长沙藏龙星天地营销及广告推广提案.ppt
上游广告出品,藏龙 星天地营销及广告推广提案(第二稿),序：项目回顾一、项目分析二、客户分析三、竞争对手分析四、广告策略五、平面表现,卖给谁？,卖什么？,土地价值分析,产品价值分析,序：项目回顾,第一阶段土地：光谷新中心产品：十二院平面表现：手绘中式小漫画(院系列),序：项目回顾,第二阶段土地：光谷新心产品：16万平米、上品生活起价：3198元平米平面表现：现代效果图概念图,序：项目回顾,光谷好象有太多的中心!客户信吗？12院，好象所有项目楼间都可叫院!客户关注这些吗？客户买房子，真正关心什么？,序：项目回顾,客户为什么买我们项目？200套的成交，客户告诉我们什么了？客户在哪里？客户买我们什么？客户喜欢什么样的平面视觉？,房地产开发-地源性客户在哪里？先对位 再错位,对位客户,错位客户在哪里？,一、项目分析(土地价值分析),客户力 方向(远近、支点)大小(数量、质量),一、项目分析(土地价值分析),力,先看力的方向,世界城2期、巴黎豪庭、丽岛漫城、剑桥汇、保利花园、光谷太阳城、紫松枫林上城,城市之光、中建康城、光谷坐标城、巴比伦堡、清江山水、锦绣龙城,当代国际花园森林小镇魅力之城,稍近,远,近,近,近,近,对位,主客户来源范围,错位,质量：1、富士康产业园 2、大学科技园3、武汉大学城 4、大型企业 5、藏龙岛科技园,一、项目分析(土地价值分析),再看力的大小,产业工人、科技人员、学校老师,数量：1、富士康产业园:需就业人员15万-20万人。2、大学科技园:武大科技园华工科技园长城科技园理工大科技园3、武汉大学城：武汉工程大学武汉软件职业学院武汉公交职业技术学院湖北经济学院华师武汉传媒学院 武汉体育学院科技学院4、大型企业:中芯国际武锅武重武钢科技园西门子中原电子思远投资珈伟太阳能日本丸顺等5、藏龙岛科技园:武汉鼓风机有限公司卧龙电机城房置业邢氏乐器武汉水泥机械厂人天包装等等,一、项目分析(土地价值分析),再看力的大小,高新区已按30多万人的城市规模，游泳池、网球场、超市、银行等教育、生活配套设施都会逐步完善。高新区与省人民医院签订协议，安排250亩用地，开工建设综合性三甲医院。,住宅卫星城,一、项目分析(土地价值分析),一、项目分析(土地价值分析),定向开发，配套住宅区,核心居住区,起步区住宅,当代国际花园,森林小镇,魅力之城,一、项目分析(土地价值分析),时间性问题,光谷高新区,住宅卫星城,核心居住区,住宅起步区,定向,定向,定向,一、项目分析(土地价值分析),光谷住宅卫星城,一、项目分析(土地价值分析),看看我们的产品是不是为定向客户开发的产品？,主入口,星光大道,星天地商业街,星光喷泉,星光环路,小明星幼儿园,星光篮球场,五星会所,1、地块方正，建面16万，住宅13万,2、星天地商业街,3、人车分流,4、星光喷泉,5、小明星幼儿园,6、五星会所,8、正南北朝向,7、星光篮球场,一次性开发,企业实力、主销期全现房,推广造梦时间短无法进行产品调整,一、项目分析(产品价值分析),一、项目分析(产品价值分析),总建筑面积16万方公建面积约3万方,总户数1366户,户均100平米以内,一、项目分析(产品价值分析),户均100平米以内，应该与“光谷住宅卫星城起步区”相符合70-90平米二房 41%90-100平米小三房 20%合计61%的中小户型 集中在板式高层里新区、新产业、新“移民”、新生活项目户型定位、支持定向开发要求,一、项目分析(产品价值分析),项目户型配比，支持为定向客户购买的产品需要。先对位60%的小户型客户,再错位寻找30%的中大户型客户.,首先解决整体开发带来组团无个性问题？分组团案名，为后期的推盘节奏和价格策略夯实基础!,一、项目分析(产品价值分析),注：70平米以下未纳入统计，将视情况进行组合推售。,一、项目分析(产品价值分析),星寓：30万以内二房，35万以小三房。星公馆后期错位推盘45万左右,竞争对手数据统计表,一、项目分析(产品价值分析),当代国际花园森林小镇,藏龙星天地星 寓,魅力之城,一、项目分析(产品价值分析),30万以内二房，35万以内小三房，在本区域有足够的价格优势。所以我们要解决项目本身的土地价值，星寓产品价值。安家型,看看本区域客户购买动机及实力,二、客户分析(产品价值分析),30万二房，35万小三房星寓组团,新区、新家、新生活,光谷、卫星城、小家、星天地,光谷住宅卫星城起步区,为什么买房,购买动机,亲子房,婚房,小三房,两房,亲情,爱情,有情才有家,二、客户分析,本区域客户最硬性的需求,二、客户分析,能买得起吗,购买实力,1650元,6万二房,1900元,7万小三房,月供,首付,本区域最大客户群 园区职工,购买者是谁,购买人群,经济学院老师,富士康,女,男,我们的广告要和他们对话，未来的广告语言一定要朴实，但画面可以出位一些，因为现房不能造产品梦，但平面可以梦想生活,二、客户分析,有爱才有家,产品价值,星天地,光谷高新区,价值,价格,单价,两房、小三房,定向开发,土地价值,附加价值,房型,总价,标配型迎合需求,一次开发、现房,3500元/平米,28万元35万元,光谷住宅卫星城爱家安居新天地,二、客户分析,光谷住宅卫星城 爱家安居新天地,光谷卫星城 小家爱天地,星天地,星天地 星寓,项目定位语,三、竞争对手分析,三、竞争对手分析,USP（核心主张）,CD（企业开发理念）,ST（核心卖点）,S（分卖点）,项目定位,案名,主广告语,四、广告策略,(一)、分卖点（S）,1、中国光谷2、新区住宅卫星城3、起步区项目4、一性次开发建设5、小明星幼儿园、星天地商业街、星光球场、五星会所生活配套完善6、80平米二房，90平米小三房7、起价3180元8、准现房,四、广告策略,(二)、核心卖点（ST）,1、光谷住宅卫星城 2、小二三房，低总价,四、广告策略,四、广告策略,(三)、开发理念（CD）,藏龙岛集团,新区,明星楼盘,小家新天地,为爱筑家,品牌开发商,在这里家是生活的明星,四、广告策略,(四)、核心主张（USP）,四、广告策略,第一阶段主广告语你不是电影明星，星天地让你的家成为生活明星。,四、广告策略,第一阶段 分广告语之一明星新家，从光谷卫星城花样年华开始。,四、广告策略,第一阶段分广告语之二明星新家，从87平米甜蜜蜜两房开始。,四、广告策略,第一阶段分广告语之三明星新家，首付6万，龙凤从节俭持家开始。,四、广告策略,第一阶段分广告语之三明星新家，起价3198元，她的狮吼不会再有。,四、广告策略,对白结合 项目的阶段买点用男女主角的对话方式把项目的价格和产品优势用口语方式阐述,旁白结合项目的工程进度用旁白的方式把项目的配套、园林外檐、幼儿园等场景介绍,鉴于项目目前已是现房销售，建议：1、在星光商业街或星光环路上，制作业主手摸活动；2、小区内部设置幸福温馨感的雕塑小品；3、商业街进行包装；让客户一进入项目范围即感受到热烈的气氛，并感受到开发公司的人性关怀，激发其归属感和荣誉感。,五、2009年销售节奏示意图,五、平面表现,End thanks,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,
