成都郫县区域分析及土地拿地预判.ppt

,城市部分,郫县地处川西平原腹心地带，位于成都市西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都区接壤，南与温江区毗邻，距成都市区10公里，有“银郫县”之称；处于“全域成都”六走廊的中心城郫县都江堰走廊，是成都市都市经济的重要拓展区。全县幅员面积437.5平方公里，辖14个镇（街道），总人口50万人；,郫县现状,项目在城市地图中位于成都西，成都的上风上水区域；城市发展规划为“西部健康休闲城”板块定位；随着交通环境改善和城市发展，大城西区域概念已然形成；,郫县交通,郫县将逐渐建层“一轨一快二高四干八网化”的交通体系，2010年底老成灌路全面升级改造完成，成青快铁和规划在建中地铁2号线延长线的无缝对接，沿线区域将在3年内跨入“全域现代交通网”；但本案处于老城-新城边缘，相对于对手，本案交通存在劣势，需从其他多层面构建本案驱动力；,以羊西线（成灌高速）、成灌路和沙西线为三条发展带形成大城西区域，沿线分布产业带、文化带和居住区、商业区，城西的国际生活氛围逐渐升温，将带来财富和机遇的两轮升值期。,按照第二绕城高速规划，本项目区域已被环绕其内，属于未来成都城市发展的主要版块。快铁沿线周边正在打造公交出租“零换乘”交通体系。,郫县经济,当前郫县处于高速发展中，GDP年均增长率为22%,固定资产投资年均增长率超过30%，但郫县整体经济水平处于成都二圈层较后水平，随着其产业的发力，郫县潜力依旧很大；,郫县规划1,成都新一轮城市总体规划确定的郫县城市发展定位是：“成都市重要组成部分，成都市西部新中心，以发展科教文化为高新西区配套服务，建设既适宜居住、又适宜创业的综合性城市片区”。,郫筒片区：西部新城综合中心，新城主要发展商务办公、商业金融、文化旅游、体育休闲以及教育等；红光片区：郫县产业配套服务区，主要发展现代制造业、服务业、房地产业；犀浦片区：成都中心城区西部生活商务区，主要发展商业商务、服务产业、创意产业、房地产业。,本案所处的郫筒板块为西部新城中心，承载着“老郫县”向“新郫县”碟变新生的重任，而望丛板块也位于其中。,郫县规划2,“一城”就是按照“全域成都”理念，建设成都西部新城。以成灌快铁沿线站点开发建设和国道317线城市化道路改造为突破口，加快推进东南部新城、望丛文化产业园、北部新城“三大板块”和犀浦、红光、安靖“三大组团”建设，促进城市功能全面提升。塑造以古蜀文化、田园风光、“15分钟生活圈”为特征的城市品牌，建设环境优美、功能配套完善、产业发达、极具创新活力的生态宜居创业城市。“两带”就是打造沙西线、IT大道两条统筹城乡综合示范带。依托“两带”良好的交通和自然生态资源优势，按照产业集群发展、资源集约利用、功能配套建设的要求，大力发展高科技设施农业、生态观光农业、特色旅游业和企业小总部等，实现“一三互动”、“接二连三”，打造成为现代都市农业示范带、耕地和环境保护示范带、新农村建设示范带、城乡统筹示范带。“三基地”一是打造新型工业基地；二是打造文化休闲基地；三是打造川菜产业基地，让产业支撑更有力，使郫县的城乡变得更有味道。,未来郫筒板块将形成“望丛-北部新城-东部新城”三局鼎立的局面，而望丛板块文化优势最为明显，但文化是最不容易将差异化优势做好的类别；,郫县高新科技产业和教育产业集群效应突出，为郫县房地产市场源源不断注入购买力，而富士康的进驻也确实为郫县楼市带来巨大购买力，只是富士康购买物业有其选择性，并重点考虑高新西区，不会轻易选择距离较远的郫筒板块；,高新产业集群：国家西部软件研发产业化基地、国家集成电路设计产业化基地、国家信息安全成果产业化基地；以摩托罗拉、英特尔、迈普、富士康、腾讯、微软；百事可乐、乐百氏、健力宝、勃克啤酒为代表的国际性企业大量进驻教育产业园区：西南交大、电子科大、西华大学、电子高专、托普软件学院、国腾微电子学院、国腾软件学院、四川外国语学院成都分院、成都中医药大学、四川农业大学、成都纺专等大专院校实验学校、外国语学校、树德联中等6所九年制义务教育学校,高新西区作为未来“中国IT第四极”规划，吸引了大量高管、海归人士和高级科技人才汇聚于此，文化和科技基因的融合，注定这里将成为高知识、高智力的城市财智阶层聚居地。,产业现状,人口规划,根据规划到2020年郫县户籍人口将达约100万，加上流动人口，未来郫县将形成150万人口规模；而本案所处的郫筒镇当前人口约15万，随着富士康逐渐引入、中信蜀都等的建设，未来郫筒镇将形成超过50万人口的规模，如果选择该区域，也许规划概念能发挥部分的助力；,现代工业港12万人,高新西区10万人,红光10万人,犀浦20万人,郫筒15万人,中信12万人,富士康30万当前（4万）,当前人口,增加人口,其他产业人群5-10万,当前郫县处于高速城市化进程中，其高新产业、现代工业的进一步发展，推动着人口大量迁移，特别是富士康的进驻，带动约30万人的人口迁移，将使郫县成为二级圈层中最具潜力的区县；,总结：,郫县当前处于高速的发展中，城市潜力很大，随着成灌快铁、地铁2号线延长线的修建，郫县将在3年内完全融入成都,本案所处的郫筒镇将成为整个西部新城的核心区域，望丛产业也承载着“老郫县”向“新郫县”碟变的使命；,望丛板块将与蜀都新城、北部新城形成未来郫县的三大热点区域，而望丛板块具有的历史厚重感、文化感使其具备了成为真正代言“老郫县”向“新郫县”新生的载体；,郫县产业利好优势明显，富士康等进驻将带来很强实际购买力，郫筒未来人口将突破50万人，对本案是长线利好；望从板块从规划而言，发展前景尚可，但短期内不会发生本质性改变和飞跃。,房地产部分,土地市场成交偏冷,受调控影响，郫县土地市场成交量已经连续5个季度未能突破200亩，以往高溢价成交的风光不再，底价成交成为主流。,各板块量价：,本案所处的郫筒镇板块，2010年成交量为郫县各板块最高，成交超过65万平，其次为犀浦板块，郫筒板块具有良好的市场容量；就价格而言，郫筒板块价格相对较低；,各面积段数据,近10个月数据显示，高层81-90面积段成交量最大，其次为71-80、101-120面积段；多层产品中101-120、121-140成交排前两位，其次为81-90面积段；,竞争市场,高新西区-犀浦板块代表项目：华润橡树湾，合景泰富万景峰，龙城国际红光板块代表项目：中铁西郡英华，伊萨贝拉郫县新城板块代表项目：中信未来城，龙湖弗莱明戈，置信逸都花园，绿地 国际花都,本案处于郫筒镇边缘位置，最深处区域，周边板块及竞争板块在售楼盘合计约15个项目，潜在项目也众多，区域竞争很大；,羊西-国宾板块,高新西区-犀浦板块,郫县新城板块,红光-沙西板块,成都后花园,中铁西郡英华,龙城国际,万景峰,龙湖弗莱明戈,华润橡树湾,中信未来城,华侨凤凰国际城,中冶333亩,华侨凤凰国际城,望丛板块内仅3个在售项目销售状况不佳,海骏达蜀都1号,绿地国际花都,置信逸都花园,中海国际社区,中铁塔米亚,远洋朗郡,竞争市场,奥维尔，412亩,在售主要竞品中，绿地国际花都、中信未来城月均去化超过200套，其次为橡树湾，而其他竞品月均去化均过100套，主要竞品去化量较好；但主要竞品未推总量超过430万平，潜在竞争很大；（该数据为2012年数据）,从各项目的竞争优势来看，一线品牌阵营由龙湖、中信、置信、中铁、华润构成；项目上中信拥有资源优势；置信突出自身配套优势，龙湖产品优势明显；本地块优势在于文化复合地产，需进一步提炼，发掘出如南湖、198的价值体系卖点；但花样年龙年国际中心已在大势上占得先机，我们作为跟随者，风险依旧很大,竞争带上供应产品中，首置首改产品占到供应量超过85%，是绝对主力，面积集中在80110平米之间；改善型产品中130150平米舒适产品占比较大；虽然竞品主力供给在首置、首改，但这两个产品段依然为市场容量最好的面积段，本案由于容积率因素，高层将占据主力，因此本案选择产品区间应考虑主力面积段的创新；,竞争带上的品质项目从2011年就在集中供应高层产品，总体量预计将超过100万方；即使经过2012年和2013年的去化，但考虑2013年还有新增存量，后续市场空间相对饱和，本案如在2014年入市，相信可以避开不少一线品牌竞品，但同时要考虑市场整体消化量有限，入市时间太晚，不利于项目的顺利销售,华润橡树湾,龙城国际,中信未来城,置信逸都花园,华侨凤凰国际城,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,中铁西郡英华,龙湖弗莱明戈,高层约8万方,高层约8万方,9月,10月,11月,12月,高层约7万方,高层约11万方,高层+洋房约9.6万方,高层+洋房约4万方,别墅+洋房约5万方,结论,本案所处的郫筒板块，年去化量超过60万平，市场容量为郫县最大；但竞争也最为激烈,核心竞品中，高层占据主流，首置、首改占据主流；高层81-90面积段市场容量最大，其次为71-80、101-120面积段；,核心竞品种的价值体系中，品牌、资源、产品等已经层出不穷，而纵观整个城西，区域内没有明显的蓝海产品。,商业部分,在郫县城乡商业网点规划中，商业网点总体规划布局体系分为五个层次：县级商业中心、社区商业、特色街商业、乡镇商业、农村商业。,郫县未来商业整体规划,商业规划1,县级商业中心位于郫县中心城区，由旧城商业区、东南新城商业区、犀浦商业区和红光商业区组成，总商业用地面积约32.7公顷。区域内商业网点总营业面积控制在40万平方米左右，大型零售商业网点控制在13-17个。,商业规划2,从政府文件看，未来郫县将形成老城-东南部新-犀浦-红光四大商业集中区，而本案所处的望丛板块并不是未来郫县主流商业区，因此，在商业上本案需慎重规划考虑；,本案,但从实际情况看，不管是老城区、东部新城还是红光等板块的商业体量远大于规划水平，未来商业竞争压力大.,特色街规划,特色街是城市商业中心和乡镇商业中心的一种组织形态或组成部分，特色街除具备商业功能外，同时兼有旅游、休闲和文化等多种功能。特色商业街的打造将有机契合郫县上风上水的城市地位，对城市形象提升有重大意义。,主要特色街规划一览表,对商业打造的启示：本案隶属望丛祠民俗文化休闲街规划区，可结合政府和望丛祠景区规划，与新城区形成差异化，同时特色街应与城市交通、景观等相互协调；要完善道路、停车、绿化、景观等配套设施，创造舒适的休闲消费环境；要突出“专、精、特、奇”的特色。,郫县商业分布,绿地国际花都,中信蜀都,蜀都新天地,新鸿基项目,恒创蜀都广场,置信逸都花园,花样年花生唐,未来商业供应,2011年-2012年郫县商业供应体量约230.6万方，体量极大，且大多规划有百货、影院、娱乐和餐饮等城市级配套；可以说这些传统商业接近饱和，对于对于新地块的商业定位来说，必须走出差异化才能在竞争中突围；,郫县商业市场小结,目前郫县商业分布较零散且较低端，除太平洋和红旗连锁为中大型购物中心外，其余基本以临街底商为主；根据政府规划，郫县新老城区在2011-2013年商业供应量约230.7万方，郫县商业供应量较充足，市场接近饱和状态，对于传统商业未来竞争异常激烈；,结合市场现状及各地块控规条件，对本商业的发展方向需要我们做完全的跟随者，利用花样年商业规划的影响力，以及结合望丛祠景区文化特色街区的影响力，将商业地块打造为“郫县的都市会客厅外走廊，最大化利用外部优势来打造新宗地商业，以减少风险和聚集人气提升项目影响力。,客户情况分析,置业群体发生改变，区域客户由于大型企业的入驻（如富士康），客户容量加大，2010年前置业群体基本为7:3（70%为郫县本地客户，30%的大成都客户），现在基本为5：2.5：1.5：1（50%为郫县本地客户，30%的成都本土客户，15%的外省客户，10%的以富士康为代表的高新西区大型企业客户）。,首置首改客户为主,改善类客户为主,改善类客户为主,高端改善型客户为主,客户的区域属性本项目的竞争带客户来源主要是郫县本地客户和高新西区客户，主要是改善类型，其次为首置型，而高端改善型客户较少。郫县客主要去化洋房、高层，成都客主要去化别墅、洋房，西区客两者皆有。,购房动机分析,在郫县购房的人群年龄集中在26-30、31-35、36-40、41-45岁这四个区段内，郫县城区的性价比与城市区位是对各个年龄段人群的主要吸引点。一方面，区域客户中传统大家族的分户人群集中于较年轻的人群；另一方面在郫县城区工作、生活以及便捷的交通使得大量城区及周边区域的客户涌入购房，这一部分人对生活的品质与条件要求较高，对城区的依赖与偏好明显。,典型项目客户分析：,区域主力客群发展趋势,主力客群：郫县客,郫县客户主要为多次改善居住需求，经常换房主要为居住在一个档次较高，产品形态有面子的社区里。客户市场机会点在于郫县本地的政府官员，私营企业主、个体商户、企业中层管理者等。地缘情节浓郁，从小生活在郫县，不愿离开，但有改善居住条件的欲望，大环境并没有改变。客户购买动因主要为项目品质和居住人群所感染。,买品质,重要客群：西区客,西区客户有相对的独立性，因区域规划和产业建立，带来大量的城市迁移人群，包括外地人士及海归人士。主要为工作地就近置业，需要舒适度和身份感兼得；尤其是企业高管或者行政机构高级官员。客户市场机会点在于以富士康为代表的高新西区大型企业，中高管理层在本地置业的可能性较大。对于生活方式的品质较为在意，对于工作之外的社区文化，有个人独到的见解，尤其是高素质的客户有可能成为意见领袖。消费较为理性，既要面子又要品质。,买舒适,次要客群：成都客+外地客,主要来自城西，想要舒适的居住条件，多次置业经历。成都客户除了对不限购区有较高的期望外，另外城西上风上水的整体大环境下，在区域周边或项目内有亲友的客户购买几率非常大。且成都客户看好双铁沿线交通优势带来的生活便捷，乐于付出用时间换空间的代价，提升家庭生活品质客户市场机会点在于城西生资市场、金府机电市场、西部石材城等私营小企业主。外地客户消费较为感性，产品户型合适，有价格实惠，都可以触动其购买欲。,买性价,客户分析总结,本区域成交客户主要来源于郫县本地，占了50%，是本区域中高档楼盘主要购买人群；而高新西区大型企业客户亦为重要力量，主要客群置业以公职人员和医/律/教为主，共占到50%；最普遍的认知项目渠道为户外广告和口碑，分别为35%和42%，另有23%为偶然认知；80-90平米的套二户型和90-105的实用型套三为市场主流需求。,启示：本项目应在注重郫县本地客户为主的前提下，着能否着力抓住高新西区客户，形成核心圈层；定向吸引大城西客户，以客户素质和圈层吸引地缘客户和外地客户。,客户分析总结,