安徽和县商业项目市场调研报告.ppt

,安徽和县商业项目市场调研报告,动力（中国）地产机构市场研究部,2009年4月,版权声明：,本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,荒岛卖鞋故事,有这样一个经典的故事：两个卖鞋的人同时来到一个原始部落居住的荒岛上，发现岛上居民全都光脚，没有穿鞋。原来这里的人不仅现在不穿鞋，而且祖祖辈辈都不穿鞋，从来就没有穿鞋的历史和文化。其中一个人很沮丧，认为那个岛上根本就没有鞋的市场；而另一个人异常兴奋，他觉得岛上有着巨大的市场，因为那里的人居然到现在还没有穿鞋！,版权声明：,本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,报告结构思路案例研究,项目风险,宏观经济,市场调查,核心问题界定,项目发展战略,项目机遇项目本体版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,1小,时,交,通,圈,交通,和县城市发展2008年末全县户籍人口65.7万人，城区人口约10万。和县位于安徽省东部，长江下游西北岸，东与南京、马鞍山、芜湖三大城市隔江相望、东北与南京市浦口区一桥相隔。和县是南京1小时都市圈、上海3小时经济圈的重要成员。实施,“东向发展、沿江开发、工业主导”发展战略，随着马鞍山长江大桥和北沿江高速开通，将围绕区位、资源和生态三大优势，参与“泛长三角”构建，参与“泛长三角”区域发展分工，承接沿海地区产业转移的发展之路。和县积极融入南京1小时都市圈，努力打造东部产业承接基地；这将是和县迎来经济发展的新时期，但这个新的时期刚刚起步。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,3小时至上海 圈,90%,80%,70%,60%,50%,40%,30%,20%,10%,0%,和县产业特点第二产业GDP比重由2001年的30%上升到2008年的42%，,工业兴市进展一般；招商引资活跃，2008年共引进内资项目170个，到位资金57.52亿元；引进外资5302万美元，列全省第一位；其中70%来自与长三角地区，成为安徽东向发展的“桥头堡”和融入长三角的“排头兵”。重大项目：全县36个重点项目2008年完成投资37.6亿元。,100%,第二产业产值所占逐年增多,如盘景水泥、宏晶金刚石、AVK阀门、香泉220KV变电站,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,、如山湖国家小球训练基地、香泉湖国际旅游度假中心、,第一产业,第二产业,第三产业,龙泉湖旅游项目、天沐温泉度假区项目。重点产业突出：船舶制造、泵业、阀门、蔬菜食品等,GDP总量偏少，工业拉动GDP发展势头刚刚起步。人们生活水平不高，给项目带来巨大的风险。,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,和县经济水平2008年实现地区生产总值64亿元，同比增长13%，连续五年保持双位数的增长。2007年人均GDP突破1000美元。,706050403020100,GDP(亿元）,增长（%）,20%18%16%14%12%10%8%6%4%2%0%,120001000080006000400020000,人均GDP,增长（%）,14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,和县城市经济总量仍偏低，人均GDP中下，城镇居民工资水平增加较快，2008年达到24154元，农民纯收入为5331元。恩格尔系数为刚刚越过温饱线，为48%。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,0,0,0,和县消费水平,城乡居民储蓄存款额较高VS零售额偏低：消费意愿被抑制，对未来不乐观，消费力有待挖掘,25,亿元,和县全年社会消费品零售额,0.25,40003500,元,人均社会消费品零售额,0.25,2015,0.20.15,30002500,0.20.15,2000,105,0.10.05,15001000500,0.10.05,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,0700000,2001年万元,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,0.3,全年社会消费品零售额(亿元）,增长率（%）,600000,人均社会消费品额（元）,增长率（%）,0.25,城区社会消费品零售额比重接近全县一半,市区,500000400000300000200000,0.20.150.1,其他55.1%,44.9%,1000000,0.050,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,2007年,2008年,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,居民存款（万元）,增长率（%）,城区,和县旅游市场旅游业培育成支柱产业已作为和县经济发展指导思想；,旅游景点：香泉湖、霸王祠、古文化一条街（本案）、天门山、鸡笼山、龙潭洞、金水湾、半月湖等景区。乌江霸王祠、鸡笼山被评选为国家AAA级旅游景区。香泉温泉区建设有泉湖国际旅游度假中心等项目形成旅游观光、休闲、度假、会务一体化格局。政府力主境内的旅游资源与长三角、南京都市圈旅游合作的新途径，促进区域旅游服务业互动互补发展。计划到“十一五”末全县实现旅游收入10亿元。虽然政府对旅游有雄心，但对于本项目想打造成一个旅游景点，难度十分大，因为旅游市场需要时间培育，而且投资巨大。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,鸡笼山,香泉湖,霸王祠,和县城市经济发展小结虽然和县规划有“东向发展、沿江开发”战略和南京1小时圈的构筑，以及马鞍山长江大桥贯通和北沿江高速开通，和县将进一步融入南京1小时都市圈，与南京、马鞍山和芜湖联系更加紧密，将提高和县经济的发展速度，但和县现代经济却刚刚起步，项目要在短期盈利空间极少；随着交通方便，将加快和县高端消费的流失；,按照经验值，县城区域人均商业面积按0.20.3平方米计算，体量为2-3万左右，其辐射半径1-5公里；,项目作为和县7万多方的商业巨头，由于和县的经济水,平非常难以支撑。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,报告结构思路案例研究,项目风险,宏观经济,市场调查,核心问题界定,项目发展战略,项目机遇项目本体版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,大压力。,和县房地产现状商业：和县城区目前集中商业主要为嘉禾商城、及各主要商业街道（文昌路、历阳路、陋室路、龙潭路），总商业面积约为5万平方米；社区型商铺均价4300元/平方米；,住宅：和县目前开发的商品房有香格里拉花园、国际城、鼓楼铭苑、新城佳苑、九天华庭、富城花园、素城雅筑、祥和佳苑等；住宅均价为2500-3000元/平方米专业市场：专业市场主要有富宝莱家具市场（占地面积1.5万），皖江蔬菜市场（缺乏规划，只有几个交易大棚）；办公、酒店式公寓：缺乏办公写字楼、酒店式公寓楼盘；酒店宾馆：宾馆酒店业档次低，多为自建房改造而成，方便本地居民棋牌活动；陋室宾馆为城区最好的宾馆，标间198元（含早餐），平均入住率30%；餐饮：小餐饮（排档、流动餐饮）发达，中档餐饮（酒楼）经营较差，高档餐饮缺失（暂无肯德基、麦当劳）。旅游：城区有多处人文景观（陋室、镇淮楼、文昌塔）基本废弃，无旅客观光；版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,和县城区人口约10万，据统计有1/3外出务工和经商，城区实际常住人口估算在6.5万人左右，项目有7万方商业，将面临巨,本案,新开发居住区,和县产业分布情况北部为和县工业开发新区，目前已有10几家企业入住；按政府2009年招商目标，计划全县引进内资为40亿元，外资3500万美元随着城际交通发达，和州路新建小区加快，分布有素琴雅筑、富城花园、新城佳苑、九天华庭、国际城和香格里拉花园等新建项目；,工业开发新区,老城区商业,和县老城区商业主要集中在历阳路、陋室路、文昌路和龙潭路，近5万的体量；本案商业体量达7万，而且狭长的商业街形式，将面临巨大的压力,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,和县土地市场分析2007年出让土地,位置巢宁南侧（公安局看守所北侧）和州路东侧、团塘路二进北侧,用途商住（50年）、住宅（70）商住（50年）、住宅（70）,占地面积22.17亩53.2亩,容积率1.51.5,建筑面积2217053200,建筑密度40%40%,绿化率35%35%,起始价万元642.933180,商住建筑总面积达23万酒店用地,迎迎江西路南侧桃花桥以西迎迎江西路南侧文昌南路东侧昭明路9号富康路南侧二进龙潭北路延伸段西侧和州路以西、团塘路以北,商住（50年）、住宅（70）商住（50年）、住宅（70）商住（50年）、住宅（70）住宅商住（50）商住（50年）、住宅（70）商住（四星级酒店）商务旅游度假酒店（40),5.85亩15.7亩49亩14亩1197.6平方米68.5亩64.9亩2567平方米,1.51.51.51.51.51.51.312层,5850157004900014000179668500562470,40%40%40%45%40%40%40%,35%35%35%35%35%35%30%35%,5502000530803082.5427134.75,已营业,主体完工,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,和县土地市场分析,2008年出让土地商住总建筑面为41.8万,位置和州路西侧团唐路南侧和州路与巢宁路交叉口西南侧和县经济开发区石跋河路北侧环城东路南侧，得胜河西北侧历阳中路北侧、准提巷西侧宝塔路南侧迎迎江西路南侧（种子公司南侧）团唐路南侧,用途商住（50年）、住宅（70）商住（50）商住（50）商住（50）商住（50）商住（50年）、住宅（70）商业（40）住宅（70）住宅商服（40）住宅,占地面积86676.1平方米8100平方米13333平方米77658.9平方米30500平方米7533.3平方米13759.86平方米149.34平方米8100平方米,容积率1.32221.52.21.81.52.5,建筑面积112679162002666615531845750165732476822420250,建筑密度40%40%35%35%35%35%35%40%40%,绿化率35%35%35%35%35%35%35%35%35%,起始价万元53201231.2180046602850190125011.281231.2,本案,历阳东路北侧、南侧（镇淮路两侧）,商服（40）,81458.52平方米,100961,10000,2009年出让土地住宅总建筑面为13万,位置县经济开发区，牛屯河路南侧县经济开发区，石跋河路北侧,住宅住宅,用途,占地面积35334平方米64666平方米,容积率1.31.3,建筑面积4593484066,建筑密度35%35%,绿化率35%35%,起始价万元1632.42987.6,从07年到目前出让的土地来看，未来总供应量将达到78万平方米，还不包括酒店用地和本项目。按20万方年去化速度，至少要用4-5年的时间才能消化完。总体形势不乐观。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,和县普通住宅市场和县普通住宅市场特点：1、新开发楼盘基本上处于县城西部；2、目前在售楼盘的均价在2500-3000元/m2；3、各项目均采取开盘一期、交付一期稳健策略；,：香格里拉花园：安天.国际城：新城佳苑：富城花园：素琴雅筑：祥和花苑：鼓楼铭苑：九天华庭：九天商务酒店,4、全年成交量约20万平方米；5、以多层、小高层物业类型为主，户型面积集中90-120平方米；,6、购买客户主要以周边乡镇、本地泛公务员为主；7、开发公司多为外地开发商，开发水平一般，物业费用在0.4元/m2.月；,8、小区环境一般，小区内人车没分开，车位租金一般1000元/年；版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,和县普通住宅市场,名称香格里拉花园安天国际城新城佳苑富城花园素琴雅筑祥和佳苑鼓楼铭苑九天华庭合计,均价（元/m2）3300260024002500220025002700,建筑类型多层多层、小高层多层多层多层多层多层多层,总建筑面积（万m2）151612633.855.8,已推按量（万m2）351060.524.5,已销售量（万m2）23.594.50.219.2,存量（万m2）1312.531.52.83.836.6,对和县目前在售楼盘不完全进行统计，目前住宅市场存量达36万方，加上新增供应量，未来几年总供应量将突破100万，市场压力巨大！版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,典型楼盘分析总建筑面积：15万最低价：2800元/m2最高价：4000元/m2楼层差价：200-300元/m2最早开盘时间：2007年10月最近开盘时间：2009年5月开发周期：7-8年物管费用：0.4元户型：79-165主力户型：90-134,香格里拉花园客户来源：以周边乡镇进城首次置业，县城改善型购买为主；客户特征：30-40岁，经商、外出务工、个体经营户和县城泛公务员客户需求：逐渐关注小区环境和品质,09年底交付,主要卖点：小区环境、建筑品质销售策略：户外广告+小区入口景观体验,评析：香格里拉花园作为和县目前最大楼盘之一，品质和风格在市场等到认可，尤其是小区景观环境的营造，将促使和县房地产开发迈进一个新的时期；从开盘至今，09年年底交付房源还有部分未售出，去化速度慢。,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,典型楼盘分析,安天.国际城,总建筑面积：16万最低价：2500元/m2最高价：3000元/m2楼层差价：100-200元/m2最早开盘时间：2005年最近开盘时间：2008年10月,客户来源：以周边乡镇进城首次置业，县城改善型购买为主；客户特征：30-40岁，经商、外出务工、个体经营户和县城泛公务员,目前在售,一期已交付,开发周期：7-8年物管费用：0.4元户型：89-130主力户型：90-120主要卖点：小区环境、建筑品质销售策略：户外广告+样板房体验,客户需求：逐渐关注小区环境和品质评析：安天国际城规划有排屋，但销售人员承认现在还不确定是否规划有排屋，但安天国际城的排屋将会是本案面临最直接竞争；安天国际城一期9栋200多套在08年交付，二期去年10月开盘，只推3幢楼，大部分在售，销售去化缓慢！,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,版权声明：,商业发展研判,敏感因素,生存需求,价格,品质,便利,文化、情感需求,人均GDP出现业态,$500以下集市&沿街商业,$5001000百货商店&批发市场,$10003000大型综合超市&专业店,$30005000都市MALL,$50007000便利店,$700010000仓储式购物中心,$10000以上郊区MALL,传统形态阶段,业态丰富阶段,业态替代阶段,形成条件形成过程阶段特征,刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能,市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展目前和县市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力,商业业态细分完全，总量饱和随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争目前上海相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额,和县人均GDP刚越过1000美元，但相应的商业设施却未满足需求，高端消费外溢，商业处于提升转变阶段。本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,商业：各主要街区业态分布/经营情况/租金情况调查(一),街道名称历阳东路历阳西路文昌中路,主要业态中低档服饰、小餐饮、便利店、家私、美发中低档服饰、副食品店、餐饮服饰、五金百货、副食品店,单体面积（m2）25-4530-6020-50,平均租金（/m/天）与文昌路交叉口4元，城东路至文昌路1-1.5元文昌路至龙潭路1.2-1.8龙潭路至和州路0.8-1.2迎江西路至陋室路段1-1.5元,经营情况概述历阳路与文昌路交叉口为城区繁华地段，但往东，人流、车流剧减。与文昌交叉口是城区繁华区域，往西自建门面居多，但由于政府机关多，餐饮休闲较多。自北向南人流递增，与陋室路、历阳路交叉口有小面积广场，晚上流动餐饮繁华,与历阳路交叉口3.5元,文昌南路陋室西路,服饰、副食品店、摩托车店小型餐饮、服装、副食品店、便利店、电动车店,25-5030-60,得胜河边至望江路段0.8元望江路至玉带河1-1.5元与与历阳路交叉口4元和州路至龙潭路段0.8-1元与文昌路交叉口3元,文昌南路人流自南向北递增，车流频繁，与历阳路交叉口特别繁华，基本无空置门面。往西都自建门面，空置率高，与文昌路交叉口繁华,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,商业：各主要街区业态分布/经营情况/租金情况调查(二),街道名称龙潭中路龙潭南路迎江西路团唐路,主要业态建材、装潢、餐饮副食品店、餐饮副食品店批发、五金餐饮、服装、副食品店、,单体面积（m2）30-6020-5025-5030-60,平均租金（/m/天）迎江西路至陋室路段1元陋室路至历阳路1.5元0.8-1元0.8-1元1-1.2,经营情况概述该路段为室内装修材料批发零售，主要以周边乡镇为服务对象；由于路只有一边设有商铺，人流稀少由于汽车站在附近，作为交通要道，车流多，紧邻中学，商业以服务学生为主，档次低,总结分析：总体而言，和县主要商业街道业态的集中度逐渐增加，已初步形成了服装、餐饮和建筑装潢为主商业街道，传统商业中心已经形成，项目想打造成为一个新的商业中心，加上县城的规模与经济，难度十分大。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,苏果超市,文昌商场,供销大厦,中天百货,商业主要业态发展情况调查研究 卖场/百货位于历阳路，是嘉禾商城重要组成部分，也是目前和县规模最大的超市。营业面积约2000平方米。依托苏果超市，周边汇聚了餐饮、KTV、家具、金银首饰、品牌服装等。位于文昌中路，三层经营面积约1500平方米，一、二层经营中档男女服装、童装，一层还附有面积在300平方米的超市，三层为家具卖场位于陋室路与文昌路交叉口，三层经营面积约1500余平方米。一层为海尔电器专业卖场，二、三楼为家具卖场。位于历阳路与文昌路交叉口，共四层，但只有两层半的经营面积约500平方米，经营中档男女服装、童装为主。,富宝莱家具分析与总结,位于和县收费站南50米处，总占地面积15000平方米。是和县大型专业家具批零市场，2007年9月29日开始营业。从各卖场规模和特点来看，和县商业已达到饱和状态，中天百货、供销大厦等空置率较高，给项目巨大的市场压力。,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,/,/,/,/,商业主要业态发展情况调查研究 娱乐业概况：当地的娱业以KTV、足浴、网吧（游戏厅）为主。其中酒吧稀缺，足浴稀少。KTV店呈点状散布全县，无品牌连锁，经营单体多，规模不大，设施简陋，经营户均为个体老板，经营理念弱。电玩游艺场所和网吧也稀少，现有的几家游艺室设备环境很差，游艺项目也比较落后，日营业额不足300元。代表性店铺租金一览：,名称新天地KTV帝豪音乐会所KTV1KTV2KTV3KTV4足浴,位置小市口龙潭路转盘朝阳路与历阳路交叉口小市口龙潭中路龙潭中路历阳西路,估计面积（方）150300100100100100150,人均消费（元）25-50100-20020-3020-3020-3020-30,估计租金（元/m2）0.50.5,总结分析：总体而言，和县的娱乐业还处于杂乱无章的初级发展阶段。各种娱乐休闲场所缺失，说明当地的消费能力有限。项目在此方面也得慎重考虑。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,商业主要业态发展情况调查研究 酒店业星级酒店,和县酒店业,经济型宾馆,主要有陋室宾馆（三星)、工业开发区有一家四星级酒店（2009年开始营业）等,主要接待企事业单位客户宴请、百姓婚庆宴请。,依托整个县城的地理位置和当地习惯（在宾馆里进行棋牌活动），各种收费低廉并提供基本客房服务的经济型宾馆较多；但宾馆日入住率也不超过50%，而且各种宾馆硬件设施、服务水平参差不齐，缺乏统一管理或品牌连锁，难以提高整体接待素质。,分析与总结：总体而言，和县的酒店业发展还处于低水平，其经济型酒店有待特色化，中高档酒店有的配套设施和服务水准都有待提高。对项目而言，经济型宾馆虽然有一定空白市场，但风险还较高的。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,/,/,/,商业主要业态发展情况调查研究 普通餐饮概况：当地的餐饮业以大众型消费为主，街边排档和烧烤在当地相当火爆，而一般餐馆酒楼生意比较冷清，外地的特色餐饮，如川菜、湘菜、北方菜、粤菜等均无出现。营业高峰集中在11：0012：30和17：3021：00。普通的日常消费及朋友聚会型消费基本都在30元/人/次上下。代表性餐饮租金一览：,名称福满楼乡里火锅餐饮1餐饮2餐饮3餐饮4,位置历阳西路小市口历阳东路和州路龙潭路陋室西路,估算面积（m2）20080100150100100,估算租金（元/m2）0.30.30.35,总结分析：总体而言，和县的餐饮业发展不均。其中大众型消费餐饮、尤其是大型中高档餐饮有待升级，为地特色餐饮市有待引导和培育。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,主要业态发展情况调查研究 休闲类餐饮概况：休闲类餐饮包括休闲茶楼、咖啡吧等业态。和县的咖啡吧只有两家，都位于历阳西路上，无品牌经营。休闲类餐饮以有意思在和县影响最大，规模为200平方米，人均消费在20元左右。位于历阳东路的浙江休闲会所和旁边的商务茶餐厅经营惨淡。代表性休闲类餐饮租金一览：,名称有意思浙江休闲会所咖啡休闲餐厅1咖啡休闲餐厅2,估计面积20012015080,估计租金1/0.50.7,总结分析：总体而言，和县休闲餐厅处于初级阶段，总体消费水平和经营水平都不高，有待升级。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,主要业态发展情况调查研究 服饰业概况：和县的服饰业集中在历阳西路和文昌中路，消费档次偏低，尤其是女装。以单间门面经营为主。据当地人介绍，县城的服饰业主要以服务周边乡镇为主，因与南京的交通极为方便，高端消费流失严重。部分中高档服饰店租金及营业情况一览,店名雅戈尔玉圣堂利郎金伯利李宁安踏乔丹佐丹奴,面积4020804060703040,日均营业估算额500-1000500500-1000500-1000500-800500-800500-800500-800,估算租金3.32.74421.832.7,总结分析：总体言，和县的服饰业发展良好，但还有升级空间，租金根据面积和位置的不同，在24元之间。本项目可以考虑引进品牌折扣店，将会有一定的市场空间，并能在一定程度上阻止高端消费的外流。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,市场总结与思考：,和县普通住宅市场总供应量目前已达到了100万余平方米，约计9000多套房源，且以刚性需求为主，若按城区家庭来购房置业，需要有30%的家庭来购房，这样一种供需极不平衡的市场，压力是巨大的。,目前，和县的商业体量已呈饱和状态；和县已有得商业经营状况一般，城市居民的消费水平总体不高，且部分高端消费外流；那么，我们该如何在城市人口不多、人均购买力偏低、商业饱和的种种不利情况下顺利消化7方的商业体量？,总之，本项目（7万多方的商业体量）在和县这样一个经济水平弱的县城里发展，风险远大机遇！,版权声明：,本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,报告结构思路案例研究,项目风险,宏观经济,市场调查,核心问题界定,项目发展战略,项目机遇项目本体版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目概况区域位置：位于城市中心稍偏位置总占地面积：90184平方米净用地面积：62831平方米总建筑面积：约10万平方米商业：7.2万平方米,住宅：2.8万平方米建筑风格极具文化品位；属于政府工程，得到政府的高度关注和大力支持。该地块总成交价为1亿元，楼面地价为996元/平方米。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,老城区商业,镇淮楼项目概况项目北起和县政府大楼，南至得胜河边，全长1.1公里；工程进度：目前拆迁、平整地块,2009年7-8月份开工版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,玉带河路小区,龙潭路,文昌路,苏果超市嘉禾商城,项目周边,小市口商圈历阳路,陋室路嘉禾铭苑,以入住小区,项目离小市口距离200米；,鼓楼铭苑,在建小区,嘉禾商城、项目一期与嘉禾铭苑社区商业可以有机的结合为一体；项目周边农居点多，散落着四个居住小区，档次偏低；,望江,安置小区路,安置小区,商住楼本案项目一期,安置小区版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,运作难点,项目运行难点分析1、和县经济水平低，对商业需求不活跃，项目体量大；2、县城发展重点北部开发区及沿江一带，县政府办公大楼北迁，影响城区整体发展；3、和县住宅市场供应巨大，去化缓慢，商业分布杂乱，且处于饱和状态；4、城市人口规模小，整体消费水平低，部分高端消费外流，当地消费难以支撑项目；5、项目规划为狭长商业街，难以与小市口中心商圈抗衡，且楼面地价偏高；6、项目周边农居点多，难以保证充足的人流；7、项目拥有文化景观景点均需要重修（耗资巨大），且本地人难以接受；8、和县已有传统的商业圈，项目要打造一个新的商业圈，难度相当大；,分析与思考,项目的面临的风险来自于城市规模、经济水平、市场特点和项目等各方面，压力巨大！,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目运行机会分析,1、和县GDP增长势头较好,居民收入持续增长；2、和县旅游景点丰富，每年50余万游客入境；,3、和县毗邻南京、马鞍山、芜湖，将有可能成为其后花园；4、和县政府对项目的高度关注和大力支持；,5、部分高收入者投资渠道缺乏，有可能购买商铺；6、和县可投资的商业体稀缺；,项目运行的机会点需要时间来检验，短期局面难以改观!,版权声明：,本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,报告结构思路案例研究,项目风险,宏观经济,市场调查,核心问题界定,项目发展战略,项目机遇项目本体版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,项目风险,机遇：总需求量,为2-3万方,风险与机遇,商业购买者主要以本地投资客户为主,7万方商业体量3万方住宅体量版权声明：,在城市人口不多人均购买力偏低商业呈现饱和住宅供应巨大，供需严重失衡高端消费人群外流趋势化日益严重,和县城镇居民年人均收入2.4万元，每个家庭年收入估计在6-8万元，按着房价收入比1：6的比例，愿意承担的总价在40-60万。按沿街商铺日租金3元/m2，商铺售价预计10000元/m2。则商铺单套的面积在40-60平方米；城区10万人，约计3万户，二八定律来决定高收入家庭，其中有10%高收入家庭购买本项目。约计600户。按每户购买一套计算。与市场主力面积吻合,本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,核心问题,风险,机遇,1、宏观经济2、城市发展3、交通道路4、商业市场5、住宅市场6、酒店、办公7、项目8、其他,GDP总量偏低、人均收入水平低城市发展重心北移，旅游经济难成气候交通便捷，消费趋势更加外流已有中心商圈，呈现饱和状态100万余方供应，去化缓慢已四星级酒店地价偏高、体量大、地块狭长受政府影响大,增长迅速，基数低承接东部产业转移，融入南京1小时交通圈促使经济发展档次低，有待升级、缺乏大而全的购物中心档次低，缺乏领导性楼盘家庭型酒店多，无办公写字楼物业为和县首个商业巨舰得到政府支持,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,报告结构思路案例研究,项目风险,宏观经济,市场调查,核心问题界定,项目发展战略,项目机遇项目本体版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,德清.杭州后街,区域位置：位于城市中心，地理位置得天独厚,总占地面积：20公顷,商业面积：约10万平方米绿化率：高达56%,建筑风格极具文化品位；,余英溪穿街而过，景观良好；,属于政府工程，得到德清政府的高度关注和大力支持,版权声明：,本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,德清.杭州后街,引进大地影院、川味观、迪欧咖啡等32家主力品牌商家，主要业态涉及餐饮、服饰、休闲娱乐场所。,目前只有一期近3万推案，虽然地处德清、紧邻杭州，但由于体量达10万，针对德清、杭州及浙江省内都宣传，采用返租方式销售（提供的10年投资计划，年均回报约在9%，即第14年8%/年，第57年为9%/年，第810年,10%/年）一度受到市场的关注；但目前经营冷清。,版权声明：,本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,德清.杭州后街,冷清原因：启发：,1、项目体量大，近10万方，德清人口小，难以支撑；2、德清商业主要集中在英溪路，成为传统商业街，项目想要打造新的商业街，结果是前功尽弃；3、德清商业已经饱和，项目跳出德清定位为杭州后街，效果不佳；1、分期开发；,2、返租销售；3、商业销售操作模式，广告宣传、活动策划效果理想；版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归动力（中国）地产机构所有，未经动力（中国）地产机构书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,杭州信义坊,信义坊步行街坐落于杭城北部的经济文化中心-的卖鱼桥，东起湖墅北路、西至莫干山路，南临草营巷。隔湖墅北路面临京杭大运河，与运河间为城市绿化带。,总建筑面积约3万平方米，以11栋富有中国传统文化特色的低层商业建筑连接而成。,版权声明：,本文仅供客户内部使用，版权归动