青岛安纳溪项目市场总结报告（75页） .ppt
安纳溪VILLA2012年度市场总结报告,谨呈：北京城乡房屋建设开发有限责任公司,壹,青岛宏观市场分析,房地产政策环境概况。青岛房地产政策环境概况。2012年青岛土地市场供给情况。2012年青岛土地市场成交情况。,1.1 2012年政策主旨,1.2 2012年政策关键词,关键词1：调控,1月31日，国务院总理温家宝上午主持召开国务院第六次全体会议，会上他表示，巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。2月13日，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。2月16日，住建部政策研究中心主任秦虹表示：“中央确定了今年的政策基调，我们所有的相关政策均应该符合这样的政策基调。坚持宏观调控，无论长期短期都不会动摇。”3月14日，国务院总理温家宝在人民大会堂三楼金色大厅与中外记者见面并回答提问时表示：房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。3月28日，中国住房和城乡建设部副部长齐骥在上海表示：将坚持房地产调控方向不动摇，调控力度不放松，坚定不移地落实好中央各项调控政策措施。4月29日，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇。5月17日，房地产调控两年有余，近来陆续传出一些地方政府放松调控的消息，对此住建部房地产市场市场监管司副司长张小宏表示，将坚定不移加强调控，绝不让调控出现反复。6月19日，住建部网站挂出消息称，住建部将继续坚定不移的抓好楼市调控，积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。12月18日，国土部召开新闻发布会，表示将按照中央经济工作会议的有关要求，继续坚持房地产调控政策不动摇，进一步加大分类指导力度，区分不同城市，指导督促采取切实措施，保持土地市场稳定足额供应，平抑土地市场价格的异常波动。12月25日，在全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新明确表示，明年将继续严格执行限购、差别化住房信贷、税收政策，并配合有关部门继续加快推进房产税改革试点扩大工作。,2012年政府11次表示严格执行调控政策不放松，杜绝调控反复。,1.2 2012年政策关键词,关键词2：微调,自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、从化、马鞍山、沈阳等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及限购政策、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。多数城市的微调政策都获得了默许。其中，扬州发布的新政，受到了住建部住宅产业化促进中心官员的肯定，称其并非救市，而是针对住宅产业化进行的积极有益的探索。而包括芜湖、佛山、成都等在内的少数城市的微调政策因与中央房地产调控目标相左最终被叫停。今年5月，国务院总理温家宝也在武汉市就经济运行情况进行调研时指出，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。而6月以来，随着市场上房地产松绑的风声渐多，中央多个部委5次重申，坚持房地产调控不动摇，个人房贷政策不变。6月6日，住建部新闻发言人敦促有关城市，执行好限购措施.同时，该发言人还称，住建部对地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。6月19日，住建部发言人再次表示，继续严格执行好差别化住房信贷政策。发改委、央行、银监会也都接连驳斥了市场上关于地产松绑、房贷放宽和个人住房抵押贷款风险权重下调的报道。,在严格稳定房地产调控政策的前提下，执行差别化微调政策。,央行四次宣布下调人民币存款准备金率的消息，都对楼市产生了不小的刺激，使得不少购房者不再观望，纷纷入市。中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，存款准备金率将从20.5%下调为20%。这也是央行今年来第2次下调存款准备金率。中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。中国人民银行决定，2012年7月6日起，下调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，一年期存款基准利率下调0.25个百分点；一年期贷款基准利率下调0.31个百分点。,1.2 2012年政策关键词,关键词3：降息,多次降息刺激楼市观望者，鼓励刚需。,1.3 2012年地方政府政策走势,“金九银十”成色不足，地方政府刺激需求再现端倪7、8月份市场需求提前释放，致使“金九银十”成色不足，市场成交阶段性回落，地方政府政策呈两极分化态势。一方面，受制于中央政府调控政策的决心，大多数城市延续7、8月份调控从紧方向；另一方面，受9、10月份市场回落影响，一些城市房产政策出现了部分松动，刺激需求再现端倪。,2012年，房地产政策稳中趋紧。中央及相关部委密集强调房产调控不放松，坚持巩固房地产调控政策。以继续保持调控稳定，保持市场平稳为主。2012年房地产政策上明显显露出对刚需型客户的政策扶持。地方微调以市场为依据，房产税等更加合理的调控政策试水，房地产调控向合理化发展。,1.1 相关修改政策,在青岛市经济适用房管理办法中，将第二条“本市市南区、市北区、四方区、李沧区（以下简称市内四区）行政区域内的经济适用住房管理适用本办法”，修改为“本市市南区、市北区、四方区、李沧区、崂山区、城阳区、黄岛区（以下称市区）区域内的经济适用住房管理适用本办法。”将第二十条第一款第一项“申请人具有市内四区常住户口，其中至少一人达到5年以上”，修改为“申请人具有市区常住户口，其中至少一人达到5年以上”。将第十九条第三款“同地段商品住房价格由市价格行政管理部门会同房屋行政管理部门确定”，修改为“同地段商品住房价格由市房屋行政管理部门会同价格行政管理部门确定。”,扩大经济适用房的享受范围，由主要四区向胶南等周边地区扩大。,NO.1 经济适用房管理办法,1.1 相关修改政策,在相关部门对青岛市限价商品住房管理办法也做出了相应的修改与完善。限价商品住房销售价格，由开发建设单位根据楼层、朝向、质量和位置等因素，在基准价格上下不超过15%的幅度内确定，但总平均销售价格不得高于基准价格。此类条款的修改体现了政府对限价房市场继续进行严格的调控。第五条限价商品住房建设用地以划拨方式供应，并纳入年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。及第七条购买限价商品住房的，可以按照有关规定提取个人住房公积金和办理住房公积金贷款。购买限价商品住房需要向商业银行申请贷款的，住房保障机构应当出具准予购买限价商品住房的证明。等条款的修改均体现了政府为扩大限价商品住房的享受范围做出的决策。相关条款的修改体现了在严格的调控背景下，青岛政府坚定支持刚需住房需求。,2012年青岛市在整体调控不放松的背景下，支持刚需性住房需求。,NO.2 限价商品住房管理办法,1.2 影响房地产市场的规划性政策,NO.1 蓝色经济区,推行时间：2012年1月推行内容：1、西海岸经济新区。重点建设保税功能拓展区、国际经济合作区等六大功能区,争取五年在经济总量上再造一个新青岛。2、蓝色硅谷。重点建设“一区一带一园”,加快构建青岛东部的滨海科技新城。3、红岛新区。以打造北部科技、生态、人文新城为目标,建设高新技术产业的孵化、转化重点区域。目前，蓝色硅谷和西海岸新区的规划已经完成，红岛新区规划编制将于年底完成。推行影响：建设西海岸经济新区、蓝色硅谷、红岛新区三城联动，加快胶州湾地区、东部沿海地区（特别是温泉镇）的发展。对区域房地产市场的发展起到推动作用。,1.2 影响房地产市场的规划性政策,NO.2 新城市规划出台,推行时间：2012年12月1日推行内容：撤销青岛市市北区、四方区，设立新的青岛市市北区，以原市北区、四方区的行政区域为新的市北区的行政区域。撤销青岛市黄岛区、县级胶南市，设立新的青岛市黄岛区，以原青岛市黄岛区、县级胶南市的行政区域为新的黄岛区的行政区域推行影响：原四方区、胶南地区的房地产受到青睐，区域房地产呈两极分化态势，一方面，部分开发商则有在2012年故意抬价，捂盘不售，期待2013年获取更大利润；另一方面，部分开发商抓住机会迅速清盘。,2012年，青岛市房地产政策地方性微调较少，整体跟随国家性房地产政策的调控。2012年青岛市地方性整体扶持刚需性住房需求，扩大了经济适用房、限价房的享受范围，并对享受资格进行了重新明确。2012年青岛市城市规划的政策中，突出重点地区的城市建设以及行政区的重新规划，在一定程度上促进了房地产的发展。,从历年土地市场供给情况来看，从2008年起到2011年青岛土地市场供给数量呈逐年稳步上升趋势，2012年供应保持稳定，基本与2011年持平。建设用地面积则逐年增加，在2012年达到峰值。历年平均楼面地价5年溢价13.8%，整体呈波动增长。2011年受政策压制小幅回落，2012年发展趋于平稳。,青岛土地供应市场近五年呈整体增长趋势，近两年发展趋于平稳。,2012年青岛土地供应集中在下半年，整体供应在12月达到峰值，推动未来土地供应市场的同时也带来了压力。,总体土地供给量在2012年的第一季度保持在低供给水准，第二季度（4月-6月）呈直线上升趋势，第三季度保持相对稳定的供给水平，在第四季度逐渐上升，在岁末12月份大幅增加了供给，“翘尾”形势确定。2012年12月土地供应量是2011年同期的1.5倍，青岛市内行政区域的重新划分，在一定程度上带动土地市场的供给。,20082011年，青岛土地成交面积逐年递增。20082011年成交率逐年增长，2011年突破90%，2011年调控政策对青岛土地市场影响不大。2012年成交面积、成交数量以及成交率均出现下滑，调控政策显现周期较长，影响力度较为平缓。,青岛整体土地成交市场自2012年开始出现下滑，调控影响较为平缓。,总体土地市场成交量在第一季度（1月-3月）处于较低水平，4月开始有较大幅度的提升，6月达到全年峰值。下半年土地成交在波动中增长，12月份达到下半年成交高峰，比去年同期增长158%。,2012年年内各阶段青岛土地成交量呈波动型增长趋势，整体成交量虽有所下滑，但发展势头较为稳定。,2012年成交土地以住宅用地的规划建设面积最大，占总规划建设面积的43%；住宅是未来市场供应的主要产品类型。2012年土地成交数量以工业用地数量最多，住宅仅占总成交数量的24%；青岛未来商品住宅市场体量偏大。,2012年青岛成交土地大部分为住宅用地，未来商品住宅是市场供应的主要产品类型，且整体体量偏大。,成交土地规划建设面积结构,成交土地数量结构,土地供应市场20082010年呈发展趋势，自2011年调控政策出台后，整体发展趋于平稳。受2012年青岛行政区域重新划分的影响，土地供应市场在今年年末出现翘尾，翘尾态势背后，也给未来土地市场带来了压力。土地成交市场20082011年发展势头较好，今年受调控政策影响整体成交量出现下滑。但各阶段仍呈现发展趋势，未来土地成交市场向稳健型发展。2012年整体土地市场受到政策调控和行政区域重新划分两方面利弊挤压，整体在平稳中发展。,贰,本年度青岛房地产市场分析,2012年度青岛房地产整体成交情况。2012年度青岛住宅整体成交情况。2012年青岛各行政区域成交情况。,2009年，青岛房地产市场较为紧缩，销售套数为近年最低。2010年青岛楼市集体回暖，销售套数与销售总面积均达到近年峰值。2011年政府积极调控楼市整体供销量受到抑制，全年销售套数及总成交面积明显的降低。2012年回暖趋势明显，销售总套数为105737套，销售总面积为1061.55万平方米。近四年来价格曲线处于增长态势，但2012年价格增长率极低，整体房地产市场从2011年到2012年在平稳中过渡。,2012年市场在平稳中过渡，整体呈现“微回暖”态势。,1.1 环比价量分析,商品住宅在2012年青岛房地产各类型产品销售总量中占较大比重，年度共计销售94764套，931.95万平方米。销售面积占全年比例的88%。写字楼销售面积为38.65万平方米。在整体销售比例中占比最小。商业地产销售面积为84.22万平方米。,2012年商品住宅为主要成交类型。,Part2-1 青岛房地产整体成交市场分析,销售套数比例,销售面积比例,1.2 成交结构,价格方面，2008年至2012年间，青岛商品住宅销售价格在波动中保持稳定；其间2009年最低，为6922.69元/，2011年达到峰值，为7631.67元/；2012年略降2%。近五年来，商品住宅市场略有波动，整体市场受中央限购政策影响相对滞后。销售量以2010年为峰值，2011年受到限购政策影响整体下降15%，2012年市场稍见缓和，销售量上涨9%，但对价格较为依赖。,近年青岛商品住宅市场在平稳中发展，2012年市场略有回暖，但颇受价格制约。,Part2-2 青岛商品住宅整体成交情况,2.1 商品住宅环比价量分析,2012年成交产品类型以6090为最多，占成交总量的49.5%。90120次之，占成交总量的31.7%。145以上产品2012年销量较低，仅为整体销量的6%。普通住宅产品为2012年青岛成交的主力产品，其中刚需类产品占据大多数份额。,刚需类普通住宅为青岛2012年成交的主要产品类型。,Part2-2 青岛商品住宅整体成交情况,2.2 商品住宅成交产品类型分析,销售量方面，2012年青岛商品住宅各月度销售总量呈上升趋势，以12月份销量为峰值。整体销售量受国家降息、调控等政策影响以及青岛市内行政区重划等地方政策影响，整体呈现“反常规”销售期。6、7月份未呈现淡季，9、10月份也未成为黄金期。整体14季度销售量逐渐上涨，以第四季度为最高，整体发展态势向好。本年度商品住宅的销售价格保持稳定，波动幅度较小，价格仍为影响销量的重要因素，也是未来市场的重要风向标。,2012年青岛商品住宅销量逐月提升，整体向好，但受价格影响较大，大规模回暖趋势尚未形成。,2.3 商品住宅月度价量分析,整体销量方面，2012年青岛市商品住宅销售量以李沧区销售量最大，城阳区，胶州市列二、三位。整体价格方面，根据区域性特征的不同，市南区价格最高，崂山、市北分居二、三位。其余区域价格差距不大，基本在6700元/上下。本项目所在的即墨市2012年年度总成交套数8163套，位列全市第5，总成交面积84.22万平方米。位列全区第4。即墨市平均销售价格为5411元/位于全市第十位，价格低于青岛住宅均价27%，整体价格水平低。,2012年青岛十三区李沧占据销量榜首，即墨销量较为可观，但整体价格水平低。,2012年青岛房地产整体态势在平稳中过渡，较2011年市场略有回暖。销售类型以刚需类普通商品住宅为主，整体情况受销售价格制约较大。2012年商品住宅销量逐月递增，市场整体趋势向好，但受刚需性政策（如降息、行政区域重划等）影响较大，“反周期”销售。在严厉的调控政策下，价格是青岛商品住宅市场的重要制约因素。2012年青岛商品住宅市场以李沧区为区域销冠。即墨整体销量在区域中位居第5，销量较好，但整体价格水平较低。,叁,青岛度假型房地产市场分析,青岛度假型房地产的分布。各区域重点度假型产品成交分析。,龙湖艳澜海岸,保利海上罗兰,世茂诺沙湾,中信森林湖,2.1 2012年各项目销量分析,西海岸版块的保利海上罗兰项目为青岛2012年度假型住宅成交最优项目，总成交量829套，月均区划69套，成交均价11988元/。主要产品类型为别墅和高层，总体均价11988元/。温泉镇度假产品2012年成交量整体一般，港中旅年底开盘，成交120套，主要为小高层项目，青建橄榄树2012年签约86套，成交均价9150元/。青岛度假型住宅项目中，较小户型产品比大户型产品更为热销。,2012年青岛度假型住宅项目，西海岸保利海上销量最大。整体度假型住宅市场较小户型产品更受欢迎。,2.1 度假型产品成交总价结构分析,青岛主要度假型产品成交结构中，总价70100万的产品成交量最大，占成交总量的31%。100140万的次之。主要聚集在保利海上罗兰项目及龙湖滟澜海岸项目及部分港中旅项目小高层产品。300万以上产品成交量占整体的12.3%，青岛度假型产品面对的部分客户具备较强的购买实力。,2012年青岛度假型住宅项目，成交量集中在总价70140万产品，高总价产品成交相对较少，但整体客户实力较强。,2012年青岛度假型住宅项目以西海岸版块成交最优，其中保利海上罗兰项目2012年共成交829套，为成交最优项目。2012年青岛度假型住宅项目中，同类型产品较小的户型比较大户型成交量更好，更受客户青睐。2012年青岛度假型住宅成交总价集中在70140万，主要产品为高层及小高层产品。大面积产品成交相对较少，但整体客户的购买力较强。,肆,即墨温泉镇区域市场分析,即墨近年商品住宅市场情况分析。2012年即墨商品住宅市场情况分析。即墨城市板块项目分析。即墨温泉镇板块项目分析,即墨商品住宅土地供应近年逐渐减少，2011年达到低谷，2012年有所回升。政府调控土地利用率方面，2011年最为紧俏，2012年整体容积率与2010年保持一致，土地市场调控有所放松。,即墨商品住宅土地供应在2011年达到低谷，2012年土地供应市场有所回暖，政府对土地利用率的调控轻度放松。,1.1 商品住宅土地供应情况,即墨商品住宅近年土地成交自2009年2011年逐年递减，政策调控对开发商压力逐年增大。2012年整体成交市场有所回暖，但成交土地多为小体量地块，开发商对市场走势仍有芥蒂。成交土地容积率在2012年有所降低，政府对土地利用率的要求趋松，未来供应已由刚需住宅为主力供应的趋势逐渐向改善型供应转化。,即墨商品住宅土地成交经历2011年的低谷，逐渐回暖，但成交集中在中小体量地块。未来供应有向改善型需求转变的趋势。,1.2 商品住宅土地成交量走势,近年即墨商品住宅土地成交价有所波动，在2011年达到峰值1577元/，2012年下降53%，为748元/。平均楼面地价与土地成交价格走势相似，2011年达到峰值853元/，但波动稍小，2012年下降40%。,即墨商品住宅土地成交价格和楼面地价均在2011年达到峰值，2012年下降幅度较大，价格对成交走势有一定影响。,1.3 商品住宅土地成交价格走势,2009年以来，即墨区域商品住宅年成交量逐年增加。2012年达到峰值。成交量增长速度在20092010年达到峰值，近2年成交量增长速度逐年减慢，趋于平稳，整体势头向好。成交产品面积中，20092011年套均面积逐年增加，2012年略有减小，2012年即墨商品住宅市场刚性需求客户占比较2011年有所增加。,即墨商品住宅成交量逐年增加，2012年发展趋于平稳，成交产品向刚需性产品偏移。,1.4 商品住宅成交情况,即墨土地市场自2009年2011年逐年低迷，价格逐年上涨，成交率逐年下滑。2012年有所回暖，但成交量集中在中小体量地块，未来市场整体向好，但仍不明朗。近年即墨商品住宅成交量逐年增加，但增速逐年降低，成交市场趋于平稳。近年来即墨商品住宅成交类型，刚需与改善基本平衡，2012年较2011年略偏刚需。,2012年即墨商品住宅土地供应主要集中在第三季度，占全年供应土地面积的63.2%；第一季度没有土地供应。各月供应中，59月份持续供应，6月为第一轮小高峰，12月为第二轮小高峰。全年8月份土地供应量最大，占全年总供应土地面积的30.2%。,2012年即墨商品住宅土地供应集中在8月，年末12月份出现第二轮小高峰。,2.1 商品住宅土地供应情况,2012年即墨商品住宅土地成交集中在第三季度，79月份成交土地面积为全年总成交面积的73.5%。12月成交量仅次于8、9月，占全年成交总量的14.5%。成交价格方面，5月、12月为价格峰值，12月商品住宅土地市场的火爆在一定程度上预示着未来商品住宅市场竞争将有所加剧。,2012年即墨商品住宅土地成交集中在第二季度，年末翘尾。未来年即墨商品住宅市场竞争有可能加剧。,2.2 商品住宅土地成交情况,与青岛大市场“淡季不淡，旺季不旺”的大趋势不同，2012年即墨市场成交量集中在79月的第三季度，整体成交量5276套，占总成交量的59%，成交面积53.01万，占总成交面积的57.3%。2012年成交价格相对平稳，上半年成交均价较高，79月份进入年度成交均价波谷阶段，成交量随即升高，价格对成交量的影响力较大。年末12月翘尾，量价回升，整体势头相对较好。,2012年即墨商品住宅成交集中在第三季度，价格对成交量的影响较大，下半年整体势头相对较好。,2.3 商品住宅成交情况,2012年即墨土地市场在第一季度较为冷清，第三季度在本年度最为火爆，供应量、成交量均为全年峰值。土地市场成交价格则以5月、12月为年度峰值，其中12月成交量异常火爆。2012年即墨商品住宅成交市场以79月最为火爆，全年成交价格较为平缓，上半年相对较高。2012年12月土地供应市场、成交市场均有“翘尾”走势，商品住宅成交市场量价回升，未来商品住宅市场整体向好，但存在一定的挑战性。,即墨区域商品住宅项目情况,概述,即墨区域可分为“城市区域”及“温泉镇区域”两个板块；城市区域重点为生活需求的地产项目，温泉镇区域则以旅游度假为主要需求。故两个区域中的项目在定位、规划、产品类型、价格均有较大差异。,由于区位的不同，各项目与本案的竞争关系也存在一定差异，以下将对于即墨区域的两大板块进行分述。,即墨区域商品住宅项目情况,2012年成交排行,2012年度，即墨区域整体成交量最大项目为观澜国际，项目为鹤山路东南侧回迁房，成交均价4851元/。均为刚需客群。中建岭海尚溪地和一山一墅为别墅项目，居年度项目成交量第六、七位；岭海尚溪地为温泉镇南山区域别墅项目，2012年成交264套，成交均价8274元/，成交主力为洋房；一山一墅项目为城市别墅项目，年度成交254套，成交均价7981元/，成交主力为洋房和部分双拼。2012年即墨项目仍以刚需产品为成交主力。,即墨区域商品住宅项目情况,2012年成交排行,2012年度，即墨区域整体成交金额最大的为宝龙城市广场项目，项目为城市边缘商业住宅综合体项目，产品主要为公寓，成交均价5245元/，为典型刚需楼盘。成交金额排名前十中，丽山国际、尚溪地、一山一墅、港中旅公馆为别墅项目，成交主力产品均为别墅项目内的洋房产品。相同的产品类型下，温泉镇板块项目价格高于城市板块项目价格。,即墨区域商品住宅项目情况,区域重点项目整体成交,2012年度，即墨重点项目成交最优为万科东郡，该项目为城市板块中心区域的刚需高层住宅。另外两个成交较优的别墅项目（一山一墅、丽山国际）均为城市别墅项目。温泉板块当中，中建岭海尚溪地成交最优，其成交产品主要为洋房度假住宅，每套总价80万100万。成交价格方面，城市别墅价格相对较低，温泉镇平均价格较高，两个板块的别墅主力成交价格区间在900011000元/左右。,即墨2012年度商品住宅成交量，城市板块优于温泉镇板块；整个即墨别墅主力成交均价为900011000元/。,城市板块解析,即墨城市板块共有13个在售住宅，1个待售住宅项目。城市中心位置围绕鹤山路形成，重点成交项目为万科东郡。城市周边位置是城市板块别墅项目的所在地，城市板块内包含两个别墅项目分别为一山一墅、丽山国际。,观澜国际,城市板块重点项目万科东郡,万科东郡总建筑面积约28万平米，位于即墨蓝色新区（蓝色硅谷与即墨老城的中心支点），社区整体采用北美赖特风格，产品为多层、小高层、高层，主要面对刚需。,精装交房（1000-1200）,万科东郡产品分析,万科东郡2012年10月末开盘，2012年共推出560套小高层、高层房源，精装交房，标准1000-1200元/。以88、90刚需户型为主，部分127三居。,万科东郡首期C2户型两室两厅一卫约90,万科东郡首期A2户型两室两厅一卫约88,万科东郡10月末开盘，11月底加推。2012年共推出560套房源。产品类型以88、90两居为主力户型；部分127三居户型。所有产品均为精装修户型，装修标准10001200元/。,万科东郡成交和推广,万科东郡2012年度开盘3个月，成交514套，成交率91.7%。开盘首月成交情况最好，共成交191套，成交面积为18814，成交均价6133元/平方米，后逐渐上涨。整体成交价6166元/。,万科东郡三个月共成交514套，成交产品以两居产品为多。产品类型以88、90两居为主力户型；部分127三居户型。所有产品均为精装修户型，装修标准10001200元/。主要成交客户为即墨当地的刚需型客户。婚房或部分改善型居住。,万科东郡为线上推广主要是三大网络和微博营销，线下推广主要结合节日主题，进行案场暖场活动。大活动主要集中在9月末、10月初蓄客，开盘后小活动暖场。,万科东郡营销推广,一山一墅用地位于青岛即墨开发区盟旺山西侧，金盟山庄北临，紧接青烟一级路。规划面积约为180767m2，东西420米宽，南北550米长。产品为城市级中式别墅。,城市板块重点项目一山一墅,一山一墅产品,一山一墅目前二期、三期在售，主推独栋，双拼别墅，均为毛坯房，独栋面积300-500平双拼别墅在300平左右，均价约在10000-11000元/。,一山一墅成交情况,2012年成交高峰集中在第三季度，成交产品主要为洋房产品。全年价格较为平缓，7月三期开盘为成交最优月。,项目洋房成交价约6500元/；独栋、双拼价格1000011000元/。2012年度销售价格较为平缓，主要去化产品为洋房产品。余量集中在独栋别墅，主要集中在三期；7月三期开盘成交最优，下半年成交显然优于上半年。成交客户除开发商内部资源外，主要分为两个阶层，一种为刚需；一种为即墨当地小企业者。但均为第一居所。,一山一墅营销推广,项目上半年推广不多，主要依靠开发商内部资源。下半年针对老客户进行体验活动，包括老业主答谢会、高尔夫体验会等活动。有一定的促销效果。,麗山国际位于青岛即墨市鹤山路8号(204国道东1.5公里)，项目规划200万，是集欧美建筑风格于一体的世界级醇美纯别墅生活小镇。,城市板块重点项目麗山国际,麗山国际产品分析,麗山国际二期2011年8月27日；2011年10月22日分两次完成开盘，目前在售的是英式小独栋，200-280平，300万/套起；法式大独栋，240-470平，400-1000万/套；均赠送地下一层、车库、花园。,麗山国际成交情况,项目在2012年持续去化，去化速度和价格波动性较大。成交量以第三季度为最佳，去化价格全年波动增长，二期整体比一期溢价40%，客户多为即墨市内改善型需求者。,2012年成交波动性较大，全年进入持续去化期，没有大型营销动作。去化集中在第三季度，占全年去化总量的39%。成交单价在波动中增长，年底翘尾。成交客户大部分为即墨市内的改善型需求者，温泉镇度假客户几乎没有。,麗山国际营销推广,主要投放媒体为青岛早报和都市报，但2012年平面投放不多，集中在活动推广动作。包括：丽山国际理财讲座、低碳生态大盘鉴赏等活动等。,2012年即墨城市板块商品住宅成交量集中在79月，与青岛整体逆市销售的大趋势不同。城市板块成交以刚需产品为主。客户以即墨市内客户居多。城市板块别墅项目均为即墨市区内客户住宅需求，别墅产品户型面积较大，2012年成交价格较为平稳。相同的产品类型下，城市板块项目价格，高于温泉镇板块项目价格。,温泉镇板块解析,即墨温泉镇板块包含10个主要竞品项目，其中嶺海香澜郡尚未开盘。南山板块中建尚溪地项目为新监控项目，监控原因为其2012年度销量位居即墨第五。以区域和产品划分，区域内重点竞品为麦尔文艺墅、领海香澜郡。,温泉镇板块解析,温泉镇板块重点项目以别墅为主要产品类型，别墅产品线较为丰富，230350居多。区域内供应产品总价区间较广，300万以上产品居多，也存在部分100300万产品。目前市场存量集中在麦尔文艺墅、海尔原乡墅、天泰蓝泉项目上，大面积产品剩余量大。2013年供应向小面积产品偏移，香澜郡、文艺墅均有200左右别墅产品供应。,温泉镇板块成交,2012年温泉镇板块竞品2012年总成交量527套，成交面积81731，成交金额8.5亿元。其中中建尚溪地成交最优，港中旅海泉湾位列第二，成交产品均以洋房为主。别墅产品当中，青建橄榄树成交最优，成交面积占总成交面积的36.4%；成交产品为其四期联排以及五期的叠拼和洋房。区域内热销项目，成交均价为800010000元/左右。,2012年温泉镇板块竞品成交较优的为尚溪地、港中旅及青建橄榄树项目，成交均价聚集在800010000元/。价格导向严重。,温泉镇板块成交,本年度温泉镇板块100140万区间产品成交量最大，低总价度假产品成交率极高，140200万产品剩余较少，集中在麦尔文艺墅项目。,温泉镇2012年各总价区间成交,温泉镇2012年度竞品成交结构中，总价100140万的产品成交量最大，占成交总量的39.6%。低总价产品成交率极高，市场余量集中在200万以上产品，主要聚集在麦尔文艺墅项目中。300万以上产品成交率远高于200300万产品，市场上存在一定量的实力客户。总价在140万200万的产品是市场供应的空白点，目前剩余量集中在麦尔文艺墅项目上。,温泉镇板块未来供应,南山板块，交通方便但区域仍待开发。前热销形象好，低总价洋房受到客户追捧。,南山板块，周边配套丰富，但区域形象待改善。2012年度蓄客不足，开盘后延。项目形象一般，类独栋产品与本案相似度较高。,区域上离本案最近，情景美墅及即将推出的小独栋均与本案产品有竞争力。但项目一期不成功，美誉度低，后期该项目小独栋产品的开发与营销是决定其竞争力的关键。,较强,较强,不确定,中建尚溪地由海嘉置业开发，山东中建房地产投资打造，嶺海板块鳌山湾山海资源度假项目。,温泉镇板块重点项目中建尚溪地,中建尚溪地产品分析,中建尚溪地以多层、高层产品为主，85两居、118三居、130复式户型，双拼300，联排190260。产品以多露台、多庭院为特点，享受感极强。,2982F,2981F,118洋房,中建尚溪地成交情况,2012年成交聚集在2月、9月，成交产品以洋房居多，成交均价8000元/左右；全年均价小幅上扬，年底翘尾。,2012年成交聚集在2月、9月两个时间段；2月为2011年年底开盘转签，9月为2012年8月开盘转签，两次开盘均以洋房为主要成交产品。2012年成交均价在平稳中小幅上扬，年底价格翘尾。,中建尚溪地营销推广,项目前期以活动营销为主，前期在崂山青岛大剧院举办国学讲坛，后期项目新中式风格会所开放及暖场活动等；2012年举办尚溪地少儿绘画大赛、到访前10名送加油卡等。,活动主线,国学讲坛,会所开放,开盘活动,样板示范区开放,DIY暖场活动,看房送油卡,少年绘画大赛,嶺海香澜郡，占地约304亩，分三期开发，目前正在筹备一期入市，一期业态为类独栋和双拼，面积为202-372平米，纯正英伦别墅,温泉镇板块重点项目嶺海香澜郡,嶺海香澜郡产品分析,以类独栋、大双拼为一期供应产品，类独栋200300，三层；大双拼350左右带地下。一期共139套，双拼供应12套，类独栋供应127套。,208类独栋,360大双拼,花园层,一层,二层,三层,二层,一层,嶺海香澜郡营销推广,项目自2011年底开始蓄客，推广力度不集中，网络户外持续推广，活动阶段性进行。,THANKS FOR LISTENING,2013年1月,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,
