11月汉阳九州通项目产品定位思路及营销思路报告.ppt

,汉阳九州通项目产品定位思路及营销思路报告,大汉隆城房地产营销策划有限公司 2010年11月14日（武汉）,谨呈：武汉九州通药业集团,报告核心观点,策略：充分提升产品价值，实现项目价格突破,本项目实现均价：96009800元/（毛坯）、1100011500元/（精装）【预计2011年10月产品推出市场】,1、迎合目标客群的需求，构建深度定制化产品2、打造国际化服务与生活品质的高端配套3、嫁接强势的生活品牌及形象体系,价格实现、利润实现、品牌实现,核心问题：如何跳出区域竞争，打造核心竞争力，首次亮相即形成区隔,价值突破,愿景,报告结构(Contents),PART2 项目发展背景分析,PART3 项目客户定位,PART4 项目发展建议,PART5 推广思路及定价,PART1 项目属性界定,PART1 项目属性界定,项目规划产品设计项目区位项目区位发展项目本体界定,二环内，城市繁华核心边缘，复合型物业，小型城市综合体。,项目属性界定,项目概况,项目规划,物业概况：高低楼宇布局，酒店式公寓+商务写字楼，其中1F、2F商业卖场式商业裙楼、3F、4F、5F为医院。立面为时尚、简洁，几何线条感强的现代简约风格，全玻璃幕墙外观，气派典雅，视野开阔，都市感强。,小户型、空间灵活转换的概念户型，灵活分割各功能区域。,项目属性界定,项目概况,产品设计,现有设计方案：概念型的小户型产品设计，写字楼22.66S39.48,公寓30S60。写字间暗厨、暗卫，产品功能型较强，但是面积使用率不高，公摊较大；面积控制合理，相对的低总价利于后期产品的快速去化。,公寓平层图,写字楼平层图,城市核心区域，临王家湾商圈，接驳沌口开发区，配套成熟，价值彰显。,项目区位,5-31层公寓平层图,项目属性界定,特别说明：项目区位独特，被众多的4S店环环包围；将为项目后期销售宣传带来大量的中高端客户，利于项目信息的扩散和销售，因此如何抓住这波客户将是项目发展的关键所在。,本项目位于王家湾板块的核心辐射地段，具有商圈及汽车产业支撑的双重价值，长远来看地段价值相当明显。,项目区位发展,5-31层公寓平层图,项目属性界定,项目概况,王家湾商圈未来发展的核心功能：综合商业功能区商务功能区高档居住功能区全优生活城,王家湾商圈发展的三个阶段,第一阶段：2005-2010王家湾商圈全面启动复苏，随着工贸、国美、好美家、广百及武汉摩尔城等纷纷落户王家湾，标志着王家湾的崛起已经提升到了武汉城市发展的战略层面；第二阶段：2011-2015携政府支持、规划利好，以及开发区汽车产业支撑，商业价值进一步提升，取代钟家村成为汉阳最大商圈；,第三阶段：2016-2020年，商圈提档升级全面完成，作为连接汉阳与沌口的纽带，商圈衍生出的核心功能划分完成，成为比肩徐东、武广的活力商圈，成为武汉商业发展的又一极。,项目属性界定：城市核心区域，投资属性产品，个性的空间，价值看好的小型城市综合体。,本体界定,5-31层公寓平层图,项目属性界定,项目概况,项目属性关键词,商业延伸区，产业衍生区城市核心地段，高城市价值小规模的城市综合体，复合型物业户型空间转换灵活，高价值产品,PART2 项目发展背景分析,企业背景宏观背景武汉市场公寓市场写字楼市场,项目发展背景,企业背景,首次进入房地产业,5-31层公寓平层图,企业背景,九州通集团，医药产业中的大鳄,上市企业，（股票代码600998,2010.11.02IPO通过），湖北省最大的民营企业，中国民营医药商业企业NO1,中国品牌500强。,以西药、中药和医疗器械批发、物流配送、零售连锁以及电子商务为核心业务，2009年集团总资产70多亿，下属企业70余家。,集团由产业经营向品牌经营和资本运营转变，本项目为集团进军房地产领域的开山之作。,企业目标,产业结构,团队建立,盈利目标,品牌目标,培养房地产方向的产业链。,锻炼出一支从事房地产产业开发的专业团队。,追逐利润为核心目标，考虑非商业和医院部分产品全部出售。,建立在房地产业的品牌影响力，并提升企业的品牌价值。,项目发展背景,宏观背景,汉隆认为，我们应从高的层面看待项目所承担的责任,5-31层公寓平层图,城市发展层面应以前瞻性的视角，审视项目在大汉阳国际化城市进程中所扮演的角色，承担汉阳复兴的使命；以社会效益的奉献者提升企业的社会形象，助力九州通品牌升级。,企业层面作为房地产产业的开山之作，其将推动集团产业结构调整的成功，并奠定集团房地产产业链的基础；锻造出一支房地产专业团队为房地产产业链奠定基础，使之成为集团利润新的重要增长点。,项目层面二环线内、接驳王家湾商圈和沌口开发区纽带的稀缺地段，便利交通区位，如何将绝佳项目价值最大化的发挥；如何通过项目高标准操作打造成区域建筑的地标，集团形象通过项目形象提升。,汉隆对本项目的理解（基于本项目在企业战略中的作用和项目的高城市价值占位）首要目标：以稳健开发为前提，控制风险下的价值提升；长期目标：九州通目品牌向地产品牌价值嫁接，进一步提升企业品牌度。,5-31层公寓平层图,项目发展背景,宏观背景,房地产产业之上的全国经济大背景,房地产的远期：前景看好目前对于市场平稳向上的长期趋势基本没有争论：人口红利中国进入到城市化发展的中期，正在加速城市年轻人口净增长中国经济已经成为世界经济的动力,项目发展背景,宏观背景,房地产产业之上的全国经济大背景,房地产的远期：前景看好市场反应：各个城市存在差异，珠三角、长三角已经全面进入拐点；从价格上看，个别城市有所下降，从成交量上看，各城市大部分萎缩，进入观望期；目前尚未进入调整的城市，判断也将可能陆续转入；,如何判断近期市场？观点：看中国如何解决整体经济问题，来分析房地产短期内走势。核心是看中国如何解决通货膨胀的方向，汇率市场如何抵制RMB升值压力。,5-31层公寓平层图,项目发展背景,宏观背景,房地产产业之上的全国经济大背景,房地产的近期：市民应对通货膨胀有哪些办法？买硬通货，如黄金（但黄金已经先增长到了一个较高的价位）；提前购买未来的消费品（可能性较小，消费恐慌现暂时不会大规模出现）；持有现金（这要建立在预期未来产品降价的前提下）；购买资产（房地产是可能购买的资产之一）,市场的观望期正说明了消费者在持有现金和购买资产间的犹豫。,5-31层公寓平层图,项目发展背景,宏观背景,房地产产业之上的全国经济大背景,房地产的近期：,目前正是资产寻保游戏的开始，以及国家全面调控的时代；中国经济进入了资产寻保的阶段，这个阶段首先就是观望期，观望期时间的长短取决于国家打击通货膨胀的力度以及资产展现价值的能力。,项目发展背景,宏观背景,房地产产业之上的全国经济大背景,房地产调控的政策关键词：首付比例提升（最低三成）二套房首付五成，1.1倍基准利率；抑制异地购房（一年当地纳税或社保证明）抑制投机购房（喊停消费性贷款用于购房）,金融调控关键词：央行三年首加息（利率上调0.25个百分点）两次提升银行存款准备金率（上调0.5个百分点）公积金贷款利率提高（五年期贷款利率提升至4.05%）,房贷新政出台，全面紧缩银根，双管齐下，行业进入新一轮的调控期。,+,项目发展背景,宏观背景,对于普通居住改善型客户影响最大，而对于刚性需求置业者和财富的富裕改善型客户影响较小。,新政对各购房群体的影响分析,项目发展背景,宏观背景,本轮调控新政，收紧了房地产行业的钱袋子，直接抑制了房地产开发企业的资本扩张以及终端消费者的购买能力：房地产市场能否快速恢复取决于通货膨胀能否得到有效抑制，根据以上分析，全国短期迅速复苏，可能性不是太大（CPI和房价不同步）；调控对于以普通改善型需求的影响较大，使其在居住面积改善和居住品质改善中需取其一，项目前期应以满足改善居住品质的中小户型为主及作为投资性产品的高价值感，同时应捕捉受政策影响较小的刚性需求客户，以低总价产品快速去化，实现资金快速安全回流。,小结,项目发展背景,武汉市场,武汉市场销售表现(量价走势),销量总体下跌，价格依然坚挺，预期后市在双重政策的影响及传统淡季的到来，房地产将进入新一轮的调控振荡期。,数据来源于亿房网,项目发展背景,武汉市场,武汉土地市场表现,近期，武汉土地市场受政策影响率先松动，但汉阳中心区仍大势向上，金地、绿地、朗诗入驻，被低估的区域价值将充分释放，未来汉阳中心片区竞争将更加激烈。,数据来源于亿房网,项目发展背景,武汉市场,武汉二手房市场表现,新政后，二手房市场量价小幅提升。得益于新房购房成本的增加，部分刚性需求者被动式的考虑相对低总价的二手物业，预期后市二手市场或逐步回暖。,数据来源于亿房网,项目发展背景,武汉市场,结论,武汉房地产市场短期后将进入市场调控期间，未来1-2年内汉阳市场竞争激烈；高端楼盘市场销售压力较大；,项目发展背景,公寓市场,武昌片区,依托光谷利好，或南湖稀缺自然景观资源小户型整体销售情况较好；小户型兼顾自住与投资，面积30-80之间其中假日和时代广场为精装修，南国SOHO520为复式，精装小户售价逼近10000元/,销售速度35套/月,价值诉求：城市稀缺景观资源/高城市价值/区域价值/创新户型,项目发展背景,公寓市场,汉口片区,区域交通便利，配套成熟，商业氛围浓厚；小户型产品在主要在40-70之间；区域投资需求旺盛，单身白领购房也较多；精装小户售价10000元/以上，新华路、建设大道等核心区域售价突破15000元/，销售速度50套/月。,价值诉求：区域商业发达/配套完善/交通便捷集聚大量投资客,项目发展背景,公寓市场,汉阳片区,汉阳中心区，交通便利，配套完善；区域内主要以中大型的居住性户型为主，小户型产品相对较少，面积区间40-60为主；区域价格平台9000-10000元/，月成交30套/月。,价值诉求：区域商业发达/城市中心/配套完善集聚投资客户和部分高知产业客,项目发展背景,公寓市场,武汉小户型精装修与非精装修公寓的去化速度和售价比对分析,从去化速度来看：精装修的产品在地段相当的前提下，其速度明显快于毛坯产品；从产品售价来看，同区域内精装修产品普遍高出其他毛坯产品约1500-2000元/平米，因此在考虑利润实现和去化速度的双重需求下，建议本案走精装的路线。,项目发展背景,公寓市场,武汉酒店式公寓的物业管理和配套情况比对分析,武汉部分小户型项目逐渐引进戴德梁行等国际知名物业管理公司，以细节化、人性化的服务满足年轻白领一族的需求；休闲会所、健身会所、商业街等配套也逐渐增多。较高附加值的产品迅速拉升项目的综合价值，有利于促进项目的销售，。这也是适合本项目发展的可借鉴点之一,项目发展背景,公寓市场,典型个案分析,项目发展背景,公寓市场,典型个案分析,项目发展背景,公寓市场,畅销户型点评,王+ONE05户型，S=55.03,王+ONE01户型，S=46.65,顶绣广场02户型，S=55.49,缘于相对的低总价，60平米以下户型去化最快，现已售罄；强调户型的功能性，小世界里空间极度的收纳，嵌入式的衣柜，做到了麻雀虽小，肝胆俱全，户型方正；着力考虑的通透和采光，一面全景采光，明厨暗卫；通过阳台送面积，提高房源的性价比，规避了传统小户型的得房率低的缺陷。,户型可借鉴点,强调功能性、阳台送面积，改善通风和采光、提升性价比。,项目发展背景,公寓市场,结论,武汉精装修公寓量价表现均优于毛坯公寓，价格上与区域内毛坯公寓差距1500-2000元/平米；公寓装修标准1000-2000元/平米，目前在售价格整体逼近万元；预计本项目入市时，售价基本看齐现在汉口中心区普通公寓；目前酒店式公寓开发日益成熟，汉口中心区高端公寓已经由产品的竞争转移到附加值提升的竞争层面上，这是目前汉阳市场公寓与汉口中心区的公寓在产品打造上的差异，因此未来在附加值上寻求突破将是本项目价值提升的关键所在。,项目发展背景,公寓市场,汉阳写字楼市场分布,商务发展处于起步阶段，高档写字楼处于空白，商务形象和商务配套水平尚待提升。,写字楼一：汉元中心,写字楼二：人信汉商银座,目前汉阳写字楼受限于商务氛围及商务形象的制约，整体写字楼发展滞后，算得上规模的仅汉元中心和人信汉商银座。,项目发展背景,写字楼市场,王家湾片区写字楼分析,1）整体特征王家湾片区商务市场处于初级阶段，写字楼存在一定的市场机会；片区商业氛围浓厚，商务处于初级阶段，现有写字楼品质不高且数量极少，以商住物业为主，代表项目顶绣广场片区受益于商圈的迅速发展及开发区产业辐射，受政府引导以及规划利好，未来有一定的商务附着力。,2）核心驱动力未来区域商业中心，商业配套逐步成熟；交通配套逐步完善，辐射能力较强；租金水平：35-40元/平/月；售价8000-9000元/平；租售状况：平均出租率在70%左右，在售项目较少；客户特征及行业：以贸易，信息、广告等相关企业为主；客户：入住企业为中心型企业（办公成本较低是吸引中小企业的主要因素之一）,项目发展背景,写字楼市场,小结,王家湾商务氛围将日趋成熟王家湾片区已经成为武汉商圈经济较为活跃的区域之一，由于商业氛围的日益浓厚，对商务的需求将有直接的影响；纯写字楼需求不足，但是SOHO类型产品存在市场机会参照写字楼发展的一般规律，目前处于发展的初级阶段，此阶段内写字楼的需求主要将以商住楼为主，但考虑片区未来的发展，我司认为，写字楼的定位应该超越片区现有的商住楼的产品标准，定位适度高端，并赋予其SOHO的概念，同时考虑产品销售回现的要求，建议合理控制面积，通过多单元的面积组合，形成自由随意分割的商业办公空间，扩大产品线，满足不同客户的需求。,PART3 项目客户定位,客户属性定位客户形象定位,项目发展背景,客户属性定位,本案作为一个自住+投资性产品，严格来说投资属性自住属性，在项目产品端发展方向上，除了站在市场的角度审视项目的发展，还应该从客户的视角考虑问题。,从客户出发，谁会为这样类型的产品买单,项目发展背景,客户属性定位,结合一般市场经验，小户型投资品的所有者和使用者是高度分离的，因此需要我们从两者的立场来考虑问题。,A:使用者,B:所有者,关注点：投资回报率租金水平物业升值价值区域发展价值,关注点：居住的舒适性生活的便捷性交通的通达性配套的齐全性,B从属于A,从终端客户的需求出发，是本案在产品端打造的方向！,这是一群什么样的人？,项目发展背景,客户属性定位,社会的相对财富、相对优越、相对个性的中青年人群说明：基于现在的市场环境，对本案的短线投资型客户非主力也非重点，故不做具体分析。,终端消费群定位,项目发展背景,客户属性定位,知识技术型小企业主。企业中高级技术人员（沌口、武烟）自由职业者（SOHO一族）年龄介乎岁之间收入颇丰，讲究品位，崇尚自由与自我。,主观上我们需要这样的客户客观上产品适合这样的客户,终端消费群属性划分,项目发展背景,客户属性定位,他们 本案 文化，品位优雅，尊贵，独立，纯粹与自我关注公共交通王家湾与沌口纽带他们迷恋繁华都市尽享汉阳都市生活的繁华经济能力 精品高尚社区享受，提升生活品质精品、舒适的空间追求惬意自由现代简约建筑风情精明，理性合理的性价比,终端客户与本案产品对位,项目发展背景,客户属性定位,追求事业成功，但不为金钱所累；热衷享受，但不会为了名牌省吃俭用。,不追求别人的赏识，不追求刻意，比较随意。,不是叛逆者，但坚持自己的生活准则；,不是腰缠万贯，但注重享受，及时行乐；,不是夜夜笙歌，但喜欢社交、约会、呼朋唤友。,他们的行为无不在刻意体现他们的品位及国际化的生活方式,终端客户具象描述,项目发展背景,客户属性定位,目标客户描述,1.对区域的发展充满希望与憧憬，长线看好王家湾商圈附近物业的稀缺价值；,2.能够接受酒店式服务理念的中高端客户，并从相邻沌口开发区中看到潜在投资价格,3.基本以汉阳本地的个体经营户与投资客户为主购入，并最终通过租赁沌口及区域内的中高端人士获取租金以及看好长远土地升值而获益,项目发展背景,客户属性定位,核心客户,区域投资客 60%来源：汉阳泛公务员、沌口高收入阶层、拆迁户、个体工商户等置业目的：投资为主，少量自主,机会客户,市区投资客 30%来源：武汉市区的实力阶层、投资客、公务员等置业目的：长线看好项目区位、王家湾沿线商圈价值，用于出租,边缘客户,周边投资客 10%来源：汉阳在外经商人群、8+1城市圈实力投资客等置业目的：看好项目的区位、及沿线未来的发展，考虑通货预期加剧等,本项目目标客户界定,项目发展背景,客户形象定位,本项目目标客户特征,活在当下的城市菁英阶层,国际化的意识兼具物质的需求与品味的追求,PART4 项目发展建议,案例借鉴项目产品建议,项目发展建议,案例借鉴,本案位于王家湾商圈沿线，作为一个纯粹40年产权的商业项目，面对未来不明朗的市场形势以及品味、需求具有国际化视野的终端消费群体，我们在产品端如何塑造我们的核心竞争力，让目标客群乐意买单是本案在产品定位时面临的最重大的课题。,项目发展建议,案例借鉴,该项目位于上海陕西北路南京西路口，是上海顶级商圈梅、恒、泰金三角之间，其最主要面对的客户就是中高端产业客户及商务人群。,区位,项目发展建议,案例借鉴,房间配置:中央空调、无线上网、国际电视频道、国际国内长途、保险箱等，浴室采用按摩喷淋设备。,房间内采用现代简中装修风格，比较符合高端商务人士的审美标准。,室内设施,项目发展建议,案例借鉴,配套设施,公寓设有餐厅、健身房。在9层，是特别设置的行政楼层，设有会议室、咖啡厅等设施，以提供住户商务、会务方面的需求。,项目发展建议,案例借鉴,服务内容,-定期房间打扫-洗衣服务-叫醒服务-专属行李员-外币兑换-机场接送服务-代缴公共事业费服务-代定书报服务等。-商务秘书服务等,项目发展建议,案例借鉴,所以，一旦本案通过产品功能的针对性转型，成功嫁接到某个高消费与高收入的终端群体，则本案的价值势必水涨船高。,案例可借鉴之处,精装修打造，提升产品品质：按终端客户群体的品质、品味生活需求，按照其审美标准进行高品质装修，提升了产品价值，找准了客户需求DNA。,完善内部配套，商务休闲需求自我完善：通过引入健身、餐厅、会厅等满足商务休闲需求，拔高了产品综合价值，快速提升形象。,引入品牌物管，提供高标准的软性服务：引入五星级的酒店管理式物业，为客户提供便捷服务，提升了产品的附加值。,项目发展建议,案例借鉴,策略的提出,深度定制化酒店式公寓,我们要为沌口开发区内的企业高管及商务精英们量身打造一个：,所以，我们要做的并非仅是普通的，以价格取胜的酒店式公寓，而是要将本案打造成一个针对专门群体的高端“定制化酒店式公寓”,项目发展建议,产品建议,由于市场对精装修产品接受度较高，且针对高端客户的需要，我司建议公寓做精装修产品，包括硬装及软装，达到拎包入住的效果；由于面向高端客户，定位较高，因此公寓需要配置一定的软装与家具，我司建议精装修成本在1200-1500元/平米；产品销售口径多元化，由于本案面积较小，可提供需要两套以上的客户其他的销售选择；提升服务功能，做真正意义上的酒店式服务体系，为本案客户所量身定制；,产品修改原则,项目发展建议,产品建议,共计装修成本约为1000-1200元/平米左右,备注：以上罗列均为大件物品，小件物品未明细,装修成本细述,项目发展建议,产品建议,品牌参考：国内品牌或德国 Uponor（欧博诺）价格：250元/平米,采用低温节能热水辐射地暖，供暖方式均匀，无噪音、环保，免维护四层交联无缝聚乙烯管。供暖方式符合人体脉络学，有益人体。配套设备：需安装分水器和锅炉（需一平米左右空间可壁挂），工程在水电预埋后供应方介入施工安装,低温热水辐射式地暖系统,装修成本细述,项目发展建议,产品建议,现代简约风格，装修成本低，适合终端客户口味；,定装风格示意,项目发展建议,产品建议,定制产品建议,可针对客户做成相邻两户拼接的两房，或上下两套拼接的两房，增加本案的产品线，满足不同客户的需求；,紧凑的复式二房，次卧的多用途为本户型增色不少，而低总价则更增添项目卖点。,楼下,楼上,项目发展建议,产品建议,定制产品建议,立面弧形规划改为方形原有公寓的弧形立面设计导致每户的面积使用率不高，面积的浪费较多，建议突破控规限制，改为方形；增加阳台提升居住功能靠玻璃幕墙处设置阳台，形成室内的小活动空间，玻璃幕墙可打开，提高居住功能；提升产品性价比通过嵌入式的衣柜等赠送面积，凸显项目性价比。,产品主力面积建议控制在50平米左右为宜。1、短期该面积段存在市场机会，王+ONE、顶绣广场已经售罄。2、可以保证低总价的竞争优势。3、该面积段产品去化速度较快。,项目发展建议,产品建议,定制产品建议,建议SOHO公寓的卫生间略低于楼面同标高设计（5CM为宜）通过个小单元间的自由组合，可形成多面积段的写字楼空间，亦可形成新颖的商务公寓，满足办公需求的客户需求的同时也满足部分客户居住的需求，更利于去化。SOHO公寓不建议做精装修。出于产品单元面积较小，客户需求面积段的多样性，,SOHO公寓面积控制比较适中，故不建议面积段做调整！,项目发展建议,产品建议,这类人群享受舒适、快捷、高素质的生活环境，除了提供高标准的居住环境外，对于产品的服务的要求也有一定要求。,可利用与王家湾的的一站式商业配套资源，与本案进行整合，针对客户推出“专属VIP一卡通功能”，解决本案客户休闲、娱乐等配套方面的问题，另一方面也可为本案的销售增加卖点。,生活配套升级：,定制配套建议,项目发展建议,产品建议,考虑到本案的客户会有商务、会务方面的需求，但项目均为小户型产品，在空间功能上必定存在不足。所以，我司建议：,在本案6F，开辟出部分空间，设置吧台、桌椅、会议室等，打造成为客户专属的“会客大堂”，以满足客户礼宾会务方面的需求；对物业管理公司相关人员进行一定的会务方面的培训，届时提供该方面的服务。,定制配套建议,项目发展建议,产品建议,按照五星级酒店标准，提供有偿的酒店式服务：-定期房间打扫-洗衣服务-叫醒服务-专属行李员-饮用水送水服务-邮政服务-外币兑换-机场接送服务-代缴公共事业费服务-代定书报服务等。,定制配套建议,项目发展建议,产品建议,商务秘书-商务前台转接-礼宾接待-代定餐饮办公辅助-传真、影印打印（有偿）-代收发快递-票务预定（有偿）-路线查询-留言服务等,定制配套建议,PART5 推广思路及定价,推广思路价格定位,推广思路,形象提升,我们的产品是针对目标客群需求所打造的,内修：,外炼：,我们的推广必定也是贴合目标群体内心的,我们需要为寻求某一种的符号，使本案与目标群体产生联系与共鸣！,项目品牌塑造的思路,&,推广思路,形象提升,目标客群定位,产品功能定位,居住文化定位,开发区的中高端人士汉阳是比较特殊的群体,不再是普通公寓生活，而是与高端人士更为匹配的生活方式,国际化的,风格独特的,产品价值属性延展:,专为沌口开发区及王家湾的高端人士量身定制的，一个多功能、外向型、高品质的“产权式酒店”。,小众化的,品质的、尊贵的、个性化的生活方式。,产品特性,有品味的,什么是与本案这最根本的4个特性，最为贴切的符号？,【围绕“深度定制化酒店服务公寓”,我们如何整合并塑造项目品牌？】,如果说“建筑是凝固的音乐，音乐是流动的建筑”，那么我们的项目会将会演奏出怎样的乐章？,推广思路,形象提升,JAZZ,推广思路,形象提升,目标人群定位,居住文化定位,沌口开发区中高层管理人员、企业金领等中、高阶人群,产品功能定位,国际化的定制级酒店服务公寓,Jazz来源,来源于美国19世纪末,Jazz的听众,非流行音乐，小众群体间流行,Jazz的曲风,独特的演奏风格，个性十足的曲风,与高端人士更为匹配的生活方式,我们的项目可以称为：“JAZZ铂晶公馆”,主推案名Project Name,国际化的,小众化的,风格独特的,品质的、尊贵的、个性化的生活方式。,产品特性,有品味的,Jazz的特性,有品味和时尚的,推广思路,形象提升,爵士MASTER酒店公寓,长岛蓝调,备选案名Project Name,Slogan：,视野国际化，生活高度化,价格定位,价格预估定位过程,动态价格=静态比准价+溢价空间,市场比较确定权重加权平均,外部：溢价因数,内部：溢价因数,市场增涨溢价,规划利好溢价,营销溢价,产品创新溢价,附加值溢价,项目价格模拟模型,选取比较项目考量的因素：在售项目区位差异不大，并且与本项目距离较近；体量相差比较接近，并且产品形态一致；区域内主要的可比项目有两个：王+ONE、顶绣广场。,价格定位,根据因数权重打分，可得出项目市场静态比准价格为：8967元/,价格定位,SOHO公寓动态均价预估：9600-9800元/（毛坯）酒店式公寓动态均价预估：11000-11500元/（精装）,确保产品展示的高度标准、展示时间与营销节点的配合，是提高客户价格预期、确保价格溢价实现的最关键因数！,项目价格动态模拟,建议项目采取低开高走的策略，初期以9500元/（毛坯）、11000元/（精装）的低价入市，后期逐渐走高，收盘时估计在9900元/（毛坯）、11600元/左右，整体均价实现9600-9800元/（毛坯）、11000-11500元/（精装）。,通过溢价整合,预计2011年10月产品推出市场,感谢,各位领导与专家的聆听！,Thanks!,