万象天集中商业部分解决方案（50页） .ppt
万象春天集中商业部分解决方案,Part1 项目研判Part2 项目整体商业规划分析Part3 商业定位Part4 项目收益分析Part5 招商政策及执行Part6 商业资源展示,目录,Part1 项目研判,1、项目简介 2、项目商业结构分布概况 3、项目未来商业发展趋势预判,1.1 项目简介,行政区域：城南区区域板块：高新路项目位置：丈八东路与电子正街交汇处向南300米（204所东侧）建筑类型：板塔结合 小高层 高层物业类别：普通住宅、公寓开发商：陕西联邦实业股份有限公司、陕西世纪春天房地产有限公司投资商：巴黎春天建筑面积：1880000平方米占地面积：6670000平方米基本参数：占地面积:1000亩建筑面积:1880000平方米,万象春天位于丈八东路与电子正街交汇处，总占地1000亩，总建面188万平米，容积率4.37，绿化率42.5%。项目集香港巴黎春天旗舰商业、五星级酒店、5A写字楼、精端住宅、精装公寓等不同层级产品序列，集合优势资源打造新城市新都心，百万平米大城崛起。,项目简介,一万头大象来了千亩大盘再霸城南,1.2 项目商业结构分布情况,万象春天项目商业结构构成形态比较简单，由写字间、公寓楼位的集中商业及住宅楼位的住宅裙楼底商组成。集中商业为多层框架结构，均在规划的写字间及公寓楼位住宅底商为2层的框剪结构，均在规划的住宅楼位,集中商业,裙楼底商,商业结构,写字间公寓集中商业及住宅裙楼商业,1.3 项目未来商业发展趋势预判,西安主要商圈一览表,西安各具特色的9大区域商圈概述,电子城商圈由早期的电子产品专业市场（赛格）及自发形成的零散式电子产品门店形成，如今则随着各大开发商的项目开发及商业配套需求，逐步转变为区域综合型商业格局。,商业格局,人口预判,项目周边大盘林立，未来人口密集，商业需求即将显现,项目周边5公里半径内，各类项目达47个，未来5公里生活圈可达30万人。,项目周边商业较为零散化，餐饮主要集中在电子正街与丈八东路十字及东仪路与丈八东路十字，区域内拥有品牌商超两家，休闲类业态较为匮乏，底层高家庭式院线一家，专业市场一家，大型百货一家，大型家用电器卖场暂无。,10,区域商业现状,区域商业零散化，填补商业整合空白,项目区域未来商业发展趋势，将随着本项目计划的巴黎春天百货及世纪金花购物广场的落成，逐步形成一个以本项目为轴点半径35公里的一个区域型商业圈。,发展趋势预判,自身商业体量优势及品牌优势，即将成为区域核心,小结：通过我们对于项目所处位置的传统商业格局、项目目前商业结构、结合区域商业现状及区域未来人口密度的综合型考量，我们发现，项目区域商业未来发展势头强劲，且我地块从商业结构上拥有先天区域稀缺优势，进可吸引区域目的消费，退可成为项目自身住宅配套商业核心。,Part2 项目整体商业规划预判,1、功能预判 2、价值预判 3、档次预判 4、业态预判,2.1、从现行建筑结构及体量，推导商业功能规划 万象春天项目由三大集中型框架结构及围合型裙楼结构组成，集中性框架 结构从体量及数量上，明显是以区域型商业站位为功能战略目标围合型裙 楼结构则主要解决社区型消费需求，作为配套辅助型商业服务功能。2.2 从万象春天项目整体产业结构规划，推导我地块的商业价值 万象春天项目主要产品分为，住宅，公寓及写字楼，也就是说我地块未来 商业价值即有住宅常驻客群需求价值，也可进行区域内办公及目的性消费 挖掘价值2.3 从现有主力店情况，分析我地块商业档次 目前项目两大集中商业地块既定入驻商家为巴黎春天百货及世纪金花购物 广场，两大商业集合体都为高档商业购物中心，所以我地块未来商业档次，应该偏向于中档偏低，填补消费空白。,巴黎春天 Pinault Printemps Redoute，简称PPR，为世界500强之一世界顶级的时尚品和零售业集团，总部位于法国巴黎，旗下拥有多个全球连锁的高档同名卖场及奢侈品品牌。,长安国际广场地处坐落南门广场西南角，项目占地46亩，总建筑面积26万平方米，由七栋错落有致的现代建筑组成，国际金融中心（4栋写字楼）、长安国际大酒店、国际商务公寓构成主体建筑群落。功能组合以国际化城市主流商务模块为基础，功能形态涉及国际甲级金融写字楼、五星级酒店、国际极品公寓、现代城市商业MALL（巴黎春天百货），国际名品专卖店、国际连锁会员专享式俱乐部等。,巴黎春天百货,业态构成及品牌展示,巴黎春天一期确定了在西安奢侈品百货的地位。西安巴黎春天位于西安市古典与现代的分水岭大南门长安国际广场，与咫尺的明朝古城墙交相呼应、与西安地铁南门站无缝连结。一期占地面积2万，一期现有58个品牌，其中一层的国际品牌有：BALLY、Chloe、Gucci、Fendi、Ermenegildo Zegna、I.T、亨吉力世界名表中心等全球顶级品牌的云集，消费群体为少数的高端消费者。负一层的时尚品牌有：Miss Sixty、Maxstudio、KooKai、G-Star、NAUTICA、Tough等，适应与中等消费水平的群体。2009年第三季度，西安巴黎春天广场二期从地下一层到地上六层将呈献4.5万精品百货，二期将有更多的业态呈现，如主题餐厅，咖啡厅，健身中心，美容美发机构，文化教室等等。届时连同一期，西安巴黎春天广场将是完整的顶级奢侈品和时尚品牌为一体的近7万的大型零售主力百货。,世纪金花股份有限公司1998年5月成立于中国西安，是一家以经营国际、国内精品品牌商品为主、集世界顶级品牌专营、高端家居精品、文化广场、精品超市等多种功能为一体的高端大型连锁商业企业。,世纪金花购物广场,赛高店,钟楼店,高新店,业态构成及品牌展示,B1,B2,我们发现：1、项目主力集中商业的主要业态构成都为购物，2、裙楼商业部分因规模及其性质与条件，可判断，项目裙楼 底商在靠近社区主要入口部分，未来经营业态为小型便利店，洗衣店、药店、美发等，主要功能为社区配套，在靠近集中商业部分则主要借力于主力店人流经营服装、饰品等相关零售业态。（2层一拖二结构，单位面积160200平米，无天然气，）综上：本地块项目商业定位，应以社区型刚性需求为主，区域型消费需求为辅，整体商业档次为中档，业态优选与，餐饮、休闲、娱乐业态。,2.4 综合业态考虑,Part3 商业定位,1、中档购物中心 2、区域生活型商业核心 3、项目配套商业核心,3.1 中档购物中心,利用项目三大集中商业其一的结构优势，借力于巴黎春天百货及世纪金花购物广场强劲的目的性消费人流动力引擎，填补中档购物中心空白。目标引进国内一线中档购物中心。,1、合作商家单一，合作周期强2、商家抗风险能力强3、对后期商业整体打包，估值等有充分的溢价作用,1、收益相对较低，租金递增速度较缓2、谈判周期较长3、物业要求较多,建筑结构及商业体量都较为满足区域内周边商业趋势发展有利好,百货类全球战略品牌：,项目基本数据,硬件：项目-1F为8764平米的地下停车场，地上部分商业体量共计27620平米，单层面积5000平米左右，拥有垂直挑空中庭大堂，两部观光直梯及两部扶梯，从建筑结构、车位及立体交通硬件配置上基本满足集中卖场需求。体量：项目商业体量不满足中大型百货的商业体量要求。前景：项目周边区域前景，及项目其他地块商业规划，有用中端百货的市场空间及氛围前景发展。结论：项目有进行中端档次及小型体量的集中商业卖场招商的先决条件。租金预估：3545元每平方米，年收益：1964万，（需给予半年左右免租期）,3.2 区域生活型商业核心,利用自身建筑结构及体量优势，弥补区域内商业空白，做区域生活型商业核心人流动力引擎。进行主力店及次主力店的商业规划及招商。,1、主要合作商家数量底，合作周期强2、商家抗风险能力强3、租金收益相对不错,1、需要牺牲部分商业面积利益，进行主力店及次主力店的招商工作。2、招商周期较长3、租金收益主要通过运营手段实现,1、项目周边住宅开发量较大，未来常驻人口多2、项目周边商业过于零散，缺乏集中性生活型商业集散地。3、项目周边大型电子连锁及超市资源匮乏,-1F为地下停车场,12F商超、大型家电连锁,3F为主力餐饮和特色餐饮,4F为KTV、休闲茶座、咖啡简餐,5F设置电影城电玩城、ktv,区域生活型商业核心业态分布,（2）项目-1F至1F整体给予一家商超或大型家电连锁,（1）项目1F、2F给予一家商超或大型家电连锁,方案2从项目租金收益上，要高于方案一，可把本应作为车位配套的-1F面积当做租赁面积进行出租，当需要在项目周边解决商户近50个车位规划。尽量不给予2层面积,大型家电连锁全球战略品牌：,大型商超全球战略品牌：,单铺面积：1000-2500大型餐饮为主,大型连锁餐饮全球战略品牌：,项目二层给予大型餐饮两家，保证其的经营面积，只有品牌强，经营面积大的商家才有可能自行克服项目没有燃气的硬件缺失。,大型休闲全球战略品牌：,单铺面积：1000-2500大型餐饮，休闲茶社、咖啡简餐,咖啡、茶座、简餐等休闲类业态，排他性比较突出，所以项目三层需补充一家餐饮品牌进入。,项目四层,大型连锁ktv全球战略品牌：,单铺面积：2000-4000娱乐休闲、ktv,项目三层ktv品牌商家选取，倾向于真爱集团，这样就可以形成1+1的合作方式，项目四层统一给予真爱旗下ktv并将项目三层除茶座部分给予真爱做餐饮经营。,单铺面积：4000-6000大型院线 IMAX,项目五层,大型院线及电玩全球战略品牌：,项目五层建议给予时代金典或奥斯卡、大地影院，其品牌院线级别丰富可适当降低其品牌对于层高的要求,3.3 项目配套商业核心,将主力店从商业规划中彻底去除，主要商业结构变化在项目一层,1、不用牺牲租金利益去进行主力店招商2、项目一层商业面积可以得到利益最大化3、相对的交付条件适当简单,1、项目失去了主要的人流引擎，整体抗风险能力下降。2、没有起到本商业块改起到的商业责任，最项目整体商业稍有影响。,单铺面积：300-500快餐、零售业态为主，租金收益高,快餐、金融、黄金珠宝等全球战略品牌：,结论：通过以上三套商业定位的优劣势对比，我方建议按照区域生活型商业进行项目招商。,Part4 项目收益分析,1、现行周边租金调研 2、项目租金预算,项目区域内整体租金水平调研,租金测算,项目相关权重租金影响,项目保底租金价格为：43.5*1.085=48.9元/平米/月项目体量约为3.6万平方米月租金收益为：1819200元年租金收益为：21830400元按照每三年租金收益递增5%则项目4年收益为：88413120元我公司目标招商成功均价：60元/平米/月年租金收益2600万,Part5 招商政策及执行,项目分层租金：负一层加一层45元/平米/月二层 68元/平米/月三层 59元/平米/月四层 41元/平米/月五层 41元/平米/月项目招商原则：1、可在保证整体租金收益持平的情况下，适当调整楼层租金，保证品牌商家入驻及保证招商效率。2、可适当根据商家品牌及面积情况，调整招商政策,招商政策：1、所有入驻商家给予装修期。2、300平米以上入驻商家即可享受3个月免租期3、500平米以上商家即可享受4个月免租期4、1000平米以上商家即可享受6个月免租期,招商计划：3个月内完成总体商业体量的30%6个月内完成总体商业体量的70%10个月彻底完成项目商业招商工作,Part6 商业资源展示,
