长沙金鹰月湖天利·珑庭小盘项目前期策划报告(德思勤)154页.ppt

,天利珑庭项目前期策划报告,天利珑庭前期策划报告,1,天利珑庭项目前期策划报告,天利珑庭前期策划报告,中国长沙天利项目组2007 年 8 月,Copyright 2007 Taskin worldwide.All Rights Reserved,2,第二章,天利珑庭项目前期策划报告,目,录,第一章 长沙市房地产发展背景分析.6一、长沙社会经济发展背景.6二、长沙市房地产总体发展背景分析.11三、长沙商品住宅市场板块划分及特征分析.21四、长沙房地产市场政策、法规分析.30五、长沙住宅市场发展预测.39区域房地产市场调研.42一、区域城市基础建设背景.42二、项目所在区域竞争格局分析.44三、典型个案分析.49四、可借鉴楼盘分析.66五、区域商业调查.69六、区域市场展望.71第三章 项目开发条件分析.72一、项目地块解析.723,第六章,天利珑庭项目前期策划报告,二、项目综合SWOT分析.81,第四章 项目定位前提及论证.82,一、项目定位前提.82,二、项目总体发展战略.83,第五章 项目定位.86,一、物业整体定位.86,二、形象定位.88,三、案名建议.89,四、产品组合方案.90,五、住宅户型定位.91,六、商业部分定位.93,商业定位思路：.94,七、客户定位.95,八、价格定位.99,物业发展建议.102,一、规划设计建议.102,二、单体设计建议.109,4,第七章,天利珑庭项目前期策划报告,三、选材及装修标准.124,四、园林景观建议.132,五、物业管理建议.143,六、项目开发模式.144,七、项目开发时机选择.145,八、项目开发周期分析.147,项目财务分析.148,一、项目总成本估算.148,二、项目收入估算.149,三、项目销售费用及税金.149,四、项目销售利润.151,五、项目盈利能力分析.152,六、项目敏感性分析.153,5,天利珑庭项目前期策划报告第一章 长沙市房地产发展背景分析一、长沙社会经济发展背景1、快速的经济增长构筑了房地产发展的良好平台近三年来长沙 GDP 保持快速增长，城市 GDP 和人均 GDP 都保持两位数以上的增长速度，较快的城市经济发展速度为房地产业的持续发展提供了良好平台。2007 年 1 月至 6 月，长沙实现 GDP 总值 995.5 亿元，同比增长 16.1%，整体经济运行表现出快速发展的良性势头。长沙20 00-2 00 6 年人均GD P（元）,30000,14.60%,27853,16.00%,25000,13.90%23968,14.00%13.30%,20000,10.80%,11.40%,11.50%,12.60%17638,12.00%10.00%,15506,15000,13747,8.00%,12436112626.00%100004.00%50002.00%,0,0.00%,2000年,2001年,2002年,2003年,2004年,2005年,2006年,人均GDP值,同比增长幅度资料来源:长沙市统计局公报,6,1000,天利珑庭项目前期策划报告2、经济以服务业为中心增长迅猛，同时工业比重也不断上升2006 年长沙第三产业 GDP 约占全市总量的一半（49.9），第三产业持续带动长沙经济的繁荣发展，以第三产业为龙头，在中部地区处于领先。而第二产业基础相对薄弱，导致城市工业产业人群的缺失。第二产业已经成为影响长沙未来房地产市场发展的核心要素。可喜的是，长沙市政府已经将发展第二产业作为十一五期间的核心工作，在近两年内长沙工业的发展已经开始逐步稳定发展，在产业中比重上升，第二产业的加速将促进长沙整体房地产的发展。,2005年长沙市一、二、三产业对比分析,2006年长沙市一、二、三产业对比分析,18.00%,800700600500400300200100,6.90%112.59,18.50%655.27,20.00%18.00%752.04 16.00%14.00%13%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%,900800700600500400300200100,5.70%123.25,15.90%774.66,16.00%15.30%14.00%12.00%10.00%892.75 8.00%6.00%4.00%2.00%,0,0.00%,0,0.00%,第一产业,第二产业增加值（亿元）,增长幅度,第三产业,第一产业,第二产业增加值（亿元）,第三产业增长幅度,资料来源:长沙市统计局公报7,38%,28%,天利珑庭项目前期策划报告3、固定资产投资额稳步增长，但增长幅度有所回落近七年来，长沙市固定资产投资额保持稳步、快速增长，但增长幅度在 2005 年后呈一定下降趋势。长沙市固定资产投资情况（亿元）,1200,1089.81,45%,1000800600400200,23%202.32,279.8,362.57,494.97,37%39%881.4432%668.09,23%,40%35%30%25%20%15%10%5%,0,2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年,0%,投资额,同比增长幅度资来源:长沙市统计局公报,8,0.42%,天利珑庭项目前期策划报告4、长沙市人口呈现快速增长，为城市房地产发展提供了强有力的消费基础近年来，随着长沙城市化进程加快，长沙市人口呈现稳步、快速的增长趋势，人口自然增长率在 2005 年达到高峰，2006 年人口增长数量不大。人口的快速增长，尤其是城市人口的增长为房地产发展提供了强力有的需求市场保障。近年来长沙人口数量（万人）,660640,1.40%,639 1.64%,647,1.80%1.60%1.40%,620600,583,587,596,602 1.10%,610,1.20%1.00%0.80%,580,0.60%,560,0.35%,0.38%,0.29%,0.40%0.20%,540,2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年,0.00%,年末人口数,自然增长率资料来源:长沙市统计局公报,9,13924,8.00%,8207.6,天利珑庭项目前期策划报告5、城市居民可支配收入高，消费型城市特征十分明显从 2003 年起，长沙市人均可支配收入突破万元大关，此后连续几年均保持 10以上的年增长率。与中部六省省会城市向比较，长沙市城镇居民人均可支配收入连续两年位居中部六省之首，2006 年人均可支配收入达 13924.13 元，人均消费性支出 10679.74 元，同样处于绝对领先位置，消费型城市特征非常明显，有利于房地产发展。,16000,2 0 0 0-2 0 0 6 年长沙市城市居民可支配收入增长状况,14.00%,20052006年中部城市人均可支配收入（元）,14000,12.80%,12.00%,16000,13924,23%,25%,1200010000800060004000,9.90%10.10%10.00%9.40%9.00%12433.8911020.59020.647529.78,11.00%12.00%10032.52 6.00%4.00%,14000120001000080006000,12434,12%,1235910050,121871097711%,117401047612%,11243103019%,11013968414%,20%15%10%,20000,2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年,2.00%0.00%,400020000,长沙,武汉,郑州,太原,南昌,合肥,5%0%,人均可支配收入（元）,比上年增长幅度,2005年人均可支配收入,2006年人均可支配收入,同比增长,资料来源:长沙市统计局公报,资料来源:国家统计网,10,天利珑庭项目前期策划报告二、长沙市房地产总体发展背景分析1、长沙土地市场长沙市历年普通住宅用地交易状况,年份200120022003200420052006合 计,实际出让面积（万平方米）123.84316.71329.88382.91255.16826.541408.50,成交金额（万元）80913.07256184.5325350.07254102.88183987.34905000.001100537.86,单位地价（元/平方米）653.37808.89986.27663.61721.071095.00781.35,资料来源:长沙市国土管理局长沙市土地市场自 2001 年以来，土地放量大幅上升，单位地价也呈上升趋势，截至 2005 年累计出让土地面积约 2.11 万余亩，市场土地储备量较大；2002-2004 年为长沙市土地放量集中年，单位地价集中于 700 元/平米左右；2006 年土地出让面积，出让金额呈现双增长趋势，增幅达分别达到 53和 63，单位地价亦实现千元突破；2007 年 7 月长沙 92 亿天价地王的诞生，进一步表明土地供应的稀缺性，也助推着当地房价的快速上涨。11,170.56,天利珑庭项目前期策划报告除出让土地之外，长沙更大规模的房地产开发用地仍掌握众多本土企业手中，约 5 万余亩。由于长沙土地交易流通方式较多，除公开化挂牌转让外，往往更多是协议转让与置换，土地市场交易相对于上海、深圳等沿海城市而言，仍存在交易不透明因素。2、房地产开发完成投资额2000-2006年长沙房地产开发完成投资额(亿元),350300250200,91.34%,73.31%,256.3566.17%,300.00,100.00%90.00%80.00%70.00%60.00%,150,46.30%,141.73,50.30%,50.00%40.00%,10050,33.02,63.18,81.78 29.44%,17.00%,30.00%20.00%10.00%,0,0.00%,2000,2001,2002,2003,2004,2005,2006,投资额,同比增长,2000-2006 年，长沙市房地产开发完成投资额逐年递增，2006 年在 2005 年完成 256.35 亿元投资额基础上，实现约 300 亿元的投资额，呈梯状递升。12,天利珑庭项目前期策划报告3、供销两旺，开发节奏放慢（1）2001-2006 年长沙市商品房施工面积20012006年长沙商品房施工面积（万平方米）,3000,2600,0.5,25002000,31.53%,40.25%1913.5734.48%1572.9,42.00%,0.40.3,15001000,634.01,833.94,1169.61,21.66%,0.2,5000,0.10,2001,2002,2003,2004,2005,2006,施工面积,增长率,资料来源:长沙市房产信息中心2000-2006 年，长 沙 市 商 品 房 施 工 面 积 快 速 增 长，年 均 增 长 率 约 为 30，2006 年 施 工 面 积 突 破 2600 万 平 方 米，增 长 迅 速。2007 年 1 5 月，全 市 商 品 房 施 工 面 积 2201.55 万 平 方 米，与 去 年 同 期 比 增 长 41.52%。13,天利珑庭项目前期策划报告（2）2001-2006 年长沙市商品房新开工面积20012006年长沙商品房新开工面积（万平方米）,1000900800700600500400300200,248,35.48%336,450,33.93%,359,780,25.21%,90042%,0.50.40.30.20.10-0.1,1000,-20.22%,-0.2-0.3,2001,2002,2003,2004,2005,2006,新开工面积,增长率,资料来源:长沙市房产信息中心从 2001-2006 年，长 沙 市 新 开 发 商 品 房 面 积 快 速 增 长，年 均 增 长 率 约 40，2006 年 商 品 房 新 开 工 面 积 900 万平 方 米，增 幅 最 大。2007 年 1 5 月，长 沙 市 商 品 房 新 开 工 面 积 约 426.19 万 平 方 米，与 去 年 同 期 相 比 增 长 15。14,天利珑庭项目前期策划报告（3）2001-2006 年长沙市商品房竣工面积20012006年长沙市商品房竣工面积（万平方米）,700,601.73,636,0.8,600500,54.48%,61.18%,515.16,500,0.6,400300,214.99,332.12,0.424%0.2,2001000,5.70%,-12.97%,0-0.2,2001,2002,2003,2004,2005,2006,竣工面积,增长率,资料来源:长沙市房产信息中心从 2001-2006 年，长 沙 市 商 品 房 竣 工 面 积 快 速 增 长，年 均 增 长 率 约 为 30，2005 年 商 品 房 竣 工 面 积 同 比 下 降约 13%，其 主 要 原 因 是 由 于 近 两 年 新 开 工 项 目 较 多，商 品 房 施 工 量 较 大 且 多 为 大 盘，施 工 周 期 较 长，同 时 银 行 贷 款门 槛 提 高，造 成 相 关 增 长 速 度 放 慢。2007 年 1 5 月，长 沙 市 竣 工 面 积 约 246.3 万 平 方 米，同 比 增 长 19.19。15,天利珑庭项目前期策划报告（4）2001-2006 年长沙市商品房批准预售面积20012006年长沙市商品房批准预售面积（万平方米）,800,751.40,0.6,700600,53.64%,584.19,0.50.4,500400300200,222.11,341.26,381.8211.89%,361.67,27.14%,28.62%,0.30.20.1,1000,-5.28%,0-0.1,2001,2002,2003,2004,2005,2006,批准预售面积,增长率,资料来源:长沙市房产信息中心2001-2006 年，长 沙 市 商 品 房 批 准 预 售 面 积 持 续 增 长，年 均 增 长 率 约 20，2006 年 商 品 房 批 准 销 售 面 积 达 751万 平 方 米，全 年 放 量 较 大。2007 年 上 半 年，全 市 商 品 房 累 计 批 准 预 售 面 积 350.19 万 平 方 米，同 比 增 长 16.02。16,天利珑庭项目前期策划报告（5）2001-2006 年长沙市商品房销售面积20012006年长沙市商品房销售面积（万平方米）,800700600500,42.53%,50.44%450.22,639.0241.94%,690.19,0.60.50.4,400300200100,176.52,251.6,299.2718.95%,8.01%,0.30.20.1,0,0,2001,2002,2003,2004,2005,2006,销售面积,增长率,资料来源:长沙市房产信息中心从 2001-2006 年，长 沙 市 商 品 房 销 售 面 积 快 速 增 长，年 均 增 长 率 约 为 38%，2006 年 商 品 房 销 售 面 积 较 2005 年有 小 幅 增 长。2007 年 上 半 年，全 市 商 品 房 累 计 销 售 435.54 万 平 方 米，同 比 增 长 40.49。17,2002 2004,2005,天利珑庭项目前期策划报告（6）2001-2006 年长沙市商品房供销对比分析2001-2006年长沙市商品房供销对比分析300025002000150010005000,2001,施工面积 竣工面积2003新开工面积 销售面积,批准预售面积,2006,从 供 销 对 比 分 析 图 上 来 看，2001-2006 年，长 沙 市 商 品 房 施 工 面 积 呈 现 快 速 稳 步 增 长 的 趋 势，竣 工 面 积、新 开工面积、销售面积、批准预售面积则表现出小幅增长态势。2007 年 上 半 年，长 沙 市 商 品 房 开 发 投 资 规 模 稳 步 增 长，施 工 面 积、开 工 面 积、竣 工 面 积 均 有 不 同 程 度 增 长，长沙市房地产业处于快速发展阶段。18,8,9,0,1,2,3,4,5,6,天利珑庭项目前期策划报告4、房地产商品房销售均价,35003000,22.97%,2738,3022,2991,0.250.2,2500200015001000,1740,193110.98%,2162 220011.96%1.76%,2007,2468,10.94%,10.37%-1.29%,0.150.10.050-0.05,5000,-8.77%资来源:长沙市房产信息中心,-0.1-0.15,199,199,200,200,200,200,200,200,200,商品房销售均价（元/平米）,同比增长,资料来源：长沙市房产信息中心长沙房地产市场商品房销售价格自 2004 年以来，一路上扬，至 2005 年均价突破 3000 元/平米，呈现快速提升态势，市场发展前景乐观。从 2006 年年底开始，长沙市商品房价格开始持续强劲上涨。2007 年上半年，全市纯商品房累计成交均价为 3278 元/，同比上涨 14.35。其中，商品住宅累计成交均价为 3054 元/平米，同比上涨 19.07。19,天利珑庭项目前期策划报告,5、长沙市房地产市场发展状况总结,（1）城 市 GDP 及 人 均 GDP 均 呈 两 位 数 的 增 长 速 度，经 济 高 效、快 速 发 展，城 市 人 口 稳 步 增 长，城 镇 居 民 生 活 稳,步提升，区域房地产价格偏低现象等种种数据表明，未来长沙房地产市场发展存在巨大潜能。,（2）从 土 地 市 场 发 展 来 看，自 2002 年 以 来，长 沙 出 让 了 大 量 的 开 发 用 地，2006 年 在 出 让 面 积 和 金 额 上 均 实 现了 新 的 突 破，但 仍 有 大 量 的 土 地 在 本 土 企 业 旗 下，我 司 预 计 长 沙 房 地 产 市 场 总 体 土 地 储 备 量 约 为 7 万 余 亩，土 地 储备充裕；,（3）从 房 地 产 开 发 投 资 额、施 工 面 积、竣 工 面 积、新 开 工 面 积、批 准 预 售 面 积、销 售 面 积、销 售 金 额、商 品 房,销售量等因素综合来看，长沙房地产供销两旺，处于快速发展阶段；,（4）2007 年 上 半 年 长 沙 市 房 地 产 市 场 需 求 强 劲，销 售 面 积 较 去 年 同 期 大 幅 度 增 长，市 场 供 求 关 系 发 生 明 显 变化，出 现 供 不 应 求 的 现 象。供 销 比 例 达 到 0.76，供 销 比 例 倒 挂 现 象 严 重；与 此 同 时，商 品 房 销 售 均 价 持 续 强 劲 上 涨。,（5）从 政 府 相 关 政 策 来 看，房 地 产 作 为 推 动 长 沙 城 市 发 展 的 重 要 力 量，省、市 政 府 予 以 了 大 力 的 扶 持。总 而 言 之，我 司 认 为 现 阶 段 长 沙 房 地 产 市 场 处 在 2004 年 以 来 的 快 速 发 展 阶 段，从 2007 年 上 半 年 市 场 发 展 态 势,来看，政策调控对长沙房地产市场影响作用开始显现。,20,板块,城,北,板,中心,天利珑庭项目前期策划报告三、长沙商品住宅市场板块划分及特征分析1、中心漂移，七大板块逐鹿长沙根据长沙地域分布特征，可将其房地产市场分为以下七大板块：,城东板块：,金星大,道沿线长沙市东二环以东的城区范围；随着体育新城的建设，板块发展迅速，但由于道,路交通系统不完善，区域内经常发生交通拥堵现象，且无优势景观资源。城南板块：湘江以东，车站路以西，劳动路以南的城市区域。拥有省政府及各职能部门、长株潭融合的城市发展优势；但板块内存在大量老的居住社区。同时，缺乏优势景,麓谷板块,块,金鹰星沙板块,观资源。麓南板块：岳麓山以南，湘江以西的城市区域。该区域景观资源丰富，生态环境好，各大高,板块,城东板块,校及岳麓山科技园提供了大量的高收入消费者。,麓南板块,城南板块,麓谷板块：21,天利珑庭项目前期策划报告,岳麓大道以南，岳麓山以北，二环以西的区域，属于长沙高科技产业园区，大量的企业员工成为该区域的主要置业人群，该区域环境较好，但是配套设施较差。,金星大道沿线板块：,湘江以西，雷锋大道以东，金星大道北段以南、银杉路以北的区域。,城北板块：,湘江以东，车站路以西，八一路、中山路以北的城市区域。长沙未来城市重点发展的区域，景观资源较为丰富，但区域内存在较多的工业厂房，使得区域形象较差，长沙市区居民对区域认同度低。,金鹰星沙板块：,东二环以东，三一九国道以北，以星沙镇和广电中心为核心的城市区域。拥有丰富的景观资源和人文资源，发达的工业基础，大量的企业购买人群，但距离市区相对距离较远，且配套设施需进一步完善。,22,城东板块,天利珑庭项目前期策划报告,2、板块特征分析,【城东板块】,板块个性：长沙市重点建设的区域，市场竞争激烈；外来发展商的进驻带来了品质上的提升，价格也一路走高。,代表楼盘：绿城桂花城；南都西街花园；西子花苑、中城丽景香山。户型特点：适于居家三房为主，每套面积基本在 120 平方米以上。价格特点：均价集中在 35005600 元/之间。,区域发展特征：“尚东区”概念炒作得到市场认同，产品品质与价格都走在最前端，整体房价相对稳定，据了解，东城体育新城片区后续会有大量的楼盘推出来。,23,天利珑庭项目前期策划报告,【城南板块】,板块个性：大长沙梦想，长沙城市发展的主流方向，承载了长沙几十年发展宏大蓝图的寄居地，有政府机构，有生态，有配套。辖内楼盘多则三千多亩，少则四五百亩。,代表楼盘：奥林匹克花园；BOBO 天下城；申奥美域；柠檬丽都。价格特点：均价集中在 38004200 元/之间。,户型特点：以小高层为主，容积率普遍偏高。商住楼销售在整体市场份额中占有很大优势。,区域发展特征：区位优势有待释放，政府配套设施有待完善；大量土地掌握在少数开发商手中，部分持观望态度。,城南板块,24,天利珑庭项目前期策划报告,【麓南板块】,板块个性：区域景观资源丰富，生态环境好，各大高校及麓谷科技园提供了大量的高收入消费者，拥有不可复制的文化元素及自然山水，但是配套设施较差。代表楼盘：阳光 100；广晟麓山帝景湾；岳麓山公馆；汀湘十里；香格里麓山别墅。,价格特点：普通住宅均价在 28004300 元/之间。户型特点：以居家型、舒适性户型为主。,区域发展特征：景观优势及教育资源明显；环境优美；高校云集，教育资源丰富；土地存量大。,麓南板块,25,麓谷板块,天利珑庭项目前期策划报告,【麓谷板块】,板块个性：岳麓大道以南，岳麓山以北，二环以西的区域，长沙高科技产业园区，大量的企业员工成为该区域的主要置业人群，该区域环境较好。代表楼盘：标志麓谷坐标；湘麓国际；加州阳光。价格特点：均价在 28003200 元/之间。户型特点：以居家型、舒适性户型为主。,区域发展特征：依托于麓谷科技园的发展，环境优越；土地存量多；置业心理的转变。,26,天利珑庭项目前期策划报告【金星大道沿线板块】板块个性：最晚开发板块，片区基本无拆迁、且积聚大量品牌发展商、土地规模都较大、容积率普遍集中在 1.01.6，未来会成为一个相对集中的中高档居住区。,包括星城组团和市府组团。,金星大道,代表楼盘：长沙玫瑰园；南山苏迪亚诺；美林银谷；卓越蔚蓝海岸；格林星城。价格特点：均价在 30003800 元/之间。户型特点：以居家大户型为主。区域发展特征：未来新兴居住区大盘云集，居住纯粹；价格上涨空间较大；交通配套等有待完善。27,板块,天利珑庭项目前期策划报告【城北板块】板块个性：旧工业区形象，整个片区形象不佳，其板块的楼盘推出量相对较小。但随着城北城市改造和建设的提速，科教、人文、区域价值的潜力空间相对其,它城区更大。,城北,代表楼盘：顺天黄金海岸；恒鑫澜北湾；左岸春天；珠江花城。价格特点：均价在 34003900 元/之间。户型特点：以居家紧凑型户型为主。区域发展特征：仅次于河西的主要市场，地价便宜；形象改变快；到 CBD 的距离适中。28,板块,天利珑庭项目前期策划报告【金鹰星沙板块】板块个性：工业区形象，市场相对独立、绝大部分项目客户群基本局限于本区域内。,代表楼盘：圣爵菲斯；幸福里；美林水郡；威尼斯城；早安星城。,金鹰星沙,价格特点：均价在 22003000 元/之间。户型特点：以二房四房户型为主。区域发展特征：工业区形象，空间有限。推盘量大，但区域客户有限；交通配套等有待完善；区域定位模糊。29,天利珑庭项目前期策划报告,3、板块分析小结,各板块呈现齐头并进的局面，同层次的竞争将催生分众营销，消费细分,个性产品逐步呈现；,未来城东板块将借助区域高档客户，以小高层、多层住宅为主，成就大量类似绿城、西街花园、中城丽景香山等中高档楼盘；未来城南板块欲借势长株潭一体化与省府所在地的磁场效应，区域内将聚集中高档规模较大的品质楼盘；未来河西板块将依托区域生态景观的宜居环境优势，将有效聚集大量高档品质别墅产品；而城北板块，距离 CBD 核心区适中，随着区域形象的提升，未来将出现更多的中档小高层物业；,金鹰星沙板块，随着区域定位的明晰化，交通条件的完善，凭借区域相对宜居的环境和交通，将从高档别墅和低档小高层物业为主逐渐向中高档楼盘并存的方向发展。,四、长沙房地产市场政策、法规分析,1、20062007 国家房地产金融、法规政策小结,（1）2006 年 3 月 5 日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。,（2）2006 年 5 月 17 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。,30,天利珑庭项目前期策划报告,（3）2006 年 5 月 29 日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发（2006）37 号），人称 9 部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出 90 平方米、双 70的标准。,（4）2006 年 5 月 31 日，国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（国税发 74 号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。2006 年 6 月 1 日后，个人将购买不足 5 年的住房对外销售全额征收营业税。个人将购买超过 5 年（含 5 年）的普通住房对外销售，应持有关材料向地方税务部门申请办理免征营业税的手续。,（5）2006 年 7 月 6 日，建设部颁发 165 号文件关于落实新建住房结构比例要求的若干意见，进一步明确了 37 号文件中 90 平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。,（6）2006 年 7 月 6 日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发 166 号文件关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在 10 日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。,（7）2006 年 7 月 11 日，建设部联合其他 5 部委下发 171 号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。,（8）2006 年 7 月 24 日，国务院办公厅发布关于建立国家土地督察制度有关问题的通知（国办发200650 号），九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入九大土地督察局严格监管之下。,31,天利珑庭项目前期策划报告,（9）2006 年 7 月 26 日，国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（108 号文），宣布从 8 月 1 日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。,（10）2006 年 8 月 1 日，国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。（11）2006 年 8 月 30 日，建设部:城镇廉租房工作规范化管理实施办法出台贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637 号），加强城镇廉租住房制度建设，规范城镇廉租住房管理。,（12）2006 年 9 月 5 日 国家外汇管理局、建设部今天联合发布关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。,（13）2006 年 9 月 5 日国务院发布国务院关于加强土地调控有关问题的通知。进一步明确土地管理和耕地保护责任，切实保障被征地农民的长远生计，规范土地出让收支管理，调整建设用地有关税费政策，建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，禁止擅自将农用地转为建设用地，强化对土地管理行为监督检查，严肃惩处土地违法违规行为。,（14）2006 年 9 月 12 日按照国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知(国办发200637 号)和建设部国家发展改革委员会国家工商行政管理总局关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知(建住房2006166 号)的要求，现就房地产交易秩序专项整治活动制定工作方案。,（15）2006 年 11 月 7 日财政部、国土资源部和中国人民银行日前联合发布的关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知规定：新增建设用地土地有偿使用费征收等别划分不变，各等别征收标准在原有基础上提高 1 倍，其中 1 等的收费标准为 140 元/,32,天利珑庭项目前期策划报告,平米。从 2007 年 1 月 1 日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高 1 倍，并按照实际新增建设用地面积征收；中央与地方仍实行三七分成，地方收入将全额缴入省级国库。,（16）2006 年 12 月 30 日国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定已经在国务院第 163 次常务会议通过，自 2007 年 1 月 1 日起施行。城镇土地使用税额标准提高 2 倍。,（17）2006 年 12 月 28 日国家税务总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知，本通知自 2007 年 2 月 1 日起执行。开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收 30%-60%不等的土地增值税。,（18）2007 年政府工作报告关于房地产市场的政策三大新意的地方。即一为建立适应国内中低收入民众住房消费模式，让国内房地产市场成为一个消费者的市场；二为调整房地产市场结构，让房地产市场的产品面对绝大多数民众；三为遏制房价快速上涨。（19）2007 年 3 月 16 日中华人民共和国物权法已于十届人大五次会议通过，并在 2007 年 10 月 1 日正式施行。住宅建设用地 70年后自动续期、不动产统一登记等制度将促进房地产市场购买力提升。,（20）2006 年 4 月 28 日和 8 月 19 日、2007 年 3 月 18 日，2007 年 5 月 19 日，2007 年 7 月 21 日，央行分别五次提高贷款利率。主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格；引导货币信贷和投资的合理增长；调节和稳定通货膨胀预期，维护物价总水平基本稳定。,2、20062007 长沙房地产政策小结,（1）2006 年 2 月 7 日，湖南省人民政府第 77 次常务会议通过湖南省城市房地产开发经营管理办法，自 2006 年 6 月 1 日起施行。办法对房地产开发用地的取得办法、商品房预售和销售、开发项目的保修期限等做出了相关规定。,33,天利珑庭项目前期策划报告,（2）从 2006 年 3 月 15 日开始，长沙市经济适用房中心开始暂停办理 30 周岁以下未婚者购房手续。但无房或存在住房困难的已婚人士不受年龄限制。,（3）湖南省建设厅出台湖南省城市房地产开发经营管理办法，从 2006 年 6 月 1 日起，湖南省未取得商品房预售许可证明的在建商品房，房地产开发企业不得向预订人收取任何费用。同时，办法对房地产开发企业资质、开发项目立项用地、房地产开发项目转让和预售、房地产管理部门的法律责任等方面进行了规范。,（4）从 2006 年 6 月 20 日开始，“个人购买商品住宅不满 5 年出售，将全额征收营业税”的房产新政在长沙正式实施。,（5）2006 年 11 月 15 日，长沙市开展了长沙市整顿规范房地产交易秩序专项活动实施方案。针对长沙市房地产交易环节存在的主要问题，重点整顿规范了商品房预、销售管理及活动动态监管，房地产广告发布等方面。,（6）2006 年 12 月，长沙市地方税务局、长沙市房屋产权管理局发布关于房地产交易涉及有关税收委托代征的通知，从 2007 年 1 月 1日起执行。委托代征范围为委托房地产所在地的房地产交易管理所对在全市范围内进行房产交易（含住房和非住房）的个人，在办理房屋所有权转移、登记发放房屋所有权证环节，代收代缴营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、个人所得税等有关税费。（7）2007 年 5 月，长沙市物价局和长沙市房屋产权管理局联合公布了修订后的长沙市二手住房交易基准价格和长沙市房屋地段分类表，电梯房和非电梯房的最低基准价分别达到了 1800 元和 1500 元，最高则分别为 2700 元和 2300 元。新基价在有效防止避税行为的同时，也使二手房交易成本增加。,（8）从 7 月 1 日起，26 个被纳入试点范围的中部省区老工业基地城市将正式启动施行增值税扩大抵扣范围试点工作，我省长沙、株洲、湘潭、衡阳 4 个城市进入试点范围。,34,天利珑庭项目前期策划报告,3、2006-2007 年度国家出台的宏观调控政策分析,当前的调控会局部抑制房价的进一步上涨，甚至可以使得局部区域结构性的调整，但这种调整作用并不具有长期性，不会从根本上,控制价格上扬的问题。,国家的调控房价内容主要有三类：,提高购房成本：这一类以加息、提高住房按揭利率为代表，这些政策提高了按揭购房者的月购房支出，抑制超前购房消费群体的,购房需求。这类政策的优点是较为市场化，缺点是全面打击购房者，程度较轻，难以彻底打击投资/投机需求。,打击投资/投机需求：主要有期房限转、短期交易征收营业税等为代表，这类政策大部分由各地方政府制定，通过对短期交易的抑制来控制投资/投机的需求，这类政策优点可以比较直接的打击短期炒房者，缺点是治标不治本，在供求失衡的市场里面起不到完全抑制投资/投机作用。,增加中低价住房供应：这主要是从行政手段来通过低价住宅/配套商品房的供应来从结构上实现房价平稳或下跌以及满足中低收入人群的购房需求。从根本上说，房价的走势取决于供求关系，解决房价问题，需要从供求两方面同时进行调解，单纯通过行政的手段可以解决一部分人居住问题，但并不能解决大部分居民住的好的问题，从长远来看，我公司认为政府所需要的是解决公平的问题，效率仍需要求助于市场，而市场的有效关键在于土地供应体制的健全和完善。,35,天利珑庭项目前期策划报告,4、2006-2007 年度国家宏观调控政策对本项目的影响分析,（1）明确新建住房结构比例针对本项目分析及对