市外贸进出口总额为44.03亿美元，比上年相比(下同)24.7%，其中进口23.09亿美元，增长25.1%，出口20.9亿美元，增长24.2%。,分析：第一产业在国民生产总值中的比例逐步减少，第二产业及第三产业的生产值已经大大超越前者，另外，湛江在充分利用港口的优势不断扩展进出口业务，为湛江带来客观的经济效益,总体经济规模不够大，人均GDP低于全省平均水平,11年GDP数据：1650亿元，比上年增长13%，省内排名第8，全国排名第82；11年人均GDP数据：24277元，比上年增长17%；人均GDP相当于广州的25%，低于全省平均值。,城镇居民人均可支配收入仍偏低，消费力偏弱,分析：从数据看出湛江城镇居民人均收入水平偏低，但从07年的949元/月，到09年的1138元/月，再到11年的1465元/月，人均可支配收入均有稳步增长。,2011 年 湛 江 经 济 数 据,2011年全市完成生产总值1650亿元，增长13%，增速高于全省3个百分点；其中海洋产业增加值增长18.9%,占GDP比重31%。人均生产总值23000元，增长11.5%。产业结构继续优化，三次产业比重由214138调整为194437。2011年完成固定资产投资700亿元，增长32.9%；其中重点项目完成投资226.5亿元。寄托湛江五年崛起希望的特大型钢铁、石化项目取得突破性进展，宝钢湛江钢铁有限公司正式成立，配套重件码头、砂石料码头交工验收，原料码头、自备电厂和厂东区开工建设；中科炼化项目获得国家核准并正式动工。晨鸣林浆纸一体化、奥里油电厂油改煤、粤电生物质发电、湛江港至廉江输油管道、南三大桥等9个项目竣工；第十四届省运会主场馆、湛江港宝满集装箱码头一期、霞山港区散货码头、茂湛铁路、鉴江供水枢纽和雷州青年运河节水改造工程等20个项目加快建设；粤西再生能源基地等8个项目开工；湛江机场迁建、湛江港40万吨级航道、大唐雷州电厂、京信东海岛电厂、30万吨燃料乙醇等项目前期工作顺利推进。,经济政策因素分析,经济因素：从宏观经济运行情况来看，2011年，我国国民经济保持平稳较 快发展，全年国内生产总值较2010年增长9.2%。整体经济的平稳较快发 展，为房地产市场提供了有利的外部环境。从湛江市经济发展情况来看，2011年湛江社会经济实现快速发展，全市生产总值达1650亿元，同比增长13%；城镇居民全年可支配收入为17583.62元，同比增长14.9%；全年固定资产同比增长28.9%。湛江市经济的快速全面发展促进了房地产市场的健康发展。同时，湛江拥有深水良港及优越的地理位置，随着晨鸣浆纸项目建成投产、中科炼化项目开工建设，以及湛江千万吨级钢铁等大项目的向前推进，城市竞争力将进一步快速提升，房地产市场发展前景广阔。政策因素：从楼市调控政策来看，2011年，楼市调控政策愈发严厉，从新国八条的出台到中国人民银行、国家税务总局、住房和城乡建设部、国家发改委等配套政策的陆续补充跟进，房地产调控涉及价格管理、信贷、税收、限购、土地供应、住房保障、约谈问责等环节。从调控的结果看，各项政策的不断深入落实，收紧了房地产企业的资金来源，增加购房成本和持有成本，规范市场行为，进一步遏制了投资性和投机性需求，使得高房价得到了较为有效的控制。,小 结：,湛江处于粤西和北部湾经济圈的经济中心，地理位置优势明显，交通便利；城市整体经济总量较低，但经济发展增速相对较快；城镇人均可支配收入较低，人民总体消费水平中等偏下；产业主力由第一产业向第二、第三产业转移，出口业务不断扩展；未来沿海港口的发展，标志着航运，物流的发展；钢铁，石化两大型工业项目的落户，海湾大桥二期动工，多个大型项目相继落户湛江，湛江作为粤西经济中心地位明显加强。,Part 2湛江房地产概况,2011年新建商品房成交量对比情况,2011年湛江市认真贯彻落实国务院各项楼市调控政策，在新建商品住宅销量增长的同时，房价得到有效控制，涨幅不断收窄。新建住宅成交面积88.93万平方米，较2010年上涨38.9%。但进入下半年后，成交量逐步回落，由7月份的7.38万平方米回落至12月份2.95万平方米。其中，11月份、12月份同比下降67.7%、74.1%。,2012年1-9月湛江商品房销售数据,2012年1-9月商品房开发建筑规模,2012年1-9月全市商品房施工面积9280043平方米，同比增长4.4%，其中住宅施工面积6577724平方米，占70.9%，同比增长5%，办公楼234362平方米，同比增长29.3%，商业营业用房118893平方米，同比下降6.6%，其他房屋1279020平方米，同比增长9.7%。,2008年以来各年度1-9月商品房建设情况,2012年1-9月新开工面积1611466平方米，同比下降41.1%，其中新开工住宅面积1238413平方米，占76.9%，同比下降34.2%，办公楼26348平方米，占1.6%，商业营业用房81351平方米，占5%，其他房屋265354平方米，占16.5%,2008年以来各年度全市住宅均价情况,2012年各季度中心城区及各县市住宅均价走势,中心城区商品房销售面积643735平方米，同比下降27.3%，销售额406988万元，同比下降27.9%。其中住宅销售面积550900平方米，同比下降29.9%，销售额309387万元，同比下降35.9%，住宅均价5616平方米，同比下降8.6%，环比房价增长2.5%。其中赤坎区住宅均价8103元/平方米，同比增长26.4%，霞山区5392元/平方米，同比下降8.9%，坡头区4467元/平方米，同比下降12.9%，麻章区3956元/平方米，同比下降4%，开发区5155元/平方米，同比下降32.8%。中心城区商品房面积与批准可销售面积比为1：2.8.,2011-2012年各季度中心城区住宅均价走势图,2012年1-9月房地产开发投资数据,2012年1-9月，湛江市房地产完成开放投资693475万元，占全市生产总值13156000万元的5.3%，同比增长1.8%。全市商品房销售面积966566平方米，同比下降20.9%，住宅均价4794元/平方米，同比下降8.5%，环比下降1.5%。中心城区新建住宅均价5616元/平方米，同比下降8.6%，环比增长2.5%。其中赤坎区8103元/平方米，霞山区5392元/平方米，坡头区4467元/平方米，麻章区3956元/平方米，开发区5155元/平方米。县市新建住宅均价3310元/平方米，同比增长7.5%，环比增长3.8%。,2012年上半年湛江市区房地产市场运行情况,今年上半年，湛江市区商品住宅价格总体运行情况平稳，成交量较去年同期较大幅度下降，新建商品住宅市场现房库存较大。受各地楼市调控政策、信贷政策微调影响，6月份市区新建商品住宅呈量价齐升情况。商品住宅销售价格运行平稳，6月份新建商品住宅销售价格呈上升趋势。据国家统计局公布的全国70个大中城市房屋销售价格指数显示，1-5月份，湛江市区新建商品住宅销售价格运行平稳，环比指数连续5个月保持100，同比指数涨幅逐步回落，从1月份的102.5回落至5月份的100.1。6月份，新建商品住宅价格呈上涨趋势，较5月份增长0.4个百分点，较去年同期增长0.4个百分点。二手住宅销售价格较为稳定，1-6月份，环比指数连续6个月保持100，同比指数涨幅平稳回落，从1月份的102.0回落至6月份100.8,上半年湛江市区房地产市场运行情况,商品房成交量同比下降，新建商品房6月份成交面积同比上升。上半年，湛江市区新建商品房成交面积29.9万平方米，较去年同期下降50.4%；二手住宅销售面积14.42万平方米，较去年同期下降28.8%。除4月外，新建商品住宅面积1-6月份整体呈逐月上涨趋势，其中6月新建商品房成交面积9.07万平方米，较去年同期上涨51%。,2012年10月湛江商品房住宅成交排行榜,2012年10月份，本月商品房住宅成交达1555套，比9月增加395套，环比上涨34%；总成交总金额为954590446元，环比上涨49.5%，在金九银十期间创下了今年最好的楼市成交记录。看排行榜，西粤京基城二期连续第二个月成为销售冠军，以230套总成交量名列第一。这一方面说明京基的品牌在湛江相当具有号召力，过硬的品质得到了广大消费者的支持，另一方面也证明了京基城2期更优化的户型设计得到了购房者们的认可。坡头区的御品蓝湾自10月1日盛大开盘以来，以傲居南油区核心黄金地段，超阔间距海景视野，也引发了一股购房热潮，销售194套成绩位居亚军。荣盛地产虽然有着161套的优秀成交记录，可惜在总价上还是稍微输给了广和澳海城，未能进入三甲。,2012年11月湛江商品房住宅成交排行榜,2012年11月份，本月商品房住宅成交达1956套，比10月增加401套，环比上涨25.8%；总成交总金额为1267611872元，环比上涨32.8%，刷新了今年的最高成交记录。据排行数据分析：鼎盛广场开盘之后以188578518元总销售金额首次成为销售金额冠军，见证地王不凡实力！城市假日E区则以微小的差距，只获得亚军，但230套的成交套数，也足以傲视同群。荣盛地产最近力掀促销狂潮，海湾郦都打出“让房价回到三年前”的口号，南亚郦都打出“25万住湛江”的口号，也引发了一阵购房热潮，以成交232套成为销售套数冠军、销售金额季军，说明价格才是硬道理啊！,2012年12月湛江商品房住宅成交排行榜,2012年12月份，本月商品房住宅成交达2170套，比11月增加214套，环比上涨10.9%，单月成交量创下历史最高记录；总成交总金额为1395459044元，环比上涨10%，也是创下了历史之最。,11月70个城市超七成房价涨 湛江房价环比同比均上涨,国家统计局11月18日发布数据显示，11月份70个大中城市新建商品住宅中，价格环比上涨的城市超过75%，达53个，较上月的35个有较大幅度增加，创2011年4月后新高。据发布，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个，比例超过了75%。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.0%。其中，北京新建商品住宅价格环比上涨0.8%，上海上涨0.2%，广东纳入统计的5个城市环比全部上涨，其中广州、深圳上涨了0.6%，湛江、韶关上涨了0.5%，惠州上涨0.2%。与此同时，同比上涨的城市数也从上月的12个增加到25个。具体是，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有41个，持平的城市有4个，上涨的城市有25个。11月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.0%，涨幅比10月份回落的城市有1个。广东的5城市同比有升有降，其中，广州上涨0.7%，湛江上涨1.3%，韶关1.1%，而深圳下降0.7%，惠州下降0.2%。分析：新建商品住宅价格环比数据被认为是楼市的风向标。房价上涨趋势加剧，将 为明年楼市调控带来较大压力。,Part 3湛江房地产区域分析,湛江房地产的发展主要集中在三大板块,随着近年多项省市优势发展政策特别是“三旧”政策出台扶持的利好消息刺激下，湛江房地产进入了高速发展的快车道，各区域房地产也根据自身不同的需求呈现出不同面貌，形成了赤坎区、霞山区、及开发区三大板块。,中心商务区,新城未来新核心区,行政、商业中心,本地房地产发展迅速，本地发展商占据主要市场，整体开发水平不逊色于一线城市,湛江市鼎盛房地产开发有限公司-鼎盛广场湛江市荣信房地产开发有限公司-城市假日E区荣盛广东房地产开发有限公司-海湾郦都湛江市广和实业发展有限公司-广和澳海城湛江市京基房地产开发有限公司-西粤京基城二期,赤坎区中心商务区,板块特色：现代新城 该区为湛江的中心城区，在人民大道一带拥有齐全的配套设施，生活便捷，近年来吸引大量房地产发展商进行对该区域的投资。随着现时周边的万象金沙湾大型购物广场、南国豪苑的大润发进驻，丽湾名邸，公园一号、京基城二期等众多带有超大型商业中心的名优楼盘相继开盘，商业氛围逐渐浓厚，以及湛江商务大厦、丽晶大厦及京基大厦的落成，则逐渐打造为城市中心商务区。目前该地段毗邻湛江市的“五大中心”(行政中心、会展中心、文体中心、商务中心、广电中心)，是湛江市未来发展的中心区域。,赤坎区 附近楼盘,本项目所在地理位置的优劣势,本项目的地理位置属湛江赤坎区，周边设施配套成熟，交通生活便捷，具有现代新城的优越性。该地段毗邻湛江市的“五大中心”，是湛江市未来发展的中心区域。本项目的优势：附近拥有观海路一带的会展中心、南网广场、观海长廊、丽湾会所、花园酒店及人民大道一带的体育中心、台球会馆、图书馆等众多五星设施。项目的劣势：由于目前项目的东北方向有家红砖厂，环境相对较差。,赤 坎 区 重 点 楼 盘 情 况,代表楼盘：西粤京基城二期,地理位置：湛江人民大道41号（市体育中心对面）开发商：湛江市京基房地产开发有限公司 占地面积：332773.8 建筑面积：1030000 规划住户：1668户 均价：7800元/平方米容积率：3.71；绿化率：43.48%物业费：1.75元/平方米月楼盘描述：二期用地约6.95万多平米，总建筑面积达32.9万多平米，共由9幢27至32层的高层住宅组成，第1幢29层，第2、4、8、9幢均为30层，第3、7幢为31层，第5、6幢为32层，共约1668户。小结：户型：94-172 近年来由于该开发商注重开发品质，且户型得到消费者的认可，品牌效应已经打响。但整体容积率相对偏高，楼距稍窄、目前余货基本以大单位为主。,代表楼盘：公园一号,地理位置：体育南路218号 开发商：湛江鑫泰投资有限公司 占地面积：106492 建筑面积：599726 规划住户：2966户 均价：7900元/平方米容积率：3.5；绿化率：53%物业费：1.98元/平方米月楼盘描述：公园一号总占地106492。总建筑面积为599726，建筑密度为29.63%，1、2、期住宅部分容积率约为3.5，项目整体容积率为4.5，绿化面积超过40000，总户数为2966户，小区地下车位数为4073，车位比高达1.4。项目共建10栋住宅楼，其中2栋为酒店式公寓，以及4万平方米的写字楼。住宅最大楼距接近200米。楼盘内还拥有一幢幼儿园，一幢会所。小结：户型：82-184.周边配套有个热带花园作为卖点及利用目前商业和公寓尚未落成的空地打造售楼部前较高的绿化形象。销售情况相对理想，余货基本以大户型为主。,代表楼盘：荣盛海湾郦都,地理位置：赤坎区华田路2号 开发商：荣盛广东房地产开发有限公司占地面积：78534.56 建筑面积：303837 规划住户：1020 均价：6700元/平方米容积率：2.8；绿化率：36%物业费：1.9元/平方米月楼盘描述：项目建设用地规划面积78534.56平方米，土地使用证面积82429.26平方米，总建筑占地面积为78534.56平方米，总建筑面积为303837平方米。其中，地块一用地面积32173.23，道路面积3894.7，拟建计算容积率建筑总面积约142995，其中住宅92953，商业10855，配套（幼儿园、居委会）10855，容积率3.0；地块二用地面积46361.33，拟建计算容积率建筑总面积约167192，其中住宅115029，商业14952，容积率2.8。小结：户型：82-120.户型以三房两厅两卫为主，集中面积在83-160之间，售出近7成，余货一般以大单位为主。,代表楼盘：丽湾名邸,地理位置：赤坎区观海路北18号开发商：湛江市晟安房产开发有限公司占地面积：62286.26 建筑面积：245773.6 规划住户：447 均价：12000元/平方米容积率：3.0；绿化率：56%物业费：1.98元/平方米月楼盘描述：丽湾名邸位于赤坎区风景秀丽的金沙湾观海长廊，毗邻行政中心，拥有珍稀的一线海景。25万平方米的高端商住小区，层高为3米、3.1米，3.5万平方米东南亚风情园林绿化，拥有的4万平方米弧形玻璃砖外墙的大型商场，是目前湛江市设计最大、最有特色的住宅和商业小中心。小结：户型：167-212.地理位置优越：打造湛江豪宅典范。销售理想，但大户型产品压力大。,霞山区行政、商业中心,板块特色：行政商业中心 该区是湛江的行政中心、商业中心，其中市政协、火车站、汽车站、等均在该区，是湛江市的行政中心。而其中城市广场（沃尔玛）、国贸、怡福国际、广百百货、友谊城、王府井、华润万家等众多品牌均坐落此区，使该片区的大型购物中心，娱乐中心的不断增多，经已成为湛江最具都市感、最耀眼的繁华商圈。,霞山区 附近楼盘,霞 山 区 重 点 楼 盘 情 况,代表楼盘：香槟花园,地理位置：人民大道中10号 开发商：湛江市骏杰实业发展有限公司、广东荣基集团有限公司占地面积：28680 建筑面积：141474 规划住户：1032 均价：7400元/平方米容积率：3.0；绿化率：35%物业费：1.98元/平方米月楼盘描述：香槟花园坐落于湛江市霞山区人民大道中10号，位处霞山腹地，西临人民大道，东向绿塘河湿地公园，周边金融、医疗、酒店、学校、政府办事机构等一应俱全，与开发区CBD中心仅一线之隔，若把开发区形容成“天河北”，那么，香槟花园就是“天河后花园”。小结：户型：96-144.该单位售楼形象较差，楼距较近，对售价有一定影响，目前销售只达到六成。,代表楼盘：鼎盛广场,地理位置：人民大道南116号（原址系湛江啤酒厂）开发商：湛江市鼎盛房地产有限公司 占地面积：71000 建筑面积：450300 规划住户：1006户均价：10700/平方米容积率：3.0；绿化率：35%物业费：2.2元/平方米月楼盘描述：鼎盛广场总占地面积7.1万（约106.4亩），总建筑面积达约45万，共分两期开发，一期占地面积4.3万（约64.46亩），总建面约21万，包括6万平米的集中商业、约9.8万的高端住宅；二期包括10万集中商业、220米甲级写字楼、150米五星级酒店，以及住宅。小结：户型：88-200.基本以小户型为主，赠送面积较多，90平方基本可达到三房两卫，同时营销策划和楼盘形象较好，地理位置优越，销售情况及价格体现地王价值。,代表楼盘：城市美林,地理位置：人民大道中银苑路1号 开发商：湛江市华信房地产开发有限公司占地面积：92888 建筑面积：286081 规划住户：2000户 均价：6900元/平方米容积率：3.3；绿化率：38%物业费：1.68元/平方米月楼盘描述：定位于城市中心高尚生态人居大盘，占地约139亩，建筑面积约28万平方米，约2000多套住宅单元。由18座高层住宅和幼儿园、小学、会所、商业街组成。湛江市第四中学新校区位于城市美林北面250米，拥有4500个高中优质学位。城市美林还将精心打造一个优质幼儿园，建筑密度22%，绿地率38%，容积率3.3。小结：户型：72-165 周边社区居住氛围较差，花园规划相对零散，售楼形象较差，销售情况一般，因此售价较低。,代表楼盘：水木清华,地理位置：人民大道中6号之一 开发商：湛江东海（香港）房地产发展有限公司 占地面积：28900 建筑面积：114589.4 规划住户：新开两栋80户 均价：7700元/平方米容积率：3.9；绿化率：36.31%物业费：1.68元/平方米月楼盘描述：“水木清华”位于人民大道中，毗邻水果批发市场和农垦医院，项目由15栋电梯房组成。其中1-9号楼是18层，2梯4户；10-17号楼是11层，1梯2户，是市区罕有的小高层电梯房，其中顶层是跃式。小结：户型：51-146 周边配套成熟，交通便利，前往国贸、昌大昌等繁华商业中心只需要5分钟车程。小户型基本售馨，余货以少量大单位为主。,开发区新城市核心,板块特色：新城市核心，现代化、都市感强 该区是湛江区新兴的城市中心区域，位于赤坎区与霞山区之间。基础设施完善、交通生活便利、服务功能齐全，拥有资源共享及政策优惠的多项优势，是未来湛江重点发展的区域之一。现时包括皇冠假日酒店，中国城、新溢香、恒逸国际酒店以及君豪酒店等众多湛江五星级知名品牌酒店均云集于此。,开发区 附近楼盘,开 发 区 重 点 楼 盘 情 况,代表楼盘：城市假日E区,地理位置：绿华路28号开发商：湛江市华信房地产开发有限公司占地面积：46666 建筑面积：181000规划住户：1300 均价：8600元/平方米 容积率：3.0；绿化率：35%物业费：1.98元/平方米月楼盘描述：城市假日花园E区是城市假日花园最新一期，占地70亩。E区秉承了城市假日走高端产品路线的一贯风格，为E区规划了具有浓厚法国风情的主题园林住区，宫殿般辉煌的建筑韵味、独具魅力的法式景观、贵族式的大管家服务致力打造出一个城市假日花园的升级作品，小结：户型：118-210。区域优势明显，在未有较为优质楼盘进入前就已经以比较领先的姿态提前进入市场，在消费者心中具有较高的知名度及美誉度，打造了口碑与品牌的形象。但E区户型设计在目前湛江优质的楼盘不断涌现下显得较为逊色，而且大户型较多，销售压力较大。,代表楼盘：广和澳海城,地理位置：开发区海滨大道中129号 开发商：湛江广和实业发展有限公司占地面积：109888.9 建筑面积：462650.64 规划住户：2000户 均价：8800元/平方米容积率：3.0；绿化率：39.3%物业费：2.28元/平方米月楼盘描述：广和澳海城占地面积约11万平方米，总建筑面积约50万平方米，16栋31层名邸大宅，创新U型建筑群，坐享270度海景视线。另外，还将建设250米高城市商务地标广和国际金融中心，楼高达68层，集五星级酒店、高端公寓、办公等业态于一体小结：户型88-210。地理位置优越，交通便利，园林景观较大，花园整体突出，售楼中心别具一格，具有亮点。大面积为海景单位且价格相对较低，该楼盘在高端市场具有较强的竞争力，在湛江市是一个重视品质，重视品牌打造的楼盘，受到广大市民的好评，销售情况较好，一期已售近9成，余货基本为低层大户型。,代表楼盘：明景江南世家,地理位置：湛江市海滨大道中43号 开发商：湛江市荣兴房地产有限公司 占地面积：51257.8 建筑面积：230000规划住户：1200户 均价：7500元/平方米容积率：3.5；绿化率：35%物业费：2元/平方米月楼盘描述：明景江南世家地块面积约130亩，总建筑面积超过30万平方米，分2期开发。是湛江市第一个将东方人居智慧融入建筑和生活中的文化楼盘，创造了自然、建筑、文化三位一体的和谐人居新理念。项目建筑风格以“飞檐、黛瓦、马头墙”为特色，打造湛江首个徽派建筑社区。社区绿化面积超过35%，以苏州留园和拙政园等名园为设计蓝本来营造布局；以大型中央水景区为主体，春晓、夏池、秋韵、冬律4个四季主题园区为辅，续炼了“清素淡雅，咫尺山林”的园林艺术境界。小结：户型88-220.以微低建筑入市，户型相对紧凑，比较受欢迎，销售情况比较好，一期销售达9成。,代表楼盘：银地绿洲,地理位置：开发区上坡东路1号 开发商：湛江银地集团、湛江市绿信房地产开发有限公司 占地面积：42068.3 建筑面积：171725规划住户：1088户 均价：8700元/平方米容积率：3.3；绿化率：35%物业费：1.9元/平方米月楼盘描述：项目由5栋12-32层电梯房组成，其中1-4栋共用地下2层地下室，以3梯5户为主，户型面积从45-234平方米不等；5栋楼高12层，14层为商场，4层以上作住宅。小区中央园林则同样不乏亮点：空中连廊、无边界泳池与纵横交错的绿道等。与511亩的绿塘河湿地公园近距离结合，曲径小亭，荷花争艳，蜂飞蝶舞，银地绿洲花园成就了繁华闹市中人与自然和谐共生的绿色家园。小结：户型：45-233.楼盘以湿地公园作为卖点，打造豪宅为主题，外立面风格较豪华，以品质提升楼盘形象，均价理想，销售情况还算可以，主要以大户型较多，对销售有一定压力。,代表楼盘：南国豪苑,地理位置：人民大道北6号（南国热带花园旁)开发商：湛江市鹏达房地产开发有限公司占地面积：76365.70 建筑面积：439729.21 规划住户：1971 均价：9980元/平方米容积率：4.06；绿化率：35%物业费：2.38元/平方米月楼盘描述：项目占地约7.6万多平方米，总建筑面积约达43万多平方米。地处国家级经济技术开发区人民大道北6号，未来新城市中心的人居高地，紧挨千亩市政南国热带花园，全湛江最佳自然景观优势楼盘，定位打造成集住宅、大型商场、酒店等为一体的综合性生态豪宅。小结：户型：86-225.地理位置靠近南国热带花园，交通方便。发展商注重品牌，未销售前已经打造出较成熟的绿化形象。销售策划较为完善，所以能够以较高的售价取得较好销量。,Part 4项目调研分析与建议,项目调研分析与建议,项目调研分析与建议：商业：目前湛江大部分在建或已开盘的楼盘基本都带有商业建筑，项目周边在未来将涌现大量建筑面积约在4-8万平方米大型商业中心，如万象金沙湾广场、南国豪苑、丽湾名邸、公园一号、京基城二期，其中最具代表性的是：大润发将进驻南国豪苑的8万平方米超大型商业中心，对本项目如要开发的商业具有一定的威胁。考虑到未来项目周边的商业竞争激烈且市场趋于饱和，建议本项目尽量减少或不开发商业。,丽湾名邸 南国豪苑 万象金沙湾,项目调研分析与建议,住宅：随着国家的楼市调控政策继续加强，湛江未来的房地产市场的刚性需求仍然是市场主力，投资及投机需求比例较小，一般以对价格优惠敏感；改善型需求冷静，出手理性的购买人群为主。根据目前对湛江大部分楼盘的调查结果得出，紧凑户型的销售最为理想，大户型的销售压力较大。其中2012年第四季度的楼盘销售排行有较高的参考价值，如销售较为理想的京基城二期、鼎盛广场、海湾郦都、广和澳海城等都是属于小户型销量高，大单位压力大的情况。考虑到未来购买高端大户型的住宅人群将逐渐减少，对本项目建议以高配比小户型及小量大单位开发为主。,京基城二期 鼎盛广场 海湾郦都,项目调研分析与建议,写字楼：目前湛江写字楼较多且集中，不少楼盘自身就带有写字楼建筑，如鼎盛广场，广和澳海城，公园一号等，纯写字楼的也更多。本项目赤坎区就近有京基大厦、湛江商务大厦、丽晶大厦等。其中京基大厦更是湛江首家“真正意义”上的5A甲级写字楼，该单位交通便利、区域优势明显，均价在9000元/平方左右，价格相对合理，对本项目如要开发的写字楼构成一定的威胁。开发区则有银隆广场、城市尚品、祺祥大厦等高端写字楼占据，均价基本在8300-8850元/平方，相对稍低。目前的写字楼客户在选择合适的办公场所时，一方面和写字楼的交通、区域优势有关，另一方面，写字楼本身完善的硬件配套、规范的物业服务标准也成为他们青睐的原因。目前湛江新建的写字楼品质都较为理想，考虑到未来还有更多在建的写字楼推出，市场竞争更为激烈，本项目不建议开发写字楼。,本项目就近写字楼 开发区写字楼,房 地 产 市 场 现 状 总 结,随着湛江城市的发展，房地产开发与之前相比较发展越来越成熟，商品房发展进入高速度，发展态势良好；发展商较为注重品牌形象的打造与产品品质，整体开发水平不逊色于一线城市。回顾2012年的湛江商品房销售情况，上半年1-4月在国家房地产政策重大调控之下，整体购房需求受到打压，持续观望令湛江房产销售市场一直处于低迷状态。但是自4月底开始，一系列优质的新盘、大盘不断推出市场，随着消费者信心不断增强，刚需购房得到充分的释放。从7月份开始，湛江楼市销售数量、单价屡创新高，不断涌现的购房热情一直持续到12月。2012对于湛江房产销售来说是辉煌的一年，也是创造历史的一年！,